Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости зависит от ценности объекта недвижимости, которая, в свою очередь, обусловлена способностью и возможностью объекта удовлетворять определенные потребности и обеспечивать права и преимущества собственника в результате в результате владения этим объектом недвижимости. Совокупность этих факторов с учетом затрат на создание или приобретение объекта собственности определяет стоимость данного объекта. В теории оценки собственности (имущества) существует следующее краткое определение рыночной стоимости объекта: рыночная стоимость объекта - это мера того, сколько гипотетически типичный покупатель готов заплатить за оцениваемую недвижимость.
В теории оценки недвижимости различаются понятия стоимости и цены. Под ценой понимается фактически заплаченная сумма за приобретенные объекты в прошлых сделках; кроме того, под ценой понимается денежная сумма, которую желает получить продавец за объект недвижимости, выставленный на текущую продажу.
Рыночная стоимость недвижимости - базовое, опорное понятие теории (и практики) оценки недвижимости, под которым понимается наиболее вероятная предполагаемая цена, по которой объект недвижимости может переходить из рук продавца, желающего ее продать, к покупателю, желающему ее приобрести, когда один из них не подвергается принуждению продать объект, а другой - принуждению купить.
Инвестиционная стоимость недвижимости - это конкретная стоимость оцениваемого объекта недвижимости для конкретного инвестора, исходя из его пристрастий и личных инвестиционных идей. Есть множество причин несовпадения инвестиционной стоимости объекта с рыночной стоимостью: различия в оценках разными инвесторами будущей доходности объекта недвижимости; несовпадение в их оценках уровней риска и т.д.
Недвижимость как потенциальный объект инвестиций имеет специфические характеристики, которые необходимо учитывать инвестору при принятии решений о вложении средств в недвижимость. По сравнению с инвестициями в другие объекты, например в финансовые активы, инвестиции в недвижимость обладают существенными особенностями. Эти особенности недвижимости как потенциального объекта инвестиций можно подразделить на три группы:
1. Первую группу образуют фундаментальные особенности:
Иммобильность. Поскольку любой объект недвижимости связан с конкретным и географическим фиксированным участком земной поверхности, он является физически недвижимым, неперемещаемым.
Уникальность. Каждый участок земли имеет свои уникальные, характерные только для него характеристики - местоположение, форма, окружение; физические, химические, климатические и другие параметры. Поскольку абсолютно одинаковых земельных участков, как и абсолютно одинаковых размещенных на них зданий и сооружений, не существует, каждый объект недвижимости является единственным, уникальным, неповторимым.
Дефицитность. Относительный дефицит земли, а значит, и недвижимости в целом обусловлен увеличение численности населения и конечностью земельных ресурсов.
Долговечность, стабильность. Сроки создания (строительства) зданий и сооружений могут достигать нескольких лет, кроме этого, по срокам службы здания и сооружения являются наиболее долговечными объектами, создаваемыми человеком.
2. Во вторую группу относят следующие особенности объекта недвижимости как собственно рыночного объекта - товара:
Специфика оборота (через оборот прав). Физическая иммобильность недвижимости является одной из важнейших причин того, что на рынке недвижимости обращаются не собственно объекты недвижимости, а лишь права собственности на них, как полные, так и неполные, частичные.
Специфика жизненного цикла. Длительность создания и сроков службы объектов недвижимости определяет их длительный жизненный цикл и, как следствие, неравномерность и сложную структурированность денежных потоков, генерируемых объектами доходной недвижимости.
Несовпадение тенденций изменения стоимости компонентов недвижимости - земли и ее улучшений (зданий и сооружений). Преобладает тенденция увеличения стоимости земли на фоне некоторого снижения стоимости зданий и сооружений. Следует отметить, что тенденции снижения стоимости конкретного объекта недвижимости из-за износа противостоит встречная тенденция - тенденция повышения стоимости из-за инфляции.
Подверженность рыночной и инвестиционной стоимости недвижимости влиянию финансирования в различных формах проявляется в том, что доходной недвижимости присуще финансирование в несколько уровней (основными из них является финансирование за счет собственным и заемных средств). Кроме того, финансирование может быть организовано различным образом - по долевому участию, по времени осуществления. Наиболее распространенный способ финансирования - ипотечное кредитование, т.е. финансирование за счет собственных и заемных средств под залог недвижимого имущества. Все это существенно влияет на уровень полезности и инвестиционной привлекательности объектов недвижимости и, в конечном счете, на его рыночную и инвестиционную стоимость.
Низкая ликвидность2. Недвижимость (объекты капительного строительства) обладают существенно меньшей ликвидностью, чем, например, финансовые активы. Это, в частности, обусловлено значительным сроком, необходимым для реализации объекта на рынке.
Незначительная эластичность предложения недвижимости. Изменение величины предложения недвижимости по равнению со спросом на нее может быть существенно большим, чем на других сегментах рынка имущества.
3. К третьей группе относятся организационно-правовые особенности объектов недвижимости:
Раздельность (делимость) прав на недвижимость. Права на недвижимость могут быть разделены по типу прав, по элементам объекта и по времени их осуществления. Также существует и возможность наличия обременений прав на недвижимость в виде залога, сервитута3, ограничения прав пользования, вытекающего из контракта и т.д.
Особенности налогообложения объектов недвижимости связаны со следующим. Инвестиции в недвижимость предоставляют на практике предприятию-инвестору возможность получения налоговых преимуществ - сумма налога на недвижимое имущество предприятия снижает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, поскольку в соответствии с НК РФ налог на недвижимое имущество организации включается в состав прочих расходов с вязанных с производством и реализацией продукции.
Необходимость профессионального менеджмента связано с тем, что все процессы требуют профессионального управления объектами недвижимости, на любой стадии строительства, обустройства, продажи и т.д.
Можно выделить четыре основные группы факторов, которые определяют инвестиционную стоимость объектов недвижимости: социальные, экономические, экологические факторы и государственное правовое регулирование. Все они в совокупности определяют стоимость любой недвижимости, и каждый воздействует на нее как в сторону повышения, так и в сторону понижения.
Социальные факторы в основном представлены характеристиками населения региона. Сюда относятся демографическая структура, количество браков и разводов, среднее число детей в семье и т.д. Эти факторы связаны с потенциальным спросом на недвижимость и его структурой.
Экономические факторы предполагают необходимость анализа соотношения между спросом и предложением на данный момент с последующим прогнозом будущих изменений, а так же покупательной способности населения. К экономическим факторам, определяющим спрос, относятся занятость населения, средняя заработная плата, ее распределение, степень экономического развития региона, возможности и условия кредита и т.д.
Факторы государственного регулирования на всех уровнях (федеральном, региональном, местном) оказывают на стоимость имущества большое влияние, порой способное возобладать в отдельных районах над такими экономическими факторами, как соотношение спроса и предложения. К факторам государственного регулирования относятся:
Регулирование (ограничение) оборота недвижимости и способов землепользования;
Стоимость коммунальных услуг и общественного транспорта;
Политика налоговых органов;
Специальные правовые нормы (нормативное установление арендных ставок, ограничение прав собственности, охрана окружающей среды, организация государственных инвестиций и т.д.).
Экологические факторы при оценке недвижимости - совокупность природных и природно-антропогенных факторов, оказывающих непосредственное воздействие на полезность объекта недвижимости и эффективность его использования. Экологические факторы при оценке объекта недвижимости необходимо рассматривать как его окружение, существенно влияющие на стоимость объекта недвижимости. В свою очередь, ценность этого окружения, преобразованная в стоимостную (денежную) форму, определяет вклад экологических факторов в стоимость объекта недвижимости. Причем данный вклад может быть как позитивным, так и негативным.
К негативным экологическим факторам относятся:
Ухудшение электромагнитных, радиационных характеристик окружающей природно-антропогенной среды;
Тепловое загрязнение;
Ухудшение естественной освещенности объекта недвижимости;
Увеличение интенсивности шума сверх естественного природного уровня;
Ухудшение химических свойств атмосферного воздуха, почвы, воды.
Существуют различные классификации форм финансирования инвестиций в недвижимость: по правовому статусу инвестора (частные и государственные); по источнику финансирования (за счет собственных, заемных средств или их сочетания); по наличию посредников (прямые инвестиции, не предусматривающие посредников, или активная форма инвестирования, и инвестиции с участием посредников, или пассивная форма инвестирования).
Вложения в трасты по инвестициям в недвижимость (Real Estate Investments Trusts, REIT) - это пример пассивной формы инвестирования в недвижимость, имеющей место на рынке недвижимости США. Ассоциация трастов по инвестициям в недвижимость, учрежденная впервые в конце 1960-х гг., стала механизмом, позволяющим как частным, так и институциональным инвесторам участвовать на рынке американской недвижимости через государственные торговые компании. Основная причина - возросший в эти годы интерес институциональных инвесторов к прямым инвестициям в недвижимость в связи с возросшей инфляцией и изменениями законодательства.
Схема вложений в трасты по инвестициям в недвижимость такова. Инвестор приобретает выпущенные в открытую продажу акции компаний, вкладывающих средства в управляемые профессиональны ми менеджерами портфели недвижимого имущества и (или) закладные. Акции риэлтерских фондов при этом можно оценивать так же, как и другие ценные бумаги и долевые интересы. Уровень риска владения акциями REIT зависит от вида инвестиций в недвижимость. Трасты приобрели репутацию рисковых в середине 1970-х гг., когда многие из них обанкротились из-за рискованного кредитования строительства и избыточного заемного капитала. Более консервативные смогли обеспечить доход на собственный капитал чуть менее годового дохода в сберегательных и кредитных ассоциациях.
Партнерства закрытого типа по управлению недвижимостью (Real Estate Limited Partnerships, RELP) дают возможность покупать доли участия в профессиональных риэлтерских синдикатах, вкладывающих средства в конкретные виды недвижимости и (или) закладные. Практика функционирования данного типа организаций в США показывает, что они имеют свои преимущества и недостатки. Преимущества связаны в основном с налоговыми льготами и относительно высоким уровнем текущего дохода и (или) прироста капитала. Существенный недостаток - в среднем невысокая ликвидность таких партнерств.
Введение
Инвестиционные процессы играют ключевую роль в рыночной экономике. Практика мирового развития показывает, что именно эффективность инвестиционной деятельности, осуществляемой на принципах самофинансирования, окупаемости и рентабельности, является одним из важнейших факторов экономического роста. Формирование в России хозяйственной системы, основанной на многообразии форм собственности и преобладании рыночных механизмов саморегулирования экономических процессов, создает условия для существенного расширения инвестиционной деятельности, что неизбежно связано с вовлечением в рыночный оборот недвижимости - фундаментальной основы правовых и экономических отношений всех участников рыночной системы хозяйствования. В условиях рыночной экономики недвижимость становится высококлассным товаром, связывающим огромные финансовые ресурсы участников рыночных отношений. В связи с этим особое значение приобретает развитие системы инвестирования в недвижимость. Актуальность данных вопросов и обусловила выбор темы моей работы.
