Кто избирает председателя совета дома. Как избирается и какие задачи выполняет совет многоквартирного дома

Собственность на жилые помещения является не только правом гражданина. Владение недвижимостью налагает на него ряд , в которые входит оплата услуг и содержания, а также необходимость принимать важные решения, прямо или косвенно касающиеся принадлежащей жилплощади.

Особенно важно участие владельцев, когда решать приходится не только индивидуальные вопросы, но и общие, если жилье находится в многоквартирном доме. Необходимо знать, что такое совет МКД, права и обязанности данного представительного органа, а также порядок избрания его членов.

Что такое многоквартирный жилой дом? Фото № 1

Основные отличия жилого дома от МКД можно определить по нескольким критериям.

Наличие нескольких собственников.

В жилом доме, как правило, один собственник. Если владение домом осуществляется несколькими хозяевами на правах долевой собственности, несмотря на то, что собственников жилого дома несколько, такая постройка домом не считается. Требования, прописанные в законодательстве относительно МКД, на них не распространяются.

В МКД владение помещениями осуществляется, как на правах собственности отдельной квартирой целиком, так и на правах долевой собственности в ней. При этом в рамках МКД собственность всех жильцов считается общей долевой. Размер доли каждого собственника определяется из соотношения личного владения площадью к общей площади МКД.

Общее имущество.

Если в жилом доме несколько владельцев, при этом доля каждого выделена в натуре, то чаще всего раздел также касается и , на которой расположен дом. К общему имуществу в этом случае будут отнесены только места, предназначенные для совместного использования. Если в натуре разделить помещение невозможно, то ответственность за всё строение владельцы несут солидарную, исходя из размера своих долей.

Кому принадлежит общее имущество в МКД? Фото № 3

помещения, которые предназначены для общего (подвал, коридоры, лифты, чердак и т.д.), расположенные в доме;
конструкции строения как несущие, так и ограждающие (крыша, фундамент, стены, колонны и т.д.);
оборудование, которое предназначено для функционирования дома (водопроводное, электрическое, газовое и т.д.);
участок (придомовая территория);
все хозяйственные постройки, которые находятся на придомовой территории, и предназначены для общего использования.

Именно поэтому, вопросы ремонта и содержания общего имущества решаются коллегиально собственниками квартир МКД.

Управление.

Ответственность за управление жилым домом полностью ложится на его .

Управление МКД является обязанностью каждого собственника, при этом, если владельцев более четырех, необходимо сформировать совет МКД.

Функции и обязанности Совета МКД. Фото № 4

Основная обязанность совета МКД – связь между управляющей организацией, подрядными и обслуживающими дом организациями и жильцами.

В рамках этой работы совет:

должен передавать УК данные о решениях, принятых на общих ;
обязан осуществлять контроль над деятельностью УК;
обязан засвидетельствовать неудовлетворительную работу УК или поставщика коммунальных или иных услуг и потребовать должного исполнения договора.
осуществляет оценку работы УК, в результате которой имеет право сменить её на более достойного кандидата;
должен планировать свою работу и отчитываться перед жильцами о грядущих мероприятиях и результатах своей деятельности (ежегодно);

При этом совет МКД — это не отдельная организация, которой требуется официальная государственная . Это орган представительный, совещательный и контролирующий.

Если сравнить систему управления МКД с жилым домом, то совет МКД на практике выступает в качестве собственника дома. Только в случае с МКД им выступает группа выборных лиц, полномочия которых одобрены жильцами дома.

Правильно организованное управление позволяет посредством совета МКД выполнять наиболее значимые для собственников работы по ремонту и содержанию общего имущества, а также делает работу УК наиболее эффективной и отражающей интересы жильцов.

Что входит в права Совета МКД? Фот № 5

Перечень совета МКД полностью отражен в статье 161.1 ЖК России.

К основным правам членов совета относятся:

право на заключение договоров от лица всех собственников с УК и подрядчиками;
инициация работы УК или их отмена;
обеспечение исполнения тех , которые приняты жильцами на общем собрании;
сбор жильцов для решения вопросов, связанных с территорией и помещениями общего пользования, ремонтом, заключением договоров подряда на обслуживание дома, его содержание и обеспечения коммунальными услугами и т.д.;
вынесение на собрание вопросов, касающихся управления домом;
предварительная оценка условий подрядчиков (при взаимодействии с комиссией по оценке) и знакомство жильцов с плюсами и минусами предлагаемых ;
участие в комиссиях по аварийным вопросам, касающихся нанесения прямого ущерба имуществу жильцов;
подписание актов планирования и проведения ремонтных работ.
возможность получать денежное вознаграждение за свою работу, если такое решение принято жильцами, утвержден его размер и сроки выплаты;
работа до момента переизбрания, которое возможно каждые два года или при неудовлетворительной работе членов совета, а также до организации ТСЖ.

