Стимулирование труда предполагает создание механизма, при котором активная трудовая деятельность, дающая определенные, заранее зафиксированные результаты, становится необходимым и достаточным условием удовлетворения значимых и социально обусловленных потребностей работника, формирования у него мотивов труда.

Наряду с понятием мотивации труда существует понятие стимулирования труда. Они тесно взаимосвязаны между собой и взаимно дополняют друг друга. Между тем мотивация и стимулирование как методы управления трудом противоположны по направленности: первая направлена на изменение существующего положения; второе – на его закрепление, но при этом они взаимно дополняют друг друга.

Предназначение стимулов к труду заключается в развитии системы потребностей людей, структуры их личных интересов, в раскрытии способностей работника, повышении его экономической и социальной ответственности. Чтобы стимулы выполняли свою роль в полном объеме, в общественном сознании должен быть преодолен подход к человеку только как к индивидууму, сопоставляющему выгоды от роста своего материального благополучия с тяготами от более интенсивного и напряженного труда. Подобный подход (к сожалению, наиболее распространенный) ограничивает систему стимулирования заработной платой, вознаграждениями, возможностями "отоваривания" доходов. Моральные, творческие стимулы к труду рассматриваются как менее важные, им нередко отводится второстепенная роль.

Между тем, когда стоит задача существенно повысить общественно необходимую интенсивность и качество работы, обеспечить лучшее использование производственного и трудового потенциала, очень важны и социальные факторы – гармонизация личных интересов, их сочетание с коллективными, создание благоприятных условий для развития личности в процессе труда. Чтобы реально управлять интересами и через интересы, необходимо обеспечивать общность материальных, моральных, творческих и других стимулов.

Такой подход к системе стимулов к труду, как свидетельствует опыт не только российских, но и зарубежных предприятий, существенно повышает действенность материальной заинтересованности. Этот опыт подтверждает: если заработная плата компенсирует отсутствие творческих начал в труде, неразвитость форм участия работников в управлении предприятием, слабость социальной инфраструктуры и подобные им явления (например, тяжесть и непривлекательность условий труда), функции стимулирования высокопроизводительного труда не могут осуществляться достаточно эффективно. Стимулирование призвано выполнять следующие основные функции (рис. 6.8).

Рис. 6.8.

Стимулирование труда как способ управления персоналом предполагает использование всей гаммы существующих форм и методов трудового поведения (рис. 6.9).

Рис. 6.9.

Система нематериального и материального стимулирования труда предполагает комплекс мер, направленных на повышение трудовой активности работающих и, как следствие, повышение эффективности труда, его качества. Но при этом работник должен знать, какие требования к нему предъявляются, какое вознаграждение он получит при их неукоснительном соблюдении, какие санкции последуют в случае их нарушения. Поэтому система стимулов труда должна опираться на определенную базу (нормативный уровень трудовой деятельности).

Материальное стимулирование реализуется через ряд каналов: систему оплаты труда, систему дифференцированного учета видов и результативности труда, систему реализации полученных за труд денежных средств (развитие сферы расходования полученных трудовых доходов). К дополнительным стимулам, практически также являющимся материальными, мировая практика (об этом свидетельствует политика фирм в странах с развитой рыночной экономикой) относит: оплату за счет фирмы транспортных расходов, субсидии на питание, помощь в оплате расходов на образование, оплачиваемое за счет фирмы медицинское обслуживание, поездки туристического характера в выходные дни и во время отпуска, расходы работодателя на страхование жизни работников и их иждивенцев, страхование от несчастных случаев и т.п.

Нематериальные стимулы основаны на нравственных ценностях человека, осознании работником своего труда как долга перед обществом, понимании ценности и полезности этого труда. К данной категории относят также побудительные мотивы, связанные с творческой насыщенностью и содержательностью труда, относительно благоприятными его условиями, взаимоотношениями в трудовом коллективе, отношениями между работником и его руководителем, возможностью профессионально-квалификационного роста, самосовершенствования и самовыражения.

