Условия применения сравнительного подхода. Сравнительный подход, его особенности и методы

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке несколько схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

1 этап. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.

Прежде всего, оценщик изучает земельный участок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект продажи.

К характеристикам типичного для данного сегмента земельного участка относятся:

• · целевое зонирование земель;
• · зонирование и разрешенные варианты землепользования;
• · местоположение;
• · потребительские свойства земель (плодородие и другие характеристики почвы);
• · передаваемые юридические права собственности и др.

Затем собирает информацию о недавних продажах сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка. Для накопления и дальнейшей обработки информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли на каждом сегменте земельного рынка используются регистрационные карточки. Рыночная информация о сделках купли-продажи земельных участков может классифицироваться по однородным группам исходя из таких признаков, как территориальное положение, возможный вариант землепользования, потребительские свойства, что позволяет по каждому сегменту сгруппировать продажи земельных участков с аналогичными вариантами использования или такими вариантами землепользования, которые конкурируют между собой на данной географической территории.

Для сравнения используется несколько проданных земельных участков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее их число повышает достоверность оценки. В странах с развитым рынком метод сравнения продаж основан по крайней мере на ценах трех недавних сделок или на шести текущих ценах предложений

2 этап. Проверка информации о сделках с земельными участками.

Проводится отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки были осуществлены в типичных рыночных условиях.

Обходимо иметь в виду, что при регистрации цена сделки фиксируется со слов продавца и покупателя без подтверждения ее достоверности, a цены предложений отличаются от цен продаж в зависимости от сбалансированности и спроса и предложения. Поэтому желательно, чтобы данные о продажах сравниваемых земельных участков были подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.

3 этап. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками проданными на рынке, внесение поправок с учетом различий между оцениваемы и каждым из сравниваемых участков.

Если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого то в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка.

Оценка земельного участка путем сравнения с другими проданными участками земли может производиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.

Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условия заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи. Путём анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного участка, который является затем основой расчета стоимости других участков земли. В качестве типичного земельного участка может использоваться реальный или гипотетический участок.

Для лучшей организации процесса сравнения рекомендован стандартный порядок анализа элементов сравнения. При сравнении земельных участков необходимо учитывать следующие элементы:

1. Оцениваемые права собственности. В Российской Федерации земельные участки могут находиться на правах частной собственности, пожизненного наследуемого владения (только для физических лиц), постоянного (бессрочного) пользования, аренды, безвозмездного срочного пользования. Корректировка вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой.

Условия финансирования. Условиями сделки могут быть выплаты продавцом процента от кредита.

Условия продажи. Корректировка на этот элемент отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых участники сделки принимают самостоятельные решения относительно продажи или покупки земельного участка.

Дата продажи. При сравнении даты оценки с датой продажи аналогов определяется, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или изменившихся рыночных условиях. При этом могут вноситься два вида корректировок: один вид учитывает сезонные колебания цен продаж на данный вариант землепользования; другой отражает колебания цен на земельные участки только с конкретным местоположением. Корректировки обычно вносят поквартально, за исключением периодов резких скачков цен.

Корректировки по первым четырем элементам сравнения вносят последовательно, путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату.

5. Местоположение - элемент сравнения сопоставимых продаж, так как оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

При сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным и экономическим факторам.

Если сопоставимый объект находится в том же районе, что и оцениваемый, корректировки, как правило, не вносятся. В редких случаях, когда участок расположен на окраине и на него воздействуют либо позитивные, либо негативные факторы, ни один из которых не затрагивает оцениваемого участка, необходимо вносить поправку.

6. Физические характеристики. В процессе сравнения выявляются и рассматриваются только крупные физические различия, при этом необходим личный осмотр каждого из сопоставимых земельных участков. Наиболее точная корректировка на отличия физических характеристик осуществляется методом корреляционно-регрессионного анализа.

Корректировки на два последних элемента сравнения вносятся во вторую очередь путем применения к результату, полученному после корректировок на первые четыре элемента сравнения, в любом порядке,

Единицы сравнения используются, если:

• а)земельные участки, приносящие доход, различаются по площади иразмеру имеющихся улучшений;
• б)необходима предварительная информация для инвесторов или потенциальных покупателей.