При этом важно уточнить, что органом МКД является не совет, а собрание собственников. Совету же определяется функция «глашатая».

Во всех вышеперечисленных случаях члены совета обязаны отражать исключительно те решения и пожелания, которые приняты на общем собрании, а не свои лично.

Процедура избрания Совета МКД. Фото № 6

Поскольку члены совета МКД являются представителями собственников, их должности являются выборными.

Порядок избрания

Необходимость организации подобного представительного органа изложена в Жилищном кодексе России (ст. 161.1), если дом не находится под управлением (товарищества собственников жилья), либо администрации кооператива (жилищного или потребительского). Таким образом, регулируется необходимость иметь в МКД только один представительный орган.

Формирование совета происходит посредством общего собрания жильцов. Чтобы результаты выборов имели силу, следует строго соблюдать требования, законодательно выдвинутые к проведению собраний.

Провести мероприятие по выбору совета собственники имеют право самостоятельно. Если ранее подобные собрания жильцами не проводились и процедура инициаторам неизвестна, следует обратиться в УК. Её работники помогут определить перечень необходимых документов, дадут рекомендации по процедуре проведения мероприятия и правовому оформлению решений.

Процедура избрания

Этапы избрания совета:

Подготовка к собранию.

Этап включает в себя формирование повестки дня, связанной с избранием членов совета и его председателя. Следует подобрать необходимые кандидатуры заранее, на основании предварительного опроса собственников.

Уведомление всех собственников о рассматриваемых и сроках проведения мероприятия.

Важно: поставить жильцов в известность о проведении мероприятия инициаторы обязаны не менее чем за 10 дней.

Методы оповещения:

направление заказного письма персонально каждому из собственников;
вывешивание объявления на специальной информационной доске;
информирования при помощи электронных писем.

Оформление протокола собрания жильцов об избрании Совета МКД. Фото № 6

Последние два метода применимы только тогда, когда ранее на они были одобрены жильцами.

Выбор способа проведения мероприятия.

К способу проведения собрания, на котором избирается совет, особых требований нет. Поэтому инициаторы вольны выбрать один из трех допустимых вариантов: очный, заочный или очно-заочный. Если это первое собрание жильцов, очный его проведения обязателен. Если в итоге жильцы не пришли к единому мнению, допускается проведение голосования в заочной форме.

Очно-заочный способ должен быть непрерывным. То есть заочная часть должна проводиться с интервалом не более суток.

Голосование.

В этап включена раздача опросных листов, сбор заполненных бланков, подсчет голосов всех жильцов. При этом учитывается весомость голоса, основанная на жильца в общей собственности. Чем больше площадь, которой он владеет в доме, тем больший процент жилец имеет при голосовании

Оформление протокола и уведомление о решениях.

После оформления протокола необходимо уведомить каждого о принятых решениях тем способом, который утвержден заранее. Также необходимо передать сведения о принятых изменениях в органы государственного надзора.

Важно помнить, что легитимность мероприятию обеспечивает пакет документов, который является обязательным при проведении подобных мероприятий.

Документы, необходимые для проведения собрания жильцов по избранию Совета МКД. Фото № 7

Необходимые документы:

Предварительный протокол, содержащий данные о повестке дня – выборе членов совета и председателя.
о повестке и дате мероприятия.
Реестр всех фактических собственников МКД, с указанием реквизитов документов, подтверждающие права на владение помещениями.
Реестр жильцов, присутствовавших на мероприятии и проголосовавших.
Листы голосования.
Окончательный .
Уведомления по результатам мероприятия.

Согласно закону полномочия даются совету на 2 года. После этого срока, следует повторно созывать собрание и избирать совет МКД.

Если в МКД в течение года не создан представительный орган, его организация ляжет на плечи местной администрации или УК. Тогда в трехмесячный перед собственниками поставят вопрос, либо о формировании совета, либо о создании ТСЖ.

В этом случае велика вероятность того, что в члены совета войдут исключительно те люди, с которыми будет удобно работать УК. Тогда совет может существенно потерять в качестве работы, так как функция контроля УК является для него основной.

Порядок избрания председателя МКД. Фото № 8

Закон не предъявляет требований к квалификации . Требования исходят из тех функций, которые будут возложены на него жильцами:

главный член совета МКД должен обладать авторитетом у жильцов и иметь активную гражданскую позицию;
много будет зависеть от способности кандидата отстаивать права жителей ;
желательно, чтобы кандидат обладал знаниями в сфере строительства/ремонта и был юридически грамотным.

Назначение на должность происходит на собрании, кандидат выдвигается из членов совета.

Права и обязанности председателя

Руководя советом, председатель будет ответственен за его работу.

