Главная » Отгул

Как найти сумму оборотных средств. Финансовый план

Жилищно-коммунальный комплекс.

Муниципальное управление жилищно-коммунальным комитетом.

Государственная политика реформирования ЖКХ.

Задачи органов местного самоуправления по реформированию ЖКХ.

Участие граждан в управлении жилищным фондом.

Муниципальное управление инженерным обеспечением поселений и общегородским коммунальным хозяйством.

Жилищно-коммунальный комплекс

Важнейшей и самой крупной составной частью городского хозяйства является жилищно-коммунальный комплекс, который, в свою очередь, включает ряд под­отраслей и хозяйств (рис. 1):

Жилищное хозяйство, т. е. жилые и нежилые здания с сетью обслуживаю­щих их эксплуатационных, ремонтно-строительных и других предприятий и организаций;

Инженерное обеспечение (ресурсообеспечение) города: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, газоснабжение, элект­роснабжение;

Общегородское коммунальное хозяйство, объединяющее системы внешнего благоустройства и содержания территории города (дорожное хозяйство, уличное освещение, санитарная очистка города, сбор, вывоз и переработка бытовых отходов, зеленое хозяйство и т. п.), а также банно-прачечное, гос­тиничное, ритуальное и другие хозяйства.

Рис. 1. Состав жилищно-коммунального комплекса города

Жилищное хозяйство. Жилищное хозяйство города включает жилищный фонд, нежилые здания и помещения общественного, социального и иного назначения, а также предприятия и организации, эксплуатирующие и обслуживающие жи­лищный фонд и нежилые здания.

В соответствии с Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» жилищный фонд города представляет собой совокупность жилых помещений независимо от форм собственности: жилые дома (одноквартирные и многоквартирные), специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренно­го фонда, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и т. п.), квартиры, служеб­ные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. По мере роста благосостояния населения требования к объему и качественным характеристикам жилищного фонда города повышаются, соот­ветственно изменяется и структура жилищного фонда города.

Обычный жилой дом является сложным инженерным сооружением насы­щенным различными коммуникациями: отопление, холодное и горячее водоснаб­жение, электроснабжение, телефон, радио, телевидение (при наличии коллек­тивных антенн), вентиляционные системы и т. п. В многоэтажных жилых домах имеются лифты и мусоропроводы. Если свои квартиры жильцы обустраивают сами, то для мест общего пользования (подъезды, чердаки, подвалы, кровля) не­обходимо специальное обслуживание. Придомовая территория также требует специального обустройства и обслуживания.

Объекты нежилого фонда могут располагаться как в отдельных зданиях, так и на первых этажах жилых домов, где чаще всего размещаются предприятия тор­говли, бытового обслуживания, различные учреждения и организации, непосред­ственно связанные с обслуживанием населения. Их функционирование не долж­но создавать неудобства для жильцов.

Инженерное обеспечение поселений. Инженерное хозяйство - одна из самых слож­ных систем городского хозяйства. Бесперебойная подача в жилые и общественные здания тепла, воды, электроэнергии, газа требует высокого уровня организации ин­женерного хозяйства, большого объема ремонтных, очистительных и профилакти­ческих работ на инженерных сетях и сооружениях, функционирования эффектив­ных аварийных служб. Для большинства районов России серьезной проблемой является ежегодная подготовка инженерных систем к работе в зимний период.

Водоснабжение и водоотведение. Существуют определенные требования к ка­честву воды для питьевых, хозяйственных и производственных нужд. Если сис­тема водоснабжения в городе единая, вся подаваемая вода должна быть питьевого качества. Потребность предприятий города в свежей воде определяется с учетом их профиля и производственной мощности. На многих предприятиях действуют системы оборотного водоснабжения, в которых использованная вода не слива­ется в канализацию, а проходит необходимую очистку и вновь возвращается в производственный цикл. Это позволяет резко сократить потребность в свежей воде. Для жилищного фонда существуют нормативы суточного потребления воды на че­ловека. Жители, установившие в квартирах приборы учета воды, платят за нее по фактическому расходу, который обычно оказывается значительно ниже расчетного.

Водоснабжение города может осуществляться из открытых водоемов и из под­земных водоносных горизонтов. В состав водопроводного хозяйства входят водо­заборные сооружения, системы очистки и подготовки воды, насосные станции, водопроводные сети от водозабора до каждой квартиры.

Не менее сложна система водоотведения города. Объем стоков, попадающих в эту систему, превышает объем водопотребления, поскольку в канализационную сеть попадает и холодная, и горячая вода. Система водоотведения состоит из са­мотечных коллекторов, подкачивающих насосных станций, сооружений по сани­тарной очистке сточных вод и сбросу их в водоемы.



Теплоснабжение. Система теплоснабжения города решает две задачи: отопле­ние и горячее водоснабжение. Потребление тепла более неравномерно, чем по­требление горячей воды, поскольку в летний период помещения не отапливают­ся. Продолжительность отопительного сезона зависит от климатических условий.

Источниками тепловой энергии для нужд города могут быть тепловые элект­ростанции и котельные. К горячей воде в качестве теплоносителя предъявляются высокие требования по чистоте, поскольку при высокой температуре примеси выпадают в осадок и постепенно выводят из строя тепловые сети и сооружения. В силу этого у источников теплоснабжения имеются сложные инженерные со­оружения - химводоочистки.

Система теплоснабжения включает в себя прямые и обратные тепловые сети, подкачивающие насосные станции и распределительные тепловые пункты. Суще­ствуют две принципиально различные схемы теплоснабжения. По одной схеме го­рячая вода для отопления и для горячего водоснабжения поступает по одним и тем же трубопроводам; в этом случае по обратным трубопроводам идет меньше воды, чем по прямым. По другой схеме по отдельным трубопроводам поступает только горячая вода для отопления, а горячее водоснабжение обеспечивается путем подо­грева холодной воды непосредственно в жилых домах или группах домов в специаль­ных котлах - бойлерах. Источником тепла для бойлеров может быть как горячая вода из системы отопления, так и топливо, например природный газ. В некоторых городах такие газовые котлы установлены в каждой квартире многоэтажного дома.

Газоснабжение. Во многих городах действуют системы бытового газоснабже­ния. Газ может поступать по трубопроводам от магистральных сетей либо заво­зиться в сжиженном виде во внутриквартальные газораздаточные станции. В час­тном секторе распространена баллонная система газоснабжения.

Электроснабжение. Электроснабжение городов, как правило, осуществляет­ся от централизованных региональных и межрегиональных энергосистем. Источниками электроэнергии в энергосистеме являются тепловые, гидравлические, атомные и другие электростанции, независимо от места их размещения. Сис­тема электроснабжения включает в себя магистральные и внутриквартальные электрические сети, трансформаторные подстанции, распределительные пунк­ты и другие сооружения.

Общегородское коммунальное хозяйство включает в себя ряд подсистем.

Дорожное хозяйство. Улицы и дороги города также являются сложными ин­женерными сооружениями. На дорожной сети имеются мосты, путепроводы, виадуки, пешеходные тоннели, водостоки. В ряде городов имеются обустроенные набережные. Для содержания и ремонта дорог нужны специальные заводы, производящие асфальт, гравий и другие материалы для дорожного покрытия. Зимой улицы и дороги необходимо чистить от снега, летом поливать и ремон­тировать.

Санитарная очистка территории города включает уборку улиц, дорог, внутриквартальных проездов, вывоз снега в зимний период, сбор, вывоз и утилиза­цию бытовых отходов. Последняя проблема особенно сложна, поскольку ее реше­ние предполагает строительство дорогостоящих полигонов для захоронения отходов и мусороперерабатывающих заводов.

Ливневая канализация для сбора и удаления дождевых и весенних стоков. Это сложная система коллекторов, ливневых насосных станций и очистных сооруже­ний. Современные технические требования не позволяют смешивать ливневые стоки с бытовыми, но во многих городах существует единая, так называемая об­щесплавная система канализации.

Инженерная защита территории необходима городам, расположенным на за­болоченных территориях или на территориях с высоким уровнем грунтовых вод, чтобы защитить подземные сооружения от разрушений. Другой вид инженерной защиты территории - ограждающие дамбы по берегам рек, необходимые в пери­оды паводков. Серьезную проблему в ряде городов представляет повышенный уровень сейсмичности.

Уличное освещение и малые архитектурные формы (памятники, ограды, фонта­ны, остановочные павильоны, киоски и др.) помогают формировать архитектур­ный облик города, повышают комфортность проживания. Особую роль в отдель­ных городах играет сохранение памятников истории и культуры.

