Ипотечных заемщиков намерены лишить возможности досрочно погашать кредит, либо ввести для такой процедуры баснословную комиссию. Кроме того, заемщикам могут запретить отказаться от кредита в течение первых десяти дней после его получения. С такой инициативой выступил Центральный банк России, предложив внести соответствующие поправки в закон о потребительском кредитовании. Банковские эксперты поддерживают данную идею, считая, что это позволит им снизить ипотечные ставки, а заемщики, напротив, негативно воспринимают возможные нововведения, не веря, что банки сразу снизят ставки.
Закон о потребительском кредитовании, который в некоторых моментах определенно не в пользу банковских заемщиков, уже прошел первое обсуждение в Госдуме. На первых порах проект закона предлагалось распространить только на потребительские и автокредиты, однако регулятор предложил ужесточить условия выдачи ипотечных займов. После принятия документа в первом чтении выяснилось, что формулировки законопроекта допускают трактовки, по которым жилищный кредит может быть приравнен к потребительским. Чтобы избежать двоякого толкования, в законодательный акт предлагается внести отдельную главу, в которой будут прописаны особенности выдачи, возврата и обслуживания ипотечных кредитов. В связи с этим Банк России совместно с Минфином вынес на обсуждение целый ряд нововведений.
Первым неприятным моментом для ипотечных заемщиком станет ограничение на досрочное погашение кредита. Регулятор выступил за полный запрет на досрочное погашение ипотечного кредита или хотя бы установку моратория в течение первого года, либо по сути запретительно высокую комиссию.
Усложнить жизнь ипотечных заемщиков может и вторая поправка, которая запрещает возврат займа в банк в течение первых десяти дней после получения средств. Добавим, такая возможность сегодня предусмотрена только для потребительских кредитов.
Мораторий на низкую ставку
Банкиры положительно относятся к данной инициативе. «К данной инициативе ЦБ отношусь положительно: банки должны иметь четкое представление о прибыльности своего продукта за весь срок жизни кредита, – считает региональный директор по РБ банка DeltaCredit Ольга Садыкова . – Это возможно, только если есть мораторий на досрочное погашение и/или компенсации за убытки в случае досрочного погашения кредита, что в свою очередь дает возможность банкам предоставлять более низкие процентные ставки по кредитам».
Отсутствие моратория на досрочное погашение для клиента, по словам эксперта, заставляет кредитную организацию повысить ставку для всех заемщиков, так как возникают дополнительные трудности с прогнозированием прибыльности своего продукта. «Раньше, если клиент приходил к нам и говорил, что хочет получить ипотечный кредит и при этом не будет его гасить досрочно в течение пяти лет, банк мог дать клиенту процентную ставку ниже, чем тем, кто собирался гасить ипотеку досрочно, – добавляет она. – А сейчас возможности выбрать нет: даже если клиент хочет получить ниже ставку, банк не может ее дать, так как нет моратория на досрочное погашение».
«Запрет на ограничения досрочного погашения кредита в России появился не так давно, в то время как в мировой практике банки учитывают условия досрочного погашения кредита при ценообразовании кредитных программ, – комментирует инициативу заместитель директора департамента ипотечного кредитования банка «Петрокоммерц» Дмитрий Шапочкин . – Например, если на западе заемщик понимает, что он не будет досрочно погашать кредит, то он возьмет его по пониженной процентной ставке, при этом условия кредитного договора будут включать комиссию за досрочное погашение кредита. Риск досрочного погашения кредита – один из ключевых факторов, который беспокоит инвесторов, вкладывающихся в ипотечные ценные бумаги, поэтому из-за несовершенства российского законодательства страдают не только клиенты, но и банковская система».
Срок жизни ипотеки – семь лет
При этом эксперты подтверждают, что заемщики пытаются расплатиться с кредитом как можно быстрее. Так, по словам Ольги Садыковой, сегодня достаточно большое количество заемщиков погашает кредиты досрочно – частично, либо полностью. «На сегодня средний срок жизни ипотечного кредита составляет семь лет, – говорит банкир. – В настоящее время ипотечные заемщики не ограничены мораторием на досрочное погашение кредита, а суммы минимального платежа могут в разных банках отличаться и составлять от 15 000 до 50 000 рублей».
