Доходы облагаемые ставке 9 ндфл. Налоговые ставки по ндфл

Приветствуем! В этом посте мы разберем федеральный закон об ипотеке залоге недвижимости. Вы сможете скачать актуальную версию закона на 2019 год, узнать последние изменения, историю документа, а также комментарий экспертов по основным статьям.

На протяжении 84 лет 20 века в России не было ипотеки. Власти СССР с самого начала своего режима лишили население страны права на частную собственность. Ипотека по новым правилам в России появилась только в конце 20 века. Для ее развития до сегодняшнего состояния потребовались коренные изменения в отношении государства к имущественным отношениям и строительству жилья. Кроме этого, потребовались большие изменения законодательства.

Только в преддверие 1991 года появились первые предпосылки возрождения института ипотеки в России. Это был закон «О собственности», принятый в декабре 1990 года. Затем до 1993 года последовательно были приняты законы о залоге и об основах жилищной политике. Основные положения также закрепили в Гражданском кодексе. Об ипотеке недвижимого имущества стали вспоминать все чаще.

Эти законы позволили десяткам банков уже к концу 1994 года наладить систему выдачи ипотечных кредитов. Вместе с тем, этот бизнес слабо контролировался скудным набором нормативной базы в этой области, что не позволяло выйти ипотеке на высокий уровень развития и прозрачности. Требовался принципиально новый и мощный федеральный закон.

Он был принят 16 июля 1998 года, за месяц до тяжелейшего кризиса российской экономики. 102 ФЗ для ипотеки стал своеобразной библией, которая в совокупности с гражданским кодексом сделали ее такой, какой она есть сейчас.

Последние изменения и действующая редакция закона

В ипотечный закон на протяжении почти 20 лет вносились множественные корректировки, связанные с развитием ипотеки и изменением других нормативных документов. Сейчас актуальна редакция от 03 июля 2016 года с изменениями от 01.07.2017.

Самыми важными событиями ипотечного рынка 2016 года, которые повлияли на ипотечное законодательство, стали:

Законодательное ограничение размера неустойки за несвоевременное погашение кредита (не должна превышать ключевую ставку ЦБ на дату заключения кредитного договора).

Пару слов о ключевой ставке Центрального банка. Простыми словами – это процентная ставка, по которой банки берут краткосрочные кредиты (1 неделя) и открывают такие же по срокам вклады в ЦБ. Со 2 мая 2017 года ставка составляет 9,25%.

Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, которая находится в долевой собственности.

То есть теперь для того, чтобы продать квартиру, поделенную по долям, недостаточно заключения договора купли продажи в простой письменной форме. Необходимо посетить нотариуса и оформить сделку по его форме. Соответственно, сильно возросла стоимость оформления.

Изменение порядка расчета налога с продажи квартиры. С 01.01.2016 увеличился срок владения недвижимостью, после которого собственник освобождается от уплаты налога с продажи, с 3 до 5 лет. Кроме этого, теперь сумма налога рассчитывается от кадастровой стоимости или от стоимости, указанной в договоре купли-продажи, в зависимости от того, что больше. То есть сделки с занижением стоимости в договоре потеряли смысл, так как кадастровая стоимость примерно равна рыночной.

Есть и хорошая новость. Если право собственности зарегистрировано до 01.01.2016 года, срок остается прежним – 3 года.

Пример. Гражданин Иванов приобрел квартиру стоимость 3 000 000 руб. в апреле 2016 года. В мае 2017 года он продал ее. Кадастровая стоимость – 3 000 000 руб., по договору купли/продажи – 1 000 000 руб. Налог будет рассчитан, исходя из кадастровой стоимости, на сумму 2 000 000 руб. (минус налоговый вычет 1 млн) и будет равен 260 000 руб.

Еще одна хорошая новость для заемщиков по программе «Военная ипотека». Теперь информация по таким договорам не будет учитываться в кредитной истории военнослужащего. По сути, сам он по кредиту не платит. За него это делает государство.
С июля 2016 года в законе прописано право закладывать машино-места.

Общие положения

В основных положениях закона об ипотеке закреплено определение ипотеки, основание ее возникновения, описание требований по залогу и имущества, которое может быть передано в залог.

Залог обязательно должен быть закреплен договором, в котором есть две стороны: залогодатель (собственник объекта) и залогодержатель (кредитор). Причем собственник может вообще не иметь отношение к кредиту, а только обеспечить его своим имуществом.

Сама ипотека устанавливается не только по кредитному договору. Это может быть:

договор займа,
договор аренды,
договор подряда,
обязательство, основанное на договоре купли-продажи и прочее.

То есть любые обязательства, если на них не распространяется определенный другим законом порядок обеспечения, может быть предметом ипотеки.

В договоре устанавливается полный перечень обязательств, которые покрываются залогом. Если что-то идет вразрез с договоренностями, залогодержатель вправе получить также возмещение убытков, процентов за неправомерное пользование своими средствами, а также судебных издержек и расходов по реализации заложенного имущества при условии, что иное не определено в договоре. Вот почему так важно грамотно составить этот документ.

В залог может быть предоставлено следующее имущество:

земельные участки, но не все (исключения описаны в статье 63 закона);
имущество, используемое для осуществления предпринимательства;
жилые дома (в том числе части, состоящие из изолированных комнат);
дачи, садовые дома, бани, гаражи и прочие потребительские строения;
суда (воздушные, морские, речные) и даже космические объекты;
машино-место.