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения:

цена за 1 га -- при оценке больших массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышленное использование, при разделении земельных массивов на стандартные участки;

цена за 1 м 2 - при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий - доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений - доступ к транспортным коммуникациям;

цена за лот - цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки.

При использовании метода единицы сравнения на основе ряда продажрассчитывается средняя стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы участков. Средняя стоимость определяется путем расчета медианы (середины ранжированного ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Метод единицы сравнения применяется, если участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

Преимуществом метода единицы сравнения являются его относительная простота и легкость. Он широко используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке, оценке сельскохозяйственных ходящихся в одной природно-климатической зоне.

4 этап. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой чины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Метод переноса или соотнесения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части - стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного, участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждаете принципами сбалансированности и предельной производительности.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющими продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков, и р делив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимо объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж логичных земельных участков в район, где производится оценка.

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Сходные объекты по:

• · назначению использования;
• · качеству;
• · передаваемым правам;
• · местоположению;
• · физическим характеристикам.

Сходные субъекты по:

• · платежеспособности;
• · возможностям финансирования;
• · инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

• · сроке окупаемости;
• · независимости субъектов сделки;
• · инвестиционной мотивации.

В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.

Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий - от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

• · находятся в родственных отношениях;
• · являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
• · имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
• · сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогами и иными обязательствами;
• · занимаются продажей имущества умерших лиц;
• · занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного имущества.

Инвестиционная мотивация определяется:

• · аналогичными мотивами инвесторов;
• · аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
• · степенью износа здания.

Например, покупка здания для организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

Объект, степень износа которого составляет более 80%, не может быть использовании по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80% происходит с иной мотивацией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первом случае - это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Сходные объекты по:

Назначению использования;

Качеству;

Передаваемым правам;

Местоположению;

Физическим характеристикам.

Сходные субъекты по:

Платежеспособности;

Возможностям финансирования;

Инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

Сроке окупаемости;

Независимости субъектов сделки;

Инвестиционной мотивации.

В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.

Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий - от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

Находятся в родственных отношениях;

Являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

Имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

Сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

Занимаются продажей имущества умерших лиц;

Занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного имущества и т.д.

Инвестиционная мотивация определяется:

Аналогичными мотивами инвесторов;

Аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

Степенью износа здания.

Например, покупка здания для организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

Объект, степень износа которого составляет более 80 %, не может быть использован по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80 % происходит с иной мотивацией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первом случае - это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

Права собственности на недвижимость;

Условия финансирования;

Условия и время продажи;

Местоположение;

Физические характеристики.

Права собственности.

Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.

Условия продажи и время продажи.

Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

Время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м 2), либо экономическая.

На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки:

1. Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.

2. Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

Методы, основанные на анализе парных продаж;

Экспертные методы расчета и внесения поправок;

Статистические методы.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Экспертные методы расчета и внесения поправок.

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Статистические методы расчета поправок.

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Данный метод трудоемок, и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.

Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

Возможен и расчет таких величин, как мода и медиана. Расчет среднеарифметической величины оправдан, если:

Количество отобранных аналогов минимально;

Величины их скорректированных цен достаточно близки.

1. Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта,

К недостаткам сравнительного подхода можно отнести:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

На сегодняшний день, оценка недвижимости – довольно востребованная услуга. Для оценки недвижимости обычно используются три основных общепринятых метода: рыночный, доходный и затратный.

Рыночный метод (сравнительный метод) используется наиболее часто. О том, почему так и происходит, какими преимуществами относительно других подходов обладает рыночный метод оценки, а также, чем неудобны в использовании другие методы, поговорим в этой статье.

