Договор долевого участия в строительстве образец. Договор долевого участия в строительстве: скачать образец

Если вы собираетесь заключить сделку с застройщиками, стоит знать особенности договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Что же стоит знать, чтобы не попасть на недобросовестную компанию? Изучите нормы законодательства, что действуют в 2019 году.

Чтобы договор долевого участия обеспечил защиту от многочисленных рисков, следует понимать, как его правильно составлять.

Рассмотрим, что это за соглашение, когда и кем составляется и как может защитить права и интересы сторон.

Что нужно знать

Договор долевого участия в строительстве схож с , купли-продажи, . Но имеет и много особенностей.

Инвесторы строительства передают полномочия заказчику выполнить инвестиционный проект. Заказчик вправе привлечь (строительное предприятие), которые построят дом.

Основные понятия

Долевым строительством называют форму инвестиций в возведение здания в соответствии с соглашением.

Возникновение прав и обязательств имеет место после того, как стороны поставят подписи на контракте. Объект строительства — не квартира, а дом, и кредиторы в данном случае — дольщики.

Назначение документа

Есть несколько способов привлечения средств на строительство многоквартирных домов:

составляется соглашение о долевом строительстве;
выпускаются эмитентами жилищные сертификаты;
посредством жилищно-строительного и жилищного накопительного кооператива.

Долевое участие является законным способом покупки жилья в доме, что строится. Документ позволяет приобрести по выгодной цене жилье в новостройке.

Законные основания

Главным законодательным документом является ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214, где есть все необходимые сведения о процессе участия в долевом строительстве.

Можно опираться также на нормы и отдельные Постановления властей.

Типовой договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома

Процесс долевого строительства предусматривает привлечение денежных средств застройщиками. На данные средства возводят жилой многоквартирный дом.

Стороны соглашения

Стороны договора:

инвесторы;
застройщики.

Инвесторами могут быть граждане, которые приобретают жилье для себя, то есть не планируется ведение предпринимательской деятельности.

В законодательных актах не установлено ограничение с учетом гражданства и национальности. Сделка может быть совершена не только россиянами, но и иностранцами, а также лицами без гражданства.

Порядок заключения

Чтобы зарегистрировать соглашение, заключенное с первым инвестором, есть 10 дней.

При заключении договора с остальными участниками записи в реестры должны вноситься в течение 5 дней после проставления подписей.

Если в документе не будет хотя бы одного существенного условия, тогда его не могут заключить и зарегистрировать.

Видео: особенности долевого участия в строительстве многоквартирных домов и иных ОН

Основная обязанность застройщика — построить дом согласно условиям, прописанным в договоре долевого участия.

Есть и дополнительные обязательства:

по оформлению необходимой документации;
по соблюдению сроков проведения строительных работ;
по соблюдению качества;
по размещению и предоставлению данных о затратах, о долге, прибыли компании и т. д.;
по расходованию денег по назначению;
по передаче объекта дольщикам в установленные сроки.

Если застройщик опоздает со сдачей объекта, стоит уведомлять и согласовывать с дольщиками новые сроки.

Застройщик вправе:

заключать соглашения с подрядчиком на выполнение определенных работ;
расторгать договора с нарушителями условий сделки;
выдвигать требования к дольщикам оплатить неустойку, если платежи просрочены;
обращаться в судебный орган, чтобы защитить свои права.

Вы можете также знакомиться с документами на любой стадии работ. Со своей стороны граждане обязаны своевременно производить платежи и принять квартиру, когда объект будет введен в эксплуатацию.

Договор не может корректироваться, поэтому сразу прописывают:

Отсутствие возможности для застройщика менять стоимость на приобретенный объект	Если он соответствует площади, что заявлена. Это касается и случаев, когда оплата произведена в валюте, и курс существенно изменился. Цену могут корректировать в сторону уменьшения, если при передаче объекта будет выявлено недостатки и нарушения установленных норм к помещению
Право расторжения соглашения дольщиками	Если в течение определенного количества раз недвижимость не принята комиссией
Период для устранения недостатков застройщиками	Обнаруженных инвесторами
Данные	Которая будет управлять многоквартирным домом
Иные положения с учетом ситуации	—

Если застройщик опоздает со сроками и не передаст объект своевременно, то дольщики вправе требовать выплат компенсации за каждый день просрочки.