Зеленое хозяйство. Оно во многом определяет облик города и комфортность проживания. Зеленые насаждения на территории жилой застройки имеют боль­шое оздоровительное значение, так как очищают и увлажняют воздух, снижают силу ветра и городской шум, создают благоприятные условия для отдыха лю­дей. Зеленые насаждения на транспортных магистралях помогают обеспечивать безопасность движения и защищают жилые дома от вредного воздействия го­родского транспорта. Садово-парковое хозяйство формирует крупные зоны от­дыха в городской черте. Озеленение санитарно-защитных зон крупных про­мышленных предприятий позволяет минимизировать вредное воздействие этих предприятий на жилые массивы города. Озеленение территории и поддер­жание зеленого хозяйства города, от крупных садово-парковых массивов до внутриквартального озеленения, является достаточно сложной задачей. Важ­но правильно выбрать типы деревьев, кустарников и цветов, наиболее соответ­ствующих условиям конкретного города.

Гостиничное хозяйство. Большинство гостиниц в российских городах частные. К за­дачам городской власти относится обеспечение достаточного количества гостиниц.

Банно-прачечное хозяйство. Потребность в его услугах снизилась. Услугами прачечных пользуются в основном детские сады, больницы, общежития, гости­ницы, предприятия общественного питания и т. п.

Ритуальное хозяйство обеспечивает содержание городских кладбищ и функ­ционирование служб оказания ритуальных услуг. В большинстве городов ри­туальное хозяйство относится к частному сектору, хотя есть и муниципаль­ные предприятия.

Термин жилищно-коммунальный комплекс (ЖКК) означает элемент территориальной инфраструктуры, принадлежащий муниципалитету. От того, как функционирует жилищно-коммунальный комплекс, зависит, насколько комфортно гражданам будет жить в квартирах, а также в населенном пункте в целом.

Что такое жилищно-коммунальный комплекс

Основа жилищно-коммунального комплекса - коммунальная отрасль. Она является частью непроизводственной сферы, и цель ее - заботиться о сохранности жилого фонда, обеспечивать его надлежащую эксплуатацию и обслуживание, вовремя и в полном объеме предоставлять жильцам жилищно-коммунальные услуги, проводить мероприятия по благоустройству и улучшению санитарного состояния муниципальных объектов.

Жилищно-коммунальный комплекс состоит из следующих хозяйств:

  • жилищного;
  • водопроводно-канализационного;
  • теплоэнергетического (включает тепловые сети и коммунальные котельные);
  • электроснабжения (включает коммунальные электростанции и электросети);
  • газового (газовые сети и сооружения);
  • санитарной очистки и благоустройства территорий;
  • дорожно-мостового и др.

Жилищно-коммунальные услуги классифицируют как услуги материального характера, которые не имеют производственного назначения. Принято выделять две группы таких услуг: индивидуального потребления и общественного.

Индивидуальные услуги предоставляются непосредственно каждому потребителю. К ним относятся снабжение холодной и горячей водой, теплом, услуги по водоотведению и т. п.

Потребительские услуги предназначены для обслуживания общего имущества МКД, лифтов, дворов (это уборка, вывоз ТБО), территорий, принадлежащих муниципалитету (облагораживание и уборка улиц, тротуаров, ремонт дорожного покрытия, освещение улиц, проведение мероприятий по озеленению, вывоз мусора и т. д.).

В зависимости от того, насколько значимы для населения те или иные услуги, выделяют 3 их уровня:

  1. Большая часть предприятий коммунальной отрасли предоставляет услуги, позволяющие удовлетворить самые жизненно необходимые потребности граждан. К первому уровню относятся службы, обеспечивающие население водой, теплом, электричеством, газом, предоставляющие услуги водоотведения. Социально значим также и городской электротранспорт. Если хотя бы одно из этих предприятий перестанет функционировать (либо возникнет сбой в их деятельности), то возможно возникновение ЧС.
  2. Второй и третий уровни были выделены на основании фактора времени. Основной критерий - это частота, с которой у граждан возникает потребность в пользовании услугами. На втором уровне оказались системы жизнеобеспечения, услугами которых население пользуется каждый день либо один раз в несколько дней (к примеру, вывоз ТБО).
  3. Третий уровень включает услуги, предоставление которых осуществляется в случае необходимости. В первую очередь это виды деятельности, направленные на содержание и ремонт жилого фонда.

Жилищно-коммунальное хозяйство характеризуется замкнутостью, ограниченностью и зависимостью от определенных факторов. Замкнутость проявляется в удовлетворении потребностей, которые формируются на конкретной территории. Ограниченность заключается в наличии предела, который определяется масштабом имеющихся потребностей в ЖКУ на определенной территории. Кроме того, ЖКХ зависит от размера и структуры этих потребностей в каждый период времени.

Предприятия коммунальной отрасли не являются самостоятельными. Определение форм, объемов и масштабов их деятельности не является их правом. Они функционируют, ориентируясь на инфраструктуру населенного пункта, его пространственную и функциональную организацию.

Основные объекты жилищно-коммунального комплекса

Выделяют следующие отрасли жилищно-коммунального комплекса:

1. Жилищное хозяйство

В него входят жилые и нежилые здания, а также организации, обслуживающие их (осуществляющие эксплуатацию, проводящие строительные и ремонтные работы и др.).

К жилищному хозяйству относят жилье, строения нежилого характера, здания общественных организаций и социальных контор, компании, обслуживающие и эксплуатирующие их.

Все жилые помещения составляют городской жилищный фонд. При этом не имеет значения форма собственности на них. Это могут быть МКД, частные дома, здания спецназначения (общежития, гостиницы-приюты, дома-интернаты для разных категорий граждан), квартиры и другие помещения, предназначенные для проживания людей. Так как благосостояние граждан улучшается, они становятся более требовательными к условиям своего проживания и общему состоянию дома. Этим обусловлено изменение структуры городского жилищного фонда.

2. Инженерное обеспечение поселений

Инженерная инфраструктура жилищно-коммунального комплекса включает в себя снабжение граждан коммунальными ресурсами (горячей и холодной водой, теплом, газом, электричеством).

Эта составляющая жилищно-коммунального комплекса наиболее сложная. Инженерное хозяйство должно быть организовано на очень высоком уровне, чтобы была возможность бесперебойно снабжать население водой, теплом, электрической энергией и газом. Для этого требуется своевременное проведение ремонта инженерных коммуникаций (в том числе и профилактического), работ по очистке, обеспечение эффективного функционирования аварийных служб. В нашей стране во многих регионах является проблемой подготовить инженерные сети к холодному времени года.

  • Водоснабжение и водоотведение. Вода (питьевая, предназначенная для использования в хозяйственных целях и на производстве) должна соответствовать определенным требованиям. При наличии в населенном пункте лишь одной системы подачи воды она должна по всем показателям соответствовать питьевой. В зависимости от профиля деятельности и мощности предприятий рассчитывается их потребность в воде. Снабжение водой может осуществляться из открытых или подземных источников. Водозаборное хозяйство включает: сооружения, осуществляющие забор воды, системы ее очистки и подготовки, насосные станции и трубопроводы, по которым вода доставляется населению.
  • Теплоснабжение . Задача системы - обеспечивать граждан горячей водой и отапливать помещения в зимний период. Потребление горячей воды характеризуется большей равномерностью, нежели потребление тепла, так как летом в отоплении нет необходимости. Как долго длится отопительный сезон, зависит от того, в каком климатическом поясе находится населенный пункт.

Элементы системы теплоснабжения: прямые и обратные тепловые сети, насосные станции (необходимые для прокачивания), распределители тепла.

  • Газоснабжение . Системы бытового снабжения газом есть практически везде. Подача газа может осуществляться по трубам от основных магистралей. Кроме того, может поставляться сжиженный газ в газораздаточные станции, расположенные в кварталах. Жители частных домов пользуются газом в баллонах.
  • Электроснабжение . Для снабжения городов электричеством используются централизованные региональные и межрегиональные энергосистемы. Вырабатывается электрическая энергия на тепловых, гидравлических и атомных электростанциях, которые могут располагаться в любом месте. Система снабжения электроэнергией состоит из электрических сетей (магистральных и внутриквартальных), трансформаторов, распределительных пунктов и других сооружений.

3. Общегородское коммунальное хозяйство

К нему относятся системы благоустройства и содержания городских территорий (дорожно-строительное управление, освещение улиц, проведение санитарных мероприятий, сбор, вывоз и переработка ТБО, озеленение города), а также бани, прачечные, гостиницы, ритуальные компании и др.