Эксперты не разделяют опасения по возможному снижению спроса на ипотеку. Так, по мнению Ольги Садыковой, указанные меры в случае их принятия вряд ли серьезно повлияют на изменение спроса потенциальных заемщиков, поскольку все больше людей понимает, что ипотека в данный момент – это быстрый, эффективный и, по сути, единственный способ решить свой жилищный вопрос. Тем более, что до недавнего времени и мораторий на досрочное погашение кредита, и плата за долгосрочное погашение практиковались и были зафиксированы в кредитных договорах. А представитель банка «Петрокоммерц» даже считает, такие меры, наоборот, приведут к увеличению спроса, так как это снизит процентные ставки.
Уважаемые читатели, а как вы считаете, стоит ли оставить ипотечным заемщикам возможность выбора?
В последние недели много шума наделало возможное внесение изменений в Гражданский кодекс, запрещающее досрочное погашение ипотечных кредитов без согласия банков. По мнению большинства экспертов, да и самих заемщиков, если соответствующие изменения все-таки будут внесены в законодательство, то это может не только подорвать доверие населения к банкам, но и ударит по строительной отрасли в целом.
Ипотека станет «вечной»?
Изменения в Гражданский кодекс были внесены в Государственную Думу еще в 2012 году и уже приняты парламентариями в первом чтении. И вот теперь накануне очередного рассмотрения документа депутатами профильный комитет Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству подготовил поправки, которые и обратили на себя внимание Ассоциации российских банков (АРБ). Именно недавнее письмо АРБ в Администрацию Президента, попавшее в распоряжение СМИ, и вызвало широкий общественный резонанс. В этом обращении содержатся опасения по поводу того, что предлагаемые изменения отдельных статей Гражданского кодекса могут лишить ипотечного заемщика «права на досрочный возврат кредита без согласия кредитора». Напомним, что сейчас это право досрочного погашения ипотеки закреплено законодательно. Единственным условием для этого является «уведомление» кредитора не менее чем за 30 дней до момента досрочного возврата займа.
«Если убрать эту часть, то в Гражданском кодексе останется только возможность досрочного погашения кредита с разрешения кредитора. При этом для потребительских кредитов действует специальная норма, предусмотренная законом «О потребительском кредите». А для ипотечных кредитов такой нормы нет. Получается, что в Гражданском кодексе не предусмотрено специальное регулирование ипотечного кредитования. Эту часть необходимо отрегулировать либо в законе «Об ипотеке», либо оставить действующую статью», - приводит РБК слова первого вице-президента АРБ Юрия Кормоша.
В чьих интересах?
Вполне логично было бы предположить, что перечисленные изменения в Гражданский кодекс проводятся в интересах банкиров. Ведь именно они могут больше заработать на том, что заемщик будет лишен возможности досрочно погасить кредит.
Поначалу, когда ипотека только начиналась, такая норма на запрет досрочного погашения кредитов уже действовала. И тогда многие дольщики просто отказывались их брать, объясняя это тем, что это кабала. Ведь за 15 лет придется заплатить за три квартиры. Сегодня этот запрет, вероятно, лоббируют банки. Но это неправильно, нецивилизованно и ухудшит ситуацию на рынке. Ведь в нынешнем году 80% всех покупателей жилья у нашей компании - ипотечные заемщики. В 2015 году таковых насчитывалось только 20%, - отмечает генеральный директор ООО «ВологдаСтройЗаказчик» Юрий Мелочников.
Но зачем тогда АРБ было обращаться в Администрацию Президента, да еще и придавать эту тему широкой огласке? Вероятнее всего, в банковском сообществе нет однозначного мнения по поводу введения запрета на досрочное погашение ипотеки. Так, сторонники подобного моратория считают, что банки должны иметь четкое представление о прибыльности своего продукта, которую невозможно просчитать при досрочном погашении. В качестве примера приводится Германия и другие западные страны, где, с одной стороны, нельзя гасить кредит раньше срока, а с другой - банки гарантируют низкий процент по ипотеке.
В России ставки по кредитам в первую очередь зависят от ставки рефинансирования Центробанка, поэтому вряд ли запрет на досрочное погашение как-то серьезно отразится на стоимости ипотечных займов, - парируют оппоненты.
Соответственно, можно предположить, что после вступления в силу изменений в Гражданский кодекс ситуация вряд ли изменится, и банки все так же будут предлагать ссуды под высокий процент.
Хорошо гасить 40-летнюю ипотеку по ставке около 2% годовых, и очень неприятно это делать по ставке выше 12%, когда стоимость твоей квартиры удваивается уже через семь-восемь лет при таких ставках. Около четырех из 10 ипотечных заемщиков прибегают к досрочным выплатам, - считает директор аналитического департамента Национального рейтингового агентства Карина Артемьева.
