Договор купли-продажи предприятия — пример одной из самых сложных сделок такого рода. К тому же, поскольку такие договоры заключаются очень редко (фактически являются штучными), юридическая практика по ним наработана довольно скромная. В нашей статье мы рассмотрим особенности предмета и определения его стоимости, момента заключения договора и перехода права собственности, а также иные специфические черты данной группы договоров, которые помогут избежать ошибок при составлении такого соглашения (в том числе касающихся формы и содержания).

Договор купли-продажи бизнеса — понятие, особенности

Понятие договора купли-продажи предприятия закреплено в п. 1 ст. 559 ГК РФ, гдезаконодатель называет его договором продажи. На практике встречаются различные названия таких сделок (например, договор продажи готового бизнеса), но независимо от наименования любые сделки, направленные на отчуждение предприятия, подпадают под действие § 8 главы 30 ГК, регламентирующей порядок их заключения и совершения.

Так, в силу п. 1 ст. 559 ГК договором купли-продажи предприятия признается сделка, в соответствии с которой осуществляется возмездная передача предприятия в целом одной стороной соглашения другой его стороне. При этом само предприятие определяется как имущественный комплекс, с помощью которого можно вести полноценный бизнес, т. е. деятельность с целью извлечения прибыли.

Среди особенностей договоров купли-продажи предприятия можно выделить следующие:

• Вне зависимости от состава предприятия оно признается недвижимым объектом, потому к таким договорам в части, не противоречащей спецнормам, применяются общие нормы о купле-продаже в целом и сделках по продаже недвижимости в частности (абз. 2 п. 1 ст. 132 ГК).
• В состав предмета договора могут входить в том числе неимущественные права, будь то товарный знак, название или лицензионные права (абз. 2 п. 2 ст. 132, п. 2 ст. 559 ГК).
• В связи со спецификой предмета договора при совершении подобных сделок надлежит предварительно уведомлять кредиторов предприятия о предстоящей сделке в целях защиты их прав (ст. 562 ГК).
• Разрешения на занятие какой-либо деятельностью или выпуск определенной продукции, если таковы требуются по закону, не могут включаться в состав предмета договора (п. 3 ст. 559 ГК).

Еще одна особенность договора продажи предприятия заключается в указании и описании самого предмета договора, определения стоимости продаваемого имущественного комплекса, процедуре заключения сделки и передачи имущества.

Содержание договора продажи готового бизнеса, существенные условия, заполненный образец

Использование образца договора продажи готового бизнеса может существенно ускорить процедуру подготовки к сделке, однако не является гарантией получения на выходе корректного с юридической точки зрения документа. Во избежание каких-либо правовых ошибок важно обладать информацией о существенных (т. е. обязательных) условиях, которые необходимо согласовывать в договоре, и иных важных моментах.

Так, грамотно составленный образец договора продажи бизнеса должен содержать:

• детальное описание объекта и предмета договора, позволяющее детализировать полный список передаваемого имущества и прав;
• стоимость предприятия на основании бухгалтерских данных, итогов инвентаризации, независимой оценки и иных документов;
• наименование сторон с указанием их анкетных (для физлиц) или регистрационных (для организаций) данных;
• перечень обязанностей каждой из сторон и мер ответственности за неисполнение или неподобающее (в праве оно называется ненадлежащим) их исполнение;
• список приложений, в качестве которых часто выступают перечень передаваемого имущества, финансовые документы (итоги аудиторской проверки, бухгалтерский баланс и др.), перечень долговых обязательств, акт приемки;
• реквизиты и подписи представителей каждой стороны.

При этом первые 2 пункта признаются законом существенными условиями договора купли-продажи предприятия— в силу абз. 2 ст. 554 ГК (предмет) и абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК (цена). То есть отсутствие их в договоре свидетельствует о его несостоятельности как основания совершения сделки и, как следствие, нивелирует наступившие или предполагающиеся последствия ее совершения как для сторон, так и для третьих лиц (п. 1 ст. 432 ГК).

Для более детального ознакомления со спецификой таких сделок предлагаем вам скачать образец договора купли-продажи предприятия, составленный нашими специалистами.

В какой форме заключается договор, с какого момента считается заключенным?

