Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в россии. Структура рынка ипотечного кредитования, особенности его функционирования

В 2017 году оценивается экспертами крайне противоречиво.

В начале года огромные опасения вызывала грядущая отмена государственной программы поддержки. Кто-то из заемщиков спешил оформить ипотечный займ, пока еще есть возможность получить субсидию от государства.

Ряд в начале года попросту не оформлял договоров на предоставление ипотеки, ожидая как поведет себя рынок ипотеки после отмены государственной поддержки. Государственная программа не была продлена, но рынок ипотеки не просел. Более того, продемонстрировал вполне заметную тенденцию к росту.

По оптимистическим прогнозам, ожидается рост по сравнению с предыдущим годом на уровне процентов десяти-пятнадцати. Это очень неплохой показатель, хотя достигнуть рубежей, взятых еще в 2014 году, скорее всего, не получится.

Первичный рынок ипотеки

• Повышенный уровень комфортности;
• легче произвести обустройство по своему усмотрению;
• отсутствие предыдущих обитателей и наложенного ими отпечатка на приобретаемое жилье. Хотя низкие темпы развития строительной индустрии в этом отношении сказываются весьма заметно. Жилье в новостройках к моменту заселения первых квартирантов частенько успевает сменить хозяина, да и не одного;
• нет опасения, что впоследствии появятся некие лица, у которых, как оказывается, есть обоснованные права на жилплощадь. Для жилья, приобретаемого на вторичном рынке, проверку на предмет выявления всех лиц, причастных к объекту покупки, проводить приходится обязательно;
• государство субсидирует ипотеку, преимущественно связанную с «первичкой». До двух третей или трех четвертей всех государственных субсидий отправлялось именно в этом направлении. Позиция государства, в общем-то понятна: оно хочет поддержать строительную отрасль, создать новые рабочие места. И решать проблему с жильем на граждан не сиюминутными мерами, а имеющими далекую перспективу.

Сбербанк на рынке ипотеки

Покупка квартиры в ипотеку в на вторичном рынке предлагается по кредитной программе «Приобретение готового жилья». Основные условия данного кредитного продукта:

• Период действия договора – до тридцати лет;
• сумма – как минимум, 300 тысяч рублей, но она не превысит 80% от стоимости предоставленного залога;
• основная ставка – от 9,5 пункта. Такая ставка является действующей в рамках акции, охватывающей молодые семьи;
• размер первого взноса – не менее пятой части суммы заимствования.

• Для военнослужащих;
• с задействованием материнского капитала.

Заметим, что с начала 2017 года Сбербанком России произведено существенное понижение основной ставки по ипотечному кредитованию. Некоторыми банковскими аналитиками обсуждается вероятность того, что к концу года основные ставки по ипотечным кредитам в российских банках могут опуститься ниже десятипроцентной отметки. Это оказало бы благоприятное воздействие на заемщиков, стимулировало их спрос на ипотеку. Впрочем, и без того к концу года ожидается прирост суммы ипотечного кредитования по сравнению с годом предыдущим процентов на десять-пятнадцать, как минимум.

Ипотека на вторичном рынке

Купить квартиру на вторичном рынке, подписав ипотеку в банке на самых выгодных условиях, предлагается следующими кредитными продуктами российских финансовых учреждений:

• « » от . Основная ставка – от 9,25 пункта, величина первого взноса – 15 %. Предельная сумма заимствования установлена в двадцать миллионов рублей;
• со ставкой от 9,75 пункта выступают « » и « » от , « » от . При условии подключения заемщиком сертификата на материнский капитал Фора-Банк соглашается на пятипроцентный первоначальный взнос. Предложение же от Тинькофф Банка интересно верхним пределом суммы заимствования, установленным на отметке в девяносто девять миллионов российских рублей;
• от десяти процентов начинается основная ставка по «

7.4. Ипотечный рынок

Ипотечный рынок представляет собой взаимосвязанную систему, состоящую из рынка ипотечных кредитов (первичного ипотечного рынка), рынка ипотечных ценных бумаг и рынка недвижимости.

