Как клиент подтверждает первоначальный взнос по ипотеке. Первоначальный взнос клиента: как его рассчитать и подтверждать

Данная статья рассматривает особенности подтверждения первоначального взноса при оформлении кредита на покупку недвижимости, как в новостройке, так и на вторичном рынке. В ней перечисляются необходимые документы, детально описывается процедура оформления документов.

При покупке жилья в ипотеку иногда банки не проверяют наличие средств у покупателя на первоначальный взнос. В некоторых случаях придется предоставить документы, необходимые для подтверждения платежеспособности.

Общепринятые размеры первоначального взноса по ипотеке

Некоторые банки считают возможным провести сделку без подтверждения наличия средств на оплату первоначального взноса. При оформлении сделки они просят предоставить расписку от продавца в том, что он получил определенную сумму в качестве части оплаты за квартиру.

В расписке должны быть указаны следующие сведения:

Дата и место (населенный пункт), где совершается сделка
Персональные данные покупателя и продавца (фамилия, имя, отчество гражданина полностью, номер и серия паспорта, дата и место выдачи паспорта, адрес регистрации)
Указание суммы, переданной с рук на руки (прописью)
Цель передачи денег (в качестве собственных средств за приобретаемую недвижимость)
Указание адреса приобретаемой квартиры
Указание на отсутствие у сторон претензий друг к другу
Подписи сторон

Документ составляется в 3 экземплярах:

Покупателю
Продавцу
Сотрудникам банка

Расписка предъявляется при оформлении ипотеки в банке. Скачать бланк расписки можно тут.

Форма расписки о получении денег за продажу квартиры

Если же данного документы недостаточно, придется подтвердить наличие средств, предназначенных на оплату первоначального взноса.

Если деньги наличные и заемщик не желает открывать счет и перечислять их туда, он арендует в банке ячейку, помещает в нее перечисленные наличные средства в присутствии сотрудника банка. Ключ от ячейки находится у работников банка и передается продавцу после совершения сделки. Работники банка обязаны составить акт о приеме денежных средств с указанием конкретной суммы и цели помещения средств на хранение.

Более простым методом является открытие банковского счета в том банке, где происходит оформление сделки и перечисление туда денежных средств. После оформления сделки деньги автоматически уйдут на счет продавца. Если по какой-то причине оформляющий ипотеку гражданин не хочет помещать деньги в банк, где оформляется ипотека, он может предоставить квитанцию из любого другого банка.

Необходимо предоставить подтверждение и в случае, если на первоначальный взнос идут деньги, полученные от государства:

Справка о получении данных средств и наличии их на счету берется в организации, по эгидой которых находятся социальные службы. Так, для получения сведений о сумме и наличии материнского капитала необходимо обратиться в пенсионный фонд. При оформлении подобного рода справок нужно иметь в виду временной промежуток, необходимый для их изготовления. В различных организациях он составляет от 3 до 10 рабочих дней.

Читайте также: Что положено по ипотеке при увольнении по ошм

При оформлении документов для первоначального взноса на руках необходимо иметь бумагу, подтверждающую стоимость приобретаемого жилья. Для получения этого документа требуется обратиться к оценщику. Подойдет любая компания, имеющая лицензию на оценочную деятельность. Им необходимы следующие документы:

Определение владельца недвижимости (Договор купли-продажи или справка из Единого Государственного Реестра Недвижимости)
Техпаспорт полностью
Отдельно выписка из техпаспорта (поэтажный план)

В полученном документе отдельно указывается рыночная и ликвидационная стоимость жилья. Стоимость указывается с учетом округления. Документы должны быть предоставлены банку до формирования решения по предоставлению/непредоставлению кредита. Нелишним будет уточнить у банковских служащих, работали ли они с данной оценочной компанией, и каков ее статус на рынке недвижимости. Документы должны быть оформлены в соответствии с требованиями банка, которые могут различаться в деталях у различных компаний.

Перевод денег в счет первоначального вноса осуществляется после рассмотрения банком представленной документации.

Процедура оформления первоначального взноса выглядит следующим образом:

К возможным проблемам следует отнести неточности и несообразности в оформлении документов, из-за которых оформление кредита может быть отложено. Например, банк может отказаться принимать отчет о проведении оценки жилья.

Некоторые банки требуют проведения процедуры оплаты первоначального взноса только через их отделения, не принимая сведения со счета, открытого в другом банке.
Если расписка о получении денежных средство оформлена неправильно, банк может перезапросить данный документ. Процедура оформления кредита может затянуться.

Во избежание подобных неприятностей необходимо уточнить все нюансы процедуры оформления ипотеки в выбранном банке.