Опасения специалистов также вызывает и будущее материнского капитала. Поскольку большинство российских семей используют эту выплату именно для погашения ипотеки. И как им быть в случае введения моратория?
Люди, которые берут ипотеку, как правило, рассчитывают закрыть платеж как можно быстрее за счет продажи старой квартиры, наследства или материнского капитала. Как правило, это кредиты на два-три года, а не на 20-30 лет, что изначально предполагает ипотека, - отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
По мнению эксперта, если ввести запретительную меру, существенная часть потенциальных покупателей квадратных метров просто «соскочит». Пострадают при этом не только граждане, лишенные возможности приобрести жилье, но и рынок новостроек. И, как следствие, строительная и смежные с ней отрасли экономики.
Существует на этот счет и третья точка зрения. Ряд экспертов сходятся во мнении, что в настоящее время ипотека - это, по сути, единственный механизм, позволяющий большинству россиян привлечь «длинные» деньги и решить тем самым квартирный вопрос. Будет введен запрет на досрочное погашение кредитов или нет - ничего не изменится. Люди как брали ипотеку, так и будут ее брать, ведь альтернативы ей просто-напросто не существует.
В Госдуме и Минфине уже успели откреститься от намерения ввести мораторий на досрочное погашение ипотеки.
«Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику-гражданину для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, может быть возвращена заемщиком-гражданином досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за тридцать дней до дня такого возврата. Договором займа может быть установлен более короткий срок уведомления займодавца о намерении заемщика возвратить денежные средства досрочно», - говорится в Законе.
Законопроект о досрочном погашении потребительских кредитов попал в Госдуму на рассмотрение – и даже был одобрен в первом чтении - ещё в 2009-м году. Однако затем, по неизвестным причинам, был «приостановлен» и вернулся в разработку лишь этой осенью.
Конечно, кредитные организации не заинтересованы в досрочном погашении выданных розничных кредитов. Сейчас многие банки не взимают даже какие-либо комиссии за выдачу кредита, надеясь получить определенную сумму процентов за обозначенный срок кредита. Конкуренция не позволяла банкам полностью запретить досрочное погашение, но они использовали различные способы, чтобы ограничить быстрый возврат заемных средств и не потерять прибыль в виде процентов. Вводили мораторий на досрочное полное или частичное погашение в течение первых 3-12 месяцев, устанавливали штрафы за досрочное погашение, ограничивали минимальные суммы досрочного погашения.После окончания действия моратория, как правило, погашение было возможно без взимания комиссий, но все же только по разрешению банка и практически всегда не менее определенной суммы.
Теперь все ограничения сняты. По новому закону, заемщик должен не менее чем за месяц уведомить банк о своем решении выплатить сумму займа полностью или частично. Согласие банка больше не требуется. Воспользоваться новыми правилами смогут не только те граждане, которые будут оформлять новые займы, но и те, кто взял кредит раньше - пусть даже несколько лет назад, то есть закон имеет обратную силу.
Все эксперты сходятся в том, что новый механизм досрочного погашения означает для банков определенные потери прибыли. И банки будут искать пути компенсировать эти потери, в том числе за счет повышения процентных ставок. Прежде всего по ипотечным кредитам. По кредитам наличными, как показывает практика, у заемщиков редко хватает дополнительных средств, чтобы расплатиться раньше срока. Хотя высокие процентные ставки подталкивают к досрочному погашению потребительских кредитов тоже.
Говорят, что менталитет россиян таков, что мы не любим жить в долг, нет такой привычки. Поэтому хочется побыстрее расплатиться с имеющимся кредитом. Может, конечно, это так и есть, но подсчет переплаты по ипотечному кредиту, взятому на 20 лет в России, любого заставляет задуматься о том, чтобы погасить этот кредит как можно раньшее. Кроме этого, на наш взгляд, кредиты предоставляются исходя из подтвержденного дохода клиента. А на самом деле реальные доходы заемщика выше, поэтому он вполне может платить по кредиту не обозначенные 10 тыс.рублей, а вдвое больше.
Действительно, ни в Европе, ни в США заемщики не стремятся погасить кредит досрочно. В этом просто нет необходимости. Невысокие проценты, небольшие ежемесячные платежи, у пользователей кредитов все распланировано на многие годы вперед. Также как и у кредиторов. Поэтому штрафы за досрочное погашение серьезные. По ипотечному кредиту, например, на любом сроке это может быть 0,25-1% от суммы задолженности.