Сам факт вступления работника в трудовые отношения предполагает, что он должен выполнять некоторый круг обязанностей за предварительно оговоренное вознаграждение. В этой ситуации для стимулирования еще нет места. Здесь находится сфера контролируемой деятельности, в которой работают мотивы, связанные со страхом наказания за невыполнение предъявляемых требований. Таких наказаний, связанных с потерей материальных благ, может быть как минимум два: частичная выплата обусловленного вознаграждения либо разрыв трудовых отношений.

Однако грань между контролируемым и мотивированным поведением условна и подвижна, так как работник с сильной мотивацией труда обладает самодисциплиной, привычкой добросовестно выполнять требования и относиться к ним как к собственным нормам поведения.

В организациях стимулирование труда выражается в социальной защите персонала; например, в компании "Данон" социальная защита персонала включает:

1. Индивидуальный план развития для сотрудников, включающий тренинги, семинары и другие способы развития.
2. Пересмотр заработной платы согласно индивидуальным результатам, годовой бонус по итогам работы.
3. Страхование от несчастных случаев, добровольное медицинское страхование, страхование выезжающих за границу, детская медицинская страховка.
4. Возможность профессионального развития на предприятиях группы "Данон" по всему миру.

Признание со стороны руководства и коллег повышает удовлетворение людей от своей работы, от пребывания на фирме, от контактов с теми, кто их окружает в повседневной деловой обстановке. Признание позволяет человеку поверить в надежность и стабильность положения фирмы, получить удовлетворение от своего статуса, от положения в коллективе. Наконец, признание позволяет каждому почувствовать свою индивидуальность и стремиться к дальнейшему ее развитию. Существует несколько форм стимулирования труда работников.
1. Материальные компенсации за повышенные затраты труда. Они могут осуществляться в различных формах. Заработная плата, материальные компенсации могут принимать форму различного рода комиссионных, предоставления возможностей покупки акций по номиналу и участие в прибылях. Видом материальных компенсаций могут быть различного рода социальные гарантии – оплата обучения, медицинского обслуживания, питания за счет фирмы и т. п.
2. Денежное вознаграждение за высокие результаты труда, крупные инженерные и научные достижения, имеющие для фирмы решающее значение, за предложения, связанные с предотвращением появления различных проблем. Премии совсем не обязательно должны быть большими, главное – неожиданными и такими, чтобы о них знали все.
3. Повышение в должности. Но оно влияет лишь на тех, кто делает карьеру, а таких не может быть много вследствие ограниченности вакансий.
4. Поощрение свободным временем.
5. Общественное признание заслуг коллектива и отдельных работников через широкую информацию о них в многотиражной печати и на специальных стендах, вручение памятных знаков и грамот, объявление благодарности на собраниях, награждение туристическими поездками, билетами.
6. Личное признание руководством фирмы или подразделения.

Приведем несколько полезных советов по поводу эффективной мотивации работников, которые дают американские ученые Д. Янкелович и Д. Имервер. Они считают, что вознаграждение должно быть непосредственно связано с деятельностью, которая приводит к повышению эффективности работы фирмы в целом. При этом каждый работник должен явным образом получать «свою» долю заработанного. За результаты работы, превышающие средний уровень, людям необходимо выражать публичное ощутимое признание. При этом следует избегать столкновения интересов сотрудников и их противоречий с целями фирмы. Рекомендуется поощрять подчиненных к разработке совместно с руководителями тех показателей, по которым их будут потом оценивать. Но при этом не стоит создавать значительного разрыва между обещаниями руководства и фактическим вознаграждением сотрудников, создавать особые привилегии для начальства, увеличивая и без того большой разрыв между ним и теми, кто действительно выполняет повседневную работу.

В последнее время в России премиальные модели оплаты труда реализуются путем привлечения работников:
♦ к участию в доходах: из сумм дохода каждому работнику выплачивается вознаграждение, размер которого определяется по результатам оценки выполнения им производственного задания (вознаграждение выплачивается даже тогда, когда нет прибыли от производственной деятельности);
♦ к участию в прибылях: работники получают дифференцированное годовое вознаграждение из прибыли компаний;
♦ к участию в капитале: работники получают премии в виде акций по их номинальной стоимости.
В последние годы чаще всего используются системы группового премирования работников, связанные с ростом производительности труда:
♦ система Скэнлона, согласно которой часть суммы, сэкономленной в результате снижения в стоимости реализованной продукции доли затрат на оплату труда работающих (по сравнению с нормативной), распределяется между работниками;
♦ система Раккера, предусматривающая выплату работникам части средств, сэкономленных в результате уменьшения доли совокупных расходов на рабочую силу в чистой продукции против ее нормативной величины;
♦ система «Импрошейр», ставящая премирование работников в зависимость от перевыполнения ими норм выработки.