Почему банки, у которых есть программы по предоставлению ипотечных кредитов с нулевым первоначальным взносом, отказывают в выдаче, расскажет видео ниже:

Для того чтобы воспользоваться ипотечным кредитом, необходимо официально подтвердить первоначальный взнос. Размер минимального первоначального взноса определяется условиями кредитования. При положительном рассмотрении заявки банк требует от своих клиентов подтверждение наличия денег на первоначальный взнос документально.

Первым шагом для сбора всех необходимых документов, подтверждающих первоначальный взнос, будет открытие расчетного счета в банке. Банку необходимы следующие данные:

Выписка об остатке со счета;
Документы, подтверждающие осуществление оплаты определенной доли от стоимости объекта недвижимости - Расписка продавца о получении денег;
Документ, подтверждающий право получения субсидии;
Документ, подтверждающий стоимость объекта недвижимости.

В зависимости от того, будут ли использованы в качестве первоначального взноса собственные средства или различные субсидии, пакет документов будет различаться. Если заемщик планирует вносить первый взнос самостоятельно, то документально он должен подтвердить наличие денег на счету в банке или уже внесенную частичную оплату за квартиру или дом. Для этого потребуется либо выписка со счета, платежные документы или расписка продавца.

Если речь идет о материнском капитале, военном субсидировании или об ином выделении средств из бюджета для заемщика, то необходимо будет предоставить банку подтверждение этих субсидий. Например, сумма материнского капитала подтверждается Справкой-выпиской об остатке средств материнского капитала, которую берут в пенсионном фонде (срок изготовления до 3 дней).

Читайте также: Как взять ипотеку в сбербанке с мат капиталом

Общим для всех заемщиков будет документ, который подтверждает стоимость объекта недвижимости. Этот документ является так же обязательным требованием Сбербанка при подтверждении первоначального взноса. Для того чтобы получить документы, подтверждающие стоимость недвижимости, необходимо пройти процедуру оценки квартиры или дома.

К оценке стоимости привлекаются независимые лицензированные на данный вид деятельности оценщики. Для того чтобы провести оценку потребуются следующие документы:

Правоустанавливающий документ (например, Договор купли-продажи) и свидетельство о регистрации или Выписка из ЕГРН;
Технический паспорт из БТИ;
Поэтажный план БТИ с экспликацией (он находится в техническом паспорте).

Отчет оценщика должен соответствовать стандартам банка. Лучше прибегать к услугам позитивно зарекомендовавших себя на рынке компаний. К отчетам таких компаний будет более доверительно относиться банк. Отчет оценщика формируется на основании предоставленных документов и личного осмотра объекта недвижимости с учетом всего характеристик. Часто отчет сопровождается фотографиями объекта недвижимости.

Оценочный отчет является официальным документом, обладающим юридической силой, и предоставляется в банк для подтверждения стоимости недвижимости. На его формирование требуется в среднем 1-2 дня. При предоставлении пакета документов для подтверждения первоначального взноса, этот отчет должен обязательно прилагаться. После получения банком всех документов и их по завершении их проверки, выносится окончательное решение по ипотечному кредиту. После этого этапа банк заключает с клиентом ипотечный договор и осуществляет перевод денежных средств на счет покупателя.

Жить в своем доме или квартире – мечта многих. Однако не всегда приобретение жилья – это простая задача. Иногда приходится прибегать к помощи банков, обращаясь за выдачей кредита. Однако не у всех есть возможность оплатить первоначальный взнос по ипотеке. Тогда потенциальные заемщики начинают искать способы взять ипотеку без первоначального взноса или найти другие вероятные варианты.

Первоначальный взнос представляет из себя сумму из личных средств заемщика, которую нужно внести при оформлении кредита. Это часть стоимости приобретаемой недвижимости в случае с ипотекой. Сколько первоначальный взнос составит в рублях или процентах будет зависеть от большого количества факторов:

выбранный банк и кредитная программа;
стоимость приобретаемой недвижимости;
срок получения кредита;
доход потенциального заемщика.

Минимальный первоначальный взнос может составлять от 0% до 30%. Обычно, чем больше заемщик готов внести сразу, тем меньше процентная ставка по кредиту для него в дальнейшем. Кроме того, ежемесячный платеж в дальнейшем также значительно уменьшается, поскольку, чем больше денег вы вносите, тем меньше нужно брать в долг у банка, соответственно, с меньшей суммы будут начисляться проценты.

Первоначальный взнос по ипотеке – один из ключевых моментов кредитного договора, наравне с процентной ставкой, суммой и сроком погашения.