Суть рыночного подхода

Суть оценки методом рыночного подхода или, как он называется иначе, методом сравнения продаж на рынке недвижимости заключается в следующем:

В области или населенном пункте, где производится оценка недвижимости, находят относительно недавно реализованные строения похожего назначения и площади. Затем, ищут среднюю цену недвижимости с внесением необходимых поправок

Важно понимать: цены объектов недвижимости подвергаются обязательной корректировке в зависимости от многих факторов и только после этого могут быть использованы для расчета средней стоимости

Рыночный способ оценки включает в себя следующие ступени исполнения:

• Получение информации – выявляются строения, наиболее подходящие по своим качествам и свойствам к объекту, требующему оценки.
• Оценка достоверности собранной информации – сравнение найденных объектов с оцениваемым.
• Проведение оценивания (примерной) стоимости объекта на основании полученной информации, а также внесение необходимых.корректировок в соответствии с отличиями от оцениваемого объекта.
• Оценка точности результата и установление окончательной оценочной стоимости.

Как правило, берут от 3 до 5 объектов, иногда больше (скорее исключение) и считают среднюю стоимость по простой схеме: цены всех объектов недвижимости корректируются, суммируются и делятся на количество.

Исходя из этого, становится понятно, что рыночный метод оценивания недвижимости – достаточно достоверный и простой в применении метод. Именно этим объясняется его частое использование в оценке недвижимости различного класса и назначения.

Однако, далеко не всегда использование такого метода оценки допустимо. К примеру, если недвижимость обладает особыми свойствами или является уникальной, то подобрать подходящие аналоги в нужном количестве бывает невозможно.

Особенности по сравнению с другими методами, преимущества и недостатки

Метод прямого сравнения продаж имеет как свои достоинства, так и недостатки. Рассмотрим более подробно каждый пункт:

Исходя из описанного выше, применение какого бы то ни было метода оценки недвижимости рационально использовать при определенных обстоятельствах и ситуациях. Часто случается так, что применение рыночного или иного метода ввиду тех или иных ситуаций невозможно или не может быть проведено в полной мере.

Элементы сравнения

При рыночном подходе требуется корректировка цены объектов сравнения. В общепринятом значении, корректировка производится по следующим элементам сравнения:

Ценообразующие показатели, влияющие на формирование стоимости недвижимости, ясно указывают на то, что расчет стоимости объекта при использовании данного метода, является наиболее точным и приемлемым для получения «реальной» стоимости недвижимости в данной области на настоящий период времени.

Методы

Как уже говорилось выше, на рынке существует три общепринятых : сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный метод или по-другому рыночный мы изучили, теперь рассмотрим подробнее оставшиеся два:

Затратный метод: стоимость рассчитывается, исходя из затрат необходимых на замену объекта или его полное возведение, за вычетом износа недвижимости. Этот метод более сложный и требует работы с особыми формулами и дополнительных знаний (условия окружающей среды и иные возможные негативные воздействия на строение и так далее) для точного и правильного расчёта.

Удобнее всего использовать такой метод при расчете стоимости только что возведенного здания и затрат на все выполняемые работы, материалы и так далее.

: оценочная стоимость рассчитывается исходя из возможности получения прибыли, а также учета рисков связанных с получением доходов. Оценка таким методом будет зависеть не только от состояния недвижимости, но и от таких параметров, как расположение, наличие инфраструктуры и благоустройства, а также, в некоторых случаях, от экологической привлекательности региона.

Чаще всего этот метод используют для оценки стоимости коммерческой недвижимости – магазинов, торговых центров, кафе или участков, где планируется их строительство.

Как мы видим, в зависимости от типа недвижимости, ее расположения и иных условий, иногда удобнее использовать иные методы оценочной стоимости объекта.

Примеры расчета

Рассмотрим пример расчёта рыночной стоимости на конкретных цифрах и площадях, а также зависимость оценки от наличия тех или иных ценообразующих факторов.

Пример: Вам требуется провести оценку брусового дома площадью 50 кв.м с прилегающей территорией 10 соток, 1990 года постройки. Оценщик выбирает объявления с такими же типами продажи недвижимости в вашем регионе и производит расчёты по следующей схеме:

Однако использование таких расчётов целесообразно только в том случае, если все дома «шаблонные», т.е. одинаковые. Если же они различаются по ценообразующим показателям, то в таком случае потребуется корректировка стоимости, например, представим, что дом № 1 и 4 имеют сауну и бассейн, а дом № 5 не имеет прилегающей территории. Соответственно, в этом случае цены корректируются следующим образом:

Дом № 1 и 4 – стоимость указанная должна быть уменьшена, т.к. в нее входит и цена сауны (дом с сауной и бассейном стоит дороже, это понятно каждому). В то время как стоимость дома №5 должна быть увеличена, т.к. дом без прилегающей территории стоит дешевле. В конечном итоге изменится и оценочная стоимость вашего дома.

