Банкротство застройщика – как поступить в данной ситуации

Приобретение квартиры в строящемся доме – выгодное вложение средств, а для многих — фактически единственная возможность стать владельцем собственного жилья. Однако при этом всегда существует риск возникновения такого явления, как банкротство застройщика, в результате чего под угрозой оказываются инвестиции дольщиков. Попробуем разобраться, каковы особенности банкротства застройщиков в 2017 году, и что делать в таких случаях.

Причины

С чего начать

Предъявление требований

В случае если объявлено о банкротстве застройщика, то первое, что следует сделать участникам строительства, — предъявить свои требования к нему. Это могут быть требования о возврате денежных средств либо о передаче жилого помещения.

Предъявление требования должно быть осуществлено на протяжении 30-дневного периода пребывания застройщика в наблюдении. В случае положительного решения арбитражного суда по данному требованию, его вносят в реестр требований с указанием уплаченной застройщику суммы (либо стоимости имущества, которое было передано), размер денежных средств, которые еще были недоплачены, информация о площади и прочие данные жилого помещения.

После этого выносится вопрос о погашении предъявленных требований на общее кредиторское собрание.

Подача заявления

При обращении строительной компании в суд с требованием оформления банкротства застройщика первое, что следует сделать дольщику, — подать заявление о том, чтобы его внесли в . Подается такое заявление в арбитражный суд, который и будет заниматься вопросом взыскания материальной компенсации с застройщика.

Особенности

В соответствии с , застройщик, не имеющий возможности выполнять свои обязательства перед участниками строительства, должен объявить себя должником. После этого у конкурсного кредитора либо другого органа, имеющего право участвовать в судебном разбирательстве, появляется возможность требовать признания данного застройщика банкротом в судебном порядке.

Перед тем, как суд вынесет определение, он должен рассмотреть и одобрить поданное должником заявление о собственной несостоятельности. В определении обязательно указывается информация о лице, выступающем в роли арбитражного управляющего, о необходимости задействования саморегулируемой организации, а также о регистрационных данных должника. Кроме того, отмечается дата рассмотрения заявления о банкротстве заемщика и то, насколько его действие является обоснованным.

Существуют правила, в соответствии с которыми определение статуса принимающей в процессе стороны определяется в ходе судебного заседания. Однако некоторые пункты закона «О банкротстве» вносят в эти правила существенные корректировки. В частности, данным законом регламентируется, что судом должно выдаваться определение на заявление застройщика о том, что он является несостоятельным, с указанием об удовлетворении просьбы заявителя.

При этом в определении также указывается, что на обанкротившегося застройщика распространяются правила, указанные в седьмом параграфе девятой главы вышеупомянутого закона. Отсюда следует вывод, что определение судом статуса должника происходит еще до рассмотрения заявления о том, целесообразно ли признавать должника несостоятельным.

Застройщик, предоставляющий суду данные о своей несостоятельности, соглашается с тем, что является должником. Поскольку ему известно об имеющихся проблемах лучше всего, он может точно указать в своем заявлении, были ли нарушены права дольщиков или иных кредиторов, чьи средства были вложены в строительство.

Также право подавать заявление с требованием о присвоение должнику статуса банкрота имеет конкурсный кредитор, который вложил финансовые средства в строительство.

Варианты схемы

Застройщик, не имеющий возможности довести до конца начатое строительство, как правило, пытается решить ситуацию одним из двух способов: максимальное затягивание время строительства с одновременным поиском новых инвесторов или инициирование процедуры банкротства.

При первом варианте дольщики часто принимают решение о расторжении договора с требованием возврата вложенных инвестиций и оплаты неустойки. Идти этим путем есть смысл лишь при условии наличия у застройщика имущества либо денежных средств, на которые могут быть взысканы. Также защитить свои интересы можно путем обращения в суд с целью признания права собственности на долю строящемся объекте.

Второй вариант, когда по отношению к застройщику начата процедура банкротства, долевой участник может выбрать между следующими действиями:

• односторонний отказ от исполнения договора и ожидание выплаты вложенных средств в порядке очереди;
• сохранение действия договора, который позволит претендовать на получение недвижимого объекта в стадии возведения.

Участники банкротства застройщика

В качестве участников банкротства застройщика, помимо собственно застройщика, в соответствии с законом «О банкротстве», выступают участники строительства, обладающие требованиями о передаче жилых помещений, и наделенный соответствующими полномочиями орган исполнительной власти конкретного субъекта РФ.

Роль дольщика

Первое, что должен сделать обманутый дольщик, — заявить свои требования в деле о банкротстве. Закон и судебная практика предписывают выполнить это на протяжении 30-дневного срока с момента, когда было опубликовано сообщение относительно введения наблюдения для участия в первом кредиторском собрании. Данные требования, оформленные в виде заявления, должны быть отправлены застройщику, временному управляющему и судебной инстанции.

