Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Оформление результатов оценки
Результаты оценки недвижимости должны оформляться письменно в виде отчета об оценке.
Отчет об оценке - документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Общие требования к оформлению результатов оценки установлены Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки считаются надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором.
Согласно ст. 11, отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Если при проведении оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии их установления и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости.
В отчете должны быть указаны (ст. 11):
Дата составления и порядковый номер отчета;
Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
Юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
Точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу;
Реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
Последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
Дата определения стоимости объекта оценки;
Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет может содержать и иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью. Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.
Согласно ст. 13, в случае спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Оценщик имеет право запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной. Если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик должен указывать это в отчете.
Оценщик не должен разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Копии составленных отчетов требуется хранить в течение трех лет.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 № 519 «Об утверждении стандартов оценки»: итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
Профессиональные оценщики должны удовлетворять жестким профессиональным стандартам (требованиям в плане компетентности, образования и профессиональных навыков) и соблюдать профессионально-этические нормы. Соблюдение профессиональных этических норм в области оценки очень важно, так как на основании мнения оценщика заключаются сделки на дорогостоящие объекты недвижимости, выдаются крупные кредиты под залог этих объектов, принимаются решения о начале финансирования проектов землеустройства, разрешаются спорные имущественные вопросы. Недобросовестность оценщика может привести к значительным финансовым потерям со стороны его клиентов, банков-кредиторов. Оценщик должен составлять и передавать заказчику отчеты об оценке имущества в установленные договором сроки и хранить копии отчетов об оценке в течение трех лет.
В процессе выполнения оценки, необходимо определить стоимость необорудованного нежилого помещения. Основные этапы работы:
1. Анализ ННЭИ объекта.
2. Определение стоимости объекта:
2.1 Оценка сравнительным подходом;
2.2 Определение стоимости затратным подходом;
2.3 Оценка объекта доходным подходом.
3. Согласование полученных результатов в итоговую оценку стоимости.
Оценка недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимости, требующая высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.
Основные цели профессиональной оценки: решение вопроса о купле-продаже имущества, выдача и получение кредитов под залог имущества, принятие обоснованного решения о партнерстве, преобразование и ликвидация предприятий, принятие инвестиционных решений и решений о санации или банкротстве предприятий, при страховании имущества, переоценка основных фондов, отражение в отчетности, купля-продажа, мена, проведение конкурсов, аукционов, торгов, аренда, оценка стоимости прав аренды, лизинг, раздел, наследование, дарение, исчисление налога, пошлин, сборов, оптимизация налогообложения, приватизация, конфискация, национализация, разрешение имущественных споров, передача прав собственности, внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав, передача в доверительное управление, возмещение ущерба, составление брачного контракта.
Российский опыт оценки строений можно разбить на 3 периода:
1) дореволюционный - до 1917 г.: оценка городских построек на основе дохода, который мог бы быть получен в случае сдачи ее внаем, при этом проводился анализ валового и чистого дохода;
2) советский - с 1917 по 1990 гг.: определение сметной стоимости, использование индексов цен, коэффициентов переоценки основных фондов в связи с инфляцией;
3) современный - с 1990-1991 гг. и по настоящее время.
В дореволюционной России успешно функционировал рыночный механизм хозяйствования и рынок операций с различными объектами недвижимости был стабильным. До 1917 год был накоплен значительный опыт по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. В ряде работ, изданных в конце XIX - начале XX вв., разработаны методы оценки городской недвижимости, основанные на широком применении доходного подхода, т. е. оценка производилась на основе величины дохода, который мог быть получен от коммерческого использования недвижимости: сдачи внаем или в аренду.
В советский период (1917-1990 гг.) оценку объектов недвижимости проводили с использованием нормативных методов, основанных на определении их сметной и балансовой стоимости, типичных для экономики командно-административного типа. В 90-х гг. эти методы утратили былую доминирующую роль и продолжают применяться только частично, в основном на первичном рынке недвижимости.