Сумму компенсации устанавливают как 1/300 или 1/150 ставки Центрального Банка .

Если объект не будет качественным, то участники долевого строительства могут требовать:

бесплатно устранить недостатки;
уменьшить стоимость квартир;
возместить средства, что быть потрачены при устранении недостатков.

Порядок расторжения соглашения прописан в . Стороны не вправе расторгать договор, если условия в полной мере выполняются.

Для этого обязательно наличие веских оснований. В одностороннем порядке соглашение расторгают:

если нарушены сроки передачи объекта;
не исправляются своевременно недостатки;
есть нарушения, что снизят качество дома;
если банк являлся поручителем, но сроки выполнения обязательств истекли, а объект еще не сдавался в эксплуатацию.

Через суд расторгают соглашение, если:

строительство прекращено и не будет далее возобновляться;
проектные документы сильно корректировались, и площадь квартир уменьшена;
изменено назначение общего имущества здания.

Когда договор будет расторгнут, застройщик возвращает уплаченную сумму дольщикам в течение 10 дней на расчетный счет. Дополнительно платится неустойка за использование средств участника.

Соглашение может расторгаться путем написания заявления дольщиками и передачи его застройщику. При взаимном согласии составляется соответствующий документ.

В соответствии с договором долевого участия в строительстве граждане не покупают жилье, а имеют право на ее получение после окончания строительных работ и введения объекта в эксплуатацию.

Когда будет составлено акт о приеме недвижимого объекта, лица должны оформлять на квартиры.

Основание — документация, что подтвердит окончание строительства, а также передаточные акты. Сотрудник Росреестра проверит документацию, внесет соответствующие данные в госреестр и сделает запись в правоустанавливающей документации.

Образец соглашения

В типовом соглашении долевого участия в строительстве дома должны быть такие сведения:

Название документа, дата и место заключения.
Информация о сторонах.
Предмет.
Условия оплаты.
Права и обязательства каждой стороны.
Ответственность при нарушении условий договора.
Описание непредвиденных обстоятельств.
Иные условия.
Сроки действия документа.
Подписи сторон.

Можете брать за основу такой бланк:

Какие могут быть риски

Есть много рисков при составлении договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома как для дольщиков, так и для застройщика.

Не бывает идеальной ситуации, когда застройка по договору долевого участия осуществляется без проблем. Основные:

Задержка со сдачей объекта может быть по такой причине:

У застройщика не достаточно средств, чтобы начать или завершить работы, или же компания не желает тратить свои деньги, надеясь только на платежи дольщиков. Не учитываются изменения стоимости материалов, уменьшение количества сделок и т. п.
Средства дольщиков тратятся не по назначению.
Подрядчик не исполнил свои обязательства.
В соглашении не прописаны конкретные сроки передачи дома.

Бывает, что застройщик предлагает произвести доплату. Такой риск возникает, если в соглашении нет пункта, раскрывающего точный перечень затрат и стоимость м2.

Сложности могут возникнуть при расторжении договора, если данный пункт не расписан в подробностях и не учтено ряд ситуаций.

Проблемы с регистрацией права собственника возникают:

если не выполняются инвестиционные условия, что устанавливались властями;
если не подготовлена документация, что понадобится в уполномоченной инстанции.

Федеральный закон о долевом участии в строительстве 214 вместе с ГК РФ и законом, защищающим права потребителей, регулирует взаимоотношения потенциального покупателя жилой недвижимости и застройщика. Но единый образец договора , фиксирующего взаимоотношения сторон на бумаге, законом не предусмотрен . Поэтому покупателям необходимо досконально изучать предлагаемый им текст договора, чтобы не множить ряды обманутых дольщиков.