Для требований, которые предъявляются после того, как 30-дневный срок истек, предусмотрен следующий порядок рассмотрения:

• в течение 15-дневного периода с момента, когда срок для предъявления требований кредиторов истек, должник, временный управляющий или иные кредиторы могут направить в суд возражения касательно кредиторских требований;
• требования одного из участников строительства, по которым не было возражений, могут рассматриваться без его личного присутствия;
• требования касательно передачи жилых помещений рассматриваются судьей в период до одного месяца с того момента, когда истек срок, отведенный на предъявление возражений по требованиям.

Итогом такого рассмотрения становится вынесение определения о том, что требование включено в реестр или во внесении отказано. Данное определение можно обжаловать.

Следующая задача обманутого дольщика – участие в кредиторских собраниях. Последние имеют широкую компетенцию в части защиты интересов кредиторов.

Процесс урегулирования обязательств застройщика предполагает возмездную передачу принадлежащего ему имущества вместе с обязательствами другому застройщику, который становится приобретателем.

В заблаговременном оповещении кредиторов застройщика о том, что долг переходит в новые руки, нет необходимости. Получать согласие кредиторов на перевод долга также не требуется.

Между застройщиком и приобретателем заключается письменный договор о передаче недостроенного объекта, участка земли и обязательств.

Требования кредиторов застройщика должны погашаться в 10-дневный срок с момента, когда определение суда касательно передачи принадлежащих застройщику обязательств и имущества вступило в законную силу. Последствия этого выражаются в «выходе» дольщиков из процесса банкротства.

Требования участников строительства относительно передачи им жилого помещения, которое значится в договорах о долевом участии, могут быть удовлетворены в случае, если имеется разрешение на введение в эксплуатацию уже достроенного многоквартирного дома в соответствии с актом приема-передачи.

Третье, что должен сделать дольщик, — подписать акт приема-передачи квартиры. Вопрос относительно завершения строительства недостроенного объекта приобретателем и дальнейшей передачи жилых помещений участникам строительства на данный момент не регламентируется законодательством. Поэтому приобретатель сам составляет график достройки незавершенных объектов.

Что делать

Банкротство застройщика при долевом строительстве, наступившее вследствие невозможности выполнения им обязательств относительно предоставления в срок жилья покупателям, позволяет последним требовать возврата заплаченных средств. При этом дольщик может претендовать не только непосредственно на указанную в договоре сумму, но и на компенсацию убытков, понесенных в связи с тем, что застройщик исполнял свои обязательства ненадлежащим образом.

Расчет убытка производится путем нахождения разницы между ценой объекта недвижимости на момент, когда произошло банкротство застройщика, и его ценой в момент, когда происходило подписание договора.

В рамках защиты собственных прав граждане также вправе требовать передачи им в собственность приобретенных квартир и недостроенных объектов.

Для минимизации потенциальных убытков от банкротства застройщиком, в свою очередь, может осуществляться страховка незавершенного объекта.

Преднамеренное разорение

Заключая договор о долевом строительстве, каждый дольщик должен понимать, что существует риск банкротства застройщика. Однако данный процесс может быть вызван не только объективными факторами, но и преднамеренными фальсификациями.

Застройщик может специально влезть в долги, чтобы в последующем уйти от ответственности перед кредиторами, если он не просто планирует установить определенные этапы рассрочки выплат по обоюдному согласию, а вообще ничего не платить.

Следует иметь в виду, что действующее российское законодательство квалифицирует фиктивное банкротство как преступление, за которое предусмотрено уголовное наказание.

Процедура

В соответствии с законом «О банкротстве», дольщики имеют право требовать либо денежную компенсацию, либо приобретенную ему квартиру. В связи с этим предъявляемые участниками требования разделяются на два реестра: заявления тех, кто хочет вернуть денежные средств, и тех, кто стремится получить жилье. Поэтому еще до подачи заявления дольщику следует четко определить, в какой реестр оно будет включено, так как в ходе судебного процесса изменить его проблематично.

Традиционно дела о банкротстве, в которых кредиторы предъявляют исключительно денежные требования, решаются проще. Также следует учитывать, что уже при рассмотрении дел могут происходить сдвиги в реестре в связи с приоритетом одних кредиторов перед другими.

Основное преимущество процедуры банкротства застройщика заключается в том, что требования дольщиков имеют приоритет удовлетворения перед прочими кредиторами.

Другое весомое преимущество данной процедуры для дольщиков кроется в возможности признания заключенных с застройщиком договоров договорами долевого участия в строительстве, которые предусматривают более высокую ответственность застройщика перед дольщиками.

Застройщик обанкротился. Что будет со строительством дома? Что делать дольщикам?

Время чтения: 6 минут

Недалек тот период, когда на территории России значительное количество строительных компаний объявляли себя банкротами. По этой причине граждане, вкладывающие свои кровные средства в долевое строительство, потеряли финансы и жилье, на которое они рассчитывали. И даже сейчас многие россияне испытывают недоверие к приобретению новостроек и страх перед таким понятием, как банкротство.

На сегодня законодательство старается защитить жителей страны, участвующих в долевом строительстве, заставляя строительные компании пользоваться страхованием ответственности перед населением.