Рынок ипотечных кредитов (первичный ипотечный рынок ) охватывает сферу деятельности кредитора и заемщика, между которыми в силу заключения договора ипотечного кредитования возникают обязательства. Участниками первичного рынка выступают граждане и ипотечные банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости. Если кредитором является банк, то для него важна возможность возобновления кредитных ресурсов, которые он может выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам (для решения этой задачи организуется вторичный ипотечный рынок).

Первичный ипотечный рынокохватывает всю совокупность деятельности залогодержателей (кредиторов) и залогодателей (заемщиков), вступающих в соответствующие обязательственные отношения.

Рынок ипотечных ценных бумаг (вторичный ипотечный рынок ). На этом рынке осуществляется продажа закладных по уже предоставленным ипотечным кредитам. Организация, предоставившая кредит под залог объектов недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными, и затем продает их другим инвесторам.

На вторичном ипотечном рынке происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации прав по обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные ценные бумаги и размещения их среди долгосрочных инвесторов. На вторичном рынке ипотека рассматривается как закладная, удостоверяющая права залогодержателя на объект недвижимости, и свободно обращается на рынке.

Вторичный ипотечный рынок является связующим звеном между заемщиками и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств и направляя финансовые потоки в ипотечные кредиты.

Рынок ипотечных ценных бумаг, в свою очередь, также делится на первичный и вторичный. На первичном рынке осуществляется начальное размещение ипотечных ценных бумаг среди кредиторов. Экономическая сторона появления закладных, обеспеченных объектом недвижимости, связана с созданием условий предоставления значительному числу инвесторов возможности получения относительно дешевых и долгосрочных кредитов под залог ипотечных ценных бумаг и имеющихся у них имущественных прав на недвижимость. Особенностями таких ценных бумаг следует считать превращение в ликвидную (денежную) форму имущественных прав на недвижимость залогодателя и возможность их использования в качестве залога под ипотечный кредит.

Схема деятельности Федерального ипотечного агентства на ипотечном рынке России представлена на рис. 7.2.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создано в 1997 г. Агентство получает государственные гарантии, под которые выпускает облигации. Бумаги размещаются среди инвесторов. На вырученные средства АИЖК через свои региональные представительства выкупает закладные у банков. На регионы приходится 60% ипотечных кредитов, выданных с участием АИЖК.

Вторичный рынок ипотечных ценных бумаг – это рынок, на котором происходит их оборот. Вторичный рынок не увеличивает стоимости привлеченных финансовых ресурсов, но создает механизм их ликвидности и спрос на ипотечные ценные бумаги. Стимулирование операций на вторичном рынке ипотечных ценных бумаг предполагает такие операции кредиторов, как выдача поручительств за заемщиков по переуступаемым кредитам и доверительное управление правами требования по ипотечным кредитам.

Рис. 7.2. Схема ипотечного жилищного кредитования с участием Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию

Функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков невозможно без рынка недвижимости . На нем происходят сделки с конкретными объектами, в частности купля-продажа объектов недвижимости, последующий залог которых обеспечивает дальнейшее функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков.

Рассмотрим взаимодействие первичного и вторичного ипотечных рынков, а также рынка недвижимости. Потенциальный заемщик обращается в ипотечный банк за кредитом. У клиента имеются определенные требования к объекту недвижимости. На основании предоставленной заемщиком и проверенной сотрудниками банка информации о доходах делается предварительный расчет максимально доступной суммы кредита и графика ежемесячных платежей, производится подбор объекта недвижимости. При принятии банком положительного решения о выдаче кредита:

Между банком и заемщиком заключается кредитный договор, затем между покупателем (заемщиком) и продавцом заключается договор купли-продажи объекта недвижимости, который регистрируется в ГУ ФСР;

Между банком и заемщиком заключается договор ипотечного кредитования, который также регистрируется в ГУ ФСР;

Заемщик страхует собственную жизнь, объект недвижимости и право собственности на него.