В силу п. 1 ст. 560 ГК договор купли-продажи предприятия подлежит заключению в простой письменной форме. При этом обязательно составление единого документа, который подписывается обеими сторонами. Обмен письмами, офертой, акцептом и пр. бумагами не свидетельствует о соблюдении формы. Участие нотариуса для удостоверения подобных сделок не запрещено, но в качестве обязательного условия законодатель его не выдвигает.

Несмотря на то что п. 2 указанной выше нормы содержит указание на необходимость госрегистрации таких договоров, оно не применяется с 01.03.2013, т. к. поправки, внесенные в ГК законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ (п. 8 ст. 2) исключили это условие из числа обязательных для целого ряда сделок по отчуждению недвижимости (в том числе по продаже бизнеса). Таким образом, договор купли-продажи предприятия считается заключенным со дня подписания его обеими сторонами. При этом обязанность сторон по регистрации перехода права собственности на предприятие продолжает существовать.

Конкретизация предмета и его стоимости при заключении договора купли-продажи предприятия

Сложный состав предмета договоров купли-продажи предприятий с точки зрения законодательства порождает необходимость предварительной инвентаризационной процедуры, на основании которой формируется состав предмета и его стоимость (п. 1 ст. 561 ГК). Подобная процедура должна проводиться в соответствии с методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными приказом Минфина от 13.06.1995 № 49.

Список официальных документов, необходимых к рассмотрению сторонами до подписания договора, приводится в п. 2 ст. 561 ГК (они же, как правило, включаются в договор в качестве неотъемлемой его части). На основании этих документов устанавливаются точный состав продаваемого имущества и прав, его стоимость и состав долговых обязательств покупаемой фирмы.

По общему правилу все указанные в прилагаемых документах права, движимые и недвижимые вещи и обязательства должны быть переданы продавцом покупателю. Однако законом (абз. 2 п. 2 ст. 561 ГК) предусмотрены и исключения из этого правила, касающиеся случаев, когда иное допускается в самом договоре или устанавливается на законодательном уровне. Например, в силу закона не могут передаваться лицензии на осуществление того или иного рода деятельности (п. 3 ст. 559 ГК).

Порядок передачи предприятия по договору продажи

Предприятие, как и любое иное недвижимое имущество, надлежит передавать на основании акта приема-передачи от продавца покупателю (п. 1 ст. 563 ГК). В акт при этом включается перечень всего имущества, которое включает передаваемый комплекс. Также в силу указанной нормы в передаточном акте необходимо указать на то, что кредиторы были уведомлены надлежащим образом о планируемой продаже.

В связи с тем, что оценка имущества, аудиторская проверка и проведение иных мероприятий в целях составления документов, указанных в п. 2 ст. 561 ГК, влечет значительные финансовые затраты, стороны имеют право заблаговременно договориться о том, кто будет оплачивать (или компенсировать) их осуществление. Если условие оговорено не было, то эти затраты, согласно абз. 2 п. 1 ст. 563 ГК, несет продавец без права предъявления впоследствии финансовых претензий к покупателю.

Право собственности на предприятие возникает у покупателя в момент подписания обеими сторонами акта приема-передачи. Все риски в отношении принятых вещей переходят также к покупателю сразу после подписания данного документа. Данное правило закреплено в абз. 2 п. 2 ст. 563 ГК.

Правовые последствия ненадлежащей передачи предприятия

Передача имущественного комплекса должна быть осуществлена с соблюдением полного перечня передаваемого имущества (инвентаризационным актом) и надлежащего качества (если другое не было заранее оговорено договором). В том случае, если продавец вручил не все указанное в договоре или качество полученного имущества отличается от указанного, вторая сторона имеет право отказаться от исполнения договора (п. 1 ст. 466 ГК) или потребовать:

1. Соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ст. 565 ГК).
2. Замены имущества несоответствующего качества (п. 4 ст. 565 ГК).
3. Предоставления имущества, не переданного, но подлежащего передаче на основании договора (п. 4 ст. 565 ГК).
4. Возврата уже выплаченной суммы за предприятие (п. 1 ст. 466 ГК).