Начиная с 1 января 2014 года, все застройщики обязаны страховать строящиеся под жилье объекты. Согласно закону о страховании, в случае процедуры банкротства, компания обязана компенсировать ущерб дольщику.

Однако этот закон не действует на жилые объекты, строительство которых началось ранее указанной даты. Как же поступить, если компания признана обанкротившейся?

Реальность такова, что банкротом компания может объявить себя когда угодно, если у нее имеются веские для этого причины. На основании предоставленных причин комиссия по ликвидации устанавливает, кому и в каком размере будут возмещены убытки. Чтобы выяснить, велик ли процент того, что вам будут возвращены потраченные вами деньги, обратитесь к помощи опытного юриста. Специалист поможет вам юридически грамотно составить иск, изучит ситуацию и определит, что вам выгоднее – требовать возврата вложенных в строительство финансовых средств или дождаться момента, когда готовая квартира или недостроенное жилье перейдет в ваше право собственности.

Как себя вести обманутым дольщикам?

Итак, вы выиграли суд и получили право потребовать у застройщиков свои деньги, однако денег вы так и не увидели. Если с момент получения исполнительного листа минуло три месяца и размер долга составляет 100 000 рублей и более, вы вправе потребовать у суда возбуждение дела о банкротстве. В этом случае у пострадавшего появляется шанс взыскать долг с компании через иск о расторжении договора.

Во время процедуры наблюдения в течение тридцати дней вам необходимо предъявить свои требования строительной компании. Для этого решите, что вы хотите получить – деньги или недвижимость. Вариант с получением жилья предпочтительнее, так как здесь вы в любой момент можете поменять свое решение на получение финансов. Если вы не поспешите с заявлением и не попадете в реестр, рискуете остаться без жилья и без потраченных вами средств. Реестр кредиторов закрывается спустя два месяца со дня признания должника банкротом.

Если окажется, что застройщик не прерывал свою строительную деятельность и у него имеется какое-либо имущество, у дольщиков имеется значительный шанс возвратить свои средства. Необходимо только заявление со стороны пострадавшего, после того, как компания будет официально признана банкротом, она сможет погасить все свои долги перед дольщиками.

Однако если процедура банкротства уже в процессе, могут возникнуть проблемы с выбиванием денег. Первым делом необходимо сразу же обратиться с заявлением в арбитражный суд, чтобы вас включили в список кредиторов. К сожалению, очень часто виновники не являются в суд, поэтому одновременно или сразу же после завершения процедуры банкротства стоит направить иск в суд общей юрисдикции. Как показывает практика, данные суда способны взыскать с компании достаточно крупные суммы за нанесенный ущерб, поэтому у вас значительно возрастает шанс добиться возвращения финансовых средств.

Как исправить ситуацию при обмане?

Банкротство может наступить в результате логичных стечений обстоятельств или по вине самого застройщика, если он решил обанкротить компанию преднамеренно. В случае второго варианта, когда дольщики подозревают, что крах наступил не просто так, следует немедленно направить дело в прокуратуру для проверки фактов нарушения законодательства и принятия мер.

Имеется еще один вариант, как вернуть недостроенную недвижимость. Для этого все пострадавшие могут организовать ЖСК. После - направить в суд заявление о признании права владения недостроенным строительным объектом и намерение взять его и земельный участок, на котором ведется строительство, в личное управление. Далее, конечно, придется вкладывать свои личные средства для того, чтобы завершить строительство дома и запустить его в эксплуатацию. Но это законный выход из сложившейся непростой ситуации. Если создание ЖСК невозможно, ваши требования переводятся в денежный эквивалент и подлежат погашению.

Размер выплаты формируется из суммы, выплаченной по договору плюс компенсация за ущерб. Ущерб при этом составляет разницу между стоимостью строящегося жилья, указанной в договоре и стоимостью жилого объекта на данный момент.

Гораздо проще, если строительная компания проявляет добросовестность и действует в интересах пострадавших дольщиков. Нередко застройщики, чувствуя свою несостоятельность, передают незавершенное жилье другой компании, которой предстоит довести до конца строительство. Это делается, когда недвижимость почти достроена и в нее можно уже въезжать. Дольщикам необходимо только установить в судебном порядке права на законное владение имуществом. Также вы, как пострадавший, можете получить практически готовое жилье в другом районе.

Долевое строительство – распространенная форма сотрудничества застройщиков и людей, мечтающих о покупке жилья на первичном рынке. Однако может сложиться ситуация, когда строительная компания утрачивает финансовую устойчивость. В этом случае проводится процедура банкротства. Дольщики в ней выступают в качестве кредиторов.

Общие положения

Закон о несостоятельности в 2011 году был видоизменен — появился 7 параграф, который особым образом гарантирует права дольщиков в случае строительной компании.

Дольщики получили приоритетные права в плане расчетов с кредиторами.

Кроме того, с целью снижения рисков от банкротства застройщика при был принят закон о гражданской ответственности застройщика.

