Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.Размер платы за содержание

Кто определяет плату за ремонт и содержание жилого дома? ? общее собрание собственников помещений или городские власти.Плата за содержание и ремонт жилого помещения должна обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями

От чего зависит размер платы за содержание и ремонт? Плата за содержание и ремонт зависит от перечня и объема работ по надлежащему содержанию общего имущества и от стоимости выполнения каждой из этих работ.Список работ по содержанию и ремонту определяют собственники по

Как рассчитывается размер льгот? Сумма компенсационных выплат рассчитывается индивидуально для каждого получателя льгот в зависимости от количества и качества имеющихся у него видов коммунальных услуг. Помимо этого, берется в расчет общая площадь жилого помещения и

О ПЛАТЕ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Согласно статье 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Жилищный кодекс РФ требует формирования платы за содержание и ремонт жилого помещения в размере, обеспечивающем содержание общего имущества, в соответствии с требованиями законодательства. Иначе в доме не будут выполняться необходимые работы и он быстро придет в негодность.

Возможность установления заниженной платы для собственников Жилищный кодекс РФ не допускает. Граждане, являющиеся собственниками помещений, не имеющие возможности вносить плату, вправе обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении им субсидии.

Размер платы собственников за содержание и ремонт дома во многом зависит от выбранного способа управления многоквартирным домом.

Собственники помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливают на общем собрании собственников с учетом предложений управляющей организации. Управляющая организация не может в одностороннем порядке (без согласования с собственниками помещений, выражающегося в принятии решения их общим собранием) устанавливать и (или) изменять размер платы.

Пунктом 4 статьи 158 ЖК РФ установлено, что если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Статьей 156 ЖК РФ также установлено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, не принявших решение о выборе способа управления многоквартирным домом , устанавливается органами местного самоуправления.

В этом случае размер платы за содержание и ремонт, в соответствии с пунктом 34 устанавливается уполномоченными органами по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.

Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива , связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества либо жилищного кооператива в соответствии с уставом. В этом случае в соответствии с пунктом 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме размер платы устанавливается на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

В соответствии с пунктом 32 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги или выполняющими работы на основе решения общего собрания собственников помещений.

На цену содержания и ремонта жилого помещения влияет перечень работ и услуг, оказываемых управляющей организацией. На практике собственники помещений не утруждают себя для утверждения указанного перечня, соглашаясь на общий размер платежа, установленный органом местного самоуправления для нанимателей. Собственники помещений не дают управляющей организации конкретного задания, следовательно, не могут проконтролировать его выполнение. В этом случае очень сложно привлечь управляющую организацию к ответственности за невыполнение каких-либо конкретных работ.

Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня являются существенными условиями договора управления. Указанный перечень подлежит утверждению на общем собрании собственников помещений.

Все минимально необходимые работы по обслуживанию многоквартирных домов перечислены в Правилах эксплуатации жилищного фонда, утвержденных . Действующее жилищное законодательство предполагает, что перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества устанавливается для каждого конкретного многоквартирного дома с учетом его характеристик. Соответственно, и размер платы будет индивидуальным для каждого дома.

Примечание редактора:
Перечень составляющих, которые могут входить в плату за содержание общего имущества , указан также в более современных нормативных актах:
- ,
- (с апреля 2013 г.).

Примечание редактора:
Существует 2 вида услуг и, соответственно, утверждены разные порядки изменения (перерасчёта) размера платы при проблемах с их предоставлением:
- ,
- .

В любом случае факт непредоставления услуги либо предоставления услуги ненадлежащего качества должен быть подтвержден соответствующим актом, который может быть составлен комиссией управляющей организации и собственником (нанимателем) помещения в доме.

Соблюдение указанной процедуры впоследствии облегчит процесс доказывания , в случае обращения в суд при отказе управляющей организации от перерасчета платы за содержание и ремонт жилого помещения в добровольном порядке.

УТВЕРЖДЕН

постановлением мэрии

ПОРЯДОК УСТАНОВЛЕНИЯ

РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И

РЕМОНТ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1. Общие положения

1. Настоящий Порядок разработан в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 01.01.2001 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме , утвержденными постановлением Правительства РФ (далее по тексту – Правила).

2. Настоящий Порядок определяет цели и принципы, организационные основы процедуры принятия решений мэрией города об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения , обеспечивающего содержание общего имущества в многоквартирном доме, для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, а также для собственников помещений в многоквартирном доме, в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом РФ.