Начало оценочной деятельности в постсоветской России на рынке недвижимости связано с приватизацией. В течение 1991-1992 годов в России появились первые частные собственники, некоторые из них стали продавать свои объекты на рынке недвижимости. С середины 1992 г. начал формироваться рынок оценочных услуг. Таким образом, становление и развитие рыночных отношений хозяйствования, обусловленные процессом приватизации, явились основой для появления оценочной деятельности в России.
Оценка приватизируемого имущества во время приватизации определялась на основании балансовой стоимости путем использования жестких нормативов. Однако эта балансовая стоимость была определена в ходе инвентаризации 1969-1973 гг., поэтому давала явно неточные результаты. К тому же в ходе переоценок эта стоимость умножалась на обезличенные приближенные оценочные коэффициенты. Например, стоимость акций Газпрома, по оценкам экспертов, занижена в 14-17 тыс. раз по сравнению с их рыночной стоимостью. Поэтому для определения стоимости недвижимости необходима независимая экспертиза.
Одна из проблем развития профессиональной оценочной деятельности в России - ориентация на зарубежные разработки в области оценки, которые требуют серьезной адаптации к российской специфике.
Существенно упорядочена оценочная деятельность и введены единые нормы и правила оценки следующими документами:
Федеральный закон от 29.07.98 № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», регулирующий оценочную деятельность; недвижимость рыночный стоимость
Постановление Правительства РФ от 11.04.2001 N 285 «О лицензировании оценочной деятельности», устанавливающее порядок лицензирования и условия выдачи лицензий на осуществление оценочной деятельности;
Постановление Правительства РФ от 06 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки», содержащее стандарты оценки, обязательные для применения субъектами оценочной деятельности.
В настоящее время большое внимание уделяется формам и составу документации, обязанностям оценщика, профессиональной этике, наиболее рациональным подходам к оценке стоимости недвижимости.
Проблема грамотной профессиональной оценки недвижимости в России стоит остро. Наибольшего внимания требуют такие направления, как оценка для продажи и залога зданий и сооружений, приватизированных предприятий, переоценка основных фондов в связи с инфляционными процессами, а также развитие жилищного финансирования, позволяющее активизировать рынок жилищного строительства. Практика оценочного бизнеса в России постоянно совершенствуется.
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Расчет стоимости объекта оценки. Анализ достаточности и достоверности использованной информации. Допущения и ограничительные условия, примененные оценщиком и стандарты оценочной деятельности. Количественные и качественные характеристики объекта оценки.
курсовая работа , добавлен 24.03.2011
Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности. Общая характеристика объекта оценки. Анализ наилучшего и наиболее эффективного его использования. Оценка стоимости недвижимости сравнительным, затратным и доходным методами, согласование результатов.
курсовая работа , добавлен 20.03.2011
Порядок и правила проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с земельным участком по состоянию на 01.01.2010 г. Операции, реализуемые в процессе оценки сравнительным и доходным методом. Оформление соответствующего отчета об оценке.
курсовая работа , добавлен 12.02.2010
Оценка объекта недвижимости на примере ОАО "Московский Планетарий". Сведения о заказчике оценки и об оценщике, перечень данных. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при оценке. Применяемые стандарты оценочной деятельности.
курсовая работа , добавлен 09.04.2016
Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом. Согласование результатов, определение итоговой стоимости объектов.
курсовая работа , добавлен 02.12.2013
Международные стандарты, применяемые в оценочной деятельности. Особенности недвижимости как объекта оценки. Подходы к оценке стоимости объекта оценки. Применение затратного подхода для проведения оценки земельных участков. Требования к методам оценки.
курсовая работа , добавлен 16.12.2012
Характеристика основных стандартов оценочной деятельности. Краткий анализ экономической ситуации в Красноярском крае. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным методом. Расчет ликвидационной стоимости объекта недвижимости.