Если компания объявила себя банкротом до сдачи готового объекта в эксплуатацию, она понесет ответственность перед дольщиками в виде выплаты денежной компенсации.

Если застройщик стал банкротом, то ситуацию будет контролировать арбитражный суд. Процедура банкротства имеет несколько стадий.

По окончании процесса дольщики могут получить готовую квартиру, долю в недостроенном доме либо деньги.

Под банкротством понимается процедура юридического признания организации-застройщика финансово несостоятельным.

Компания не имеет возможности погасить накопившиеся долги перед контрагентами, кредиторами и собственными работниками. Нет средств и на то, чтобы компенсировать дольщикам понесенные ими расходы, то есть вернуть деньги.

Причины банкротства могут быть разным:

• некорректно составленный ;
• нарушение рабочего процесса;
• повышение стоимости стройматериалов и услуг, в том числе вследствие валютных скачков;
• другие обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор).

Важно, что банкротство может быть объективным и фиктивным. В последнем случае речь идет махинациях, для выявления которых нужно привлекать специалистов ФНС.

Если будет вскрыто фиктивное банкротство, то застройщику грозит уголовное преследование.

Что это такое

По сути банкротство застройщика – это установление его финансовой несостоятельности проведения судебного разбирательства с целью удовлетворения тем или иным способом требований кредиторов.

У компании-банкрота должны быть долги перед поставщиками, подрядчиками, государственными органами, муниципальными предприятиями, предоставляющими коммунальные услуги, и пр.

Суд проводит предварительную процедуру наблюдения, чтобы выявить возможность или невозможность финансового оздоровления компании-застройщика.

В определенных ситуациях санация помогает нормализовать работу, однако по факту проводится крайне редко.

При этом процедура проводится без участия прежнего руководства — все делает арбитражный управляющий.

Кто попадает под категорию

Согласно законодательству, кредитором застройщика может быть любое юридическое лицо, имеющее какие-то имущественные или денежные претензии к компании.

Кроме того, потребовать возврата денег или иной формы компенсации могут и физические лица.

Законность претензий со стороны кредиторов должна подтверждаться официальными документами (договор, квитанция об оплате, накладные и пр.). Предъявить требования к банкроту можно лишь в рамках проводимого судебного разбирательства.

Куда обращаться

Непосредственно дольщики не могут инициировать процедуру банкротства компании-застройщика.

Сделать это может руководство строительной компании, его представитель, муниципальный орган ФНС или кредитор-юрдицо, который не получает причитающихся ему денег длительное время.

Заявление о финансовой несостоятельности подается в арбитражный суд того города, где расположен офис застройщика-банкрота.

При этом должны быть соблюдены такие условия:

Основанием для инициации банкротства является заявление кредиторов.

Однако сложность ситуации в том, что именно они получат выплаты в последнюю очередь, согласно существующей очереди. Поэтому многие кредиторы не спешат обращаться в суд.

Дольщики могут обратиться в арбитражный суд в рамках заведенного дела. Цель обращения – включение в реестр кредиторов.

Если кто-то из участников долевого строительства ранее подал заявление в мировой суд о передаче квартиры в недостроенном либо несданном в доме на основании либо долевого участия, то такие дела после инициации банкротства закрываются.

В процессе банкротства все имущество застройщика, включая недостроенный объект, войдет в конкурсную массу и будет продано с молотка.

Действовать будет арбитражный управляющий, а цена на имущество должника окажется очень низкой по сравнению с рыночными ценами.

Именно поэтому вряд ли удастся получить ту сумму, которую дольщик вложил в проект на этапе заключения договора.

Важно следующее. Если дом почти достроен, есть разрешение на его ввод в эксплуатацию, а процедура банкротства еще не начата, то дольщик имеет право обратиться в районный мировой суд с иском о передаче квартиры ему как собственнику этого имущества.

Банкротство застройщика при долевом строительстве

Процедура банкротства полностью регламентирована законодательством. Она имеет несколько стадий, причем не все обязательно будут пройдены.

Дело может завершиться уже после первого этапа, если наблюдатель от арбитражного суда увидит возможности для восстановления платежеспособности застройщика.

Для дольщика банкротство застройщика не является фатальным. Дело может кончиться получением долгожданной квартиры. В этом случае будут затянуты сроки вступления в , но деньги сохранятся.

При худшем развитии ситуации можно вообще остаться ни с чем либо получить минимальную выплату после продажи имущества банкрота с молотка. Как именно решится вопрос, зависит от многих сопутствующих факторов.

Какие стадии

Процесс банкротства предполагает несколько стадий, которые строго регламентированы законодательством.

Процедура включает такие этапы:

1. Арбитражное наблюдение за деятельностью компании.
2. Санация, или финансовое оздоровление.
3. Назначение внешнего управления.
4. Инициация конкурсного производства.
5. Заключение мирового соглашения.

По факту дело ограничивается всего двумя стадиями. Сначала в обязательном порядке проводится наблюдение (арбитражный суд изучает реальное положение дело в компании, ищет вариант для оздоровления ситуации), затем назначается конкурсное производство.