Кредитный договор и договор ипотечного кредитования заключаются между банком (кредитором) и заемщиком. Кредитор создает первичный рынок ценных бумаг. Он может сохранять выданные закладные в собственном портфеле ценных бумаг или передать их другим инвесторам, которые создают вторичный рынок закладных. Покупая закладные, инвесторы обеспечивают банки дополнительными денежными средствами для предоставления новых кредитов. Работающие на вторичном рынке компании также могут сохранять ипотечные кредиты в собственном инвестиционном портфеле либо выпускать ценные бумаги, обеспеченные закладными.

Покупателями указанных ценных бумаг могут выступать различные финансовые учреждения: коммерческие банки, инвестиционные и пенсионные фонды, страховые компании. При этом эмитент таких ценных бумаг гарантируетих держателям своевременные ежемесячные выплаты процентов и основной части долга.

Когда банки предоставляют гражданам новые кредиты под залог объектов недвижимости, опираясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке, цикл повторяется.

Таким образом, при взаимодействии всех указанных выше рынков происходит полный жизненный цикл ипотечной закладной, а рынок недвижимости является стартовой точкой ипотеки, так как именно на нем происходит вложение денежных средств под закладываемый объект недвижимости.

При создании АИЖК за основу была принята американская классическая модель ипотеки, поэтому нормативная база по ипотечному кредитованию в нашей стране опирается на двухуровневую систему.

Ипотечный рынок представляет собой взаимосвязанную систему, состоящую из трех основных элементов рынка:

• рынка ипотечных кредитов (первичного ипотечного рынка);
• рынка ипотечных ценных бумаг (вторичного ипотечного рынка, который, в свою очередь, тоже делится на первичный и вторичный);
• рынка недвижимости.

Первичный ипотечный рынок

Рынок ипотечных кредитов (первичный ипотечный рынок) охватывает сферу деятельности кредитора и заемщика, между которыми в силу заключения договора ипотечного кредитования возникают обязательства. Участниками первичного рынка выступают граждане и ипотечные банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости. Если кредитором является банк, то для него важна возможность возобновления кредитных ресурсов, которые он может выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам. Для решения этой задачи организуется вторичный ипотечный рынок.

Вторичный ипотечный рынок

Рынок ипотечных ценных бумаг (вторичный ипотечный рынок). На этом рынке осуществляется продажа закладных по уже предоставленным ипотечным кредитам. Организация, предоставившая кредит под залог объектов недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными, и затем продает их другим инвесторам.

На вторичном ипотечном рынке происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации прав по обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные ценные бумаги и размещения их среди долгосрочных инвесторов. На вторичном рынке ипотека рассматривается уже как закладная, удостоверяющая права залогодержателя на объект недвижимости, и свободно обращаемая на рынке.

Вторичный ипотечный рынок является связующим звеном между заемщиками и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств и направляя финансовые потоки в ипотечные кредиты.

Рынок ипотечных ценных бумаг, в свою очередь, также делится на первичный и вторичный. На первичном рынке осуществляется первоначальное размещение ипотечных ценных бумаг среди кредиторов.

Вторичный рынок ипотечных ценных бумаг — это рынок, на котором происходит их оборот. Вторичный рынок не увеличивает стоимости привлеченных финансовых ресурсов, но создает механизм их ликвидности и спрос на ипотечные ценные бумаги.

Рынок недвижимости

Функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков невозможно без рынка недвижимости. На нем происходят сделки с конкретными объектами, в частности купля- продажа объектов недвижимости, последующий залог которых обеспечивает дальнейшее функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков.

Взаимодействие указанных рынков происходит следующим образом. Потенциальный заемщик обращается в ипотечный банк за кредитом. У клиента имеются определенные требования к объекту недвижимости. На основании предоставленной заемщиком и проверенной сотрудниками банка информации о доходах делается предварительный расчет максимально доступной суммы кредита и графика ежемесячных платежей, производится подбор объекта недвижимости. При принятии банка положительного решения о выдаче кредита:

• между банком и заемщиком заключается кредитный договор, затем между покупателем (заемщиком) и продавцом заключается договор купли-продажи объекта недвижимости;
• между банком и заемщиком заключается договор ипотечного кредитования;
• заемщик страхует собственную жизнь, объект недвижимости и право собственности на него.