Основной принцип, который применяется к залогу – неделимость. То есть часть имущества, которая самостоятельно, после раздела в натуре, не может быть использована по назначению, не принимается как залог. Проще говоря, нельзя заложить только двигатели самолета, или только крышу дома.

Также важный момент в том, что жилой дом на земельном участке может быть принят в качестве залога только вместе с землей. Если участок арендован, то закладывается право аренды. При этом при сроке договора с арендодателем более чем на 5 лет, даже не потребуется разрешение собственника.

Договор ипотеки

Общие правила заключения всех гражданско-правовых договоров в России закреплены в Гражданском кодексе. Закон об ипотеке вносит дополнительные требования, которые должны быть соблюдены.

В обязательном порядке в договоре должна быть указана следующая информация:

предмет ипотеки и его оценка;
сущность, объем и срок исполнения обязательств.

Предмет залога нужно описать подробно, чтобы можно было безошибочно его идентифицировать. В договоре записывают название объекта, описание и местоположение. При этом к арендованному имуществу применяются те же правила, дополнительно указывают срок аренды.

При необходимости, стороны могут включить в договор порядок реализации залога в случае взыскания долга в судебном порядке либо описать варианты урегулирования в досудебный период.

Когда речь идет о кредитном ипотечном договоре с физическим лицом, который приобретает недвижимость, не предназначенную для осуществления предпринимательской деятельности, к нему применяются нормы, описанные в законе «О потребительском кредите». То есть в обязательном порядке должны быть соблюдены следующие условия:

В договоре указана полная стоимость кредита, причем обязательно на первой странице.
Кредитору запрещено взимать с заемщика плату за действия, которые на него возложены законом, и которые он делает в собственных интересах (всевозможные комиссии за выдачу кредита и прочие платежи, не связанные с ипотекой).
Условия и порядок выдачи кредита должны быть размещены в свободном доступе для ознакомления (в том числе в интернете).
Заемщику должен быть выдан график платежей.

Закладная

Закладная представляет собой именную ценную бумагу, в которой закреплено право требования залогодержателя к залогодателю об исполнении обязательств и право залога имущества. В законе нет обязательного требования о ее наличии для заключения договора ипотеки. Ее может и не быть.

Документ составляется или залогодателем или, если имущество принадлежит третьему лицу, ими обоими.

Закон четко описывает перечень информации, которая должна быть отражена в закладной, а также обязанность регистрации бумаги в государственном органе (например, Росреестре). Если хотя бы один из пунктов, который указан ниже, не соблюден, закладная не может именоваться таковой:

В названии документа должно быть указано слово «Закладная».
Для физических лиц – имя залогодателя, данные документа, удостоверяющего личность. Для юридических лиц – наименование организации и местоположение.
Для залогодержателя те же реквизиты, что и в п. 2.
Те же реквизиты должника, если он не является залогодателем.
Дата и место заключения договора, а также основания возникновения обязательств (например, номер кредитного договора).
Сумма обязательств и проценты, а также срок их исполнения.
Название, описание и местонахождение предмета залога.
Подтвержденную оценочную стоимость имущества.
Отметка о государственной регистрации закладной.
Указание о наличии/отсутствии обременения имущества правами третьих лиц.
Подпись залогодателя и должника (если это не одно и то же лицо).
Указание даты передачи закладной кредитору.

Закладная может быть переуступлена третьему лицу. Тогда требования нового залогодержателя будут основаны только на информации, отраженной в бумаге.

Утерянную закладную можно восстановить, сделав дубликат, о чем на нем делается соответствующая отметка.

При погашении обязательств перед кредитором закладная возвращается залогодателю, который затем снимает обременение с имущества в госоргане.

Регистрация ипотеки

Ипотека в силу закона должна быть зарегистрирована в Росреестре. Кроме закона «Об ипотеке» этот процесс регулируется законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Государственная регистрация формально заключается в записи о сделке в Единый государственный реестр недвижимости.

Основанием регистрации сделки является совместное заявление залогодателя и залогодержателя, либо на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор.

Регистрация ипотеки в силу закона проводится с одновременной регистрации права собственности лица, на чьи права накладывается обременение. При наличии регистрируется закладная.

Сохранность ипотечного имущества

Принципиальный момент в том, что залог имущества не дает кредитору возможность ограничивать право пользования залогодателем этим имуществом по прямому назначению. Он также вправе извлекать выгоду из залога, при этом кредитор не может претендовать на этот доход.

В то же время залогодатель обязан содержать имущество в исправном состоянии и проводить при необходимости ремонт на собственные средства, если иное не прописано в договоре.

Часто возникают споры относительно правомерности требования кредитора страховать залоговое имущество от повреждения, порчи или утраты. Закон гласит, что такое страхование может быть предусмотрено условиями кредитного договора. Как правило, имущество страхуется за счет залогодателя.

Кроме этого, владелец обязан предпринимать все доступные меры к сохранению имущества в целости и сохранности и сообщать залогодержателю, если есть реальная угроза утраты залога.

Последующая ипотека

Последующая ипотека заключается в повторном залоге уже заложенного имущества. Это может быть залог одному и тому же кредитору (по другим обязательствам), или же другим.

Важно соблюдать условия первоначального договора ипотеки. Если в нем содержится прямой запрет на последующую ипотеку (а в большинстве договоров жилищной ипотеки так и есть), то такая сделка будет признана недействительной независимо от того, знал об этом потенциальный залогодержатель или нет.

