Назначение псн. Что значит "помещение свободного назначения"? Территория действия патента

Помещения свободного назначения ( сокращ. ПСН) — вид коммерческой недвижимости. Они могут находиться в жилых зданиях, быть пристроенными к ним или отдельно стоящими.

ПСН можно превратить:

- в офисные помещения,

- помещения для сферы досуга и общественного питания,

- торговые площади (использование для реализации не только товаров, но и услуг),

- склады и хранилища,

- производственные мастерские или миницеха.

- разбить на несколько зон для организации различных видов деятельности (например, магазин-пекарня или склад-магазин).

Существует довольно много разноплановых критериев для оценки и ранжирования ПСН , поэтому их систематизация и классификация представляют некоторое затруднение даже у специалистов.

Площадь ПСН

различаются по площади: до 50 — 150 — 300 — 500 м 2 . У представителей малого бизнеса самыми востребованными (поэтому самыми дорогими, конечно при удовлетворении еще нескольким критериям) считаются небольшие помещения площадью до 50 м 2 . Самыми распространенными на рынке недвижимости являются ПСН площадью около 150 м 2 . Стоимость 1 м 2 больших Помещений (до 500 м 2) при соблюдении прочих равных условий несколько ниже ввиду их меньшей популярности.

Локализация ПСН

Важными факторами при оценке стоимости Помещения являются:

Местоположение : находится ли оно в центральной или в удаленной части города. Значительными факторами считаются также имидж района, в котором располагается ПСН , уровень жизни его населения, близость расположения популярных и посещаемых мест - торговых центров, рынков, вокзалов.

Располагается ли оно на первом этаже, в цоколе или в подвале здания.

Легкодоступность и удобство пользования : находится ли Помещение в глубине двора или на первой линии, располагается вход на лицевой стороне здания или с тыльной стороны, есть ли рядом автобусные, трамвайные остановки, станции метро, существует ли удобный подъезд к нему, возможность парковки.

Характеристики помещения

Коммуникации. При оценке стоимости Помещения отмечается наличие подведенных к нему линий телефонной связи, коммуникаций водоснабжения, тепла, электричества (по норме энергомощность не должна быть менее 0,2 кВт/м 2 площади).

Физические показатели . Определяющими факторами также являются температура в помещении, показатель влажности.

Состояние помещения . Помещения свободного назначения , выставляемые на первичном рынке недвижимости, как правило, предлагаются без внутренней отделки. Возможность открытой планировки удобна, поскольку помещение в таком виде многофункционально. Однако до начала его полноценного использования, требуются значительные финансовые вложения, что не всегда возможно.

Цели использования . Привлекательность любого Помещения , как объекта коммерческой недвижимости, кроме того, зависит от вида предполагаемой деятельности и целесообразности ее размещения (с учетом приведенных показателей) именно в этом ПСН . Например, маленькое кафе в людном месте разместить целесообразнее, чем офис компании по продаже биодобавок.

А тем, у кого все же останутся вопросы или тем, кто хочет получить совет от профессионала, мы можем предложить бесплатную консультацию по налогообложению от 1С:

Если Вы посчитали упрощенную систему налогообложения 2019 выгодной и удобной для себя, то Вы можете подготовить заявление о переходе на УСН ( или ) абсолютно бесплатно:

В чем суть патентной системы налогообложения

ПСН трудно назвать полноценной системой налогообложения, потому что у нее нет сложной процедуры учета и отчетности. Патентная система налогообложения - это единственный режим, налоговая декларация по которому не сдается, а расчет налога производится сразу при оплате патента.

Суть этого льготного налогового режима заключается в получении специального документа - патента , который дает право на осуществление определенной деятельности.

Получить, а точнее, приобрести патент можно на срок от одного до двенадцати месяцев в любой местности, где он действует. Это может быть очень удобно, если вы хотите какое-то небольшое время (месяц-два) опробовать мелкий бизнес, чтобы выяснить потребительский спрос и перспективы его развития в выбранном регионе.

Патентная система налогообложения: плюсы и минусы

Предлагаем сразу ознакомиться с особенностями патента, чтобы не загружать излишней информацией тех наших пользователей, которым он неинтересен или не подходит.

Плюсами патентной системы налогообложения можно назвать:

Сравнительно невысокую (но далеко не всегда!) стоимость патента.
Возможность выбрать срок действия патента - от одного до двенадцати месяцев.
Возможность приобрести несколько патентов в разных регионах или на разные виды деятельности.
Нет налоговой отчетности в виде декларации, а значит, нет и бюрократических проволочек, связанных с ее сдачей и последующей проверкой.
, указанных в статье 346.43 НК РФ, местные власти могут только дополнить, а не сократить, как на ЕНВД. Так, например, в Москве ЕНВД не действует, а патент для работы в столице купить можно, что является отличным способом уменьшить налоговую нагрузку.