Целью курсовой работы является исследование сущности и содержания процесса инвестиций в недвижимость.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
изучить сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость;
проанализировать особенности недвижимости инвестиционного характера;
охарактеризовать основных участников финансирования в недвижимость;
исследовать основные формы и инструменты инвестирования в недвижимость;
Объектом исследования является инвестиционная среда.
Предмет исследования: недвижимость, инвестиции в недвижимость, рыночная стоимость недвижимости.
Методологической базой для написания курсовой работы явились наблюдение, анализ, сравнение, социологический опрос.
В качестве теоретической базы для выполнения данной работы были использованы источники специальной литературы указанные в списке литературы.
Практическая значимость исследования проблем заключается в возможности применения результатов в деятельности организаций инвестиционного профиля.
Структура работы определена исходя из поставленных задач. В первой части работы рассматриваются теоретические аспекты инвестиционной деятельности. Второй раздел посвещается определению рыночной стоимости. В заключении подведены итоги курсовой работы, обобщены выводы и рекомендации.
1. Теоретически аспект инвестиций в недвижимость
1.1 Сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость
Одной из движущих сил рыночной экономики, как на микроуровне, так и нм макроуровне, являются инвестиции.
Инвестиции - это целенаправленное вложение на определенный срок капитала во всех его формах в различные объекты (инструменты) для достижения индивидуальных целей инвесторов.
В действующем российском законодательстве инвестиции определены как денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.
Наиболее существенными признаками инвестиций являются:
потенциальная способность инвестиций приносить доход;
процесс инвестирования, как правило, связан с преобразованием части накопленного капитала в альтернативные виды активного экономического субъекта (предприятия);
в процессе осуществления инвестиций используются разнообразные инвестиционные ресурсы, которые характеризуются спросом, предложением и ценой;
целенаправленный характер вложения капитала в какие-либо материальные и нематериальные объекты (инструменты);
наличие срока вложения (этот срок вложения всегда индивидуален);
вложения осуществляются лицами, называемыми инвесторами, которые преследуют свои индивидуальные цели, не всегда связанные с извлечением непосредственно экономической выгоды;
наличие риска вложения капитала, означающее, что достижение целей инвестирования носит вероятностный характер.
Основные виды инвестиций в недвижимость выделяются по следующим критериям.
По объектам вложения капитала:
реальные инвестиции - это вложение средств (капитала) в создание реальных активов, связанных с осуществлением операционной деятельности экономических субъектов, решением их социально-экономических проблем;
финансовые инвестиции - это вложение капитала в различные финансовые инструменты.
По характеру участия инвестора в инвестиционном процессе:
Прямые инвестиции. Инвестиции предполагают прямое, непосредственное участие инвестора во вложении капитала в конкретный объект недвижимости (приобретение реальных активов, либо вложение капитала в уставные фонды);
Косвенные (опосредованные) инвестиции. Вложение капитала инвестора в объекты инвестирования осуществляется через финансовых посредников (институционных инвесторов) посредством приобретения различных финансовых инструментов.
По отношению к объекту вложения:
внутренние инвестиции - вложение капитала в активы самого инвестора;
внешние инвестиции - вложение капитала в реальные активы других хозяйствующих субъектов или инструменты иных эмитентов.
По периоду осуществления:
долгосрочные инвестиции - вложение капитала на период от трех и более лет;
среднесрочные инвестиции - вложение капитала на период от одного до трех лет;
краткосрочные инвестиции - вложение капитала на период до одного года.
По степени надежности:
Рисковые инвестиции. Наиболее рисковыми являются инвестиции в сферу исследований и разработок;
Относительно надежные инвестиции. Наименее рисковыми являются инвестиции в сферы с достаточно определенным рынком сбыта.
По характеристике инвесторов:
частные инвестиции - вложения капитала физических и юридических лиц негосударственных форм собственности;
государственные и муниципальные инвестиции - вложения средств бюджетов разных уровней и государственных внебюджетных фондов.
По характеру использования капитала в инвестиционном процессе:
первичные инвестиции - вложения капитала за счет собственных и заемных средств инвесторов;
реинвестиции - вторичное использование капитала в инвестиционных целях посредством его высвобождения в результате реализации ранее осуществленных инвестиций;
дезинвестиции - высвобождение ранее инвестированного капитала из инвестиционного оборота без последующего использования в инвестиционных целях.
2 Особенности недвижимости инвестиционного характера
Фундаментальной основой национальной экономики, важнейшей частью национального богатства является недвижимость. Недвижимость выступает как объект собственности и сделок.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимому имуществу относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания и сооружения (статья 130).
В целом понятие недвижимости можно представить в виде пяти взаимосвязанных блоков:
земельный участок;
объекты над поверхностью участка, в том числе леса и многолетние насаждения, здания и сооружения, незавершенное строительство;
имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые;
воздушное пространство;
комплекс прав на объекты недвижимости. (См.: Мурзин А.Д. Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент: учебное пособие. - Ростов н/Д: Феникс, 2013, стр. 13).
Недвижимость как объект инвестиций, в сопоставлении с альтернативами фондового рынка, имеет следующие отличительные характеристики:
неделимость: прямые инвестиции в недвижимость в большинстве случаев являются неделимыми и имеют высокую стоимость. Это обстоятельство затрудняет инвестиции без привлечения заемного капитала и доступ на рынок частных инвесторов;
неэластичность предложения: запас физической недвижимости в краткосрочной перспективе является неэластичным, то есть невосприимчивым. Это мешает рынку инвестиций адекватно реагировать на изменение спроса;
невысокая ликвидность: продажа и покупка объекта занимает много времени и средств;
высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемые самим объектом инвестирования;
особые проблемы управления: инвестиции в недвижимость, с характерными экономическими и юридическими проблемами, практически всегда требуют соответствующего управления. Только качественное управление, которое требует времени, работы или денег, может обеспечить инвестора надлежащим уровнем дохода; если же на инвестора ложатся еще и проблемы ремонта, не знакомые участникам фондового рынка, то становится понятным необходимость учета риска управления инвестициями в недвижимость;
особые риски, которые присущи недвижимости, как объекту инвестиций, в общем случае включают: риск обязательств перед третьей стороной в результате дефектов физической недвижимости; финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы; экономический риск функционального износа;
бессрочность: инвестор полного права собственности владеет частью того, что всегда есть и будет - неизнашивающейся землей и зданием, имеющими долгий срок службы, то есть тем, что всегда будет существенным для потребностей экономики;
обязательный доказательный характер прав на объект недвижимости путем государственной регистрации сделок;
возможность новых интересов: в одном и том же объекте недвижимости можно создать различные инвестиционные интересы, тем самым удовлетворяя различные инвестиционные предпочтения;
гибкость условий финансирования: у приносящих доход недвижимости может быть несколько «слоев» финансирования за счет собственных и заемных средств.
3 Основные участники финансирования инвестиций в недвижимость
Субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы. Основные группы инвесторов могут быть выделены по следующим классификационным признакам.
физические лица;
объединения юридических лиц (холдинги, концерны, промышленно-финансовые группы и др.);
объединения юридических и физических лиц на основе договора о совместной деятельности;
государственные органы (органы федеральной власти, субъектов РФ, местного управления).
По направлению основной деятельности:
индивидуальные инвесторы (юридические или физические лица, объединения юридических и физических лиц, органы государственного и местного самоуправления, осуществляющие инвестиции);
институциональные инвесторы (финансовые посредники, аккумулирующие средства индивидуальных инвесторов и осуществляющие инвестиционную деятельность от своего лица).
По форме собственности инвестированного капитала:
частные инвесторы (юридические лица, основанные на негосударственных формах собственности, физические лица);
государственные инвесторы (органы государственной власти, государственные предприятия);
муниципальные инвесторы (органы муниципальной власти, муниципальные предприятия).
По менталитету инвестиционного поведения:
консервативные инвесторы (заботящиеся прежде всего об обеспечении безопасности инвестиций и защите своих средств от инфляции, избегающие осуществления средне- и высокорискованных вложений);
умеренно агрессивные инвесторы (выбирающие объекты вложения, которые в совокупности обеспечивают рост их капитала; высокорискованные вложения подстраховываются слабо доходными и малорисковыми вложениями);
агрессивные инвесторы (стремящиеся к быстрому росту вложенных средств: как правило, выбирают объекты инвестирования по критерию максимизации дохода).
По целям инвестирования:
стратегические инвесторы (как правило, инвестируют с целью обеспечения реального участия в стратегическом управлении деятельностью объекта, в который вкладываются средства);
портфельные инвесторы (как правило, вкладывают свои средства в разнообразные объекты с разной степенью риска и доходности с целью получения желаемого уровня доходов на вложенные средства).
По принадлежности к резидентам:
отечественные инвесторы (все лица - резиденты);
иностранные инвесторы (иностранные государственные, международные финансовые организации, иностранные юридические и физические лица).
Наиболее значимых успехов Башкортостан достиг в сфере инвестиций: сегодня республика значится в первой десятке инвестиционно-привлекательных регионов России. Сегодня в республике в работе уже порядка ста инвестпроектов. По данным Башкортостанстата, за январь-октябрь 2013 года предприятия РБ, включая субъекты малого предпринимательства, использовали около 170 млрд рублей инвестиций в основной капитал, что в сопоставимых ценах на 7,2 процента превышает аналогичный показатель 2012 года.
По этому показателю Башкортостан находится на второй позиции в Приволжском федеральном округе.
По видам экономической деятельности основную долю в структуре инвестиций в основной капитал занимают обрабатывающие производства, добыча полезных ископаемых, транспорт и связь, операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг.
1.4 Основные формы и инструменты инвестирования в недвижимость
Существуют различные классификации форм финансирования инвестиций в недвижимость
по правовому статусу инвестора (частные и государственные);
по источнику финансирования (за счет собственных, заемных средств или их сочетания);
по наличию посредников (прямые инвестиции, не предусматривающие посредников - активная форма инвестирования, инвестиции с участием посредников - пассивная форма инвестирования).
Реальные инвестиции осуществляются в двух формах: материальные и нематериальные инвестиции.
Материальные инвестиции предполагают вложения в средства производства. Они делятся на четыре группы:
стратегические инвестиции - они направлены на создание новых предприятий, новых производств, приобретение целостных имущественных комплексов и т.п.;
базовые инвестиции - они направлены на расширение действующих предприятий и т.п.;
текущие инвестиции - они связаны с вложениями по замене основных средств, проведению капитального ремонта и др.;
новационные инвестиции - они связаны с модернизацией недвижимости.
Нематериальные (потенциальные) инвестиции, использующиеся для получения нематериальных благ. Например, проведение научно-исследовательских работ.
В мировой практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость.
Реальные инвестиции. Они осуществляются в виде долгосрочных капитальных вложений в основной капитал.
Ипотека. Это - предоставление кредита под залог недвижимости. По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя. (См.: ФЗ от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ).
