Отличия первичной и вторичной ипотеки. Рынок ипотеки

7.4. Ипотечный рынок

Ипотечный рынок представляет собой взаимосвязанную систему, состоящую из рынка ипотечных кредитов (первичного ипотечного рынка), рынка ипотечных ценных бумаг и рынка недвижимости.

Рынок ипотечных кредитов (первичный ипотечный рынок ) охватывает сферу деятельности кредитора и заемщика, между которыми в силу заключения договора ипотечного кредитования возникают обязательства. Участниками первичного рынка выступают граждане и ипотечные банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости. Если кредитором является банк, то для него важна возможность возобновления кредитных ресурсов, которые он может выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам (для решения этой задачи организуется вторичный ипотечный рынок).

Первичный ипотечный рынокохватывает всю совокупность деятельности залогодержателей (кредиторов) и залогодателей (заемщиков), вступающих в соответствующие обязательственные отношения.

Рынок ипотечных ценных бумаг (вторичный ипотечный рынок ). На этом рынке осуществляется продажа закладных по уже предоставленным ипотечным кредитам. Организация, предоставившая кредит под залог объектов недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными, и затем продает их другим инвесторам.

На вторичном ипотечном рынке происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации прав по обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные ценные бумаги и размещения их среди долгосрочных инвесторов. На вторичном рынке ипотека рассматривается как закладная, удостоверяющая права залогодержателя на объект недвижимости, и свободно обращается на рынке.

Вторичный ипотечный рынок является связующим звеном между заемщиками и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств и направляя финансовые потоки в ипотечные кредиты.

Рынок ипотечных ценных бумаг, в свою очередь, также делится на первичный и вторичный. На первичном рынке осуществляется начальное размещение ипотечных ценных бумаг среди кредиторов. Экономическая сторона появления закладных, обеспеченных объектом недвижимости, связана с созданием условий предоставления значительному числу инвесторов возможности получения относительно дешевых и долгосрочных кредитов под залог ипотечных ценных бумаг и имеющихся у них имущественных прав на недвижимость. Особенностями таких ценных бумаг следует считать превращение в ликвидную (денежную) форму имущественных прав на недвижимость залогодателя и возможность их использования в качестве залога под ипотечный кредит.

Схема деятельности Федерального ипотечного агентства на ипотечном рынке России представлена на рис. 7.2.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создано в 1997 г. Агентство получает государственные гарантии, под которые выпускает облигации. Бумаги размещаются среди инвесторов. На вырученные средства АИЖК через свои региональные представительства выкупает закладные у банков. На регионы приходится 60% ипотечных кредитов, выданных с участием АИЖК.

Вторичный рынок ипотечных ценных бумаг – это рынок, на котором происходит их оборот. Вторичный рынок не увеличивает стоимости привлеченных финансовых ресурсов, но создает механизм их ликвидности и спрос на ипотечные ценные бумаги. Стимулирование операций на вторичном рынке ипотечных ценных бумаг предполагает такие операции кредиторов, как выдача поручительств за заемщиков по переуступаемым кредитам и доверительное управление правами требования по ипотечным кредитам.

Рис. 7.2. Схема ипотечного жилищного кредитования с участием Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию

Функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков невозможно без рынка недвижимости . На нем происходят сделки с конкретными объектами, в частности купля-продажа объектов недвижимости, последующий залог которых обеспечивает дальнейшее функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков.

Рассмотрим взаимодействие первичного и вторичного ипотечных рынков, а также рынка недвижимости. Потенциальный заемщик обращается в ипотечный банк за кредитом. У клиента имеются определенные требования к объекту недвижимости. На основании предоставленной заемщиком и проверенной сотрудниками банка информации о доходах делается предварительный расчет максимально доступной суммы кредита и графика ежемесячных платежей, производится подбор объекта недвижимости. При принятии банком положительного решения о выдаче кредита:

Между банком и заемщиком заключается кредитный договор, затем между покупателем (заемщиком) и продавцом заключается договор купли-продажи объекта недвижимости, который регистрируется в ГУ ФСР;

Между банком и заемщиком заключается договор ипотечного кредитования, который также регистрируется в ГУ ФСР;

Заемщик страхует собственную жизнь, объект недвижимости и право собственности на него.