К минусам патентной системы налогообложения можно отнести:

Патент могут приобретать только индивидуальные предприниматели, организации на этом режиме работать не могут.
Виды деятельности, которые можно осуществлять на патенте, ограничены услугами и розничной торговлей в небольших магазинах.
Ограничения по количеству работников здесь самые строгие из всех налоговых режимов - средняя численность не должна превышать 15 человек, при этом учитывают все виды предпринимательской деятельности, которыми занимается ИП.
При выборе такого вида деятельности как розничная торговля или общепит, площадь зала торговли или обслуживания ограничивается 50 кв. м, что в три раза меньше, чем на ЕВНД.
Несмотря на то, что стоимость патента рассчитывается, исходя из потенциально возможного годового дохода, по каждому патенту надо вести специальную книгу учета доходов для этого режима. Делается это для того, чтобы доходы от деятельности по всем полученным предпринимателем патентам не превышали лимит в 60 млн. рублей в год.
Стоимость патента надо оплачивать в период его действия, не дожидаясь конца налогового периода, то есть налог платят не по итогам деятельности, а как бы в режиме предоплаты.
Стоимость патента нельзя уменьшить за счет выплаченных страховых взносов, как это возможно сделать на УСН или ЕНВД. Правда, если индивидуальный предприниматель совмещает патентную систему налогообложения с другим режимом, то при расчете единого или вмененного налога он может учесть выплаченные страховые взносы, но только за себя. Расходы по страховым взносам за работников, занятых в патентной деятельности, учесть нельзя никак.

Первоисточником, к которому мы обратимся за дальнейшими разъяснениями, является глава 26.5 НК РФ «Патентная система налогообложения».

Патентная система налогообложения: разрешенные виды деятельности

Если сравнить список видов деятельности, разрешенных на ПСН, с таким же списком для ЕНВД, то можно заметить явное сходство - оба этих режима ограничиваются определенным перечнем услуг и (с оговорками).

Производственная деятельность в чистом виде для этих режимов не предусмотрена, но разрешены так называемые услуги производственного характера. Для патентной системы налогообложения такие услуги включают в себя и сам процесс изготовления, например, ковров и ковровых изделий, колбас, валяной обуви, гончарных изделий, бондарной посуды, изделий народного промысла, сельхозинвентаря, очковой оптики, визитных карточек и даже деревянных лодок.

Что касается конкретики в отношении отдельного вида услуги, то для ПСН она выражена более четко - в ст. 346.43 НК РФ первоначально были указаны 47 видов предпринимательской деятельности, а в 2019 году их количество составляет 63. Розничная торговля и услуги общепита для патента разрешены на площадях торгового зала или зала обслуживания, не превышающих 50 кв. м.

Если вам нужна помощь с подбором кодов ОКВЭД, соответстсвующих перечисленным видам деятельности в 2019 году, рекомендуем воспользоваться услугой бесплатного подбора.

Последнее, о чем стоит сказать относительно видов деятельности для патента - это право субъектов РФ расширять на своей территории разрешенный список дополнительными видами бытовых услуг.

Ограничения для патентной системы налогообложения

Ограничений для ПСН немного:

приобретать патент могут только индивидуальные предприниматели;
численность работников ИП не должна превышать 15 человек;
патентная система налогообложения не применяется в рамках договоров товарищества или доверительного управления имуществом;
предприниматель теряет право на патент, если с начала года его доходы, по видам деятельности, на которые получен патент, превысили 60 млн. рублей. Если ИП совмещает режимы УСН и ПСН, то доходы от реализации учитывают суммарно по двум режимам.

Территория действия патента

До 2015 года регионом для патентной системы налогообложения признавался субъект РФ - республика, край или область. Можно предположить, что доход предпринимателя на ПСН, оказывающего услуги в областном или краевом центре, должен быть больше, чем доход предпринимателя в районном центре или поселке этого же региона. Стоимость же патента для них была одинакова, но и действовал он на всей территории данного региона.

Закон № 244-ФЗ от 21.07.14 внес изменения в ст. 346.43 и 346.45 НК РФ, согласно которым с 2015 года регионом для патентной системы налогообложения является муниципальное образование, кроме патентов на автоперевозки и развозную (разносную) розничную торговлю.

