Что такое недвижимое имущество. Имущество - это что такое? Определение и виды имущества: движимое и недвижимое, государственное, муниципальное, организаций и физических лиц

Правовой статус объектов движимого и недвижимого имущества в общем виде обозначен в Гражданском кодексе. Статья 130 ГК РФ относит к недвижимости участки земли и недр, а также то, что очень тесно связано с землей. Речь идет об объектах, которые нельзя переместить, не причинив несоразмерного ущерба их назначению. К этой категории закон относит объекты незавершенного строительства, сооружения, здания, морские суда, суда воздушного плавания, использование которых разрешено только при их государственной регистрации. Суда и космические объекты признаются недвижимостью по причине их значительной стоимости и в связи с необходимостью обеспечить надежность их гражданского оборота.

К категории недвижимости принадлежат жилые и нежилые помещения, отдельные части зданий и сооружений, предназначенные для размещения транспорта (при условии, что границы таких объектов описаны в установленном порядке). Важно знать, что недвижимым имуществом может быть по закону признано лишь такое изолированное жилое помещение, которое может быть использовано для постоянного проживания в нем граждан, отвечает санитарным нормам и техническим правилам.

Те вещи, которые не попадают в категорию недвижимости, признаются недвижимым имуществом. Регистрировать права на основные виды движимого имущества, включая деньги и ценные бумаги, не требуется, если иное не определено в законе.

Недвижимое имущество обычно располагается в одном месте, обладает определенными индивидуальными признаками и не может быть заменено. Движимое имущество может быть перенесено, перемещено в иное место.

Особенности определения видов имущества

Законодательство ряда стран относит к недвижимому имуществу те вещи, которые в иных государствах таковым имуществом не признаются. По этой причине Гражданский кодекс определяет, что конкретная принадлежность вещи к той или иной категории определяется правом страны, где такое имущество расположено.

Если движимое имущество находится в дороге, перевозится на транспорте, то возникновение прав на него идет по законам той страны, из которой имущество отправилось в путь.

Недвижимое имущество

Один из основных критериев, позволяющих отнести имущество к категории недвижимости - его неразрывная физическая связь с землей. Если вещь (объект) можно перенести на другое место, не причинив ущерба его основному назначению, тогда речь идет о движимом имуществе; прочная связь с землей в данном случае отсутствует. Данный критерий важен в судебной практике.

Следует отметить, что термин «незавершенное строительство», дающий право отнести объект к недвижимости, описывает не особенности конструкции объекта или его функции, а сам процесс возведения с точки зрения последовательности этапов строительства.

В законодательстве для категории недвижимости предусмотрено также понятие «объект капитального строительства». Так называют строение, здание, сооружение, возведение которого не окончено. Исключение составляют:

• киоски;
• временные постройки;
• навесы.

Для отнесения объекта к недвижимости требуется, чтобы он имел разрешительную документацию и был создан с соблюдением правил градостроительства. Дополнительный существенный критерий - наличие коммуникаций, которые должны быть стационарными. Одно лишь наличие фундамента не дает возможности однозначно отнести объект к недвижимости.

Особым объектом недвижимости законодатель признает предприятие, под которым подразумевается имущественный комплекс, приспособленный для ведения предпринимательской деятельности. Такое имущество может стать самостоятельным предметом самых разных сделок. В имущественный комплекс такого типа включаются не только участки земли, сооружения, здания и технологическое оборудование, но также долги, права требования, права на обозначения, позволяющие индивидуализировать продукцию предприятия.

Отдельные формы движимого имущества

Основные объекты, относящиеся к движимому имуществу:

• деньги;
• ценные монеты;
• музейные экспонаты;
• линии связи;
• некоторые виды оружия;
• автотранспорт.

Один из особых видов движимого имущества - ценные бумаги, которые удостоверяют обязательственные права. К ценным бумагам относятся векселя, чеки, сберегательные и депозитные сертификаты, выпускаемые государством облигации, сберегательные книжки на предъявителя, акции и прочие виды, которые определяются законом. При отсутствии необходимых реквизитов этот вид имущества становится ничтожным.

Сделки с имуществом

Когда речь заходит о сделках с имуществом, то следует знать: вид имущества прямым образом влияет на гражданский договор, которым оформляется сделка. Нормы закона четко разделяют, каким образом действовать в случае сделок с объектами недвижимости и с движимым имуществом. К примеру, от вида имущества непосредственно зависит форма, по которой составляется договор дарения: подарить недвижимость можно только при ее государственной регистрации, а движимое имущество можно дарить и в устной форме.