Есть также случаи, когда в договоре указываются требования к оформлению последующей ипотеки. В этом случае новый договор должен быть заключен с соблюдением этих условий.

В остальном последующая ипотека мало отличается от действующей. Особое внимание стоит уделить только порядку взыскания. Здесь следует руководствоваться правилом приоритетных прав требования, в соответствии с которым проводиться погашение обязательств по очереди, начиная с первого кредитора. Так что последнему кредитору денег от реализации имущества может и не хватить.

Переуступка

Залогодержатель вправе, по своему усмотрению, передать право требования исполнения обязательств по ипотеке любому третьему лицу. К примеру, если банк захочет переуступить залог сторонней организации, она совершенно не обязательно должна иметь лицензию на осуществление ипотечного кредитования.

При этом лицо, к которому перешло право по ипотеке, получает и права по обязательству, обеспеченному залогом. То есть это лицо встает на место первоначального кредитора.

Передача закладной совершается путем заключения договора в простой письменной форме. На ценной бумаге должна быть сделана соответствующая запись о новом залогодержателе.

Что интересно, закон прямо запрещает делать записи на закладной о запрете передачи ее третьим лицам. Такая запись априори является ничтожной.

Взыскание

Если должник несвоевременно и не в полном объеме погашает свои обязательства, нарушая тем самым условия заключенного договора, кредитор вправе начать принудительное взыскание задолженности.

Есть два пути развития событий:

судебное разбирательство;
внесудебное взыскание.

Если договор ипотеки не предусматривает возможность внесудебного урегулирования задолженности (введено статьей 55 закона) путем взыскания заложенного имущества, такое взыскание возможно только по решению суда.

Есть два случая, в которых взыскание во внесудебном порядке невозможно:

Период, в течение которого не погашается задолженность (просрочка), не превышает 3 месяцев.
Остаток задолженности составляет менее 5% суммы долга.

На практике взыскание долга банками путем реализации заложенного имущества происходит только в крайних случаях, когда остальные методы не приносят должного результата. Однако не стоит забывать, что закон в таких случаях, как правило, находится на стороне кредитора, поскольку со стороны должника нарушается заключенный договор ипотеки. Поэтому, если все-таки дошло до крайних мер, возможна реализация заложенного имущества для погашения долга.

Реализация имущества

Имущество должников реализуют путем выставления на публичные торги в форме аукциона. Его организация и проведения не регламентированы в рамках настоящего закона. За это отвечает процессуальное законодательство и Гражданский кодекс.

В общих чертах торги проводятся следующим образом. Не ранее, чем за 30, но не позднее, чем за 10 дней до проведения аукциона в официальной газете размещается объявление с информацией о том, когда, где и что будет выставлено на торги.

Желающие принять участие должны внести задаток в размере, не превышающем 5% от начальной продажной цены объекта. Победителем считается тот, кто предложил наибольшую цену. Остальным задаток возвращается немедленно.

В день проведения торгов с победителем подписывается протокол. Решение действует 5 дней, в течение которых покупатель вносит остаток стоимости имущества, после чего опять же в течение 5 дней с ним заключается договор купли-продажи.

Внесудебная реализация имущества происходит по схожей схеме с той лишь разницей, что торги организует уполномоченное лицо по поручению залогодержателя. Сумма, вырученная от продажи, распределяется между всеми залогодержателями, а остаток возвращается залогодателю.

Также в законе указано, что кредитор может оставить имущество за собой, если об этом идет речь в договоре. Должник может в любой момент, до объявления торгов закрытыми, остановить взыскание, погасив долг.

Торги могут быть признаны несостоявшимися, если на них явился только один покупатель, начальная сумма не была увеличена или победитель не внес оплату за имущество. К слову, за последнее в Гражданском кодексе предусмотрена ответственность, которая выражается в возмещении убытков.

Особенности ипотеки на землю

Ипотека земельных участков возможна в случае, если оборот таких объектов не ограничен законодательством или его размер превышает минимальное значение, установленное нормативными актами для участков подобного рода и предназначения.

В залог могут быть предоставлены земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности. Но есть условия:

участок должен быть выделен для индивидуального жилищного строительства в рамках социальных программ;
ипотека должна быть связана с получением кредита на обустройство этого участка;
решение о возможности залога принимается муниципальным органом.

Земельный участок, приобретенный за счет кредитных средств, передается в залог с момента оформления права собственности. В случае если собственник захочет построить на земле какие-либо здания или сооружения, ему не нужно спрашивать разрешения залогодержателя. Только, если это не противоречит договору, эти строения также станут предметом залога. Это как раз тот момент, когда работает принцип неделимости, то есть строения не могут существовать отдельно от участка, соответственно, они тоже включаются в залог.

Рассмотрим и другой случай. К примеру, гражданин Х имеет в собственности земельный участок, приобретенный на личные средства и не имеющий обременений. Однажды он решил построить на этом участке жилой дом на средства ипотечного кредита. Банк выдал деньги и с этого момента взял в залог участок. А затем, после постройки дома и оформления прав на него, возьмет в залог еще и дом. Тот же принцип неделимости. Только в этом случае кредитор изначально взял в залог землю, поскольку жилье еще не построено, а кредит должен быть чем-то обеспечен.

