Ипотека - ϶ᴛᴏ обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Отметим, что термин «ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:- «ипотека» как правоотношение и «ипотека» как ценная бумага.

«Ипотека» как правоотношение - есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке)

«Ипотека» как ценная бумага подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно ϲʙᴏбодно обращается на рынке.

Широкая интерпретация понятия ипотеки рассматривает ее и как способ получения кредита под залог недвижимости, и как способ получения кредита для покупки недвижимости. Отметим, что термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. В случае если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Стоит сказать, для некᴏᴛᴏᴩых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Исходя из всего выше сказанного, мы приходим к выводу, что жилищное кредитование и смешанная ипотека - ϶ᴛᴏ формы кредитования с той исключительно разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы крайне важно выделить три наиболее характерные ее черты.

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником обьекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. ценных бумаг-закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала)

В экономическом отношении ипотека - ϶ᴛᴏ рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекгы недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Ипотечное кредитование рассматривается как инструмент реализации следующих функций:

реализация конституционных прав граждан на жилье;

регулирование темпов развития экономики страны и ее отдельных отраслей;

«перелив» капитала и привлечение инвестиций в сферу материального производства;

страхование рисков и обеспечение гарантий возврата заемных средств;

стимулирование сбыта (оборота) недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

формирование фиктивного капитала в виде закладных и производных ценных бумаг.

Ипотечный кредит, как и любой другой вид кредита, предоставляется на условиях возвратности, срочности, платности. Его особенностями будут:

строго определенный залог;

в большинстве случаев - целевой характер;

длительный срок предоставления (10-30 лет) При этом такой срок характерен исключительно для стран со стабильной, высокоразвитой экономикой. В странах с менее благополучными экономическими условиями долгосрочное кредитование зачастую невозможно и ипотечные кредиты, как правило, предоставляются на срок 3-5 лет. Это так называемая «короткая ипотека». Масштабы и эффект ее применения невелики.

Ипотека по ϲʙᴏей сущности не будет самостоятельной экономической категорией. Стоит заметить, что она служит материальным (стоимостным обеспечением кредита) как самостоятельного экономического отношения. Ипотека опосредует движение ссуженной стоимости в процессе кредитования.

Являясь важным элементом кредитных отношений, ипотека имеет большое значение для их развития. Применение ипотеки увеличивает количество потенциальных кредиторов и заемщиков как субъектов кредитных отноше­ний - нередко исключительно наличие залога недвижимости делает кредитную сделку реальной. Ипотека существенно укрепляет позиции заемщика и да­ет уверенность кредитору, что ссуда будет возвращена. При ипотеке воз­можен более низкий ссудный процент по сравнению с необеспеченными кредитами. Наличие залога и, как следствие, реальная возможность его потерять в случае нарушения ϲʙᴏих обязательств дисциплинирует заемщика и стимулирует на рациональное и производи­тельное использование кредита.

Развитие ипотеки предполагает существование специфических видов ценных бумаг –закладных и ипотечных облигаций. Функционирование данных инструмен­тов способствует расширению географии кредитных отношений путем обеспечения постоянного притока ресурсов для кредитования и перелива средств из регионов и отраслей, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в ре­гионы и отрасли, где наблюдается их дефицит. Существование вторичного рынка ипотечных кредитов, обеспечивающего ликвидность его инструментов, будет неотъемлемой частью современного разви­того рынка ценных бумаг. При ϶ᴛᴏм обеспеченные ипотеками ценные бумаги могут обращаться не только на внутреннем (национальном) рынке, но и на международных рынках. Таким образом, система ипотечного кредитования позволяет решать многие национальные проблемы, использовать эффект финансового рычага с целью повышения эффективности собственных финансовых ресурсов за счет использования заемных.

Современная развитая экономика предполагает широкое использование ипотечного кредита. Уместно отметить, что опыт ведущих стран Запада показывает, что ипотека будет наиболее предпочтительным видом обеспечения крупного кредита на длительный срок. По϶ᴛᴏму и для России ипотечный кредит будет одним из перспективных направлений стимулирования банковских инвестиций и развития кредитного рынка.

Сферой ипотечного кредита могут быть охвачены все секторы экономики: потребительский, производственный, аграрный.

В потребительском секторе экономики ипотека способствует привлечению средств инвесторов в жилищное строительство. Жилищное ипотечное кредитование получило широкое распространение в мировой банковской практике. Актуальность жилищного ипотечного кредита обусловлена тем, что его использование позволяет разрешить противоречия:

между высокими ценами на недвижимость и текущими доходами населения;

между денежными накоплениями у одной группы экономических субъектов и необходимостью их использования у другой.

Ипотека в производственном секторе позволяет существенно расширить возможности для обеспечения инвестициями практически всех приоритетных отраслей промышленности. Это обусловлено тем, что, с одной стороны, коммерческие банки мало заинтересованы в выдаче долгосрочных кредитов на обычных условиях, вследствие высокой инфляции, кризиса неплатежей и других неблагоприятных факторов. С другой стороны, промышленные предприятия, находясь в тяжелом финансовом положении, объективно не имеют возможности гарантировать ϲʙᴏевременный возврат полученных средств. Вместе с тем приватизация предприятий создала предпосылки для начала ипотечного кредитования (ипотека предприятий)

Кроме жилья и промышленных предприятий объектом залога при ипотечном кредитовании могут выступать офисные здания, торговые и складские площади, предприятия гостиничного комплекса и т. д. Исходя из всего выше сказанного, мы приходим к выводу, что очевидно определенное влияние ипотечного кредитования на развитие сферы услуг и торговли.

Позитивную роль ипотека может сыграть и в решении проблем аграрного сектора. В сельском хозяйстве России крайне обострена проблема привлечения инвестиций на цели развития сельскохозяйственного производства. Сельское хозяйство практически не получает кредитов от коммерческих банков. Банкам невыгодно предоставлять кредиты сельскохозяйственным предприятиям, так как многие из них, во-первых, убыточны, а во-вторых, не располагают достаточно ликвидной собственностью, кᴏᴛᴏᴩая могла бы стать предметом залога.

С принятием закона об обороте земли ситуация может радикально измениться. В результате оформления ипотеки владелец земельного участка, получив денежные средства от кредитора, будет стремиться использовать их более эффективно. В противном случае он будет обязан погасить ϲʙᴏй долг средствами, полученными от продажи заложенного земельного участка, что приведет к потере его прав на владение землей.

Когда земля становится товаром, побудет мощный стимул для развития экономических отношений в обществе, что в конеч­ном счете ведет к насыщению потребительского рынка отечественными товарами, снижению цен на сельскохозяйственную продукцию, к общей стабилизации экономики.

Не секрет, что экономическое процветание страны в целом, а также развитие производства, строительства, сельского хозяйства, торговли и сферы услуг, в частности, зависят как от объема, так и эффективности использования инвестиций, вложенных в страну или ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙующую отрасль. Ипотечное кредитование, в данном случае, будет одним из инструментов и привлечения инвестиций (в частности, населения страны) и повышения эффективности инвестирования в экономику значительных по размеру капиталов на долгосрочной основе. Таким образом, развитие ипотечного кредитования положительно прямо и косвенно повлияет на развитие практически всех отраслей хозяйства, будет стимулировать экономический рост государства в целом.

Ипотечный кредит -- это разновидность кредита, для которой характерно:

• -предоставление денежных средств на длительное время,
• -кредитование сделки по приобретению недвижимости,
• -в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость.

Таким образом, отличительной чертой ипотечного кредита является совмещение объекта залога и приобретаемого объекта.

В течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и кредитор (залогодержатель) не обладают полным правом на заложенное имущество. Сохраняя права владения и пользования, они не могут распоряжаться имуществом. При этом заемщик должен эксплуатировать недвижимость таким образом, чтобы получаемый доход позволил погасить основной долг, заплатить начисленные проценты, налоги, страховые взносы, проводить своевременный ремонт для поддержания объекта в надлежащем состоянии, а также получать доход на вложенный собственный капитал.

Ипотечный кредит представлен достаточно многочисленными видами, которые можно классифицировать по различным признакам, таким, как:

• -назначение кредитуемого объекта;
• -характер участия в инвестиционном процессе;
• -порядок погашения долга и уплаты процентов;
• -стабильность процентной ставки по кредиту;
• -стабильность величины взноса в погашение обязательств;
• -участие кредитора в текущих доходах и приросте;
• -стоимость капитала инвестора;
• -способ финансирования перепродажи.

Для целей оценки все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами, так как график погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода влияет на стабильность потока доходов и, следовательно, на выбор метода оценки.

К первой группе относят самоамортизирующиеся кредиты, предусматривающие погашение долга и процентов равновеликими суммами.

Во вторую группу включены ипотечные кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием самых разных факторов, таких, как периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора.

1. Кредит с «шаровым» платежом -- это кредит, предполагающий погашение всего (или большей части) долга в конце срока кредитования одним или серией платежей. К разновидностям данного кредита относят:

" кредиты, предусматривающие в период кредитования частичное погашение долга с уплатой процентов, а в конце срока - «шаровой» платеж; " кредиты с уплатой только начисленных процентов и в конце срока - «шаровой» платеж; " кредиты, по которым «шаровой» платеж включает основной долг и сумму накопленных за период кредитования процентов;

• 2. Кредиты с равномерным погашением полученного займа и уплатой процентов на остаток долга. К разновидностям кредита относят:
  • -кредит с постоянным пропорциональным погашением долга;
  • -кредит, по которому в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в оставшийся период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответствующих процентов.
• 3. Кредиты с участием предусматривают выплату кредитору части дохода инвестора, приобретающего приносящую доход недвижимость. При этом различают:
  • -кредит с участием кредитора в текущем доходе, который предполагает, что сверх погашаемой части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая «кикером». Эта сумма может быть либо фиксированной, либо определяться в процентах к чистому операционному доходу или денежным поступлениям;
  • -кредит с участием кредитора в выручке от продажи недвижимости, получаемой инвестором, или так называемом участии в приросте стоимости.
• 4. Кредиты с меняющейся процентной ставкой. Эта форма кредитования позволяет уменьшить банковский риск и адекватно реагировать на изменение рыночной доходности в течение все го длительного срока кредитования. Изменение ставки может осуществляться следующим образом:
  • -индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рынка, предусматривающее максимальную и минимальную границу новой ставки. В этом случае пересматривается либо срок кредитования, либо сумма разовых выплат;
  • -пересмотр процентной ставки через заранее установленные промежутки времени (канадский ролл -- овер, переговорная ставка).

Понятие первой, завершающей и принятой ипотеки возникает в зависимости от выбранного способа финансирования перепродажи недвижимости.

Первая ипотека -- это ипотечный кредит, предоставляемый для финансирования объекта недвижимости, не обремененного ипотечным долгом. Первая ипотека возникает как при покупке объекта, который раньше никогда не кредитовался, так и для недвижимости с имеющейся ипотечной задолженностью. Однако в этом случае продавец обязан погасить ранее полученный кредит из цены перепродажи. Покупатель оплачивает недвижимость за счет собственных средств и получаемого под эту недвижимость займа, приобретающего статус первой ипотеки.

Принятая ипотека возникает при покупке недвижимости, обремененной ипотечным кредитом, в том случае, если покупатель принимает обязательства по уже имеющемуся ипотечному кредиту, ранее полученному продавцом.

Завершающаяся, или младшая, ипотека -- это кредит, предоставляемый продавцом или третьей стороной при существующей первой закладной. Младшая, или завершающаяся, ипотека возникает в том случае, если продавец хочет сохранить уже существующий ипотечный кредит, полученный на выгодных условиях, либо покупатель не может получить кредит в банке на приемлемых условиях.

Преимущества и недостатки привлечения заемных средств для инвестора

Преимущества привлечения заемных средств для покупки недвижимости позволяет инвестору (заемщику):

• 1. Приобрести более дорогой объект по сравнению с собственным капиталом, которым он располагает на момент совершения сделки.
• 2. Диверсифицировать портфель недвижимости за счет вложения высвобождающихся собственных средств при кредитовании в другие объекты.
• 3. Покупка приносящей доход недвижимости в рассрочку дает возможность собственнику выплачивать кредитору долг с процентами из дохода, приносимого этим же объектом недвижимости.
• 4. Увеличивать ставку дохода на собственный капитал за счет выбора оптимальных условий финансирования.

Рассматривая положительные стороны использования инвестором заемных средств, необходимо отметить недостатки:

• 1. Возвращаемая кредитору сумма превышает полученный заем, так как инвестор должен уплатить проценты.
• 2. Ипотечный кредит - это заемный источник, требующий своевременного и полного возврата.
• 3. Изменение условий займа, заложенных в первоначальном кредитном договоре, падение в процессе эксплуатации недвижимости величины чистого операционного дохода недвижимости может привести к отрицательному финансовому левереджу.
• 4. Нарушение графика погашения кредита дает кредитору право обращения взыскания на заложенное имущество. В этом случае недвижимость продается, и из продажной цены погашается задолженность. Остаток вырученной от продажи недвижимости суммы, причитающийся собственнику, может быть меньше величины погашенного кредита.