Рассмотрим более детально каждую из подсистем общегородского коммунального хозяйства:

  • Дорожное хозяйство . Улицы и дороги - достаточно сложные сооружения с точки зрения инженерии. К дорожному хозяйству относятся мосты, путепроводы, виадуки, тоннели для пешеходов и сточные канавы. В крупных городах обустраивают набережные. Чтобы строить дороги и поддерживать их в хорошем состоянии, нужны асфальтовые заводы, а также предприятия, производящие гравий и другие виды дорожного покрытия. В зимний период появляется необходимость в очистке проезжих территорий и тротуаров от снежного покрова, летом - в их поливе и ремонте.
  • Санитарная очистка территории города . Требует наличия служб, поддерживающих чистоту на улицах, вывозящих зимой снег, собирающих, вывозящих и утилизирующих ТБО. Чтобы решить последнюю проблему, необходимо строить полигоны для захоронения отходов и предприятия по переработке мусора.
  • Ливневая канализация нужна, чтобы собирать и удалять стоки дождевой и талой воды. Она состоит из системы коллекторов, насосных станций и сооружений по очистке. В настоящее время является недопустимым смешение ливневых стоков с бытовыми. Тем не менее во многих городах все виды стоков отводятся по одной системе, называемой общесплавной.
  • Инженерная защита территории . Ее цель - предотвратить разрушение подземных сооружений населенных пунктов, находящихся в заболоченной местности. Подобная защита также необходима, если грунтовые воды располагаются слишком высоко. Защитить город в паводковой ситуации помогут ограждения, устраиваемые по берегам рек (дамбы). Весьма проблематична инженерная защита населенных пунктов, находящихся в сейсмоопасных зонах.
  • Уличное освещение и малые архитектурные формы (монументы, ограды, остановки, киоски и т. д.) необходимы для формирования городской архитектуры, при их наличии проживание граждан становится более комфортным. Очень важно сохранять памятники истории и культуры.
  • Зеленое хозяйство . От него тоже зависит, насколько уютно будет в городе и каков будет его облик. Растения, высаживаемые на придомовых территориях и улицах, способствуют очищению и увлажнению воздуха. При их наличии ветер и шум не так сильны. Кроме того, зеленые насаждения создают благоприятные условия для отдыха, позволяют сделать движение более безопасным и защищают дома от вредных выхлопов автомобилей. Задача садово-паркового хозяйства - организация масштабных зон отдыха в черте города. Посадки в санитарно-защитных зонах больших промышленных производств нужны, чтобы свести к минимуму воздействие на жилые кварталы вредных веществ, выбрасываемых в воздух. Озеленить город и должным образом поддерживать зеленое хозяйство достаточно непросто. Нужно учесть климатические условия и сделать правильный выбор видов растений для посадки.
  • Гостиничное хозяйство. В нашей стране большая часть гостиниц находится в частной собственности. Органы местного самоуправления должны обеспечить наличие достаточного количества гостиниц.
  • Банно-прачечное хозяйство. В настоящее время его услуги не являются востребованными. Основные их потребители - детские сады, учреждения здравоохранения, общежития, гостиницы, столовые, кафе и т. д.
  • Ритуальное хозяйство . Его задача - содержать кладбища города и оказывать населению ритуальные услуги. В подавляющем большинстве случаев ритуальные компании являются частными, реже - принадлежат муниципалитету.

Какие особенности имеет управление жилищно-коммунальным комплексом

Жилищно-коммунальный комплекс России характеризуется тем, что организации его подчиняются различным инстанциям в зависимости от места расположения населенного пункта. Если город крупный и разделен на районы, то часть предприятий ЖКК разбивается по ним по подчиненности. Таким образом осуществляют управление жилищным хозяйством, ремонтно-строительным производством, частью дорожного управления и паркового хозяйства. Управление инженерными сетями (водопроводом, системой водоотведения и канализации, газовым хозяйством и тепловыми сетями) не районируют в соответствии с административным делением городов. К общегородским отраслям (то есть управляемым без районирования) относят часть дорожного хозяйства и целевого благоустройства.

Особенность жилищно-коммунального комплекса как объекта управления в том, что его основная задача - удовлетворять основные потребности граждан. Организации жилищно-коммунального комплекса для решения этой задачи должны создавать все условия для нормальной жизнедеятельности человека. Они помогают развить экономический потенциал и сформировать имидж территорий города. В связи с этим органы государственной власти муниципалитетов стремятся в первую очередь решать проблемы ЖКК.

Можно выделить такие особенности организации городского жилищно-коммунального комплекса:

  • граждане не могут выбирать, кто будет оказывать им услуги, и отказываться приобретать их;
  • качество оказываемых услуг, как правило, не оценивается в количественных показателях;
  • гражданам непонятен механизм оценки качества многих ЖКУ;
  • в ходе технологического процесса предоставляются услуги сложных инженерных служб, которые относятся к определенному району (водопроводных, канализационных, тепловых и электрических сетей); при этом предъявляются высокие требования к надежности этих коммуникаций;
  • все стадии производства должны быть определенным образом взаимосвязаны.

В связи с вышесказанным жилищно-коммунальный комплекс города нужно организовывать, учитывая специфику местных условий. Ориентироваться на нее необходимо и при разработке нормативной документации, устанавливающей требования к качеству оказываемых населению услуг и определяющей механизмы защиты прав граждан.

Государственное управление жилищно-коммунальным комплексом

Для материально-технической базы жилищно-коммунального комплекса характерна жесткая привязка к условиям конкретного населенного пункта и необходимость в удовлетворении потребностей граждан. В связи с этим управление ЖКК осуществляется на местном уровне, то есть распоряжаются коммунальными ресурсами (в том числе и денежными) местные органы власти. Обеспечение основной части расходов по предоставлению ЖКУ осуществляется из бюджетных средств муниципалитетов и из средств местных хозяйствующих субъектов.

Жилищное строительство функционирует по законам рыночной экономики и лишь в незначительной степени финансируется из бюджета. В этом же направлении будет развиваться и обеспечение потребности в жилье, получить доступ к которому можно, лишь преодолев рыночные барьеры.

Формирование организационных структур управления осуществляется владельцами жилых помещений и компаниями, поставляющими энергоресурсы и обслуживающими жилой фонд.

Государство участвует в управлении жилищно-коммунальным комплексом, регулируя на законодательном уровне отношения в жилищной сфере и права на объекты недвижимости и градостроительную деятельность, разрабатывая технические регламенты, предоставляя социальные гарантии, утверждая стандарты финансовых нормативов и др.

Задача органов местного самоуправления - создать условия для строительства жилья и развития сферы ЖКХ в целом, содержать жилищный фонд социального назначения.

То, насколько должны быть компетентны в решении вопросов жилищной сферы органы государственной власти РФ, регионов РФ и ее муниципальных образований, определено в Жилищном кодексе РФ.

1. Местное самоуправление

За то, в каком состоянии находится жилищный фонд, несут ответственность его владельцы. На них возложено формирование порядка управления им, заключение договоров найма и аренды, финансирование содержания и обслуживания жилья.

Участие муниципалитета в управлении жилищно-коммунальным хозяйством сводится к следующему:

  • выполнению административных и хозяйственных функций;
  • выполнению договорных обязательств;
  • управлению и распоряжению жильем и коммунальным хозяйством муниципального образования;
  • обеспечению эффективной работы хозяйственных механизмов в сфере ЖКХ и действия договорных отношений.

Органы местного самоуправления должны организовывать:

  • управление жилыми домами, находящимися в собственности муниципалитета (учитывать жилые помещения, переводить их в нежилые (или наоборот), согласовывать перепланировки в квартирах, признавать жилье непригодным для проживания, контролировать условия эксплуатации жилого фонда и стремиться к его сохранению);
  • управление жильем специального назначения (служебным, общежитиями, маневренным фондом, жильем социального обслуживания, а также предназначенным для беженцев и переселенцев);
  • управление общим имуществом МКД на правах владельца жилых помещений. К общему имуществу относятся: придомовая территория, подвальные помещения и цокольные этажи, электрооборудование, сантехника, лифтовое оборудование и шахты, лестничные пролеты и площадки, чердачные помещения. Оформление придомовой территории в собственность происходит на основе межевания. Законом разрешено использовать ее только по назначению (к примеру, на придомовой земле запрещено строительство гаражей).
  • конкурсный отбор УК.

В обязанность органов местного самоуправления входит создание условий, позволяющих эффективно управлять МКД. К ним относится:

  • обеспечение одинаковых условий работы для управляющих компаний любой организационно-правовой формы;
  • выделение управляющим организациям средств из бюджета на проведение капитального ремонта (если это возможно);
  • обучение сотрудников, принимающих участие в управлении жилищным фондом.