Отказ от подхода

Зачастую, отказ от рыночного подхода и использование затратного или доходного методов оценки объектов недвижимости является единственным правильным выходом из ситуации. Нецелесообразно и невозможно использовать метод рыночного подхода в случаях:

• Необходимости оценки нового жилья, которое недавно построили, либо же наоборот – очень старой недвижимости – невозможно подобрать подходящие объекты. В такой ситуации правильнее использовать затратный метод
• При оценке дома или участка земли, не имеющего «похожих объектов» для оценки стоимости
• Оценка «деловой» недвижимости – когда лучше всего использовать доходный метод и так далее

Как видно из всего сказанного выше, оценка недвижимости – тонкое дело, которое требует особых знаний и тщательных логических размышлений. И самый часто используемый метод – оценки рыночной стоимости, не всегда является корректным и дающим точный результат.

О корректировках

В вебинаре от НП СРОО Экспертный Совет разъясняется порядок внесения и обоснования корректировок в процессе оценки сравнительным методом.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, - аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада . На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

В соответствии с принципом «спроса и предложения » цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке.

Этот метод является методом прямого моделирования факторов спроса и предложения. При покупке объекта покупатель (инвестор) руководствуется принципом замещения, который гласит, что максимальная цена объекта оценки - Цо не превышает минимальной цены - Цai объекта аналога, обладающего аналогичными характеристиками (ценнообразующими факторами). Математическая модель оценки объекта недвижимости с использованием метода рыночных сравнений может быть представлена в следующем виде:

где; С о — оценка рыночной стоимости объекта оценки, k — количество аналогов, Сoi — оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i - го аналога, Вi — вклад i - го аналога в стоимость объекта оценки. Сумма вкладов Вi равна единице.

Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i -го аналога может быть представлена следующим образом:

(8.2)

где: Цi - цена i -го аналога, n - количество ценообразующих факторов, ΔЦij — значение корректировки цены i -го аналога по j -му ценообразующему фактору (местоположение, состояние, этажность и т.п.).

Корректировка цены i -го аналога по j -му ценообразующему фактору основывается на принципе вклада . Вклад - это сумма, на которую может измениться цена объекта недвижимости на рынке при добавлении того или иного фактора производства. Например, вклад камина в стоимость квартиры может быть больше, меньше или равензатратам на его создание. При оценке объекта оценки корректируются цены аналогов, т.е. при корректировке оценщик каждый раз отвечает на вопрос, сколько бы стоил аналог, если бы он имел те же характеристики, что и объект оценки.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2. Собирается и проверяется информация по объектам-аналагам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

Права собственности на недвижимость;

Условия финансирования;

Условия и время продажи;

Местоположение;

Физические характеристики.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях: сроке экспозиции; независимости субъектов сделки; инвестиционной мотивации.

Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

Находятся в родственных отношениях;

Являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

Имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

Сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

Занимаются продажей имущества умерших лиц;

Инвестиционная мотивация определяется: аналогичными мотивами инвесторов; аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; степенью износа здания.

Единицы и элементы сравнения.

При проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м 2), либо экономическая. На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения .

Единицы сравнения земли: цена за 1 га; за 1 сотку; за 1 м 2 .

Единицы сравнения застроенных участков: цена за 1 м 2 общей площади; цена за 1 фронтальный метр; цена за 1 м 2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду; цена за 1 м 3 .

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом недвижимости. При оценке квартир в качестве единицы сравнения используется единица площади. Складские помещения и промышленные объекты, как правило, сравнивают на основе цены за квадратный или кубический метр здания. Гостиницы и отели обычно анализируют с точки зрения цены за гостиничный номер. Рестораны, театры и концертные залы сравнивают на основе цены за место.

Незастроенная земля сравнивается по цене за единицу площади: кв. метр, сотка, гектар. Единицы сравнения используют для того, чтобы сделать прозрачной и понятной процедуру сравнения оцениваемого объекта и его аналогов. Так, например, когда цены продажи приведены к ценам за размерную единицу здания, обычно отпадает необходимость делать корректировки на размеры объектов.