Семь признаков легитимности ДДУ

Под шапкой «Договор долевого участия в строительстве ФЗ 214 » предлагаемого к подписанию соглашения вполне может размещаться текст договора о совместной инвестиционной деятельности, о предварительной купле-продаже жилой недвижимости, о финансировании строительства или об участии в кооперативном строительстве. Какие моменты позволяют убедиться в том, что соглашение описывает именно долевое участие и составлено так, что при судебном рассмотрении спора победа будет на стороне дольщика?

Предмет ДДУ составляет обязательство застройщика возвести оговоренный объект и передать его дольщику в оговоренный срок.
Характеристики передаваемого объекта должны быть четко сформулированы . Это номер строительного участка в кадастре, адрес дома, в котором располагается будущая квартира, ее площадь и подробное описание ее вида на момент передачи (с описанием использованных атрибутов и видов отделки).
В договоре фиксируется срок передачи дольщику объекта по акту. Формулировка должна позволять установить конкретную дату фактической передачи застройщиком квартиры.
В соглашении об участии в долевом строительстве по 214 ФЗ следует точно указать стоимость квартиры (в идеале – в рублях), а также порядок и срок уплаты оговоренной суммы.
Застройщик по закону должен нести ответственность за объект , переданный дольщику. Гарантийные сроки (обычно 5 лет – на квартиру, 3 – на ее технологическую и инженерную оснастку) следует оговорить в договоре.
Договор должен содержать пункт о финансовых гарантиях , обеспечивающих выполнение дольщиком взятых обязательств. Гарантией может быть поручительство финансово-кредитного учреждения или полис страхования гражданственной ответственности застройщика.
Обязательным условием легитимности ДДУ является указание в нем залога находящегося у застройщика земельного участка и возводимых на участке объектов.

Что надо знать о сроке передачи и форс-мажорах

Для трезвой оценки возможных рисков застройщик должен понимать, о каких сроках идет речь в 214 ФЗ об участии в долевом строительстве, и какие сроки может прописать застройщик в ДДУ.

По законодательным нормам, если передача новоселу застройщиком ключей от квартиры в срок, оговоренный в договоре, не состоится, то вступят в действие прописанные там же штрафные санкции . Застройщику придется раскошелиться на уплату пени за каждый день просрочки. Но потенциальные новоселы не должны путать срок передачи им квартир со сроком ввода дома в эксплуатацию . Последний, разумеется, застройщиком планируется, но из-за различных форс-мажоров может измениться. Поэтому многие застройщики оставляют себе определенный «люфт» в 4-6 месяцев между датой ввода дома и датой передачи квартир дольщикам. Покупатели должны понимать, что факт сдачи дома в эксплуатацию не позволяет им выдвигать претензии застройщику о несоблюдении срока сдачи конкретной квартиры. Но, с другой стороны, увеличение этого интервала застройщиком на срок, превышающий полгода, уже настораживает.

Вполне понятно желание будущих новоселов по максимуму оградиться от различных форс-мажоров. Поэтому нередки случаи сознательного внесения ими изменений в предложенный вариант ДДУ. Юридически этот допустимо, но оправдано не всегда. Так, текст стандартного договора , разработанный сотрудниками Управления Росреестра по СПб соответствует всем законодательным требованиям ФЗ 214. Поэтому при попытке регистрация договора долевого участия 214 ФЗ в управлении из-за внесенных в текст изменений могут возникнуть определенные сложности: поправки будут анализироваться правоведами, и регистрация либо затянется во времени, либо вообще не состоится.

«Не регламентировано 214 ФЗ – значит разрешено»

Некоторые застройщики охотно берут на вооружение этот принцип, пытаясь включить в текст ДДУ недопустимые с точки зрения других законодательных норм пункты . Речь, например, идет о навязывании будущим новоселам за дополнительную плату различных дополнительных услуг типа бронирования квартиры, государственной регистрации заключаемого договора или оформления права собственности на будущее жилье. Но при этом застройщиком нарушаются нормы п. 2 16 статьи ФЗ, защищающего права потребителей.