Обращение взыскания на землю происходит также путем проведения открытых торгов. Важную особенность имеет реализация земель сельскохозяйственного назначения. До тех пор, пока урожай не собран и не реализован, на эти земли не может быть обращено взыскание.

Ипотека на нежилые помещения

Ипотека нежилых помещений имеет ряд особенностей, которые описаны в соответствующем разделе закона.

Так, предприятие как единый имущественный комплекс, передается в ипотеку со всем имуществом, которое находится на территории, включая земельный участок.

Отдельно стоящее не жилое помещение передается в залог полностью, вместе с земельным участком.

При этом залогодержатель никоим образом не может препятствовать или ограничивать право залогодателя на пользование имуществом. Исключения составляют только сделки с отчуждением недвижимости и передачей его в залог.

Предприятие может быть передано в залог только в том случае, если сумма долговых обязательств составляет не менее половины оценочной стоимости имущества. Срок предъявления требований к взысканию залога – не менее одного года с момента заключения договора.

Допустим, предприятие N передано в ипотеку банку Y по кредитному договору на срок 9 месяцев. В случае если предприятие не погасит долг, банк все равно не может начать процедуру взыскания ранее, чем через 12 месяцев с даты подписания документа.

К слову, взыскать долг с предприятия по ипотеке возможно только по решению суда.

Ипотека жилых домов и квартир

К жилым домам и квартирам при передаче их в ипотеку также предъявляются особенные требования, так как они могут являться местом жительства не только залогодателя.

Сразу стоит отметить, что ипотека жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, не допускается. По остальным объектам есть ряд особенностей:

При отчуждении имущества, в котором зарегистрированы несовершеннолетние дети, требуется разрешение органов опеки.
При строительстве жилого дома ипотека может быть обеспечена материалами и оборудованием, но после постройки в залог передается готовый дом.
Согласно статье 77 закона жилое помещение, которое куплено за кредитные деньги, передается в залог с момента регистрации прав собственности.
При «Военной ипотеке» жилье находится в залоге у кредитора и у государственного органа, который осуществляет платежи в счет погашения кредита.

К слову, недавно Совет Федерации принял поправки в закон «О накопительно-ипотечной системе», по которому происходит начисление денег для «Военной ипотеки». Теперь большее количество категорий военнослужащих имеют право восстановить свой счет после повторного поступления на службу.

Самым важным моментом в этом разделе является пункт об обращении взыскания на жилье. Этот факт является основанием для выселения жильцов. Оно проводится в соответствии с требованиями законодательства. Подробно этот момент описан в ст. 78.

Как видно, об ипотеке этот федеральный закон дает достаточно отчетливое представление. Это действенный инструмент, который регулирует рынок ипотечных сделок в России. Что важно, это живой документ, который, пусть не всегда молниеносно, реагирует на изменение текущей ситуации и позволяет развивать жилищное строительство в стране.

Что бы мы не думали об ипотеке, ипотеку с каждым годом становится получить только проще. Немалая заслуга в этом принадлежит именно ипотечному законодательству. вы можете узнать далее.

Если вам требуется квалифицированная помощь ипотечного юриста, защита ваших интересов перед банком или второй половиной при разводе, то рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу. Он окажет профессиональную помощь и подскажет эффективный выход из вашей ситуации.

Остались ли у вас еще вопросы по данной теме? Ждем их ниже. Просьба оценить пост и нажать кнопки социальных сетей.

Федеральный закон об ипотеке № 102 устанавливает систему кредитования в залог недвижимого имущества, аграрных наделов на территории РФ. С июля 2017 года в ФЗ 102 были внесены значительные новшевства.

102 закон об ипотеке: последние изменения и действующая редакция закона

В этой статье мы разберем федеральный закон об ипотеке залоге недвижимости . Вы сможете скачать актуальную версию закона на 2017 год, узнать последние изменения, историю документа, а также комментарий экспертов по основным статьям.

История создания ипотечного законодательства

Последние изменения и действующая редакция закона

Самыми важными событиями ипотечного рынка 2016 года, которые повлияли на ипотечное законодательство, стали:

1. Законодательное ограничение размера неустойки за несвоевременное погашение кредита (не должна превышать ключевую ставку ЦБ на дату заключения кредитного договора).

2. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, которая находится в долевой собственности.

3. Изменение порядка расчета налога с продажи квартиры. С 01.01.2016 увеличился срок владения недвижимостью, после которого собственник освобождается от уплаты налога с продажи, с 3 до 5 лет. Кроме этого, теперь сумма налога рассчитывается от кадастровой стоимости или от стоимости, указанной в договоре купли-продажи, в зависимости от того, что больше. То есть сделки с занижением стоимости в договоре потеряли смысл, так как кадастровая стоимость примерно равна рыночной.

Есть и хорошая новость. Если право собственности зарегистрировано до 01.01.2016 года, срок остается прежним – 3 года.

Пример. Гражданин Иванов приобрел квартиру стоимость 3 000 000 руб. в апреле 2016 года. В мае 2017 года он продал ее. Кадастровая стоимость – 3 000 000 руб., по договору купли/продажи – 1 000 000 руб. Налог будет рассчитан, исходя из кадастровой стоимости, на сумму 2 000 000 руб. (минус налоговый вычет 1 млн) и будет равен 260 000 руб.