Как поясняют эксперты, банкам намного выгоднее, если заемщик платит точно в срок и не опережает график. Если кредит возвращается раньше, то это приводит к дополнительным издержкам, которые теперь не будут оплачиваться. Но и для заемщика быстрое досрочное погашение может обернуться проблемами: в будущем ни этот банк, ни другие могут не выдать следующий кредит. Вроде бы кредитная история положительная, но все же банку не хочется иметь такого заемщика.
Действительно, заемщик теперь сможет съэкономить на комиссиях за досрочное погашение, но и проиграть из-за инфляции. Ведь аннуитетный платеж тем и хорош, что он будет неизменным на протяжении всего срока кредита. И через 10-15 лет при инфляции 8% в год взнос по кредиту, скорее всего, станет для семьи гораздо менее обременительным.
Как бы то ни было, закон о досрочном погашении принят, и банки законопослушно вносят соответствующие изменения в условия кредитов. Так, ипотечный банк DeltaCredit сообщил на своем сайте об отмене моратория на досрочное погашение ипотечных кредитов. Причем предложил клиентам выбор в способе досрочного исполнения обязательств по своему ипотечному кредиту: сделать это в удобную им дату, предварительно уведомив об этом банк за 30 дней, либо за более короткий период в 10 календарных дней до даты платежа согласно условиям заключенного кредитного договора.
ДжиИ Мани Банк, который ранее разрешал только досрочное погашение кредита полностью, сообщает о праве заемщика полностью досрочно погасить кредит со дня, следующего за днём предоставления, либо частично досрочно погасить кредит, но только в установленную договором дату очередного платежа с условием уменьшения срока кредита.
Единственный выход для многих - взять ипотечный кредит под залог недвижимости. Изолированная крыша над головой появляется, но расплачиваться за собственное жилье приходится порой десятки лет. Однако бывают случаи, когда у заемщика появляется возможность выплатить кредит досрочно. Выгодно ли это? Подобную ситуацию «КВ» попросили прокомментировать нашего постоянного эксперта - казанского юриста Фарида ХАЙРУЛЛИНА.
- Давайте разберемся. Во-первых, при полном погашении необходимо сразу вернуть всю сумму кредита плюс проценты, набежавшие на момент оплаты, - поясняет юрист. - При частичных выплатах возможны два варианта: уменьшение общего срока кредита или снижение суммы ежемесячных выплат за счет переплаты. С одной стороны, сокращение кредитных сроков влечет за собой понижение всей суммы задолженности. А с другой - снижение ежемесячных платежей позволит экономить бюджет и распоряжаться своим доходом сегодня и сейчас. Что лучше, решать каждому заемщику индивидуально. В любом случае преждевременное погашение выгодно в первую очередь именно заемщику. Так же, как и срочный выкуп квартир. Это позволяет плательщику значительно сэкономить.
- Но выгодно ли это банку?
- Здесь обратная ситуация. В досрочном погашении не заинтересована ни одна кредитная организация. Основная цель таких компаний - получение максимума прибыли. В данном случае это зависит от срока, в течение которого начисляются проценты. Чем он дольше, тем больше процентов получит компания. В связи с этим любой банк вырабатывает собственные кредитные предложения. Но в основном все они направлены на то, чтобы плательщик не стремился погасить кредит преждевременно. Во-первых, почти все банки устанавливают высокие пороги для досрочных взносов и усложняют процедуру оформления. Что сводит к минимуму возможности заемщиков. Во-вторых, вводят моратории не менее шести месяцев. Это сроки, в течение которых заемщик обязан вносить строго установленные платежи и не имеет права досрочного погашения.
- Что должен предпринять плательщик, если он все-таки решил выплатить кредит досрочно?
- Если плательщик все же решил преждевременно выплатить кредит под залог квартиры, ему необходимо заранее сделать соответствующее заявление. Но здесь важно помнить, что за невыполнение обязательства многие банки могут наложить на него наказание - штраф. Еще стоит отметить, что долгосрочный кредит предлагается по более низким ставкам, но с длительным мораторием. И наоборот, чем короче срок кредитования, тем выше ставка и меньше мораторий. А что кому выгоднее, каждый решает, исходя из собственных доходов и возможностей. В любом случае выбор должен быть осознанным и обдуманным.
- А в каких случаях досрочное погашение вовсе не выгодно?
- Ситуаций, когда досрочное погашение невыгодно, несколько:
1. Вы взяли кредит под небольшие проценты и не выиграете много, если будете гасить досрочно.