Порой застройщики пытаются оговорить в ДДУ свое право на корректировку проектной документации жилого дома, право на изменение его этажности или возможность изменения планировки квартиры. Такой пункт договора тоже противоречит законодательству , так как нарушает право покупателя быть проинформированным о приобретаемых товарах и услугах.

Незаконным является и включение в текст договора пункта о возможности привлекать средства потенциальных новоселов для сооружения объектов сопутствующей социальной инфраструктуры . Таким образом использовать средства дольщиков законодательство не позволяет.

Хотя 214 ФЗ в определенной степени и защищает потенциальных покупателей, ответственность за принятое решение ценой в несколько миллионов рублей он с них не снимает. Поэтому текст предлагаемого застройщиком договора необходимо внимательно изучить – самостоятельно или обратившись к юристу, практикующему в соответствующей области права . Вопросы, которые обязательно появятся, можно и нужно обсуждать с застройщиком. Общение с представителями строительных компаний требует определенных навыков. Поэтому получить от них четкие ответы на правильно сформулированные вопросы будет проще в присутствии того же юриста.

Покупка недвижимости по 214-ФЗ о долевом строительстве – самый надежный вариант приобретения жилья в новостройке. Как подстраховаться от подводных камней этой сделки? Какие изменения в 214-ФЗ ждут дольщиков и застройщиков в 2017 году?

Главное достоинство ДДУ – защита от двойных продаж

Покупка квартиры в доме, который строится по 214-ФЗ, считается самым надежным способом приобретения жилья на первичном рынке. Полное название закона – «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Договор долевого участия (ДДУ) защитил покупателя от главной проблемы недавнего прошлого – двойных продаж, когда одну и ту же квартиру застройщик умудрялся сбыть сразу нескольким покупателям. Долевые договоры обязательно регистрируются в Росреестре , поэтому с ними такая махинация не пройдет.

Еще один плюс домов по 214-ФЗ – наличие у девелопера всей необходимой для строительства разрешительной документации. Компания, строящая дом по 214-ФЗ, имеет право начинать продажи только после того, как получит разрешение на строительство . Это значит, что вся подготовительная документация в порядке.

При покупке квартиры по другим схемам можно попасть в ситуацию, когда компания начинает продавать жилье в будущем доме, не имея законных прав на земельный участок под застройку. Проблемы могут возникнуть и с разрешением на строительство: девелопер уже начал заключать с покупателями предварительные договоры о продаже квартир, берет у них задаток – а государственная экспертиза проекта не произведена. В итоге может оказаться, что проект нужно доработать, или он вовсе не получает согласования. И покупатели, поспешившие внести залог за такое жилье, вынуждены через суд требовать от застройщика возврата своих денег. При заключении ДДУ можно быть уверенным, что этого не случится.

В долевом договоре также обязательно указывается срок сдачи дома . Застройщик, не уложившийся в отведенные сроки, будет вынужден уплатить штраф государству (а если в ДДУ есть соответствующее условие, то и дольщику).

Прежде чем подписывать договор, нужно проверить надежность компании-застройщика

Однако не стоит думать, что ДДУ – гарантия защиты от неприятностей. Но можно избежать лишних трудностей, если внимательно изучить все документы застройщика и сам долевой договор.

Прежде чем подписывать договор, нужно проверить, есть ли у застройщика разрешение на строительство и не истек ли его срок .
Обратите внимание на то, когда компания должна сдать дом, и не поленитесь наведаться на стройку , чтобы оценить степень его готовности. Вдруг срок разрешения истекает через месяц, а на стройплощадке еще только вырыли котлован?
Ознакомьтесь с другими объектами, которые возводила эта компания, – они должны быть перечислены в проектной декларации , выложенной на официальном сайте предприятия.
Поищите эти объекты в интернете – не было ли проблем с их строительством, задержек сдачи в эксплуатацию? Выясните, как новоселы оценивают качество новостройки. Если сомнений нет, то можно браться за договор.