УК начинает управлять МКД, после того как собственники заключат с ней договор. Компанию выбирают путем проведения открытого конкурса, а если он не состоялся, то без него.

Муниципальные УО выступают в виде службы заказчика, другой организации, принадлежащей муниципалитету, многоотраслевого или специализированного предприятия. МУП начинает осуществлять деятельность по управлению жилищным фондом на правах хозяйственного ведения, а муниципальные учреждения - на праве оперативного управления. Заключать договор управления в этих случаях необязательно. Инженерные сети ЖКХ передаются муниципальной организации с правом оперативного управления. В обязанности служб заказчика входит выполнение административных и хозяйственных функций. Руководит городскими службами заказчика глава администрации либо служба заказчика области.

Органы местного самоуправления, являясь единственным заказчиком, формируют подряды на обслуживание жилья. При этом подрядчики за осуществление своей деятельности получают определенную сумму. Их борьба за подряд становится причиной снижения тарифов.

Важно!

Каждый год муниципальные власти обязаны проводить общее собрание собственников квартир, цель которого - выбрать способ управления МКД либо подтвердить полномочия УО, назначенной органами местного самоуправления.

При оформлении прав собственности на жилье выдается свидетельство. До тех пор, пока оно не будет выдано хотя бы половине жильцов, регулирование домоуправления осуществляется муниципалитетом. После проведения общего собрания, на котором собственниками избирается способ управления, местные власти перестают регулировать управление МКД. Тем не менее УК по поручению собственников может взаимодействовать с органами местной власти, заключив с ней договор.

Если владельцы жилых помещений не делают свой выбор, то назначение управляющей компании осуществляет орган муниципальной власти.

МКД обычно находятся не в собственности одного человека, а в хозяйственном ведении жилищных организаций. Есть в них и доля муниципалитета, учет ее ведется на балансе казны города, управления коммунальной отраслью. Органы местного самоуправления могут поручить управление жилищным фондом, находящимся в собственности муниципалитета, УК, заключив с ней договор, как и другие владельцы жилья.

Органы власти муниципальных образований должны обеспечивать жильем нуждающихся в нем граждан: для этого им нужно определить критерии отнесения людей к категории малообеспеченных, изыскать и предоставить им жилье. В этих целях нужно:

  • установить размер совокупного дохода членов семьи для признания граждан малообеспеченными;
  • учесть граждан, которые нуждаются в жилье на условиях социального найма;
  • определить, в каком порядке следует предоставлять жилье, являющееся специализированным и находящееся в собственности муниципалитета;
  • предоставить малоимущим гражданам жилое помещение, принадлежащее муниципальному образованию, заключив с ними договор социального найма.

2. Управление жилищно-коммунальным комплексом на уровне субъектов РФ

Инфраструктура жилищно-коммунального комплекса и жилищный фонд находятся под управлением органов государственной власти. В регионах РФ создаются департаменты, комитеты и министерства ЖКХ, которые входят в структуру управления ЖКК. Они составляют собственные нормативные документы, регламентирующие проводимые преобразования, при этом за основу берется нормативная база, разработанная на федеральном уровне. Принимаемые на региональном уровне решения по управлению коммунальной сферой носят рекомендательный характер для муниципальных органов власти. Вместе с тем в регионах осуществляют деятельность предприятия, являющиеся государственными и обслуживающие ЖКХ муниципалитетов.

3. Федеральное управление жилищно-коммунальным комплексом

Для Советского Союза было характерно централизованное управление сферой жилищно-коммунального хозяйства, поскольку финансирование жилищно-коммунального комплекса осуществлялось из бюджета.

Было сформировано министерство жилищного и коммунального хозяйства, которое просуществовало полвека. Не так давно подразделение, управляющее жилищной сферой, являлось частью Минпромэнерго России. В настоящее время функционирует Федеральное агентство по строительству и ЖКХ (Росстрой), которое входит в структуру Министерства регионального развития РФ.

Данное Министерство не уполномочено организовывать жилищно-коммунальное хозяйство. Управлять имуществом государства в сфере строительства, градостроительства, промышленности строительных материалов и жилищно-коммунального хозяйства обязан такой орган исполнительной власти, как Росстрой. В решении финансовых вопросов участвует Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию.

Контроль в коммунальной отрасли осуществляет Главная государственная жилищная инспекция России и ее региональные подразделения.

Многие понимают, что качество строительства жилых домов не всегда высокое, что собственники безответственно относятся к вопросу содержания общего имущества МКД (не заботятся о чистоте в подъездах и секциях, рисуют на стенах, портят имущество и т. д.). При этом не предусмотрено взимание штрафов ни с собственников, ни с управляющих организаций, причиняющих вред жилью.

Задача Госжилинспекции - осуществлять контроль за состоянием жилищного фонда и проводимыми мероприятиями по благоустройству. Она должна также выступать инициатором устранения обнаруживаемых нарушений и недостатков.

Реформирование и развитие жилищно-коммунального комплекса

В настоящее время государство принимает все больше участия в формировании политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства, поддерживает разработку нормативных документов о доступном жилье и модернизации инфраструктуры коммунальной отрасли.

Проведение реформирования жилищно-коммунального комплекса предполагает решение следующих задач:

  • необходимо повысить качество жилищно-коммунальных услуг и сделать их более доступными. Для этого нужно преобразовать институты ЖКХ, развить рыночные отношения и реструктурировать органы, управляющие объектами ЖКХ. Требуется также развитие договорных отношений, повышение эффективности конкурентных принципов, привлечение частных компаний, акционирование предприятий жилищно-коммунального комплекса, осуществление подготовки компаний, управляющих жилищным фондом, формирование механизма их конкурсного отбора и помощь в реализации схемы самоуправления собственников в коммунальной отрасли;
  • обязательно нужно оздоровить жилищно-коммунальный комплекс в финансовом плане. Для этого должна быть повышена эффективность расходования бюджетных средств и организована адресная поддержка граждан, которые нуждаются в определенных ЖКУ. Соотношение тарифного и бюджетного финансирования должно быть оптимизировано, а инвестиционная составляющая в тарифах на жилищно-коммунальные услуги - увеличена;
  • деятельность жилищно-коммунального комплекса должна регулироваться, для того чтобы консолидировать теплоэнергетические активы муниципалитета и обеспечить возможность проведения органами местной власти единой политики по обеспечению устойчивого функционирования комплекса. Это позволит сделать оказываемые услуги надежными и безопасными, модернизировать сети, сооружения и оборудование и, как следствие, повысить ресурсную эффективность производства и качество услуг.

Финансово оздоровить службы коммунального комплекса можно, проведя инвентаризацию, реструктуризацию и ликвидировав долги, накопившиеся за много лет. Если эта задача не будет решена, эффективность остальных мероприятий может оказаться нулевой.

Реформирование жилищно-коммунального комплекса подразумевает, что управление МКД будет передано от органов власти муниципальных образований к владельцам квартир. Это очень важный шаг. На общем собрании собственников должен быть выбран способ управления многоквартирным домом и управляющая компания. При этом именно собственники несут ответственность за текущее содержание, обслуживание и ремонт дома.

В связи с этим управление должно быть максимально прозрачным, процессы функционирования и развития жилищно-коммунального комплекса - гласными и открытыми (в том числе механизм установления тарифов; перечень и объемы работ, включаемых в тарифы и цены; участие общественных организаций и других объединений владельцев жилья в выработке решений и контроле их исполнения при управлении МКД на основе планирования доходов по объектам, а также сбережения ресурсов в масштабах конкретного здания).

Это интересно!

Для успешного реформирования жилищно-коммунального комплекса необходимо, чтобы общественность, субъекты рыночных отношений и органы муниципальной власти осознали цели и задачи конкурентной политики. При этом конкуренция должна быть защищена, для чего нужно убеждать и информировать граждан как потребителей услуг жилищно-коммунального комплекса.

Управление муниципальным ЖКК будет более эффективным, если обеспечить общественный надзор не только со стороны владельцев жилых помещений и контролирующих органов, но и со стороны саморегулируемых компаний. В таком случае станет возможной разработка бизнесом критериев, по которым будет определяться возможность участия хозяйствующего субъекта (заказчика, инвестора, УК, подрядной организации) в деятельности жилищно-коммунального хозяйства; утверждение правил и стандартов такой деятельности; повышение ответственности компаний, предоставляющих ЖКУ, перед гражданами путем выработки механизмов коллективной ответственности за эксплуатацию жилищного фонда и предоставление коммунальных услуг.