Опцион. Опцион на покупку (продажу) недвижимости - это право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Опцион - обусловленная договором возможность для одной из сторон выбрать способ, объем исполнения обязательства или отказаться от его исполнения при оговоренных обстоятельствах. Как правило, это частная операция между покупателем и продавцом, при которой опционы реализуются на одно здание или группу.
Гибридные формы финансирования инвестиций в недвижимость. Это, например, совмещение ипотечного кредита и опциона
Право преимущественной аренды земли. Это права создается, когда права на недвижимую собственность разделяются на ограниченное право владения зданием на основе аренды (например, право быть арендатором и передавать в субаренду) и право собственности на землю. Обладатель права аренды имеет свободу и ответственность использовать недвижимость так, как если бы он был собственником. В конце срока аренды собственник земли принимает владение зданием. Владелец здания на правах аренды регулярно платит арендную плату. Если плата не вносится, собственник земли может принять владение полной недвижимостью. Поэтому аренда земли имеет преимущество перед арендой здания.
Лизинг. Это - долгосрочная аренда недвижимости на срок, сопоставимы со сроком полезной жизни объекта недвижимости (около 30 лет). Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое имущество. Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое запрещено для свободного обращения и для которого установлен особый порядок обращения (См.: ФЗ от 29 октября 1998 г. №164-ФЗ «О лизинге»).
2. Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта на примере коммерческого объекта недвижимости - административное здание
1 Определение задания на оценку и описание объекта оценки
Таблица 1 - Задание на оценку
Задание на оценкуОбъект оценкиАдминистративное зданиеОцениваемые праваПраво собственностиСобственники Зарипова Д.И.Цель оценкиОпределение рыночной стоимостиСрок проведения оценки23.12.2013 - 20.03.2014инвестиция недвижимость финансирование стоимость
Таблица 2 - Описание объекта оценки
Описание объекта недвижимостиМестоположение РБ, г. УфаГод постройки 1979Материал стенКирпичТехническое состояние объектаФундамент Трещины в цокольной части зданияСтены и перегородкиГлубокие трещины, выветривание швовПерекрытия и покрытияСостояние удовлетворительноеКровля Искривление местами металлических желобовПолы Мелкие повреждения, сколы, потертостьПроемы Мелкие поверхностные трещины в окнах и дверяхОтделочные работыСостояние хорошееВСТ и ЭТ устройстваВолосные трещины, местами сколы, мелкие царапины
2 Определение рыночной стоимости сравнительным подходом
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом- аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.
Таблица 3 - Корректировки по сравниваемым продажам
Элемент сравненияЕд. изм.Оцениваемый объектАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 4Аналог 512345678ЦП 1м2т.р.?2528,25047,675,5РСт.р.?300003200073500100000110000Право соб-стиПСПСПСПСПСПСкорректировка%00000СЦт.р.300003200073500100000110000Условия финансированияРын.Рын.Рын.Рын.Рын.Рын.Корректировка%00000СЦт.р.300003200073500100000110000Условия продажиРын.Предл.Предл.Предл.Предл.Предл.Корректировка%-3-3-3-3-3СЦт.р.29100310407129597000106700Время продажи27.01.1427.01.1427.01.1427.01.1427.01.1427.01.14Корректировка%00000СЦт.р.29100310407129597000106700Местоположениег. Уфаг. Уфаг. Уфаг. Уфаг. Уфаг. УфаКорректировка%00000СЦт.р.29100310407129597000106700Физические характеристикиМатериал стенкирпичкирпичкирпичкирпичкирпичкирпичКорректировка%00000СЦт.р.29100310407129597000106700Общая площадьм2125012001135147021001458Корректировка%00-2-3-2СЦт.р.29100310406986994090104566Функциональное назначениеАдмин. зданиеАдмин. зданиеАдмин. зданиеАдмин. зданиеАдмин. зданиеАдмин. зданиеКорректировка%00000СЦт.р.29100310406986994090104566Наличие ком-ий++++++Корректировка%00000СЦт.р.29100310406986994090104566Состояние помещенияУдов.Удов.Удов.Хор.Отл.Отл.Корректировка%00-2-3-3СЦт.р.29100310406847291267101429Транспортная доступность++++++Корректировка%00000СЦт.р.29100310406847291267101429Дополнительная информация-парковкапарковкаРядом остановкапарковка-Корректировка%-3-3-1-30СЦт.р.28227301096778738529101429СЦ 1м223,526,546,142,269,6Количество корректировок22443Весовой коэффициент10,30,30,10,10,2РС 1м237,75РС47188
РС1м2 = 23,5*0,3+26,5*0,3+46,1*0,1+42,2*0,1+69,6*0,2 = 37,75 тыс. руб.
Обоснование корректировок
Право собственности
Корректировка не проводилась, т.к. не обнаружено каких-либо ограничений на право собственности, причем у оцениваемого объекта и подобранных аналогов одинаковое право собственности.
Условия финансирования
Учитывая аналогичные условия финансирования у объекта оценки и объектов-аналогов, корректировка по данному фактору не проводилась.
Условия продажи
На основании анализа рынка недвижимости выявлено, что заявляемые цены, как правило, отличаются от реальной цены сделки на 3-5%, т.е. цена предложения всегда выше стоимости сделки. В данном случае корректировка была принята равная 3%.
Время продажи
Корректировка не проводилась, т.к. стоимость объектов-аналогов была взята на дату, которая соответствует дате оцениваемого объекта, т.е. все объекты-аналоги на дату оценки находятся на реализации.
Местоположение
Корректировка не проводилась, т.к. оцениваемый объект и объекты-аналоги располагаются в одном городе Уфа.
Физические характеристики
Материал стен
Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, т.к. материал стен оцениваемого объекта и объектов-аналогов состоит из кирпича.
Общая площадь
В данном пункте корректировки были введены к аналогам 3, 4 и 5: по 2% к аналогам 3 и 5, и 3% к аналогу №4, т.к. разница в площади у 4 аналога больше.
Функциональное назначение
Оцениваемый объект и аналоги одного функционального назначения - административное здание, поэтому корректировка по данному элементу сравнения не проводилась.
Наличие коммуникаций
Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, потому что коммуникации имеются как в оцениваемом объекте, так и в аналогах.
Состояние помещения
Поскольку у аналогов № 3, 4, 5 состояние лучше, чем у оцениваемого объекта, были введены корректировки в размере 2% к аналогу №3 и по 3% к аналогам № 4 и 5.
Транспортная доступность
Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, т.к. транспортная доступность имеет место как в оцениваемом объекте, так и в аналогах.
Дополнительная информация
В данном пункте была применена корректировка равная 3% к аналогам № 1, 2, 4, т.к. там имеется парковка; рядом с аналогом 3 находится остановка, поэтому была принята корректировка равная 1%
Вывод: Таким образом, рыночная стоимость административного здания, расположенного в г. Уфа, площадью = 1250м2 составила 47 200 000 руб.
3 Определение рыночной стоимости затратным подходом
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.
Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости определяется как сумма стоимости участка земли и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости за минусом накопленного износа.
Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:
оценка рыночной стоимости земельного участка;
оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;
расчет выявленных видов износа;
расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Таблица 4 - Расчет ПВС оцениваемого объекта
Показатель Источники Цифровое значениеОбъем зданияS*H5000Стоимость зданияСборник УПВС №26 т.222,9Группа капитальностиСм. в табл. 5 группа (капитальности 2)1Коэффициент 69-8444,4Коэффициент территориальный1,02Коэффициент инфляции1,16НДС1,18Коэффициент прибыли подрядчика1,2Итого 8517456
Таблица 5 - Группа капитальности
Группа капитальностиПоправочный коэффициент12345110,980,920,770,7121,0210,940,780,7331,091,0610,840,78
Таблица 6 - Расчет устранимого накопленного физического износа
Конструктивные элементыУдельный вес, %Физический износ, %Накопленный износ, %1234Фундамент 12273,24Стены и перегородки16335,28Перекрытия и покрытия14243,36Кровля 11272,97Полы 15142,1Проемы 17172,89Отделочные работы 850,4ВСТ и ЭТ 7130,91Итого10021,15
(1)
Таблица 7 - Расчет накопленного неустранимого износа долгоживущих элементов
Конструктивные элементыУдельный вес, %Нормативный срок службы, летФактический срок службы, летНакопленный неустранимый износ, %Фундамент12120353,5Стены и перегородки16120354,67Перекрытия и покрытия14120354,08Итого 12,25
(2)
Таблица 8 - Расчет неустранимого износа короткоживущих элементов
Конструктивный элементПВС констр. элементаОст. ст-тьФакт. срок службыНорм. срок службыСтепень физ. износа физ. износаНеустр. физ. износКровля936920281076355070655844196753Полы1277618109875153514178867153825Проемы14479681737563540881274212152905Отделочные работы68139751104852025170349127762ВСТ и ЭТ устройства596222530638515116558458370Итого 494012525952692344856689615
(3)
(4)
(6)
(7)
Таблица 9 - Расчет общего физического износа
№ п/пПоказатель Величина1ПВС85174562Стоимость устранимого физического износа конструктивных элементов8517456*21,15% = 18014423Стоимость короткоживущих элементов с неустранимым износом6896154Стоимость долгоживущих элементов с неустранимым износом8517456*12,25% = 10433885Общий физический износ3534445
(8)
(9)
(10)
(11)
Вывод: Таким образом рыночная стоимость административного здания затратным подходом с учетом округления составила 3 410 000 руб.
4 Определение рыночной стоимости доходным подходом
Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Используется доходный подход только для недвижимости, предназначенной для получения прибыли, в основе подхода лежат:
принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);
принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).
При использовании доходного подхода оценивается текущая (сегодняшняя) стоимость возможных (в будущем) доходов, которые ожидаются от эксплуатации или продажи в недвижимости, т. е. путем капитализации дохода.
Капитализация дохода - это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:
сумму будущего дохода;
время, когда должен быть получен доход;
продолжительность получения дохода.
Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:
прогнозирование будущих доходов;
капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.
Таблица 10 - Расчет операционных расходов
№ п/пПоказательРасчеты Цифровое значениеПостоянные расходы1Аренда земли1м2 = 150 руб1250*150 = 1875002Страхование объекта3% от ПВС8517456*3% = 2555243Другие постоянные расходы1% от ПВС8517456*1% = 851754Итого постоянные расходы(1+2+3)528199Переменные расходы5Расходы на управление3% от ДВД1980000*3% = 594006ЗП управляющего3% от ПВД2250000*3% = 675007Коммунальные услуги1) отопление = = 1250*25*9 = = 281250 2) водоснабжение = = 11*85*12 = 11220 3) электроэнергия = = 12*4,5*450 = = 243003167708Расходы на уборку1% от ДВД198009Расходы на текущий ремонт2% от ПВД4500010Итого переменные расходы(5+6+7+8+9)508470Расходы на замещение11Стоимость КЖЭ здания2595269*(12%*5 лет) = = 2595269*0,15741 = = 40852112Ставка дохода инвестора1% от КЖЭ408513Итого резерв(11+12)41260614Всего ОР(4+10+13)1449275
Где Кк = 14% (12)
ЧОД = ДВД - ОР (13)
ОР = Постоянные затр. + переменные затр. + Резерв расходы (14)
ДВД = ПВД - Кп (15)
ПВД = S*Арендная ставка*12 мес. (16)
Рассчитаем ПВД
ПВД = 1250*150*12 = 2 250 000 руб.