Именно председатель:

Полномочия председателя МКД. Фото № 9

подписывает от лица всех собственников, включая договор с УК;
может вносить в договора необходимые жильцам поправки;
согласовывает сроки и необходимость проведения ремонтных и иных работ;
информирует жителей дома об условиях и изменениях в работе УК и подрядчиков;
осуществляет контроль проведения работ УК и подрядчиками;
имеет право подписывать (о повреждениях, нарушениях, по окончании работ и т.д.);
может выступать от лица жителей в суде по вопросам, касающимся общедомовых проблем или проблем конкретных собственников (при наличии доверенности).

Подтвердить полномочия председатель может выпиской из протокола собрания.

В ней должна быть зафиксирована дата мероприятия, полный адрес МКД, указано решение и срок полномочий. Подписи председателя и секретаря обязательны, Если на мероприятии присутствовал представитель муниципалитета, он также может заверить документ подписью.

Необходимость управления многоквартирными домами, которых являются собственниками недвижимости, последние годы встали настолько остро, что законодателям пришлось принять дополнительные нормы для регулирования их вклада в управление МКД.

О том, что такое совет многоквартирного дома, порядок его создания и деятельности, вы можете узнать, посмотрев видео:

Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже

В домах №43, №45 и №48 в п. Развилка на основании решений собственников созданы советы многоквартирных домов. Для чего они созданы зачем, постараемся разобраться в этом вопросе.

Совет многоквартирного дома, является органом, представляющим интересы собственников помещений в многоквартирном доме. Совет дома избирается в каждом доме с количеством квартир более четырех, где не создано товарищество собственников жилья и дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (ч. 1 ст. 161.1 Жилищного Кодекса РФ).

Совет многоквартирного дома избирается на срок два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в доме (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ). Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ).

Решение об избрании совета нового многоквартирного дома должно быть принято в течение одного календарного года с даты ввода дома в эксплуатацию.

Если такое решение не принято либо принятое решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок должен созвать общее собрание собственников помещений для избрания совета многоквартирного дома и его председателя (ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет многоквартирного дома имеет следующие полномочия:

Обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Выносит на общее собрание собственников предложения о порядке пользования общим имуществом, планирования и организации работ по его содержанию и ремонту, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в доме в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг, об избрании комиссий из числа собственников помещений в доме, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома.
Представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования и организации управления многоквартирным домом, содержания и ремонта общего имущества.
Представляет собственникам (до рассмотрения на общем собрании собственников) свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании.
Осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества, за качеством предоставляемых коммунальных услуг.
Представляет на утверждение годового общего собрания собственников отчет о проделанной работе.
Осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет может осуществлять и иные полномочия, входящие в его компетенцию, — например ведение информационной работы с собственниками помещений для проведения общих собраний собственников, проведение опросов для оценки качества работы управляющей организации.

Кроме того, совет является субъектом общественного жилищного контроля (ч. 8 ст. 20 ЖК РФ). Данная статья гласит, что: «В целях обеспечения прав и законных интересов граждан может осуществляться общественный жилищный контроль, субъектами которого могут являться общественные объединения, иные некоммерческие организации, советы многоквартирных домов, другие заинтересованные лица в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как видно из данной статьи жилищного кодекса, полномочия совета дома достаточно существенные, и в первую очередь права совета многоквартирного дома заключаются в защите прав собственников жилья перед управляющей организацией. У совета дома есть право фиксировать все факты ненадлежащего качества предоставляемых услуг и сообщать об этом самой УК с требованием предоставлять только качественные коммунальные услуги. Жители домов всегда могут обратиться в совет дома и получить необходимую поддержку в решении того или иного вопроса. Поэтому жителям домов нужно активно в этом вопросе работать с советом дома.

Пункт 8 статьи 161.1 устанавливает, что председатель совета многоквартирного дома избирается из членов избранного совета многоквартирного дома. В связи с этим к обязанностям председателя многоквартирного дома относятся следующие функции:

Он ведет переговоры с управляющей организации о проекте договора управления, о возможности внесения в него изменений, в условия, которые не удовлетворяют собственников жилья. Представляет условия договора управления общему собранию собственников; Если собственники передали полномочия по заключению договора управления председателю совета многоквартирного дома, то он имеет возможность от их имени заключить договор управления;
Непосредственно контролирует все обязательства, которые должна выполнять управляющая организация и подписывает акты приемки работ, которые она провела; Также на основание доверенности от собственников может выступать в суде по вопросам, связанным с управлением многоквартирного дома и поставкой коммунальных услуг.

Собственникам выгодно обращаться за помощью в совет дома, поскольку и совет дома и собственники дома имеют общие интересы, они связаны единой судьбой в отношении дома, в решении его проблем, в улучшении состояния дома, его имущества. Если собственники обращаются в совет дома, то выявляются проблемы, находятся оптимальные пути их решения. И не нужно стесняться в таком обращении, больше активности, это исключительно обоюдовыгодное сотрудничество!