4. Еще одна хорошая новость для заемщиков по программе «Военная ипотека». Теперь информация по таким договорам не будет учитываться в кредитной истории военнослужащего. По сути, сам он по кредиту не платит. За него это делает государство.

5. С июля 2016 года в законе прописано право закладывать машино-места.

Общие положения

Сама ипотека устанавливается не только по кредитному договору. Это может быть:

договор займа,
договор аренды,
договор подряда,
обязательство, основанное на договоре купли-продажи и прочее.

То есть любые обязательства, если на них не распространяется определенный другим законом порядок обеспечения, может быть предметом ипотеки.

В залог может быть предоставлено следующее имущество:

земельные участки, но не все (исключения описаны в статье 63 закона);
имущество, используемое для осуществления предпринимательства;
жилые дома (в том числе части, состоящие из изолированных комнат);
дачи, садовые дома, бани, гаражи и прочие потребительские строения;
суда (воздушные, морские, речные) и даже космические объекты;
машино-место.

Договор ипотеки

В обязательном порядке в договоре должна быть указана следующая информация:

предмет ипотеки и его оценка;
сущность, объем и срок исполнения обязательств.

В договоре указана полная стоимость кредита, причем обязательно на первой странице.
Кредитору запрещено взимать с заемщика плату за действия, которые на него возложены законом, и которые он делает в собственных интересах (всевозможные комиссии за выдачу кредита и прочие платежи, не связанные с ипотекой).
Условия и порядок выдачи кредита должны быть размещены в свободном доступе для ознакомления (в том числе в интернете).
Заемщику должен быть выдан график платежей.

Подробнее разобран в отдельной статье.

Закладная

Документ составляется или залогодателем или, если имущество принадлежит третьему лицу, ими обоими.

В названии документа должно быть указано слово «Закладная».
Для физических лиц – имя залогодателя, данные документа, удостоверяющего личность. Для юридических лиц – наименование организации и местоположение.
Для залогодержателя те же реквизиты, что и в п. 2.
Те же реквизиты должника, если он не является залогодателем.
Дата и место заключения договора, а также основания возникновения обязательств (например, номер кредитного договора).
Сумма обязательств и проценты, а также срок их исполнения.
Название, описание и местонахождение предмета залога.
Подтвержденную оценочную стоимость имущества.
Отметка о государственной регистрации закладной.
Указание о наличии/отсутствии обременения имущества правами третьих лиц.
Подпись залогодателя и должника (если это не одно и то же лицо).
Указание даты передачи закладной кредитору.

Утерянную закладную можно восстановить, сделав дубликат, о чем на нем делается соответствующая отметка.

Как работает вы узнаете из другой статьи.

Регистрация ипотеки

Гос по шагам разобрана в этой статье.

Сохранность ипотечного имущества

Последующая ипотека

Переуступка

Взыскание

Есть два пути развития событий:

судебное разбирательство;
внесудебное взыскание.

Если договор ипотеки не предусматривает возможность внесудебного урегулирования задолженности (введено статьей 55 закона) путем взыскания заложенного имущества, такое взыскание возможно только по решению суда.

Есть два случая, в которых взыскание во внесудебном порядке невозможно:

Период, в течение которого не погашается задолженность (просрочка), не превышает 3 месяцев.
Остаток задолженности составляет менее 5% суммы долга.

Подробнее разобрано в отдельной статье.

Реализация имущества

Особенности ипотеки на землю

участок должен быть выделен для индивидуального жилищного строительства в рамках социальных программ;
ипотека должна быть связана с получением кредита на обустройство этого участка;
решение о возможности залога принимается муниципальным органом.

Подробно разобраны в прошлой статье.

Ипотека на нежилые помещения

Ипотека нежилых помещений имеет ряд особенностей, которые описаны в соответствующем разделе закона.

Отдельно стоящее нежилое помещение передается в залог полностью, вместе с земельным участком.

К слову, взыскать долг с предприятия по ипотеке возможно только по решению суда.

Ипотека жилых домов и квартир

При отчуждении имущества, в котором зарегистрированы несовершеннолетние дети, требуется разрешение органов опеки.
При строительстве жилого дома ипотека может быть обеспечена материалами и оборудованием, но после постройки в залог передается готовый дом.
Согласно статье 77 закона жилое помещение, которое куплено за кредитные деньги, передается в залог с момента регистрации прав собственности.
При «Военной ипотеке» жилье находится в залоге у кредитора и у государственного органа, который осуществляет платежи в счет погашения кредита.

Самым важным моментом в этом разделе является пункт об обращении взыскания на жилье. Этот факт является основанием для выселения жильцов. Оно проводится в соответствии с требованиями законодательства. Подробно этот момент описан в ст. 78.

Что бы мы не думали об ипотеке, ипотеку с каждым годом становится получить только проще. Немалая заслуга в этом принадлежит именно ипотечному законодательству. вы можете узнать далее.

Если вам требуется квалифицированная помощь ипотечного юриста, защита ваших интересов перед банком или второй половиной при разводе, то рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу. Он окажет профессиональную помощь и подскажет эффективный выход из вашей ситуации.

Налоговые ставки по НДФЛ

Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.

В зависимости от статуса налогоплательщика применяются различные налоговые ставки. В нижеприведенном материале рассмотрим, когда и при каких условиях применяется та или иная ставка НДФЛ.

Налоговые ставки, применяемые при исчислении налога на доходы физических лиц (далее – НДФЛ), установлены статьей 224 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), всего их пять – 9, 13, 15, 30 и 35%.