С одной стороны, благодаря этому изменению, расчет стоимости патента стал более справедливым - дороже в центрах регионов и ниже в малонаселенных пунктах. Но с другой стороны, действие патента теперь ограничивается территорией только этого муниципального образования.

Как рассчитать стоимость патента

Стоимость патента, так же, как и на ЕНВД, представляет собой фиксированную сумму, что может быть выгодным при значительных доходах, но не слишком выгодным, если доходы невелики. Налоговая ставка на патентной системе налогообложения равна 6%, а налоговой базой, с которой рассчитывают стоимость патента, является потенциально возможный годовой доход (ПВГД). Устанавливается такой доход региональными законами.

Верхняя планка дохода ограничена 1 млн. рублей, а с 2015 года ограничение минимального дохода снято. Для расчета ПСН также вводится понятие коэффициента-дефлятора - в 2019 году он равен 1,518. Таким образом, в 2019 году потенциально возможный годовой доход для патентной системы налогообложения в общем случае может быть указан в пределах 1 518 000 рублей.

Но и это еще не все. Регионы имеют право увеличивать максимальный размер потенциально возможного годового дохода до десяти раз! ПВГД может быть увеличен:

до трех раз - для автотранспортных услуг, техобслуживания и ремонта транспорта;
до пяти раз - по всем видам патентной деятельности в городах с населением свыше одного миллиона человек;
до десяти раз - для сдачи в аренду недвижимости, розничной торговли и общепита.

При расчете стоимости патента в некоторых случаях учитывают и такие показатели, как численность работников, площадь торгового зала или зала обслуживания, количество транспортных средств, арендная площадь.

✐Пример ▼

Рассчитаем стоимость патента в 2019 году для оказания парикмахерских и косметических услуг предпринимателем без работников в г. Липецке. Согласно региональному закону, потенциально возможный годовой доход в этом случае составляет 225 тыс. рублей.

Годовая стоимость патента равна 225 000 рублей * 6% = 13 500 рублей. Стоимость патента в месяц составит 13 500 рублей / 12 месяцев = 1 250 рублей. Если парикмахер приобретает патент на три месяца, то стоить он будет, соответственно, 1 250 рублей * 3 месяца = 3 375 рублей.

Если этот предприниматель решит нанять работников, то при их количестве не более 5 человек ПВГД составит уже 500 тыс. рублей, а стоимость патента на один месяц 2 500 рублей.

Узнать стоимость патента можно с помощью нашего , а можно самостоятельно найти в Интернете региональные законы по патентной системе налогообложения. Эти законы устанавливают для своих территорий потенциально возможный годовой доход для разрешенных на патенте видов деятельности.

Как происходит расчет стоимости патента, если на протяжении срока его действия изменяется количество работников? Минфин РФ в письме № 03-11-11/14921от 29.04.13 отвечает на этот вопрос так:

1. Если численность работников или другой показатель, учитываемый при расчете стоимости патента, уменьшились, то перерасчет в сторону уменьшения не производится.
2. Если же показатель увеличился, например, число работников с пяти выросло до восьми, то на разницу этих показателей надо приобретать новый патент.

Как происходит оплата налога на патентной системе налогообложения

Под налогом на ПСН понимают сумму, уплачиваемую за патент или его стоимость. Так же, как и на других спецрежимах, стоимость патента заменяет для ИП уплату следующих налогов:

НДФЛ на доходы, полученные от патентных видов деятельности;
, кроме того, что уплачивают при ввозе в Россию;
налог на имущество, используемое в предпринимательской деятельности по патентным видам деятельности.

Одним из самых существенных недостатков патента надо признать необходимость его оплаты авансом, то есть не по итогам налогового периода, как на других налоговых режимах.

Правда, с января 2015 года сроки оплаты патента стали не такими жесткими:

Патент, выданный на срок до шести месяцев, надо оплатить в полном объеме не позднее срока окончания его действия;
Если срок действия патента составляет от шести месяцев и до года, то одну треть его полной стоимости надо оплатить не позднее 90 дней после начала действия, а две трети - не позднее срока окончания действия патента.

Что произойдет, если ИП не внесет стоимость патента в указанные сроки? До 2017 года налоговики настаивали на том, что такой предприниматель лишался права на ПСН и все полученные от патентной деятельности доходы должны облагаться, согласно общей системе налогообложения с того момента, когда патент был выдан (а это НДФЛ в размере 13%, НДС и налог на имущество). Однако после изменения статьи 346.45 НК РФ несвоевременная оплата патента перестала быть основанием потери права на этот спецрежим, но за просрочку надо уплатить пени и штраф (письмо ФНС от 06.02.2017 г. № СД-19-3/19@).