Рассчитаем ДВД
ДВД = 2250000*(1 - 0,12) = 1 980 000 руб.
Рассчитаем ЧОД
ЧОД = 1980000 - 1449275 = 530725 руб.
Рассчитаем рыночную стоимость
Вывод: Таким образом рыночная стоимость административного здания доходным подходом, с учетом округления, составила 3 791 000 руб.
5 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки
Суть данного этапа заключается в получении итоговой величины стоимости на основании нескольких результатов, полученных тремя подходами.
Согласование - это процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений. Все допущения проверяются на разумность и надежность.
Согласование называют "экзаменом совести". В ходе этого процесса оценщик проверяет применимость принципов оценки на различных стадиях выявления задачи, сбора данных и анализа - используя каждый подход к оценке. Заново пересматриваются различные показатели стоимости. Насколько они обоснованны? Подтверждаются ли они данными? Имеют ли они смысл? Заново анализируется исходная задача. Оценщик может использовать статистические расчеты для разработки вероятностного распределения. Далее он может обдумать диапазон, в пределах которого должна находиться искомая величина стоимости. Обычно ожидается, что оценщик представит клиенту единственную величину оценки стоимости. Теперь на основе этого процесса согласования оценщик должен вынести такое решение.
Согласование - это не процесс механического усреднения результатов, полученных с использованием трех подходов. Это процесс логических рассуждений и принятия решения.
Наконец, получив результат всех исследований - значение оцениваемой стоимости объекта оценки, необходимо оформить работу по определенной форме - составить отчет об оценке. Отчет составляется с соблюдением требований, устанавливаемых Законом "Об оценочной деятельности".
Таблица 11 - Определение удельного веса
Наименование подхода и методаСпособность учитывать цель оценкиСпособность учитывать конъюнктуру рынкаСпособность учитывать параметры объектаКачество информацииИтогУд. вес, %Доходный подходрангНизкийСреднийВысокийСреднийбалл0121425Затратный подходрангВысокийВысокийВысокийСреднийбалл2221743,75Сравнительный подходрангСреднийСреднийВысокийСреднийбалл1121531,25 Общая баллов16100
Таблица 12 - Согласование стоимости результатов оценки
Стоимость, т.р.Удельный вес, %Взвешенный результат, т.р.Доходный подход3 79125947,75Затратный подход3 41043,751 491,88Сравнительный подход47 20031,2514 750Согласованная стоимость----17 189,33
Вывод: Рыночная стоимость административного здания на 20.03.2014 г., расположенного в г. Уфа, с S=1250 м2, составила 17 200 000 руб.
Заключение
В результате написания этой курсовой были решены, изучены следующие задачи:
изучена сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость;
проанализированы особенности недвижимости инвестиционного характера;
охарактеризованы основные участники финансирования в недвижимость;
исследованы основные формы и инструменты инвестирования в недвижимость;
рассчитана рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости.
Цель написания курсовой работы была достигнута, но отдельные проблемы требуют дополнительного, более глубокого исследования.
Список литературы
Федеральный закон от 2 января 2000 г. №22-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Инвестиции в вопросах и ответах: учебное пособие / А. Ю. Адрианов, С. В. Валдайцев, П. В. Воробьев [и др.]; авторы-составители И. А. Дарушин, Н. А. Львова; отв. ред. В. В. Ковалев, В. В. Иванов, В. А. Лялин. - Москва: Проспект, 2011. - 376 с.
Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент: учебное пособие / А.Д. Мурзин. - Ростов н/Д: Феникс, 2013. - 382 с. - (Высшее образование)
Асаул А. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. 3-е изд. Стандарт третьего поколения. - Спб.: Питер, 2013. - 416 с.: ил.
Приложение А
(справочное)
Объект-аналог №1
Приложение Б
(справочное)
Объект-аналог №2
Приложение В
(справочное)
Объект-аналог №3
Приложение Г
(справочное)
Объект-аналог №4
Приложение Д
(справочное)
Объект-аналог №5
Репетиторство
Нужна помощь по изучению какой-либы темы?
Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку
с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.
Среди преимуществ инвестиций в недвижимость по сравнению с другими видами долговременных вложений, которые обусловили поступательное развитие данному сегменту инвестиционного рынка.
Можно выделить следующие:
Инвестиции в недвижимость обладают перспективой развития, так как операции с недвижимостью; имеют перспективную ценность, т.е. большую отдачу со временем;
- вложение средств в недвижимость выступает устойчивым средством против инфляции;
- приобретение объектов недвижимости в условиях массовой приватизации приносило инвесторам достаточно высокие дивиденды, так как на рынок почти одновременно была выставлена огромная масса объектов недвижимости производственного и непроизводственного назначения, что привело к перенасыщению платежеспособного спроса на эти товары и соответственно значительному снижению цен на них. Таким образом, инвесторы, первоначально приобретая недвижимость по низким ценам, а, продав ее спустя некоторое время, после стабилизации ситуации на рынке недвижимости, по уже более высокой стоимости, получали дополнительную прибыль;
- инвестиции в недвижимость - один из самых эффективных инструментов обеспечения высоких темпов развития и диверсификации деятельности вновь создаваемых предприятий;
- ликвидность инвестиций в недвижимость в России остается высокой, поскольку в целом совокупный спрос на эти объекты пока еще не удовлетворен;
- инвесторы, покупая жилые и нежилые помещения, приобретают, как правило, за бесценок, и земельные участки, на которых они расположены, что со временем, когда в России земля станет полноправным объектом купли продажи, может принести им дополнительные доходы;
- в финансировании операций с недвижимостью, в отличие от других видов инвестиций, достаточно широко применяются и средства населения, которое в целом более платежеспособно, чем государство и предприятия в условиях финансовых кризисов;
- инвестиции в недвижимость способствуют становлению среднего класса - основы стабильности в обществе, поскольку именно средние слои населения выступают основным заказчиком инвестиционных услуг при строительстве и покупке жилых домов, квартир, дач и т.д.;
- инвестиции в недвижимость будут способствовать созданию в городах достаточно емкого рынка жилья, сдаваемого в наем, в котором "сильно заинтересованы молодые семьи и студенты.
Вместе с тем необходимо учитывать особенности недвижимости как физического ресурса и как финансового актива, вследствие чего инвестиции в недвижимость имеют следующую специфику:
Неравномерные денежные потоки, связанные с состоянием объектов недвижимости в разные периоды их формирования и функционирования. Инвестиции в недвижимость, как известно, связаны с первоначальными единовременными затратами и неравномерными текущими поступлениями и выплатами за весь период владения. Конец периода владения - продажа объекта недвижимости, как правило, связан с наибольшим поступлением денежных средств по объекту;
- потенциальный рост стоимости земли за счет влияния таких факторов, как изменения в системе землепользования; относительный дефицит земельных участков со схожими характеристиками; инфляционные процессы и т.п.;
- износ здании и сооружений - снижение стоимости улучшений недвижимости (зданий и сооружений) с течением времени, ввиду потери потребительских свойств под воздействием окружающей среды (физический износ), изменений в технологии строительства, улучшения строительных материалов (функциональный износ) и прочих внешних факторов;
- сложность и гибкость системы финансирования приобретения объектов недвижимости. В качестве источников финансирования могут быть использованы собственные или заемные средства, причем последние могут быть получены от различных финансово-кредитных институтов на различных условиях. Сложность условий финансирования связана и с необходимостью учета фактора времени осуществления финансирования, методов расчета процентов по кредитам, различных частичных имущественных интересов, а также системы долевого участия;
- раздельные юридические права. Как уже упоминалось выше, каждый объект недвижимости неотделим от связанных с ним имущественных прав. Собственно, каждый объект может иметь различное сочетание юридических прав и интересов. В частности, аренда земельного участка и строений, находящихся на нем, может быть осуществлена без прав на недра или находящийся на участке водоем;
- особенности налогообложения операций с недвижимой собственностью. В различных странах и даже в регионах существуют разные налоговые системы, определяющие особенности взимания налогов с владельцев, продавцов и покупателей объектов недвижимости, что в конечном итоге может определить инвестиционную активность на рынке недвижимости;
- риск и неопределенность. Особенности рисков связаны с неподвижностью и физической не перемещаемостью объектов недвижимости. Чем выше степень осознания риска, тем выше требования инвесторов к доходности операций с недвижимостью.
Подводя итоги, следует отметить, что инвестиции в доходную недвижимость в большей степени подвержены риску и неопределенности по сравнению с инвестициями в традиционные финансовые активы, поскольку являются мало ликвидными, так как это «запертый» капитал, и капиталовложения осуществляются на более длительные сроки. Для качественного управления рисками, характерными для недвижимости, в процессе анализа рынка и последующей оценки объектов недвижимости необходимо соблюдать основные принципы и ограничивающие условия оценки. Это основные, исходные положения теории оценки, соблюдение которых необходимо в условиях высокой неопределенности будущего рыночной экономики.
Инструменты инвестирования в недвижимость
Инвестирование в недвижимость включает следующие инструменты: собственный капитал; заемный капитал; закладные; договора об аренде земли; опционы; смешанные долговые обязательства.Инвестирование в собственный капитал, или владение незаложенной собственностью, является одной из наиболее распространенных форм инвестиций в недвижимость. Ей присущ преимущественно региональный охват. В перспективе с развитием крупных инвесторов (например, пенсионных фондов) рынок свободного собственного капитала будет трансформироваться в национальный рынок.
К преимуществам этой формы инвестирования со стороны владельцев собственностью можно отнести получение денежной наличности и экономию расходов по выплате процентов; к недостаткам - дополнительные издержки, связанные с реализацией объектов.
Инвестиции с использованием финансирования задолженностей по закладным являются еще одной разновидностью инструментов финансирования недвижимости.
С позиции держателей закладных недвижимости привлекательность их использования заключается в стабильном получении денежного дохода, так как они обладают преимущественным правом получения дохода. Однако у этих инвестиций меньшая ликвидность, чем у инвестиций в свободную от залога недвижимость, к тому же реализация закладных связана с дополнительными расходами (правовая экспертиза, оценка окружающей среды и т.д.). К недостаткам можно отнести и наличие временного лага от подготовки предложения к продаже закладной до ее реализации.
Ипотечное кредитование призвано обеспечить достижение следующих целей:
Создать механизм, позволяющий трансформировать будущие доходы приобретателей в их текущую платежеспособность;
- расширить ресурсную базу для финансирования развития и приобретения недвижимости;
- обеспечить надежность возврата и получения дохода инвесторам, средства которых вовлекаются в процесс ипотечного кредитования.
Наиболее распространенной формой финансирования задолженности по закладной является постоянный ипотечный кредит. Согласно стандартным условиям, сумма кредита в процентах достигает 75-80% от стоимости собственности, оговариваются срок и ставка процента и рассчитываются периодические выплаты по ипотеке.