Обязательные пункты ДДУ:

Во-первых, это срок передачи объекта недвижимости дольщику по акту . Не «в четвертом квартале 2017 года», а «не позднее 15 ноября 2017 года». В чем разница? «Четвертый квартал» – понятие растяжимое. Если, например, дом был сдан в эксплуатацию, а застройщик тянет с передачей вам квартиры, то в суде вы будете отстаивать свои права, оперируя точной датой, а не расплывчатыми сроками.

Во-вторых, о квартире в договоре должно быть сказано, какова ее общая площадь и площадь будущих комнат, где она расположена на схеме дома, какова ее стоимость . Договор без этого пункта считается недействительным.

В-третьих, ДДУ должен содержать пункт о том, когда новосел начинает вносить квартплату . Если это не указано, то начисление платежей начинается с момента подписания акта приема-передачи квартиры дольщику. Но застройщик может потребовать, чтобы покупатель оплачивал коммунальные и эксплуатационные расходы начиная с даты сдачи дома госкомиссии. Даже если дольщик еще не получил ключи и не может въехать в новую квартиру. Это требование стоит оспорить, так как заселение может затянуться по вине застройщика и тогда вы будете платить за услуги, которыми не пользуетесь.

По закону гарантийный срок на построенный дом , в течение которого компания должна безропотно устранять все обнаруженные недостатки, составляет пять лет, на инженерно-техническое оборудование – три года. Хотя это требование содержится в законодательстве, не помешает его тоже прописать в договоре.

Оплачивать квартиру в новостройке нужно только после регистрации договора в Росреестре

Некоторые недобросовестные застройщики настаивают на оплате до регистрации, иначе, дескать, покупатель передумает и придется затевать сложную процедуру расторжения договора и отмены регистрации. Но застройщику как раз в этой ситуации ничего не грозит, а вы, оплатив незарегистрированный ДДУ, рискуете, что компания подпишет еще с кем-то аналогичный документ на ту же квартиру и возьмет с него деньги. И тогда неясно, кому достанется оплаченная жилплощадь.

Деньги у дольщика продавец может брать только после того, как ДДУ зарегистрирован в Росреестре. Лучше всего открыть специальный счет – аккредитив, на который покупатель кладет нужную сумму сразу после подписания договора, но застройщик сможет получить эти деньги только после регистрации договора в Росреестре. Тогда обе стороны могут быть спокойны насчет оплаты.

Интересы дольщика защищает также обязательное страхование ответственности застройщика (действует с 1 января 2014 года, отменено с 1 января 2017 года, заменено на компенсационный фонд - см. ниже). Эту страховку должен оформить каждый девелопер, который реализует проекты по 214-ФЗ. Если он по какой-то причине не построит дом, не передаст квартиру покупателю (например, застройщик обанкротится), то дольщик получает внесенные деньги по страховке.

ДДУ 2017 - поправки в 214-ФЗ

Почти каждый год законодатели ужесточают требования к застройщикам, внося изменения в 214-ФЗ. Так, в 2016 году были приняты очередные поправки в закон, которые существенно изменили условия долевки с 2016 и 2017 года.

Изменения в 214-ФЗ по застройщикам с 2017 года

Минимальный размер уставного капитала

Изменения коснулись и уставного капитала компаний-застройщиков: теперь начинать возведение жилья не сможет фирма с минимальным капиталом в 10 тыс. руб. Размер уставного капитала привязан к площади жилья, которое возводит данное предприятие и связанные с ним компании. Минимальная сумма капитала – 2,5 млн руб. – для организаций, у которых площадь всех объектов долевого строительства не превышает 1,5 тыс. кв. м. Максимальная сумма – до 1,5 млрд руб. – для тех, у кого объемы новостроек более 500 тыс. кв. м. Это нововведение призвано обезопасить рынок от фирм-однодневок, которые открываются с целью собрать деньги с дольщиков, а потом разоряются и исчезают с полученной суммой.