Вопрос качества передаваемого имущества сложно описать в договоре применительно к каждой вещи, потому важно указывать цель, для которой передаваемый имущественный комплекс будет использоваться. На основании этого условия (либо в силу п. 2 ст. 469 ГК) надлежащим будет считаться такое качество, при котором имущество может служить исполнению заявленных целей.

Итоги

Итак, нормативно устанавливается лишь понятие договора купли-продажи предприятия, все иные наименования подобных сделок носят бытовой (т. е. юридически незакрепленный) характер. Существенными условиями при этом являются предмет и его стоимость, при отсутствии их согласования договор не считается заключенным. Соглашение составляется в форме единого документа и имеет простую письменную форму (при этом переход права должен быть зарегистрирован). Перечень приложений, являющихся обязательными и составляющими неотъемлемую часть договора, на основании которых в том числе определяются состав и стоимость отчуждаемого имущества, устанавливается п. 2 ст. 561 ГК РФ. Право собственности на предприятие переходит в момент подписания сторонами передаточного акта. С этого же момента переходят и риски гибели и повреждения переданного имущества.

Продажа предприятия – одна из разновидностей договора купли-продажи недвижимости. Предприятие находится сегодня несколько особняком среди недвижимых объектов гражданских прав. Ему и в ГК РФ, и в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним посвящены самостоятельные статьи.

Законодатель относится к нему как к особому объекту. Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества. В-третьих, предприятие является объектом, который "выпадает" из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной не является. По составляющим его элементам объект этот настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из которых, такие как права требования, долги, исключительные права, сами по себе к недвижимости отнесены быть не могут.

Статья 132 ГК РФ определяет состав предприятия в целях введения его в гражданский оборот в качестве единого объекта. Предприятие как самостоятельный объект гражданских прав представляет собой имущественный комплекс, предназначенный для ведения предпринимательской деятельности. Он включает в себя все виды имущества, необходимые для такой деятельности, а именно: участки земли, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права.

Под предприятием как объектом права понимается особый вид имущества, имеющий только ему присущие черты. Это имущество, предназначенное для ведения предпринимательской деятельности и обособленное от другого имущества предпринимателя. Оно представляет собой, как уже говорилось, единый имущественный комплекс, непотребляемую, сложную (совокупную) вещь, а не просто совокупность разрозненных предметов.

Тем не менее, признавая предприятие недвижимостью, ГК РФ не подчиняет его общим требованиям недвижимости, а содержит ряд специальных правил. А именно: для сделок с предприятием устанавливается особый, более формализованный и строгий режим по сравнению со сделками, совершаемыми в отношении иного недвижимого имущества. Процедура государственной регистрации прав предприятия также является довольно сложной и предусматривает дополнительно к регистрации прав на предприятие в целом отдельную регистрацию прав на земельные участки и иную недвижимость, входящую в состав предприятия.

Главным условием договора продажи предприятия является его предмет, определение которого должно содержать все характеристики и данные (ст. 554 ГК РФ), т.е. на основе полной инвентаризации должен быть определен состав продаваемого предприятия.

В состав предприятия входят следующие элементы:

материальные – помещения, здания, сооружения и земельные участки с соответствующим оборудованием, т. е. торговые заведения, товарные запасы (сырье, полуфабрикаты, готовые изделия, горюче-смазочные материалы), касса (наличные денежные средства);

нематериальные – имущественные права и обязанности обязательственного характера (в т.ч. кредиторскую и дебиторскую задолженность), исключительные права на результаты творческой деятельности (патентные, авторские права), исключительные права в отношении средств индивидуализации продавца и его товаров (товарные знаки и др.). Все названные элементы входят в состав предприятия и переходят по договору к покупателю по общему правилу.

Согласно п.3 ст.553 ГК РФ в предмет договора не входят и не могут передаваться покупателю права, полученные продавцом предприятия на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Это право неразрывно связано с личностью продавца и составляет элемент его гражданской правоспособности. Передача покупателю обязательств в составе предприятия, которые покупатель не может выполнить из-за отсутствия у него лицензии, ведет к солидарной ответственности продавца и покупателя перед предприятием.