Кредитный договор и договор ипотечного кредитования заключаются между банком (кредитором) и заемщиком. Кредитор создает первичный рынок ценных бумаг. Он может сохранять выданные закладные в собственном портфеле ценных бумаг или передать их другим инвесторам, которые создают вторичный рынок закладных. Покупая закладные, инвесторы обеспечивают банки дополнительными денежными средствами для предоставления новых кредитов. Работающие на вторичном рынке компании также могут сохранять ипотечные кредиты в собственном инвестиционном портфеле либо выпускать ценные бумаги, обеспеченные закладными.

Покупателями указанных ценных бумаг могут выступать различные финансовые учреждения: коммерческие банки, инвестиционные и пенсионные фонды, страховые компании. При этом эмитент таких ценных бумаг гарантируетих держателям своевременные ежемесячные выплаты процентов и основной части долга.

Когда банки предоставляют гражданам новые кредиты под залог объектов недвижимости, опираясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке, цикл повторяется.

Таким образом, при взаимодействии всех указанных выше рынков происходит полный жизненный цикл ипотечной закладной, а рынок недвижимости является стартовой точкой ипотеки, так как именно на нем происходит вложение денежных средств под закладываемый объект недвижимости.

При создании АИЖК за основу была принята американская классическая модель ипотеки, поэтому нормативная база по ипотечному кредитованию в нашей стране опирается на двухуровневую систему.

Рынок недвижимости принято разделять на два типа: новое жилье (строящийся дом) и уже готовое. Исходя из этого, банки предлагают ипотечные программы, которые отличаются условиями приобретения и полной стоимостью кредита. В последнее время особенно активно кредитуется рынок новостроек, когда покупатель может приобрести себе квартиру уже на этапе проекта, хотя на деле еще никакого объекта не построено. Это будет называться долевое строительство. Если объект уже построен, но еще не сдан, но это будет считаться первичным рынком, а вот если дом сдан и владельцы получили документы на право собственности – то он будет считаться вторичным. Многие люди ошибочно полагают, что первичным называются все новые постройки, а вторичным – все старое. На самом деле вторичным может оказаться и абсолютно новый дом без отделки и коммуникаций, если на него получено свидетельство на право собственности.

Причиной высокого спроса на новостройку можно назвать возможность заработать, ведь на ранних стадиях строительства стоимость такого жилья значительно ниже. На следующих этапах его цена может значительно подскочить. В результате покупатель имеет возможность заработать не только на росте актива, но и использовать кредитное плечо в виде ипотеки. Рассмотрим подробнее, чем отличаются условия первичной и вторичной ипотеки, каковы их особенности, что будет проще для заемщика?

Первичная и вторичная ипотека.

Под первичным ипотечным кредитом подразумевается выдача кредита на абсолютно новое жилье, у которого до этого не было владельцев. Оно, по факту, существует только на бумаге и приобрести его можно только по договору долевого участия, в котором прописано, что застройщик обязуется построить объект и передать его в пользование покупателю. После получения этих документов владелец может зарегистрировать право на собственность.

Под вторичной ипотекой подразумевается выдача займа на недвижимость, на которую уже оформлялось право собственности. Это может быть новый дом, который вот только построен и сдан, но на который уже оформлено свидетельство собственника, или уже старая постройка.

Между первичным и вторичным жильем имеются свои различия:

• Стоимость. Вторичка обычно дороже, поскольку имеется какая-то отделка, а в первичном объекте клиент получает только голые стенки, в которые придется достаточно вкладывать.
• Скорость оформления. Если во вторичное жилье можно въехать и жить сразу же после сделки, то с момента вступления в долевое строительство до получения права собственности может несколько месяцев или даже лет.
• Вложения. Новое жилье однозначно требует фин.вложений, хотя вторичное жилье также иногда нуждается в серьезном капремонте. При прочих условиях, вложения в новое жилье будет дешевле, чем переделывать уже существующее со всеми коммуникациями.
• Риски. При покупке первички риски возникают с работой застройщика, который может обанкротиться, и дом в итоге может недостроиться. Сейчас в Госдуме разрабатывается законопроект, по которому застройщики будут обязаны страховаться. В случае вторички также присутствуют свои риски, которые нужно проверять. Так, может внезапно объявится наследник, и все сделки будут аннулированы. Для этого в ипотечной сделке страхуется титул, т.е. вероятность возникновения незаконности сделок, ведь иногда квартиры могут перепродаваться несколько раз и сложно отследить законность каждой сделки.
• Доходность. Цена новой квартиры будет расти по мере строительства дома. При удачном раскладе можно получать до 30% от такого вложения (однако, риски недостройки тоже велики). Цена на вторичку будет расти с общерыночными тенденциями. Как вариант можно зарабатывать на сдаче в аренду (съем).