2. По условиям заключенного договора с банком вы обязаны для досрочного погашения долга вносить такие суммы, которые не будут сильно отличаться от ситуации, если бы вы гасили его в соответствии с графиком.
3. Если вы брали кредит на развитие бизнеса под небольшие проценты. Это значит, что вам не хватает оборотных средств, поэтому вы вынуждены обращаться за кредитом. Поэтому досрочное погашения кредита означает вывод оборотных средств из бизнеса, который и так в них нуждается.
4. Если досрочное погашение пробьет большую дыру в вашем бюджете.
01.11.2011 года, вступил в силу закон, запрещающий банкам вводить моратории на досрочное погашение кредита, для физ.лиц. Этому способствовал Роспотребнадзор, чтобы защитить интересы заемщика.
Возможно этим, с одной стороны, они и прикрыли заемщика, но где гарантии того что, с другой стороны, не подставили его этим под удар? Это будет видно со временем.
Принятый закон, под № 284-ФЗ, внёс определённые поправки в статью 809 ГК РФ, разрешающую погашать кредит досрочно, только с согласия кредитора. Банки пользовались этим и указывали в договорах пункт, в котором говорилось, что при досрочном погашении кредита требуется вносить дополнительную плату (комиссии, штрафы).
Теперь же, для того что бы погасить кредит досрочно, не нужно согласие кредитора, но не меньше чем за 30дн. до дня возврата, нужно уведомить кредитора о полном или частичном досрочном погашении кредита.
Интересно то, что эти поправки, внесённые законом № 284-ФЗ в п.4 ст.809 и во второй части п.2 ст.810 ГК РФ, действительны только для тех кредитных договоров, и договоров займа, которые были заключены до дня вступления его в силу. То есть, договор, в котором содержатся ограничения по досрочным выплатам кредита, с 01.11.2011 года становится недействительным.
Старший вице-президент банка ВТБ24, прокомментировала эти изменения в Гражданском кодексе РФ тем, что после того, как поправки вступили в силу, существующие штрафы, комиссии и ограничения суммы минимального платежа, будут нелегитимны. Банки должны будут принять внутренние нормативы, снимающие ограничения по досрочному погашению кредитов, изменить формы кредитных договоров, учитывая поправки.
Если банк отказывает заемщику в досрочном погашении кредита, тогда заемщик имеет право подать в суд или обратиться в Роспотребнадзор.
Эксперты считают, что поправки, внесённые в законодательство, не являются правильными. Объясняется это тем, что принцип банковского кредитования – займ денег, на определённое время, а наличие этих сроков, это основополагающий признак банковской деятельности.
До внесения поправок в ст.809 ГК РФ, для досрочного возврата кредита, она требовала согласия кредитора. Ведь, что бы предоставить кредит, банк сам привлекает рыночные средства с установленной точностью, а досрочное их возвращение, грозит ему убытками (комиссии, штрафы, которые он обязан будет выплатить). Теперь же, убытки которые он понесёт, невозможно компенсировать за счёт заемщика, возвратившего досрочно кредит.
Возможно, правильнее было бы сделать два вида вкладов. Первый, тот, который не предполагает досрочное погашение и второй – с возможностью досрочного погашения (в этом случае банк рискует), и за счёт этого дороже. Тогда заемщик сам мог бы выбрать тот кредит, который выгоднее ему.
По вкладам, получается похожая ситуация. Если нет возможности забрать вклад до окончания оговоренного срока, то и процентная ставка по такому вкладу, должна быть выше, чем по вкладам, с возможностью досрочного снятия или снятия части средств. В таком случае и заемщики, и вкладчики, были бы свободны в своём выборе условий, которые им предлагает банк, и банк мог бы более эффективно управлять своими средствами.
Возможно, что запрет на мораторий и штрафные санкции, за погашение кредита досрочно, может повлечь за собой то, что ставки на кредиты повысятся. Ведь досрочное погашение кредита – убытки для банков. Банки, лишённые возможности компенсировать убытки за счёт комиссий, которые платят заемщики, будут возмещать это, повышая процентную ставку. И надеяться на то, что они будут снисходительны, в этом случае, не стоит.
Из всего выше сказанного, можно сделать вывод, что запрет на мораторий приведёт к так называемой уравниловке - досрочное погашение кредитов, будут оплачивать все заемщики, те, которые будут пользоваться этой возможностью и те, которые этой возможностью не воспользуются.