Задача первого этапа наблюдения – подготовить основания для перехода к стадии конкурсного производства. Для этого арбитражный управляющий тщательно анализирует хозяйственную и финансовую деятельность застройщика.

Под санацией, или финансовым оздоровлением подразумеваются шаги, которые позволят потенциальному банкроту выправить ситуацию.

Это может быть следующая помощь:

На практике возможности для санации весьма ограничены. Что касается мирового соглашения, то оно возможно на любом этапе банкротства.

В данном случае претензии кредитора снимаются. Однако такое соглашение должно быть одобрено судом в рамках инициированного дела.

Что делать дольщику

У дольщика после в процессе начавшегося дела о банкротстве есть два основных варианта действий:

Дело в том, что после инициации банкротства арбитражный суд отрывает реестр кредиторов. Чтобы получить денежную выплату или жилье, дольщик должен попасть в этот реестр, подав соответствующее заявление.

Нельзя ждать, что ситуация разрешится сама собой. Если инициировано банкротство, нужно успеть с заявлением, чтобы остудить положенное. Другого варианта нет.

В какой реестр подать заявление, зависит от стадии строительства. Если дом построен и квартиры в нем уже существуют, в том числе квартира дольщика, то можно и нужно попытаться получить ее.

Это возможно, но лишь при условии вовремя поданного заявления.

Выбор в пользу получения квартиры – это самое правильное решение. Заявив о своем желании реализовать право собственности при долевом строительстве, дольщик выведет свое имущество из конкурсной массы.

В противном случае, если будет подано заявление на включение в общий реестр, дольщик получит лишь часть денег, уплаченных застройщику, да и то после продажи имущества банкрота.

Поскольку продаваться все будет по очень низким ценам, рассчитывать хотя бы на возврат своих денег вряд ли придется. Скорее всего, сумма будет меньше.

Вместе с заявлением о включении в реестр дольщик должен предоставить в распоряжение суда подтверждающие документы:

Проверив правильность сведений, суд внесет сведения о кредиторе в реестр на возврат денег или передачу квартиры в собственность. Останется ждать решения суда.

Какие имеет права

Законодательство относит дольщиков к особой категории кредиторов, наделенной особыми правами.

Имеется ввиду преимущественное погашение требований по сравнению с прочими кредиторами. Дольщики получат деньги в третью очередь, тогда как другие кредиторы только в четвертую.

Что касается первых двух очередей, то к ним относятся:

Права дольщиков, таким образом, изначально находятся в приоритете. Если в ситуации банкротства все сделать правильно и в срок, то выйти из сложной ситуации можно с минимальными потерями.

Какие права имеет дольщик при разрешении ситуации с банкротством в целом:

Получить квартиру можно не только в случае, если она расположена в уже готовом доме. Безусловно, завершенное строительство позволяет рассчитывать на благополучное завершение дела.

Но даже если дом заморожен на стадии начала строительных работ, у дольщиков есть шансы получить удовлетворение по договорам долевого участия.

Если недостроенный дом будет передан другому застройщику, то право собственности на квартиру сохранится.

Другой вариант получения жилья – организоваться в ЖСК и достроить дом своими силами. Этот вариант возможен в том случае, если арбитражный суд одобрит такое ходатайство, поданное дольщиками.

Право получить квартиру или полную денежную выплату появится только в том случае, если заключен правильный договор долевого участия.

Недобросовестные застройщики могут заменить его инвестиционными договорами или договорами предварительно купли-продажи квартиры.

В этом случае важно доказать, что несмотря на формулировку речь шла именно о финансировании проекта, то есть о долевом участии в строительстве.

В любом случае дольщикам как особой категории кредиторов предоставляется право включение в оба кредиторских реестра, а также возможность получить неустойку за просроченные сроки передачи квартиры в собственность.

Каковы последствия

Если дольщик выиграл судебный процесс, то еще до инициации процедуры банкротства он может получить свои средства обратно. В этом случае не в интересах застройщика тянуть.

Чтобы не было неприятностей с банкротством, строительная компания просто возвращает деньги пострадавшему лицу.

Если дом уже построен и сдан в эксплуатацию, то дольщик может получить неустойку за каждый день просрочки по срокам, указанным в договоре. В этом случае также требуется решение суда с соответствующим постановлением.

Последствия банкротства для дольщиков могут быть разными. Все зависит от того, на какой стадии было заморожено строительство и как поведут себя дольщики в конкретной ситуации.

Какие варианты существуют:

Сколько денег получит дольщик? Ему по закону положена вся сумма, вложенная в строительство, плюс сумма ущерба (это разница между стоимостью квартиры и той суммой, которая уже была за нее выплачена).

На практике дольщик получит столько, сколько на его долю останется после продажи имущества банкрота, погашения задолженности по первым двум очередям и раздела оставшейся суммы между кредиторами.