Довольно трудно создать благоприятные условия для доверительных взаимоотношений клиентов и управленческих структур, когда отсутствует промежуточная организация, разделяющая интересы обеих сторон. Таким связующим звеном выступает СМД (совет многоквартирного дома). Председатель совета МКД решает насущные вопросы и ориентирует работу государственных жилищных структур.

В каждом многоквартирном доме обязательно должен быть свой совет МКД. Совета может не быть лишь тогда, когда уже существуют жилищный или потребительский кооператив , а также товарищество. В случае, когда жильцы не создали совет и не выбрали председателя совета МКД , управленческая компания обязана организовать ОСС (общее собрание собственников) в течение трех месяцев. Главной проблемой ОСС будет отсутствие совета МКД, главной задачей – решение этой проблемы.

Согласно настоящим законам Российской Федерации любой многоквартирный дом обязан обзавестись советом и председателем совета МКД (в случае, когда здание не находится на попечительстве ТСЖ или иной организации, исполняющей такие же функции).

В чем польза подобного органа управления? Бесспорно, он отстаивает права и пожелания жителей здания. Обязанности председателя совета МКД заключаются в следующем: проверка должного выполнения управляющей компанией (УК) ее работы, организация порядка и ремонта общедомовых помещений, оценка исполненных компанией обязательств перед собственниками.

Получается, что совет МКД должен следить за следованием УК двусторонним актам, а также оценивать степень удовлетворенности жильцов проделанными работами.

Выборы председателя совета МКД заключаются в избрании одного из его участников. Происходит это на организованной встрече жильцов.

Общее собрание собственников проходит в таком порядке.

Совет МКД ставит задачу решить проблемы с созданием организованного самоуправления. Приступить к решению данного вопроса можно лишь тогда, когда совет собирает 50% и более своих членов (то есть собственников помещений возрастом от 16 лет).
Организовать такое собрание (а также выборы председателя совета МКД) может как группа жильцов, так и отдельно взятый собственник (согласно жилищным законам РФ).
Намеченная дата, а также время организации общего мероприятия должны быть известны всем собственникам как минимум за неделю до проведения встречи.
Председателем совета МКД, а также его секретарем может быть любой избранный голосованием на общем собрании собственник или житель многоквартирного дома (здесь стоит отметить, что если председатель совета МКД не собственник, порядок избрания, а также его полномочия остаются неизменными).
Итоговые акты мероприятия заверяются и секретарем, и председателем. То же касается и протокольной выписки собрания, которая впоследствии направляется в государственные жилищные органы, а также в управляющую организацию. Рассмотрение выписки может длиться до тридцати суток с даты передачи документа главе администрации. После процедуры рассмотрения выписки он направляет председателю совета МКД заверенный акт (удостоверение), подтверждающий должность председателя.
Законодательством установлено, что за претендента в председатели совета МКД должны проголосовать более половины участников общего собрания. Только тогда кандидат приобретает эту должность.

Согласно законодательству РФ переизбрание на должность председателя осуществляется 1 раз в 2 года (совет может самостоятельно устанавливать периодичность процедуры переизбрания). Права и обязанности председателя совета МКД теряют юридическую силу раньше избранного срока по двум причинам:

если председатель сам изъявляет желание покинуть эту должность;
если за его отставку голосует более ¼ части от общего числа участников собрания.

Заключение об отставке председателя совета МКД, его переизбрании, а также организации совета многоквартирного дома, принятое на общем собрании, жильцы дома обязаны передать УК (или подрядчику), с которой ведется сотрудничество.

Основные и дополнительные полномочия председателя совета МКД

Основные полномочия председателя совета дома

Донесение до жильцов дома планов работ, намеченных УК.
Заверение актов поддержания порядка со стороны жильцов, а также со стороны управляющей организации (УО) (подписание актов выполненных работ председателем совета МКД).
Разработка с жильцами дома закрепленных периодических выплат на поддержание порядка и на ремонтные работы общих помещений. Определение сроков и заключение договоров, касающихся обязательных ремонтных работ.
Совместное с общим собранием жильцов решение проблем, касающихся недовольства отдельных собственников по поводу проведенного ремонта, если какие-либо работы не были закреплены в договоре с управляющей компанией.
Поддержание доверительных взаимоотношений жильцов многоквартирного дома с управляющей организацией.
Контроль над установлением взаимоотношений УО с инспекторскими структурами (в рамках договора с управляющей компанией).
Создание (совместно с УО) плана отчетности по заключенному акту. Эту процедуру необходимо проводить ежегодно. Кроме того, председатель совета МКД должен следить за надлежащим выполнением управляющей организацией всех условий, касающихся доведения той или иной информации до жильцов дома.
Подписание документов о предоставленных услугах с УО (то есть подрядчиком).
Взыскание средств с недобросовестных собственников, имеющих долговые обязательства перед ЖКХ.
Ознакомление жильцов дома с предполагаемым договором с управляющей организацией. Председатель совета МКД должен убедиться, что все жильцы согласны с условиями настоящего договора с УК.
Совместное с общим собранием решение о выборе конкретной УО (либо подрядчика), которая смогла бы предоставить высокий уровень обслуживания.