Общая ставка составляет 13%.

Если физическое лицо является налоговым резидентом Российской Федерации, то большинство его доходов облагается по налоговой ставке в размере 13% (статья 224 НК РФ). К таким доходам относятся, например, заработная плата, вознаграждения по гражданско-правовым договорам, доходы от продажи имущества, дивиденды.

Обратите внимание, что доходы от долевого участия в деятельности организаций, полученные в виде дивидендов, подлежат обложению по ставке 13% с 1 января 2015 года, на что указывает Федеральный закон от 24 ноября 2014 года № 366-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 366-ФЗ), внесший изменения в статью 224 НК РФ.

До указанной даты в отношении таких доходов применялась ставка 9%.

Поэтому дивиденды, выплаченные до вступления в силу Закона № 366-ФЗ, облагаются НДФЛ с применением налоговой ставки 9%. А к дивидендам, выплачиваемым после вступления Закона № 366-ФЗ, применяется ставка 13%. При этом период, за который выплачиваются дивиденды, или дата объявления дивидендов значения не имеют. Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 26 марта 2015 года № 03-04-05/16798.

В ряде случаев налоговая ставка 13% применяется к доходам, получаемым физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации. Это касается доходов, получаемых (пункт 3 статьи 224 НК РФ):

l от осуществления трудовой деятельности, указанной в статье 227.1 НК РФ;

l от осуществления трудовой деятельности в качестве высококвалифицированного специалиста в соответствии с Федеральным законом от 25 июля 2002 года № 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации".

Минфин России в письме от 2 апреля 2015 года № 03-04-06/18278 уточняет, что налогообложению по ставке 13% подлежат не любые доходы, получаемые физическим лицом – высококвалифицированным специалистом, а доходы от осуществления трудовой деятельности в Российской Федерации.

l от осуществления трудовой деятельности участниками Государственной программы по оказанию содействия добровольному переселению в Российскую Федерацию соотечественников, проживающих за рубежом, а также членами их семей, совместно переселившимися на постоянное место жительства в Российскую Федерацию.

Согласно письму Минфина России от 2 октября 2014 года № 03-04-05/49503 в случае получения соотечественниками, являющимися иностранными гражданами или лицами без гражданства, получившими временное убежище в Российской Федерации, свидетельств участников указанной Государственной программы, их доходы от осуществления трудовой деятельности будут подлежать обложению НДФЛ с применением налоговой ставки 13% вне зависимости от наличия статуса налогового резидента РФ;

l от исполнения трудовых обязанностей членами экипажей судов, плавающих под Государственным флагом Российской Федерации.

Как отмечено в письме Минфина России от 15 августа 2014 года № 03-04-06/41078, вознаграждение за исполнение трудовых обязанностей членами экипажей судов, плавающих под Государственным флагом Российской Федерации, подлежит обложению налогом на доходы физических лиц по ставке 13% независимо от времени нахождения указанных лиц в Российской Федерации и за ее пределами;

l от осуществления трудовой деятельности иностранными гражданами или лицами без гражданства, признанными беженцами или получившими временное убежище на территории Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 19 февраля 1993 года № 4528-1 "О беженцах".

Обратите внимание, что по налоговой ставке 13% с 1 января 2015 года облагаются доходы в связи с работой по найму, полученные гражданами Республики Беларусь, Республики Казахстан и Республики Армения, причем по этой ставке доходы облагаются, начиная с первого дня их работы на территории Российской Федерации. На это указывают статья 73 Договора о Евразийском экономическом союзе, подписанного в городе Астане 29 мая 2014 года, письмо ФНС России от 3 февраля 2015 года № БС-4-11/1561 "О налогообложении доходов физических лиц".

Налоговая ставка НДФЛ в размере 35% является максимальной, и она применяется к доходам резидентов Российской Федерации в следующих случаях (пункт 2 статьи 224 НК РФ):

l при получении выигрышей и призов в проводимых конкурсах, играх и других мероприятиях в целях рекламы товаров, работ и услуг. Налог платится с суммы стоимости выигрыша и приза, превышающего 4 000 рублей (пункт 28 статьи 217 НК РФ, письма Минфина России от 19 апреля 2012 года № 03-04-05/9-529 (доведено до сведения налоговых органов письмом ФНС России от 25 июня 2012 года № ЕД-4-3/10338@), от 13 апреля 2012 года № 03-04-05/9-507, от 12 марта 2012 года № 03-04-05/9-280, ФНС России от 27 октября 2011 года № ЕД-3-3/3514@).

По мнению контролирующих органов, сумма выигрышей и призов не связанных с рекламой, облагается налогом на доходы физических лиц по ставке 13% (письма от 3 ноября 2011 года № 03-04-05/1-856, от 19 сентября 2011 года № 03-04-05/6-671).

Кроме того, в письме Минфина России от 9 августа 2010 года № 03-04-05/2-441 уточняется, что доходы в виде стоимости выигрышей, полученных победителями конкурса научно-инновационных проектов, проводимых не в целях рекламы товаров, работ и услуг, подлежат налогообложению НДФЛ по ставке в размере 13%;

l при получении процентных доходов по вкладам в банках в части превышения размеров, указанных в статье 214.2 НК РФ.