Таким образом, первичная ипотека будет выгоднее для заемщика в плане стоимости жилья, отсутствия рисков незаконности предыдущих сделок, возможности использовать выгодные программы с господдержкой.

Особенности первичной ипотеки.

• Предоставляет исключительно на строящиеся жилые помещения от застройщика.
• В качестве залога на этапе строительства будет выступать право требования на указанный объект залога.
• После сдачи объекта – оформляются документы на собственность и ипотека.
• Собирать документы придется дважды: для регистрации договора долевого участия и для регистрации права собственности.

Особенности вторичной ипотеки.

• Объектом залога выступает готовая квартира.
• Документы подаются один раз на регистрацию права на собственность в ФРС и на ипотеку.

Что выгоднее и лучше для заемщика?

Однозначно ответить на данный вопрос сложно, ведь все зависит от цели, которую преследует заемщик.

Первичную ипотеку стоит выбрать, если:

• Заемщик хочет в будущем продать квартиру за более высокую цену.
• Человеку принципиально хочет жить только в новом жилье, где не было прежних хозяев, и где можно сделать все «под себя».
• Клиент не хочет платить большую страховку (только личное и имущество, без титула)

Вторичную ипотеку стоит выбирать, когда.

В 2017 году оценивается экспертами крайне противоречиво.

В начале года огромные опасения вызывала грядущая отмена государственной программы поддержки. Кто-то из заемщиков спешил оформить ипотечный займ, пока еще есть возможность получить субсидию от государства.

Ряд в начале года попросту не оформлял договоров на предоставление ипотеки, ожидая как поведет себя рынок ипотеки после отмены государственной поддержки. Государственная программа не была продлена, но рынок ипотеки не просел. Более того, продемонстрировал вполне заметную тенденцию к росту.

По оптимистическим прогнозам, ожидается рост по сравнению с предыдущим годом на уровне процентов десяти-пятнадцати. Это очень неплохой показатель, хотя достигнуть рубежей, взятых еще в 2014 году, скорее всего, не получится.

Первичный рынок ипотеки

• Повышенный уровень комфортности;
• легче произвести обустройство по своему усмотрению;
• отсутствие предыдущих обитателей и наложенного ими отпечатка на приобретаемое жилье. Хотя низкие темпы развития строительной индустрии в этом отношении сказываются весьма заметно. Жилье в новостройках к моменту заселения первых квартирантов частенько успевает сменить хозяина, да и не одного;
• нет опасения, что впоследствии появятся некие лица, у которых, как оказывается, есть обоснованные права на жилплощадь. Для жилья, приобретаемого на вторичном рынке, проверку на предмет выявления всех лиц, причастных к объекту покупки, проводить приходится обязательно;
• государство субсидирует ипотеку, преимущественно связанную с «первичкой». До двух третей или трех четвертей всех государственных субсидий отправлялось именно в этом направлении. Позиция государства, в общем-то понятна: оно хочет поддержать строительную отрасль, создать новые рабочие места. И решать проблему с жильем на граждан не сиюминутными мерами, а имеющими далекую перспективу.

Сбербанк на рынке ипотеки

Покупка квартиры в ипотеку в на вторичном рынке предлагается по кредитной программе «Приобретение готового жилья». Основные условия данного кредитного продукта:

• Период действия договора – до тридцати лет;
• сумма – как минимум, 300 тысяч рублей, но она не превысит 80% от стоимости предоставленного залога;
• основная ставка – от 9,5 пункта. Такая ставка является действующей в рамках акции, охватывающей молодые семьи;
• размер первого взноса – не менее пятой части суммы заимствования.

• Для военнослужащих;
• с задействованием материнского капитала.