Видео: как выбрать надежного застройщика

Особые нюансы

Судебная практика относительно банкротства застройщика при долевом строительстве имеет свои особенности.

Дело в том, что не до конца урегулированы законодательством вопросы достраивания и введения в эксплуатацию дома после передачи новому застройщику.

Так, зачастую в дольщиков требуют доплаты за продолжение . Это не законно, и суды уже наработали опыт передачи квартир в собственность дольщикам без дополнительных расходов.

Другой вопрос касается незавершенного строительства.

Дело в том, что дольщики могут по-разному реагировать на возможность создания кооператива:

Законодательная база

Вопросы банкротства регулирует Федеральный закон:

Права дольщиков изложены в Федеральном законе:

Важным документом является Федеральный закон:

Банкротство застройщика при долевом строительстве многоквартирного дома проводится в несколько стадий. Инициация процедуры не обязательно приведет к ликвидации предприятия.

Если будут найдены возможности исправить финансовое положение компании, банкротства не будет. Дольщики в процессе банкротства имеют право ходатайствовать о возврате денег либо передачи прав на квартиру.

Множество людей, которые имеют свою долю в строительстве, больше всего боятся, что произойдет банкротство застройщика. В таком случае происходит остановка строительства, и дольщики остаются без вложенных средств и без жилплощади. Государство всеми силами старается побороть недобросовестные строительные организации, но количество банкротов в строительстве растет с каждым днем. Особенно возрастает подобный риск во время экономического кризиса в стране. Что же делать гражданам, которые пострадали, как вернуть свои вложенные деньги или получить недвижимость. В этой статье мы постараемся ответить на эти самые животрепещущие вопросы.

Первым делом в случае, когда происходит , дольщики должны обратиться в суд, чтобы вернуть свои инвестиции. Обратитесь к юристу для получения консультации или же возьмите весь пакет услуг. Это необходимо, чтобы юридически правильно оформить все свои требования и подать иск в суд. В свою очередь он сделает выбор куда лучше обратиться в данной ситуации. Это может быть суд общей юрисдикции или же арбитражный суд. Кроме того, юрист поможет решить какой иск следует подавать – требовать возврата средств или признание прав собственности на недостроенную жилую площадь.

Имеют место три основных ситуации, как действуют пострадавшие после объявления, что наступило банкротство застройщиков

Дольщик одержал победу в суде

Вы выиграли процесс в суде и получили Он предоставляет возможность получить свои средства от застройщика, а вы не можете этого сделать. Уже прошло более 3 месяцев, а долг застройщика составляет более 100 тыс. руб., в таком случае дольщик имеет полное право подать заявление в суд о признании компании застройщика банкротом. Правда следует учитывать, что долг перед дольщиками должен быть признан в судебном порядке.

В случае, если застройщик не выполняет свои обязательства, обозначенные в договоре о долевом участии в строительстве следует подавать иск о расторжении договора и возврате понесенных убытков. Когда застройщик все еще осуществляет деятельность и у него на балансе есть имущество, то подавая заявление для , у вас есть шанс вернуть свои средства. Подобный вариант самый удачный для дольщиков, так как они смогут получить обратно внесенные деньги. Когда против застройщика уже началось дело о банкротстве, то для возвращения своих средств пострадавшие должны подавать иск в арбитражный суд.

Пострадавший дольщик планирует подать иск в суд на застройщика, не выполняющего свои обязанности

Если вы только планируете, подать в суд на компанию застройщика, и узнали, что дело о его банкротстве уже ведется, то вам прямая дорога в арбитражный суд. В таком случае необходимо подать заявление о и адресовать его арбитражному управляющему, ведущему дело о банкротстве застройщика.

Очень часто бываю случаи, когда представители недобросовестного застройщика не приходят в суд, так что вполне целесообразно направить заявление в суд общей юрисдикции, даже если уже была проведена процедура банкротства. Этот суд может принять решение в вашу пользу и увеличить сумму взыскания, что в свою очередь увеличит шансы дольщиков вернуть свои вложения.

Существует еще один вариант решения подобной проблемы. Дольщики могут создать ЖСК и обратиться в суд с заявлением и потребовать передать недостроенное жилье в их собственность, а затем постараться своими силами достроить его самим. В ситуации применения особой процедуры банкротства, арбитражный суд может рассмотреть требования дольщиков о признании их прав на объекты неоконченного строительства. Однако не всегда арбитражный суд принимает решение в пользу ЖСК, для этого следует соблюсти ряд условий:

• Объект должен принадлежать компании застройщика банкрота;
• Участок также должен принадлежать застройщика либо быть у него в аренде или субаренде;
• Застройщик должен иметь не более 5% прав на участок, чем у частных инвесторов или три четверти остальных кредиторов должны проголосовать за передачу недостроенного объекта. Если же стоимость имущества намного превышает обязательства застройщика перед дольщиками, то оставшуюся сумму, за вычетом 5% кладут на депозит. Каждый вносит деньги соответственно своим требованиям. Все это решается на специальном собрании, так согласие на подобную процедуру должно быть общим;
• У застройщика должно остаться достаточно имущества, чтобы заплатить по текущим платежам и удовлетворить требования хотя бы работников компании. Они имеют первоочередное право на это;
• В случае,когда объект находится под залогом, кредитор не должен предъявлять на него свои требования;
• В достроенном объекте должно хватить квартир необходимой площади на всех покупателей.