Принятие решения о предоставлении заемных средств

Кредитор принимает решение о предоставлении заемных средств на долгосрочной основе под залог недвижимости на основе анализа следующих факторов:

• 1. Кредитуемый объект в силу физических, экономических и юридических особенностей в течение всего срока погашения задолженности может контролироваться кредитором.
• 2. Обязательная государственная регистрация прав на недвижимость, а также сделок с ней, включая ипотеку, служит юридической гарантией исполнения договорных обязательств заемщиком.
• 3. Длительная физическая и экономическая жизнь недвижимости является основой возврата не только суммы основного долга, но и причитающихся процентов.
• 4. Гибкая система составления кредитного договора, возможность включения в него особых условий дают возможность кредитору учитывать изменение рыночной доходности кредитных ресурсов, финансовой устойчивости заемщика, влиять на процесс перепродажи кредитуемой недвижимости в течение срока погашения долга.
• 5. Оформление «закладной» по предоставленным ипотечным кредитам позволяет ипотечному банку пускать закладные в обращение и пополнять свои кредитные ресурсы.

Рассмотренные особенности недвижимости привели к тому, что в странах с развитой рыночной экономикой объекты недвижимости приобретаются с участием ипотечного кредита.

Недвижимость как оптимальный объект для кредитования

Недвижимость является неотъемлемым элементом большинства экономических процессов. Однако в силу своих особенностей она относится к объектам, оптимальным для кредитования. К наиболее важным можно отнести следующие:

• 1. Стоимость недвижимости как единицы товара очень высокая и требует от инвестора значительного капитала.
• 2. Недвижимость, прежде всего, -- это земельный участок, на котором возводятся некоторые улучшения, обеспечивающие ее доходность; процесс использования приносящей доход недвижимости может осуществляться только на месте ее первоначального создания, так как она не подлежит транспортировке.
• 3. Право на недвижимость как товар подлежит обязательной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом.
• 4. Недвижимость имеет достаточно крупные физические размеры, физическое и экономическое старение недвижимости происходит в течение длительного времени.
• 5. В течение экономической жизни недвижимости возможно проведение мероприятий капитального характера, влияющих на величину дохода, и, следовательно, она может быть стабильной, уменьшаться и расти со временем.
• 6. Инвестиции в недвижимость в меньшей степени обесцениваются, так как изменение стоимости недвижимости обычно компенсирует инфляционные процессы.

Целесообразность использования заемных средств при совершении операций с недвижимостью существует как для заемщика, так и для кредитора.

Введение

Заключение

Введение

Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.

При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства потребность в жилье возрастает за счет притока в Россию беженцев из ближнего зарубежья и передислокации воинских частей. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

В условиях реформирования экономики России формирование жизнеспособной системы ипотечного жилищного кредитования является одной из актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях. Успешное решение этой задачи возможно только при системном согласовании экономической, правовой и организационной сторон внедрения жилищной ипотеки в российскую практику.

ипотечное кредитование ипотека жилье

1. Понятие и сущность ипотечного кредитования

Слово "ипотека" имеет греческое происхождение. Впервые этот термин появился в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).

Современная история ипотеки в России начинается с 1998 года. Существуют два понятия ипотеки. В узком смысле слова "ипотека" - это залог недвижимого имущества, а в широком - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности последнего, а кредитор в случае невыполнения должником своего обязательства приобретает право на получение удовлетворения за счет реализации собственного имущества. Соответственно этому ипотечный кредит - это кредит, обеспеченный залогом недвижимого имущества.

Отличительные особенности ипотеки заключаются в следующем.

Во-первых, ипотека, как и всякий залог, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т.д. Следовательно, ипотека зависит от этого основного обязательства, так как вне этой зависимости она теряет смысл.

Во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ним связано, - предприятия, жилые дома, другие здания и сооружения.

В-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества.

В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом - закладной, которая подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой. При определенных условиях закладная может приобретать свойства ценной бумаги, способной переходить от одного владельца к другому и быть в достаточной степени "оторванной" от первоначального требования.

Наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Согласно вышеизложенному, можно выделить следующие основные принципы ипотеки:

·гласность , или публичность, доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;

·специальность - возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

·достоверность - записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

·старшинство - преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;

·бесповоротность - ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;

·неприменимость погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Специфика ипотечных операций выдвигает определенные требования к механизму ипотечного кредитования, что служит основанием для выделения его в качестве самостоятельной формы кредита и позволяет говорить об особом сегменте финансового рынка - рынке ипотечного капитала.

Рынок ипотечного капитала - это часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости. Участниками процесса ипотечного кредитования являются ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. Инвесторами могут быть различные кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а так же население. Основными индикаторами, характеризующими конъюнктуру на ипотечном рынке, являются, с одной стороны, ставки процента по ипотечным облигациям, а с другой - ставки по ипотечным кредитам.

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием , можно сформулировать следующим образом:

функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

функция обеспечения возврата заемных средств;

функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

К основным требованиям можно отнести следующие:

сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:

увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

активизировать рынок жилья;

вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

обеспечить развитие строительного комплекса;

оживить экономику страны в целом.

2. Анализ системы ипотечного кредитования в РФ

Ипотечный рынок во всем мире работает по двум направлениям: выдача кредитов и их рефинансирование.

Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования.

Предоставление ипотечного кредита на покупку жилья. В настоящее время основной сферой использования ипотечных кредитов во всех странах является финансирование покупки жилья.

Независимо от модели предоставление ипотечного кредита состоит из шести основных этапов:

·этап 1 - предварительная квалификация клиентов и оформление заявления на кредит;

·этап 2 - сбор и подтверждение полученной информации;

·этап 3 - оценка погашения кредита потенциальным заемщиком;

·этап 4 - принятие решения кредитным комитетом о предоставлении кредита;

·этап 5 - заключение кредитной сделки;

·этап 6 - обслуживание ипотечного кредита.

При предоставлении ипотечного кредита на покупку жилья кредитор обращает внимание на следующие основные моменты.

Уровень платежеспособности заемщика, его способность своевременно погасить кредит на основе анализа его доходов и расходов. Для этой цели рассчитываются следующие квалификационные отношения:

а) ежемесячного платежа заемщика по жилищному ипотечному кредиту к совокупному доходу, оно не может превышать 40%;

б) ежемесячных долгосрочных обязательств заемщика, за вычетом страховых, налоговых и других платежей по приобретаемому имуществу, к совокупному доходу, оно не может превышать 60%.

Уровень кредитоспособности заемщика, его готовность выполнять принимаемые финансовые обязательства на основе анализа его кредитной истории. На основе изучения кредитной истории заемщика определяется, насколько клиент банка является ответственным при выполнении принятых обязательств, а также устанавливается сумма неуплаченного на данный момент остатка долга, срок и размер платежей в счет его погашения.

Минимальный допустимый размер первоначального взноса должен составлять 30 % стоимости приобретаемого недвижимого имущества (контрактной стоимости). Кроме того, заемщик должен обладать достаточной суммой собственных средств для покрытия расходов по кредитной сделке. Это комиссии банку, выплаты страховой компании, риэлтеру, оценщику; расходы, связанные с регистрацией и нотариальным удостоверением договора купли-продажи и ипотеки квартиры, а также получением других документов, необходимых для совершения сделки.

Отношение суммы предоставленного кредита к стоимости залогового имущества не должно превышать 70% оценочной стоимости или продажной цены приобретаемого имущества, в зависимости от того, какая величина меньше. Банк проверяет законность (юридическую чистоту) права собственности на предмет залога, его физическое состояние, его стоимость.

Только при соблюдении всех этих условий может быть принято решение о предоставлении ипотечного кредита. В течение кредитного периода кредитор следит за своевременностью выполнения заемщиком своих обязательств, а также имеет право контролировать состояние недвижимого имущества, служащего обеспечению по кредиту.

В РФ на законодательном уровне в качестве эталонной принята двухуровневая модель ипотечной компании. Для ее реализации создано Федеральное агентство по жилищному кредитованию, сформированы законодательные и нормативные основы выпуска и обращения закладных. Однако ипотечное жилищное кредитование в России до сих пор не получило массового развития, что обусловлено его высокими рисками и низкой платежеспособностью основных слоев населения. Тем не менее, в Стратегии развития банковского сектора на среднесрочную перспективу развитие ипотечного кредитования определено как одно из перспективных направлений развития банковского бизнеса.

Сейчас на рынке ипотечного кредитования в России наблюдается ряд негативных тенденций, которые препятствуют его развитию и делают ипотечные кредиты все менее доступными для населения. Основными из них, являются следующие:

.Высокие процентные ставки по ипотечным кредитам;

2.Ужесточение требований к заемщикам и отмена (или приостановление) некоторыми банками программ ипотечного кредитования;

.Небольшой размер государственного субсидирования для обеспечения доступности ипотечного кредита для населения. Из-за высоких цен на недвижимость большая часть населения не может воспользоваться ипотечными кредитами.

3. Проблемы российской ипотеки

Становлению и поступательному развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования мешает целый ряд проблем: несовершенство законодательства; неэффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции; недостаточное развитие оценочного и страхового дела; отсутствие специализированных ипотечных банков; высокая стоимость кредитных ресурсов коммерческих банков; отсутствие вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов); высокие ставки рефинансирования; отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков банков и покрытия со стороны государственных органов; высокая стоимость кредитов для заемщика; низкие доходы преобладающей части населения по сравнению со стоимостью жилья; недостаток бюджетных средств для предоставления жилищных субсидий социально незащищенным гражданам, которые позволили бы снизить кредитную нагрузку при приобретении жилья; несовершенство налогообложения, недостаточное количество стимулов для вложения гражданами средств в жилье.

Немалую трудность для банков представляет оценка платежеспособности заемщика в условиях отсутствия у значительного числа граждан "белых" доходов. Это проблема не только рынка ипотеки, но и кредитной розницы в целом, еще одно препятствие для снижения ставок. И даже если мы можем квалифицировать как подходящего заемщика по критериям банка, то мы сталкиваемся с тем, что трудно подыскать ему готовое жилье на готовом рынке, особенно новое. И это при условии, что рентабельность строительной сферы составляет где-то 80-100%, а это намного выше, чем рентабельность других отраслей. В любой нормальной экономике это бы означало прилив новых капиталов, новых ресурсов и выравнивание нормы рентабельности. Но у нас этого не происходит.

Следует признать, что для дальнейшего развития института ипотеки в РФ необходимо не просто избегать противоречивости, но и способствовать созданию системы законодательства, регулирующего залог недвижимости. Законодательные акты о недвижимости, страховании, жилье, земле, налогах, об ипотечных банках должны быть согласованы между собой. Система Российского законодательства идет таким образом, что нормативные акты, относящиеся к различным отраслям права, приводятся в соответствие друг с другом лишь формально, но не по содержанию. В результате законы могут прямо противоречить друг другу, выражать взаимоисключающие подходы к этой проблеме.

Поскольку выдача кредита на приобретение квартиры сопряжена с определенными технологиями, для успешной работы ипотечной модели необходимо несколько условий:

·должна хорошо работать регистрационная система;

·должна быть развита страховая система, которая страхует квартиру и жизнь заемщика;

·должна работать система оценки, то есть на рынке должны быть организации, которые могут объективно оценить рыночную стоимость жилья;

·необходим ряд сервисных вещей, например, нотариат. Естественно, большая роль принадлежала риэлтерам, которые должны стать основой рынка ипотеки. Клиент, обращаясь в агентство недвижимости, должен иметь возможность получить ипотечную услугу.

Несмотря на многочисленные препятствия, ипотека будет активно развиваться, так как спрос на нее велик.

Таким образом, государственная поддержка граждан должна носить адресный характер. В целях повышения доступности ипотечных кредитов для более широких категорий населения Госстрой России проводит целенаправленную работу по снижению стоимости жилья за счет проектных решений и внедрения современных материалов и технологических решений при строительстве, а также разработки инвестиционно-строительных проектов, направленных на решение этой задачи.

Для успешного функционирования системы необходимы создание новой рыночной среды, инфраструктуры, ее регламентирование, вовлечение множества участников, чьи экономические интересы должны быть сбалансированы и служить основой для эффективного взаимодействия субъектов внутри системы.

По мере укрепления финансовой системы, появления на отечественном рынке кредитных организаций с западным капиталом будет укрепляться и доверие к банковской системе, в том числе - со стороны участников рынка недвижимости. Скорее всего, ипотека начнет развиваться достаточно медленно, но неуклонно: участники сделки будут двигаться навстречу друг другу мелкими шагами.

Помимо всего сказанного необходимо предусмотреть ряд специальных жилищных льгот для банков, осуществляющих ипотечную деятельность. Достаточно действенной мерой может стать введение порядка, при котором банки, открывающие жилищные вклады и предоставляющие ипотечные кредиты, имеют возможность уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму выданных долгосрочных жилищных кредитов или для них применяется освобождение от налогов прибыли, полученной от ипотечных кредитов. Кроме того, по мнению экспертов, следует освободить от резервирования или снизить нормы обязательных резервов, депонируемых банком в ЦБ РФ, по средствам, поступающим на жилищные вклады.