Как перейти на патентную систему налогообложения

Переход на патентную систему налогообложения носит не уведомительный (как на УСН и ЕНВД), а заявительный или разрешительный характер. В получении патента могут и отказать по основаниям, перечисленным в п. 4 ст. 346.45 НК РФ:

В заявлении на выдачу патента указан вид деятельности, в отношении которого патентная система налогообложения не применяется;
Указанный в заявлении срок действия патента не соответствует требованиям НК РФ. Выдается патент на срок от одного до двенадцати месяцев, но в пределах одного календарного года. Нельзя указать, к примеру, такой срок - с 1 сентября 2018 года по март 2019 года.
Если в текущем году предприниматель уже работал на ПСН, но утратил право на патент (по причине превышения лимита доходов или числа работников) или добровольно прекратил работу на патенте до истечения срока его действия, то снова подать заявление на получение патента он может только с нового года.
Если по уже полученным патентам есть недоимка по их оплате.
Незаполненные обязательные поля в заявлении на получение патента.

Других оснований в отказе выдачи патента нет, поэтому после устранения этих недочетов заявление можно подавать снова.

Заявление на выдачу патента, в общем случае, надо подать в налоговую инспекцию по месту действия патента не позднее, чем за 10 рабочих дней до начала применения предпринимателем патентной системы налогообложения.

С 2014 года заявление о получении патента можно подавать одновременно при подаче , но только если место регистрации ИП и место действия патента совпадают. В этом случае, 10-дневный срок, естественно, не соблюдается. В течение пяти рабочих дней со дня получения такого заявления ФНС обязана выдать предпринимателю патент или уведомление от отказе в его выдаче с указанием причин.

Учет и отчетность на патентной системе налогообложения

Если ваша деятельность предполагает привлечение наемных работников, то ч тобы избежать негативных последствий для бизнеса, нужно грамотно организовать ведение бухгалтерии. Чтобы вы без каких-либо материальных рисков могли попробовать вариант аутсорсинга бухучета и решить подходит ли он вам, мы совместно с фирмой 1С готовы предоставить нашим пользователям месяц бесплатного бухгалтерского обслуживания :

В каких случаях предприниматель теряет право на применение патентной системы налогообложения

Таких ситуаций осталось только две:

Превышена средняя численность работников (не более 15 человек) по всем видам деятельности, которые осуществляет ИП.
Превышен годовой лимит полученных доходов в 60 млн. рублей.

Об утрате права на патент надо заявить в налоговую инспекцию по месту выдачи патента в течение десяти дней после возникновения таких причин. Предприниматель может также добровольно прекратить деятельность на патентной системе налогообложения, о чем необходимо заявить с налоговую инспекцию по месту выдачи патента . В течение пяти дней со дня получения такого заявления ФНС по месту выдачи патента снимает предпринимателя с учета лиц, применяющих ПСН. Вот, собственно, и все, что нам хотелось рассказать о патентной системе налогообложения.

У каждого объекта недвижимости есть то или иное целевое назначение. Эта характеристика определяет и метод его эксплуатации. При несоответствии помещения предприятия, его нерентабельности, смене арендатора или владельца возникает необходимость изменить функциональное назначение площади.

Целевые группы

Их существует достаточно много. К группам целевого назначения относят нежилые и жилые объекты, коммерческие центры, складские терминалы, торговые комплексы, образовательные, медицинские учреждения, и прочее. Целевое использование может присваиваться не только в целом сооружению, но и отдельным площадям внутри него.

Правовой аспект

Ведение того или другого вида деятельности в помещении регламентируется соответствующими предписаниями законодательства. Так, существуют определенные требования по , противо пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим нормам. Процесс перепрофилирования объекта предполагает как внешние изменения, так и внутреннее переоборудование площади под конкретный вид деятельности. реализуется в соответствии с разработанной проектно-технической и инвентаризационной документацией. В качестве основных проблем определения правового статуса частей сооружения и нежилых площадей выступают архитектурное многообразие и отсутствие конкретных правил по обороту этой недвижимости.

Рынок недвижимости

В конце ХХ века отмечалось достаточно бурное развитие коммерческой деятельности. В связи с этим возникла проблема дефицита свободных нежилых площадей. В тот период рынок коммерческих объектов находился на стадии становления. Впоследствии его развитие проходило по двум направлениям. В частности, осуществлялся выкуп частных жилых помещений, которые располагались на первых этажах сооружений. Вместе с этим возводились и новые здания. Первый вариант считался достаточно простым, дешевым и быстрым. Новостройки же требовали больших вложений. Немаловажным был и временной фактор. Тем не менее практика показала, что именно новостройки стали приносить значительную прибыль хозяевам. Сегодня отмечается интенсивное развитие рынка , несмотря на то, что многоквартирные дома возводятся чаще. Достаточно обширный занимают сегодня нежилые помещения свободного назначения. Далее выясним, что собой представляют эти объекты.