Обязательная письменная форма при составлении договора дарения требуется, если:

• стоимость дара превышает 3000 р.;
• даритель - юридическое лицо;
• в договоре выражено обещание подарить вещь в будущем.

Чтобы один из супругов мог совершить сделку, относящуюся к общему недвижимому имуществу, требуется получить заверенное у нотариуса согласие другого супруга; по отношению к движимому имуществу эта норма не действует.

Особенности регистрации имущества

Для легализации прав на недвижимое имущество требуется его государственная регистрация, поскольку само право собственности на создаваемое имущество возникает лишь с момента подобной регистрации. Порядок государственной регистрации прав на отдельные виды объектов недвижимости регламентируют специальные кодексы и ведомственные приказы.

Регистрации в государственном органе подлежит как право собственности, так и некоторые иные права:

• оперативное управление;
• хозяйственное ведение;
• наследуемое владение;
• постоянное пользование;
• аренда;
• ипотека.

Государственную регистрацию недвижимости не следует путать с учетом такого имущества. Речь идет, например, об учете жилищного фонда или иных объектов строительства. А вот регистрировать права на движимое имущество по общему правилу не требуется. Но в законе прописан ряд особых случаев. Так, подлежит регистрации в двухнедельный срок приобретенное огнестрельное оружие.

Транспортные средства по общему правилу относятся к категории движимого имущества. Исключение составляют морские суда, воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Транспортные средства могут быть допущены к участию в движении по дорогам только после их регистрации.

Виды имущества и арбитражная практика

Споры относительно видов имущества разрешаются на основании разъяснений, имеющихся в федеральных законодательных актах. В практике судопроизводства встречаются примеры, когда требуется определить статус торговых точек. От этого во многом зависит, требуется ли для такого объекта государственная регистрация, можно ли сдавать объект в аренду и т.д. Если торговый павильон не может быть отнесет к недвижимости, сведения о правах на него не вносятся в государственный реестр.

Часто возникают споры относительно принадлежности объектов инфраструктуры (водо-, тепло-, газоснабжение, трансформаторные станции). Арбитраж позволяет установить право собственности на такие объекты и выяснить, нужна ли в отношении них государственная регистрация прав. В данном случае также выясняется, насколько прочно и неразрывно объект связан с землей и может ли быть демонтирован без ущерба его назначению.

Нередко граждане и юридические лица стремятся доказать, что принадлежащий им объект (гараж, ограда и т.п.) являются недвижимым имуществом. Мотивы таких доводов понятны: если суд признает имущество движимым, это повлечет за собой финансовые затраты; ко всему прочему, невозможно будет зарегистрировать права на такое имущество. В отношении движимого имущества проще принять решение о сносе или переносе на другое место. С другой стороны, самовольной постройкой суд может признать только недвижимое имущество.

Множество спорных ситуаций возникает из-за гаражей. В ряде случаев такие объекты признаются движимым имуществом. Выяснение статуса гаража может повлиять на определение его владельца и на вытекающие из этого права и обязанности. Нередко гараж признается временной постройкой, не относящейся к категории недвижимости. Неверное представление владельца имущества о его статусе может повлечь за собой в конечном итоге неприятные налоговые последствия.

НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО (недвижимость) - термин ГК, Закона № 122-ФЗ, НК.

1) Для целей ГК к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, недвижимости) относятся:

1) земельные участки;

2) участки недр;

4) все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации:

1) воздушные и морские суда;

2) суда внутреннего плавания;

3) космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное (ст. 130 ГК). В соответствии со ст. 132 ГК недвижимым имуществом признается также как имущественный комплекс. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в соответствии со ст. 131 ГК и Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

2) Недвижимое имущество (для целей Закона № 122-ФЗ) - имущество, права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом № 122-ФЗ. Включает:

1) земельные участки;

2) участки недр;

3) обособленные водные объекты;

4) все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

3) Для целей НК термин «недвижимое имущество» применяется в значении ГК, при этом могут быть использованы уточнения. В частности, к имуществу, на приобретение которого контролируют (в рамках налогового контроля за расходами физического лица), относится недвижимое имущество за исключением многолетних насаждений.