Постоянные закладные являются самоамортизирующимися, т.е. предусматривающими равновеликие периодические выплаты.
Иногда ипотечные кредиты под недвижимость предоставляются с дисконтом (со скидкой). Однако заемщик должен выплатить всю сумму кредита и плюс процент за пользование ссудой.
Помимо ипотечных кредитов с фиксирования уровнем платежей выделяют: кредиты с шаровым платежом; нарастающие платежи, кредиты с фиксированными выплатами основной суммы, ипотеки с участием кредитора в приросте стоимости, совместное участие, завершающая ипотека и т.п.
При ипотечном кредитовании с шаровым платежом - процентные выплаты осуществляются одномоментно с итоговым платежом либо в течение всего срока выплачиваются только процентные выплаты, а затем идет итоговый шаровой платеж.
Наибольшее распространение шаровые кредиты могут получить при финансировании вновь строящихся объектов.
При использовании кредитов с фиксированным платежом основной суммы (пружинные кредиты) предусматривается сначала в течение ряда лет выплат одних только процентов, а в конце также в течение нескольких лет равновеликих выплат основной сделки и процентов. Подобная схема финансирования применима, например, при лизинге оборудования для объектов недвижимости.
Нарастающие платежи - в течение ряда лет платежи по ипотеке остаются низкими (период отрицательной амортизации), затем платежи возрастают (период превышения выплат уровня стандартной ипотеки).
Совместное участие - кредитор помимо выплат основной суммы и процентов по обслуживанию долга получает часть дохода сверх базовой суммы («участвует в прибылях»).
Завершающая ипотека - предусматривает использование закладных разного уровня. Ипотечный кредит, который впервые привлекается под залог данной собственности, носит название первая ипотека. Под уже заложенную собственность кредитор может привлечь вторую или третью ипотеку, выпуская закладные второй или третьей очереди. Согласно стандартным правилам, требования кредиторов удовлетворяются в порядке очередности закладных. Общим для всех видов ипотек является то, что при заключении кредитного договора могут быть оговорены особые условия, например о выплате части дохода сверх базовой суммы кредита и процентов к ней, обязательство об участии в собственном капитале. Для достижения особых целей права собственности и соответственно закладные под них могут быть разделены на землю и здания и сооружения на ней. Долевое участие в собственности чаще всего позволяет кредиторам оптимизировать уровень налоговых отчислений.
Опцион - это право кредитора купить собственность в определенный срок по фиксированной цене. В случае рыночного повышения объекта держатель опциона может продать его или переуступить права без приобретения титула на собственность. В этом случае стоимость опциона представляет собой разницу между рыночной стоимостью объекта недвижимости и согласованной (фиксированной) ценой.
Арендные соглашения (договоры по аренде) - это передача права пользования объектом на определенный срок при сообщении определенных условий (например, ограничения на разбивку участка, запрет на определенный вид застройки и т.д.).
Право пользования может быть передано на пожизненное владение или более короткий срок. На данный момент преимущественное распространение аренды с правом пожизненного владения получила наибольшее распространение на земли сельскохозяйственного назначения. После смерти собственника право собственности переходит к наследнику. При этом как пожизненный владелец, так и его наследник могут реализовать принадлежащие им интересы, например, предоставить собственность в субаренду. Это снижает рыночную стоимость объекта, т.к. субарендатор теряет свое право при смерти основного владельца. Фактически следует признать, что преимущественное распространение права пожизненного наследуемого владения тормозит развитие ипотечного кредитования в сельском хозяйстве России, существенно сужает базу заемного финансирования села.
Представляется, что в свою очередь отсутствие системы ипотечного кредитования сдерживает развитие рынка недвижимости в России в целом. Существует значительный разрыв между доходом населения и ценой недвижимости, преодолеть который в странах с развитым рынком недвижимости позволяет система ипотечного кредитования. Развитие ипотечного кредитования для России на сегодняшний день является сверх актуальной задачей.
Способы финансирования инвестиций в недвижимость
Острый дефицит жилья - хроническое явление для России. После распада СССР жилищную проблему усугубил постоянный приток беженцев и вынужденных мигрантов из стран ближнего зарубежья. Рыночные отношения в экономике привели к существенному сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений в жилищное строительство. В настоящее время сложилась ситуация, когда большая потребность в жилье существует при одновременно низком среднем уровне доходов современной российской семьи, что препятствует большей части населения, имеющего низкие доходы, даже мечтать о покупке жилья. Низкий платежеспособный спрос населения на жилье, обусловленный недоступностью кредитов и низкими доходами, приводит в свою очередь к увеличению издержек строительных организаций, поскольку отсутствие заемных ресурсов при недостаточности собственных ведет к росту цен.Страны с развитым рынком недвижимости имеют богатый опыт привлечения финансов для развития объектов недвижимого имущества из разных источников с использованием самых разнообразных механизмов. Основными критериями при выборе варианта финансирования являются, максимизация прибыли, сокращение рисков, максимальное использование возможностей, предоставляемых налоговым законодательством той или иной страны. Однако не все зарубежные варианты финансирования могут быть использованы в российской практике. Причиной этому служат, прежде всего: высокий уровень инфляции; отсутствие реальных денег у банков; низкий уровень доходов населения, не позволяющий ему выступать в качестве платежеспособного заемщика.
Основными формами привлечения финансовых ресурсов в развитие недвижимости при сложившейся экономической ситуации являются следующие:
Долевое участие в различных вариантах;
- выпуск жилищных сертификатов или облигаций жилищного займа;
- краткосрочное банковское кредитование;
- ипотечное кредитование.
Проведем анализ основных форм привлечения финансовых ресурсов в развитие жилой недвижимости.
Долевое участие
Самым распространенным в настоящее время подходом к решению проблемы привлечения средств населения в жилищную сферу является долевое строительство. Данный подход, как и другие, носит переходный характер и является необходимым этапом на пути становления полномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования, основанной исключительно на рыночных механизмах. Одним из этапов процедуры получения разрешительной документации девелоперами или строительными организациями с выходом на распоряжение губернатора о предоставлении земельного участка под застройку или здания под реконструкцию (распоряжение губернатора утверждает решение инвестиционно-тендерной комиссии) является определение рыночной стоимости права застройки земельного участка или права реконструкции здания с целью определения начальной цены торгов на инвестиционно-тендерной комиссии.Термин «много долевое строительство» практически эквивалентен общепринятому термину «долевое строительство» и лишь подчеркивает то, что в инвестиционном проекте участвует большое количество инвесторов покупателей.
Вероятно, попытки изучения особенностей оценки недвижимости при много долевом строительстве уже предпринимались финансовыми отделами строительных организаций и девелоперами для расчета экономической эффективности проектов, однако широко известные публикации, посвященные этой теме, отсутствуют.
Долевое участие в строительстве (реконструкции) жилья - самый распространенный источник финансирования, причем основными дольщиками практически везде являются физические лица. Из 1072 тыс. кв. м жилья, 919 тыс. кв. м было построено на средства граждан дольщиков (что составляет 86%).
Долевое участие в финансировании жилищного строительства есть не что иное, как форма предварительной покупки жилья, поскольку Закон РФ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» гарантирует негосударственным инвесторам право частной собственности на жилье, строительство которого ими финансировалось.
Суть долевого участия состоит в следующем: организатор финансирования строительства (это может быть сам застройщик либо девелопер) привлекает «дольщиков» (т.е. покупателей жилья). Документом, регламентирующим подобную схему финансирования жилищного строительства, является договор о долевом участии в строительстве жилого дома, либо договор инвестирования. В общих положениях договора обязательно должно быть указано, что данный объект строительства (реконструкции) на момент подписания договора никому не продан, иным способом не отчужден, в споре и под запрещением не состоит. Также должно быть указано, на каком основании фирма, привлекающая средства дольщиков, обладает правомочиями по инвестированию данного объекта и привлечению к инвестированию третьих лиц. Фирма, привлекающая денежные средства в жилищное строительство, в зависимости от конкретной ситуации называется, как правило, «заказчик», «первоначальный инвестор», «инвестор», а лицо, вкладывающее средства, - «дольщик», «субдольщик», «субинвестор».
Первоначальный инвестор берет на себя обязательства осуществлять инвестирование строительства (реконструкции) объекта до полного его завершения за счет собственных и привлеченных средств, обеспечить окончание строительства к определенному сроку, а затем в течение определенного срока с момента подписания акта Государственной приемочной комиссии передать дольщику квартиру определенной площади. Дольщик в свою очередь обязуется произвести инвестирование строительства (реконструкции) объекта путем внесения денежных средств либо другим способом, определенным в договоре, например поставкой стройматериалов в определенное время.
По договору долевого участия в строительстве дольщик обязуется в определенные договором сроки оплачивать согласованную за ранее часть общей площади квартиры. При этом после заключения договора оплачивается первый долевой взнос, который по величине примерно соответствует проценту готовности дома на момент заключения договора. Оставшаяся часть стоимости разбивается на равномерные платежи (как правило, поквартальные) с таким расчетом, чтобы к окончанию строительства инвестор мог выплатить всю стоимость строительства квартиры.
После завершения строительства (реконструкции) застройщик производит заселение здания согласно заключенным долевым договорам, предоставляет инвестору документы, необходимые для оформления собственности на квартиру в организации государственной власти, и передает здание в эксплуатацию.
К преимуществам долевого строительства по сравнению с прямой покупкой жилья на первичном или вторичном рынке недвижимости можно отнести следующее:
Возможность поэтапной оплаты;
- индексирование только остаточной стоимости строительства по договору;
- уменьшение затрат на приобретение жилья (стоимость жилья для дольщика, как правило, ниже рыночной стоимости готового жилья).
Кроме того, по сравнению с вторичным рынком жилья, долевое участие в строительстве (как и любой объект первичного рынка) имеет еще одно преимущество - «прозрачность истории объекта».
Одним из самых слабых мест в привлекательной схеме долевого строительства является его правовое обеспечение. Основная проблема «долевого» рынка состоит в том, что участник долевого строительства после заключения договора о долевом участии в строительстве не становится владельцем недвижимости. Его статус в период, когда деньги выплачены, а дом еще не построен, определяется как «инвестор». Поскольку юридическая основа инвестирования в нашей стране недостаточно прочная, это, можно считать главной причиной многих зло» употреблений и некоторого недоверия потенциальных дольщиков. Существует также риск неоправданного затягивания возведения жилья и удорожания жилья в ходе строительства. В связи с этим, по мнению брокеров и юристов, вторичный рынок долевого участия считается малонадежным, а долевое участие обладает сравнительно низкой ликвидностью.