Что значит "помещение свободного назначения"?

Этот термин употребляется в профессиональной речи риэлторов. Что означает "помещение свободного назначения"? Эта характеристика указывает на многофункциональность объекта. Целевое назначение здания, как правило, становится известным уже на Однако для собственника более выгодным и целесообразным в экономическом смысле будет вариант постройки универсального сооружения. В будущем его можно перепрофилировать в соответствии с требованиями арендаторов. Так, помещение свободного назначения может стать офисом либо торговым центром. Часто такие площади занимают предприятия бытовой или социальной отрасли.

Классификация

Существует ряд признаков, отличающих такого помещение свободного назначения от прочих. На основании этих характеристик сформирована условная классификация. Так, различают:

Аренда и продажа: некоторые нюансы

Как известно, от любого коммерческого помещения должен поступать доход. Стабильной и постоянной прибылью считается поступление средств от аренды. Как правило, сдача осуществляется на длительный период. При осуществлении сделки купли-продажи помещения необходимо тщательно изучить документацию по выводу площади из жилого в нежилой фонд. В случае если сооружение представляет собой старинный особняк, дополнительно следует ознакомиться с заключениями экспертов по вопросу возможности его обустройства. Несомненно, кроме прочего, необходимо удостовериться в юридической чистоте правоустанавливающих бумаг.

Помещения свободного назначения (ПСН), видимо, самый противоречивый сегмент рынка коммерческой недвижимости. С одной стороны, этот формат универсален, так как позволяет использовать площади под разные виды деятельности, с другой - наиболее уязвим как раз из-за отсутствия концепции применения помещений.

Свободный формат

С такими сегментами коммерческой недвижимости, как торговые и бизнес-центры, склады, все понятно: их можно сосчитать, классифицировать, определить занимаемую долю на рынке. Сложнее с ПСН. Этот формат практически не поддается систематизации, поскольку не имеет класса и прочих характеристик. В то же время игнорировать его нельзя: у сегмента есть своя ниша, спрос и предложение.

Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG, судит о доле помещений свободного назначения по предложению: «До кризиса ПСН в структуре предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости составляли 13–14%. В последние два года - 17–18%». Раньше многие владельцы квадратных метров старались изначально позиционировать свое помещение. В кризисный период, объясняет эксперт, продать или сдать в аренду площади стало гораздо сложнее, поэтому, чтобы получить дополнительное число потенциальных покупателей, собственники теперь заявляют более широкую сферу применения своего объекта.

Сказать однозначно, что собой представляют ПСН, тоже непросто. «Это уже не street-retail, к которому относятся помещения площадью до 500 кв. м, расположенные на первой линии зданий вдоль оживленных трасс и вблизи станций метро. Впрочем, по своему функционалу ПСН могут граничить, а иногда и пересекаться с тем или другим сегментом», - объясняет Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость».

Это могут быть встроенно-пристроенные помещения в жилых домах или отдельно стоящие объекты, например административные здания в промзонах. Между тем существует одно отличие, делающее сегмент ПСН особенным, - открытые планировки, благодаря чему подобные площади подходят под различные виды деятельности.

ПСН можно превратить:

- в офисные помещения,

- помещения для сферы досуга и общественного питания,

- торговые площади (использование для реализации не только товаров, но и услуг),

- склады и хранилища,

- производственные мастерские или миницеха.

Площадь ПСН

ПСН различаются по площади: до 50 — 150 — 300 — 500 м 2 . У представителей малого бизнеса самыми востребованными (поэтому самыми дорогими, конечно при удовлетворении еще нескольким критериям) считаются небольшие помещения площадью до 50 м 2 .

Самыми распространенными на рынке недвижимости являются ПСН площадью около 150 м 2 . Стоимость 1 м 2 больших Помещений (до 500 м 2) при соблюдении прочих равных условий несколько ниже ввиду их меньшей популярности.

Локализация ПСН

Важными факторами при оценке стоимости Помещения являются:

Местоположение: находится ли оно в центральной или в удаленной части города. Значительными факторами считаются также имидж района, в котором располагается ПСН , уровень жизни его населения, близость расположения популярных и посещаемых мест - торговых центров, рынков, вокзалов.

Располагается ли оно на первом этаже, в цоколе или в подвале здания.