Энциклопедия российского и международного налогообложения. - М.: Юристъ . А. В. Толкушкин . 2003 .

Смотреть что такое "НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО" в других словарях:

Недвижимое имущество - имущество, использование которого по назначению и без ущерба его характеристикам и ценностным свойствам, исключает его перемещение: здания, сооружения, земельные участки и иное имущество, прикрепленное к земле и связанное с ней. По английски:… … Финансовый словарь

Недвижимое Имущество - (real property, realty) Любое имущество, состоящее из земли или сооружений в отличие от индивидуальной/личной собственности (personal property, personalty). Бизнес. Толковый словарь. М.: ИНФРА М, Издательство Весь Мир. Грэхэм Бетс, Барри… … Словарь бизнес-терминов

НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО - по гражданскому законодательству РФ земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса,… … Юридическая энциклопедия

недвижимое имущество - сущ., кол во синонимов: 2 недвижимость (18) недвижка (2) Словарь синонимов ASIS. В.Н. Тришин. 2013 … Словарь синонимов

недвижимое имущество - недвижимость Земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые… … Справочник технического переводчика

Недвижимое имущество - см. Недвижимость … Энциклопедия права

Недвижимое имущество - термин, используемый применительно к земле и сооружениям на ней, а также только к земле. Недвижимое имущество земельные участки и все, что прочно с ними связано, как то: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние… … Ипотека. Словарь терминов - nekilnojamasis turtas statusas Aprobuotas sritis nekilnojamojo turto kadastras apibrėžtis Žemė, miškai, vandens telkiniai, ūkinės ir komercinės paskirties pastatai ir jų priklausiniai, gyvenamieji pastatai ir jų priklausiniai. atitikmenys: angl.… … Lithuanian dictionary (lietuvių žodynas)

Собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Если же продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии - право ограниченного пользования (сервитут) (ст. 552, 553 и 652, 653).

Государственная регистрация недвижимости производится в соответствии со ст. 131 ГК и Законом о государственной регистрации прав на недвижимость. Государственной регистрации подлежат вещные права, а также пра­ва аренды и доверительного управления и сделки с объектами недви­жимости. Регистрация осуществляется по месту нахождения имущества в пределах регистрационного округа учреждения юстиции путем внесения записей о правах на каждый объект недвижимости в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Факт проведения государственной регистрации удостоверяется либо свидетельством о регистрации прав при регистрации возникновения и прекращения прав, либо посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе при регистрации договоров и иных сделок. С 15 июля 2016 года вступили в силу изменения в федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с новыми нормами, в стране прекращается выдача свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимость, в том числе повторных. Таким образом, государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость после 15 июля 2016 года удостоверяется только выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Анализируя понятие недвижимости, данное в статье 130 ГК РФ, можно выделить несколько оснований включения в перечень, и, следовательно, несколько групп объектов, которые включены в это понятие по различным основаниям:

Недвижимость по природе - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты. Основным критерием отнесения этих объектов к недвижимости является тот факт, что для них этот статус является отражением всегда присущих им особенностей существования в объективной форме.

Недвижимость по характеру связи с землей - все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (например, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.п.).

Недвижимость в силу указания закона - объекты, которые по своим природным характеристикам могут быть перемещены в пространстве без несоразмерного ущерба, но приравненные к недвижимости прямым указанием закона (например, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу не только ввиду высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, но и потому, что они являются «движущимися участками территории», находящимися под юрисдикцией Российской Федерации. Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав -- предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК).

Жилые и нежилые помещения могут быть отнесены к недвижимости как по второму критерию (невозможность перемещения без ущерба назначению), так и в силу специального указания в законе, что не имеет принципиального значения для их правового режима. Можно сказать, что независимо от физической природы и сущности в гражданско-правовых отношениях недвижимое имущество -- это объекты с юридическим режимом недвижимости, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе о государственной регистрации прав и сделок.

Давая характеристику приведенной выше классификации объектов недвижимости, необходимо указать на тот факт, что третья группа недвижимых вещей является искусственно включенной в понятие недвижимости. Основой для включения третьей группы объектов в понятие недвижимости является мнение законодателя о необходимости распространения правового режима недвижимости на данные объекты. На практике же правовое регулирование оборота объектов данной группы действительно наделяется рядом особенностей, но они имеют мало общего с правовым режимом объектов первой и второй из выделенных групп недвижимых вещей.