Привлечение внешних ресурсов для ипотечного жилищного кредитования сдерживается высоким уровнем риска. В этих условиях государство должно всемерно способствовать привлечению средств в реновацию и создание основных фондов. На практике происходят обратные процессы. Рынок государственных ценных бумаг поглощает финансовые ресурсы и делает их непомерно дорогими, налоги неоправданно увеличивают инвестиционную стоимость. Необходимо найти такие решения, которые позволяют урегулировать интересы всех участников без ущемления.

Заключение

На современном рынке ипотечного кредитования в России немало проблем. Во-первых, неудовлетворенная потребность населения в жилье, осложненная недостаточным бюджетным финансированием и высокими ценами на недвижимость. Во-вторых, малые объемы строительства при растущем спросе и большая доля ветхого и аварийного жилья. В-третьих, недоступность ипотечного кредитования для большей части населения по причине высоких процентных ставок, существенного первоначального взноса, неэффективности государственной поддержки.

Из-за растущей стоимости недвижимость становится все менее доступной для населения. В этих условиях практически единственное решение жилищной проблемы - это ипотечный кредит. Но для дальнейшего развития отечественного рынка ипотечного кредитования необходимы механизмы, позволяющие привлекать дешевые денежные средства на долгий срок.

Чтобы ипотека могла осуществляться, необходимо соблюдение как минимум трех условий. Должны иметься, во-первых, долгосрочные финансовые ресурсы, которые можно предоставлять клиентам в виде кредитов; во-вторых, потенциальные клиенты, способные подтвердить, что их доходы достаточны для погашения кредита; и наконец, юридическая возможность использования жилья в качестве залога. Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, массовая ипотека невозможна. Сегодня в России в полной мере не выполняется ни одно из перечисленных условий.

Само по себе ипотечное кредитование неспособно решить проблему фундаментальной неразвитости рынков жилья. В частности, население должно быть готово инвестировать средства в техническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия должна быть в состоянии реагировать на спрос, вводя в строй новое жилье, а продажа квартир должна осуществляться без каких-либо проблем. Необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы для закрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должника. При отсутствии должным образом функционирующего рынка жилья быстрое развитие системы ипотечного кредитования, по всей вероятности, будет только способствовать повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищных условий для большей части населения.

С помощью дальнейших реформ в сфере права, стратегии, регулирования и институционального развития, ипотечное финансирование может внести значительный вклад в развитие экономики России и повышение уровня жизни российского населения.

Список использованной литературы

Репетиторство

Нужна помощь по изучению какой-либы темы?

Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.

Глава 5. Ипотечное кредитование

5.1 Сущность ипотечного кредитования

Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя .

Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

Предметом ипотеки может быть следующее имущество:

• земельные участки, находящиеся в частной собственности;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания

• одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);
• двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис.5):

• между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;
• между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;
• между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья.

Условные обозначения: 1 – договор о накопительном жилищном вкладе, 2 – кредитный договор, 3 – договор об ипотеке, 4 – договор страхования заложенного жилья, 5 – договор купли-продажи жилья, 6 – договор займа, договор купли-продажи закладных листов.

Рис. 5. Договорные отношения при одноуровневой схеме ипотечного кредитования

В качестве кредитора может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг – закладных листов и, тем самым, – минимизирование возможных рисков.

При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком.

При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

Количество обслуживающих организаций – минимально (как правило, это только страховая организация).

В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис.6).

Рис. 6. Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования

После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.

Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

Воспользуйтесь формой поиска по сайту, чтобы найти реферат, курсовую или дипломную работу по вашей теме.

Поиск материалов

Сущность ипотечного кредитования

Финансы и кредит

ВВЕДЕНИЕ

В мировой финансовой практике ипотечное кредитование получило широкое распространение. В странах с развитой рыночной экономикой и высоким уровнем организации банковской системы сложились целые системы ипотечного кредитования, которые представлены различными экономическими субъектами - банками, агенствами по торговле недвижимостью, кредитными институтами, осуществляющими кредитование под залог недвижимости, страховыми компаниями, кредитными агенствами, предоставляющими информацию о кредитоспособности клиентов, компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде.

Переход российской экономики на рыночный путь развития предполагает совершенствование банковской системы, которая должна быть адекватна потребностям рыночного хозяйства. Ипотечное кредитование является одним из перспективных направлений развития банковского кредитования,. поскольку ипотека представляет собой важнейший инструмент, усиливающий обеспечение кредита. Особое значение этот момент имеет для нашей страны, экономика которой, как известно, отличается высокой степенью риска и неопределенности. Обеспеченные же кредиты, по сравнению с бланковыми, являются более безопасными для банков, так как при их невозврате банк реализует залог и возвращает свои средства. Таким образом, ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для функционирования, повышения стабильности и эффективности банковской системы страны.

Создание и развитие ипотечного кредитования будет способствовать формированию более цивилизованной, устойчивой банковской системы, которая бы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте банков в экономической жизни страны.

Вследствие вышеизложенного, исследование механизма ипотечного кредитования, мер по стимулированию развития данного вида кредитования в России, на наш взгляд, достаточно актуально. Ведь помимо экономической роли, ипотечное кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции.

Следует подчеркнуть, что для этой цели необходимо изучать зарубежный опыт формирования системы ипотечного кредитования - опыт как развитых экономических стран, так и стран, в которых экономические процессы сходны с современным экономическим положением отечественной экономики - прежде всего это страны бывшего социалистического лагеря, а также ряд развивающихся национальных экономик.

Методологической базой для написания настоящей дипломной работы послужили труды современных отечественных и зарубежных экономистов, занимающихся проблемами совершенствования банковской системы в целом и проблемами развития ипотечного кредитования в частности. Проблемами подобного рода занимались Ю.Агаев, В.Бусов, О.Заднепровская, Л.Макаревич, Л.Рябченко и др. Их исследования нашли отражение в монографиях и статьях, опубликованных в периодической печати. Эмпирическую базу составили данные статистики, опубликованные в периодической печати, данные Госкомстата РФ.

Целью данного дипломного исследования является изучение состояния ипотечного рынка в условиях переходной экономики России и обоснование путей его дальнейшего развития и совершенствования. В соответствии с поставленной целью были выдвинуты следующие задачи:

Определить понятие ипотеки и субъектно-объектную структуру отношений ипотечного кредитования.

Выявить основные формы и виды ипотеки.

Охарактеризовать механизм ипотечного кредитования, выявив основные особенности ипотечного кредитования.

Исследовать первичный и вторичный ипотечный рынки, основные инструменты их функционирования.

Охарактеризовать специфику операций ипотечных банков.

Осветить процесс генезиса банковского ипотечного кредитования в России.

Выявить проблемы развития ипотечного кредитования в отечественной экономике и на этой основе обосновать основные направления его развития и совершенствования.

1. СУЩНОСТЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.

1.1. ПОНЯТИЕ ИПОТЕКИ. СУБЪЕКТНО-ОБЪЕКТНАЯ СТРУКТУРА ОТНОШЕНИЙ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.

Прежде всего необходимо обратить внимание на сущность ипотеки, ее отличительные черты, а значит, рассмотреть определения этого понятия. Согласно определению, которое дает И.Т.Балабанов, ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости. В классическом понимании ипотека - это не только выдача кредита, но и способ привлечения ресурсов, связанных с эмиссией ценных бумаг - закладных и облигаций. Таким образом, нам представляется очень удачным следующее определение: Ипотека представляет собой разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которого является залогодатель. На наш взгляд, оно более точно и полно отражает сущность ипотеки как особых экономических отношений между кредитором и заемщиком.

В рыночной экономике использование ипотечного кредита широко распространено. Ипотечный кредит представляет собой долгосрочную ссуду, предоставленную банками под залог недвижимости.

Правовой смысл понятия ипотеки заключается в обременении имущественных прав собственности на объект недвижимости. Недвижимость - это земельный участок, строения или сооружения, которые настолько прочно связаны с землей, что не могут быть отделены от нее без существенного ущерба.

Это обременение происходит двумя путями: либо кредитор получает права залогодателя на объект залога с его последующей передачей заемщику с возможностью выкупа, либо используется собственно ипотека - залогодатель остается собственником объекта, а кредитору переходит только право востребовать залог.

Поскольку, как мы уже подчеркивали выше, ипотечное кредитование - это особый род взаимоотношений между получателем кредита и лицом, предоставляющим кредит, целесообразно было бы рассмотреть субъектно-объектную структуру этих отношений. Характеристика предметов ипотеки представлена в приложении 1.

Объектами ипотечного кредитования являются:

* Земельные участки;

* Жилые помещения, то есть квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения предприятий, занятых в социальной сфере;

* Офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины, рестораны и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;

* Производственные помещения - склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи и другие помещения производственного назначения.

Субъектами ипотечного кредитования являются:

* Заемщик;

* Кредитор;

* Инвестор, который вкладывает средства в ипотечные кредиты (не обязательно банк, выдавший ссуды);

* Правительство.

Нужно отметить, что перечисленные выше субъекты ипотечного кредитования преследуют различные цели. Рассмотрим цели субъектов ипотечного кредитования. Основной целью заемщика является максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров. Если осуществляется кредитование покупки жилья для физических лиц, то основная цель заемщика заключается в приобретении по возможности лучшего и более дешевого жилья, при этом заемщик должен производить ежемесячные выплаты по кредиту.

Задача банка, то есть кредитора, заключается в максимизации прибыли и дивидендов своих акционеров. Таким образом, целями банка при ипотечном кредитовании являются максимизация доходности активных операций и ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала.

Инвестор также стремится получить наибольшую прибыль, вкладывая свои средства в закладные или ценные бумаги, обеспеченные закладными. Таким образом, целью инвестора при использовании механизма залогового кредитования, является максимизация прибыли каптала, вкладываемого в закладные или ценные бумаги.

Одним из субъектов кредитования является правительство. В организации и развитии ипотечного кредита роль правительства заключается в создании условий, позволяющих банкам эффективно заниматься ипотечным кредитованием без неоправданных рисков. Собственными же целями правительства на рынке ипотечных кредитов являются:

* Капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности;

* Неинфляционная поддержка сферы материального производства;

* Уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом;

* Пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга;

* Создание условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования.

Сравнение целей основных субъектов рынка ипотечного кредита позволяет сделать вывод об их разнонаправленности.

По своему экономическому содержанию ипотека выполняет следующие функции:

1. механизма создания и привлечения дополнительных средств для поддержания и развития материального производства;

2. дополнительного инструмента обеспечения оборота и перераспределения имущества в случае, когда применение других механизмов оборота (например, купли-продажи и приватизации) юридически невозможно или экономически нецелесообразно;

3. создания многопорядкового мультиплицируемого фиктивного капитала на основе закладной и производственных и ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов.

Рассматривая ипотеку как элемент экономики, следует выделить три наиболее характерные ее черты.

Первая - залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства. Вторая - ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) этого не осуществляют. И третья - создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

С позиций закономерностей развития мирового банковского хозяйства ипотечное кредитование является неотъемлемым элементом рыночной экономики. Поэтому, на наш взгляд, целесообразно здесь рассмотреть сущность и общие принципы кредита.

Кредит - это система экономических отношений, в процессе которых происходит движение ссудного капитала. Данное определение основывается на специфическом характере ссудного капитала, состоящем в том, что последний, по словам К.Маркса, "отчуждается под условием", "не продается, а лишь отдается в ссуду".Ссудный капитал - это совокупность денежных средств, предоставляемых во временное пользование за плату.

Поскольку кредит, как мы подчеркивали выше, представляет собой экономические отношения, то можно выделить субъектно-объектную структуру этого отношения. В кредитной сделке субъектами отношений выступают кредитор и заемщик. Кредитор - сторона кредитных отношений, предоставляющая ссуду. Кредиторами выступают лица, предоставившие ресурсы в хозяйство заемщика на определенный срок. Заемщик - сторона кредитных отношений, получающая кредит и обязанная возвратить полученную ссуду. Исторически заемщиками были отдельные лица, испытывающие потребность в дополнительных ресурсах. Заемщиками выступают предприятия, банки, население и государство. Объектом кредита является ссуженная стоимость, как особая часть стоимости и представляющая собой своеобразную нереализованную стоимость.

Фундаментальным качеством кредита является сохранение стоимости. Стоимость, переходящая от кредитора к заемщику, сохраняется в своем движении. Сохранение стоимости достигается в процессе ее использования в хозяйстве заемщика. Последний должен передать кредитору равноценную стоимость (эквивалент, обладающий той же стоимостью и потребительной стоимостью).

Движение ссуженной стоимости можно представить следующим образом:

Рк - Пкз - Ик - Вр - Пкс,

где Рк - размещение кредита, Пкз - получение кредита заемщиками, Ик - использование кредита, Вр - высвобождение ресурсов, Вк - возврат временно заимствованной стоимости, Пкс- получение кредитором средств, размещенных в форме кредита.