Оплата недвижимости по ипотеке обычно складывается из двух компонентов:

первоначального взноса – определенной суммы, которую покупатель платит напрямую продавцу;
кредитуемой суммы – разницы между общей стоимостью жилья и уплаченным первым взносом.

Хотя банк и не получает первый взнос по , но строго контролирует этот процесс. От величины первого взноса зависят ставка и прочие условия кредитного договора.

Взять ипотеку с первоначальным взносом проще и дешевле, чем получить жилищный кредит без первого платежа.

Первоначальный взнос - для чего нужен и что от него зависит?

Первоначальный взнос по ипотеке выгоден всем сторонам ипотечной сделки: и , и продавцу жилья, и самому клиенту.

Первый взнос по ипотеке важен банкам, потому что отсеивает неплатежеспособных клиентов. Кому не удалось собрать деньги на первый взнос, тот имеет меньше возможностей выплатить весь .
Квартира, взятая в ипотеку с первым взносом, выгоднее банку в качестве залога.

Последний момент поясним на примере:

В случае прекращения выплат по кредиту банк забирает купленное по ипотеке жилье, продает его, и тем самым компенсирует свои потери. Но полученное жилье может подешеветь вследствие износа и колебаний рыночных цен. Получить всю стоимость жилья на момент кредитования не удастся. Для банка это убыток.
Если часть недвижимости была оплачена за счет первого взноса, то сумма кредитования оказывается меньше. Но в залог принимается вся купленная в ипотеку недвижимость. Т.е. банк выдает меньше, а получает столько же, сколько же.

Первый взнос выгоден продавцам жилья, особенно застройщикам на этапе строительства. Застройщику нужны деньги на продолжение работ, первый взнос сразу же попадает ему на счет, а средства банковского кредита – только через некоторое время после его одобрения.

Продавцам готового жилья первый взнос становится залогом будущей сделки.

Первоначальный взнос по ипотеке выгоден получателям кредита. Потому что:

Уменьшается кредитуемая сумма, соответственно – меньше процентные платежи.
Найти ипотеку с первым взносом легче. Банки охотнее выдают такие кредиты, т.к. считают их более надежными. По этой же причине ипотека с первым взносом часто выдается под меньший процент.

Проблемой и ограничением первый взнос становится только для тех, кто срочно нуждаются в жилье, но еще не собрал необходимые для первого взноса средства.

Как внести первый взнос по ипотеке?

Вопрос передачи первого взноса чисто технический, но он имеет значение, потому что банки контролируют его. И еще потому, что правильно оформленный первый взнос не дает возможности для обмана со стороны продавца. Например – получить первый взнос, отказаться от сделки и не вернуть деньги.

У каждого варианта передачи первого взноса есть свои достоинства, недостатки и правила.

Передача денег наличными.

Чаще всего так передают деньги при покупке жилья у частных лиц. Способ простой, бесплатный и рискованный. Наибольший риск – стать жертвой мошенничества, кражи, ограбления или просто обсчитаться.

Чтоб всего этого избежать следует передавать деньги в безопасных местах, при свидетелях и под расписку. Покупатель и продавец должны тщательно пересчитать деньги и письменно зафиксировать не только сам факт передачи, но и сумму.

Передача через банковскую ячейку.

Этот вариант привлекает в качестве гаранта третью сторону, а именно банк, сдающий ячейки. Все происходит примерно так:

Покупатель и продавец заранее договариваются о передаче наличных денег через банковскую ячейку.
Покупатель, он же плательщик, заключает с банком договор об аренде ячейки. В договоре прописывается порядок доступа к содержимому ячейки. В частности – продавец получает право забрать деньги после заключения договора купли-продажи жилья.
Плательщик помещает деньги в ячейку.
Стороны заключают договор.
Продавец забирает деньги.

Громоздко, но надежней, чем прямой расчет. Однако за аренду нужно платить 50-150 руб. в сутки.

Безналичный перевод на счет продавца.

Способ недорогой, но надежный, т.к. фиксируется сам факт приема денег продавцом и точная сумма. Остается риск, что он не исполнит своих обязательств, однако отрицать факт перевода денег продавец не сможет.

Аккредитив.

Здесь деньги также зачисляются на банковский счет, но продавец может получить их при выполнении определенных условий – при регистрации договора на недвижимость.

При всех перечисленных способах банк проверяет документ подтверждающий внесение первоначального взноса.

Как рассчитать первоначальный взнос по ипотеке?

Рассчитывать первоначальный взнос на ипотеку нужно от общей стоимости приобретаемого жилья. Банки практически всегда обозначают минимальный предел первоначального взноса, но не препятствуют вносить больше.