Помимо классификации приведенной выше, недвижимость можно также разграничивать по своему происхождению:

• - созданные природой без участия человека;
• - являющиеся результатом труда человека;
• - объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Также широко распространенной является классификация недвижимости на земельные участки (включая недра и водные объекты); лесной фонд; здания и сооружения; жилые помещения; кондоминиумы; предприятия как имущественные комплексы; морские, воздушные, речные суда, космические объекты.

Ниже приводится перечень объектов недвижимости со ссылкой на соответствующие законодательные и судебные акты:

• - земельные участки (ст.130 Гражданского Кодекса РФ, ст. 6 Земельного Кодекса РФ, ст.1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);
• - участки недр;
• - обособленные водные объекты;
• - леса, многолетние насаждения;
• - здания (ст.130 ГК РФ), части зданий (ст.5 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»);
• - сооружения (ст.130 ГК РФ), в том числе сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства (п.4 ст.1 Закона «Об основах градостроительства в Российской Федерации»); сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики);
• - нежилые помещения (ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ст.1 Закона о государственной регистрации прав, ст.1 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»); части помещений (ст.26 Закона о государственной регистрации прав);
• - жилые дома и их части (ст.558 ГК РФ), жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, (ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ст.1 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»), а также жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них (ст.1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);
• - квартиры, их части (ст.289, 558 ГК РФ), служебные жилые помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»);
• - комнаты (ст.9 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", ст.5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);
• - дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения (ст.56 Основ законодательства РФ о нотариате, ст.5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);
• - жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках (ст.1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);
• - кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества (Федеральный закон «О товариществах собственников жилья», ст.1 Закона о государственной регистрации прав);
• - объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда (ст.25 Закона о государственной регистрации прав, п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. №8);
• - предприятия как имущественный комплекс (ст.132 ГК РФ, ст.1 Закона о государственной регистрации прав);
• - другие объекты, которые будут отнесены к недвижимости законодательным путем.

Перейдем к анализу каждого вида недвижимости. Как и в дореволюционной России, лишь земельный участок рассматривается современными юристами как безусловный объект недвижимости. Земельный участок - это часть земной поверхности (в том числе почвенный слой), имеющая фиксированные границы, которые описаны и удостоверены в соответствующем порядке. Земельный участок, принадлежащий, например, на праве собственности отдельному физическому или юридическому лицу, имеет определенное целевое назначение (использование для садоводства, индивидуального жилищного строительства и др.), которое закреплено в правоустанавливающем документе и не может быть произвольно изменено частным пользователем участка.

Недвижимостью является не земля, а земельный участок, поскольку невозможно принять, какие бы то ни было, гражданско-правовые правила, которые бы определяли правовой режим земной поверхности (земли), как невозможен и ее оборот. Поэтому недвижимостью должен признаваться земельный участок как индивидуально-определенный объект, имеющий юридически значимые признаки (местоположение, размер (площадь), границы, качество и т.п.), и именно в отношении него может быть введен специальный правовой режим. Индивидуализация земельных участков осуществляется при проведении государственного кадастрового учета, в результате которого каждый участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его экономическую и качественную оценку, а также путем переноса землеустроительного проекта на натуру с обозначением границ землепользования межевыми знаками. Все сведения о существующих земельных участках содержаться в Едином государственном реестре земель, в частности, кадастровый номер, данные о местоположении, площади, категории, разрешенном использовании земельных участков, общие сведения о субъектах прав на участки, о наличии на земельном участке объектов недвижимости и т.д.

К другим природным объектам относятся: водные объекты, лес, недра, понятия которых содержаться в специальных нормативных актах (ст. 1 Водного Кодекса РФ), преамбула Лесного Кодекса РФ, ст. 1 Закона РФ от 21.02.1992 г. «О недрах». Воды, леса, недра изъяты из гражданского оборота и находятся в исключительной собственности государства. С точки зрения характеристики правового режима недвижимого имущества наибольший интерес представляют природные объекты, которые хотя и ограниченно, но все же включены в гражданский оборот. Отдельные виды сделок (по передаче в ограниченное пользование гражданам и юридическим лицам) допускаются в отношении участков недр (ст. 1-2, 7 Закона РФ «О недрах»), участков лесного фонда и лесов, не входящих в лесной фонд (ст. 12 Лесного Кодекса РФ). Обособленные водные объекты (ст. 22,34 Водного Кодекса РФ), древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земельном участке, принадлежащем на праве собственности отдельным гражданам и юридическим лицам (ст. 20 Лесного Кодекса РФ), могут находиться в частной собственности, и их оборот регулируется гражданским и специальным (водным, лесным, земельным) законодательством.

Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Соответственно под участком недр следует понимать часть недр, которая имеет определенную глубину и пространственные границы, фиксируемые на плане, являющемся необходимым документом при пользовании недрами. Участки недр могут предоставляться в пользование для добычи полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений, образования особо охраняемых геологических объектов путем выделения так называемого горного отвода (геометризованного блока недр - ст. 7 Закона РФ «О недрах»). Участки недр следует отграничивать от природных ресурсов, извлеченных из окружающей природной среды (например, полезных ископаемых), поскольку последние являются движимым имуществом с момента прекращения естественной связи с недрами.

В соответствии с нормой п. 1 ст. 130 ГК РФ, к объектам недвижимости относится лес. Согласно положениям Лесного Кодекса РФ, лес - это совокупность лесной растительности, земли, животного мира и других компонентов окружающей природной среды, имеющая важное экологическое, экономическое и социальное значение. Применительно к объектам гражданских прав речь должна идти скорее о лесной растительности, причем разумно предположить, что лес (точнее - лесная растительность) является объектом недвижимости только в связи с земельным участком, поэтому сделки с этим объектом подчиняются правовому режиму недвижимости только тогда, когда решается вопрос о правах на участок. Последнее замечание в полной мере применимо и к многолетним насаждениям, которые также отнесены к объектам недвижимости.

В связи с рассматриваемым вопросом интересно заметить, что Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним распространялись лишь на три вида недвижимого имущества: земельные участки, здания, сооружения и их составляющие (п. 24). Относительную ясность в вопрос о лесе как объекте недвижимости внесло Постановление Правительства РФ от 23.12.1999 г. «О внесении изменений в Правила ведения Единого государственного реестра прав», согласно которому в Единый государственный реестр подлежат внесению соответствующие данные и об участках лесного фонда (леса). К участкам лесного фонда относятся участки леса, участки земли, не покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ее восстановления, а также земли, предназначенные для нужд лесного хозяйства и иные земли, расположенные в границах лесного фонда (ст. 8,9 Лесного Кодекса РФ).

В ст.1 Водного Кодекса РФ дается определение обособленного водного объекта как небольшого по площади и непроточного искусственного водоема, не имеющего гидравлической связи с другими поверхностями водных объектов. Обособленный водный объект включает поверхностные воды, дно, берега и является составной частью земельного участка (ст. 9,11 Водного Кодекса РФ). В регулировании отношений по поводу обособленных водных объектов приоритетное значение перед нормами водного законодательства имеют положения Гражданского Кодекса РФ. К сожалению, как подчеркивает большинство цивилистов, Водный Кодекс не отвечает на вопрос, что означает «небольшой по площади водоем» и кто может определять, имеет ли конкретный водный объект небольшую площадь. По-видимому, этот вопрос будет решен в нормативных актах субъектов РФ, поскольку земельное законодательство относится к совместному ведению РФ и субъектов РФ (ст. 72 Конституции РФ).

К объектам, которые не могут быть перемещены без ущерба своему назначению, относятся здания и сооружения. В ряде законодательных актов употребляется термин «строение». Этот термин был принят в послереволюционном законодательстве и обозначал «обособленный объект на выделенном земельном участке под отдельным номером на улице». Российский законодатель вместо термина «строение» обычно использует видовые категории «здание» и «сооружение». Гражданское законодательство РФ не содержит определения понятий «здание» и «сооружение» и эти термины обычно приводятся совместно (например, §4 гл.34 ГК РФ «Аренда зданий и сооружений»). недвижимый имущество гражданский правовой

В цивилистике существует точка зрения о нецелесообразности разграничения понятий «здание» и «сооружение». В.В.Витрянский выводит общее понятие здания (сооружения), «под которым понимается любой искусственно возведенный на земельном участке объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован по целевому назначению) и перемещение которого без несоразмерного ущерба назначению невозможно».

В то же время А.А.Иванов разграничивает эти понятия и делает вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. Думается, что классификационный критерий «предназначения для постоянного нахождения людей» порой обосновывает интуитивное отнесение объекта к зданиям или сооружениям. Для права важность представляет отграничение зданий и сооружений от других объемов, и в большей мере от вещей движимых (сборно-разборные домики, временные павильоны и т. п.).