Выбирая компанию, будущий дольщик должен понимать, что стоит иметь дело только с хорошо известными строительными и риэлтерскими фирмами. Особое внимание стоит уделить оформлению сделки по покупке квартиры, начиная от схемы оплаты и заканчивая описанием параметров жилья. Для того чтобы минимизировать риск при приобретении жилья, необходимо проверить не только документацию фирмы, с которой заключается договор на долевое участие в строительстве, но и всю цепочку договоров между всеми участниками строительства (имеются в виду организации, участвующие в строительстве). Понятно, что чем длиннее цепочка, тем выше риск не получить квартиру и безвозвратно утратить внесенные деньги. Оптимальный вариант снижения рисков при долевом строительстве - привлечение грамотных юристов при составлении договоров и страхование рисков дольщиков. В Санкт-Петербурге многие агентства недвижимости проводят юридические экспертизы договоров на долевое участие в строительстве. Существует даже «Консультационный центр по долевому строительству», который помимо общих консультаций, экспертиз конкретных договоров и выезда опытного юриста в фирму для обсуждения условий договора перед его осуществляет юридическое сопровождение покупателя нового жилья от подписания договора до регистрации прав собственности.
Необходимо развивать институт страхования на рынке строящегося жилья. Риски долгостроя могут возникать, даже если дольщик имеет дело с самым добросовестным застройщиком, так как причиной затягивания строительства может быть не только отсутствие денег, но и издание административных актов, касающихся строительства дома, наступление форс мажорных обстоятельств и т.д. Иногда из-за несогласования ведомствами различных положений и инструкций дом не может быть сдан вовремя.
В последнее время периодически проводятся семинары, на которых обсуждаются способы снижения рисков дольщиков (например, семинар «За безопасность граждан на рынке недвижимости», при информационной поддержке «Бюллетеня недвижимости»), проводятся обучающие курсы по операциям на первичном рынке недвижимости (например, «Негосударственное образовательное учреждение «Институт Недвижимости» разработало и читает курс «Операции на Первичном рынке недвижимости»), в СМИ публикуются разъяснительные статьи для дольщиков. Иными словами, ведется широкая просветительская работа, направленная на развитие долевого участия в строительстве и снижение рисков дольщиков.
Одним из возможных путей снижения рисков дольщиков и инициирования нового строительства может стать новое направление риэлторской деятельности - активное участие риэлторов в привлечении средств населения к долевому строительству, в том числе в новых формах. Так, например, с одной стороны, в Санкт-Петербурге существует большое количество недостроенных жилых зданий, от которых либо отказались инвесторы, либо так они и не были найдены. С другой стороны, в городе по-прежнему существует огромная очередь на улучшение жилищных условий. В числе очередников есть люди, которые могли бы найти часть суммы на строительство квартиры. Возможно, что риэлторские фирмы все чаще и чаще станут вовлекаться в реализацию таких проектов и выступать не только в качестве брокера по продажам готового и строящегося жилья, но и в качестве инвестиционного брокера, инициатора и организатора в реализации подобного рода проектов.
В зависимости от финансовых возможностей дольщиков существуют следующие варианты долевого участия при строительстве жилья:
1. Долевое участие со стопроцентной единовременной оплатой:
а) по договору долевого участия за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме с указанием метража и местоположения квартиры,
б) в договоре указывается стоимость строительства квартиры на момент заключения договора,
в) указанная стоимость вносится в оговоренные сроки с момента подписания договора в полном объеме, является фиксированной и не подлежит дальнейшей индексации, связанной с инфляцией,
г) по окончании строительства производятся взаиморасчеты между дольщиком и застройщиком, исходя из действительной площади передаваемой квартиры; после проведения окончательных взаиморасчетов оплаченная квартира оформляется в собственность дольщику;
2. Долевое участие с поэтапной оплатой:
а) аналогично пункту а) предыдущего варианта,
б) в договоре оговаривается график оплаты стоимости квартиры с учетом инфляции, а также возможностей и пожеланий дольщика,
в) в оговоренные сроки с момента подписания договора по начальной стоимости 1 кв. м общей площади квартиры оплачивается первый взнос. Общая площадь квартиры, оплачиваемой первым взносом, зависит от степени готовности дома на момент заключения договора,
г) оставшаяся часть общей площади квартиры оплачивается поэтапно по графику, с индексацией стоимости 1 кв. м общей площади квартиры на момент каждого платежа с учетом цен, действующих в строительной отрасли. Иными словами, каждым последующим взносом оплачивается определенное количество квадратных метров общей площади квартиры,
д) аналогично пункту,
г) предыдущего варианта;
3. Долевое участие с зачетом имеющегося жилья:
а) аналогично пункту,
б) предыдущего варианта,
в) в договоре указывается, какое количество квадратных метров общей площади «новой» квартиры считается оплаченным на момент заключения договора в зависимости от принятых в зачет в качестве части долевого взноса квадратных метров общей площади старой квартиры, принадлежащей дольщику,
г) за разницу в количестве квадратных метров общей площади, по сравнению с площадью «новой» квартиры, дольщик доплачивает деньгами поэтапно в течение срока строительства, по той схеме долевого участия, которая принята на выбранном дольщиком строящемся доме,
д) аналогично пункту,
е) предыдущего варианта.
Возможны два варианта зачета «старых» квартир:
1) квартира дольщика свободна, право собственности на нее сразу переходит к застройщику;
2) дольщик проживает в своей квартире в течение всего срока строительства до момента предоставления ему новой квартиры, и право собственности переходит к застройщику после переезда дольщика в новую квартиру.
Выводы: как видно из анализа, схема долевого финансирования в настоящее время является наиболее распространенной, так как имеет целый ряд преимуществ (возможность поэтапной оплаты; индексирование только остаточной стоимости строительства по договору уменьшение затрат на приобретение жилья, «прозрачность истории объекта»). К сожалению, долевая схема не лишена недостатков, основные из них: слабое правовое обеспечение, большая вероятность срыва сроков строительства. В настоящее время проводится активная работа по снижению рисков долевого строительства с целью развития первичного рынка.
Выпуск жилищных сертификатов или облигаций жилищного займа
Помимо долевого участия - наиболее распространенного источника финансирования, к основным формам привлечения финансовых ресурсов в развитие недвижимости при сложившейся экономической ситуации можно отнести выпуск жилищных сертификатов или облигаций жилищного займа.Одной из достаточно распространенных форм привлечения средств граждан и юридических лиц в жилищное строительство стал выпуск муниципальных жилищных облигаций, или жилищных сертификатов. Эта форма финансирования получила широкое распространение в Москве, Санкт-Петербурге, Саратове, Ульяновске. По данным комитета по строительству Администрации Санкт-Петербурга, в настоящее время в Санкт-Петербурге к участию в программе «Государственные жилищные сертификаты» привлечено более 700 семей из числа состоящих в очереди на получение жилой площади. Эта программа предполагает 80%ное покрытие бюджетом стоимости жилья. С помощью жилищных сертификатов жилье приобрела 201 семья. Общая площадь квартир, введенных в эксплуатацию в рамках программы жилищных сертификатов, на сегодняшний момент составила 3,5 тыс. кв. м.
Введение
Инвестиционные процессы играют ключевую роль в рыночной экономике. Практика мирового развития показывает, что именно эффективность инвестиционной деятельности, осуществляемой на принципах самофинансирования, окупаемости и рентабельности, является одним из важнейших факторов экономического роста. Формирование в России хозяйственной системы, основанной на многообразии форм собственности и преобладании рыночных механизмов саморегулирования экономических процессов, создает условия для существенного расширения инвестиционной деятельности, что неизбежно связано с вовлечением в рыночный оборот недвижимости - фундаментальной основы правовых и экономических отношений всех участников рыночной системы хозяйствования. В условиях рыночной экономики недвижимость становится высококлассным товаром, связывающим огромные финансовые ресурсы участников рыночных отношений. В связи с этим особое значение приобретает развитие системы инвестирования в недвижимость. Актуальность данных вопросов и обусловила выбор темы моей работы.
Целью курсовой работы является исследование сущности и содержания процесса инвестиций в недвижимость.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
изучить сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость;
проанализировать особенности недвижимости инвестиционного характера;
охарактеризовать основных участников финансирования в недвижимость;
исследовать основные формы и инструменты инвестирования в недвижимость;
Объектом исследования является инвестиционная среда.
Предмет исследования: недвижимость, инвестиции в недвижимость, рыночная стоимость недвижимости.
Методологической базой для написания курсовой работы явились наблюдение, анализ, сравнение, социологический опрос.
В качестве теоретической базы для выполнения данной работы были использованы источники специальной литературы указанные в списке литературы.
Практическая значимость исследования проблем заключается в возможности применения результатов в деятельности организаций инвестиционного профиля.
Структура работы определена исходя из поставленных задач. В первой части работы рассматриваются теоретические аспекты инвестиционной деятельности. Второй раздел посвещается определению рыночной стоимости. В заключении подведены итоги курсовой работы, обобщены выводы и рекомендации.
1. Теоретически аспект инвестиций в недвижимость
1.1 Сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость
Одной из движущих сил рыночной экономики, как на микроуровне, так и нм макроуровне, являются инвестиции.
Инвестиции - это целенаправленное вложение на определенный срок капитала во всех его формах в различные объекты (инструменты) для достижения индивидуальных целей инвесторов.
В действующем российском законодательстве инвестиции определены как денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.
Наиболее существенными признаками инвестиций являются:
потенциальная способность инвестиций приносить доход;
процесс инвестирования, как правило, связан с преобразованием части накопленного капитала в альтернативные виды активного экономического субъекта (предприятия);
в процессе осуществления инвестиций используются разнообразные инвестиционные ресурсы, которые характеризуются спросом, предложением и ценой;
целенаправленный характер вложения капитала в какие-либо материальные и нематериальные объекты (инструменты);
наличие срока вложения (этот срок вложения всегда индивидуален);
вложения осуществляются лицами, называемыми инвесторами, которые преследуют свои индивидуальные цели, не всегда связанные с извлечением непосредственно экономической выгоды;
наличие риска вложения капитала, означающее, что достижение целей инвестирования носит вероятностный характер.
Основные виды инвестиций в недвижимость выделяются по следующим критериям.
По объектам вложения капитала:
реальные инвестиции - это вложение средств (капитала) в создание реальных активов, связанных с осуществлением операционной деятельности экономических субъектов, решением их социально-экономических проблем;
финансовые инвестиции - это вложение капитала в различные финансовые инструменты.
По характеру участия инвестора в инвестиционном процессе:
Прямые инвестиции. Инвестиции предполагают прямое, непосредственное участие инвестора во вложении капитала в конкретный объект недвижимости (приобретение реальных активов, либо вложение капитала в уставные фонды);
Косвенные (опосредованные) инвестиции. Вложение капитала инвестора в объекты инвестирования осуществляется через финансовых посредников (институционных инвесторов) посредством приобретения различных финансовых инструментов.
По отношению к объекту вложения:
внутренние инвестиции - вложение капитала в активы самого инвестора;
внешние инвестиции - вложение капитала в реальные активы других хозяйствующих субъектов или инструменты иных эмитентов.
По периоду осуществления:
долгосрочные инвестиции - вложение капитала на период от трех и более лет;
среднесрочные инвестиции - вложение капитала на период от одного до трех лет;
краткосрочные инвестиции - вложение капитала на период до одного года.