Сколько составит первоначальный взнос по ипотеке можно сосчитать в одно действие на . Нужно только взять общую стоимость жилья и вычислить необходимый процент первого взноса. Но если часть этого взноса платят не деньгами, расчет усложняется.

Сколько составляет первоначальный взнос по ипотеке в банках России?

Когда речь идет не о целевых программах с государственным финансированием, банки России выставляют примерно одинаковые условия ипотечного кредитования жилья. Однако разница между продуктами разных банков все-таки есть. И, с учетом величины кредита и срока погашения, даже доли процента по итогу складываются в немалую сумму.

Первоначальный взнос по ипотеке в , например по выгодной « » составит 20%, а на кредитование вторичной недвижимости – 10%.
Первоначальный взнос по ипотеке в начинается от 10%. Исключение – рефинансирование кредитов и программа реновации.
Первоначальный взнос по ипотеке в варьируется от 15%. Для квартиры он возрастает минимум до 20%, дом или участок потребует 25%.
Первоначальный взнос по ипотеке в держится в том же диапазоне: по кредиту « » первый взнос стартует от 20%, готовое жилье кредитуют на тех же условиях. Кредит на строительство жилого дома потребует уже 25%. Для тех, кто получает зарплату в Сбербанке, взнос при покупке жилья может быть уменьшен до 10%.

Не имея льгот лучше всего рассчитывать на первоначальный взнос в 20% от общей цены недвижимости.

Примеры расчета первоначального взноса в банках России

Рассчитать ипотеку с первоначальным взносом значит выяснить не только величину платежа собственными средствами, но и другие значимые параметры кредита: ставку, срок погашения, общую переплату. Для наглядности составим таблицу с данными для ипотечного кредита в 5 миллионов рублей, на 20 лет, с первым взносом 10%.

Общие условия довольно близки, но десятые доли процента в результате дают больше полумиллиона разницы.

Что делать, если нет денег на первоначальный взнос по ипотеке?

Обязательный первый взнос по ипотечному кредиту становится препятствием для тех, кто срочно нуждается в жилье, но не имеет нужных накоплений. Здесь появляется выбор: долго, может быть несколько лет, откладывать деньги или искать обходные пути.

Самый безопасный вариант получения денег на первый взнос – накопление из дохода или продажа какого-то имущества. Тут у заемщика не появляется ни новых обязательств, ни ограничений.
Следующий, весьма выгодный, способ – попасть в программу «Молодая семья» и получить от государства безвозмездную субсидию, которую можно потратить на первый взнос по ипотеке. Тут появляются некоторые ограничения, жилье должно быть не меньше установленной площади. Главное условие – действительно быть молодой семьей нуждающейся в улучшении жилищных условий.
На первый взнос по ипотеке можно потратить материнский капитал.
Помощь с уплатой первого взноса могут получить врачи, учителя, ученые и военные. Для каждой из этих категории есть свои ипотечные программы, но во всех случаях бюджет переводит клиентам определенную сумму, которую можно потратить на первый взнос.
Можно взять деньги в долг или . Заимствования у частных лиц, особенно у родственников и друзей чаще всего выдаются без процентов, но это предмет личных отношений. и нецелевые банковские кредиты обходятся гораздо дороже платы по ипотеке. Потому к этому способу стоит прибегать только срочно нуждающимся в кредите.

Некоторые заемщики договариваются с продавцом о завышении цены и предоставляют фиктивные документы об уплате первоначального взноса. Законность такого варианта сомнительна, потому обсуждать его не станем.

Можно ли взять ипотеку без первого взноса?

Не имея особых льгот, не пользуясь специальными условиями и не предоставляя дополнительные гарантии, нелегко, но можно. По запросу «ипотека без первого взноса» поисковые программы выдадут несколько десятков предложений российских банков.

Однако следует обратить внимание – большинство этих продуктов имеет в своем названии слова «рефинансирование» или «перекредитование». Иногда этого не видно сразу, но что-то подобное обнаруживается в условиях. Все это не кредитование покупки недвижимости, а выкуп ранее оформленного кредита у другого банка.

Ипотеку без первого взноса иногда предоставляют сами застройщики. Это способ привлечь покупателей жилья на конкретном объекте. Пример – ипотека ЖК «Эдельвейс» под 6,9%. Кредит можно взять без первого взноса, но только для приобретения конкретного жилья в городе Балашиха.

Кредиты без первого взноса и дополнительных ограничений редки, но есть. Пример – кредит « » по ставке от 11,1%.