2. Основные

термины, понятия и определения

В настоящем Порядке используются следующие термины, понятия и определения:

период договорных отношений - период, на который устанавливается плата за содержание и ремонт жилого помещения согласно договору управления ;

орган регулирования - департамент жилищно-коммунального хозяйства мэрии города;

ТСЖ, ЖК, ЖСК – товарищество собственников жилья, жилищный, жилищно-строительный кооператив и иной специализированный потребительский кооператив.

3. Цели, принципы и условия

установления платы за

1. Настоящий Порядок разработан в целях реализации полномочий органов местного самоуправления (далее - ОМС) по установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случаях, предусмотренных действующим законодательством, а именно:

1.1. Для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.

1.2. Для собственников помещений, если собственники помещений многоквартирного дома на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

1.3. Для собственников помещений по результатам проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации, в случаях, установленных Жилищным кодексом РФ.

2. Решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случаях, указанных в п. п. 1.1. – 1.3. принимается постановлением мэрии города.

3. Основные принципы определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения:

3.1. Соблюдение баланса интересов участников жилищных правоотношений .

3.2. Обеспечение доступности для потребителей услуг информации о размере и порядке формирования платы за содержание и ремонт жилого помещения.

3.3. Определение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в объеме, необходимом для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающем безопасные условия проживания граждан в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда.

4. Установление размера платы за содержание и ремонт

жилого помещения в многоквартирном доме, в котором выбран способ управления управляющей организацией или непосредственное управление

1. В соответствии с Жилищным кодексом РФ размер платы за содержание и

ремонт жилого помещения определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, которое проводится в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

2. В случае, если собственники помещений на их общем собрании не

приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на следующий период договорных отношений, указанный размер устанавливается мэрией города.

3. Установление размера платы для собственников помещений

осуществляется в следующем порядке.

3.1. В случае обращения управляющей организации, либо лица, уполномоченного собственниками помещений в орган регулирования, данные лица независимо от наличия в многоквартирном доме помещений, находящихся в муниципальной собственности , направляют в орган регулирования документы согласно Приложению 1 по формам утвержденным настоящим Порядком

3.2. Орган регулирования в течение 10 рабочих дней, с даты регистрации обращения, по каждому многоквартирному дому осуществляет рассмотрение представленных документов на предмет их полноты и соответствия требованиям законодательства.

3.2.1. В случае соответствия представленных документов требованиям, установленным пунктами 3.1. настоящего раздела, проводит расчет размера платы и готовит в течение 10 рабочих дней проект постановления мэрии города об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

3.2.2. В случае непредоставления документов, указанных в пункте 3.1. настоящего раздела либо несоответствия представленных документов требованиям, установленным пунктами 3.1., настоящего раздела, орган регулирования оставляет пакет документом без рассмотрения и в течение 3-х рабочих дней направляет заявителю уведомление об оставлении заявления без рассмотрения и необходимости предоставления недостающих документов либо приведения документов в соответствие с требованиями настоящего Порядка.

3.2.3. Расчет размера платы за содержание и ремонт жилого помещения производится в соответствии с методикой, утвержденной постановлением мэрии города.

4. Установление размера платы для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда, находящихся в многоквартирном доме принимается постановлением мэрии города.

В указанном случае установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда осуществляется в размере платежа за содержание и ремонт жилого помещения, устанавливаемом мэрией города для собственников помещений данного многоквартирного дома.

В случае если собственники помещений многоквартирного дома на их общем собрании приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, размер платы для нанимателей жилых помещений в многоквартирных домах по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается равным размеру платы принятом на общем собрании собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

В случае если договором управления предусмотрен иной порядок установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то размер платы для нанимателей по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда устанавливается в соответствии с условиями такого договора.

5. Установление размера платы за содержание и ремонт

жилого помещения в многоквартирном доме, в котором выбран способ управления ТСЖ, ЖСК, ЖК

Установление платы для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда, находящихся в многоквартирном доме, в котором выбран способ управления ТСЖ, ЖСК, ЖК осуществляется в размере платы (обязательных платежей и (или) взносов), определенных для собственников помещений в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ и Правил органами управления ТСЖ, ЖСК, ЖК на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

6. Установление размера платы

1. Установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда по результатам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации, если:

собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом;

принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не было реализовано;

до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, осуществляется в следующем порядке:

1.1. Орган регулирования осуществляет действия по организации и проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации в порядке, установленном законодательством Российской Федерации .