Как разъясняет Минфин России в письме от 9 февраля 2015 года № 03-04-05/5345, в соответствии со статьей 214.2 НК РФ в отношении доходов в виде процентов, получаемых по вкладам в банках, налоговая база определяется как превышение суммы процентов, начисленной в соответствии с условиями договора, над суммой процентов, рассчитанной по рублевым вкладам исходя из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, увеличенной на пять процентных пунктов, действующей в течение периода, за который начислены указанные проценты, а по вкладам в иностранной валюте – исходя из 9 процентов годовых, если иное не предусмотрено главой 23 "Налог на доходы физических лиц" НК РФ.

Согласно абзацам 2 и 3 пункта 27 статьи 217 НК РФ доходы в виде процентов, получаемых налогоплательщиками по вкладам в банках, находящихся на территории Российской Федерации, если проценты по рублевым вкладам выплачиваются в пределах сумм, рассчитанных исходя из действующей ставки рефинансирования Банка России, увеличенной на пять процентных пунктов, в течение периода, за который начислены указанные проценты, или если установленная ставка не превышает 9 процентов годовых по вкладам в иностранной валюте, не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц.

Федеральным законом от 29 декабря 2014 года № 462-ФЗ "О внесении изменений в статьи 46 и 74.1 части первой и статью 217 части второй Налогового кодекса Российской Федерации" пункт 27 статьи 217 НК РФ дополнен абзацем 5, в соответствии с которым в отношении доходов в виде процентов, получаемых налогоплательщиками по вкладам в банках, находящихся на территории Российской Федерации, в период с 15 декабря 2014 года по 31 декабря 2015 года, при расчете предельных сумм, установленных вышеуказанными нормами, ставка рефинансирования Банка России увеличивается на десять процентных пунктов.

Таким образом, обложению НДФЛ подлежит не вся сумма процентов, полученных по вкладам в банке, а только часть, превышающая установленные главой 23 НК РФ пределы;

l при получении дохода в виде материальной выгоды от экономии на процентах по заемным (кредитным) средствам. Причем налог платится со следующих сумм (пункт 2 статьи 212 НК РФ):

– по рублевым займам (кредитам) – с суммы превышения размера процентов, исчисленного исходя из двух третьих действующей ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации на дату фактического получения налогоплательщиком дохода, над суммой процентов, исчисленной исходя из условий договора;

– по валютным займам (кредитам) – с суммы превышения размера процентов, исчисленного исходя из 9% годовых, над суммой процентов, исчисленной исходя из условий договора;

l при получении дохода в виде платы за использование денежных средств членов кредитного потребительского кооператива (пайщиков), а также процентов за использование сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом средств, привлекаемых в форме займов от членов сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива или ассоциированных членов сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива, в части превышения размеров, указанных в статье 214.2.1 НК РФ.

Налоговая ставка в размере 30% применяется в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за некоторым исключением (пункт 3 статьи 224 НК РФ).

В частности, доходы, получаемые в виде дивидендов от долевого участия в деятельности российских организаций, указанными налогоплательщиками облагаются по налоговой ставке 15%.

Минфин России в письме от 29 апреля 2015 года № 03-08-05/24901 разъясняет, что в случае нахождения физического лица в Российской Федерации менее 183 дней в течение 12 месяцев, предшествующих дате получения дохода, такое лицо не признается налоговым резидентом Российской Федерации и его доходы в виде дивидендов от долевого участия в деятельности российских организаций подлежат обложению с применением налоговой ставки 15%, установленной абзацем 2 пункта 3 статьи 224 НК РФ, и в соответствии с положением пункта 6 статьи 275 НК РФ (если иные налоговые ставки не предусмотрены международным договором Российской Федерации, регулирующим вопросы налогообложения).

Учитывая изложенное, ставка налога для дохода в виде дивидендов от долевого участия в деятельности российских организаций устанавливается исходя из того, является ли лицо, получающее такой доход, налоговым резидентом на дату получения указанного дохода.

Налоговая ставка в размере 30% также применяется в отношении доходов по ценным бумагам (за исключением доходов в виде дивидендов), выпущенным российскими организациями, права по которым учитываются на счете депо иностранного номинального держателя, счете депо иностранного уполномоченного держателя и (или) счете депо депозитарных программ, выплачиваемых лицам, информация о которых не была предоставлена налоговому агенту в соответствии с требованиями статьи 214.6 НК РФ. На это указывает пункт 6 статьи 224 НК РФ.

Налогообложение по ставке 9% производится в следующих случаях (пункт 5 статьи 224 НК РФ):

l при получении процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным до 1 января 2007 года;

l при получении доходов учредителями доверительного управления ипотечным покрытием на основании приобретения ипотечных сертификатов участия, выданных управляющим ипотечным покрытием до 1 января 2007 года.

НДФЛ сколько процентов составляет с сумм полученных доходов? Как необходимо уплачивать этот налог и от чего зависит его размер? Эти и другие вопросы, связанные с налогом с заработной платы и других доходов физического лица, рассматриваются в данной статье.

Какой подоходный налог в России и кто должен его уплачивать?

НДФЛ — прямой налог, который рассчитывается с разницы между всеми доходами, полученными физическими лицами, и расходами, которые подтверждены документами, оформленными в соответствии с действующим законодательством, или налоговыми вычетами.

Об объектах, попадающих под этот налог, читайте в статьях рубрики по НДФЛ:

«Объект налогообложения» ;
«Доходы, не подлежащие налогообложению НДФЛ (2018-2019 гг.)» .