Легкодоступность и удобство пользования: находится ли Помещение в глубине двора или на первой линии, располагается вход на лицевой стороне здания или с тыльной стороны, есть ли рядом автобусные, трамвайные остановки, станции метро, существует ли удобный подъезд к нему, возможность парковки.

Характеристики помещения

Коммуникации.

Что такое ПСН или помещения свободного назначения?

При оценке стоимости Помещения отмечается наличие подведенных к нему линий телефонной связи, коммуникаций водоснабжения, тепла, электричества (по норме энергомощность не должна быть менее 0,2 кВт/м 2 площади).

Физические показатели. Определяющими факторами также являются температура в помещении, показатель влажности.

Состояние помещения. Помещения свободного назначения , выставляемые на первичном рынке недвижимости, как правило, предлагаются без внутренней отделки. Возможность открытой планировки удобна, поскольку помещение в таком виде многофункционально. Однако до начала его полноценного использования, требуются значительные финансовые вложения, что не всегда возможно.

Цели использования. Привлекательность любого Помещения , как объекта коммерческой недвижимости, кроме того, зависит от вида предполагаемой деятельности и целесообразности ее размещения (с учетом приведенных показателей) именно в этом ПСН . Например, маленькое кафе в людном месте разместить целесообразнее, чем офис компании по продаже биодобавок.

Новая редакция Ст. 17 ЖК РФ

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Комментарий к Статье 17 ЖК РФ

1. В ч. 1 ст. 17 Кодекса воспроизведена норма п. 2 ст. 288 ГК РФ, устанавливающая назначение жилых помещений: они предназначены для проживания граждан. В отличие от ЖК РФ 1983 г. (ст. 7), Кодекс в данном случае не делает акцент на том, что жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Это вполне логично, поскольку проживать в жилом помещении граждане могут как постоянно, так и временно, обладая конституционным правом на свободу передвижения.

2 — 3. Как и прежнее жилищное законодательство, Кодекс не допускает размещение в жилых помещениях промышленных производств (подобная норма в несколько иной редакции содержалась в ч. 2 ст. 7 ЖК РФ 1983 г., затем соответствующий запрет был установлен в п. 3 ст. 288 ГК РФ). На практике данный запрет нередко толковался расширительно и распространялся также на иные виды предпринимательской и профессиональной деятельности.

Некоторые юристы справедливо обращают внимание на то, что Кодекс не раскрывает понятие «промышленное производство» в целях жилищного законодательства. В иных законодательных актах также нет определений данного понятия. В связи с этим на практике могут возникнуть сложности при решении вопросов об отнесении какого-либо вида деятельности к промышленному производству. Поэтому предлагается в дальнейшем установить в ст. 17 Кодекса (путем внесения в нее изменения) основные признаки промышленного производства в целях жилищного законодательства <1>.
———————————
<1> См. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 — 2006. С. 53.

Кодексом введена еще одна новелла — разрешено использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности при одновременном наличии двух условий: а) если такую деятельность осуществляют лица, проживающие в жилом помещении на законных основаниях; б) если подобное использование жилого помещения не нарушает права и законные интересы других граждан, а также санитарные и технические правила и нормы.

Например, в соответствии с п. п. 6 и 7 ст. 21 ФЗ от 31.05.2002 N 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» <1> адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия последних. Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут использоваться адвокатом для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом.
———————————
<1> СЗ РФ. 2002. N 23. Ст. 2102; 2003. N 44. Ст.

4262; 2004. N 35. Ст. 3607; N 52. Ст. 5267; 2007. N 31. Ст. 4011; N 50. Ст. 6233; 2008. N 30 (ч. II). Ст. 3616.

Индивидуальным предпринимателем по российскому праву является зарегистрированное в этом качестве в установленном порядке физическое лицо (гражданин Российской Федерации, иностранный гражданин, лицо без гражданства), осуществляющее предпринимательскую деятельность непосредственно (от своего имени, без образования для этой цели юридического лица и своим самостоятельным трудом), которое в этих целях действует самостоятельно, если обладает полной дееспособностью, и с согласия законного представителя, если дееспособность этого лица ограничена в силу возраста или закона <1>.
———————————
<1> См. подробнее: Тихомиров М.Ю. Индивидуальный предприниматель: правовое положение и виды деятельности. Четвертое издание, с изменениями и дополнениями. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2010. С. 59 и сл..

Например, непосредственно по месту жительства могут работать предприниматели, труд которых связан преимущественно с интеллектуальной деятельностью — сбором и анализом информации, созданием научных и литературных произведений, подготовкой произведений к опубликованию, программированием, бухгалтерским учетом и аудитом, репетиторством и т.п., а также частные нотариусы.