Кроме того, широко применяются системы индивидуального премирования, такие как премирование за бездефектную работу, за рационализаторство, за выполнение конкретного задания (за качество продукции, снижение брака и т. п.).

Для формирования заинтересованности в конечных результатах предприятий и их структурных подразделений размер премирования работников на многих из них поставлен в зависимость от этих результатов. Величина вознаграждения обычно резко повышается с повышением уровня влияния на конечный результат (например, от 5–7 % постоянной части заработной платы у рабочих, до 50–120 % у высшей администрации). В случае ухудшения результатов деятельности наибольшие потери в заработной плате несут специалисты аппарата управления и менеджеры, причем тем большие, чем выше их ранг.

Анализируя проблему оплаты труда в связи с акционированием российских предприятий, необходимо отметить следующее. С преобразованием государственного предприятия в акционерное общество кардинально меняется принцип распределения прибыли. Теперь каждый работающий акционер несет реальную экономическую ответственность за успешное функционирование предприятия и должен получать часть прибыли прежде всего в виде дивиденда а свои акции. В связи с этим очень важно, чтобы сторонние акционеры не допустили излишнего перераспределения прибыли в пользу трудового коллектива, как это зачастую имеет место на приватизированных предприятиях России. Такие предприятия практически не платят дивидендов, инвестируют недостаточно средств в развитие производства, однако имеют уровень заработной платы, значительно превышающий сложившийся в регионе, строят и продают на льготных условиях жилье для своих работников, предоставляют им льготные ссуды и т. п.

Однако основной задачей любой коммерческой организации является извлечение прибыли в интересах всех участников, а социальное развитие трудового коллектива и его стимулирование из прибыли – только один из инструментов достижения этой цели.

Не менее важный момент – кардинальное совершенствование нормирования труда. Оно стало возможным вследствие прекращения государственного регулирования тарифов, при котором нормы несли не свойственную им функцию регулирования заработной платы (разрабатывались заведомо заниженными). Для упорядочения оплаты труда применяемые нормы выработки следует пересмотреть.

Применение любых систем премирования должно ограничиваться только сферой тех производств или профессиональных групп, где они реально «работают» на повышение эффективности.

В связи с этим можно сформулировать основные направления совершенствования оплаты труда на приватизированных предприятиях с учетом российской практики менеджмента:
Часть прибыли, идущая на стимулирование и социальные нужды коллектива, должна быть сокращена и жестко лимитирована. На премирование персонала за конечные результаты деятельности должна направляться только часть прибыли, полученная вследствие роста производительности труда.

Основную часть заработной платы большинства работников должна составлять постоянная часть (тариф с доплатами). Размер премирования должен быть незначительным у рабочих (7–10 %) и повышаться у других профессиональных групп по мере роста их влияния на конечные результаты (до 50–100 % на уровне руководства предприятия).

Нормирование труда должно стать важным элементом и охватывать максимальное количество рабочих и служащих.

«Жесткие» тарифные сетки следует заменить на «гибкие», предусматривающие несколько ставок для каждого тарифного разряда.

Применение любых специальных систем премирования (за экономию топлива, длительную эксплуатацию инструмента и т. п.) необходимо ограничить теми производствами и профессиями, где они реально влияют на повышение эффективности производства, дифференцировав размеры премии внутри групп персонала по степени влияния работников.

У руководителей предприятий и их подразделений должны стимулироваться как текущие результаты (максимализация прибыли), так и долговременные (высокая эффективность в будущем). Для стимулирования долговременных результатов рекомендуется применять систему опционов.

Жилищный кодекс, N 188-ФЗ | ст. 36 ЖК РФ

Статья 36 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (действующая редакция)

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

4.1. Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.