Одним из объектов недвижимости является помещение. Согласно ст. 1 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» (далее по тексту - Закон о товариществах собственников жилья) под помещением понимается единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. В юридической литературе можно встретить и такое определение помещения - «это функциональная часть здания, сооружения или строения, отделенная от других функциональных частей физическими границами, не имеющими разрывов».

В юридической литературе получила распространение точка зрения, в соответствии с которой помещение является недвижимостью в силу закона. В.В. Витрянский указывает на то, что когда готовился и принимался новый ГК, нежилые помещения не признавались объектом недвижимости. Нельзя не согласиться с выводами автора о недопустимости безусловного распространения правового режима здания на помещение. Однако позиция В.В.Витрянского в отношении того, что помещения отнесены к недвижимости в силу закона, видится не вполне обоснованной.

Жилые помещения имеют строго целевое назначение - проживание граждан, которое не может быть изменено собственником жилья по своему усмотрению. В качестве жилых помещений признаются жилые дома, квартиры, жилые комнаты. Все жилые дома и квартиры, находящиеся на территории РФ, независимо от форм собственности, образуют жилищный фонд. Любое жилое помещение должно отвечать предъявляемым к нему санитарным, градостроительным, противопожарным и техническим требованиям, «которые раскрываются через оценку возможности проживания человека в данном жилом помещении без вреда для его здоровья».

К нежилым помещениям относятся строения, сооружения и другие помещения, предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и иных целей и не включенные в жилой фонд.

Правовой режим недвижимого имущества распространяется и на части недвижимости, которые могут принадлежать на праве собственности отдельным лицам. При этом под частью недвижимости следует понимать обособленные элементы (например, здания), которые могут быть использованы по своему назначению, независимо от использования других частей объекта.

Отсутствуют в приведенном перечне и такие объекты, как «доля квартиры», «доля дома», «земельная доля». В случае общей собственности объект права -- указанные в перечне объекты недвижимости; доли могут быть определены в праве собственности, но не в самом объекте. Объектами прав могут быть конкретные части дома, принадлежащие разным собственникам. В общей собственности находится только общее имущество дома (конструкции, оборудование, общие помещения).

Закон о регистрации недвижимости включает в перечень объектов недвижимости кондоминиум. Существующие комментарии к Закону о регистрации недвижимости при анализе объектов недвижимости ограничиваются легальным определением кондоминиума. В силу ст. 1 Федерального Закона «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ под кондоминиумом понимается единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, и в котором отдельные части находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцы) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. В настоящее время ведутся обширные дискуссии относительно того, что с позиций науки гражданского права кондоминиум вряд ли может рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав, а, следовательно, и как объект недвижимости. Так как, кондоминиум в целом не может принадлежать одному субъекту, в том числе товариществу собственников жилья, следовательно он не может быть отнесен к объектам гражданских прав.

Такой объект гражданских прав как вещь может одновременно находиться только на одном праве собственности. В.М.Хвостов подчеркивает: «Исключительное право собственности нескольких лиц на одну и ту же вещь противоречит самому понятию о собственности». Г.Ф.Шершеневич выделял два признака комплексного объекта гражданских прав: а) объединение общим собирательным именем и б) выступление в юридических отношениях как целое. Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что ст. 1 Закона о регистрации не вполне корректно включает кондоминиум в состав объектов недвижимости. Объектами недвижимости являются составляющие кондоминиум земельный участок, сооружения, здание и помещения в нем.

Если говорить о жилых домах, то в приведенном выше перечне имеются в виду индивидуальные жилые дома. Заселенный многоквартирный дом, как и кондоминиум, не является единым объектом права.

Гражданский кодекс РФ относит предприятие к недвижимому имуществу. Термин «предприятие» в ГК РФ используется в двух смыслах; как субъект права (унитарное предприятие) и как объект права. В соответствии со ст. 132 ГК РФ под предприятием как объектом права понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия, как имущественного комплекса, входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Предприятие как объект гражданских прав обладает специфическими признаками. Во-первых, может быть единым либо состоять из несколько полностью ли относительно самостоятельных частей - имущественных комплексов. Во-вторых, предприятие - это единый имущественный комплекс, включающий все виды имущества, необходимые для осуществления предпринимательской деятельности. И, в-третьих, совершение сделок с предприятием не влечет ни прекращения функционирования имущественного комплекса, ни ликвидацию юридического лица - владельца предприятия.