По степени надежности:
Рисковые инвестиции. Наиболее рисковыми являются инвестиции в сферу исследований и разработок;
Относительно надежные инвестиции. Наименее рисковыми являются инвестиции в сферы с достаточно определенным рынком сбыта.
По характеристике инвесторов:
частные инвестиции - вложения капитала физических и юридических лиц негосударственных форм собственности;
государственные и муниципальные инвестиции - вложения средств бюджетов разных уровней и государственных внебюджетных фондов.
По характеру использования капитала в инвестиционном процессе:
первичные инвестиции - вложения капитала за счет собственных и заемных средств инвесторов;
реинвестиции - вторичное использование капитала в инвестиционных целях посредством его высвобождения в результате реализации ранее осуществленных инвестиций;
дезинвестиции - высвобождение ранее инвестированного капитала из инвестиционного оборота без последующего использования в инвестиционных целях.
2 Особенности недвижимости инвестиционного характера
Фундаментальной основой национальной экономики, важнейшей частью национального богатства является недвижимость. Недвижимость выступает как объект собственности и сделок.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимому имуществу относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания и сооружения (статья 130).
В целом понятие недвижимости можно представить в виде пяти взаимосвязанных блоков:
земельный участок;
объекты над поверхностью участка, в том числе леса и многолетние насаждения, здания и сооружения, незавершенное строительство;
имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые;
воздушное пространство;
комплекс прав на объекты недвижимости. (См.: Мурзин А.Д. Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент: учебное пособие. - Ростов н/Д: Феникс, 2013, стр. 13).
Недвижимость как объект инвестиций, в сопоставлении с альтернативами фондового рынка, имеет следующие отличительные характеристики:
неделимость: прямые инвестиции в недвижимость в большинстве случаев являются неделимыми и имеют высокую стоимость. Это обстоятельство затрудняет инвестиции без привлечения заемного капитала и доступ на рынок частных инвесторов;
неэластичность предложения: запас физической недвижимости в краткосрочной перспективе является неэластичным, то есть невосприимчивым. Это мешает рынку инвестиций адекватно реагировать на изменение спроса;
невысокая ликвидность: продажа и покупка объекта занимает много времени и средств;
высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемые самим объектом инвестирования;
особые проблемы управления: инвестиции в недвижимость, с характерными экономическими и юридическими проблемами, практически всегда требуют соответствующего управления. Только качественное управление, которое требует времени, работы или денег, может обеспечить инвестора надлежащим уровнем дохода; если же на инвестора ложатся еще и проблемы ремонта, не знакомые участникам фондового рынка, то становится понятным необходимость учета риска управления инвестициями в недвижимость;
особые риски, которые присущи недвижимости, как объекту инвестиций, в общем случае включают: риск обязательств перед третьей стороной в результате дефектов физической недвижимости; финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы; экономический риск функционального износа;
бессрочность: инвестор полного права собственности владеет частью того, что всегда есть и будет - неизнашивающейся землей и зданием, имеющими долгий срок службы, то есть тем, что всегда будет существенным для потребностей экономики;
обязательный доказательный характер прав на объект недвижимости путем государственной регистрации сделок;
гибкость условий финансирования: у приносящих доход недвижимости может быть несколько «слоев» финансирования за счет собственных и заемных средств.
3 Основные участники финансирования инвестиций в недвижимость
Субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы. Основные группы инвесторов могут быть выделены по следующим классификационным признакам.
По организационной форме:
юридические лица;
физические лица;
объединения юридических лиц (холдинги, концерны, промышленно-финансовые группы и др.);
объединения юридических и физических лиц на основе договора о совместной деятельности;
государственные органы (органы федеральной власти, субъектов РФ, местного управления).
По направлению основной деятельности:
индивидуальные инвесторы (юридические или физические лица, объединения юридических и физических лиц, органы государственного и местного самоуправления, осуществляющие инвестиции);
институциональные инвесторы (финансовые посредники, аккумулирующие средства индивидуальных инвесторов и осуществляющие инвестиционную деятельность от своего лица).
По форме собственности инвестированного капитала:
частные инвесторы (юридические лица, основанные на негосударственных формах собственности, физические лица);
государственные инвесторы (органы государственной власти, государственные предприятия);
муниципальные инвесторы (органы муниципальной власти, муниципальные предприятия).
По менталитету инвестиционного поведения:
консервативные инвесторы (заботящиеся прежде всего об обеспечении безопасности инвестиций и защите своих средств от инфляции, избегающие осуществления средне- и высокорискованных вложений);
умеренно агрессивные инвесторы (выбирающие объекты вложения, которые в совокупности обеспечивают рост их капитала; высокорискованные вложения подстраховываются слабо доходными и малорисковыми вложениями);
агрессивные инвесторы (стремящиеся к быстрому росту вложенных средств: как правило, выбирают объекты инвестирования по критерию максимизации дохода).
По целям инвестирования:
стратегические инвесторы (как правило, инвестируют с целью обеспечения реального участия в стратегическом управлении деятельностью объекта, в который вкладываются средства);
портфельные инвесторы (как правило, вкладывают свои средства в разнообразные объекты с разной степенью риска и доходности с целью получения желаемого уровня доходов на вложенные средства).
По принадлежности к резидентам:
отечественные инвесторы (все лица - резиденты);
иностранные инвесторы (иностранные государственные, международные финансовые организации, иностранные юридические и физические лица).
Наиболее значимых успехов Башкортостан достиг в сфере инвестиций: сегодня республика значится в первой десятке инвестиционно-привлекательных регионов России. Сегодня в республике в работе уже порядка ста инвестпроектов. По данным Башкортостанстата, за январь-октябрь 2013 года предприятия РБ, включая субъекты малого предпринимательства, использовали около 170 млрд рублей инвестиций в основной капитал, что в сопоставимых ценах на 7,2 процента превышает аналогичный показатель 2012 года.
По этому показателю Башкортостан находится на второй позиции в Приволжском федеральном округе.
По видам экономической деятельности основную долю в структуре инвестиций в основной капитал занимают обрабатывающие производства, добыча полезных ископаемых, транспорт и связь, операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг.
1.4 Основные формы и инструменты инвестирования в недвижимость
Существуют различные классификации форм финансирования инвестиций в недвижимость
по правовому статусу инвестора (частные и государственные);
по источнику финансирования (за счет собственных, заемных средств или их сочетания);
по наличию посредников (прямые инвестиции, не предусматривающие посредников - активная форма инвестирования, инвестиции с участием посредников - пассивная форма инвестирования).
Реальные инвестиции осуществляются в двух формах: материальные и нематериальные инвестиции.
Материальные инвестиции предполагают вложения в средства производства. Они делятся на четыре группы:
стратегические инвестиции - они направлены на создание новых предприятий, новых производств, приобретение целостных имущественных комплексов и т.п.;
базовые инвестиции - они направлены на расширение действующих предприятий и т.п.;
текущие инвестиции - они связаны с вложениями по замене основных средств, проведению капитального ремонта и др.;
новационные инвестиции - они связаны с модернизацией недвижимости.
Нематериальные (потенциальные) инвестиции, использующиеся для получения нематериальных благ. Например, проведение научно-исследовательских работ.
В мировой практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость.
Реальные инвестиции. Они осуществляются в виде долгосрочных капитальных вложений в основной капитал.
Ипотека. Это - предоставление кредита под залог недвижимости. По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя. (См.: ФЗ от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ).
Опцион. Опцион на покупку (продажу) недвижимости - это право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Опцион - обусловленная договором возможность для одной из сторон выбрать способ, объем исполнения обязательства или отказаться от его исполнения при оговоренных обстоятельствах. Как правило, это частная операция между покупателем и продавцом, при которой опционы реализуются на одно здание или группу.
Гибридные формы финансирования инвестиций в недвижимость. Это, например, совмещение ипотечного кредита и опциона
Право преимущественной аренды земли. Это права создается, когда права на недвижимую собственность разделяются на ограниченное право владения зданием на основе аренды (например, право быть арендатором и передавать в субаренду) и право собственности на землю. Обладатель права аренды имеет свободу и ответственность использовать недвижимость так, как если бы он был собственником. В конце срока аренды собственник земли принимает владение зданием. Владелец здания на правах аренды регулярно платит арендную плату. Если плата не вносится, собственник земли может принять владение полной недвижимостью. Поэтому аренда земли имеет преимущество перед арендой здания.
Лизинг. Это - долгосрочная аренда недвижимости на срок, сопоставимы со сроком полезной жизни объекта недвижимости (около 30 лет). Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое имущество. Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое запрещено для свободного обращения и для которого установлен особый порядок обращения (См.: ФЗ от 29 октября 1998 г. №164-ФЗ «О лизинге»).
2. Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта на примере коммерческого объекта недвижимости - административное здание
1 Определение задания на оценку и описание объекта оценки
Таблица 1 - Задание на оценку
Задание на оценкуОбъект оценкиАдминистративное зданиеОцениваемые праваПраво собственностиСобственники Зарипова Д.И.Цель оценкиОпределение рыночной стоимостиСрок проведения оценки23.12.2013 - 20.03.2014инвестиция недвижимость финансирование стоимость
Таблица 2 - Описание объекта оценки Описание объекта недвижимостиМестоположение РБ, г. УфаГод постройки 1979Материал стенКирпичТехническое состояние объектаФундамент Трещины в цокольной части зданияСтены и перегородкиГлубокие трещины, выветривание швовПерекрытия и покрытияСостояние удовлетворительноеКровля Искривление местами металлических желобовПолы Мелкие повреждения, сколы, потертостьПроемы Мелкие поверхностные трещины в окнах и дверяхОтделочные работыСостояние хорошееВСТ и ЭТ устройстваВолосные трещины, местами сколы, мелкие царапины 2 Определение рыночной стоимости сравнительным подходом
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом- аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.