Мнение эксперта

Стратегическое управление развитием жилищно-коммунального комплекса

А. Н. Кириллова ,

профессор кафедры организации строительства и управления недвижимостью МГСУ

Стратегическое управление развитием жилищно-коммунального комплекса имеет целью обеспечить комфортное проживание и высокое качество оказываемых ЖКУ и социальных стандартов жизнеобеспечения населения, определить территории опережающего развития коммунальной инфраструктуры, перейти на использование инновационных методов модернизации и замены инженерных сетей и объектов, применяя при этом ресурсосберегающие технологии, создать привлекательные условия для инвестиций.

После проведения анализа функционирования жилищно-коммунальных комплексов муниципалитетов можно выделить ключевые внутренние и внешние проблемы.

Для большей части жилищно-коммунальных комплексов муниципальных образований характерен высокий уровень цен на жилую недвижимость, в связи с чем она недоступна для многих граждан. Кроме того, коммунальная инфраструктура комплексов в значительной степени изношена как физически, так и морально, собственники не готовы сами содержать общее имущество МКД, жилищный фонд зачастую не отремонтирован полностью, в городах много жилья, находящегося в аварийном состоянии или признанного ветхим, тарифы на ЖКУ постоянно растут. Эти проблемы являются общесистемными.

К внутрисистемным проблемам относится несогласованность действий при учете объектов коммунальной инфраструктуры и принятия решений на всех уровнях управления. Модернизация коммунальной отрасли в большей части муниципалитетов идет медленно. Эту проблему можно решить путем реализации механизма государственно-частного партнерства. Система сбора и утилизации ТБО устарела. Плохо ведется подготовка к реализации программ капремонта общего имущества МКД на уровне субъектов РФ, деятельность операторов в регионах и открытие субсчетов на капремонт общего имущества в кредитных организациях не имеют методических основ.

Контроль качества оказываемых гражданам ЖКУ осуществляется в недостаточном объеме согласно постановлению Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». Эффективность разъяснительной работы с должниками по оплате жилищно-коммунальных услуг низкая, наличие в квитанции по квартплате статьи «общедомовые нужды» свидетельствует о том, что экономить ресурсы не получается, а устойчивые экономические результаты отсутствуют. Все это является причиной того, что граждане социально не удовлетворены.

Стоит помнить о том, что возможности развития жилищной сферы ограничены, поскольку жилье дорогое, доходы граждан маленькие, бюджеты муниципальных образований испытывают дефицит. Кроме того, коммунальная отрасль не является привлекательной для инвестиций. Все это сказывается на уровне дифференциации показателей функционирования жилищно-коммунального комплекса. Рыночные отношения в сфере ЖКХ развиты плохо, поэтому финансовые институты почти не вовлечены в нее.

Жилищно-коммунальный комплекс должен иметь как минимум жилищный фонд и коммунальную инфраструктуру, позволяющую поддерживать условия проживания на должном уровне и гарантирующую безопасность.

Развитие сферы ЖКХ зависит от того, в каком состоянии находится экономика муниципального образования, готовы ли инвестировать в отрасль хозяйствующие субъекты, какие принимаются нормативные документы, реализуются ли механизмы ГЧП, возводится ли некоммерческое арендное жилье.

Задачи политики в жилищно-коммунальном хозяйстве следующие: сделать доступными ЖКУ, обеспечить стандарты содержания, технического обслуживания и ремонта жилых зданий, сделать модели управления жильем равноправными. Основывается жилищная политика на самоуправлении, поддержке бюджета, механизмах ГЧП, долгосрочном тарифном регулировании деятельности компаний, поставляющих коммунальные ресурсы.

В настоящее время практикуют редевелопмент существующих застроек - ведут строительство новых МКД взамен снесенного на данной территории ветхого и аварийного жилья.

Задача жилищно-коммунального комплекса - эффективно функционировать в хозяйстве города. Этого можно добиться, если финансовое положение предприятий сферы ЖКХ будет устойчивым, коммунальные ресурсы будут производиться безаварийно и по энергосберегающим технологиям, а оказываемые гражданам жилищно-коммунальные услуги будут качественными. Следует составить план и по нему поэтапно обновлять и проводить капремонт жилья, модернизировать инженерные коммуникации с применением инновационных технологий, развивать информационно-коммуникационное управление.

Как автоматизировать жилищно-коммунальный комплекс

Управление жилищной сферой не является эффективным, а реализация на практике программно-целевого подхода к управлению невозможна, так как достоверные данные отсутствуют. Управление ЖКХ не обеспечивается в полном объеме информацией, что тормозит проведение реформ в этой отрасли и переход ее на другой уровень.

На сегодняшний день жилищно-коммунальный комплекс - это сложное с технической точки зрения хозяйство. Необходимо внедрение новых разработок и технологий, которые позволили бы коммунальным службам не только оказывать населению качественные услуги, но и снижать их стоимость. Для этого нужны современные решения. Инновации и интернет-технологии помогут добиться удобства, высокой эффективности и прозрачности.

Сфера ЖКХ по мере вовлечения ее в рыночные отношения становится все более прибыльной. Поэтому жилищно-коммунальный комплекс должен идти в ногу со временем, внедряя необходимые новинки.

Не так давно обработка всех документов в сфере управления жилищно-коммунальными комплексами осуществлялась по большей части вручную. Бухгалтеры товариществ собственников жилья использовали в своей работе бумагу, ручку и калькулятор. Однако для эффективного управления жилищной сферой необходимо быстрое составление и обработка документов.

Кроме того, если предприятие ЖКХ небольшое, то в его штате всего один бухгалтерский работник, на котором лежит весь учет. В связи с этим ему приходится выполнять очень большой объем работы. Отсюда и потребность в разработке ПО для автоматизации работы бухгалтера в коммунальной отрасли.

Задача программ - сделать более простой работу бухгалтера и свести к минимуму риск возникновения ошибки. Автоматизируют товарищества собственников жилья по следующим пунктам: учет сведений и состояние счетов каждого жилого помещения, учет начисляемых платежей и их погашение, создание документов для оплаты и их заполнение для каждого лицевого счета. Последний пункт требует выполнения рутинной работы в течение длительного времени. Она не тяжелая, однако очень утомляет. Облегчить такой труд можно, автоматизировав ТСЖ.

Реформирование жилищно-коммунального комплекса предполагает решение многих проблем. Отдельно стоит выделить среди них достоверность и доступность сведений, создаваемых, используемых и распространяемых в ЖКХ. К такой информации относятся данные о жилищном фонде и его собственниках, о потреблении коммунальных ресурсов, а также о текущем состоянии объектов коммунальной отрасли и инженерных сетей.

Для успешного решения этой проблемы необходимо внедрение новейших информационных технологий. В рамках реформы жилищной сферы обязательна информатизация ЖКК.

Автоматизированная система управления жилищно-коммунальным комплексом предполагает наличие:

  • ведомственной транспортной сети передачи информации и сбора статистики с различных систем коммунальной отрасли, а также передачи команд исполнительным устройствам;
  • программно-аппаратного комплекса , задача которого - сформировать единое информационное пространство муниципальных и региональных предприятий ЖКК и потребителей жилищно-коммунальных услуг. Также требуется автоматизировать технологические процессы компаний, предоставляющих населению эти услуги;
  • компьютеризированной системы коммерческого учета объемов потребляемых энергоресурсов и услуг , которая автоматически собирает и передает показания приборов учета и позволяет фиксировать данные за любой промежуток времени;
  • систем, позволяющих анализировать информацию, обрабатывать ее и формировать статистику и отчеты по предоставлению ЖКУ , проводить мониторинг и прогнозировать баланс коммунальных ресурсов, анализировать, насколько эффективно реализуются службами жилищно-коммунального комплекса инвестиционные и производственные программы;
  • центра информирования потребителей и портала в сети Интернет , задача которых - предоставлять гражданам необходимую информацию, повышать прозрачность тарифов на услуги ЖКХ, публично контролировать исполнение требований действующего законодательства и изучать общественное мнение.

Автоматизированная система управления жилищно-коммунальным хозяйством представляет собой совокупность технических и программных средств (компьютеров, средств связи, устройств отображения информации, передачи данных и т. д.) и организационных комплексов, имеющих целью обеспечить рациональное управление сложными системами коммунальной отрасли.

Если организовать единое информационное пространство, то качество управления ЖКК повысится, что позволит:

  • сократить рост тарифов;
  • быстро реагировать на обращения населения;
  • обустроить придомовые территории и места общественного пользования за счет появления дополнительных средств;
  • добиться прозрачности бизнес-процессов (к примеру, накоплений на капремонт) и т. д.