Дополнительные полномочия . Жильцы дома имеют право наделить ими председателя совета МКД посредством подписания соответствующего договора с управляющей организацией, государственными структурами или же компанией-подрядчиком. Кроме того, согласно статье 185 Гражданского кодекса Российской Федерации на председателя совета МКД может быть оформлен доверительный документ. Доверенность подписывается только председателем, но в ней указаны все собственники, давшие согласие на эту процедуру.

Права управляющей компании и ответственность за нарушения

Права председателя совета МКД: что может и не может делать председатель

В случае, когда никаких договоров с УО подписано не было, председатель совета МКД выступает перед ТСЖ в качестве уполномоченного лица, деятельность которого контролируется ТК РФ.

Иногда договор закрепляет некоторые права организации деятельности в многоквартирном доме за ТСЖ. Чтобы иметь возможность подписать трудовой договор, уполномоченному на должность председателя нужно состоять в базе Единого реестра юридических лиц. В таком случае председатель совета МКД имеет следующие возможности: согласовывая с общим собранием жильцов, выбирать работников, которые будут делать ремонт; во время возникновения различных аварий находиться в чужом жилом помещении (исключительно с позволения собственника данного помещения).

Помимо перечисленных, права и обязанности председателя совета МКД могут содержать осуществление закупки инструментов для ремонтных работ, а также внесение фиксированных выплат от собственников. Кроме того, председатель совета МКД может выбирать компанию-подрядчика, предоставлять жильцам дома акты утвержденной формы, привлекать собственников помещений к судебному разбирательству по поводу уклонения от своих обязанностей, а также иных правонарушений. Должностное лицо не может расходовать средства на работы, которые не были согласованы со всеми собственниками помещений. Нахождение на территории чужой собственности без дозволения владельца помещения рассматривается как уголовно наказуемое деяние.

Представлять жильцов дома на судебных разбирательствах (при наличии соответствующей доверенности), касающихся обслуживания здания, а также сервиса, предоставляемого УО.
Следить за должным исполнением всех обязательств УК, а также утверждать все документы сдачи отремонтированных помещений.
Решать все насущные проблемы, назначенные ему на рассмотрение ОСС.
Подписывать акт управления. Согласие жильцов по поводу этого вопроса должно быть выражено доверительным документом или же письменным решением совета.
Проводить ознакомление всех жильцов с договором между советом и управляющей организацией.
Непосредственно вести диалог с УК по вопросам обслуживания здания, корректировки условий договора, если они не устраивают жильцов многоквартирного дома.

Председатель совета МКД ведет контроль над выполняемой работой общего собрания, а также отчитывается перед советом о собственной деятельности.

Протокол общего собрания собственников: как оформить по новым требованиям

Зачем может понадобиться доверенность председателю совета МКД

Председатель совета МКД не исполняет обязанностей управляющей компании, он ведет свою работу в качестве должностного представителя совета многоквартирного здания, а также контролирует решения общего собрания и отчитывается исключительно совету жильцов.

Круг вопросов, решаемых на совете жильцов, может быть дополнен по их же решению. Компетенция председателя не имеет такой «привилегии». Однако некоторые дополнительные полномочия председатель совета МКД все же может взять на себя, если они закреплены в доверенности, согласованной со всеми жильцами.

Согласно ГК РФ при отсутствии такого доверительного акта (доверенности) председатель не имеет права брать на себя дополнительные полномочия. Он может лишь решать вопросы, установленные законодательством: участие в оформлении договора с УК, проведение ознакомления всех собственников с настоящим договором, урегулирование ситуаций, когда жильцы не согласны с пунктами данного документа. Представляя интересы жильцов многоквартирного дома, председатель совета МКД ведет диалог с УО, информируя собственников об итогах процесса переговоров. Кроме того, он имеет право следить за должным выполнением всех необходимых работ, установленных в договоре с управляющей организацией. Если договоренности компанией игнорируются, председатель обязан отправить в структуры МСУ документ, в котором должны быть указаны все нарушения (по вопросам сервиса, проведения ремонтных работ, а также по вопросам недобросовестного предоставления коммунальных услуг).