Часто застройщики создают отдельные юридические лица под строительство конкретных объектов. Изменения в 214-ФЗ предусматривают такую ситуацию: в случае создания юридического лица под объект совокупный капитал застройщика и его учредителей должен составлять предусмотренный законом минимум. Застройщик и его учредители должны быть связаны договором поручительства, который должен быть удостоверен нотариально и предусматривать солидарную ответственность. То есть участник долевого строительства наделяется законом правом самостоятельного выбора: к кому именно - застройщику или учредителю - предъявлять свои финансовые требования.

Расширен перечень предоставляемой застройщиком информации

Застройщики будут обязаны публиковать на своих сайтах подробную информацию о каждом доме, который они строят с привлечением средств дольщиков. На этом ресурсе компания должна будет размещать разрешительную документацию на свои объекты, рассказывать, на каком этапе находится строительство, сообщать об изменении срока сдачи домов в эксплуатацию.

Обязательными к публикации стали аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, договор поручительства с учредителями застройщика и фотографии хода строительства жилого дома.
Обязательно должна быть на сайте и форма ДДУ, который застройщик предлагает заключать гражданам. Появился и такой вид документа, как заключение уполномоченного органа исполнительной власти (Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ) о соответствии застройщика новым требованиям 214-ФЗ. Оно тоже обязательно должно размещаться на сайте.

Кроме того, введены обязательные правила об указании в ДДУ места расположения квартиры на этаже , а при передаче квартиры дольщику застройщик должен передать ему специальную инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства , содержащую необходимую информацию о правилах его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения. И если дольщик в течение гарантийного срока пожалуется на дефекты в квартире или доме, а застройщик докажет, что эти дефекты возникли из-за неправильной эксплуатации, то устранять их и компенсировать вред жильцам строительная компания не будет. Но если это застройщику доказать не удастся и при этом оно не поторопится устранить дефекты, то за каждый день просрочки будет выплачивать дольщику неустойку

Итак, с 1 января 2017 года на официальном сайте застройщик должен разместить следующие документы:

– разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;
– аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
– разрешение на строительство;
– заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
– документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
– заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям;
– проект договора участия в долевом строительстве;
– выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве;
– договор поручительства с застройщиком (если таковой заключался);
– фотографии, отражающие текущее состояние строительства, создания (публикуются ежемесячно).

Ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков

За каждый день просрочки сроков устранения строительных недостатков застройщик будет выплачивать дольщику неустойку в размере 1% от стоимости жилья. А когда такие дефекты делают квартиру непригодной для проживания, то застройщику придется еще и компенсировать неустойку в 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения недочетов.

5%-е ограничение изменения площади квартиры

Одним из оснований расторжения ДДУ со стороны участника долевого строительства является существенное изменение построенной квартиры относительно проекта, в том числе – по площади. Изменение площади квартиры в виде 5% от площади являться существенным.
В принятой редакции 214-ФЗ использование счетов экскроу не стало обязательным

Счета эскроу - простая и безопасная для дольщика система расчетов

Участник долевого строительства оплачивает ДДУ не напрямую на счет застройщика, а на специальный счет в банке. При этом застройщик не имеет доступа к этим деньгам до момента, пока не построит дом и не передаст квартиру дольщику. А если не построит, банк возвращает денежные средства дольщику. Использование счетов экскроу застройщиком осуществляется по желанию. Для застройщиков предусмотрены льготы: в отношении застройщиков, использующих счета эскроу, не применяются правила об обязательном страховании гражданской ответственности застройщика или о банковском поручительстве. Также предусмотрено, что вознаграждение банку, являющемуся эскроу-агентом, не выплачивается.