дипломная работа , добавлен 30.01.2015
Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
курсовая работа , добавлен 14.10.2013
Понятие отчета об оценке бизнеса, его основные недостатки. Сведения, содержащиеся в нем. Задачи, стоящие перед оценщиком при написании отчета. Разделы отчета и сущность вопросов, содержащихся в них. Согласование результатов оценки стоимости объекта.
контрольная работа , добавлен 02.03.2012
Определение основных вопросов оценки объекта недвижимости. Сбор, проверка и анализ информации. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке и согласование полученных результатов.
Обязательным этапом в оформлении ипотеки является профессиональная оценка квартиры. И тем, кто решил обзавестись собственным жильем таким образом полезно будет узнать: как происходит процедура оценки? И какие документы для этого нужны?
Оглавление:Выбор организации для оценки квартиры для ипотеки
Вообще, ипотека - это целый комплекс мероприятий, проходящих в несколько этапов:
- Первое, что нужно сделать, это собрать необходимый пакет документов для рассмотрения банком кандидатуры потенциального заемщика.
- Далее клиенту озвучивается сумма, которую банк готов выдать в качестве займа для покупки квартиры.
- Далее уже можно выбирать квартиру. Причем она должна устраивать не только своих будущих владельцев, но и кредитующий банк (на предмет залога).
Обратите внимание: в действующей редакции (от 07.05.2013 г) ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 102-Ф3 (в п 1 ст 9) указывается, что, кроме условий кредитования, в договоре об ипотеке необходимо прописать сам предмет ипотеки с его оценочной стоимостью. А все расходы по проведению такой оценки полностью ложатся на заемщика.
Выбор оценщика - это тоже дело заемщика. Правда, у банков есть список рекомендуемых организаций, занимающихся профессиональной оценкой недвижимости, которым они доверяют.
Важно! По закону банк не может обязать потенциального клиента воспользоваться именно услугами этих компаний, хотя логично сделать именно так (выбрать из предлагаемого списка), к обоюдному удовольствию сторон. Ведь это будет способствовать ускорению процедуры оформления ипотеки, поскольку службе безопасности банка не придется тратить время на проверку неизвестного оценщика.
Требования, предъявляемые к независимому оценщику
Независимый оценщик должен быть:
- легитимен (то есть состоять в СРО);
- застрахован (на сумму более 300 000 рублей).
Последний пункт требований говорит о профессионализме и опыте оценщика, а также о том, что он способен компенсировать ущерб на случай допущения ошибки.
Банк выдвигает еще и собственные требования к оценщикам недвижимости в вопросах оформления необходимого отчета. Документы должны соответствовать стандартам:
- АРБ (Ассоциации российских банков).
- АИЖК (Ассоциации ипотечного жилищного кредитования).
- Самого банка-кредитора.
Рекомендованная форма отчета с прописанными в ней специфическими моментами дает возможность ответственным сотрудникам банка получить максимально полное представление об объекте залоговой недвижимости. Кроме того, в этой форме даются указания по выборкам для анализа стоимости квартиры. И это еще раз подчеркивает целесообразность выбора потенциальным заемщиком оценщика из списка, рекомендуемого конкретным банком. Поскольку включенные туда организации уже неоднократно делали отчеты по представленной форме и не допустят ошибок и неточностей. А то ведь банк может и отклонить оценочный отчет при рассмотрении пакета документов, а на заказ и исполнение повторного у клиента уже не будет времени.
Процедура оценки квартиры для ипотеки
Собственно оценка недвижимости, как правило, проходит в 2 обязательных этапа:
- Переговоры с оценщиком и составление заявки на оценку конкретного объекта недвижимости. На этом этапе оговариваются стоимость и сроки исполнения заказа, обозначаются цели и задачи, а также вид оценки.
- Приезд специалиста и непосредственно профессиональная оценка состояния квартиры. На этом этапе рассматриваются ключевые характеристики объекта (в том числе присутствие/отсутствие незаконных перепланировок), делаются фотографии для будущего отчета.