Первая стадия движения ссуды - размещение кредита - представляет важный момент для экономической практики, поскольку кредитор должен быть уверен, что выдача ссуды именно данному заемщику представляет собой наиболее рациональное вложение ресурсов. Получение кредита заемщиком может использоваться для достижения разнообразных целей, в том числе погашения ранее образовавшихся долгов. Фундаментальное свойство данной стадии - получение кредита заемщиком удовлетворяет его временные потребности в денежных средствах, в то время как другая сторона кредитных отношений отчуждает, ссужает стоимость на определенное время. Переход стоимости во владение заемщика позволяет ему реализовать потребительную стоимость объекта передачи в процессе использования кредита. Высвобождение ресурсов характеризует завершение кругооборота стоимости в хозяйстве заемщика. Подобно тому, как аккумуляция временно свободных денежных средств предшествовала размещению кредита кредитором, так и высвобождение стоимости в хозяйстве заемщика, ее концентрация позволяют ему вернуть временно заимствованную стоимость. Данная стадия является материальной базой вступления кредита в следующую фазу. Возврат кредита выражает переход временно заимствованной стоимости от заемщика к кредитору. Получение кредитором стоимости, предоставленной во временное пользование - завершающая стадия движения кредита. Для кредитора важна не только полнота возврата ранее ссуженной стоимости (в товарной форме), но и сохранение ее потребительских качеств.

Совокупность рассмотренных стадий позволяет увидеть движение кредита как частей полного кругооборота ссуженной стоимости, включающего стадии, относящиеся не только к кредиту. Собственно кредитные отношения возникают в сфере обращения, поэтому к кредиту можно отнести только акты перехода стоимости от кредитора к заемщику и обратно.

Кредитные отношения в экономике базируются на определенной методологической основе, одним из элементов которой выступают принципы. Принципы кредитования должны строго соблюдаться при организации любой операции на рынке ссудных капиталов. Рассмотрим их.

1) Возвратность кредита. Этот принцип выражает необходимость возврата полученных от кредитора финансовых ресурсов после завершения их использования заемщиком. Он находит свое практическое выражение в погашении кредитной ссуды путем перечисления соответствующей суммы денежных средств на счет предоставившей ее кредитной организации, что обеспечивает возобновляемость кредитных ресурсов банка как необходимого условия продолжения его уставной деятельности.

2) Принцип срочности кредита отражает необходимость возврата кредита не в любое приемлемое для заемщика время, а в точно указанный срок, зафиксированный в кредитном договоре или заменяющем его документе. Нарушение указанного условия является для кредитора достаточным основанием для применения к заемщику экономических санкций в форме увеличения взимаемого процента, а при дальнейшей отсрочке (в нашей стране - свыше трех месяцев) - предъявления финансовых требований в судебном порядке. Частичным исключением из этого правила являются онкольные ссуды. В кредитном договоре в этом случае срок погашения не указывается. По онкольным ссудам устанавливается время, которое имеет в распоряжении заемщик с момента получения уведомления банка о необходимости возврата кредита, а это в какой-то степени обеспечивает соблюдение рассматриваемого принципа.

3) Платность кредита, которая выражается в виде ссудного процента. Этот принцип выражает необходимость не только прямого возврата заемщиком полученных от банка кредитных ресурсов, но и оплаты права за их использование. Экономическая сущность ссудного процента состоит в том, что заемщик, пользуясь дополнительными сроками, получает дополнительную прибыль, и она должна быть распределена между заемщиком и кредитором. Практическое выражение рассматриваемый принцип находит в процессе установления величины банковского процента.

4) Обеспеченность кредита. Этот принцип отражает необходимость обеспечения защиты имущественных интересов кредитора, т.к. заемщик может нарушить принятые на себя обязательства. В качестве такой защиты выступает залог, а также финансовые гарантии и поручительства со стороны третьих лиц.

5) Целевой характер кредита. Распространяется на большинство видов кредитных операций, выражая необходимость целевого использования средств, полученных от кредитора. В определенном разделе кредитного договора указывается целевое назначение кредита. Кредитное учреждение или банк контролирует целевое расходование средств. При нарушении применяются экономические штрафные санкции к заемщику в виде, например, увеличения ссудного процента или досрочного отзыва кредита или его части.

6) Дифференцированный характер кредита. Этот принцип означает дифференцированный подход со стороны кредитной организации к различным категориям заемщиков. Практическая реализация его может зависеть от индивидуальных интересов конкретного банка и от проводимой государством централизованной политики поддержки отдельных отраслей и сфер деятельности (например, малого бизнеса и пр.).

Однако, будучи частью целого, ипотечное кредитование имеет и свои особенности, которые вытекают из того, что ипотечное кредитование является специфической формой кредита. Рассмотрим основные особенности ипотеки.

Во-первых, ипотечный кредит представляет собой ссуду под строго определенный залог. В отличие от него, банковская ссуда может и не обеспечиваться залогом. В случае неуплаты займа заложенная недвижимость продается, и из вырученной суммы погашается задолженность кредитору. Тот факт, что залогом выступает недвижимость, существенно облегчает залогодержателю контроль за сохранностью предмета залога, однако усложняет реализацию залога в случае непогашения кредита, так как недвижимость не относится к высоколиквидным активам.

Во-вторых, большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение. Они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков. В странах с развитой рыночной экономикой наибольшее распространение получили жилищные ипотечные кредиты. Например, в США они составляют более 60 % всего объема ссуд под залог недвижимости..

По мнению современных российских экономистов, в нашей стране приоритетной отраслью по размещению ипотечных ресурсов должно и может стать сельское хозяйство. Россия располагает для этого всеми необходимыми ресурсами: наличием обширных плодородных земель, мощным трудовым потенциалом. Особое значение здесь имеет принятие нового усовершенствованного земельного кодекса, легализация рынка земли. Это даст мощный импульс кредитованию сельского хозяйства под залог его главного имущества - земли. Главным достоинством ипотечного кредитования, на наш взгляд, является то, что залогом для его предоставления может служить та недвижимость, на покупку которой он берется.

В-третьих, ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10-30 лет, что позволяет уменьшить размер ежемесячных выплат, так как погашение кредита растягивается по времени.

Сроки погашения, величина кредита, средства его обеспечения предполагают значительный объем аналитической работы.

Таким образом, ипотечное кредитование представляет собой особую форму кредита. В ней сочетаются как общие основы кредитных отношений, так и специфические черты, свойственные только данной форме кредита.

1.2. ВИДЫ И ФОРМЫ ИПОТЕКИ

В мировой экономической практике ипотеку можно классифицировать по нескольким критериям. Наиболее часто встречающимися видами ипотеки являются следующие:

1. Оборотная ипотека - это ипотека с выдачей залогового свидетельства, что облегчает обращение такой ипотеки в коммерческом обороте.

2. Обеспечительная (книжная) ипотека не сопровождается выдачей свидетельства, а записывается в земельную книгу.

3. Ипотека вторая - это кредит под уже заложенную недвижимость.

4. Ипотека выплачиваемая - проценты и основная сумма которой выплачивается постепенно в течение определенного количества лет.

5. Ипотека закрытая - ипотечный займ, при котором запрещено досрочное погашение облигаций, вторичное использование того же обеспечения.

6. Ипотека "младшая" - это ипотека, которая по правам уступает первой и поэтому имеет более высокую процентную ставку.

7. Ипотека "нулевая" - это досрочная коммерческая ипотека с нулевым купоном, то есть с выплатой процентов и с основной суммы при погашении.

8. Ипотека обратная - ипотечный кредит, по которому заемщик периодически получает от кредитора оговоренные суммы в зависимости от стоимости недвижимости, являющейся обеспечением кредита; также схемы позволяют пополнить доходы пенсионерам, которые владеют собственностью. Существуют несколько видов таких ипотек: пожизненная рента, единовременная продажа дома за наличные, при которой продавец получает только право пожизненного проживания в нем, продажа дома с одновременной его арендой.

9. Ипотека обратная рентная - это ипотечный инструмент, позволяющий человеку (пожилому) получать пожизненную ренту в обмен на постепенную утрату прав на собственный дом.

10. Ипотека открытая - ипотека со следующей особенностью: залог, под который может быть получен дополнительный заем при условии сохранения на допустимом уровне соотношения между стоимостью заложенных активов и объемом привлеченных средств.

11. Ипотека первичная - ипотека в форме долгосрочной ценной бумаги (первичная ипотечная облигация, дающее приоритетное право на активы, представленные в качестве обеспечения)

12. Ипотека последующая - залог объекта недвижимости или земельный участок, относительно которого уже существовала ипотека. Общая сумма (по заложенному или перезаложенному объекту) двух кредитов, как правило, не превышает 80% продажной стоимости.

13. Ипотека постоянная - ипотечный кредит, по которому в течение всего срока платятся только проценты, а основная сумма выплачивается единовременно по истечению срока кредита.

14. Ипотека Ролл-оверная - периодический кредит с плавающей ставкой или периодическим рефинансированием.

15. Ипотека с дифференцированными платежами - ипотечный кредит с фиксированной ставкой, платежи в погашение которого ежегодно увеличиваются; график погашения в целом не изменяется, но платежи постепенно возрастают.

Еще одной классификацией ипотеки является классификация по предмету залога (она приведена на рис. 1)

Рис. Виды ипотеки по предмету залога.

По предмету залога выделяют ипотеку земельных участков, ипотеку предприятий и ипотеку жилых домов и квартир.

Ипотека земельных участков из состава сельскохозяйственного назначения допускается лишь для обеспечения исполнения кредитных договоров, связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства, городские земли, на которых в соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка. Здания, сооружения, которые находятся или будут возведены на закладываемом участке и принадлежат залогодателю, могут быть заложены одновременно с участком по той же закладной. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к покупателю участка переходят все права и обязанности. которые в отношении этого лица имел залогодатель.

В случае несвоевременного погашения ипотечного кредита земельный участок собственника может быть отчужден. Эта процедура называется "обращение взыскания". Следует отменить, что в законодательстве многих стран Европы установлена довольно сильная защита прав собственника.

Важную роль в ипотеке играет договорная документация по земельным участкам. Развитие ипотеки невозможно без точного обмера земельных участков и создания кадастровых и поземельных книг. При создании поземельных книг необходимо исходить из главного принципа: полноты регистрационных записей. Покупатель земельного участка и недвижимости на ней должен полностью доверять правильности записей и быть уверен в их полноте. Каждое из заинтересованных лиц должно иметь возможность быстро получить достоверную информацию о правовой ситуации по земельному участку. Информация кадастра должна точно соответствовать записям о правах собственника в поземельной книге для возможности в любое время провести идентификацию земельных участков и установить их правовой статус.

Предметом ипотеки предприятия является предприятие в целом как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имущества предприятия входят все принадлежащие ему как юридическому лицу на праве собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а также долги предприятия. Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, предприятия или уполномоченного им органа либо на основании решения органа, уполномоченного учредительными документами предприятия. Ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия. Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации, Залогодатель в праве продавать, обменивать сдавать в аренду, предоставлять взаймы и иным образом распоряжаться имуществом, вносить изменения в состав имущества предприятия, переданного в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей стоимости его активов, указанной в закладной, и не нарушает других условий договора ипотеки.

Ипотека жилого дома или квартиры допускается для погашения обеспечения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин - его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме. Дача, садовый домик и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры) - не могут быть предметом ипотеки. В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий залогодателю на праве собственности.

Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию.

Продажа заложенного жилого дома на публичных торгах обычно не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме залогодателя и его членов семьи. Между собственником, приобретающим жилой дом, и проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.

Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, залогодатель вправе сдать нанимателю находящуюся в жилом доме свободную квартиру лишь с согласия залогодержателя. Лица, проживающие в жилых домах на условиях договора найма жилого помещения, договора аренды или иных основаниях, предусмотренных законом, не подлежат выселению при продаже заложенного дома с публичных торгов. Ранее заключенный с ними договор на проживание сохраняет силу, и такие лица имеют право на преимущественную покупку занимаемого ими дома.

Важно отметить, что в мировой практике распространено ипотечное кредитование под залог ценных бумаг (аннуитетный кредит) с фиксированной процентной ставкой, выплачиваемой равномерно по сумме ежемесячных платежей на протяжении всего срока кредитования. Каждые месячные (годовые) платежи но аннуитетному кредиту распадаются на 2 компоненты - выплачивается процент и часть основного долга. Это так называемая американская модель ипотеки. Например, выдача ссуды в размере 1000 долларов под 12% годовых в течение 12 лет. Это кредит со встроенным опционом, он имеет долгосрочное погашение. На графике приведена схема платежей по такому аннуитетному кредиту. Преимуществом такого кредитования является то, что этот кредит регулирует объем долговых обязательств.

Сумма, долл.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Номер периода

В счет основного долга в счет процентов

Рис. Объем платежей по аннуитетному кредиту.

В странах мирового рыночного хозяйства, где механизм ипотеки получил достаточно высокий уровень развития, существуют различные формы ипотеки. Основными из них являются следующие:

* "пружинная" ипотека - это кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается. "Пружинная" ипотека таким образом представляет собой самоамортизирующийся ипотечный кредит. Применение данного термина - "пружинный" - означает аналогию с действием пружины - чем сильнее ее растягиваешь, тем меньше ее можно растянуть.