Глава 30 ГК РФ (§ 8) регулирует продажу предприятия, то есть имущественного комплекса, образующего технологически единое целое, замкнутый производственный цикл. Значит предметом договора может быть как предприятие целиком, так и его часть, пригодная для ведения предпринимательской деятельности. В то же время, на основе общих норм о купле-продаже, поставке или продаже недвижимости осуществляется продажа отдельных элементов, находящихся в составе предприятия (зданий, станков, имущественных прав).

Статья 562 ГК РФ регулирует права кредиторов при продаже предприятия. Одной из особенностей предмета договора является наличие в его составе обязательств (долгов) перед третьими лицами. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть уведомлены о его продаже либо продавцом (что предпочтительнее), либо покупателем. Если этого не происходит, кредитор заявляет требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче покупателю. При получении уведомления кредитор в течение 3 месяцев со дня его получения может дать согласие на перевод долга либо заявить требования (п.2 ст.562 ГК РФ).

До тех пор пока кредитор не даст такое согласие, либо обязательство не будет надлежащим образом исполнено, продавец и покупатель несут перед кредитором солидарную ответственность (п.4 ст. 562 РФ).

Срок договора продажи предприятия законом не нормирован и устанавливается соглашением сторон.

Статья 560 ГК РФ регулирует форму и государственную регистрацию договора продажи предприятия. Поскольку предприятие является недвижимым имуществом (ст. 132 ГК РФ) к форме договора предъявляются такие же строгие требования, как и к договору продажи недвижимости (те же, что и в ст.550 РФ). Договор должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ) с приложениями, удостоверяющими состав и стоимость предприятия: актом инвентаризации, бухгалтерским балансом, заключением независимого аудитора, перечнем включенных в состав предприятия долгов (обязательств). При отсутствии таких документов договор не будет заключен. Договор продажи предприятия должен быть зарегистрирован в соответствии с Федеральным законом и вступает в силу с момента ее совершения (п.3 ст. 560 ГК РФ).

Обязанностью продавца является (ст. 563 ГК РФ) передача предприятия покупателю по передаточному акту и перенесении на него права собственности, что может иметь место лишь после того, как договор будет зарегистрирован. Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонам. С того же момента на покупателя переходит риск случайной гибели или повреждения имущества. Но подписание акта является формальным действием и не исчерпывает обязанности продавца по передаче предприятия. Одной из главных обязанностей является фактическая передача предприятия покупателю, что не всегда возможно осуществить путем вручения. Это можно сделать символически, путем подписания передаточного акта. С момента его подписания, при условии, что к этому времени покупатель смог беспрепятственно принять предприятие фактически, оно считается переданным покупателю.

Право же собственности на предприятие может перейти к покупателю лишь с момента государственной регистрации этого права, непосредственно после передачи предприятия покупателю, если иное не предусмотрено договором продажи предприятия (п. 2 ст. 654). С этого же момента продавец считается исполнившим свое обязательство по договору. Но моменты перехода прав собственности и рисков случайной гибели предприятия не совпадают по времени. Как следует из п. 2 ст. 563 ГК предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. Покупатель, еще не получив права собственности, вместе с рисками получает право использовать входящие в состав предприятия имущество в своей предпринимательской деятельности и извлекать из него выгоды. Это право покупателя является вторичным вещным правом. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя, поскольку он может реально влиять на его сохранность.

Документы, прилагаемые к договору продажи (п. 2 ст. 561 ГК РФ) в отношении фактически передаваемого имущества фиксируются передаточным актом.

Количество и качество имущества, определяется по аналогии с общим положением о купле-продаже (п.1 ст. 565 ГК РФ). Однако, в отличие от п. 1 ст. 466 и п. 1 ст. 480 ГК РФ, в которых говорится, что покупатель дополнительно имеет право требовать: восполнения или доукомплектования недостающих вещей, возмещения собственных расходов на устранение недостатков (п. 1 ст. 475 ГК РФ), замены недоброкачественных товаров (п. 2 ст. 475 ГК РФ) при договоре продажи предприятия, покупатель, получивший имущество ненадлежащего качества или в меньшем количестве, имеет право требовать только соответствующего уменьшения покупной цены (п. 2 ст. 565 РФ). Это правило действует только тогда, когда недостатки были известны покупателю на момент подписания передаточного акта. Если же это случилось после передачи предприятия, применяются все указанные выше средства защиты по общим нормам о купле-продаже.