Элементы сравнения.

Существует десять основных элементов сравнения, которые следует учитывать в методе рыночных сравнений:

1. Передаваемые имущественные права.

2. Условия финансирования.

3. Условия продажи.

4. Расходы, сделанные сразу же после покупки.

5. Рыночные условия.

6. Местоположение.

7. Физические характеристики (размер, качество строительных работ, состояние здания).

8. Экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договоров аренды, административные расходы, состав арендаторов).

9. Вид использования (зонирование).

10. Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Помимо основных элементов сравнения, могут потребоваться и дополнительные элементы . К ним можно отнести градостроительные ограничения, сервитуты, природоохранные ограничения, доступ к объекту недвижимости. Часто базовый элемент сравнения разбивают на подклассы, которые уточняют анализируемый элемент сравнения. Например, физические характеристики могут быть разделены на возраст, состояние здания, его размеры и т.д.

Передаваемые имущественные права. Цена сделки всегда зависит от передаваемых имущественных прав. Многие типы недвижимости, в частности коммерческие объекты, продают с учетом действующих договоров аренды, которые могут быть заключены по ставкам ниже рыночных. Это происходит тогда, когда условия расторжения договора юридически невозможны или экономически нецелесообразны. В этом случае необходимо вносить поправки на разницу в ставках аренды.

Условия финансирования. Цены сделки для разных объектов недвижимости могут различаться за счет того, что у них могут быть различные условия финансирования. Например, финансирование недвижимости с использованием ипотечного кредита с процентной ставкой, ниже рыночной. Или оплата осуществляется наличными. При этом процентная ставка, как правило, ниже рыночного уровня. В обоих случаях покупатели оплачивают более высокие цены за объекты, чтобы получить финансирование ниже рыночного уровня. И наоборот, процентные ставки выше рыночного уровня часто обеспечивают снижение цены продажи.

К нерыночным финансовым схемам относят оплату в рассрочку. Согласно такой схеме заключается кредитный договор, и покупатель выплачивает периодические платежи продавцу и получает юридическое право собственности только после выплаты последней части кредита. Для таких схем, как правило, характерны более низкие процентные ставки по кредитам. Ставки ниже рыночных иногда получают крупные компании с хорошей финансовой репутацией.

Условия продажи. Поправки на условия продажи обычно выявляются на основе анализа взаимоотношений покупателя и продавца. Как правило, условия продажи существенно влияют на цены сделки. Сделка может быть заключена по цене ниже рыночной, если продавцу срочно требуются наличные денежные средства. Финансовые, корпоративные или родственные связи могут также оказывать влияние на цену объекта недвижимости. В любом случае обстоятельства продажи должны быть тщательным образом изучены.

Расходы, сделанные сразу же после покупки. Покупатель, прежде чем совершить сделку, как правило, рассматривает расходы, которые ему необходимо сделать после покупки собственности. Такие расходы могут включать затраты на снос или демонтаж какого-либо здания, издержки на оформление документов об изменении нормы зонирования для земельного участка или затраты на устранение загрязнения. Эти расходы должны быть очевидными, не противоречащими представлениям рынка о действиях наиболее типичных покупателей в отношении оцениваемого объекта. На сумму этих расходов снижается заявляемая цена покупки.

Рыночные условия. Поправка на рыночные условия делается, если с момента сопоставимых сделок в результате инфляционных или дефляционных процессов стоимость основных типов недвижимости существенно изменилась. Изменение рыночных условий может произойти в результате принятия новых налоговых норм, введения запрета на строительные работы, а также в связи с колебанием спроса и предложения. Иногда несколько экономических факторов совместно влияют на изменение рыночных условий.

Спад экономики обычно ведет к снижению цен на все типы недвижимости, но по_разному. В период экономического спада часто бывает сложно найти заключенные недавно сопоставимые сделки. Поправку на рыночные условия часто называют поправкой на время. Однако, если рыночные условия не изменились, внесения поправки не требуется, даже если прошло значительное время.