Заметим, что с начала 2017 года Сбербанком России произведено существенное понижение основной ставки по ипотечному кредитованию. Некоторыми банковскими аналитиками обсуждается вероятность того, что к концу года основные ставки по ипотечным кредитам в российских банках могут опуститься ниже десятипроцентной отметки. Это оказало бы благоприятное воздействие на заемщиков, стимулировало их спрос на ипотеку. Впрочем, и без того к концу года ожидается прирост суммы ипотечного кредитования по сравнению с годом предыдущим процентов на десять-пятнадцать, как минимум.

Ипотека на вторичном рынке

Купить квартиру на вторичном рынке, подписав ипотеку в банке на самых выгодных условиях, предлагается следующими кредитными продуктами российских финансовых учреждений:

• « » от . Основная ставка – от 9,25 пункта, величина первого взноса – 15 %. Предельная сумма заимствования установлена в двадцать миллионов рублей;
• со ставкой от 9,75 пункта выступают « » и « » от , « » от . При условии подключения заемщиком сертификата на материнский капитал Фора-Банк соглашается на пятипроцентный первоначальный взнос. Предложение же от Тинькофф Банка интересно верхним пределом суммы заимствования, установленным на отметке в девяносто девять миллионов российских рублей;
• от десяти процентов начинается основная ставка по «

Модели и формы взаимодействия участников рынка ипотечных кредитов, используемые в мировой практике, исключительно многообразны. Обеспечение ресурсами долгосрочных кредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования).

На первичном рынке ипотечного кредитования взаимодействуют кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), а на вторичном - кредиторы и инвесторы, осуществляющие функцию рефинансирования кредиторов. Операторами на первичном рынке главным образом являются различные депозитные финансовые институты - универсальные и сберегательные банки. Они предоставляют кредиты, обслуживают их, т.е. собирают регулярные платежи в счет погашения кредитов, ведут бухгалтерский учет, работают с должниками и т.д. Эти же банки, как правило, являются и инвесторами, т.е. держат выданные кредиты в своем портфеле. Банки аккумулируют свои фонды в основном через вклады либо за счет эмиссии долговых ценных бумаг. Разновидностью депозитных схем является система долгосрочных контрактных сбережений. Другая форма организации первичного рынка ипотечных кредитов - модель специализированных ипотечных банков (институтов), которые имеют эксклюзивное право на выпуск особых долговых ценных бумаг, обеспеченных выданными ипотечными кредитами, - ипотечных облигаций. Данная модель получила большее развитие в европейских странах.

Модель вторичного рынка ипотечных кредитов как форма организации системы жилищного финансирования работает иначе. Ипотечные кредиторы (банки, кредитные союзы, ссудно-сберегательные ассоциации, ипотечные компании и др.) выдают ипотечные кредиты заемщикам, после чего продают эти активы третьему лицу - инвестору. Вырученные от продажи активов средства ипотечные кредиторы пускают в оборот, выдавая новые кредиты. При этом они, как правило, продолжают обслуживать кредиты. В последнее время все большее распространение получает тенденция секьюритизации ипотечных активов, при которой специальные операторы вторичного рынка организуют выпуск ипотечных ценных бумаг на основе собранного пула ипотечных кредитов. Эта модель называется двухуровневой, поскольку предполагает отделение функций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов от функций владения ими и привлечение ресурсов от инвесторов специализированными операторами вторичного рынка и инвесторами.

Представляется, что при наличии соответствующих условий в России могут получить распространение оба подхода к организации системы финансирования рынка жилищных ипотечных кредитов. При этом они не обязательно должны быть представлены в чистом виде. Как показывает практика западных стран, в том числе США, один и тот же финансовый институт может держать часть выданных ипотечных займов в своем кредитном портфеле, часть - продавать инвесторам, а также может приобретать кредиты или ценные бумаги, обеспеченные кредитами, у других субъектов ипотечного рынка. Важно, каким образом используемая финансовым институтом модель жилищного финансирования влияет на характер распределения рисков, присущих ипотечному кредитованию.

Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования является создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств

4)Ипотечный рынок - это рынок ипотечных кредитов и ценных бумаг, выпущенных на их основе. Ипотечный рынок представляет собой часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости.

Ипотечный рынок делится на первичный и вторичный, а в зависимости от типа недвижимости - ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, промышленной недвижимости и т.д.