4. Часть 4 ст. 17 Кодекса предъявляет императивные требования к лицам, которые осуществляют пользование жилым помещением. Требования пожарной безопасности определяются ФЗ от 21.12.1994 N 69-ФЗ «О пожарной безопасности» <1> и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами. О санитарно-гигиенических и иных требованиях законодательства см. комментарий к ст. 8 Кодекса.
———————————
<1> СЗ РФ. 1994. N 35. Ст. 3649; 1995. N 35. Ст. 3503; 1996. N 17. Ст. 1911; 1998. N 4. Ст. 430; 2000. N 46. Ст. 4537; 2002. N 1. Ст. 2; N 30. Ст. 3033; 2003. N 2. Ст. 167; 2004. N 27. Ст. 2711; N 35. Ст. 3607; 2005. N 14. Ст. 1212; N 19. Ст. 1752; 2006. N 6. Ст. 636; N 44. Ст. 4537; N 50. Ст. 5279; N 52 (ч. I). Ст. 5498; 2007. N 18. Ст. 2117; N 43. Ст. 5084; 2008. N 30 (ч. I). Ст. 3593; 2009. N 11. Ст. 1261; РГ. 2009. 27 ноября.

Правила пользования жилыми помещениями утверждены Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» <1>. Указанные Правила определяют порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах.
———————————
<1> СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546.

Другой комментарий к Ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья (как и иные положения ЖК РФ, а также ГК РФ) однозначно определяет, что жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением. Так, ст. 67 ЖК обязывает нанимателя использовать жилое помещение по назначению и в установленных пределах; ст. 678 ГК РФ устанавливает, что наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания; ст. 30 ЖК требует, чтобы собственник использовал принадлежащее ему жилье по назначению; согласно ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Наниматель жилого помещения может передать его гражданину по договору поднайма (ст. 76 ЖК РФ, ст. 685 ГК РФ), собственник — по договору найма (ст. 30 ЖК РФ, гл. 35 ГК РФ). Но при этом должны быть соблюдены требования ст.

17 ЖК — использование жилья для проживания граждан.

Если жилое помещение используется не по назначению, это влечет расторжение договора жилищного найма и выселение (ст. 83 и 91 ЖК РФ; ст. 687 и 688 ГК РФ). Согласно ст. 293 ГК РФ использование собственником своего жилья не по назначению может повлечь его принудительное изъятие.

2. Недопустимо размещать в жилых помещениях промышленные производства. Статья 288 ГК РФ предусматривает: размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ постановили, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, как сделки, не соответствующие требованиям закона (Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).

3. Требование о соблюдении прав и законных интересов граждан, проживающих в жилом помещении, а также соседей содержится, в частности, в ст. 29 (ч. 4), ст. 30 (ч.

Что такое помещения свободного назначения

4) ЖК (заслуживает внимания в этом плане и ст. 40, см. комментарий к ней).

Статьями 83 и 91 ЖК (ст. 687 и 688 ГК РФ) предусматривается расторжение договоров жилищного найма и выселение граждан, которые систематически нарушают права и интересы соседей.

Статьей 79 ЖК предусматривается расторжение договора поднайма жилого помещения (с соблюдением определенных условий и порядка), если проживающие на условиях такого договора граждане нарушают права и интересы соседей. Примечательно, что для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, необходимо согласие всех лиц, занимающих иные жилые помещения в качестве нанимателей или собственников, а также членов их семей (ст. 76 ЖК РФ).

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Требование о соблюдении прав и законных интересов других лиц основано на норме ч. 3 ст. 17 Конституции РФ.

4. Требования пожарной безопасности определены Приказом МЧС России от 18.06.2003 N 313 «Об утверждении Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ01-03)» <1>, принятым в соответствии с Федеральным законом от 21.12.94 N 69-ФЗ «О пожарной безопасности». Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям утверждены Минздравом России 15.12.2000 (СанПиН 2.1.2.1002-00).
———————————
<1> РГ.

5. Правительством РФ принято Постановление от 21.01.2006 N 25 <1>, которым утверждены Правила пользования жилыми помещениями. Они устанавливают права и обязанности сторон договора жилищного найма. Так, наниматель жилого помещения обязан обеспечивать его сохранность, бережно относиться к жилому дому, жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, соблюдать правила пользования жильем, правила пожарной безопасности, содержать в чистоте и порядке жилые помещения, места общего пользования дома, своевременно производить ремонт жилого помещения, не допускать действий, приводящих к порче помещений либо нарушающих нормальные условия проживания граждан.
———————————
<1> СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546.