Кроме того, будут оптимизированы и сэкономлены усилия, направленные на улучшение жилищных условий для граждан.

Материально-техническая база жилищно-коммунального ком­плекса жестко привязана к местным условиям и призвана удовлетво­рять потребности одного и того же состава потребителей. Поэтому модели управления предполагают передачу функции распоряжения ресурсами ЖКХ, в том числе и денежными, на местный уровень. Ос­новная часть расходов по предоставлению жилищно-коммунальных услуг обеспечивается местными хозяйствующими субъектами и му­ниципальными бюджетами.

Жилищное строительство переведено на рыночную основу с привлечением незначительных объемов бюджетных средств. Такая же перспектива ожидает обеспечение потребности в жилье, доступ к которому опосредуется преодолением рыночных барьеров.

Организационные структуры управления формируются главным образом непосредственно собственниками жилья, обслуживающими и снабжающими предприятиями.

Функции государства в управлении ЖКК сводятся к законода­тельному регулированию жилищных отношений и прав на недви­жимость, градостроительной деятельности, установлению техниче­ских регламентов, обеспечению социальных гарантий, утверждению стандартов финансовых нормативов и др.

На местное самоуправление возлагаются, прежде всего, создание условий для жилищного строительства и развития коммунального хозяйства, содержание жилищного фонда социального назначения.

Жилищный кодекс РФ установил компетенцию в области жи­лищных отношений органов государственной власти Российской Федерации, субъектов РФ и органов местного самоуправления (табл.).

Местное самоуправление

Исходным является положение о том, что за состояние жилищ­ного фонда отвечают его собственники. Они формируют порядок управления жилищным фондом, заключают договоры найма и аренды жилья, финансируют его содержание.

Муниципальные органы в управлении ЖКХ сочетают админи­стративные и хозяйственные функции, административный ресурс и договорные отношения. Они управляют и распоряжаются жилищ­ным фондом, ведомственным и муниципальным коммунальным хозяйством; обеспечивают действие хозяйственных механизмов в жилищной сфере и договорные отношения в ЖКХ.



С 2006 г. федеральные и региональные органы власти снимают с себя ответственность за коммунальные службы, функции финан­сирования и контроля в основном переходят к муниципальным об­разованиям. На них ложится основная нагрузка по управлению и эксплуатации ЖКХ. Функции местного самоуправления по видам муниципальных образований приведены в табл. .

На местное самоуправление непосредственно возлагается орга­низация:

Управления муниципальными жилыми домами, помеще­ниями (учет жилья, перевод жилых помещений в нежилые и обратно, согласование переустройства и перепланировки жилья, призна­ние жилья непригодным для проживания, контроль за использова­нием и сохранностью жилищного фонда);

Управления специализированным жилищным фондом, в том числе служебным жильем, общежитиями, маневровым фондом, домами социального обслуживания, домами для беженцев и переселенцев;

Управления общим имуществом в многоквартирных домах на праве собственника помещений;

Конкурсного отбора управляющих организаций.

Органы местного самоуправления обязаны создавать условия для эффективного управления многоквартирными домами, а именно:

Обеспечивать равные условия деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;

Предоставлять (по возможности) управляющим домами бюджетные средства на капитальный ремонт;

Обучать лиц, осуществляющих управление домами.

Управление многоквартирным домом, как правило, осуществля­ется путем заключения договора с управляющей организацией, вы­бираемой по результатам открытого конкурса или, если такой кон­курс признан несостоявшимся, без его проведения.

Муниципальные управляющие организации выступают в виде службы заказчика, другого муниципального учреждения, многоот­раслевого или специализированного предприятия. Жилищный фонд передается в управление муниципальным унитарным предприятиям на правах хозяйственного ведения или муниципальным учреждени­ям на праве оперативного управления. При этом заключение дого­воров на управление необязательно. Технологические фонды (ин­женерная инфраструктура) коммунального хозяйства передаются с правом оперативного управления муниципальному учреждению. Службы заказчика сочетают административные и хозяйственные функции. Районные (городские) службы заказчика административ­но подчинены главе администрации, а в ряде мест - областной службе заказчика.

В городах используются отраслевой и территориальный прин­ципы управления ЖКХ. В сельских населенных пунктах действуют многоотраслевые предприятия ЖКХ по территориальному (посе­ленческому) принципу. Здесь разделение заказа и подряда нецеле­сообразно во избежание конфликта интересов, когда управление домом заинтересовано в минимизации потребления тепла, воды и т.д., а производители (поставщики) - в максимизации их продажи. Это не исключает создания двух предприятий: по управлению до­мами и снабжению ресурсами с открытием участков в населенных пунктах.

Местное самоуправление, выступая в роли «единого заказчика», предлагает подряды на обслуживание жилых домов, устанавливает плату подрядчикам за обслуживание. Подрядные организации бо­рются за подряд, что способствует снижению тарифов.

Орган местного самоуправления должен ежегодно созывать об­щее собрание собственников жилых помещений для принятия ими решения о способе управления жилым домом либо для подтвер­ждения полномочий управляющей компании, выбранной органом местного самоуправления.

Право собственности на квартиру оформляется свидетельством. Пока хотя бы 50% собственников его не получили и не провели собрание, управление домом регулирует местное самоуправление. После избрания жильцами формы управления местное самоуправ­ление прекращает свои функции по управлению домом. Однако жильцы могут поручить управляющей компании заключить с мест­ным самоуправлением договор о взаимодействии.

В случае если жильцы не определятся с выбором, то местное самоуправление назначает управляющую компанию на основе про­ведения конкурса.

Многоквартирные дома не имеют, как правило, единого собствен­ника и находятся в хозяйственном ведении жилищных предприятий. Выделяется и муниципальная доля, которая учитывается на балансе городской казны, управления ЖКХ. Местное самоуправление может заключить договор с управляющей компанией на управление муници­пальным жилищным фондом, как и другие собственники.

По линии обеспечения нуждающихся в жилье местному само­управлению поручен наиболее сложный участок - определение контингента малоимущих граждан и изыскание и предоставление им жилья. В этих целях местное самоуправление:

Устанавливает уровень дохода семьи для признания граждан малоимущими;

Учитывает нуждающихся в жилье на условиях социального найма;

Определяет порядок предоставления жилья муниципального специализированного жилищного фонда;

Предоставляет малоимущим жилье по договору социального найма в муниципальном жилом фонде.

Управление ЖКК на уровне субъектов РФ

Управление государственным жилищным фондом и коммуналь­ной инфраструктурой осуществляется исключительно органами го­сударственной власти. В структуре управления субъектов РФ созда­ются департаменты, комитеты или министерства жилищно-коммунального хозяйства, формирующие собственную норматив­ную базу проводимых преобразований на основе разработанных на федеральном уровне законодательных и нормативных документов. Решения региональной власти в сфере управления ЖКХ являются для местного самоуправления рекомендательными. Наряду с этим на уровне субъекта РФ функционируют государственные организа­ции, обслуживающие жилищно-коммунальное хозяйство муници­пальных образований.

Так, в жилищно-коммунальный комплекс Московской области входит около 1500 предприятий разных форм собственности и заня­то более 160 тыс. чел. Предприятия жилищно-коммунального ком­плекса по специализации подразделяются на:

Многоотраслевые - 395;

Водопроводно-канализационного хозяйства - 133;

Электроснабжения - 67;

Вывоза твердых и жидких бытовых отходов - 27;

Жилищного хозяйства - 134;

Ритуальных услуг - 78;

Теплоснабжения - 207;

Механизированной уборки территорий - 18;

Озеленения - 13;

Осуществляющих капитальный и текущий ремонт жилого
фонда - 290;

Банно-прачечного хозяйства - 50.

Непосредственно в ведении областных органов находятся наи­более крупные государственные организации для обслуживания жилищно-коммунальных нужд муниципальных образований, пере­чень и предмет деятельности которых представлен в табл. .

С июня 2004 г. функционирует Министерство жилищно-коммунального хозяйства Московской области.

В структуру министерства входят пять управлений и четыре само­стоятельных отдела:

Управление по обеспечению деятельности министерства;

Управление координации и развития инженерной инфра­структуры;

Управление жилищного фонда и внешнего благоустройства;

Финансово-экономическое управление;

Управление перспективного технического развития;

Отдел оперативного контроля;

Отдел межбюджетных отношений и взаиморасчетов;

Отдел мобилизационной и кадровой работы;

Отдел бухгалтерского учета и отчетности.

Штатная численность министерства составляет около 100 человек.