6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

BB-код
Текст

Собственники квартир каждый месяц помимо коммунальных платежей оплачивают еще и квитанции за содержание и обслуживание общего имущества. Это довольно часто становится предметом спора между людьми и ТСЖ.

В данной статье расскажем вам, что такое общедомовое имущество в многоквартирном доме по ЖК РФ в 2019 году и что входит в его состав.

Общее имущество – это элементы здания, которые обслуживают несколько помещений одновременно. Они принадлежат собственникам квартир по праву общей долевой собственности.

Состав такого имущества определяется собственниками помещений, а также муниципальными и государственными органами.

Так что же относится к общедомовому имуществу в многоквартирном доме? Перечень элементов содержится в ч.1 ст.36 Жилищного кодекса.

В него включены:

Такой же перечень описан и в постановлении Правительства №491. Иногда при порче некоторых элементов могут возникнуть серьезные споры, кто должен оплатить его ремонт. Далее рассмотрим самые распространенные случаи.

В п.6 постановления Правительства за №491 указано, что в составе общего имущества находятся внутридомовая система отопления, которая состоит из обогревающих элементов, запорной и регулирующей арматуры, стояков, коллективных приборов, учитывающих тепловую энергию и иного оборудования, которые расположены на этих сетях. Можно уверенно сказать, что стояк отопления относится к общему имуществу.

А является ли батарея в квартире общедомовой собственностью? Радиаторы отопления относятся к общим лишь в том случае, если они не отделены от общей отопительной системы каким-либо вентилем либо иными разделительными узлами.

То есть, если у батареи есть вентили, то он считается собственностью владельца квартиры. Если же их нет, то состоянием радиатора должна следить управляющая организация.

Такая же ситуация состоит с полотенцесушителями . Данный прибор представляет из себя составную часть инженерных систем горячего водоснабжения. Если на ответвлении на змеевике отсутствует отключающий кран, то полотенцесушитель является общедомовой собственностью.

При присутствии кранов для отключения и включения полотенцесушителя, то общим имуществом станет труба до нахождения регулировочного крана, а после – имущество жильца квартиры.

П.5 постановления Правительства за №491 определил, что в состав общедомового имущества включены инженерная система водоотведения, которая состоит из фасонных частей (патрубков, переходов, отводов, тройников, крестовин), канализационных выпусков, заглушек, стояков, водосточных воронок, вытяжных труб, ответвлений стояков до первого стыкового соединения.

Это значит, что ваша собственность начинается именно там, где произошло первое стыковое соединение от общего канализационного стояка.

Является ли балкон общедомовым имуществом?

Балконная плита – это несущая конструкция в доме, которая обслуживает больше одного помещения, то есть в перечень он входит. Такой же позиции придерживается и Верховный Суд.

В своем определении от 17.01.2012 г он подтвердил, что балконная плита является ограждающей несущей конструкцией, которая включена в перечень общего имущества в качестве конструктивной части здания.

Но тут нужно отметить другой нюанс: если балконную плиту признали общедомовым имуществом, то это не означает, что все ограждения, отделка и остекления включены туда. За это уже отвечает сам собственник балкона, а не управляющая организация.

С перечнем разобрались, теперь давайте рассмотрим, кто имеет доступ к общедомовому имуществу по Жилищному кодексу.

Согласно ч.1 ст.36 ЖК РФ, собственники квартир владеют, пользуются и в пределах, установленном гражданским законодательством, распоряжаются общедомовым имуществом.

Распоряжение имуществом происходит по решению и согласию общего собрания собственников.

Следует отметить, что общедомовую собственность многоквартирного дома можно передать в безвозмездную собственность только с согласия абсолютно всех собственников (100%). Если хотя бы один против, сделка не может быть осуществлена.

При сдаче общедомового имущества в аренду (например, подвал под офис) потребуется согласие только тех собственников, которые обладают 2\3 площади.

Деньги, вырученные от аренды, распределяются между собственниками соразмерно их доли в общедомовом имуществе.

Все жильцы ежемесячно вносят плату за содержание общедомового имущества . Размер платежей зависит от площади жилья, который принадлежит человеку. Если даже он не проживает по этому адресу, то все равно обязан платить.