Случаются ситуации, когда застройщик специально провоцирует свое . Это происходит при сотрудничестве застройщика с фирмами однодневками. Если у вас произошло именно так, то следует обратиться в правоохранительные органы, чтобы они смогли найти состав преступления в действиях застройщика и приняли меры.

Дольщик знает, что началась процедура признания застройщика банкротом, но не планирует подавать иск в суд

Иногда дольщик принимает решение не подавать в суд на компанию застройщика для возврата своих инвестиций, а планирует получить свою жилую площадь в достроенном доме или ожидает передачи объекта другому застройщику. Такой способ решения проблемы хорош, если объект достроен и сдан в эксплуатацию, а квартира уже есть. В подобной ситуации необходимо подать заявление в суд, для того чтобы его жилплощадь не была продана за долги. Иск с таким заявление составленный по всем правилам и соответствующий нормам действующего законодательства, как правило, суд всегда полностью удовлетворяет. Главное подать иск до того как арбитражный суд вынесет решение о банкротстве застройщика.

Банкротство застройщика

У дольщиков есть возможность получить выкупленные квартиры в собственность, когда к началу процедуры банкротства объект достроен и соблюден ряд условий:

• Выдано разрешение на ввод в эксплуатацию здания;
• Между покупателем и застройщиком не был подписан акт о приеме-передачи помещения. Если же такой акт был подписан, то дольщик должен подать заявление в арбитражный суд, чтобы тот признал его право собственности на помещение;
• Общая стоимость квартир не должна превышать 5% от обязательств компании застройщика перед инвесторами. В свою очередь, у застройщика должна быть возможность выплачивать заработную плату и оплачивать текущие счета;
• Участок или объект строительства не находится под залогом или кредитодатель не претендует на объект и согласен передать квартиры в собственность дольщикам.

Если все эти условия будут соблюдены, сможет вынести на общее собрание кредиторов вопрос о передачи жилой площади дольщикам. При положительном решении кредиторов и утверждении его судом, участники смогут получить свои квартиры в порядке, установленном судом

Из всего описанного можно прийти к выводу, что процедура банкротства компании застройщика довольно сложная и продолжительная, требующая крепких нервов. Пострадавшим в подобной ситуации ни в коем случае нельзя сидеть, сложа руки, а следует привлечь на свою сторону грамотных специалистов, которые буду защищать ваши права.

У вас всегда есть шанс вернуть свои вложенные средства или получить в собственность достроенную квартиру, если он банкрот. Никогда не стоит опускать руки и сдаться на произвол судьбы. Перед тем как внести свои инвестиции в компанию застройщика следует очень тщательно проверить ее, и тогда вы не попадете в такую неприятную ситуацию.

Квартира, приобретаемая в ипотеку в новостройке, подкупает своей сравнительно дешевой ценой, но и как во всякой денежной операции с предварительным перечислением денег, здесь существуют большие риски. Один из них – возможное разорение строительной кампании. Какая же защита дольщика при банкротстве застройщика существует сегодня?

Защита дольщика при банкротстве застройщика

Выплачивая денежный взнос, согласно договору, заключенному с застройщиком, дольщик фактически является его кредитором, с той разницей, что взамен он рассчитывает получить не деньги с процентами, а жилую площадь. К сожалению, его чаяния осуществляются далеко не всегда.

Принятый в 2004г. закон N 214-ФЗ о долевом участии частично защитил дольщика:

• от «серых» хитроумных схем, при которых производилось нелегальное взимание денег за квартиру, а сама квартира нигде в документах не фигурировала как конкретный объект: цель такой схемы – двойные продажи;
• необоснованного завышения цены;
• неограниченного срока строительства.

Однако закон о долевом участии никак не защищает дольщика от банкротства застройщика.

Страхование ответственности застройщика

Начиная с 1-го января 2014 г., был принят закон об обязательном страховании в долевом строительстве.

Страхование ответственности застройщика защищает дольщика от банкротства застройщика

Среди трех вариантов страховки самая популярная – страхование ответственности застройщика:

Если наступает банкротство застройщика, страховая кампания должна возместить потери дольщика.

Закон распространяется лишь на тех, кто вступил в долевое участие не ранее 2014 г. Для более ранних участников, а также для ЖСК этот закон не действует.

Однако может возникнуть ситуация, когда страховая кампания физически не может выплатить страховки всем пострадавшим и сама становится банкротом. При двойном банкротстве ответственность перед дольщиками делится поровну между застройщиком и страховой кампанией.

Подача заявления в арбитражный суд

Банкротство застройщика признается в том случае, если он больше трех месяцев не может произвести обязательные платежи кредитору в размере свыше 300 000 руб.