Запрет «перебрасывания» денежных средств с объекта на объект

ННовая редакция 214-ФЗ прямо запрещает использование денежных средств дольщиков на цели, не связанные со строительством одного конкретного жилого дома (жилого комплекса). Отныне застройщик обязан вести финансовую документацию отдельно по каждому дому. Годовая отчетность подлежит обязательному финансовому аудиту, и ответственность за нецелевое использование денежных средств несут персонально руководитель застройщика и главный бухгалтер.

Единый реестр застройщиков (ЕРЗ)

Это государственный информационный ресурс в виде систематизированного перечня застройщиков и анализа их соответствия расширившимся требованиям 214-ФЗ. Будет собрана информация о каждой строительной компании страны: какие объекты она построила, какие претензии и взыскания были на нее наложены и т. д. Сведения, содержащиеся в Едином реестре застройщиков, являются открытыми, общедоступными и размещаются на официальном сайте федерального органа исполнительной власти, ответственного за деятельность застройщиков.

Кроме того, в Уголовный кодекс внесено условие, что застройщик, нарушивший закон о привлечении средств в долевку, может быть привлечен к уголовной ответственности . Максимальный срок лишения свободы за такие нарушения – пять лет. Это изменение вступило в силу нынешней весной и уже привело к резкому сокращению числа штрафов за неправильное ведение строительства по 214-ФЗ. Опасаясь уголовного наказания, застройщики не рискуют обходить законы.

Изменения в 214-ФЗ по дольщикам с 2017 года

Есть определенные изменения и в положении участников долевого строительства.

Запрет на односторонний отказ от ДДУ

При надлежащем исполнении ДДУ застройщиком дольщик более не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ. То есть участие в долевом строительстве больше не предполагает выхода из него – нужно участвовать вплоть до победного конца. Иное возможно только в судебном порядке.

Ответственность застройщика за просрочку передачи квартиры

Новая редакция в ст. 6 сформулирована таким образом, что не ясно: то ли в случае необоснованного уклонения от подписания акта приема-передачи квартиры застройщик освобождается от уплаты пени на период такого уклонения, то ли он в принципе освобождается от оплаты пени за просрочку строительства и вызванную этим просрочку передачи квартиры. Такая двоякость толкования вызовет и двоякость судебной практики.

Изменения по государственному регулированию

Необходимым условием привлечения денежных средств застройщиком отныне будет являться отсутствие недоимки по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ.

Правительство РФ обязуется издавать правила по ДДУ

В настоящий момент застройщики самостоятельно разрабатывают форму ДДУ. И хотя очень многие условия ДДУ регулируются 214-ФЗ, все еще остается много «белых пятен». Например, 214-ФЗ не регулирует процедуру окончательных расчетов между сторонами ДДУ по результатам обмеров БТИ, порядок и размер оплаты эксплуатационных взносов после ввода дома в эксплуатацию. И если Правительство РФ введет единую форму текстов ДДУ, стандартизирует условия договора, это будет существенным подспорьем дольщикам.

Государственный компенсационный фонд дольщиков

С 1 января 2017 года будет действовать требование, чтобы девелоперы отчисляли минимум по 1% с каждого заключенного ДДУ в компенсационный фонд. И с 1 января 2017 года отменяется обязательное страхование застройщиков. Новый фонд должен будет взять на себя завершение строительства многоквартирного дома, если застройщик не сможет выполнить свои обязательства, например, в случае банкротства.

Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!

Для того чтобы покупка жилья не обернулась рискованным мероприятием, необходимо понимать, как грамотно заключить договор долевого участия в строительстве, и какие риски в нем возможны.

Грамотная сделка

Главное условие успешной сделки - это удовлетворение требований, предъявляемых ФЗ 214 к договору долевого участия в строительстве.

Закон приводит пункты договора долевого строительства, без которых он признается недействительным:

определение конкретного объекта, подлежащего передаче согласно проектной документации, после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию;
точное определение сроков передачи объекта;
порядок расчетов (цена, срок и порядок оплаты);
гарантийный срок на объект;
способы обеспечения обязательств.

Форма сделки - письменная, подписывается в 3-х экземплярах, обязательна регистрация в Росреестре.