Кредитор создает первичный рынок ценных бумаг. Он может сохранять выданные закладные в собственном портфеле ценных бумаг или передать их другим инвесторам, которые создают вторичный рынок закладных. Покупая закладные, инвесторы обеспечивают банки дополнительными денежными средствами для предоставления новых кредитов. Работающие на вторичном рынке компании также могут сохранять ипотечные кредиты в собственном инвестиционном портфеле либо выпускать ценные бумаги, обеспеченные закладными.

Когда банки предоставляют гражданам новые кредиты под залог объектов недвижимости, опираясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке, цикл повторяется.

Таким образом, при взаимодействии всех указанных рынков происходит полный жизненный цикл ипотечной закладной, а рынок недвижимости является стартовой точкой ипотеки, так как именно на нем происходит вложение денежных средств под закладываемый объект недвижимости.

Ипотечным кредитованием занимаются специализированные ипотечные банки. К этим банкам предъявляются особые требования: они должны иметь повышенную надежность. Им запрещается вести рисковые операции.

В странах с развитой рыночной экономикой с помощью ипотечного кредитования совершается свыше 90% операций с недвижимостью. Ипотечные кредиты, как правило, недороги. Процент, взимаемый за такой кредит, обычно не превышает 5-7% годовых.

Ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, превращение недвижимости в работающий капитал, помогающий заемщикам получать недвижимость, а кредиторам — гарантированный доход. Она могла бы стать важным фактором в выведении российской экономики из кризиса и социальной стабилизации в стране.

Однако, для этого необходимо:

• обуздание инфляции;
• обеспечение стабильного экономического роста;
• повышение жизненного уровня населения и платежеспособности предприятий;
• формирование рынка капиталов;
• развитая нормативно-правовая и судебная система;
• активная поддержка ипотеки государством через налоговую политику, снижение обязательных резервов, хранимых ипотечными банками в ЦБ и др.

Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Ипотечный кредит - это долгосрочное обязательство заемщика, исполнение которого обеспечивается залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Особенности недвижимого имущества как предмета залога, с одной стороны, повышают надежность обеспечения, с другой стороны, вызывают определенные требования к оформлению договора залога. В частности, недвижимое имущество должно быть застраховано (банки могут рекомендовать застраховать не только само недвижимое имущество, но и право собственности на него, а также жизнь и здоровье заемщика) ; его оценка должна быть произведена независимым оценщиком; права на недвижимое имущество должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (там же регистрируется и договор залога).

Более высокие затраты и более длительные сроки оформления ипотечного договора по сравнению с другими видами кредитов делают нецелесообразным его получение на короткий период. Поэтому ипотечные операции имеют долгосрочный характер, который предполагает создание различных инструментов ипотечного кредитования и определенную специфику формирования ресурсов. Договор кредитора и должника об установлении ипотеки может быть оформлен специальным документом - закладной.

Закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой . Как и любая именная ценная бумага, закладная может переходить от одного владельца к другому и быть в достаточной мере оторванной от первоначального требования.

Рынок ипотечного кредитования, как и все финансовые рынки, делится на первичный и вторичный. Первичный рынок охватывает деятельность кредитных институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости. На вторичном рынке происходит возобновление кредитных ресурсов, с помощью которых потом можно выдать кредит следующему заемщику.

Закладная может храниться у кредитора как обеспечение обязательств должника, может быть реализована на вторичном рынке с целью привлечения ресурсов, на ее основе (точнее, на основе пула закладных) могут быть выпущены ипотечные ценные бумаги. Кроме того, ипотечный кредит может быть выдан в форме закладной . Доля закладных, рефинансируемых на вторичном рынке, зависит от модели ипотечного кредитования, которая преимущественно используется в данной стране в определенный исторический период.

Рынок ипотечного кредитования - это совокупность экономических отношений, возникающих в процессе выдачи, обслуживания, рефинансирования ипотечных кредитов и обеспечения надежности проведения сделок. В качестве объекта купли-продажи на данном рынке выступают особые финансовые инструменты: обязательства, обеспеченные ипотекой, в том числе ипотечные кредиты, закладные, ипотечные ценные бумаги и их производные. Круг участников при ипотечном кредитовании значительно шире, чем при других видах кредитования.