Чтобы признать его банкротом, необходима процедура наблюдения.

Покупатель квартиры в течение месяца с момента возбуждения дела о банкротстве застройщика может написать заявление в арбитражный суд с обоснованием своих требований.

Подать заявление в суд при процедуре банкротства дольщику необходимо в течение месяца

Подать заявление нужно обязательно не позднее 30 дней – кто не успеет, может остаться и без денежной компенсации, и без жилья.

В течении двух месяцев формируются реестры требований кредиторов.

Суд рассматривает в первую очередь заявления тех участников, у которых имеется договор с правом приобретения жилья, заключенный с застройщиком, и выполнивших в срок все свои обязательства.

К заявлению в арбитражный суд должны быть приложены как сам договор, так и документ, подтверждающий отсутствие долга по договору.

Процедура банкротства застройщика

Примечательно то, что в пользу дольщиков в закон N 127-ФЗ о банкротстве был введен в IX главу параграф § 7 с важными дополнениями:

В IX главе закона N 127-ФЗ о банкротстве появился параграф § 7 с важными дополнениями в пользу дольщика.

• помимо денежных требований, которые ранее были единственно возможной претензией, дольщик имеет право потребовать от застройщика причитающуюся ему квартиру;
• требования всех участников отныне помещаются в два реестра:
  • реестр кредиторов – заявления тех, кто желает вернуть деньги;
  • реестр участников долевого строительства, желающих получить жилье.

Перед подачей заявления дольщик должен определиться с выбором реестра, так как в процессе судебного разбирательства поменять его может быть сложно.

Теоретически процедура банкротства выглядит вроде бы несложной, но в реальности она запускается с большим трудом, так как получается, что мало кто заинтересован в банкротстве застройщика, даже уполномоченные органы, вынужденные инициировать это процесс, и как ни странно, сами обманутые дольщики.

Обычные дела о банкротстве с чисто денежными требованиями кредиторов решаются легче.

В делах о банкротстве застройщика происходит постоянная путаница и сдвиги в реестре должников из-за приоритета одних кредиторов перед другими. В итоге процедура возврата долгов в порядке очередности затягивается надолго.

Льготы дольщика при банкротстве застройщика

Параграф § 7 IX-й главы закона о банкротстве предусматривает целый ряд льгот для дольщика. В частности, признается приоритет дольщиков перед другими конкурсными кредиторами.

Теперь разберемся, кто такие конкурсные кредиторы. Говоря проще – это люди, которые претендуют на возврат долгов, и уполномоченные органы должны их распределить по очереди.

Дольщик при банкротстве имеет приоритет перед другими кредиторами четвертой очереди.

В процедуре банкротства существуют четыре очереди кредиторов:

1. В первой очереди – те, кому положена компенсация за причинение вреда для жизни или здоровья:
   • например, рабочему, погибшему на стройке или ставшему инвалидом;
   • прохожему, которому на голову сбросили строительный мусор и т.д.
2. Во второй очереди – те, у кого заключен трудовой договор с застройщиком (рабочие, мастера, инженеры, архитекторы и т.д.).
3. В третьей очереди – участники долевого строительства, то есть дольщики.
4. В четвертой – все остальные кредиторы (подрядчики, уполномоченные органы, банки и т.д.).

Таким образом, несмотря на льготы, дольщики – лишь третьи в очереди.

Уполномоченные же органы, возбуждающие процедуру о банкротстве – вообще последние: теперь понятен их малый интерес в инициировании подобных процессов. Вот такое вот противоречие.

В параграфе § 7 есть также льготы о передаче дольщикам жилых помещений при завершенном и незавершенном строительстве:

• Если здание построено, то квартиры просто распределяются между участниками долевого строительства.
• Если строительство не завершено, то дольщики имеют право образовать жилищно-строительный кооператив для завершения строительства за свой счет.

Передача незавершенного строительства

Один из вариантов при незавершенном строительстве - создание дольщиками ЖСК и достраивание своими силами.

В передаче незавершенного строительства есть также свои трудности:

• Не все дольщики выдвигают требования о получении квартир, половина может находиться в реестре кредиторов, то есть требовать возврата денег.
• Передача незавершенного строительства производится, если стоимость собственности застройщика (это – недостроенный объект вместе с земельным участком) не больше 5 % всех суммарных требований участников строительства, либо при доплате недостающих до 5 % средств на депозит арбитражного суда.
• Если имущества должника не хватает на платежи кредиторам первой-второй очереди, члены ЖСК должны внести на депозит арбитражного суда сумму, покрывающую эту разницу, но не более 10 % стоимости всех прав застройщика на земельный участок и строительный объект.

Хоть процедура банкротства застройщика идет с проволочками, и недостроенных домов до сих пор много, воз все же медленно, со скрипом, но движется, и дольщики в конце концов получают свои квартиры. Ведь правда на их стороне, а власти и строительные фирмы не хотят терять лицо, ведь в следующий раз им уже не поверят.

Видео: Что делать при банкротстве застройщика