Договор долевого участия в строительстве не может именоваться как «инвестиционный», «предварительной продажи», «совместного вклада» и др., его юридическое содержание и наименование закреплены в ст.4 ФЗ №214 .

Анализ деятельности компаний показывает, что основные нарушения договора о долевом участии в строительстве жилья со стороны застройщика - изменение условий о цене, сроках в одностороннем порядке, что противоречит ФЗ №214. Изменения совершаются в письменной форме по соглашению сторон и если это закреплено в первоначальной редакции сделки.

Характеристика объекта

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома совершается исключительно в отношении одной жилой единицы. В сведениях прописываются почтовый адрес строения и номер квартиры либо временно присвоенный строительный адрес, впоследствии уточняемый документальным оформлением.

Стоимость и передача объекта

По предписаниям ФЗ 214 в договоре долевого участия в строительстве должны быть прописаны четкие сроки передачи объекта, например «в срок до «___»____20___ или не позднее «___»_____20___.

Цена выражается в национальной валюте, указывается размер первого вклада, стоимость 1 кв.м жилья, график погашения полной стоимости.

Гарантия

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома обязательно должен содержать условие о гарантийном сроке на объект, застройщик не имеет права ликвидировать это обязательство.

Срок не может быть меньше 5 лет. Недостатки, обнаруженные в этот период, устраняются за счет Застройщика, если они устранены дольщиком-Застройщик обязан возместить произведенные расходы. Дольщик вправе требовать уменьшения цены на стоимость выявленных недостатков.

Обеспечение обязательств

Этому условию соответствуют поручительство банка, страхование ответственности, залог.

Другие разделы

первичные реквизиты: место и дата совершения;
индивидуализация сторон: данные застройщика (ИНН, ОГРН, ФИО уполномоченного лица, подтверждающий документ)и дольщика, указание мест регистрации и прописки;
сведения о земельном участке, на котором будет возведен объект;
права и обязанности сторон;
перечень работ от застройщика в квартире и доме(может указываться в Приложении);
сроки устранения недостатков и разрешения споров;
порядок расторжения и изменения;
раздел об уступке прав по договору;
раздел ответственности;
мероприятия по обеспечению обязательств;
вопросы, связанные с оформлением собственности;
форс-мажор и непреодолимая сила.

1. Проверка надежности застройщика. Через информацию на сайтах уполномоченных органов можно узнать о включении застройщика в реестры компаний, незаконно привлекающих средства граждан, в реестры пострадавших дольщиков (раздел «застройщик»). На этих сайтах приводятся сведения о банкротах.

2. Реальное существование документов компании, обязательное наличие которых предписывает ФЗ №214 и которые предъявляются по требованию любого лица.

3. Проверить проектную декларацию на включение сведений о:

разрешении на строительство недвижимого объекта;
правомочиях на земельный участок;
количестве всех помещений в доме;
сроке ввода в эксплуатацию;
примерных рисках.

4. Иметь представление о возможных подводных камнях в договоре долевого участия в строительстве.

Перечислить все подводные камни в договоре долевого участия в строительстве невозможно, но для примера приведем:

риск двойных продаж: легальной признается первая регистрация договора; особенно актуально для продавцов-посредников;
обременение имущества, когда застройщик производит возведение объекта на кредитные средства;
наличие условий, создающих кабалу для дольщиков, например, возможность внесения изменений без их согласия;
маскировка сделки под ФЗ №214 (об этом упоминалось выше);
подписание сделки лицом, не обладающим таким правомочием, либо чьи полномочия не подтверждены документально;
отсутствие точных формулировок в сроках.

Стоит сделать выбор в пользу надежного застройщика, а не продавца - посредника.

Образец

С учетом сложности всех этапов возведения объекта, специфики работы застройщиков, изменений 2016г. образца договора долевого участия в строительстве по универсальной форме нет. Но обязательные условия к содержанию позволяют в качестве ознакомления прикрепить к настоящей статье