Ипотека без первого взноса обычно дороже, т.к. имеет повышенную процентную ставку и другие обязательные платежи на страховку, оценку, проверку и пр.
Ипотека без первого взноса обычно не распространяется на все объекты недвижимости, но только на определенные категории или конкретные предложения.
При такой ипотеке банки требовательней к залоговой недвижимости: другое отношение к перепланировке, несовершеннолетним владельцам и пр.
Требования к получателям ипотеки жестче, без первого взноса трудно кредитоваться лицам с низким доходом, подпорченной кредитной историей, плохими финансовыми перспективами.

Взвесив все это, многие клиенты ищут деньги, но выбирают ипотеку с первоначальным взносом.

Выводы

Первоначальный взнос по ипотеке – обычный, и в большинстве случаев выгодный, способ платы за кредитуемую недвижимость.

Первый взнос уменьшает сумму, от которой начисляют проценты.
Первый взнос дает право на более .

Попытки избежать первоначального взноса чаще всего увеличивают общие расходы, вводят ограничения в выборе жилья, требуют от заемщика дополнительных усилий и расходов.

Так и на . В ней перечисляются необходимые документы, детально описывается процедура оформления документов.

Нормативное регулирование

Подтверждение наличия средств

Более простым методом является открытие банковского счета в том банке, где происходит оформление сделки и перечисление туда денежных средств. После оформления сделки деньги автоматически уйдут на счет продавца. Если по какой-то причине гражданин не хочет помещать деньги в банк, где оформляется ипотека, он может предоставить квитанцию из любого другого банка.

Выписка со счета является действующим подтверждением первоначального взноса.

Средства, полученные по программе « » членом НИС
Субсидии, перечисленные государством в качестве социального вспомоществования

Стоимость приобретаемого жилья

Определение владельца недвижимости (Договор купли-продажи или справка из Единого Государственного Реестра Недвижимости)
Техпаспорт полностью
Отдельно выписка из техпаспорта (поэтажный план)

Процедура

Процедура оформления первоначального взноса выглядит следующим образом:

Потенциальный заемщик выбирает жилье, договаривается с владельцем о покупке (не соглашайтесь на «серые» схема уходов от налога, вроде или )
Обращается в оценочное агентство, получает справку о стоимости жилья
Собирает

Внесение определенной доли собственных средств заемщика является обязательным условием оформления ипотечного кредита в большинстве российских банков. Разберем подробнее, какой первоначальный взнос на ипотеку в Сбербанке, для чего он нужен и как получить займ без его оплаты.

В целях снижения потенциальных рисков многие банки в России отказались от выдачи ипотечных кредитов без первоначального взноса. Сбербанк не стал здесь исключением. Получить ипотеку в нем можно только при внесении установленной доли от стоимости приобретаемой недвижимости.

Информация о том, сколько первоначальный взнос по ипотеке в Сбербанке в разрезе всех действующих программ, представлена в сводной таблице ниже.

ВАЖНО! Для заемщиков, не подтвердивших свою платежеспособность и занятость документами, минимальный взнос не может быть меньше 50%.

Также важно понимать, что некоторые ипотечные программы имеют свои особенности по уплате обязательного платежа. Например, военная ипотека предполагает первоначальный взнос от 15 процентов. Но оплачивается он не из собственных накоплений военнослужащего, а путем перечисления средств из госбюджета, саккумурованных на его персональном счете в течении 3-х лет.

Программа «Ипотека + маткапитал» также требует взнос не менее 10%, под которыми понимаются средства госпомощи, которые можно направить на оплату части стоимости покупаемого жилья.

Максимальный первый платеж характерен для кредитов, целью которых является покупка/строительство не совсем стандартных объектов – домов/таунхаусов и гаража или машино-места.

Как подтверждается наличие первого взноса

Подтверждение наличия первоначального платежа целесообразно только после получения официального одобрения на ипотеку от Сбербанка. Перед подписанием кредитной документацией стороны определяют, каким образом заемщик будет вносить часть средств от цены недвижимости. Здесь возможны следующие варианты:

Перевод денег на банковский счет продавца.
Передача наличных средств продавцу под расписку.
Расчет с применением банковской ячейки.

Наиболее распространенным является перечисление конкретной суммы на счет продавца.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Еще на стадии заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем жилья указывается пункт о внесении первоначального взноса, включая его размер и сроки получения денег.

Первоначальный взнос по ипотеке для Сбербанка – это подтверждение платежеспособности клиента. В ряде случаев банк может затребовать документальное доказательства наличия необходимой суммы. В качестве таких документов можно предъявить банковскую выписку по счету/вкладу клиента, документ о получении государственной субсидии или наличия сертификата на материнский капитал.