В соответствии со ст. 483 ГК РФ, если покупатель известит продавца своевременно о нарушении договора, а продавец не устранит недостатки, покупатель имеет право требовать расторжения или изменения договора (см. п. 1 ст. 466, п. 2 ст. 475, п. 2 ст. 480 ГК).

Ст. 566 ГК РФ ограничивает применение последствий недействительности сделок, изменения и расторжения договора купли-продажи, связанных с взысканием в натуре полученного по договору одной из сторон или обеими сторонами, в тех случаях, когда применение этих последствий может привести к существенному нарушению прав и охраняемых законом интересов кредиторов продавца или покупателя, других лиц или противоречит общественным интересам.

Обязанностью покупателя также является передача имущества, свободного от прав третьих лиц. Предмет договора продажи предприятия, как правило, включает обязательство перед третьим лицом. В этом случае продавец обязан предупредить покупателя обо всех имеющихся правах третьих лиц на предприятие и перевести на последнего свои долги надлежащим образом. При подписании передаточного акта (с перечнем всех долгов) продавец одновременно извещает о них покупателя и передает ему долги, при условии его согласия. Передача обязательств не может состояться помимо передаточного акта или иного документа, подписанного новым должником.

Договор купли-продажи - признан одним из самых древних видов договорных отношений, возникший примерно 4000 лет назад. Этот факт неудивителен, ведь отношения, построенные на приобретении товара, существуют почти столько же, сколько Суть такого договора очевидна - передача собственности от одного владельца другому за вознаграждение.

Пунктом 1 статьи 454 ГК определены основные моменты договора купли-продажи. В ней сказано, что первая сторона такого договора берет на себя обязательство по предоставлению второй стороне некоего товара, а вторая сторона обязуется принять его и оплатить. Таким образом Гражданский Кодекс юридически закрепил суть процесса продажи, то есть перехода собственности (вещного права) на возмездной основе к другому владельцу.

С того момента, когда две его стороны достигли соглашения по его купли-продажи признается вступившим в силу, а закрытие его происходит в тот момент, когда товар передается покупателю. Однако часто бывают случаи, когда эти два события совпадают. Речь идет, например, о розничной торговле, где тоже существует купли-продажи, правда, форма у него весьма своеобразная: считается, что момент, когда товар выставляется в местах продажи (на витрине или прилавке) или когда продавец демонстрирует качества товара, является А в момент, когда покупателю выдается чек (как альтернатива - другой документ, подтверждающий оплату), договор считается заключенным.

За выполнение своих обязательств по договору продавец всегда получает вознаграждение, а потому договор купли-продажи является возмездным. Также он является двусторонним, т.к. каждая сторона несет некие обязательства в пользу другой стороны до исполнения которых она признается должником другой стороны. Обязанности обеих сторон эквивалентны и существенны: продавец несет обязательства по передаче товара, а покупатель обязан за него заплатить. Такое отношение между продавцом и покупателем позволяет назвать этот договор синаллагматическим (от греческого «взаимоотношение»). Это означает, что на покупателе по такому договору всегда лежит встречное обязательство оплатить приобретенный товар (исключение составляют только договоры с авансом). Как гласит п.1 ст. 328 ГК покупатель должен выполнить свои обязательства, связанные с оплатой, только после того, как продавец выполнит свои. А если продавец не предоставил товар, то покупатель не обязан производить оплату. Соответственно, в случае предоплаты встречное обязательство накладывается на продавца - он имеет право на передачу товара только после произведения оплаты.

Если продавец и покупатель не могут быть наделены встречными обязательствами, договором на них накладываются дополнительные права. Для примера: договор купли-продажи в рассрочку предполагает, что с того момента, когда товар передан покупателю, до предмет сделки находится в залоге у продавца как обеспечение покупателем своих обязательств по оплате.

В случае, если покупатель в установленный срок не производит оплату, продавец вправе затребовать не только внесение оплаты за товар (или его возврата), но и погашение процентов от простроченной суммы. Если же речь идет об оплате авансом, а свои обязательства не выполняет продавец, то покупатель вправе затребовать либо возврат уплаченных денег, либо передачу ему оплаченного товара. А продавец так же будет обязан уплатить проценты за период просрочки.