Учитывая, что недвижимостью по природе предприятие не является, на предприятие распространяется правовой режим недвижимости. Это, в частности, означает, что возникновение, ограничение, переход и прекращение прав на предприятие подлежит государственной регистрации. Так, в силу п. 1 ст. § 64 ГК РФ право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. В случаях, предусмотренных законом, сделки с недвижимостью, в том числе и с предприятием, подлежат государственной регистрации, например, договор аренды предприятия. Важно отметить, что помимо применения общих норм о недвижимости Гражданский кодекс РФ содержит специальные правила, касающиеся предприятия. Гражданский кодекс РФ выделяет продажу и аренду предприятия в отдельные виды договоров купли-продажи продажи и аренды. Общие нормы о купле-продаже недвижимости применяются к продаже предприятия в качестве субсидиарного источника. Статьи 72, 73 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержат специальные нормы об ипотеке предприятия.

Однако на практике государственная регистрация прав и сделок с предприятием является чрезвычайно затруднительной. Причина проблемы видится в том, что, с одной стороны, субъекты гражданских прав заинтересованы в укреплении прав на предприятие. Наиболее удобной формой такого укрепления является фиксирование возникновения, изменения и прекращения прав на предприятие. С другой стороны, нормы, устанавливающие правовой режим недвижимости, основаны на неподвижности и относительной стабильности объекта и неприменимы к предприятию, которое способно к перемещению и постоянно изменяется в своем составе. Юридическая конструкция предприятия, призванная обеспечить легкость передачи «бизнеса», сталкивается с чрезвычайно сложной процедурой государственной регистрации предприятия как объекта недвижимости. Учитывая вышеизложенное, на взгляд многих ученых-цивилистов, предприятие следует исключить из сферы действия закона о государственной регистрации и разработать особые правила регистрации прав и сделок с предприятием. Указанные правила должны основываться на постоянной динамике состава предприятия.

В соответствии с п. 2 ст. 132 ГК РФ часть предприятия может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. При буквальном толковании п. 2 ст. 132 ГК РФ часть предприятия относится к объектам права собственности и, по всей видимости, к недвижимости. По признаку единого (то есть цельного, обособленного от других) имущественного комплекса предприятие не может состоять из «субпредприятий». В этом случае следует говорить о наличии нескольких предприятий. Представляется, что норма абзаца 1 ч. 2 ст. 132 ГК РФ о возможности совершения сделок с предприятием в целом или его частью имеет целью подчеркнуть допустимость раздельного оборота имущества, входящего в состав предприятия.

К недвижимому имуществу ГК РФ относит также объекты, не отвечающие названному в ч. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ признаку, но подлежащие государственной регистрации (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты), - недвижимость «в силу закона» или «юридически недвижимое имущество». Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Такое имущество недвижимостью чисто условно, фиктивно, в связи с необходимостью соответствующего правового регулирования. Аналогичная позиция уже высказана в юридической литературе М.И.Брагинским, Б.M.Гонгало, Т.Л.Левшиной, Е.А.Сухановым.

Важно различать и не смешивать государственную регистрацию самих судов и космических объектов и государственную регистрацию прав и сделок с ними. Государственная регистрация судов и космических объектов определяет состав недвижимости в силу закона, а государственная регистрация прав и сделок устанавливает принадлежность указанной недвижимости определенному субъекту. Перечень судов, подлежащих государственной регистрации, определяется транспортными уставами и кодексами (ст. 23, 33 Кодекса торгового мореплавания; ст. 33 Воздушного кодекса).

Объект недвижимости: виды, определение, что входит в понятие, чего требуют закон и суды.

Объекты недвижимости: какое определение дали в законе

Понятие объекта недвижимости

В статье 130 ГК РФ идет речь о недвижимых и движимых вещах. Согласно статье существует несколько видов объектов недвижимости:

1. Участки земли, участки недр, а также все, что прочно связано с землей. Законодатель отнес сюда здания, сооружения, объекты незавершенного строительства . Отличительная черта – данные объекты невозможно переместить без несоразмерного ущерба их назначению (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ).
2. Жилье, нежилые помещения, а также машино-места (места для размещения транспортных средств), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны согласно требованиям закона о кадастровом учете (абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ).
3. Воздушные суда, морские суда, суда внутреннего плавания, которые подлежат госрегистрации. Такие объекты отнесли в данную категорию в силу закона, а не их природы. В статье указали, что к этой же категории по закону может принадлежать и другое имущество (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Таким образом, в законе определение объекта недвижимости связано с понятием недвижимой вещи. Если имущество не относится к трем первым категориям, его признают движимым (п. 2 ст. 130 ГК РФ).