Местоположение. Поправка на местоположение требуется, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов различаются. При наличии значительных расхождений необходимо исключить объект недвижимости из числа сопоставимых. Местоположение может зависеть не только от расстояния между объектами, но и от стиля окружения. Примером может служить различие между объектом с красивым видом на парк или воду и объектом, расположенным на расстоянии двух кварталов с видом на свалку. Разное местоположение будут иметь торговые помещения, одно из которых расположено на углу квартала.

Физические характеристики. Физические различия включают размер здания, качество строительства, архитектурный стиль, строительные материалы, возраст и состояние здания, функциональную полезность, размер земельного участка и площадь его застройки, привлекательность, благоустройство и удобства, экология участка. Поправка на любое из физических различий определяется вкладом этого различия в стоимость, а не затратами на его создание или демонтаж.

Экономические характеристики. Экономические характеристики включают все характеристики объекта, которые влияют на его доход. Обычно этот элемент сравнения используют при оценке доходных объектов. Характеристики, влияющие на доход, включают эксплуатационные расходы, качество управления, надежность арендаторов, арендные скидки, условия договора аренды, срок окончания договора аренды, варианты продления аренды, а также условия договора аренды, например о возмещении расходов.

Оценщикам следует достаточно осторожно анализировать экономические характеристики и не путать их с другими характеристиками, например передаваемыми правами на недвижимость или изменением рыночных условий. Так, например, чистый операционный доход может отражать целую совокупность экономических параметров, многие из которых следует лишь анализировать с использованием доходных подходов.

Вид использования/зонирование. Стоимость объекта недвижимости определяется его наилучшим использованием. Если использование сопоставимого объекта не соответствует наиболее эффективному использованию объекта оценки, необходимо выполнить корректировку цены сопоставимого объекта. В большинстве случаев покупатель или его представитель должны подтвердить конечный вид использования, для которого сопоставимый объект был куплен.

При оценке незастроенного земельного участка норма зонирования является одной из основных определяющих наиболее эффективного использования объекта, поскольку она служит критерием юридической допустимости. Если не имеется достаточно сопоставимых объектов с зонированием, аналогичным оцениваемому объекту, то в качестве сопоставимых объектов можно использовать участки с несколько различным зонированием, но схожим наиболее эффективным видом использования.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода: 1. Объект не должен быть уникальным. 2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах: - замещения; - сбалансированности; - спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

Сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

Независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель: · находятся в родственных отношениях; · являются представителями холдинга и независимой дочерней компании; · имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность; · сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами; · занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.; - инвестиционной мотивации, которая определяется: · аналогичными мотивами инвесторов; · аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; · степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов: 1. Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием. 2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка. 3. Условия продажи и время продажи. 4. Местоположение. 5. Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 3.2).

Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки , вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок: 1. Поправка на условия финансирования. 2. Поправка на особые условия продаж. 3. Поправка на время продажи. 4. Поправка на местоположение. 5. Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода: 1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 3. Статически обоснован. 4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода: 1. Различия продаж. 2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 4. Зависимость от активности рынка. 5. Зависимость от стабильности рынка. 6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Методы оценки величины корректировки, используемых в рамках сравнительного подхода.

Количественные методы.

Метод сопоставления фактов, подборка групп аналогов на рынке: одного с элементами для каждого требуемого поправка, второй без такового.

Базовая теория метода: если между двумя аналогами имеется единственное различие, то разница в цене приписывается этому элементу. Метод можно использовать при наличии нескольких различий. При введении большого количества поправок точность снижается.

Анализ вторичного рынка. Когда рыночная инфляция по имеющимся продажам не дает возможности провести анализ парного набора данных. Корректировка вычисляется по данным, не относящимся непосредственно к объекту оценки и аналогам.

Метод анализа затрат. Корректировки оцениваются на основе анализа издержек, на создание отдельного элемента объекта с учетом износа, однако требуется проверка рыночными данными.

Метод регрессионного анализа. Строятся графики, вывод формулы зависимыми различиями признаков. Применяется, когда невозможны количественные, тогда качественные.