* Ролл-оверная ипотека - при использовании данной формы ипотечного кредитования срок ипотечного кредита делится на временные отрезки (как правило, они составляют 3 или 6 месяцев), и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким образом, ролл-оверный кредит - это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой. Одной из форм ролл-оверной ипотеки является ипотека с накапливаемой ставкой. В данном случае ставка процента корректируется с учетом преобладающих рыночных ставок через фиксированные интервалы времени.

* "Шаровая" ипотека - это ипотека с периодической выплатой только одних процентов. "Шаровой" платеж означает крупный итоговый платеж по кредитному долгу. В течение первых нескольких месяцев или лет основная сумма долга или не погашается, или погашается только малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стараются заранее договориться о новом кредите с тем, чтобы при наступлении срока самого крупного платежа не лишиться своей недвижимости из-за несоблюдения своих обязательств.

* Ипотека с обратным аннуитетом - в данном случае составляется финансовое соглашение, согласно которому кредитор производит периодические выплаты заемщику, остаток основной суммы кредита увеличивается на величину периодических выплат и всю сумму накапливаемых процентов.

Кроме того, существует такая форма ипотеки, как ипотека с участием в приросте стоимости - это ипотечный кредит, по которому кредитор участвует в приросте стоимости недвижимости.

Как видим, в странах с развитыми рыночными отношениями широко используются различные виды ипотечных кредитов. В условиях нашей страны, на наш взгляд, целесообразно использовать положительный опыт других стран. Особенно это относится с развитию различных видов и форм ипотечного кредитования в условиях трансформирующейся отечественной экономики, поскольку формирование развитого ипотечного рынка является неотъемлемым институтом рыночного хозяйства.

Таким образом, ипотечное кредитование является особой разновидностью выдачи ссуд. Вследствие этого для него характерны некоторые отличительные черты - долгосрочный характер, выдача под залог недвижимого имущества. Вместе с тем ипотечному кредитованию присущи и общие характеристики кредита, применимы его фундаментальные принципы.

В странах с развитой рыночной экономикой накоплен большой опыт функционирования ипотеки, существует многообразие ее форм и видов. В целом же нужно отметить, что операции ипотечного кредитования менее рисковые для коммерческих банков.

Все вышеперечисленное делает актуальным и необходимым развитие системы ипотечного кредитования в Российской Федерации в целях совершенствования структуры и механизма банковского кредитования в отечественной экономике, развития рыночной инфраструктуры.

2. МЕХАНИЗМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.

2.1. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ. ДОГОВОР ИПОТЕКИ.

Как мы уже подчеркивали, ипотечное кредитование является разновидностью выдачи долгосрочных ссуд под залог недвижимости. Система ипотечного кредитования предусматривает кредитование под невысоким процентом с рассрочкой выплаты в длительный период. Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество (отдельные предприятия, здания, земельные участки, дачи, квартиры). Предмет залога (см. приложение 1) может передаваться другому лицу только с согласия залогодержателя. В этом случае ипотека сохраняет силу, но все обязательства по договору ипотеки переходят к лицу, приобретающего право на предмет ипотеки.

Исполнению обязательств способствуют специальные меры, именуемые способами обеспечения исполнения обязательств. Данные способы устанавливаются в интересах кредитора. Хотя и не все способы обеспечения относятся к санкциям, но все они прямо или косвенно создают дополнительные обременения для должника. По действующему законодательству РФ исполнение обязательств может обеспечиваться залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Один из важнейших способов обеспечения исполнения обязательств представляет собой залог.

Сущность залога состоит в том, что кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями. В ст.334 ПС и Законе РФ "О залоге" приведены аналогичные определения понятия залога. Залогодержатель имеет право на преимущественное удовлетворение своих требований "из стоимости заложенного имущества лица, которому принадлежит это имущество (залогодержателя)". Существуют два основных вида залога:

1) залог с передачей имущества залогодержателю (заклад);

2) залог с оставлением имущества у залогодержателя.

Ко второму виду залога относится ипотека - залог недвижимости. Под ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Заложить недвижимое имущество вправе только собственник, за которым сохраняется право пользования земельным участком, непосредственно связанным с находящейся на нем недвижимостью.

Так как ипотека является разновидностью залога, то на нее распространяются основные положения, относящиеся к залогу в целом. Залогом может быть обеспечено действительное требование, в частности вытекающее из договора займа, в т.ч. банковской ссуды, договоров купли-продажи, имущественного найма, перевозки грузов и иных договоров. Залог произведен от обеспечиваемого им обязательства. Существование прав залогодержателя находится в зависимости от судьбы обеспечиваемого залогом обязательства. В случае частичного исполнения должником обеспеченного залогом обязательства залог сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения обеспеченного им обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором (ст.25 Закона РФ "О залоге"). Залогодержатель вправе в любое время до момента реализации предмета залога прекратить обращение взыскания на заложенное имущество посредством исполнения обеспеченного залогом обязательства. Вообще право залога, в т.ч. залога недвижимости, прекращается в следующих случаях:

1) при исполнении обеспеченного залогом обязательства;

2) при гибели заложенного имущества:

3) при истечении срока действия права, составляющего предмет залога;

4) при переходе прав на предмет залога и залогодержателю;

5) в иных случаях, предусмотренных законом.

При обеспечении исполнения обязательства залогом недвижимости необходимо заключение договора ипотеки, именующего определенное содержание и форму. В договоре должны быть указаны следующие существенные условия:

Предмет залога, его характеристика (наименование, качественные и количественные признаки);

Стоимость или оценка залога, определяемые соглашением сторон. Оценка заложенного имущества может быть пересмотрена, что оформляется составление дополнительного соглашения к договору;

Существо обеспеченного залогом обязательства. Если залогом недвижимости обеспечивается обязательство, возникшее из договора банковской ссуды; то в договоре yкaзывается, кто является заимодателем; кто заемщиком;

Размер обеспеченного залогом требования (например, размер ссуды, проценты за пользование кредитом);

Сроки исполнения обязательства (например, срок погашения кредита и уплаты процентов по договору банковской ссуды).

Существенными условиями договора ипотеки являются также те условия, относительно которых, по заявлению одной из сторон достигнуто согласие. Договор должен быть заключен в письменной форме в любом случае- Наиболее распространенный случай письменной формы - составление одного документа, скрепленного печатями. Договор ипотеки подлежит нотариальному удостоверению по закону. Так как залог недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, то договор о платеже считается заключенным с момента его регистрации.

Несоблюдение формы договора о платеже или обязанности регистрации договора влечет его недействительность. Права и обязанности у сторон по недействительному договору не возникают. Если по недействительному договору имущество передано в «залог» , то держатель вещи считается незаконным владельцем. Недействительность договора ипотеки не влияет на судьбу основного обязательства, которое предполагалось обеспечить залог.

Заключение договора ведет к установлению правовых связей между его участниками, то есть к установлению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей. Права и обязанности залогодателя и залогодержателя определены Законом РФ "О залоге» (ст. 36-38). Залогодатель вправе самостоятельно распоряжаться полученными от использования предмета ипотеки плодами, продукцией, доходами, если закладной не предусмотрен иной порядок. С согласия залогодержателя залогодатель вправе распоряжаться предметом ипотеки: передавать имущество в хозяйственное ведение, сдавать в аренду, если это не ограничено законом. Для перехода предмета ипотеки по завещанию с согласия залогодержателя не требуется, в случае гибели, повреждения предмета ипотеки или прекращения права собственности на него на основании закона, изъятия по решению суда. залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его с согласия залогодержателя другим недвижимым имуществом.

Залогодержатель обязан, если иное не предусмотрено договором:

страховать за свои счет от рисков утраты к повреждения предмет ипотеки в полной его стоимости:

Принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности предмета ипотеки, в т.ч. для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц;

Немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения предмета ипотеки;

Истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения. Залогодержатель имеет право:

Проверять по документам и фактически наличие, размер, состояние, условия хранения предмета ипотеки;

Требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет ипотеки, угрожающего ему утратой, повреждением, иным ухудшением его состояния;

Преимущественно удовлетворять свои требования по основному обязательству из страхового возмещения за утрату или повреждение предмета ипотеки.

Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество для удовлетворения требований кредитора является: неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства. Если в установленный договором срок обязательство не исполняется должником по обстоятельствам, за которые он отвечает, то кредитор-залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество. Требования кредитора удовлетворяются из стоимости недвижимости по решению суда. Для обращения взыскания на заложенное имущество залогодержатель подает исковое заявление в суд, в арбитражный суд, третейский суд- Рассмотрение искового заявления осуществляется по общим правилам искового производства, установленным гражданско-процессуальным и арбитражно-процессуальным кодексами РФ. Удовлетворения требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается в случае, когда между залогодержателем и залогодателем заключено нотариально удостоверенное соглашение уже после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Однако, если при этом будут нарушены права какого-то лица. то суд, по иску этого лица, может признать такое соглашение недействительным

После обращения взыскания наступает реализация заложенного имущества. Реализация производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством. По просьбе залогодателя суд вправе принять решение об отсрочке продажи заложенного имущества на срок до одного года. Отсрочка не освобождает должника от исполнения своих обязанностей и возмещения, возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки. В случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда. Имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену.

Обычно стоимость заложенной недвижимости превышает размер основного обязательства. Размер основного обязательства составляет, как правило, 70-80% от стоимости предмета залога, что должно обеспечить удовлетворение требований кредитора в полном объеме, вымогая проценты, убытки, расходы. Если после удовлетворения всех требований кредитора в полном объеме за счет суммы, вырученной от реализации заложенного имущества, еще остаются средства, то они передаются залогодателю. Если сумма, вырученная при реализации предмета залога, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он вправе, при отсутствии иною указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из другого имущества, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге. Как правило, залогодателю выгоднее исполнить основное обязательство, или допустить обращение взыскания на предмет залога.

Одним из элементов механизма ипотечного кредитования является ипотечно-инвестиционный анализ. Традиционной техникой которого является метод оценки в рамках доходного подхода. В соответствии с этой техникой стоимость собственности определяется как сумма ипотечного долга и стоимости собственного капитала. Стоимость собственного капитала равна сумме текущей стоимости ежегодных денежных поступлений за выбранный прогнозный период и текущей стоимости выручки от перепродажи в конце прогнозного периода. Сложение суммы ипотечного долга и стоимости собственного капитала дает оценку цены, которая, как ожидается, позволит инвестору и ипотечному кредитору получить определенные выгоды.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа является гибким методом, способным учесть любые ситуации, но помимо традиционной, существует также и техника Эллвуда.

Техника Эллвуда - это подход к ипотечно-инвестиционному анализу, который позволяет получить тот же самый результат, что и традиционная техника, при тех же допущениях. Техника Эллвуда дает краткую формулу расчета при заданном коэффициенте ипотечной задолженности и процентном изменении стоимости объекта, однако она может быть также применена, если известна основная сумма ипотеки и оценочная цена перепродажи. Техника может быть использована как в случае получения нового финансирования, так и при принятии покупателем уже существующей задолженности.

Техника Эллвуда дает мощный быстро реализуемый инструмент ипотечно-инвестиционного анализа. Ее основным преимуществом по сравнению с традиционной техникой является более высокая скорость и простота производимых расчетов при тех же допущениях.

В ипотечно-инвестиционном анализе ведущую роль играют коэффициент ипотечной задолженности и ипотечная постоянная.

Коэффициент ипотечной задолженности КЗ показывает долю ипотечного долга (то есть заемных средств) в общей стоимости недвижимой собственности. Он рассчитывается по формуле:

КЗ = (U / К)?100%,

Где U - сумма ипотечного кредита, выраженная в денежных единицах;

К - общая стоимость недвижимости, выраженная в денежных единицах.

Нужно сказать, что чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью.

С точки зрения кредиторов (например, ипотечного банка), более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости.

Банки устанавливают и соблюдают определенные верхние пределы данного коэффициента. Обычно размер кредитов, выдаваемых банком гражданам на строительство, покупку и ремонт дома, не превышает 70 % сметы или стоимости покупки.

Для того, чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента по кредиту. Превышение ипотечной постоянной над процентной ставкой обеспечивает выплату основной суммы кредита. Если ипотечная постоянная равна процентной ставке по ипотечному кредиту, погашение всей первоначальной суммы кредита произойдет так называемым «шаровым» платежом.

Когда ипотечная постоянная будет меньше размера процентной ставки, выплаты по кредиту не покроют даже проценты по нему. В этом случае невыплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой ипотечного долга и его остаток будет расти.

Ипотечная постоянная П представляет собой процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита:

П = (D / U) ? 100%,

Где D - годовая сумма платежей по обслуживанию долга в денежных единицах,

U - основная сумма ипотечного кредита в денежных единицах.

В качестве примера продемонстрируем примерный расчет вышеприведенных показателей. Пусть приобретен коттедж стоимостью 5 000 долларов США. При этом собственный капитал покупателя составляет 2 000 долларов США. Заемный капитал за счет взятого ипотечного кредита, соответственно составит 3 000 долларов США.