ВАЖНО! Только убедившись в том, что продавец получил сумму первоначального взноса (аванса), Сбербанк приступит к регистрации ипотечной сделки и переводу остатка денег.

Можно ли оформить без первоначального взноса

Официально для клиента, относящегося к стандартным категориям заемщика, любая ипотека оформляется только при оплате первого взноса. Однако, существуют способы получения жилищного кредита без внесения собственных средств. Разберем их подробнее.

Оформление кредита с использованием сертификата на материнский капитал. По закону владельцу такого сертификата разрешено направить выделенные государством средства на погашение задолженности (основного долга и процентов) по ипотеке или на оплату первоначального взноса. Так как изначально эти средства выделяются из бюджета, то сам заемщик ничего платить не будет (если маткапитала будет достаточно).

Получение потребительского кредита. Для клиентов, у которых нет никаких льгот или господдержки выходом из ситуации может стать оформление дополнительного займа в размере первого взноса. Такой вариант нужно рассматривать, как одни из самых крайних, когда нет возможности воспользоваться другими, так как проценты по потребительскому кредиту существенно выше ипотечного.

Оплата первого взноса с помощью госсубсидий и сертификатов. На уровне государства и регионов отдельные категории российских граждан имеют право на получение субсидий или жилищных сертификатов. К таким категориям относятся: инвалиды, работники бюджетных организаций, неполные семьи и т.д. Для того, чтобы воспользоваться данной помощью необходимо написать заявление и встать в очередь на получение субсидии. Полученной в порядке очередности помощью можно оплатить часть стоимости приобретаемого жилья. В этом случае можно оформить ипотеку с первоначальным взносом от 10%.

Завышение стоимости покупаемой недвижимости. Данный способ в последнее время достаточно широко используется риелторами при сотрудничестве с заемщиками, у которых нет достаточной суммы для оплаты первого взноса. В чем заключается его суть, рассмотрим детально далее.

Как взять ипотеку в Сбербанке без первоначального взноса через завышение

Величина заемных средств, выделяемых Сбербанком клиенту, определяется стоимость приобретаемого объекта. Здесь важно понимать, какая стоимость имеется в виду. В теории стоимость недвижимость может быть:

кадастровой;
оценочной;
рыночной;
ликвидационной;
потребительской и т.д.

Банк интересуют рыночная стоимость, так как он не может не учитывать тенденции на рынке жилья, и оценочная, то есть стоимость, определяемая аккредитованной оценочной компанией и залоговой службой Сбербанка.

Завышая цену жилья на 10-20% (как раз на сумму первоначального платежа по ипотеке), заемщик избавляет себя от необходимости вложения личных средств, так как Сбербанк прокредитует его на полную стоимость недвижимости.

Естественно, оформить ипотеку с завышением можно только по договоренности с продавцом, который согласиться документально подтвердить факт уплаты аванса с помощью расписки, а в некоторых случаях и с оценочной компанией, которая намеренно завысит стоимость квартиры. Так что, такой способ является не совсем законным и чреват рисками и возможными негативными последствиями для участвующих сторон. Подробно описаны в дополнительном посте.

Предметом ипотеки без первоначального взноса в Сбербанке с завышением цены обычно является вторичная недвижимость, находящаяся в собственности продавца более 3-х лет. Ипотеку без первоначального взноса на новостройку с одной стороны получить легче (там не требуется оценка), но с другой стороны сложнее (застройщику требуется как-то провести по бухгалтерии этот первый взнос).

Расчет нужной суммы завышения и подача заявки

Расчет нужной суммы производится довольно просто. К примеру, если клиент планирует оформить ипотеку на квартиру (первичное жилье или готовый объект) стоимостью 4 млн. руб., то минимум первого взноса в Сбербанке по программе кредитования на приобретение готового жилья составляет не менее 15%. То есть банк обяжет заемщика оплатить продавцу 706 тыс. руб. В договоре будет фигурировать стоимость в 4,706 млн. руб., а банк перечислит продавцу 4 млн. руб.

Формула такая: Величина первого взноса с учетом завышения = реальная цена/85*15 . В договоре прописывается стоимость квартиры 4 706 000 рублей и первый взнос 706 000 рублей.

Если нужно завысить на 10%, то нужно заменить 85 на 90, а 15 на 10. Аналогично с 20% завышения. Выглядеть, будет так: Первый взнос с завышением = 4000 000/80*20.

Завышение свыше 20% от цены объекта опасно получением отказа от Сбербанка, но в определенные моменты реально. Рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к юристу через нашего онлайн-консультанта, чтобы прояснить этот вопрос.