1.2. Расчет размера платы за содержание и ремонт жилого помещения орган регулирования производит в соответствии со ставками планово-нормативного расхода на очередной период регулирования согласно приложению 2 в зависимости от конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, степени износа, этажности, наличия лифтов и другого механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, материала стен и кровли , других параметров, а также от объема и количества обязательных работ и услуг.

Данный размер платы указывается в извещении о проведении конкурса.

1.3. По результатам проведения открытого конкурса и определения победителя конкурса орган регулирования готовит проект постановления мэрии об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, равной цене договора управления многоквартирным домом и указанной в конкурсной документации .

Приложение 1 к Порядку

Перечень документов,

предоставляемый управляющей организацией либо лицом уполномоченным собственниками помещений многоквартирного дома для расчета размера платы за содержание и ремонт жилого помещения

1. Заявление управляющей организации, либо лица, уполномоченного собственниками помещений многоквартирного дома (с приложением подтверждающих полномочия подлинника документов) в котором указывается основание (причина) обращения в орган регулирования об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения согласно форме № 1 к настоящему приложению.

2. Протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома об установлении действующего размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и утверждении перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

3. Протокол общего собрания собственников помещений, в повестку дня которого включены вопросы об установлении размера платы на содержание и ремонт жилого помещения и утверждения перечня работ и услуг на новый период договорных отношений, однако, собственники не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

4. Действующий договор управления многоквартирным домом либо договор на содержание и ремонт многоквартирного дома со всеми приложениями и дополнительными соглашениями.

5. Заполненную таблицу с техническими характеристиками многоквартирного дома согласно форме № 2 к настоящему приложению.

Управляющие организации могут использовать размер платы за содержание жилого помещения, установленный органами местного самоуправления или утверждённый собственниками помещений в доме.

Объясним, какие последствия ожидают управляющую организацию, если она не рассчитала плату за содержание жилого помещения для многоквартирного дома как индивидуального объекта.

Законодательство об установлении размера платы

Жилищный кодекс РФ изменил представление об управлении и содержании жилищного фонда - вовлёк в эти процессы собственников помещений в МКД. Законодательство тесно связало собственника и управляющую организацию.

За собственниками помещений закрепилась обязанность утверждать на общем собрании перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, условия их оказания и выполнения и размер финансирования (п. 17 ПП РФ от 13.08.2006 N 491).

Управляющие организации же предоставляют собственникам свои предложения о перечне, объёмах и качестве услуг и работ (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ , п. 31 ПП РФ N 491). Эти предложения должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества.

Первичным является предложение управляющей организации, вторичным - проведение общего собрания собственников помещений и утверждение необходимых условий на основании информации, полученной от управляющей организации.

Что будет, если не проставить стоимость работ и услуг

Нередки случаи, когда управляющие организации выходят к собственникам помещений в многоквартирном доме с предложением размера платы за содержание жилого помещения, ориентируясь на средний размер платы по муниципальному образованию или на размер платы по дому, отдельные свойства и характеристики которого схожи с подведомственным им многоквартирным домом.

При этом у управляющей организации нет информации о стоимости по каждому виду работ и услуг, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества в МКД.

Впоследствии такие УО не могут предоставить собственникам полноценный отчёт: соответствуют ли выполненные работы и оказанные услуги утверждённой стоимости по каждому виду таких работ и услуг.

Не могут такие управляющие организации и перерасчитать плату за содержание жилого помещения в случаях, установленных ПП РФ N 491 : при предоставлении услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Как в этом случае действует ГЖИ?

Представьте ситуацию: в городе N департамент ГЖН рассмотрел обращение гражданина о невыполнении управляющей организацией отдельных видов работ и услуг. УО в свою защиту предоставила информацию о перечне работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД с указанием периодичности и годового объёма.

Департамент ГЖН проанализировал это приложение к договору управления МКД и установил, что в нём нет сведений о размере стоимости каждой конкретной работы и услуги.

Так как работы и услуги, предусмотренные договором управления МКД, не имели стоимости, УО не могла произвести перерасчёт платы за содержание жилого помещения - уменьшить её размер пропорционально количеству дней, в течение которых были нарушены требования к услуге. А это прямое нарушение законодательства.