В этом случае коэффициент ипотечной задолженности равен:

КЗ = (3000/5000)?100 % = 60 %

Пусть годовая сумма платежей по обслуживанию долга составляет 150 долларов США при сумме ипотечного кредита в 30 000 годовых, который был взят на срок 10 лет при процентной ставке 5 % годовых. Тогда ипотечная постоянная равна:

П = (150/30000) ? 100% = 0,5 %.

В первом случае мы видим, что коэффициент ипотечной задолженности превышает 50 %, то есть более половины стоимости имущества. Однако с точки зрения банка, предоставляющего ипотечный кредит, эта величина вполне приемлема, поскольку, если заемщик окажется неплатежеспособен, у банка будет возможность вернуть сумму выданного кредита путем реализации коттеджа, на приобретение которого был выдан кредит. Таким образом банк сможет вернуть сумму долга, проценты по ней, а также компенсировать издержки, связанные с обслуживание долга и реализацией заложенного имущества.

Во втором примере ежегодные платежи по обслуживанию долга составляют 0,5 % от уровня основной суммы кредита. Это вполне приемлемая величина, на таких условиях заемщик возьмет предоставленный ипотечный кредит.

В схеме стандартного ипотечного кредитования проценты начисляются по сложной ставе процентов. Основные расчетные соотношения имеют вид:

1. Общий годовой платеж в году t: P (t) = (D (0)r(1+r))/ (1+r) - 1)

2. Процентный платеж в году t: P2(t) = D (t - 1) r

3. Платежи по погашению долга в году t: P1(t) = D (t-1) (1+r) - P (t)

Где: r - процентная ставка, по которой предоставляется ипотечный кредит;

D(t) - сумма долга в данном году$

D (0) - размер погашаемого кредита.

В приложении 2 рассчитаны данные показатели применительно к случаю, когда сумма кредита равна 24 000 долларов США. Он выдан на 20 лет, при ставке процента в 8,75% годовых в долларах США. Кредит выдается в размере 80% от стоимости имущества.

Нужно отметить, что подобная схема кредитования может быть использована в условиях инфляции и риска кредиторов, то есть применима к переходным условиях Российской экономики.

2.2. ПЕРВИЧНЫЙ И ВТОРИЧНЫЙ ИПОТЕЧНЫЙ РЫНКИ. ОСНОВНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ ИПОТЕКИ.

Различают первичный и вторичный ипотечный рынок. Их отличительные особенности указаны на рисунке 2.1.

Рис. 2.1. Структура ипотечного рынка

В настоящее время в США на первичном ипотечном рынке используются различные виды ипотечных инструментов, которые позволяют максимально учитывать специфические возможности и потребности заемщика. Причем превалирующим инструментом является кредит с фиксированной процентной ставкой, который выплачивается равными по сумме ежемесячными платежами на протяжении всего периода кредитования (аннуитет).

Назначение схемы ипотечного кредитования - обеспечение долгосрочными ресурсами кредиторов с целью увеличения объемов кредитования. Развитая ипотечная система представляет собой самодостаточный механизм, с одной стороны, доступный разным слоям населения, а с другой - прибыльный для всех взаимодействующих звеньев. При этом ключевую роль в этом процессе играет формирование и развитие вторичного рынка.

Нужно отметить, что крупнейшим в мире ипотечным рынком является ипотечный рынок США. Это один из наиболее развитых и сложных как по форме организации, так и по видам финансовых и ипотечных инструментов рынок.

Функционирование вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными, оказывает влияние на стабильность банковской системы. Наличие вторичного рынка ссуд под недвижимое имущество предоставляет коммерческим банкам большие возможности. Банк в случае необходимости может продать свои закладные. что приведет к повышению его ликвидности и платежеспособности. Для ипотечных банков продажа закладных служит источником средств для последующего кредитования. Потенциал вторичного рынка закладных велик. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики, а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе всей страны.

Специфично оформление ипотечной ссуды. Так, в ряде стран необходимо составление двух основных документов: обязательства выплатить долг (договора о ссуде, векселя), а также закладной на недвижимость. В некоторых странах, в том числе в России и США, эти документы могут совпадать.

Оформляемая при получении ипотечной ссуды закладная является специальным кредитным соглашением, отличающимся от других его разновидностей. Нужно отметить, что закладные обращаются на вторичном рынке, задача которого состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из регионов, испытывающих избыток кредитных ресурсов в те регионы, где наблюдается их дефицит.

Наиболее важным инструментом для заключения договора ипотеки является закладная. Закладная - это документ, удостоверяющий право временной передачи собственности от должника-заемщика к банку-кредитору в качестве обеспечения оплаты долга (ссуды). Переданное право утрачивает силу, если долг погашается полностью в установленный срок. Таким образом, лицо, выдавшее закладную, продолжает физически владеть предметом закладной, но право собственности принадлежит банку до погашения ипотечного кредита. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной, и настоящее время не существует единого порядка регистрации закладной. В России такая регистрация проводится: по земельным участкам - в территориальных органах комитета РФ ПО земельным ресурсам и землеустройству; по жилым домам и квартирам - в Бюро технической инвентаризации района (города); по предприятию - в органе, осуществляющем регистрацию этого предприятия, по другому недвижимому имуществу - в органе, проводящем регистрацию этого имущества. На регистрацию ипотеки представляется заявление залогодержателя, закладная, документы, название в закладной, в качестве приложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию. Регистрационная запись включает сведения о залогодателе; информацию о предмете ипотеки, указания на наличие предшествующих ипотек, срок действия ипотечного обязательства.

Закладная должна содержать:

Слово «закладная» , заключенное в название документа;

Наименование залогодателя и указание места его жительства либо, если залогодатель - юридическое лицо, его местонахождение;

Наименование залогодержателя и его местонахождение;

Название кредитного договора, исполнение которого обеспечивается по данной закладной, с указанием даты и места заключения такого договора;

Данные о должнике по основному обязательству, если должник не является залогодателем;

Указание суммы основного обязательства, обеспеченной ипотекой по данной закладной;

Указание срока или сроков уплаты суммы, обеспеченной ипотекой по данной закладкой;

Название и описание имущества, на которое установлена ипотека и его местонахождение;

Денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной;

Наименование права, в соответствии, с которым имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю и органа зарегистрировавшего это имущество, с указанием номера, даты и места регистрации,

Указание на то, имеются ли на имущество, являющееся предметом ипотеки, или на часть этого имущества другие закладные, сдано ли это имущество или его часть в аренду;

Подписи залогодателя и залогодержателя;

Наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и места peгистрации.

Закладная, не содержащая каких - либо вышеназванных данных, не подлежит нотариальному удостоверению, а соответствующая ипотека - государственной регистрации. В случае регистрации такая закладная может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица. Но соглашению залогодателя с залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и условия. К закладной возможно приложение документов, определяющих условия ипотеки или необходимых для осуществления залогодержателем своих прав по этому договору. Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что они являются ее неотъемлемой частью, то данные документы не обязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в порядке уступки требования в результате ее залога или иным способом

По своей экономической и юридической сущности закладные, являясь залоговыми свидетельствами, содержат в себе элементы кредитного договора, кредитного заявления и срочного обязательства. В соответствии с закладной ссудозаемщик обязуется выплачивать, с одной стороны, долг по кредиту и проценты по нему, с другой, выполнять все другие обязательства, связанные с владением недвижимостью, поддерживать ее в хорошем состоянии, выплачивать налоги, особые сборы и другие платежи. В этом документе, как и в кредитном договоре, могут быть обусловлены санкции к ссудополучателю или предусматриваться дополнительные возможности сохранения заложенного имущества. Являясь средством обеспечения долга, закладная приобретает реальное вещественное содержание, обладает стоимостью и как залоговое свидетельство может переходить из рук в руки, с передачей права взыскания долга другому лицу, становясь подобно акции и облигации ценной бумагой. Таким образом, закладные обращаются на вторичном рынке. Задача вторичного рынка закладных состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из регионов, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в те регионы, где наблюдается их дефицит.

2.3. ОПЕРАЦИИ, ОСУЩЕСТВЛЯЕМЫЕ ИПОТЕЧНЫМИ БАНКАМИ

Как мы могли заметить, ипотека представляет собой особый вид кредита. Этот факт обусловливает то, что деятельность ипотечных банков также специфична. Ипотечные банки - это кредитные учреждения, специализирующиеся на предоставлении ссуд под залог недвижимости. Это накладывает отпечаток на формирование пассивных и активных операций этих банков, которые существенно отличаются от операций коммерческих, сберегательных и инвестиционных банков. Свидетельство этому можно найти в специфике баланса ипотечного банка. В таблице 2.1. отражен подобный баланс ипотечного банка, характерного для стран с развитой рыночной экономикой.

Таблица 2.1.

Баланс ипотечного банка

1. Коммунальные облигации и закладные.

1. Наличность и счета в кредитных учреждениях.

2. Долгосрочные займы.

2. Долгосрочные кредиты.

3. Переходящие кредиты

3. Ценные бумаги.

4. Собственные средства.

4. Переходящие кредиты.

5. Прочее.

5. Прочее.

Более 50 % пассивных операций ипотечного банка составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, затем идет привлеченные средства в виде долгосрочных займов и переходящих кредитов, а также собственные средства (включающие акционерный капитал, резервный фонд, и нераспределенную прибыль).

В активных операциях почти 85 % составляют долгосрочные кредиты, которые выделяются различным клиентам на жилищное и промышленное строительство, затем следуют переходящие кредиты (государственные средства - около 3 %, ценные бумаги - 0,5 % и прочие - 1,5%). Ипотечные банки также осуществляют депозитные операции и комиссионные операции с ценными бумагами. Длительное время (до 20-х гг.) ипотечные банки выдавали кредит в форме закладных, которые реализовывал сам заемщик, возврат кредита производился также закладными. В последующем ипотечный кредит стал выдаваться только наличными, а продажа закладных производиться банками. Как правило, обеспечением закладных могут быть ипотека, долгосрочное обязательство местных органов власти, гарантии банков, а также какое-то дополнительное резервное обеспечение, то есть фонд денежных средств, которые могут храниться в коммерческих банках.

В процессе реализации закладных ипотечные банки привлекают другие банки, в основном коммерческие, используя при этом их филиальную сеть.

В послевоенные годы произошли важные изменения в технике кредитования. Раньше банк выдавал кредит под ипотеку до момента реализации закладных, то есть за счет собственных средств. В настоящее время предварительное кредитование банками не применяется, поэтому средства для кредита они получают от реализации эмиссии закладных. Кроме того, в ряде стран в пассивных операциях ипотечных банков стали играть большую роль государственные средства, отраженные в балансе статей «переходящие кредиты».

Основной тенденцией развития ипотечных банков в период после Второй мировой войны стало падение доли собственных средств по отношению к закладным. В большинстве стран ипотечные банки не обладают правом выпускать закладные на сумму, превышающую их собственный капитал в 20-30 раз.

Острая конкуренция между ипотечными и коммерческими банками, а также другими кредитными институтами за сферу привлечения денежных сбережений и предоставление ипотечного кредита создала необходимость выхода ипотечных банков за рамки традиционных операций. Ипотечные банки получили возможность привлекать вклады физических лиц, осуществлять вложение своих средств в частные ценные бумаги, проводить лизинговые и факторинговые операции для увеличения своих доходов. Ипотечные банки, существующие в чистом виде, стремятся расширить свои операции в основном путем широкой диверсификации, поскольку их положение в настоящее время связано в основном с колебаниями экономической конъюнктуры. Малейшие спады в экономике западных стран, особенно в строительстве и сельском хозяйстве, негативно сказываются на положении банков, так как возникает вероятность невозврата долгов.

Итак, при ипотечном кредитовании заключается особое соглашение - договор ипотеки, определяющий содержание отношений между кредитором и заемщиком. Наиболее важным инструментом для заключения договора ипотеки является закладная, которая по своей экономической и юридической сущности содержит элементы кредитного договора, кредитного заявления и срочного обязательства.

Для становления и развития стабильной банковской системы в России большое значение имеет развитый функционирующий вторичный рынок ссуд, обеспеченных закладными. Именно наличие такого рынка предоставляет коммерческим банкам широкие возможности. На наш взгляд, это положение чрезвычайно важно для развития отечественной рыночной инфраструктуры, действенной банковской системы.

3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ ИПОТЕЧНОГО БАНКОВСКОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

3.1. СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО БАНКОВСКОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ.

Ипотечные банки представляют собой специфический банковский институт, возникший в Западной Европе в конце XVIII века. Они получили развитие в Германии, где первый ипотечный банк был создан в 1770 году в Силезии. Это был государственный ипотечный банк, который осуществлял финансовую поддержку в основном в крупных помещичьих хозяйствах.

История банковского дела в России неразрывно связана с развитием ипотечного кредитования населения. Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились в России в 50-х годах XVIII столетия. Ими стали государственные дворянские банки,которые функционировали таким образом: помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости (вместе с крепостными душами) оценивалась специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60-70 % от стоимости заложенного имущества.