Как банк будет проверять стоимость недвижимости

Сбербанк обязательно затребует доказательство факта получения продавцом денег от покупателя. Часто применяемая схема выглядит следующим образом:

клиент ищет подходящее жилье и договаривается с продавцом о завышении цены и оплате через ипотеку;
стороны заключают предварительный ДКП, где указывают завышенную цену квартиры;
продавец пишет расписку о получении суммы первоначального взноса от покупателя;
расписка предъявляется в Сбербанк.

ВАЖНО! Далеко не в 100% случаях Сбербанк примет такое доказательство. Практика показывает, что в последнее время банк требует или показать наличие требуемой суммы на банковском счет на имя заемщика или вовсе обязует проводить все расчеты с продавцом через свои счета.

Оценка

При выдаче ипотеки Сбербанк будет опираться на оценку потенциального предмета залога. На этапе подачи заявки клиенту будет озвучен перечень оценочных фирм, которым банк доверяет. В соответствии с полученным отчетом об оценке Сбербанк выдаст кредит на сумму не более 15-25% от обозначенной в нем цифры.

Больше шансов на отражение нужной суммы в отчете имеют те клиенты, которые приобретают какую-то уникальную недвижимость (например, дорогостоящую, находящуюся в отделенных регионах), по которым усложнено сравнение с аналоговыми объектами.

В случае же покупки обычной квартиры в крупном городе существует вероятность получения отчета об оценке с обозначением в нем реальной цены недвижимости.

Расписка

Вся сделка строится на составлении расписки. Причем лучше писать расписки обоим участникам. Продавцу, что он получил аванс (первый взнос) от покупателя, а покупателю, что он его вернул встречной стороне в полном объеме.

Это обезопасит участников сделки от возможных финансовых потерь.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Сбербанк принимает расписки только от продавцов-физических лиц. Сам документ должен содержать в себе все необходимые реквизиты: дату составления, данные продавца, покупателя, сумму и основание написания расписки.

Завершение сделки

После предоставления расписки от покупателя в получении им конкретной суммы первоначального взноса по ипотеке Сбербанк заключает с заемщиком кредитный договор и договор об ипотеке.

Следующим шагом является регистрация сделки в Росреестре и обременение приобретенной собственности. Результатом станет проставление соответствующей отметки в системе и получение свидетельства с записью об обременении банком.

Завершается сделка безналичным переводом Сбербанком оставшейся части стоимости жилья на счет продавца. Занимает этот шаг от 1 до 5 рабочих дней.

Основные риски и нюансы

Описанная выше схема оформления ипотеки является незаконной, но часто применяемой в РФ потенциальными заемщиками, не имеющими возможность оплатить первый взнос по ипотеке в Сбербанке и других кредитных учреждениях. Важно понимать, что сделка сопряжена с немалыми рисками, поэтому соглашаться на нее стоит только после внимательного изучения возможных последствий.

Среди таких рисков можно отметить:

Вскрытие обмана и отказ Сбербанка в выдаче кредита. Если банк заподозрит обман и докажет его, то сложившаяся ситуация будет оценена как мошенничество. Лучший вариант развития событий – отклонение заявки и занесение в черный список, худший – составление заявления в правоохранительные органы.

Получение претензии от покупателя к продавцу о возврате средств по расписке в случае несостоявшейся сделки. Во избежание таких последствий рекомендуется составлять двойную расписку, о том что продавец получил аванс, а покупатель его следующим днем вернул.

Повышенная итоговая стоимость кредита. Логично, что чем больше сумма займа, тем больше заемщик переплатит. Это также нужно учитывать при применении схемы с завышенной ипотекой.

Вероятность уплаты подоходного налога с недвижимости по завышенной стоимости.

Не стоит использовать ипотеку с завышением, если:

стороны малознакомы и не уверены в добросовестности друг друга;
существует реальный риск ухудшения кредитоспособности заемщика;
цена на приобретаемый объект недвижимости высока (например, свыше 6 млн руб.), так как в ходе оценке может быть выявлена разница в стоимости объекта.

Завышение цены с применением ипотечного займа для продавца – это часто единственный вариант продать неликвидное жилье или недвижимость, расположенную в отдаленной от крупных городов местности. Для покупателя это возможность не тратить собственные средства на оплату первоначального взноса по ипотеке в Сбербанке, а получить кредит в 100%-ном размере.

Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Сбербанке составляет 15 процентов. Клиенты, не имеющие достаточной суммы, могут использовать материнский капитал в качестве первого платежа, а также госсубсидии, сертификаты, потребительские займы или ипотеку с завышением рыночной стоимости.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за отзыв и репост.