Председатель совета МКД, имеющий доверительный акт от собственников помещений, может:

представлять интересы жильцов на судебных разбирательствах по вопросам, касающимся выполнения УО ремонтных работ, а также обеспечения помещений коммунальными услугами;
подписывать документы сдачи или приема предоставленных услуг или ремонтных работ помещений, находящихся в общем пользовании; документы, подтверждающие выявление нарушений, некачественного или несвоевременного выполнения обязательств УК; документы, подтверждающие тот факт, что коммунальные услуги не были предоставлены вовсе (или же были предоставлены не в полном объеме);
оформлять документы с УО или компанией-подрядчиком, когда эти органы выбраны на совете жильцов;
заверять с УО акты управления зданием.

Дополнительные полномочия совета МКД, как правило, закрепляются непосредственно в доверенности.

Стоит привести пример . 2 октября 2013 года судебный орган Саратовской области рассматривал дело № А57-5190/2013, в котором говорилось о том, что «председатель совета МКД имеет право осуществлять деятельность в интересах общего собрания по следующим вопросам:

оформлять договор о предоставлении услуг и проведении ремонтных работ согласно решению совета жильцов, заверять его от имени собственников, следить за должным исполнением управляющей организацией своих обязательств и условий данного договора. Кроме того, председатель совета МКД имеет право утверждать документы сдачи ремонтных работ, оказания коммунальных услуг, приема и передачи паспорта подготовки здания к использованию его в холодное время года, а также актов проверки многоквартирного дома;
вести диалог с управляющей компанией по вопросам пунктов документа на оказание услуг и проведение ремонтных работ помещений, находящихся в общем пользовании, до момента согласия совета на подписание данного документа».

Сравнение способов управления многоквартирным домом

В каком порядке выплачивается вознаграждение председателю совета МКД

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации председатель МКД до 30 июня 2015 года не получал никаких денежных средств, так как этот вопрос не был урегулирован законодательством нашей страны. После указанной даты в законодательстве нашей страны появились поправки (согласно ФЗ № 176 от 29 июня 2015 года), утверждающие выплату вознаграждения председателю МКД.

Теперь ЖК РФ устанавливает сумму и условия выплаты этих денежных средств. Согласно пункту 8.1 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации совет жильцов имеет право утвердить оплату труда председателю совета МКД, а также его участникам.

Решение о выплате вознаграждения должно включать:

сумму оплаты денежных средств председателю совета МКД;
обязанности, за исполнение которых осуществляется такая выплата.

Эти решения принимаются на общем собрании жильцов. Законодательство не обязывает совет утверждать выплату вознаграждения. Данный вопрос должен быть вынесен на общее голосование, итоги которого определяются решением более 50 % собственников («за» или «против»).

УО не ведет выплату вознаграждения председателю совета МКД, если большинство членов совета проголосовали «против». Все обязательства УК установлены в статьях 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. В данном перечне не содержится обязательство по выплате каких-либо денежных средств председателю совета МКД.

Управляющая компания должна решить вопрос об организации общего собрания жильцов, а также следить за надлежащим исполнением своих обязательств перед собственниками. А это значит, что вознаграждение и вовсе может отсутствовать. Законодательством установлено, что УК по определенным причинам имеет право не осуществлять выплату вознаграждения председателю совета МКД в случае, когда на переговорах не было достигнуто решение о тех условиях договора, которые бы устраивали обе стороны.

Если же общее собрание утвердило выплату вознаграждения, собственники должны отразить в документе следующее:

сумму выплат УК за предоставление услуг жильцам по организации и выплатам вознаграждения председателю совета МКД;
организацию и даты отчетности УК перед жильцами многоквартирного дома о сумме, предоставленной совету (согласно статье 1008 Гражданского кодекса Российской Федерации);
сумму выплат отдельно взятым участникам совета либо исключительно председателю совета МКД;
сроки оплаты вознаграждения;
список членов совета, заявленных на выплату данного вознаграждения;
условия выплат, назначенных совету многоквартирного дома. Сумму можно указывать в конкретном платежном акте либо в документе общих платежей с указанием наименования выплаты;
предоставление полномочий УК, которая должна в интересах жильцов выплачивать данное вознаграждение, порядок начисления которого устанавливается непосредственно на общем собрании собственников.

УК, как правило, является посреднической организацией, стоящей между жильцами многоквартирного дома и советом собственников. Законом не предусмотрено указание в договоре конкретной суммы вознаграждения председателю совета МКД, однако жильцы все же обязаны выплачивать его управляющей организации.

Чтобы избежать недовольства со стороны инспекционных комиссий, контролирующих порядок налогообложения, необходимо закреплять в договоре сумму вознаграждения, перечисляемую УК. Кроме того, согласно утверждению совета собственников УК обязана отчитываться перед ними по вопросам траты начисленной суммы денег.