Товаром, реализуемым через такой договор, может выступать любое имущество, в том числе и недвижимое. Однако продажа некоторых групп товаров может регулироваться не только ГК, но и иными нормативными актами.

Независимо от того, какой товар продается, договор купли-продажи включает в себя несколько основных условий: сведения о товаре, порядке и сроках его передачи, а также сведения о сумме и порядке оплаты.

Особенности договора купли-продажи недвижимости.

Договор продажи недвижимости: по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость: переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости: по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно гражданскому законодательству собственник имеет право свободно распоряжаться своим имуществом, когда иное не установлено в нормативно-правовых актах.

Если он владеет недвижимостью, например, квартирой или домом, то может продать ее, подарить или другим образом произвести отчуждение. При этом любая сделка совершается с соблюдением норм ГК РФ.

Купля-продажа – это одна из наиболее распространённых сделок, которая совершается в отношении недвижимости. Из-за специфики объекта законодатель выдели отдельный договор по ее реализации.

Соблюдение норм права, посвященных процессу продажи недвижимости, обеспечивает отсутствие проблем как для покупателя, так и для продавца. В частности, это касается процедуры регистрации прав.

Без ее прохождения сделка будет не завершена, а права надлежащим образом не переданы. Имеются и иные специфические моменты, связанные с договором купли-продажи недвижимости.

Общие сведения

Договор купли-продажи предусматривает перевод права собственности на предмет от одной стороны к другой. При этом покупатель оплачивает определённую цену за совершение такой сделки.

Общие вопросы, касающиеся договора купли-продажи определены в главе 30 ГК РФ. Именно в ней раскрыто определение данной сделки (), обязанности продавца () и покупателя ( и ) и пр.

Отдельные виды объектов приобретаются на основе специальных правил. Речь идет о розничной купле-продаже, продаже предприятия и недвижимости.

Последняя регулируется особыми нормами в связи со специфическим статусом объекта. Так, права на него подлежат регистрации в Росреестре. Такое правило касается только недвижимой собственности. В связи с этим возникает ряд особенностей.

Например, договор должен быть обязательно закреплен в письменном виде (ст. 550 ГК РФ), на совершение сделки от имени покупателя или продавца нотариально удостоверяется ().

Несоблюдение таких специальных условий приводит к отрицательным последствиям, в том числе признанию сделки ничтожной.

Итак, регулирование сделки по купле-продаже недвижимости осуществляется на основе . При этом применяются и общие принципы, утвержденные в параграфе 1 данной главы.

Что это такое

Купля-продажа недвижимости представляет собой . Данная сделка порождает для продавца обязанность передать покупателю товар, а для покупателя — принять его и возместить стоимость, утвержденную в соглашении.

По своим характеристикам данный договор является:

Недвижимым имуществом в соответствии со признаются земельные участки, а также объекты, которые связаны с землей и не могут быть перемещены без нанесения им серьезного ущерба.

Обязанность по государственной регистрации прав на данное имущество определена в . Эта процедура производится в Росреестре.

Сведения о правах включаются в единый государственный реестр. Собственник недвижимого объекта имеет свидетельство о праве собственности.

Даже если стороны заключат договор – это не означает автоматическую смену владельца. До того момента, пока не будет проведена перерегистрация прав, собственником недвижимости числиться продавец.

С какой целью создается

Если некоторые разновидности сделок купли-продажи можно оговаривать в устном виде, то в отношении продажи недвижимости функционируют строгие правила.

Договор будет представлен в Росреестр , как основание для изменения собственника и внесения соответствующей информации в единый реестр.

Правовые аспекты

Вопросы, связанные с договором купли-продажи недвижимости, регулируются ГК РФ (параграф 7 гл. 30).

Именно в нем прописаны все основные моменты, связанные с данным соглашением:

Сам процесс регистрации перевода прав собственности утвержден в . Так, в нем представлено само определение данного понятия.