Необходимость проведения ремонтных работ решается на собрании собственников. Чтобы предупредить быстрый износ инфраструктуры, они должны проводиться регулярно.

На собрании утверждается список необходимых мероприятий и принимается общее решение путем голосования.

За состояние общедомового имущества отвечают 3 стороны:

Собственники помещений. Ответственны за поддержание общего имущества в надлежащем состоянии.
Органы государственной власти. Контролируют за содержанием имущества.
Органы местного самоуправления. Определяют управляющую организацию.

В идеале, конечно же, собственники должны сами следить за тем, как управляющая компания выполняет свои обязанности.

При ненадлежащем исполнении необходимо сменить подрядчика либо переизбрать председателя товарищества. К сожалению, такая сознательность на практике встречается крайне редко.

Перечень работ по содержанию общего имущества собственников указывается в договоре по управлению многоквартирным домом.

В общем виде мероприятия выглядят так:

В конце статьи хотелось бы отметить, что весь список общедомового имущества многоквартирного дома подробно перечислен в Жилищном кодексе . За их состояние отвечают сами жильцы и управляющая организация.

На деле собственникам не всем нравится такая система, так как они обязаны каждый месяц оплачивать за содержание этого имущества. Но есть и ощутимая польза — качество обслуживания многоквартирных домов значительно повышается.

Наш телефон +7-905-5555-200

Глава 6. ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ

В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ТАКИХ СОБСТВЕННИКОВ

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

КонсультантПлюс: примечание.

По вопросу, касающемуся формирования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и перехода его в собственность собственников помещений такого дома, см. статью 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ.

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

(часть 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(часть шестая введена Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