Управляющая компания должна уплачивать определенные налоги и страховые выплаты (в случае, когда она является посредником между жильцами, советом и председателем совета МКД).

НДФЛ начисляется советом из размера выплаченных денежных средств. Собрание собственников имеет право взыскать сумму денег с жильцов, так как процесс протекает не на основе договорного акта. УК данный платеж не вносит.
Страховые выплаты совету не предоставляются. Управляющая организация, исполняющая роль посредника и действующая в интересах жильцов, не имеет обязательств перед собранием и председателем совета МКД.
Налог на доходы начисляется на сумму, выделенную жильцами из агентских денежных средств. На денежные средства, выделенные в качестве вознаграждения, налог на доходы не начисляется.

Получите бесплатный доступ на 3 дня

Мы дарим Вам доступ на 3 дня к узкоспециализированной справочной системе – «Управление многоквартирным домом» . Используйте новые возможности для профессионального развития компании.

Как может планировать свою деятельность председатель совета МКД

Вести деятельность председателя совета МКД – задача не из легких. Чтобы грамотно организовать решение всех насущных вопросов, необходимо создать список обязанностей этого должностного лица. Список желательно пересматривать каждый месяц. Председатель совета МКД должен ежемесячно следить за исполнением работ по уборке окрестностей здания и парадных. Осенью крайне важно провести все необходимые работы (утепление окон, парадных дверей и балконов (если они имеются)), чтобы здание было готово к эксплуатации в зимний период.

Кроме того, председатель совета МКД каждый месяц должен оценивать состояние крыши здания, цокольных помещений, электроснабжения и водоснабжения многоквартирного дома. Если он замечает какие-либо нарушения, ему необходимо составить акт со списком всех имеющихся неисправностей, а также оформить заявление на проведение ремонта.

Председателю совета МКД нужно оценить состояние инженерных систем совместно с управляющим многоквартирным домом. Опыт доказывает, что зачастую председатель совета МКД доверяет оценку систем управляющему, так как сам не разбирается в механизмах их действия. Каждый месяц необходимо принимать собственников помещений и оформлять поданные ими заявления, а также решать вопросы с претензиями жильцов по тем или иным вопросам. Председатель совета МКД должен рассматривать всю документацию, предоставляемую собственниками.

Если того требует ситуация, председатель совета МКД должен оформлять свое согласие на установку и замену инженерных систем, подключение бытовой техники в помещениях (например, водных фильтров, не имеющих техпаспорта). В срочном порядке председатель совета МКД обязан оформлять документы по поводу согласия на перепланировку имущества собственников. Эта документация оформляется через специальную комиссию, которая также должна проверить и заверить все необходимые документы. Если при аварии собственники не обратились в ТСЖ, председатель совета МКД не несет ответственности за нанесенный ущерб. В случае, когда председателя попросту не оказывается на месте в его рабочие часы, вся ответственность возлагается уже на него.

Лицензирование управляющих компаний: документы, экзамен, контроль и аннулирование

Вопрос 1. Каким способом заверяются дополнительные полномочия председателя совета МКД, не закрепленные в Жилищном кодексе Российской Федерации?

Ответ. Все обязанности данной должности закреплены в части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации. Частью 4.3 части 2 статьи 44 данного Кодекса установлено, что совет собственников многоквартирного дома имеет право передать председателю совета МКД функции руководящей должности, не перечисленные в части 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (к данным функциям не относятся те, которые закреплены за советом жильцов многоквартирного дома).

Согласно пункту 6 части 8 статьи 161.1 данного Кодекса председатель совета МКД может самостоятельно рассматривать проблемы, возложенные на него советом жильцов. Утверждение о передаче таковых полномочий устанавливается пунктом 4.3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, председатель совета МКД, наделенный такими функциями, может взять под собственную ответственность различные вопросы, заверив их рассмотрение в протоколе совета многоквартирного дома.

Вопрос 2. Может ли председатель совета МКД утверждать договоры, касающиеся обслуживания многоквартирного дома, от лица жильцов данного строения?

Ответ. Пунктом 3 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что доверенность позволяет председателю совета МКД утверждать договоры (прописаны в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса) от имени жильцов помещений, если члены совета одобрили подобную процедуру.

Пункт 4.3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации указывает на то, что совет жильцов многоквартирного дома имеет право передать председателю совета МКД функции рассмотрения вопросов, не прописанные в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса (в данный перечень не входят функции, относящиеся к полномочиям совета жильцов многоквартирного дома).

Согласно пункту 6 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации председатель совета МКД имеет право брать на себя полномочия, указанные в пункте 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, от лица жильцов многоквартирного дома.