Договор купли-продажи недвижимости по ГК РФ

Мы уже рассмотрели определение договора купли-продажи и причины для его оформления. Социальную значимость этого соглашения трудно переоценить из-за знакомого «квартирного вопроса».

Законодатель также подчеркнул ее, отразив порядок регулирования данного договора в отдельную графу ГК РФ. Форма соглашения определяется в ст. 550 Гражданского кодекса.

Договор реализации недвижимости всегда заключается в письменном виде. Если стороны решают устно договориться о передаче объекта в собственность покупателю, то такое соглашение признается ничтожным.

Договор должен быть подписан покупателем и продавцом. Но на этом процесс оформления сделки не считается завершённым.

После подписания договора необходимо зарегистрировать его в Росреестре. Данное учреждения зафиксирует процесс переход прав собственности путем изменения информации в ЕГРП.

По соглашению о купле-продаже недвижимости стороны должны выполнить свои обязанности:

Факт передачи и принятия объекта заверяется передаточным актом. Обязанность продавца признается исполненной с момента подписания данного документа.

Существенные условия

Существенные условия соглашения о реализации недвижимости – предмет и его стоимость.

В нем определено, что в соответствии с ГК РФ для индивидуализации объекта достаточно написать его кадастровый номер (если таковой имеется).

Когда речь идет об объекте незавершенного строительства, то могут быть указаны и иные данные, в том числе местонахождение, площадь будущего объекта, свойства недвижимости.

Иногда на практике случаются ситуации, когда Росреестр отказывает в регистрации перехода прав, ссылаясь на то, что предмет определен в договоре недостаточно точно.

ВАС признал, что подобное соглашение будет признано действительным, если недостающие данные записаны в .

Второе существенное условие – цена предмета. В соответствии со договор реализации недвижимости должен включать сведения о стоимости такого имущества.

При отсутствии этого условия, соглашение будет считаться недействительным. Если в договоре или нормативно-правовых актах не предусмотрено иное, то в стоимость недвижимости включается также цена земельного участка, который передается вместе с ней.

В соглашении может быть прописана цена за весь объект или же за единицу его площади. В таком случае стоимость определяется исходя из фактического размера имущества, которое передано покупателю.

Для проведения процедуры заявители должны представить необходимые документы:

• заявление;
• о внесении средств в уплату ;
• документы, доказывающие право собственности продавца;
• план жилого помещения, представленный органом по учету объектов недвижимости;
• справка о лицах, которые могут пользоваться жилым помещением.

После проведения правовой экспертизы этих данных будет принято решение о регистрации перехода прав либо об отказе в осуществлении этих действий.

Отрицательный вердикт может быть вынесен в следующих случаях (ст. 20 ФЗ №122):

• заявление о государственной регистрации прав представил ненадлежащий заявитель;
• документы не соответствуют требованиям законодательства РФ;
• заявитель представил неполный комплект сведений на регистрацию;
• выявлены противоречия между заявленными правами и зарегистрированными ранее;

Регистрирующий орган указывает причину принятия отрицательного вердикта в своем уведомлении.

Процедура расторжения

Расторжение договора купли-продажи недвижимости осуществляется по правилам, утвержденным в гражданском законодательстве РФ.

Одна из сторон может потребовать аннулировать обязательства, если другая не исполняет свои обязанности или исполняет ненадлежащим образом.

Самыми распространенными причинам для расторжения договора являются следующие:

Сама процедура будет отличаться в зависимости от того, успела ли пройти регистрация перехода прав.

Если необходимость расторжения соглашения возникла до нее, то стороны могут либо оформить , либо обратится в суд.

Когда процедура регистрации уже прошла, то законодатель предусматривает возможность провести государственную регистрацию соглашения по аннулированию договора только в момент, когда договор еще функционирует.

Таким образом сделать это можно, если полное исполнение обязательств не произошло. В этом случае необходимо обращаться в суд.

Образец заполнения

Мы уже упоминали о том, что договор реализации недвижимости имеет важное значение. Его будет оценивать Росреестр перед регистрацией прав.

Именно поэтому договор должен быть правильно оформлен. Только в этом случае стороны без проблем смогут пройти процедуру.

В заключение хотелось бы отметить, что договор реализации недвижимости – важный акт, который документально скрепляет факт проведения сделки.