Машино-места в одну из категорий добавили в прошлом году . Чтобы владелец мог получить право собственности на машино-место, границы такого места должны быть обозначены:

• в поэтажном плане,
• физически с помощью соответствующей разметки.

Виды объектов недвижимости

Наш ГК выделяет понятие недвижимости в силу закона и недвижимости в силу природы. Ст. 130 ГК содержит такое указание, что если законодатель пожелает, он в принципе может объявить недвижимой вещью совершенно любой объект, который физически может быть движимым, например, морские, воздушные суда, суда внутреннего водного плавания были объявлены в свое время нашим законодателем недвижимостями.

Объекты недвижимости в силу природы – это земельные участки, здания, сооружения и иные объекты, которые неразрывно связаны с земельным участком. Объекты недвижимости в силу природы очень явно делятся на два вида: естественная недвижимость, что возникло само, в первую очередь земельные участки и рукотворная недвижимость: здания, сооружения, которые устанавливаются на участке, либо сооружаются под участком, это искусственная недвижимость.

Регистрация объектов недвижимости в ЕГРН

Нужно оформить право собственности, чтоб иметь возможность пользоваться объектом, который относится к недвижимым, в том числе совершать с ним те или иные сделки. Согласно закону права на подобное имущество необходимо зарегистрировать (ст. 131 ГК РФ). Регистрируют возникновение такого права, любые его изменения или ограничения, переход или прекращение. Требование обязательной регистрации распространяется на право:

• собственности на объект недвижимости;
• хозяйственного ведения;
• оперативного управления;
• пожизненного наследуемого владения;
• постоянного пользования;
• иного характера в случае прямого требования закона.

Кроме того, регистрируют ипотеку и (ст. 131 ГК РФ). Регистрацией занимается Росреестр , сведения об объекте и правах на него фиксируют в ЕГРН (см. закон № 218-ФЗ о регистрации недвижимости).

Перед тем как приобретать такой объект или получать в аренду, проверьте по ЕГРН:

• кто является собственником, то есть действительно ли контрагент обладает правом совершать сделки с этим имуществом;
• какие ограничения есть в отношении объекта. Например, нет ли сервитута и не находится ли объект в залоге.

Чтобы получить данные из реестра, запросите выписку . Также проверьте, не ведут ли в отношении объекта судебный спор, осмотрите имущество лично и проверьте другие риски.

ВС РФ о видах объектов недвижимости

Согласно определению объект недвижимости – это, в частности, элементы, которые прочно связаны с землей. Опираясь на эту формулировку, некоторые истцы требуют признать свое право собственности на нетипичные объекты. Например, речь может идти о заборе, асфальтовой площадке и т. п. До изменений в законе объектом недвижимости могли потребовать признать лес или иные насаждения, после чего приобрести землю под ними в льготном порядке. Пленум ВС РФ в п. 38 постановления № 25 от 23.06.15 разъяснил, как именно следует применять норму статьи 130 ГК РФ в отношении нетипичных объектов.

Суд указал, что вещь относится к недвижимым либо в силу своей природы, либо в силу закона. При этом для признания имущества объектом недвижимости регистрация права на него не обязательна. Это позволяет признать таким объектом, например, незавершенное строение. Но чтобы признать недвижимым незавершенный объект, на месте строительства должны хотя бы закончить фундамент. Если речь идет об участке земли, на которое положили асфальтовое покрытие, нет признаков для отнесения такого объекта к недвижимым. Он не отвечает признакам сооружения. ВС РФ сослался на п. 1 ст. 133 ГК РФ о неделимых вещах.

В более поздней судебной практике ВС РФ схожую правовую позицию. Так, в споре о праве на землю, которую покупатель приобрел как владелец леса, ВС РФ признал сделку о покупке ничтожной. Объект не отвечал признакам недвижимой вещи. На момент рассмотрения спора лес перестали признавать самостоятельным объектом недвижимости ().