Министерство разрабатывает основные направления техниче­ского развития ЖКХ и коммунальной энергетики, повышения ка­чества и надежности, предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, проводит государственную политику в сфере ЖКХ и ком­мунальной энергетики, содействует созданию условий, обеспечи­вающих эффективное функционирование предприятий ЖКХ, уча­ствует в финансировании и ценообразовании, разработке и реали­зации областных целевых программ развития жилищной сферы.

Министерство координирует деятельность органов власти и го­сударственных учреждений в жилищной сфере, осуществляет свою деятельность как непосредственно, так и во взаимодействии с дру­гими органами государственной власти и местного самоуправления.

Федеральное управление ЖКК

В СССР большое значение придавалось централизованному управлению жилищно-коммунальной сферой, так как ЖКК финанси­ровалось преимущественно за счет бюджетных средств.

В течение 50 лет существовало министерство жилищного и коммунального хозяйства (под разными наименованиями). После ликвидации Минжилкомхоза РСФСР в 1990 г. образован Комитет по жилищно-коммунальному хозяйству при Совете Министров РСФСР, а в 1991 г. - Госкомитет ЖКХ, преобразованный в 1992 г. в Комитет ЖКХ в структуре Минстроя РСФСР. В 1993 г. вновь образо­ван Комитет по коммунальному хозяйству Российской Федерации (Роскоммунхоз), а в 1994 г. на базе Росстроя и Роскоммунхоза - Ми­нистерство архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хо­зяйства.

Подразделение по управлению ЖКХ до недавнего времени вхо­дило в структуру Минпромэнерго России, а сейчас в качестве Фе­дерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой) - в Министерство регионального разви­тия РФ.

Министерство регионального развития РФ не имеет полномо­чий непосредственной организации жилищно-коммунального хо­зяйства. Органом исполнительной власти, осуществляющим функ­ции управления государственным имуществом в сфере строительст­ва, градостроительства, промышленности стройматериалов и жи­лищно-коммунального хозяйства, является Росстрой. Бюджет Рос­строя на 2006 г. составляет 65 млрд руб., кроме того, агентство управляет кредитами ЕБРР и Всемирного банка на сумму 120-150 млн долл. в год. Деньги расходуются на строительство, жилищные сертификаты для военнослужащих и другие цели. В фи­нансовом управлении участвует также Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК). В бюджете АИЖК на 2006 г. предусмотрено 14 млрд руб. гарантий по кредитам и 3,7 млрд руб. на увеличение уставного капитала.

Функции контроля в жилищной сфере выполняют Главная государ­ственная жилищная инспекция России (ГЖИ) и ГЖИ субъектов РФ.

Общеизвестно, что не везде качество строительства жилья нахо­дится на должном уровне, отсутствует ответственность собственни­ков за содержание индивидуальных домов и общего имущества многоквартирных домов (свою квартиру содержат в чистоте и по­рядке, а в коридорах грязь, стены разрисованы, двери не закрыва­ются). Рублем не наказываются ни граждане, ни компании, ули­ченные в причиненном вреде, строительном браке.

ГЖИ призваны контролировать состояние жилищного фонда, благоустройства территории, инициировать принятие мер по устранению выявленных нарушений и недостатков.

В целом государственное управление ЖКК разобщено, административная вертикаль не работает. Местные органы претензии адресуют Центру, прежде всего по поводу урезания трансфертов, так как местные финансы во многом зависят от них. Политика Федеральной власти в отношении управления ЖКК противоречива. С одной стороны, на местное самоуправление возлагаются дополни -тельные обязательства, а с другой - его монополия на управление разрушается. Центральные органы не справляются в должной мере даже с обеспечением экономически обоснованными нормативами, например по предоставлению социального жилья, классификации жилищно-коммунальных услуг, их оплате и т.д. Вместе с тем ecли претензии и к муниципальным органам, особенно в отношении затрат на управление: даже создание службы заказчика чиновники склонны рассматривать как возможность получения дополнитель­ных ставок, а не как инструмент повышения эффективности ЖКХ.

Жилищное самоуправление

Жилищный кодекс РФ ввел принципиально иные формы управ­ления ЖКК, базирующиеся не только на децентрализации, но и на жилищном самоуправлении. Прежде жильцы платили небольшие деньги, а государственные и муниципальные организации обеспечи­вали весь комплекс услуг. Теперь большинство жильцов стали собственниками со всеми вытекающими последствиями, ответственность за состояние дома возлагается на них. Организованные собственники определяют, кому доверить управление своей недвижимостью и об­служивание квартир, за какую сумму или управлять самим.

Для домов частного жилого фонда предлагается выбор из трех вариантов:

Домовой комитет из состава жильцов на условиях прямой демократии (домком);

Профессиональная управляющая компания на условия найма (УК);

Товарищество собственников жилья на правах некоммерческой организации (ТСЖ).

Жилищное самоуправление несет выгоду государству и муници­палитетам в части:

Снижения бюджетной нагрузки;

Передачи части рисков негосударственному сектору;

Повышения эффективности контроля над затратами (кон­троль сверху заменяется контролем снизу потребителями, который по существу не требует затрат).

Однако предпринимателю безразлично, кто платит ему за услу­ги: государственная, муниципальная организация, управляющая компания или непосредственно жильцы.

Управляющая компания. Общее собрание жильцов для управле­ния домом может выбрать по конкурсу или пригласить специаль­ную компанию, способную решать все необходимые управленче­ские задачи, т.е. управляющую компанию.

К деятельности управляющей компании предъявляются сле­дующие основные требования:

Неделимость муниципального имущества;

Повышение качества услуг;

Недопущение роста тарифов;

Прозрачность процесса управления.

Компания обеспечивает управление, внедрение новых техноло­гий, снижение издержек. Контроль за тарифами оставляет за собой местное самоуправление. В контракте, заключенном между мест­ным самоуправлением и управляющей компанией, оговариваются


все условия передачи управления и формы контроля за исполнени­ем соглашения.

Управляющая компания может работать по двум вариантам:

Берет на себя управление и эксплуатацию домов;

Создает менеджерскую группу, которая только управляет, а
для эксплуатации домов привлекает другие подрядные организации

(аутсорсинг).

При первом варианте необходимы единовременные расходы на приобретение техники, наем значительного числа работников, что связано с риском. Вариант оправдает себя при обслуживании цело­го микрорайона. При втором варианте технические функции пере­даются на аутсорсинг, управляющая компания только организует работы и распределяет финансовые потоки. Недостатком данного варианта является зависимость от подрядчиков.

При разделении функций управления и исполнения услуг управляющая компания от имени жильцов заключает договоры с предприятиями на поставку коммунальных услуг и обслуживание жилья, собирает с жителей плату и расплачивается с поставщиками за предоставленные услуги, т.е. выполняет функции службы заказчи­ка, расчетно-кассового центра, социальной защиты населения, заказ­чика-застройщика, координирует работу жилищно-коммунальных предприятий. В качестве посредника между управляющей компани­ей и конкретным жилым домом может быть назначен управляющий домом (управдом). Ему выделяется определенная сумма на мате­риалы и оплату труда. С учетом потребности управдом набирает штат работников, обеспечивает текущее содержание и обслужива­ние дома и придомовой территории, поддерживает связи с жильца­ми по вопросам платежей и качества услуг.

Дня учреждения управляющей компании нужно иметь немалый пер­воначальный капитал, представление о размерах которого дает табл.

Годовые издержки вместе с другими расходами (стартовыми, непредвиденными и т.д.) составят 150-175 тыс. долл., а с учетом долгосрочных вложений - 220-230 тыс. долл.

Для получения гарантированного дохода надо брать на обслу­живание не менее 10 домов. При платежах в 24 тыс. долл. на один дом в год выручка составит 240 тыс. долл., срок окупаемости - 5 лет. При обслуживании новостроек затрат требуется меньше (деньги нужны на первый месяц работы, а потом для финансирова­ния используются платежи за ЖКУ).

Сравнение экономической и социальной эффективности управ­ляющей компании с ЖЭК или ДЕЗ можно провести по следующим показателям:

Количество поступавших от населения жалоб по поводу обслуживания;

Экономия (перерасход) средств;

Соотношение капитальных и текущих затрат;

Внедрение приборов учета и регулирования расхода энер­гии, воды и др.;

Уровень тарифов на обслуживание населения.

Кроме того, надо учесть риски, которые не все формы управле­ния несут в равной мере. Так, на рынке уже действуют крупные компании, обслуживающие элитные дома, дома бизнес-класса, при этом обслуживание, как правило, осуществляют «дочки» девелоперов. Элитные дома поделены между крупнейшими участниками рынка. Доступ новичкам практически закрыт. Для новых участни­ков рынка остаются дома эконом-класса, массовой застройки. До­ходность управления здесь низка. К тому же малой управляющей компании и весьма сложно обеспечить качественное обслуживание современных инженерных сетей и оборудования.