Получается, что утверждение договоров от лица жильцов многоквартирного дома Жилищным кодексом РФ не закреплено. В таком случае можно оформить доверительный акт (согласно статье 185 Гражданского кодекса Российской Федерации) на имя председателя совета МКД, в который будут внесены полномочия, переданные ему общим собранием собственников.

Вопрос 3. На должность председателя совета МКД собрание решает назначить мужчину, не обладающего правом собственности (собственником жилья является, например, его отец) на помещение многоквартирного дома, но проживающего в нем довольно долгое время. Может ли он стать председателем совета МКД?

Ответ. Согласно части 1 статьи 161.1 ЖК РФ, если МКД не имеет ТСЖ, либо здание не находится под попечительством другого органа, обладающего схожими полномочиями, если в здании размещено свыше 4 разграниченных жилых помещений, то совет жильцов должен выбрать председателя МКД, являющегося полноправным владельцем жилой площади.

В части 6 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что председатель совета МКД выбирается на ОСС.

А значит, что председателем совета МКД не может стать человек, не являющийся законным владельцем жилого помещения многоквартирного дома.

Вопрос 4. Имеет ли право наделенный конкретными функциями на общем собрании председатель совета МКД подписать акт выполненных работ на общедомовой площади с управляющей компанией, если цены на услуги устанавливает сама компания?

Ответ. ЖК РФ закрепляет порядок установления суммы оплаты обслуживания и выполнения ремонтных работ общедомовой площади, когда совет жильцов многоквартирного дома не определился с конкретной суммой. В таком случае согласно части 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации эта сумма закрепляется структурами МСУ. Данная сумма устанавливается советом собственников жилья, если в нем нет товарищества собственников жилья или другой организации, обладающей подобными полномочиями. Утверждение размера оплаты происходит в соответствии со статьями 45–48 Жилищного кодекса Российской Федерации. Сумма может измениться в зависимости от условий управляющей компании. Размер оплаты (согласно части 7 статьи 156 настоящего Кодекса) должен быть фиксированным в течение года (как минимум).

Права и обязанности председателя совета МКД прописаны в статье 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В пункте 2 части 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что совет многоквартирного дома имеет право вынести вопрос о сумме оплаты обслуживания и ремонтных работ на рассмотрение ОСС (приняв во внимания условия управляющей организации). В соответствии с пунктом 3 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации документы, включенные в части 1и 2 статьи 164 настоящего Кодекса, утверждаются председателем совета МКД посредством доверительного документа. Все условия подписания договоров должны быть указаны непосредственно в настоящей доверенности.

Это значит, что работа председателя совета МКД, касающаяся утверждения различных документов по управлению помещениями общего пользования по расценкам УК, будет правомочна лишь при исполнении сразу всех условий, указанных выше.

Данная тема является довольно сложной. При ознакомлении со статьей 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации создается впечатление, что права и обязанности председателя МКД прописаны очень трудным языком. А дело вот в чем: в статье не прослеживается четкого порядка указания полномочий для данной должности. Здесь происходит переплетение вопросов его обязанностей в качестве главы совета и в качестве представителя от законных владельцев жилых площадей, что уже необходимо указывать в доверенности.

Кроме того, создается впечатление, что полномочия председателя совета МКД могут быть практически не ограничены, если на него оформлена доверенность. Если же рассматривать деятельность председателя совета МКД как главы данного органа в многоквартирном доме, то его функции тесно связаны с функциями самого совета. Получается, если совет имеет право следить за исполнением обязательств УК, а его председатель – утверждать все документы, какой вывод можно сделать? ОСС следит за исполнением, в итоге делает заключение, должным образом исполнены обязательства или не должным. А председатель совета МКД утверждает документ, удостоверяющий надлежащее проведение, например, ремонта, или же документ, в котором содержится указание на некачественные итоги деятельности УО.

Стоит затронуть вопрос о доверенности, оформляемой на имя председателя совета МКД. Подписывая данный документ, любой законный владелец помещения делает это от своего лица. Он передает председателю совета МКД определенные полномочия, которые должны быть непосредственно указаны в таком документе. Получается, что данный вопрос можно было не затрагивать в жилищном законодательстве вовсе, ведь такой документ может быть оформлен на того человека, которого определит сам законный владелец.

Это значит, что председатель совета МКД должен разграничить следующее: свою работу в качестве полномочного представителя того или иного собственника и свою работу в качестве руководителя, решающего общие вопросы, предусмотренные законодательством. Получается, нужно понимать, действует ли председатель совета МКД на основании доверенности или же на основании прав совета многоквартирного дома. Бывало и так, что председатель совета мог заверить тот или иной акт без согласования его с собственниками, чего допускать, конечно же, нельзя.

Председателю совета МКД нужно четко знать свои права и обязанности, ведь ответственность за превышение полномочий возлагается исключительно на него самого.