В процессе выдачи и обслуживания ипотечного кредита участвуют не только кредиторы и заемщики, но и страховые, риэлтерские компании, строительные организации, компании по оценке недвижимости, ипотечные брокеры, кредитные бюро, коллекторские агентства.

Страховые компании в рамках ипотечного кредитования предлагают следующие страховые продукты: страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, страхование риска утраты и повреждения квартиры - предмета залога, страхование права собственности владельца квартиры, страхование ответственности . Страховые компании на рынке ипотечного кредитования могут участвовать не только в качестве страховщика, но и в роли кредитора по схеме накопительного страхования .

Риэлтерские организации активно сотрудничают с коммерческими банками на рынке ипотечного кредитования: осуществляют подбор квартир для заемщика и юридическое сопровождения сделок, согласовывают сделки с недвижимостью в случае необходимости с органами опеки и попечительства; обеспечивают надежность и безопасность сделок. В случае невыполнения заемщиком своих обязательств они проводят рыночную и ликвидационную оценку недвижимого имущества; осуществляют реализацию залогов. Они также могут оказывать уполномоченным сотрудникам банка консультационные услуги по различным вопросам, связанным с недвижимым имуществом и сделками с ним; предоставлять информацию о динамике развития рынка недвижимости в регионе и т. п.

Сотрудничество со страховыми компаниями и риэлтерскими организациями позволяет снизить риски ипотечных операций. Усиление их координации и консолидации содействует укреплению их позиций на ипотечном рынке.

Основными участниками вторичного рынка ипотечного кредитования являются организации, осуществляющие и (или) сопровождающие эмиссию ипотечных ценных бумаг или их производных: эмитенты, организаторы выпуска, организации, обслуживающие ипотечные кредиты , рейтинговые агентства , организации, осуществляющие кредитную поддержку секьюритизационой сделки , инвесторы и т. п.

Таким образом, рынок ипотечного кредитования следует рассматривать в рамках взаимодействия между рынком банковских услуг, рынком недвижимости, рынком страхования и рынком ценных бумаг и их производных. Уровень развития ипотечного рынка напрямую зависит от уровня развития данных рынков. Они являются взаимосвязанными и взаимозависимыми элементами единой ипотечной системы в стране. В свою очередь, рынок ипотечного кредитования также можно рассматривать как необходимый элемент вышеуказанных рынков.

Эффективное взаимодействие всех участников процесса ипотечного кредитования обеспечивает государство посредством создания благоприятных условий для проведения ипотечных операций, и прежде всего их правовой основы. Кроме того, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нотариаты, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т. п. осуществляют государственную поддержку всех участников ипотечного рынка и контроль за их деятельностью. Для успешного функционирования ипотечного кредитования существенное значение имеет существующая в стране система налоговых льгот, система подготовки квалифицированных кадров и т. д.

Только при взаимодействии всех элементов системы ипотечного кредитования появляется возможность, во-первых, снизить риски ипотечных кредиторов и тем самым повысить доступность ипотечных кредитов, во-вторых, повысить надежность ипотечных облигаций и благодаря этому привлечь дополнительные источники кредитования.

Рынок ипотечного кредитования также может быть классифицирован в зависимости от типа недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения: земельные участки, жилая, доходная, коммерческая, промышленная недвижимость и т. п. Существуют определенные требования, предъявляемые к залогу отдельных видов недвижимого имущества.

Ипотечный рынок

Ипотечный рынок объединяет в себе участников, тем или иным образом связанных с операциями по ипотечному кредитованию. Ими являются банки , которые предоставляют ипотечные кредиты , рефинансирующие организации, в том числе

– кредиты на приобретение квартир на вторичном рынке;

– кредиты на приобретение загородного жилья;

– кредиты на приобретение нежилых помещений (бизнес-ипотека);

– кредиты на ипотечные залоги по дефолтным ссудам;

– программы рефинансирования ипотеки.

Также ипотечные программы банков можно классифицировать в зависимости от категории клиента и выделить продукты для сотрудников бюджетной сферы, военных, молодых семей , работников социально-значимых профессий .