Плательщики НДФЛ — это физические лица, которые в целях расчета налога делятся на 2 группы:

Резиденты РФ — те, кто получает доход и находится в России не менее 183 календарных дней в течение года без перерыва. Они уплачивают налог в размере 13% от зарплаты (о размере НДФЛ по иным доходам речь пойдет ниже).
Нерезиденты РФ — те, кто находится в РФ менее 183 дней и получает доход на ее территории. Размер подоходного налога с их доходов в общем случае составляет 30%. Однако для некоторых видов нерезидентов ставка НДФЛ составляет 13%. К нерезидентам, чьи доходы от основной трудовой деятельности облагаются по ставке 13% относятся (п.3 . ст. 224 НК РФ):

работники из стран ЕАЭС (важный нюанс см. );
работающие по патенту;
высококвалифицированные специалисты;
иностранцы-беженцы или получившие убежище в России;
участники Государственной программы по оказанию содействия добровольному переселению в Российскую Федерацию;
члены экипажей судов, плавающих под Государственным флагом Российской Федерации.

Сколько процентов от зарплаты и других доходов составляет подоходный налог

Сколько подоходный налог составит в итоге, зависит от того, по какой ставке подлежат обложению доходы физического лица. Ст. 224 НК РФ предусмотрено 5 процентных ставок НДФЛ:

9% с суммы доходов в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным до 01.01.2007. Такая же ставка установлена с сумм доходов учредителей доверительного управления ипотечным покрытием, полученных на основании приобретения ипотечных сертификатов участия, выданных до 01.01.2007.
13% НДФЛ с суммы доходов физических лиц (заработной платы, вознаграждений по гражданско-правовым договорам, доходов от продажи имущества и др.). С 2015 года такая же ставка действует для дивидендов. Базу для налога с дивидендов необходимо рассчитывать, отделяя ее от других доходов, облагаемых по ставке 13%.
15% с сумм дивидендов, полученных физическими лицами — нерезидентами от долевого участия в российских организациях.
30% с сумм всех прочих доходов, полученных физическими лицами — нерезидентами.
35% с сумм выигрышей, призов и участия в любых конкурсах, сумм процентов от вкладов в банках (в части превышения установленных размеров ставки ЦБ РФ), сумм экономии на процентах с полученных кредитов и др.

С 2015 года действуют особые правила в части уплаты авансовых платежей по налогу с иностранцев, которые осуществляют деятельность на основании патентной системы налогообложения. При получении или продлении патента они должны внести авансовый платеж исходя из суммы 1 200 руб., умноженной на коэффициент-дефлятор, установленный для соответствующего года, и на коэффициент, учитывающий особенности регионального рынка труда. При последующем расчете НДФЛ для такого работника должны быть учтены оплаченные им авансовые платежи.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Коэффициент-дефлятор на 2019 год составляет 1,729. Основание — приказ Минэкономразвития от 30.10.2017 № 579.

О том, кем уплачивается налог с доходов работника, трудящегося за границей, читайте в материале «НДФЛ с зарплаты дистанционщика, работающего за границей: кто платит?» .

Как уменьшить 13%: налоговый вычет по НДФЛ

Физические лица — резиденты РФ имеют возможность использовать вычет по налогу для уменьшения дохода, облагаемого НДФЛ. Наиболее широко применяемыми из них являются вычеты, предоставляемые гражданам на детей до достижения ими определенного возраста с дохода до определенной величины.

Также существуют налоговые вычеты, с помощью которых можно вернуть ранее уплаченные 13% НДФЛ при приобретении имущества, оплате обучения, лечения и т. п. (ст. 218-221 НК РФ). С 01.01.2014 стало возможным получение повторного имущественного вычета, но при одном ограничении: суммарный размер таких вычетов не может превышать 2 млн руб.

Для возврата из бюджета ранее оплаченных 13 процентов НДФЛ необходимо предоставить в ФНС декларацию по форме 3-НДФЛ и документы, обосновывающие получение вычета по налогу. Некоторые виды вычетов можно получить у работодателя.

Изменился ли размер НДФЛ в 2019 году

Процент НДФЛ в 2019 году и, соответственно, размер этого налога не изменились. Некоторые изменения в налогообложении имели место в предшествующие периоды.

Так, изменения 2017 года коснулись платы за независимую оценку квалификации работника:

она не попадает под НДФЛ, удерживаемый у работника, если оплачена работодателем (п. 21.1 ст. 217 НК РФ);
на ее сумму можно заявить социальный вычет, если она оплачена самим работником (подп. 6 п. 1 ст. 219 НК РФ).

В 2018 году приняты изменения в п.60 ст. 217 НК РФ, которые позволяют не облагать при соблюдении определенных условий доходы, полученные физическим лицом при ликвидации иностранной компании (закон от 19.02.2018 № 34-ФЗ). Эти изменения распространяются на правоотношения, возникшие с 01.01.2016.

Итоги

Налоговые ставки по НДФЛ в 2019 году не менялись. Последнее изменение налоговых ставок по НДФЛ было в 2015-м, когда была увеличена ставка для доходов в виде дивидендов с 9 до 13%.

Несмотря на относительное постоянство ставок НДФЛ, в законодательство регулярно вносятся изменения касающиеся порядка исчисления налога, или вводятся новые отчетные формы по налогу и изменяются правила их заполнения.