Методы основываются на ранжировании качественных характеристик (лучше, немного лучше, равной, немного хуже, значительно хуже)

относительно сравнительный анализ, изучаются аналоги, чтобы определить, являются ли влияние на стоимость сравниваемых элементов, превышающим, равным или недостающим по отношению к объекту оценки. Суть аналогична методу сопоставлению пар, только на примере качественных оценок.

Распределительный анализ. Аналоги распределяются в порядке монотонного изменения объекта оценки. Затем определяют место оцениваемого объекта в ряду сравнительных продаж.

Индивидуальные экспертные опросы.

Техника выполнения корректировок в сравнительном подходе.

Поправки вносятся в ценообразующие характеристики объектов аналогов. Корректировками подвергаются только объекты аналоги. Объект оценки никогда не корректируется.

Основной вопрос, решаемый на данном этапе: сколько бы стоил аналог, если бы у него была такая же характеристика, как у объекта оценки.

Основное правило внесения поправок: если аналог лучше объекта оценки, то вносится понижающая или отрицательная корректировка (со знаком минус); если аналог хуже объекта оценки, то вносится положительная корректировка.

При внесении поправок необходимо подвергать корректировками каждую отличную характеристику – элемент сравнения.

Группы элементов сравнения:

Элементы, относящиеся к условию сделки и состоянию рынку (права, условия финансирования, дата продажи, условия сделки)

Элементы, относящиеся непосредственно к объекту (характеристики и т.д.)

Для групп элементов сравнения может применяться разная последовательность внесения поправок (на зависимой или независимой основе)

Зависимая последовательность: поправки вносятся к результату предыдущей скорректированной цены; порядок элементов сравнения имеет значение (права, условия финансирования, условия продажи, дата продажи)

Независимое внесение поправок. Поправки каждого элемента, рассчитываемых на основе результата, полученного после корректировки на условия рынка в произвольном порядке.

Методы сравнительного подхода.

1) Метод сравнительного анализа продаж- оценка стоимости объекта (стоимости собственности) путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных объектов. В рамках метода: анализируют рыночную ситуацию для аналогичных объектов и по ним собирают достоверную информацию; определяют соотв. единицы сравнения объекта и проводят сравнит. анализ по каждой единице; выделяют необходимые элементы сравнения; сопоставляют оцениваемый объект и выбранные объекты сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых; ряд скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов приводят к одному значению или к диапазону рыночной стоимости объекта оценки. Метод целесообразен при наличии большого объема достоверной информации и нередко совмещается с методами статистической оценки. Основное его достоинство – возможность получения результата, максимально точно отражающего отношение рынка к объекту оценки. Трудности при оценке стоимости объекта обусловлены тем, что не существует даже двух абсолютно подобных объектов. Кроме того, необходимо принимать в расчет сделки, соответствующие определению рыночной стоимости, т.е. те, на которые не повлияли нерыночные факторы. При продажах высокодоходных объектов информация об их экономических характеристиках и условиях продаж часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях может лишь «очерчиваться» диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости.

2) Метод валовой ренты. Основывается на наличии прямой связи между ценой продажи и соответствующим рентным доходом. Это взаимосвязь измеряется мультипликатором. (коэф-т валовой ренты). Применяется при оценке недвижимости, способной приносить доход.

ВРМ- это отношение цены продажи объекта к потенциальному или эффективному валовому доходу. В зависимости от ситуации значение ВРМ аналогов для определения ВРМ объекта, применяются процедуры согласования результатов.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле: С= Пвд*ВРМ

ПВД- валовой доход от оцениваемого объекта; ВРМ- усредненный валовой рентный мультипликатор.

Этапы метода:

Подбор сопоставимых аналогов;

Расчет ВРМ;

Согласование полученных знаний ВРМ, для определения единого значение ВРМ или диапазона значений ВРМ, которые могут быть применены к оцениваемому объекту;

Определение сопоставимых по уровню арендной платы оцениваемых объектов;

Анализ аналогов, их сравнение с соответствующими характеристиками объекта оценки;

Расчет корректировок для получения значения рыночного рентного дохода оцениваемого объекта;

Расчет стоимости объекта оценки по формуле.

Недостатки метода:

Применение только на активных рынках доходной недвижимости;

Не учитывается разница в рисках между объектом оценки и аналогами

Не учитывается разница в ЧОД