Первичный рынок ипотечных кредитов - это сегмент ипотечного рынка, охватывающий деятельность банков и иных финансовых институтов по кредитованию конкретных ФЛ и ЮЛ под залог недвижимости. Субъектами первичного рынка является кредитор (ипотечный банк) и заемщик (клиент банка). Отношения между ними оформляются с помощью кредитного договора (закладной).

Вторичный рынок ипотечных кредитов -- сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги и размещения их среди долгосрочных инвесторов.

Стимулом, побуждающим инвесторов приобретать ипотечные ценные бумаги, является высокая надежность, которая помимо недвижимости обеспечивается государственными гарантиями и страхованием.

В соответствии с законом допускается эмиссия двух видов ипотечных ценных бумаг: облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия.

Облигации с ипотечным покрытием - это обеспеченные покрытием эмиссионные ценные бумаги, владелец которых имеет право на получение от эмитента в предусмотренные им сроки номинальной стоимости этих бумаг с процентами. Владельцы облигаций имеют право на получение фиксированного процента не реже одного раза в год.

Ипотечные сертификаты участия дают их владельцам право собственности на ипотечные активы. Они дают их обладателям право одновременно быть участниками общей собственности на имущество, составляющее покрытие выпуска сертификатов участия и учредителями и выгодоприобретателями по договору доверительного управления этим имуществом, которое осуществляет эмитент.

Главная задача вторичного рынка ипотечных кредитов -- обеспечить первичный рынок кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на ипотечном рынке. Возмещение средств банка, выделенных заемщикам, называется рефинансированием. Рефинансирование кредиторов - основное функциональное назначение вторичного ипотечного рынка.

Законодательством РФ предусмотрена возможность рефинансирования кредиторов двумя способами.

При первом способе ипотечные ценные бумаги выпускаются банком (первичным кредитором). Между заемщиком и конечным инвестором присутствует только один посредник, поэтому такая модель ипотеки называется одноуровневой.

При другом способе ипотечные ценные бумаги выпускаются специализированной организацией. Данная модель ипотеки называется классической или двухуровневой моделью.

С экономической точки зрения более эффективной представляется классическая или двухуровневая модель ипотечного кредитования.

Субъектами вторичного рынка согласно этой модели являются:

• 1. ипотечные банки или иные кредитные учреждения;
• 2. операторы вторичного рынка ипотечных кредитов: агентства по ипотечному жилищному кредитованию - АИЖК (эмиссионно-финансовые корпорации, фонды). Они осуществляют скупку первичных закладных у банков и эмиссию взамен них ипотечных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Это -- специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. В их функции входят: рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; выпуск эмиссионных ипотечных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; оказание содействия кредиторам по внедрению рациональной пpaктики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;
• 3. институциональные и частные инвесторы, приобретающие облигации у АИЖК.

Ключевым элементом системы привлечения внебюджетных средств в жилищную сферу и снижения для банков риска ликвидности должно было стать созданное в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации № 1010 от 26 августа 1996 г. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, зарегистрированное 5 сентября 1997 г. По своей организационно-правовой форме это открытое акционерное общество с государственным контролем за его деятельностью. В настоящее время государство владеет 100% уставного капитана Агентства, а также контролирует его деятельность через своих представителей в Наблюдательном совете Агентства.

Основные задачи Агентства были сформулированы в принятой 27 июня 1996 г. Федеральной целевой программе «Свой дом». Агентство по ипотечному жилищному кредитованию призвано способствовать развитию рынка долгосрочного ипотечного жилищного кредитования посредством:

• * инициирования создания вторичного рынка жилищных ипотечных кредитов, предоставляемых российскими коммерческими банками;
• * рефинансирования банков, выдающих ипотечные жилищные кредиты физическим лицам;
• * привлечения частных инвестиций в сферу ипотечного кредитования путем выпуска ценных бумаг, гарантированных государством;
• * стандартизации порядка предоставления, оформления и обслуживания жилищных ипотечных кредитов с целью снижения кредитных рисков и обеспечения высокой степени надежности ценных бумаг, выпускаемых Агентством;
• * внедрения надежных процедур и правил ипотечного кредитования путем предоставления технической помощи организациям, осуществляющим ипотечную деятельность, и обучения специалистов.