Первый такой банк был учрежден в 1754 году с отделениями в Петербурге и Москве (капитал 750 тыс. руб.). Банк выдавал ссуды в размере от 500 до 1000 рублей сроком до трех лет (с 1761 года до 8 лет) из 6 % годовых под залог помещичьих имений и каменных строений. После реформы 1861 года были созданы новые дворянские банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог помещичьих имений исходя из цены земельного участка. К таким банкам относился Государственный дворянский земельный банк, основанный в 1885 году, который выдавал дворянам ипотечные ссуды на льготных условиях в размере 60 % стоимости их имений, сроком на 66 лет из условий низкого процента (сначала он составлял 5,75 %, а с 1897 года - понизился до 3,5 %) и предоставлял помещикам отсрочки платежей без взимания процентов. Кроме государственных, в царской России действовали и местные дворянские банки. Система дворянских банков просуществовала до середины Х1Х века, когда Александр II запретил выдачу государственных кредитов и ликвидировал разорившиеся дворянские банки.

Однако ипотечный кредит в России продолжал развиваться. Вскоре появились новые кредитные учреждения - городские кредитные общества и земельные банки.

В 1886 году в России были созданы Санкт-Петербургское и позже Московское городские кредитные общества. Их отличительной чертой было то, что выдавали кредиты не в денежной форме, а облигациями. Первоначально ипотечные облигации назывались закладными листами, которые заемщики продавали на рынке при посредстве тех же банков, за что им выплачивали компенсационное вознаграждение. Выкупались закладные листы как ипотечными бумагами, так и торгово-промышленными корпорациями.

Ипотечные облигации обеспечивались закладываемой недвижимостью, собственники которой объединялись в товарищества, внося в виде пая собственные доходные дома. Затем выпускались ценные бумаги общества, подтвержденные имеющейся недвижимостью. По ним гарантировался фиксированный доход (около 5 %). В последствии кредитные товарищества добились права конвертировать свои ценные бумаги в государственные обязательства (облигации).

Позднее Государственный банк России стал предоставлять кредиты под залог ипотечных облигаций (обычно с дисконтом 10 %), а также покупать и продавать их, поддерживая тем самым ликвидность вторичного рынка. В последующие годы была создана сеть губернских кредитных обществ, активную деятельность по выдаче ипотечных кредитов и облигаций стали осуществлять земельные банки, которые также как и городские кредитные общества стали выдавать кредиты ценными бумагами.

Некоторый застой земельного кредита был связан со спадом экономики в 1905 - 1907 гг. Возродил и ускорил развитие этого кредита экономический подъем 1909 - 1919 гг.

Таким образом, в начале ХХ века Россия имела широкую сеть ипотечных банков. Сформировался прогрессивный вторичный рынок ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимое имущество. Кстати, следует особо отметить, что многое из опыта российских ипотечных банков было использовано в развитии ипотечного кредитования в других странах.

Нужно указать на тот факт, что развитие ипотечного кредитования под залог недвижимости и прежде всего земли было приостановлено в октябре 1917 г. Советская власть, ликвидировав частную собственность, в том числе и на землю, практически устранила основу для ипотечного кредитования. В 1919 году декретом СНК все кредитные общества были ликвидированы, облигации аннулированы, а владельцы заложенного имущества (вернее, той его части, которая не была национализирована) были обязаны вносить платежи Народному банку. Российский рынок ипотечного кредитования прекратил свое существование.

Лишь семьдесят с лишним лет спустя понятие ипотеки вновь возродилось в России с развитием частных форм собственности.

Дореволюционный опыт ипотечного кредитования затрат на приобретение земли, мировой опыт и практика кредитования индивидуального жилищного строительства в советское время представляется надежным теоретическим фундаментом для выработки рекомендаций по ипотечному кредитованию в России в период перехода к рыночным отношениям.

Теоретически возможность использования ипотеки стала обсуждаться сразу после принятия Закона СССР "О собственности". В 1991 г. Президентом РФ были подписаны несколько указов по вопросам собственности на землю и землепользования, допускающие возможность ипотеки. Например, указом Президента России от 27 декабря 1991 г. "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" крестьянским хозяйствам было предоставлено право залога земли в банках, а банкам разрешена выдача кредитов под залог. Однако эта возможность практически не могла быть реализована.

Вступивший в силу весной 1992 г. Закон РФ "О залоге" сделал применение ипотеки более реальным. Но этот закон не нашел продолжения в подзаконных актах и не получил конкретные механизмы реализации, что существенно снизило его эффективность.

На протяжении последних лет ипотека могла развиваться только там, где вопрос о собственности на землю не имел первостепенного значения. Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" 1992 г. установил возможность залога недвижимости в жилищной сфере, и можно утверждать, что сегодня наибольшее развитие получила именно жилищная ипотека.

В 1992 году в России был создан инвестиционный земельный банк, который планировал заниматься ипотечными операциями. В мае 1992 года в Санкт-Петербурге был зарегистрирован Ипотекобанк. К концу 1993 года уже насчитывалось девять коммерческих ипотечных банков, предназначенных заниматься кредитованием жилищного строительства, в том числе семь - в Москве, один - в Санкт-Петербурге и один - в Новосибирске. В некоторых универсальных коммерческих банках были открыты отделы ипотечных операций. Таким, например, являлся московский коммерческий банк "Пересвет", который заключил с местными администрациями ряда регионов России договоры об организации на их территории соответствующих филиалов. К 1995 году в России было создано 15 ипотечных земельных банков в Москве, Санкт-Петербурге, Ростовской, Калининградской областях и в других регионах.

Координации работы по созданию сети ипотечных банков способствовала организованная в августе 1993 года Ассоциация ипотечных банков России. Она была зарегистрирована как общественная организация, имеющая образовательные и иные профессиональные цели. Ассоциация создана 14 учредителями, 10 из которых были представлены банками. Инициаторами ее создания были Акционерный ипотечный банк в Москве и Санкт-Петербургский Ипотекобанк. Одной из задач Ассоциации является создание оценочных компаний и вторичного рынка недвижимости. Ассоциация взаимодействует с государственными и коммерческими структурами, ее специалисты участвуют в разработке законопроектов и нормативных актов. Ассоциация вследствие отсутствия системы залоговых прав взяла на себя функцию учета закладных.

Ипотечные банки являются сложной структурой в области решения жилищной проблемы. Отношение Центрального банка и Правительства России к этой проблеме очень много значит для дальнейшего развития ипотечного бизнеса у нас в стране. Поэтому задача ассоциации - помочь на государственном уровне сформировать «поле», на котором могли бы работать ипотечные банки, развивая ипотечное долгосрочное кредитование.

С начала 1997 года активно начало действовать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Кроме выполнения методологических задач, выработки единых стандартов и процедур ипотечного кредитования, это агентство занимается деятельностью по регулированию и контролю ипотек, защитой от рисков банков, ведущих ипотечное кредитование, контролем за выпуском ценных бумаг на заложенное имущество, приобретением закладных у коммерческих банков и выпуском под гарантии государства собственных ценных бумаг.

28 февраля 1996 г. Президентом РФ был подписан указ "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования". Он представлял собой изложение двух основных статей законодательств: "Об ипотеке" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество". Также он конкретизирует некоторые нормы Гражданского кодекса. Указ устанавливает, что регистрация прав на недвижимое имущество (кроме воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов) производится по формам государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним органами, осуществляющими на дату издания указа регистрацию и оформление документов о правах на недвижимое имущество. В настоящее время сделки с недвижимостью регистрируются органами землеустройства или муниципальными учреждениями.

Основные задачи, которые призваны решить все нормативные акты в области развития ипотеки в России - это создание условий как для крупномасштабного кредитования банками производственного сектора и инвестиций в жилищную сферу, так и для повышения эффективности и надежности ипотеки для кредитора-залогодержателя.

Важным этапом в развитии экономики России является создание отделов Регистрационного Управления (в Москве - Москомрегистрация, в Волгоградской области - Волгоградское Областное Регистрационное Управление (ВОРУ)). Ст. 334-2 ГК предусмотрено, что "залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом «Об ипотеке». Законопроект "Об ипотеке (залоге недвижимости)" был принят в первом чтении Государственной Думой РФ в июле 1995г., а Федеральный закон "Об ипотеке" принят 22 июня 1998 г.

Итак, с появлением и развитием частных форм собственности были созданы первые ипотечные банки в наиболее крупных городах России. Процесс их становления сложен и противоречив. Это связано со сложной экономической ситуацией в стране - дефицит кредитных ресурсов долгосрочного характера, высокие темпы инфляции и процентные ставки, делающие долгосрочные кредиты практически недоступными для подавляющей части населения. Несовершенство налоговой системы, законодательства и другие причины сдерживают развитие операций по предоставлению по предоставлению ипотечных кредитов в России.

3.2. ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ И НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ОТЕЧЕСТВЕННОЙ ЭКОНОМИКЕ.

Российские ипотечные банки, тщательно изучая дореволюционный опыт, практику других государств, стараются разработать банковские продукты, способные реально действовать в сложной экономической обстановке. Однако очень немногие вновь созданные ипотечные банки, в большинстве своем представляющие собой обычные универсальные коммерческие банки, могут констатировать действительное проведение операций по ипотечному кредитованию граждан.

В настоящее время целый ряд банков приступил к практическому кредитованию приобретения жилья населением. Сегодня только в Москве несколько десятков банков предлагают услуги по кредитованию покупки жилья. В начале 1990-х годов спрос на жилье был очень высоким. Но даже в Москве, являющийся сосредоточением финансовой и деловой активности, купить квартиру без рассрочки могло себе позволить лишь около 5 % населения. Естественно, развитие ипотеки в таких условиях обеспечит привлечение большого числа клиентов. Кроме того, для банков это представляет собой очень надежный и легко реализуемый вид залога - жилье. Вследствие этого уже в конце 1993 года несколько риэлтерских фирм Москвы совместно с банками начали операции по продаже квартир в рассрочку.

Однако большего развития эта услуга не получила. На наш взгляд, это вызвано следующими основными причинами: во-первых, были высоки проценты по кредиту банков (в 1993 году банки давали кредит под 40-50 % годовых на срок от 3-х до 6 месяцев). Позже, в 1994 году кредиты предоставлялись уже на год, потом на три и пять лет. Но при высоком проценте банка это означало, что обслуживание долга требует высокую доплату к основной сумме. Как нам представляется, даже пятилетний срок кредитования не может удовлетворить большинство потенциальных клиентов, желающих получить ипотечный кредит. Во-вторых, в России сохранился институт прописки. Человек в таких условиях, прописавшийся в квартиру, практически не может быть оттуда выписан. Чтобы избежать риска неплатежа, большинство фирм и банков использовали довольно сложную систему передачи квартиры в полную собственность, то есть сначала человек являлся арендатором приобретаемой жилплощади, а собственником он становился только после полного погашения ссуды. На практике получалось, что покупатель, заплатив 20-30% от стоимости квартиры, погашая ссуду в течение года, прав на квартиру имел очень мало. То есть в случае краха банка ему было очень сложно доказать, что эта квартира уже почти его. Это создавало массу проблем для развития ипотеки.

Мэр Москвы Ю.Лужков нашел рациональное решение данной проблемы. В 1998 году на международной конференции в Гарварде он достиг договоренности с представителями крупных банков США, включая «Чейз Манхэттен Банк», о предоставлении москвичам финансовых долгосрочных ипотечных кредитов, которые будут предоставляться под принятые во всем мире проценты и на установленные сроки. Так, в США средний процент под ипотечный кредит составляет 6-7% годовых, а срок кредитования - 30 лет. В случае, если семья, получив кредит на покупку новой квартиры, не сможет его погасить, то она будет обеспечена жильем в Москве, но меньшей площади. Таким образом, развитие ипотечного кредитования будет решать и важные социальные задачи по обеспечению жильем населения.

Из всех видов ипотеки в России наибольшее распространение получило ипотечное кредитование жилых домов и квартир. На данном этапе ипотечные кредиты выдают следующие банки: Инвестсбербанк (кстати, это единственный из уполномоченных банков, который сейчас работает по анонсированной Лужковым ипотечной программе, которую должны инвестировать западные инвесторы), Собинбанк, предоставляющий кредиты за счет собственных средств по совместной с департаментом внебюджетного финансирования строительства Москвы программе. Оба этих банка кредитуют по классической ипотечной схеме, когда кредит выдается в денежной форме. Заемщик в этом случае оплачивает 30 % стоимости квартиры, а на остальную сумму получает кредит, который должен выплатить за 10 лет по ставке 10% годовых в валюте. Московским сбербанком кредиты выдаются только москвичам на срок 10 лет под 10 % годовых в валюте и на сумму, соответствующую 50% стоимости квартиры. Сссудо-сберегательная касса кредитует всех желающих по ставке 8 - 12 % годовых в валюте сроком на 3-5 лет. Сумма кредита при этом не превышает половины стоимости квартиры. Пока говорить о массовом кредитовании рано: Инвестсбербанк выдал лишь 30 кредитов, Собинбанк кредитовал 25 человек, всего в Москве зарегистрировано 63 договора ипотеки.