На начало 2012 года, по данным Банка России , из 978 действующих кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования работали 658. Причем из них 577 предоставляли займы на покупку недвижимости, а остальные осуществляли только обслуживание уже ранее выданных ссуд.

В 2011-м банки оформили 523 582 ипотечных жилищных кредита на общую сумму 716,9 млрд рублей. Основная их доля (520 658 займов) была предоставлена в рублях – на общую сумму 697,4 млрд. Средний размер займа составлял 1,37 млн рублей.

Средневзвешенная процентная ставка на 1 января 2012 года по ипотечным жилищным кредитам была равна 11,9% в рублях и 9,7% в иностранной валюте. Средневзвешенный срок их предоставления составлял 14,8 года для рублевых займов и 12,3 года для валютных.

На начало 2017 года, по данным Банка России , из 623 действующих кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования работали 506. Причем из них 484 предоставляли займы на покупку недвижимости, а остальные осуществляли только обслуживание уже ранее выданных ссуд.

В 2017-м банки оформили 1,09 млн ипотечных займов на 2,02 трлн рублей. Средний размер займа составлял 1,7 млн рублей.

Средневзвешенная процентная ставка на 1 января 2017 года по ипотечным жилищным кредитам была равна 9,79% в рублях. Средневзвешенный срок их предоставления составлял 15,8 года.

Сегодня безусловным лидером рынка ипотечного кредитования является Сбербанк – на его долю приходится более половины всего объема выданных ссуд, а также ВТБ, Газпромбанк, «ДельтаКредит», Россельхозбанк и др.

Рынок ипотечного кредитования в России развивается неравномерно. Основная часть кредитов выдается в Центральном (29,98%), Приволжском (18,93%) и Уральском (14,04%) федеральных округах.

Также стоит отметить, что за счет ипотечного кредитования в стране приобретается пока еще небольшая часть продающейся на рынке недвижимости. Россия входит в число стран с низким уровнем обеспеченности населения услугами ипотечного кредитования. По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, с помощью ипотеки осуществляется 17,60% сделок по покупке жилья в России. Отношение объема ипотечной задолженности к ВВП России не превышает 5%. К примеру, в США такой показатель достигает более 50%.

Недоступность ипотечного кредитования по-прежнему обуславливается соотношением уровня доходов граждан и цен на жилье. Низкая платежеспособность населения и высокая стоимость недвижимости препятствуют развитию рынка ипотеки в России. К тому же высокая цена долгосрочных денежных ресурсов, привлекаемых банками для выдачи займов, не дает опускаться ставке по кредитам, делая их очень дорогими для большинства населения.

В целом сегодня рынок ипотечного кредитования в России имеет значительный потенциал роста, так как на нем сохраняется большой объем отложенного спроса на ипотеку.

Что такое ипотека?

Ипотека - это форма залога, при которой у должника остается в собственности заложенное имущество. Если должник не возвращает банку все денежные средства и не платит по договору, банк реализует имущество должника, возвращая, таким образом, себе деньги. Ипотеку часто путают с таким понятием, как «ипотечный кредит». Он является лишь частью ипотечной системы. Ипотечный кредит выдается на покупку недвижимости, а гарантией возврата денег выступает сама недвижимость. Как гласит федеральный закон об ипотеке, ее предметом могут быть жилые дома, квартиры, дачи и садовые дома, предприятия, земельные участки, гаражи, воздушные и морские суда, а также иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. Само понятие ипотеки существовало еще в Древней Греции. Должник на своем участке должен был поставить камень или столб, который назывался «ипотека», после того как ему выплачивали деньги под залог участка и всего имущества. На этом камне или столбе высекались имена кредитора и должника, а также сумма долга и его срок. Если должник не мог вовремя погасить свой долг, то его собственность, обремененная ипотекой, переходила к кредитору. В наши дни в глобальном плане мало что изменилось. Суть ипотеки сегодня такова: при получении ипотечного кредита квартира переходит в залог банку-кредитору до момента, когда заемщик окончательно рассчитается по кредитному договору. Срок ипотеки может составлять в каждом отдельном случае от трех до 50 лет. Чаще всего ипотеку берут на десять или 20 лет.