Орган ГЖН выдал управляющей организации предписание об устранении нарушений. К тому же УО должна была представить для утверждения общему собранию собственников помещений МКД перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Подготовить такой перечень нужно согласно ПП РФ от 15.05.2013 N 416 , ПП РФ N 290 .

Наличие расчётов экономически обоснованной стоимости работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества позволит оградить управляющие организации от вышеуказанных негативных последствий. Прозрачность и доступность информации для граждан создадут доверительные отношения между исполнителями и потребителями услуг.

На что следует обратить внимание при расчёте

Подготовка расчётов на каждый многоквартирный дом - трудоёмкий процесс, требующий времени, которого у управляющих организаций практически нет. Тем не менее, требования законодательства об индивидуальном подходе к каждому многоквартирному дому существуют и подлежат исполнению (ч. 2 ст. 154, ч.1 ст. 156, ч. ч. 2, 3 ст. 162 ЖК РФ).

Ключевыми данными для расчёта стоимости работ, услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме являются сведения из технической документации на дом. Чем более подробными будут эти сведения, тем более детальный расчёт можно произвести.

Современные МКД отличаются от домов, построенных несколько десятилетий тому назад. Сейчас при строительстве и проведении работ по внутренней отделке дома применяются новые технологии и материалы. Например, в современных домах, в том числе в помещениях общего пользования, установлены пластиковые окна взамен деревянных.

При определении материальных и трудовых затрат управляющая организация может столкнуться с недостатком информации о нормах времени на работы и материалы, которая бы учитывала произошедшие изменения.

• Приказ Госстроя РФ от 09.12.1999 N 139 «Об утверждении рекомендаций по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда»;
• Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда. Часть 1. Нормы расходов материальных ресурсов и обеспеченности уборочным инвентарем на санитарное содержание домовладений (утв. Приказом Госстроя РФ от 22.08.2000 N 191);
• Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда. Часть 2. Нормы расхода материальных ресурсов на обслуживание и ремонт внутридомовых инженерных систем (утв. );
• Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда. Часть 3. Нормы расхода материальных ресурсов на ремонт конструктивных элементов жилых зданий (утв. Приказом Госстроя от 22.08.2000 N 191).

Сформировать стоимость выполняемых работ и оказываемых услуг по содержанию и текущему ремонту можно на единицу таких работ и услуг или на весь объём. При этом необходимо учесть прямые и косвенные затраты, «заложить» прибыль.

Косвенные затраты ещё называют общеэксплуатационными. Под ними мы понимаем затраты, связанные с управлением МКД. Например, это оплата труда:

• юристов, которые готовят договоры, связанные управлением многоквартирным домом и подготовкой общих собраний собственников помещений;
• экономистов, ведущих расчёты, необходимые для осуществления деятельности по управлению МКД;
• специалистов по работе с населением;
• технических специалистов.

Общеэксплуатационные затраты можно выделить отдельно как стоимость услуги по управлению многоквартирным домом.

При формировании затрат организации необходимо учитывать применяемую систему налогообложения. Некоторые управляющие организации в настоящее время находятся на «упрощёнке». В случае применения упрощённой системы налогообложения расходы, связанные с приобретением товаров, работ, услуг у поставщиков и подрядчиков, учитываются с учётом НДС, предъявляемого указанными поставщиками и подрядчиками.

Нередки случаи, когда управляющие организации рассчитывают размер платы за содержание жилого помещения одинаковым для групп однотипных МКД в управлении. Но, по мнению Минстроя, такой подход в корне не верный. Поскольку каждый жилой дом отличается от другого своими конструктивными особенностями, степенью благоустройства и износа, границами земельного участка в составе общего имущества и прочими особенностями.

По этому вопросу Минстрой РФ 17 марта 2016 года опубликовал Письмо №7513-ОЛ/04 , в котором определил, что размер платы за содержание общего имущества должен определяться индивидуально для каждого МКД на основании утверждённого собственниками на ОСС перечня и периодичности проведения работ и оказания услуг.

Мнение Минстроя

Важно отметить, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть соразмерен утверждённому собственниками на общем собрании перечню, объёмам и качеству услуг и работ по содержанию общего имущества конкретного МКД (п.35 ПП РФ №491).

Данный метод наиболее полно позволит учесть конструктивные элементы каждого МКД, включая наличие и состав внутридомовых инженерных коммуникаций, земельного участка, степени износа, элементов озеленения и благоустройства, прочих объектов и инфраструктуры, используемых для обслуживания и эксплуатации МКД.