Однако в регионах ситуация с ипотекой складывается хуже, чем в Москве. В целом можно сказать, что ипотечное кредитование в России не получило должного развития. На наш взгляд, одной из ключевых причин такого положения является то, что клиенту, обратившемуся в банк за кредитом, весьма не просто доказать свою платежеспособность. Так, по оценкам, всего лишь 15 % потенциальных клиентов заключают договор ипотеки - дело в том, что доказать свою платежеспособность человек может только обнародовав источники своих доходов.

В мировой практике ипотечного кредитования выгодность для банков и доступности для заемщиков ипотечных кредитов определяется стоимостью кредитных ресурсов для кредитора и долгосрочностью кредита. Ключевым здесь является слово «долгосрочность». Ведь банки и ранее выдавали кредиты на покупку недвижимости. Однако особенности нашей национальной экономики, ее нестабильность не позволяли банкам планировать бизнес на большом отрезке времени. У них просто не было ресурсов под длительные займы, что создавало клиентам практически невыносимые условия для возврата денежных средств.

Кроме того, доверие к банковской системе было значительно подорвано кризисами. Восстановление банковского реноме возможно теперь только через развитие возможностей долгосрочного кредитования. Ипотека способна сыграть в этом процессе не последнюю роль. Поскольку она обеспечивает высокий грамотно организованный и законодательно закрепленный возврат ссуд.

Нужно отметить, что особенно возросло значение ипотеки после банковского кризиса, когда обрушилась финансовая пирамида ГКО. Вследствие этого единственными ликвидными ценными бумагами на фондовом рынке России могут стать ипотечные ценные бумаги, появление которых может предопределить рост инвестиционной активности. Дело в том, что ипотечные ценные бумаги на 100 % обеспечены реальными квадратными метрами жилья.

Однако в целом нужно отметить, что развитие отношений ипотечного кредитования в России сдерживается рядом обстоятельств. Возникающие проблемы отчасти связаны с отсутствием должных механизмов реализации отмеченных законодательных актов, с недостаточностью и малой результативностью принимаемых соответствующими федеральными ведомствами мер, и другими «макроуровневыми» экономическими и политическими факторами.

Рассмотрим основные причины низкого развития ипотечного кредитования, на основании чего можно будет сделать выводы о направлениях совершенствования механизма ипотеки применительно к условиям переходного периода российской экономики.

Одним из главных вопросов является существование высоких кредитных рисков. Банки не без оснований считают долгосрочное ипотечное кредитование граждан сопряженным с непомерными затратами и слишком рискованным.

В этой связи следует отметить, что кредитование покупки жилья обычно вынужденно осуществляется банками на базе фиксированной процентной ставки в твердой валюте с оплатой рублями по валютному курсу (попытки же применять другие схемы, например, с задействованием переменной процентной ставки, учитывающей динамику центробанковской ставки рефинансирования, успеха не принесли). Довольно высокий, как правило, процент по кредитам с привязкой к курсу доллара (причем при небольших сроках кредитования) позволяет создавать достаточный резерв для погашения взаимного несоответствия показателей движения обменного курса и процентной ставки. Но очень высокая цена кредита делает его доступным лишь элитным слоям населения, и без того мало нуждающимся в ипотечном кредите.

В идеале вся система ипотечного кредитования должна строиться так, чтобы ссуда возвращалась своевременно, но с наименьшими потерями для ее получателя.

Во-вторых, нерешенность на федеральном уровне многих экономических и правовых вопросов обеспечения условий нормального развития ипотечных отношений привела к активизации соответствующих региональных поисков. Такого рода поиски активно ведутся, в частности, в Москве, в Московской, Нижегородской,Тамбовской, Тюменской и Новосибирской областях. В республиках Татарстан и Мордовия.

Поэтому основным направлением развития ипотечного кредитования в России является в обобщении накапливаемого в регионах опыта и в его тщательном анализе на предмет правообеспеченного соответствующими федеральными актами распространения в общероссийском масштабе.

Кроме того, на наш взгляд, представляется важным и необходимым изучение и творческое преломление к сегодняшним российским реальностям как современной мировой практики эффективного ипотечного кредитования, так и уникального отечественного исторического - дореволюционного - опыта, впоследствии во многом заимствованного странами Запада. В начале ХХ века в России функционировали более 15 тысяч активно поддерживавшихся центральной властью и губернскими земствами коорперативных кредитных учреждений; действовала разветвленная, многосубъектная и отлично правообеспеченная система ипотечного кредитования; имел место высокоразвитый рынок ипотечных ценных бумаг (уже к середине Х!Х века ипотечные закладные листы успешно конкурировали в биржевой торговле с облигациями государственных внутренних займов); использовались прототипы современных форм долгосрочных кредитов.

Конечно, этот опыт нельзя забывать, несмотря на то, что в советское время ипотечное кредитование не применялось.

Итак, для совершенствования системы ипотечного кредитования в России необходимо изучать и адаптировать к современным экономическим реалиям отечественной экономики богатый зарубежный и дореволюционный российский опыт. Кроме того, для развития системы ипотеки в нашей стране необходимо снижение кредитных рисков, общее оздоровление и укрепление российской экономики положительно должно сказаться на функционировании рыночной инфраструктуры, банковской системы России и возникновении ипотечных банков в частности.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В ходе проведенного дипломного исследования было выявлено, что ипотека представляет собой особую форму кредитования, имеющую характерные отличительные черты. В то же время ей присущи и общие, фундаментальные признаки и принципы кредита.

В странах мирового рыночного хозяйства банковское ипотечное кредитование имеет много видов и форм. Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Особенное его роль может быть заметна в период выхода из экономического кризиса. Примеры такого положения истории известны. В частности, «новый курс», предложенный Т.Рузвельтом в США, начался именно с развития жилищной ипотеки. Особенно это актуально для современного состояния экономики России.

Нужно отметить, что ипотека влияет на преодоление кризиса двумя путями. Во-первых, развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики, ведет к остановке спада производства в ряде отраслей промышленности. Во-вторых. Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический кризис. Вследствие этого, действительно становится необходимым развитие такой формы кредитования в нашей стране.

Однако, как было выяснено в ходе исследования, распространение ипотеки в России сдерживается рядом факторов, но в первую очередь, несовершенством законодательной и нормативной базы. Следует, на наш взгляд, указать здесь на один немаловажный момент. Для использования системы ипотечного кредитования как мощного стимулятора стабилизации и роста современной российской экономики необходимо создавать именно систему ипотечного кредитования, а не просто ипотечное законодательство и ипотечные банки. Для полноценной работы системы ипотечного кредитования должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости и страхование.

Кроме того, должна быть создана система специального лицензирования ипотечных банков. Мировая практика показывает, что во всех странах ипотечные институты подвергаются строгому надзору со стороны центрального банка. Только в условиях правовой защиты ипотечных банков и их клиентов, а также при наличии рационального государственного регулирования, которое в условиях рынка должно реализовываться косвенными методами, может развиваться ипотечное кредитование. Однако, как нам кажется, для нормального функционирования ипотечных банков и стимулирования ипотечных кредитов необходимо предоставлять ряд льгот ипотечным банкам. Например, освобождение от налогов с прибыли, полученной от ипотечных операций; сокращение налогооблагаемой базы на сумму ипотечных кредитов при условии установления определенных требований к такого рода кредитам; освобождение от налога с банковской прибыли, извлеченной в результате инвестирования в жилищное строительство.

Подобные налоговые льготы должны быть дополнены финансовыми стимулами, связанными с резервной политикой ЦБ РФ. Прежде всего это снижение нормы обязательного резервирования для банков, специализирующихся на ипотечном кредитовании и освобождение от резервирования средств, привлеченных на целевые жилищные сберегательные счета.

Создание развитого ипотечного рынка способствовало бы снижению социальной напряженности в нашем обществе, развитию рынка ценных бумаг (вторичного рынка закладных), а в целом - укреплению банковской системы России и рыночных отношений.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

2. Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» // Коммерсант - 1996. - № 8. - С. 72-73.

3. Агаев Ю. Ипотека дышит в спину. // Финансист. - 1997. - № 8. - С. 10-14.

4. Агарков М.М. Основы банковского права. - М.: БЕК, 1997.

5. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 1996.

6. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента. - М.: Финансы и статистика, 1997.

7. Банки и банковские операции. / Под ред. Жукова Е.Ф. - М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997.

8. Бездудный М.А., Юмашев Ю.М. Кредит под залог. - М.: Менатеп, 1997.

9. Большой экономический словарь.- М.: Институт новой экономики, 1998.

10. Букато В.И., Львов Ю.И. Банки и банковские операции в России - М.:Банки и биржи. ЮНИТИ, 1996.

11. Бусов В.И. Проблемы организации ипотечного бизнеса в России // Деньги и кредит. - 1996. - № 2. - С. 58-60.

12. Воробьев Ю., Караваева И., Скробов А. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность // Вопросы экономики.- 1996. - № 11. - С. 135-140.

13. Голубовский А.Е. Клад, зарытый в землю // Финансы - 1998. - № 1. - С. 4-7.

14. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Ф. Недвижимость, регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. - М.: Филин, 1998.

15. Завьялов В.Ю. Бедность - это болезнь // ЭКО. - 1998. - № 12. - С. 161.

16. Заднепровская О. Всероссийская ипотека: старый дом // Мир и дом. - 1999. - № 4. - С. 72-73.

17. Заднепровская О. Ипотека: насущнее не бывает // Мир и дом. - 1999. - № 5. - С. 80 -81.

19. Иванов Г.И. О совершенствовании механизма ипотечного кредитования // Жилищное строительство. - 1999. - № 1. - С. 9.

20. Ипотечный кредит // OFFSHORE. - 1997. - № 1. - с. 28.

21. Канаков А.Б. К развитию залогового кредитования // Российский экономический журнал. - 1996. - № 5-6. - С. 52-55.

22. Копейкин А., Стеньенев Л., Пенкина И. Развитие ипотечного кредитования в России // РЦБ. - 1999. - № 8. - С. 25-30.

23. Кудрявцев В.А. Основы организации ипотечного кредитования. - М., 1998.

24. Лаврушин О. Ипотечное кредитование в Москве - новые перспективы и возможности // Бизнес. - 1998. - № 2. - С. 18-20.

25. Леонов В. Год без ипотеки // Коммерсант-деньги. - 1999. - № 37.

26. Леонов В. Ипотека получила господдержку // Коммерсант-Деньги. - 1999. - № 42.

27. Леонов В. Неразменный метр // Коммерсант-Деньги. - 1999. - № 43.

28. Лосев К. Организация выпуска ипотечных облигаций // РЦБ. - 1999. - № 8.

29. Макаревич Л.Н. О проблемах ипотечного кредитования // Деньги и кредит. - 1998. - № 6. - С. 44-50.

30. Мамаева О. Новое законодательство об ипотеке // Аудит и налогообложение. - 1999. - № 11. - С. 16.

31. Машинистова Е. Кредитные институты как субъекты ипотечных операций с жильем // РЭЖ. - 1996. - № 7. - С. 47-56.

32. Миронов В., Попова А. Рынок ипотечных облигаций // РЦБ. - 1998. - № 4. - С. 33-37.

33. Митрошина К. Использование секьюритизации в развитии ипотечного кредитования // РЦБ. - 1999. - № 4. - С. 27.

34. Общая теория денег и кредита / Под ред. Жукова Е.Ф. - М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1995.

35. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития // Деньги и кредит. - 1997. - № 3. - С. 53.

36. Синько В., Черноусов Е. Ипотека в сфере промышленности // Экономист. - 1998. - № 8. - С. 83-88.

37. Сиротина И.А. Кредит под залог: техника получения. - М: Стрикс, 1997.

38. Смолянников А. Ипотека: теория сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. - 1997. - № 7. - С. 112-123.

39. Тепловодский М. Ипотечная корпорация Девид Кронхейм // Финансовый бизнес. - 1998. - № 1. - С. 57-59.

40. Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы // Хозяйство и право. - 1997. - № 9. - С. 16-26.

41. Тосунян Г.А. Банковское дело и банковское законодательство в России: опыт, проблемы, перспективы. - М.: Дело, 1998.

42. Уринсон Л.О. О мерах по оживлению инвестиционного процесса // Вопросы экономики. - 1997. - № 1. - С. 73.

43. Фаерман Е.Ю. , Хачетурян С.Р., Локтионов В.М., Кирилова А.М. Ипотечное кредитование: анализ и моделирование // Аудит и финансовый анализ. - 1996. - № 2. - С. 156-157.

44. Фридман Дж., Ордуэй Н. Ипотечно-инвестиционный анализ / Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело, 1997.

45. Цылина Г. Ипотечное кредитование: о достижениях и проблемах // РЭЖ. - 1999.- № 7. - С. 92-94.

46. Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве. - М.: Изд-во МГУ, 1997.

47. Чиненков А.В. Правовые основы ипотеки и ипотечного кредитования // Бухгалтерия и банки. - 1996. - № 3. - С. 51.

48. Шадрин А. Рынок ипотечных ценных бумаг: опыт США и перспективы России // РЦБ. - 1998. - № 8. - С. 86-89.

Приложение 1.

НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ПРЕДМЕТ ЗАЛОГА (ИПОТЕКА)