Основными функциями Агентства являются:

• 1) определение стандартов и правил ипотечного кредитования:
  • * разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования;
• 8 оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством;
• * проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования;
• ш осуществление постоянной работы с банками по

вопросам методологии ипотечного кредитования; 8 анализ деятельности банков, продающих кредиты;

• 2) осуществление операций на вторичном рынке ипотечных кредитов:
  • * покупка ипотечных кредитов;

выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами;

выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами;

• 3) оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного кредитования:
  • * оказание технической помощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования;
  • * осуществление разработок по экономическим и юридическим аспектам ипотечного кредитования;
  • * проведение семинаров, учебных курсов;
  • * оказание консультативной помощи;
  • * оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

Важнейшей задачей Агентства, действующего в качестве национального института на вторичном рынке ипотечных кредитов, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства будут привлекаться на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации. Гарантированные государством ценные бумаги смогут стать привлекательным инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики.

Покупая кредиты, Агентство не будет брать на себя риск невозврата, то есть кредитный риск останется за банками. Помимо государственной гарантии ценные бумаги Агентства будут обеспечены в первую очередь:

• * купленными ипотечными кредитами, то есть реальными долговыми обязательствами, предусматривающими ежемесячную выплату заемщиком процентов и части основной суммы долга;
• * недвижимым имуществом (жильем), обеспечивающим кредит (ипотечный кредит).

Интерес к ипотечному кредитованию сегодня проявляют администрации регионов и отдельных городов России. Банки разрабатывают разнообразные собственные схемы кредитования приобретения жилья, к сожалению, не всегда надежные с точки зрения защиты интересов как заемщиков, так и кредиторов. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию как общенациональный институт призвано объединить усилия банковского сообщества России по созданию и апробированию оптимальной модели ипотечного жилищного рынка, внедрить в практику единую систему наиболее надежных и наименее рискованных стандартов и процедур ипотечного кредитования. Его деятельность через развитие территориальной сети должна охватить все регионы России, обеспечив таким образом возможность рационального перераспределения финансовых ресурсов и снижение рисков за счет диверсификации географической структуры инвестиций.

Рефинансирование кредитов осуществляется с помощью секъюритизации. Секъюритизация - это процесс конвертации финансовых требований в ценные бумаги, которые могут продаваться на финансовых рынках. Эмиссия ценных бумаг, обеспеченных залогом, называется секъюритизацией активов. Процесс секьюритизации активов включает в себя собирание в общий пул индивидуальных жилищных закладных и последующую их трансформацию в ликвидные ценные бумаги.

Пул закладных - это совокупность индивидуальных закладных, обеспеченных залогом относительно однородного имущества. Ценные бумаги, основанные на участвующих в нем закладных, выпускаются финансовыми компаниями для продажи инвесторам и представляют собой часть многих закладных. Это предохраняет владельца ценной бумаги от проблем, которые могут возникнуть в связи с конкретным домом. Каждый держатель ценной бумаги получает доход, основанный на его инвестициях в пул.

Первоначальный кредитор продолжает собирать платежи с заемщиков и передает их инвесторам в пул закладных. Процесс секьюритизации обычно приводит к снижению долгового процента и повышает тем самым доступность средств заемщикам, снижает уровень риска для кредиторов и создает новые инвестиционные возможности для многих вкладчиков.

Правовые разновидности ипотек

• 1. Англо-американская ипотека островного общего права - более примитивная, схожа с более ранним способом обеспечения обязательств - с институтом фидуции. В соответствии с фидуциарной формой обеспечения исполнения обязательства происходит отчуждение вещных прав заемщика на объект недвижимости в пользу кредитора, который становится собственником закладываемой недвижимости в условно отложенном временной отрезке одновременно с передачей объекта заемщику в аренду с правом выкупа после исполнения им основного обязательства. Т.е. отчуждение недвижимости совершается практически сразу после наступления факта неуплаты долга, имеет условно отложенный характер. Фидуциарная форма залога применяется в половине штатов США.
• 2. Классическая ипотека Романо-германского права - коммерческий залог недвижимости. Отчуждение заложенной недвижимости занимает значительные сроки - до 2 лет и более.