В обслуживании домов эконом-класса управляющие компании могли бы конкурировать с ЖЭКами и ДЕЗами. Но, с одной сторо­ны, такие недорогие подряды частным компаниям невыгодны (что­бы заработать, надо брать на обслуживание много домов), а с дру­гой - к малоизвестным управляющим компаниям существует на­стороженное отношение заказчиков (если бизнес, то неизбежен об­ман), а репутация зарабатывается долгое время.

Кроме того, управляющая компания несет риски, связанные с льготированием платежей населения за ЖКУ. Льготы должны быть компенсированы за счет бюджета, иначе льготники окажутся не­плательщиками. Вероятность, что частная управляющая компания получит компенсацию льгот, меньше 1 .

Поэтому исключение муниципальных структур из числа потенциальных управляющих компаний преждевременно. Муниципальные управляющие компании конкуренции в принципе не мешали. Не нужно однопорядковые формы противопоставлять. Муници­пальный ЖЭК выполняет функции не хуже частной управляющем компании. Управляющую компанию можно считать перспективной формой управления, существующей наряду с его другими формами.

Возможны большие сложности с регистрацией прав собст­венности на землю, передачей на баланс ТСЖ зданий и нежилых помещений, гарантированным законом бесплатным оформлением земельных участков, входящих в состав кондоминиумов;

Дом исключается из планов капитального и текущего ре­монтов;

Чтобы зарегистрировать ТСЖ в Москве, надо согласовать вопрос в 22 городских комитетах и ведомствах, заполнить около 150 форм и документов. Процедура растягивается на 7-9 месяцем вместо ме­сячного срока согласно Закону. Обязательным условием при этом является наличие поэтажного плана здания, составление которого стоит недешево. Органы санэпидемконтроля, пожарного надзора и другие инспекционные службы, как правило, оставаясь равнодушными к нарушениям в домах муниципального фонда, сразу же на­чинают проявлять принципиальность в отношении вновь создан­ных ТСЖ. Оснащение бывшего муниципального дома и соответст­вии с предъявляемыми требованиями обходится членам товари­ществ в значительную сумму.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) идеально подходит на роль организованного собственника жилья.

ТСЖ учреждается как некоммерческая организация. На общем собрании за это должно проголосовать более 50% жильцов. Член ТСЖ должен быть собственником помещения в многоквартирном доме независимо от места жительства. Членство, вступление, выход из товарищества могут быть только добровольными.

В ТСЖ может участвовать местное самоуправление как собст венник дома или отдельных квартир. Внося в уставный капитал свою часть жилого фонда, местное самоуправление оставляет за собой ответственность за оплату ЖКУ и содержание домов.

ТСЖ формирует имущество и может заниматься предпринима тельством.

При учреждении ТСЖ проводится инвентаризация жилищного фонда с целью определения домов, более 50% площади которых находится в собственности физических и юридических лиц, для создания на их базе товариществ собственников жилья.

ТСЖ интенсивнее создаются на базе новостроек с участием мест­ного самоуправления. Уже при покупке квартиры подписывается договор о вступлении в кондоминиум. Это обусловливается тем, что в новостройках жильцы сравнимы по доходам, и, кроме того, про­блемы с капитальным ремонтом отсрочены во времени.

ТСЖ снимают с местных органов власти большую долю ответ­ственности за состояние и перспективы развития ЖКХ, одновременно добиваясь снижения стоимости услуг, повышения требований к подрядчикам. Поэтому органы власти способствуют организации ТСЖ по линии упрощения регистрации, получения нрав на нежилые помещения, земельные участки под дома и придомовые территории, возмещения дотаций, льгот, субсидий.

ТСЖ получает дом в управление на основе решения органа местного самоуправления после окончания его строительства. Для обслуживания дома ТСЖ нанимает собственный штат работников или заключает договор с жилищно-эксплуатационной организацией. Во втором случае договор заключается с каждым собственником квар­тиры. В обоих случаях жильцы имеют дело с подрядчиками, т.е. исполнителями работ.

С правовой точки зрения никаких серьезных препятствий для развития ТСЖ нет. Федеральный закон «О товариществах собствен­ников жилья» от 15 июня 1996 г. гарантирует им право на бюджет­ные дотации, а малообеспеченным членам ТСЖ - еще и право на жи­лищные субсидии. Однако на практике возникают проблемы как до, так и после регистрации. Для жильцов они заключаются в том, что:

Возможны большие сложности с регистрацией прав собственности на землю, передачей на баланс ТСЖ зданий и нежилых помещений, гарантированным законом бесплатным оформлением земельных участков, входящих в состав кондоминиумов;

Дом исключается из планов капитального и текущего ремонтов;

Необходимо вести бухгалтерский баланс, платить налоги;

На ТСЖ удобно переложить управление ветхим жильем, т.е. осуществить своего рода жилищно-коммунальную приватизацию.

Чтобы зарегистрировать ТСЖ в Москве, надо согласовать вопрос в 22 городских комитетах и ведомствах, заполнить около 150 форм и документов. Процедура растягивается на 7-9 месяцем вместо ме­сячного срока согласно Закону. Обязательным условием при этом является наличие поэтажного плана здания, составление которою стоит недешево. Органы санэпидемконтроля, пожарного надзора и другие инспекционные службы, как правило, оставаясь равнодушными к нарушениям в домах муниципального фонд, сразу же на­чинают проявлять принципиальность в отношении вновь создан­ных ТСЖ. Оснащение бывшего муниципального дома и соответст­вии с предъявляемыми требованиями обходится членам товари­ществ в значительную сумму.

Простая замена субъекта управления ничего не изменит на рынке жилищно-коммунальных услуг, если не появятся новые уча­стники рынка. В противном случае муниципальную монополию заменит частная монополия, свободная от социальной ответствен­ности. Поэтому для развития конкуренции на рынке ЖКУ необходимо присутствие управляющих компаний разных форм собствен­ности.

В России годовой оборот денежных средств в сфере ЖКХ приближается к более чем 4 трлн рублей. При этом платежи населения составляют примерно половину – 2 трлн рублей. Другая половина формируется за счет предоставления коммунальных ресурсов хозяйствующими субъектами и бюджетными организациями. В докладе «Жилищно-коммунальный комплекс: между политикой и экономикой» эксперты ЦСР разбираются, как эффективно распределять эти средства и какие механизмы позволят изменить экономику этой сферы.
Учитывая, что сфера ЖКХ формирует около 3% ВВП страны, неудивительно, что государство старается уделять повышенное внимание этому сектору экономики. Так, для решения накопившихся проблем президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и приоритетным проектам был одобрен запуск проектов «Формирование комфортной городской среды» и «Обеспечение качества жилищно-коммунальных услуг».

Однако успешной реализации этих инициатив мешает ряд технологических, организационных и финансовых проблем, не позволяющих в сжатые сроки организовать эффективное и качественное снабжение населения и других потребителей коммунальными услугами. В первую очередь речь идет о критическом уровне физического и морального износа коммунальной инфраструктуры: нормативный срок отслужили около 60% основных фондов. Причиной такого высокого уровня износа стало хроническое недофинансирование отрасли.

Помимо недостатка выделяемых бюджетных средств авторы доклада отмечают их неэффективное распределение. В развитых странах расходы на содержание жилой недвижимости равны расходам на коммунальные услуги. В России 20% уходит на недвижимость, а 80% – на коммунальные услуги. Еще одна проблема связана с государственным регулированием отрасли – излишняя централизация полномочий по принятию решений вместо формирования институтов и «правил игры» на рынке. Отсутствуют условия для формирования автономного, саморегулирующегося механизма жилищно-коммунальных услуг.

Эксперты ЦСР полагают, что для решения этих и других проблем необходимо в первую очередь сформировать стратегический план развития отрасли. Основная идея плана заключается в том, чтобы без существенного изменения объема финансирования совершить финансовый маневр, в результате которого расходы на недвижимость и коммунальные услуги выровняются до соотношения 50%/50%. Авторы доклада выделяют следующие направления работы для достижения такого результата: модернизация жилищного и коммунального сектора, поддержка инициативы частных собственников, помощь домохозяйствам с низкими доходами, изменение роли государственных финансовых институтов развития жилищно-коммунального комплекса.
Подробно ознакомиться с конкретными мерами, предложенными ЦСР для развития сферы ЖКХ, можно в докладе.