Снизил первоначальный взнос по ипотечным кредитам, сообщила пресс-служба банка. Для участников зарплатного проекта он опустится с 15 до 10%. Эта программа срочная и будет действовать с сентября до конца января 2020 г.

Также банк ввел временные – на три месяца – послабления для клиентов, оформляющих ипотеку на покупку квартир на вторичном рынке и в новостройках Северо-Западного и Уральского регионов. Речь коснется тех заемщиков, которые не могут подтвердить свой доход и занятость. Для них первоначальный взнос снизится с 50 до 30%.

Ставки ипотеки Сбербанка остаются неизменными: для заемщиков с первоначальным взносом 10–15% от стоимости жилья надбавка к базовой ставке составит 0,2 процентного пункта, как и для клиентов со взносом от 15 до 20%, уточнила пресс-служба госбанка.

Для зарплатных клиентов Сбербанка базовая ставка ипотеки составляет 9,6% годовых. Минимальная ставка кредита на приобретение готового жилья в ипотеку равна 9,1% годовых с учетом дисконта для зарплатных клиентов Сбербанка при участии в акциях «Молодая семья» и «Скидка 0,3% на Домклик». Минимальная ставка ипотеки на новостройки в рамках программы субсидирования с застройщиками для зарплатных клиентов банка составляет 7,6%.

«Для многих россиян именно недостаточное количество собственных накоплений являлось серьезным ограничением при покупке недвижимости в ипотеку», – объясняет первый заместитель предправления Сбербанка Александр Ведяхин, его слова приводятся в сообщении.

По словам гендиректора Frank RG Юрия Грибанова, зарплатные клиенты для банка более предсказуемы и менее рискованны, поэтому банк может сделать для них предложение лучше, чем для клиентов «с улицы».

Снижение банками размера первоначального взноса не первый год беспокоит регулятора. По оценкам ЦБ, вероятность дефолта по ипотеке с низким первоначальным взносом (10–20%) в 1,5–2 раза выше, чем в случае, когда заемщик готов внести 20–40% от стоимости жилья. С 2018 г. ЦБ уже дважды повышал надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. В январе 2019 г. коэффициент риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом (10–20%) для банков вырос со 150 до 200%. Надбавка действует только в течение времени, пока отношение задолженности по кредиту к стоимости залога (LTV) превышает 80%, пояснил ЦБ. «В фокусе нашего особого внимания находится ипотека с низким первоначальным взносом – до 20%. Как вы помните, именно рискованная ипотека стала причиной финансового кризиса в США, который затем распространился на весь мир. Мы ввели повышенные коэффициенты для банков по выдаче такой ипотеки», – заявила предправления Банка России Эльвира Набиуллина, выступая в Госдуме 30 мая 2019 г.

По мнению главного аналитика Сбербанка Михаила Матовникова, несмотря на меры ЦБ, розничное кредитование продолжит развиваться, поскольку оно привлекательнее других видов кредитования. «Нельзя, ограничивая доходный бизнес, загнать банки в более рискованное и менее рентабельное кредитование компаний, тем более что и там Банк России активно вводит ограничения», – подчеркнул он. Матовников заметил, что размер первоначального взноса не сильно влияет на уровень риска по ипотечному кредиту. «Возможно, дефолтность по таким ипотечным кредитам и выше в 1,5 раза, чем по кредитам с более высоким первоначальным взносом, но сам-то уровень дефолтов очень низок!» – добавил он.

Реальные риски все же лежат совершенно в иной области: регулятору пора больше сместить свой фокус на корпоративное кредитование связанных сторон, уверен главный аналитик Сбербанка. «Именно такие кредиты дают наибольшие потери при банкротстве банков, а при банкротстве розничного банка, как показал опыт «Связного», тот вполне может даже полностью рассчитаться с кредиторами, чего почти не бывает у корпоративных банков», – заключил Матовников.

За первое полугодие 2019 г. общий объем ипотечных кредитов жителей России вырос на 9,24%, или 592,2 млрд руб., общая сумма кредитов на руках у россиян составляла 6,4 трлн руб., к началу июля она достигла 7 трлн руб., напоминает консалтинговая компания Finexpertiza. По оценкам ЦБ, доля ипотеки с низким первоначальным взносом по итогам первого полугодия 2019 . снизилась и составила 36,7% от общего объема выданной ипотеки, сообщил ЦБ. По итогам I квартала таких кредитов было 40,9%, в IV квартале прошлого года – 43,2%.