Проведение оценки требует от ее заказчика подготовки пакета документов (будет достаточно копий):
- бумаг, подтверждающих право собственности на квартиру/дом (договор купли-продажи, долевого участия, регистрационное свидетельство, пр.);
- кадастрового паспорта (если нет, придется взять в БТИ);
- плана и экспликации (по возможности);
- документов, удостоверяющие личность заказчика (нужны будут еще и его контактные данные).
Методы оценки недвижимости для ипотеки
Сама процедура оценки недвижимости тоже проводится в несколько поэтапно-последовательных подходов:
- Сравнительный подход или аналоговый . На этом этапе проводится аналитическое сравнение аналогичных сделок с недвижимостью на рынке.
- Доходный подход . Оцениваются перспективы повышения рыночной стоимости объекта.
- Затратный подход . Происходит определение затрат на возведение аналогичного объекта. И именно это является основным фактором, определяющим ликвидность недвижимости.
При комплексном подходе профессиональный оценщик учитывает целый ряд значимых факторов:
Важно: очевидно, что учету подлежат лишь неизменные квартирные характеристики. Поэтому хороший ремонт может, конечно, увеличить стоимость жилья, но никак не сможет повлиять на его ликвидность.
Отчет об оценке недвижимости для банка
Оценщик формирует свой отчет (обладающий юридическим статусом официального документа) на основании полученных им объективных данных. Такой документ содержит оценку рыночной и ликвидационной стоимости конкретной квартиры . Сопровождается и дополняется фотографиями, произведенными во время осмотра, а также собранным пакетом документов. А перед тем, как отчет передается заказчику, его нумеруют постранично, прошивают, заверяют печатью и подписью ответственного оценщика.
В некоторых случаях на формирование отчета уходит до 5-ти рабочих дней, но обычно день-два.
Важно: Срок исполнения отчета стоит-таки уточнить и сделать это заранее, потому что действие некоторых документов для банков ограничено по времени.
Возможная разница между рыночной и ликвидной стоимостью
Иногда (редко) рыночная и ликвидационная стоимость объекта недвижимости не совпадают. И если это не ошибка оценщика, заемщику стоит задуматься о ценности приобретаемой им квартиры.
Что касается банка, то его специалисты опираются на меньшую из сумм, указанных в отчете оценщика. Когда рыночная стоимость меньше ликвидной, займ дается на рыночную стоимость объекта залога. А если меньше оказывается ликвидная стоимость (а это значит, что продавец желает получить больше, чем квартира стоит на самом деле), банк даст ссуду, ориентируясь именно на нее. И значит, покупателю придется искать где-то еще недостающие для покупки деньги. Ну или подбирать другой квартирный вариант.
Оценка недвижимости для ипотеки: намеренные и случайные ошибки
Еще совсем недавно в сфере оценки недвижимости для ипотеки процветали мошеннические схемы, связанные с неправильной оценкой. Договорившись с недобросовестным оценщиком, потенциальный заемщик мог, например, указать откровенно завышенную стоимость оценки квартиры. Банк выдавал большую сумму, а клиент использовал остаток для компенсации первоначального взноса.
Обратите внимание! Сегодня возможности смошенничать практически нет. Банки все отчеты проверяют самым тщательнейшим образом и не на один раз - следят, чтобы все заемные средства шли строго по назначению. Но по-прежнему не исключается возможность ошибки оценщика. Он может, например, выбрать для оценочного анализа неправильные аналоговые варианты квартир.
Впрочем, деятельность оценщиков регламентируется (135-ФЗ от 29.07.98 г «Об оценочной деятельности в РФ»), поэтому они несут финансовую, а в отдельных случаях и уголовную ответственность за свои оценочные промахи или намеренные искажения фактов. Если у заказчика оценки есть доказательства ее ошибочности (альтернативные расчеты рыночной стоимости), он может обратиться в суд. Также оценщик будет возмещать убытки, если таковые впоследствии из-за его ошибки понесет клиент банка или сам банк.