6. Часть 2 комментируемой статьи разрешает использовать жилье — наряду с проживанием — для индивидуальной предпринимательской деятельности. Достаточно большие группы граждан занимаются профессиональной деятельностью в домашних условиях: научные работники, писатели, программисты и т.п. Критериями пределов такой деятельности являются: соблюдение прав и интересов соседей; выполнение требований по пользованию коммунальными инженерными сетями и оборудованием в соответствии с техническими параметрами здания, по уровню шума, излучения и др.

Ситуация: Если нежилое помещение используется не по целевому назначению, возможно ли расторжение арендодателем договора аренды, при условии, что в договоре предусмотрен внесудебный порядок расторжения по данному основанию?

Ответ: В такой ситуации расторжение договора арендодателем во внесудебном порядке допустимо. Условие, устанавливающее возможность одностороннего расторжения договора арендодателем во внесудебном порядке, по причине использования помещения не по целевому назначению, вполне может быть согласовано между сторонами.

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

ст. 615, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017) {КонсультантПлюс}

При предоставлении имущества для использования по определенному целевому назначению полное или частичное использование для иных целей будет считаться правонарушением. Примером пользования имуществом вопреки условиям договора может быть размещение промышленного предприятия в помещении, арендованном для офиса, либо размещение в нем не только офиса, но и предприятия, или, например, судно, арендованное для организации прибрежного кафе, бара, используется для перевозок пассажиров и грузов.

Если стороны не оговорили условие о способах пользования арендованным имуществом, то эти способы диктуются назначением самого имущества. Если пользование имуществом в соответствии с его назначением предполагает выполнение определенных правил, предписываемых правовыми актами, то соблюдение их является обязанностью арендатора.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

ст. 421, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) {КонсультантПлюс}

Согласно п. 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ). То есть, законодательство РФ допускает закрепление оснований расторжения договора и в самом договоре.

На основании изложенного, в такой ситуации расторжение договора арендодателем во внесудебном порядке допустимо. Условие, устанавливающее возможность одностороннего расторжения договора арендодателем во внесудебном порядке, по причине использования помещения не по целевому назначению, вполне может быть согласовано между сторонами.

Полезный шаблон:

Тематика вопросов

Ответы на распространенные вопросы по работе с Конструктором исковых заявлений и жалобАдминистративные споры. Консультации юристаОбращаемся в арбитражный суд. Консультации юристаОбращаемся в мировой суд. Консультации юристаОбращаемся в суд общей юрисдикции (районный, городской, областной). Консультации юристаКалькуляторы госпошлины, пени, процентов, компенсацийАвторское право. Консультации юристаАдминистративная ответственность. Консультации юристаАлименты.Консультации юристаАренда. Консультации юристаБанкротство. Консультации ЮристаВзыскание убытков, неосновательного обогащения. Возмещение вреда. Консультации юристаГоспошлина. Консультации юристаГосударственные (муниципальные) закупки. Консультации юристаДоговор долевого участия. Консультации юристаДоговор:заключение, расторжение, изменение,оспаривание. Консультации юристаДосудебное урегулирование спора. Консультации юристаЖилищные вопросы.

Нежилое помещение — так ли важен его тип?

Консультации юристаЗаймы и кредиты. Консультации юристаЗащита прав потребителей. Консультации юристаЗащита чести, достоинства, деловой репутации. Консультации юристаЗдоровье. Оплата больничных листов. Консультации юристаЗемельное законодательство. Консультации юристаИностранные граждане. Вступление и отказ от гражданства. Консультации юристаИсполнительное производство. Консультации юристаКорпоративные спорыНалоговые проверки. Налоги и взносы. Консультации юристаНаследство. Нотариат. Консультации ЮристаНедвижимость. Общие вопросыПенсионное законодательство. Консультации юристаПредставительство. Консультации юристаПраво собственности: признание, защита, восстановление и прекращение. Консультации юристаПриказное производство. Консультации юристаПолучение компенсаций, возмещение расходовПроверки организаций и ИП. Консультации юристаРегистрация недвижимости. Консультации юристаРегистрация,расторжение брака, раздел имущества. Консультации юристаСемейные споры. Споры о детях. Консультации юристаСтрахование. Консультации юристаСтроительство. Консультации юристаСудебные расходы.Консультации юристаТорги (аукционы, конкурсы)Третейское разбирательство.Консультации юристаТрудовое законодательство. Консультации юристаУстановление юридических фактов. Консультации юристаФинансовая аренда (лизинг).

Консультации юристаУголовный процесс. Консультации юриста