Таблица 3 - Корректировки по сравниваемым продажам Элемент сравненияЕд. изм.Оцениваемый объектАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 4Аналог 512345678ЦП 1м2т.р.?2528,25047,675,5РСт.р.?300003200073500100000110000Право соб-стиПСПСПСПСПСПСкорректировка%00000СЦт.р.300003200073500100000110000Условия финансированияРын.Рын.Рын.Рын.Рын.Рын.Корректировка%00000СЦт.р.300003200073500100000110000Условия продажиРын.Предл.Предл.Предл.Предл.Предл.Корректировка%-3-3-3-3-3СЦт.р.29100310407129597000106700Время продажи27.01.1427.01.1427.01.1427.01.1427.01.1427.01.14Корректировка%00000СЦт.р.29100310407129597000106700Местоположениег. Уфаг. Уфаг. Уфаг. Уфаг. Уфаг. УфаКорректировка%00000СЦт.р.29100310407129597000106700Физические характеристикиМатериал стенкирпичкирпичкирпичкирпичкирпичкирпичКорректировка%00000СЦт.р.29100310407129597000106700Общая площадьм2125012001135147021001458Корректировка%00-2-3-2СЦт.р.29100310406986994090104566Функциональное назначениеАдмин. зданиеАдмин. зданиеАдмин. зданиеАдмин. зданиеАдмин. зданиеАдмин. зданиеКорректировка%00000СЦт.р.29100310406986994090104566Наличие ком-ий++++++Корректировка%00000СЦт.р.29100310406986994090104566Состояние помещенияУдов.Удов.Удов.Хор.Отл.Отл.Корректировка%00-2-3-3СЦт.р.29100310406847291267101429Транспортная доступность++++++Корректировка%00000СЦт.р.29100310406847291267101429Дополнительная информация-парковкапарковкаРядом остановкапарковка-Корректировка%-3-3-1-30СЦт.р.28227301096778738529101429СЦ 1м223,526,546,142,269,6Количество корректировок22443Весовой коэффициент10,30,30,10,10,2РС 1м237,75РС47188 РС1м2 = 23,5*0,3+26,5*0,3+46,1*0,1+42,2*0,1+69,6*0,2 = 37,75 тыс. руб. Обоснование корректировок Право собственности Корректировка не проводилась, т.к. не обнаружено каких-либо ограничений на право собственности, причем у оцениваемого объекта и подобранных аналогов одинаковое право собственности. Условия финансирования Учитывая аналогичные условия финансирования у объекта оценки и объектов-аналогов, корректировка по данному фактору не проводилась. Условия продажи На основании анализа рынка недвижимости выявлено, что заявляемые цены, как правило, отличаются от реальной цены сделки на 3-5%, т.е. цена предложения всегда выше стоимости сделки. В данном случае корректировка была принята равная 3%. Корректировка не проводилась, т.к. стоимость объектов-аналогов была взята на дату, которая соответствует дате оцениваемого объекта, т.е. все объекты-аналоги на дату оценки находятся на реализации. Местоположение Корректировка не проводилась, т.к. оцениваемый объект и объекты-аналоги располагаются в одном городе Уфа. Физические характеристики Материал стен Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, т.к. материал стен оцениваемого объекта и объектов-аналогов состоит из кирпича. Общая площадь В данном пункте корректировки были введены к аналогам 3, 4 и 5: по 2% к аналогам 3 и 5, и 3% к аналогу №4, т.к. разница в площади у 4 аналога больше. Функциональное назначение Оцениваемый объект и аналоги одного функционального назначения - административное здание, поэтому корректировка по данному элементу сравнения не проводилась. Наличие коммуникаций Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, потому что коммуникации имеются как в оцениваемом объекте, так и в аналогах. Состояние помещения Поскольку у аналогов № 3, 4, 5 состояние лучше, чем у оцениваемого объекта, были введены корректировки в размере 2% к аналогу №3 и по 3% к аналогам № 4 и 5. Транспортная доступность Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, т.к. транспортная доступность имеет место как в оцениваемом объекте, так и в аналогах. Дополнительная информация В данном пункте была применена корректировка равная 3% к аналогам № 1, 2, 4, т.к. там имеется парковка; рядом с аналогом 3 находится остановка, поэтому была принята корректировка равная 1% Вывод: Таким образом, рыночная стоимость административного здания, расположенного в г. Уфа, площадью = 1250м2 составила 47 200 000 руб.
3 Определение рыночной стоимости затратным подходом
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту. Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости определяется как сумма стоимости участка земли и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости за минусом накопленного износа. Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов: оценка рыночной стоимости земельного участка; оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли; расчет выявленных видов износа; расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Таблица 4 - Расчет ПВС оцениваемого объекта Показатель Источники Цифровое значениеОбъем зданияS*H5000Стоимость зданияСборник УПВС №26 т.222,9Группа капитальностиСм. в табл. 5 группа (капитальности 2)1Коэффициент 69-8444,4Коэффициент территориальный1,02Коэффициент инфляции1,16НДС1,18Коэффициент прибыли подрядчика1,2Итого 8517456
Таблица 5 - Группа капитальности Группа капитальностиПоправочный коэффициент12345110,980,920,770,7121,0210,940,780,7331,091,0610,840,78 Таблица 6 - Расчет устранимого накопленного физического износа Конструктивные элементыУдельный вес, %Физический износ, %Накопленный износ, %1234Фундамент 12273,24Стены и перегородки16335,28Перекрытия и покрытия14243,36Кровля 11272,97Полы 15142,1Проемы 17172,89Отделочные работы 850,4ВСТ и ЭТ 7130,91Итого10021,15 (1)
Таблица 7 - Расчет накопленного неустранимого износа долгоживущих элементов Конструктивные элементыУдельный вес, %Нормативный срок службы, летФактический срок службы, летНакопленный неустранимый износ, %Фундамент12120353,5Стены и перегородки16120354,67Перекрытия и покрытия14120354,08Итого 12,25 (2)
Таблица 8 - Расчет неустранимого износа короткоживущих элементов Конструктивный элементПВС констр. элементаОст. ст-тьФакт. срок службыНорм. срок службыСтепень физ. износа физ. износаНеустр. физ. износКровля936920281076355070655844196753Полы1277618109875153514178867153825Проемы14479681737563540881274212152905Отделочные работы68139751104852025170349127762ВСТ и ЭТ устройства596222530638515116558458370Итого 494012525952692344856689615
(3)
(4)
(5)
(6)
(7)
Таблица 9 - Расчет общего физического износа № п/пПоказатель Величина1ПВС85174562Стоимость устранимого физического износа конструктивных элементов8517456*21,15% = 18014423Стоимость короткоживущих элементов с неустранимым износом6896154Стоимость долгоживущих элементов с неустранимым износом8517456*12,25% = 10433885Общий физический износ3534445 (8)
(9)
(10)
(11)
Вывод: Таким образом рыночная стоимость административного здания затратным подходом с учетом округления составила 3 410 000 руб.
4 Определение рыночной стоимости доходным подходом
Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Используется доходный подход только для недвижимости, предназначенной для получения прибыли, в основе подхода лежат: принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет); принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль). При использовании доходного подхода оценивается текущая (сегодняшняя) стоимость возможных (в будущем) доходов, которые ожидаются от эксплуатации или продажи в недвижимости, т. е. путем капитализации дохода. Капитализация дохода - это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают: сумму будущего дохода; время, когда должен быть получен доход; продолжительность получения дохода. Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа: прогнозирование будущих доходов; капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.
Таблица 10 - Расчет операционных расходов № п/пПоказательРасчеты Цифровое значениеПостоянные расходы1Аренда земли1м2 = 150 руб1250*150 = 1875002Страхование объекта3% от ПВС8517456*3% = 2555243Другие постоянные расходы1% от ПВС8517456*1% = 851754Итого постоянные расходы(1+2+3)528199Переменные расходы5Расходы на управление3% от ДВД1980000*3% = 594006ЗП управляющего3% от ПВД2250000*3% = 675007Коммунальные услуги1) отопление = = 1250*25*9 = = 281250 2) водоснабжение = = 11*85*12 = 11220 3) электроэнергия = = 12*4,5*450 = = 243003167708Расходы на уборку1% от ДВД198009Расходы на текущий ремонт2% от ПВД4500010Итого переменные расходы(5+6+7+8+9)508470Расходы на замещение11Стоимость КЖЭ здания2595269*(12%*5 лет) = = 2595269*0,15741 = = 40852112Ставка дохода инвестора1% от КЖЭ408513Итого резерв(11+12)41260614Всего ОР(4+10+13)1449275 ЧОД = ДВД - ОР (13) ОР = Постоянные затр. + переменные затр. + Резерв расходы (14) ДВД = ПВД - Кп (15) ПВД = S*Арендная ставка*12 мес. (16) Рассчитаем ПВД ПВД = 1250*150*12 = 2 250 000 руб. Рассчитаем ДВД ДВД = 2250000*(1 - 0,12) = 1 980 000 руб. Рассчитаем ЧОД ЧОД = 1980000 - 1449275 = 530725 руб. Рассчитаем рыночную стоимость
Вывод: Таким образом рыночная стоимость административного здания доходным подходом, с учетом округления, составила 3 791 000 руб.
5 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки
Суть данного этапа заключается в получении итоговой величины стоимости на основании нескольких результатов, полученных тремя подходами. Согласование - это процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений. Все допущения проверяются на разумность и надежность.
Согласование называют "экзаменом совести". В ходе этого процесса оценщик проверяет применимость принципов оценки на различных стадиях выявления задачи, сбора данных и анализа - используя каждый подход к оценке. Заново пересматриваются различные показатели стоимости. Насколько они обоснованны? Подтверждаются ли они данными? Имеют ли они смысл? Заново анализируется исходная задача. Оценщик может использовать статистические расчеты для разработки вероятностного распределения. Далее он может обдумать диапазон, в пределах которого должна находиться искомая величина стоимости. Обычно ожидается, что оценщик представит клиенту единственную величину оценки стоимости. Теперь на основе этого процесса согласования оценщик должен вынести такое решение.
Согласование - это не процесс механического усреднения результатов, полученных с использованием трех подходов. Это процесс логических рассуждений и принятия решения.
Наконец, получив результат всех исследований - значение оцениваемой стоимости объекта оценки, необходимо оформить работу по определенной форме - составить отчет об оценке. Отчет составляется с соблюдением требований, устанавливаемых Законом "Об оценочной деятельности".
Таблица 11 - Определение удельного веса Наименование подхода и методаСпособность учитывать цель оценкиСпособность учитывать конъюнктуру рынкаСпособность учитывать параметры объектаКачество информацииИтогУд. вес, %Доходный подходрангНизкийСреднийВысокийСреднийбалл0121425Затратный подходрангВысокийВысокийВысокийСреднийбалл2221743,75Сравнительный подходрангСреднийСреднийВысокийСреднийбалл1121531,25 Общая баллов16100
Таблица 12 - Согласование стоимости результатов оценки Стоимость, т.р.Удельный вес, %Взвешенный результат, т.р.Доходный подход3 79125947,75Затратный подход3 41043,751 491,88Сравнительный подход47 20031,2514 750Согласованная стоимость----17 189,33 Вывод: Рыночная стоимость административного здания на 20.03.2014 г., расположенного в г. Уфа, с S=1250 м2, составила 17 200 000 руб.
Заключение
В результате написания этой курсовой были решены, изучены следующие задачи: изучена сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость; проанализированы особенности недвижимости инвестиционного характера; охарактеризованы основные участники финансирования в недвижимость; исследованы основные формы и инструменты инвестирования в недвижимость; рассчитана рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Цель написания курсовой работы была достигнута, но отдельные проблемы требуют дополнительного, более глубокого исследования.
Список литературы
Федеральный закон от 2 января 2000 г. №22-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Инвестиции в вопросах и ответах: учебное пособие / А. Ю. Адрианов, С. В. Валдайцев, П. В. Воробьев [и др.]; авторы-составители И. А. Дарушин, Н. А. Львова; отв. ред. В. В. Ковалев, В. В. Иванов, В. А. Лялин. - Москва: Проспект, 2011. - 376 с.