Комментарий к статье 36 ЖК РФ
1. В комментируемой статье регулируются отношения права собственности на общее имущество в многоквартирных домах. До вступления в силу настоящего Кодекса названные отношения регулировались ФЗ "О товариществах собственников жилья". В практике применения названного Закона возникали трудности по вопросам прав собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество дома. Они были вызваны, во-первых, названием Закона, которое все-таки говорит о товариществах собственников жилья, во-вторых, возникали из-за разночтения термина "кондоминиум". Практика применения ФЗ "О товариществах собственников жилья" была неоднозначна. В основном это было обусловлено неопределенностью Закона о необходимости регистрации кондоминиума и неоднозначным толкованием норм о создании кондоминиума. Действие названного Закона прекратилось с момента введения в силу настоящего Кодекса, в котором уже нет термина "кондоминиум" и, как следствие, нет норм о его регистрации и создании. Нормы комментируемой статьи регулируют отношения права общей собственности в многоквартирном доме, где жилые помещения принадлежат на праве собственности различным субъектам, включая и публичные образования. Кроме того, вопросы общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме регулируются одинаково во всех многоквартирных домах, независимо от количества собственников помещений в таком доме и от наличия создания товарищества собственников жилья или какой-либо иной организации. Думается, что новый ЖК снял часть проблем, которые возникали ранее при применении норм ФЗ "О товариществах собственников жилья" в отношении норм об общем имуществе многоквартирного дома.
2. Собственнику жилого и нежилого помещений в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. В комментируемой статье дан достаточно полный перечень объектов, входящих в состав общего имущества, в том числе помещения, предназначенные для обслуживания собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. К таким помещениям следует отнести колясочные, подвалы, чердаки, технические помещения, лестничные площадки и иные помещения. Также в состав общего имущества входят инженерное оборудование и коммуникации, обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме.
3. Кроме того, в состав общего имущества в многоквартирном доме включается и земельный участок, на котором находится указанный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные объекты, расположенные на указанном земельном участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного многоквартирного дома. Однако границы земельных участков установлены далеко не во всех случаях. Часто земельные участки предоставлялись для строительства одновременно нескольких домов, и, соответственно, под каждый конкретный дом участки в качестве самостоятельных не выделялись. Организациям, осуществляющим строительство, не было необходимости устанавливать границы земельного участка для каждого конкретного дома, поскольку впоследствии, т.е. по окончании строительства, эти организации не приобретали вещные права на построенный ими жилой дом и земельный участок.
Действующим до вступления в силу нового ЖК РФ законодательством была предусмотрена передача собственникам помещений в многоквартирном доме земельного участка в общую долевую собственность. В то же время право собственности на общее имущество, в состав которого входит земельный участок, у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу приобретения права собственности на жилое помещение. Возникновение права на долю в общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме не должно зависеть от воли предыдущего собственника.
Кроме того, в подавляющем большинстве регионов органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления не передавали собственникам помещений в многоквартирных домах земельные участки в общую долевую собственность. Нормы федерального законодательства о передаче в общую долевую собственность земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, не привели к желаемому результату.
4. ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что у земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, должны быть установлены границы и проведен кадастровый учет. Установление границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Кадастровый учет проводится за счет их средств.
Если границы земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, установлены и был произведен кадастровый учет до дня введения в действие настоящего Кодекса, то этот земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента вступления в силу нового ЖК РФ.
В случае, когда границы земельного участка не установлены, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное общим собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об установлении границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В данном случае имеет место включение земельного участка в общее имущество многоквартирного дома и, как следствие, возникновение права общей собственности по факту установления границ земельного участка и проведения государственного кадастрового учета.
5. Кроме того, ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК РФ, должны приниматься приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, и проведении кадастрового учета.
В этом случае земельный участок сразу включается в состав общего имущества многоквартирного дома.
6. Земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, предназначены не только для пользования собственниками помещений в этих домах, но и для пользования многими другими лицами. В связи с этим любые ограждения или застройка земельного участка, препятствующие проходу или проезду, как правило, могут привести к нарушению прав граждан и юридических лиц. На этих участках могут быть расположены проезды, детские площадки, массивы зеленых насаждений, иные объекты, предназначенные для пользования неопределенным кругом лиц. В таких случаях данные земельные участки могут быть обременены правом ограниченного пользования другими лицами (сервитутом).
Обременения, существовавшие до вступления в силу ЖК РФ, не прекращаются с переходом права собственности на земельный участок. Если обременение устанавливается после вступления в силу настоящего Кодекса, то подобное обременение земельного участка устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.
Если стороны не достигли соглашения об обременении земельного участка новым сервитутом, то спор о его установлении или условиях обременения правом ограниченного пользования может быть разрешен в судебном порядке.
7. Общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений (далее - собственники помещений) данного дома, домовладельцев.
В структуре многоквартирного дома выделяются две части, одна из которых - жилые и нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам, юридическим лицам или публичным образованиям, а другая часть многоквартирного дома - общее имущество - находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Помещения в многоквартирном доме являются объектами права собственности. Право собственности и иные вещные права на помещения в многоквартирном доме подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных федеральным законодательством. Общее имущество в многоквартирном доме является единым, неделимым объектом и находится в общей долевой собственности. При этом следует отметить, что собственники помещений в многоквартирном доме не являются собственниками подвала, чердака, оборудования, земельного участка и т.д. в отдельности. Они являются собственниками общего имущества как единого имущественного комплекса. В данном случае объектом права собственности является общее имущество как самостоятельный объект.
Из сказанного можно сделать вывод, что многоквартирный дом как единый комплекс недвижимого имущества не может быть самостоятельным объектом права собственности (как и другого вещного права), поскольку объектом права собственности являются жилые помещения в нем, а остальная часть (общее имущество) находится в общей долевой собственности собственников жилых помещений. Доля в праве общей собственности на общее имущество у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона в момент возникновения права собственности на приобретенное ими помещение в доме.
8. Общее имущество в многоквартирном доме не подлежит отчуждению. Оно не участвует в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта. Также не подлежат отчуждению отдельные части общего имущества. Они не являются самостоятельными объектами права собственности или иного вещного права.
Некоторые части общего имущества могут быть приращены к помещениям в результате реконструкции. Например, часть чердачного помещения может быть присоединена к жилому помещению, в результате жилое помещение увеличивается в размере. Такого рода действия могут быть совершены путем реконструкции помещения и части общего имущества. В результате реконструкции возникает новый объект - квартира большей площади, в то время как площадь чердачного помещения уменьшается. Поскольку подобная реконструкция производится в отношении общего имущества в многоквартирном доме, необходимо согласие других собственников помещений. Такое согласие можно получить в порядке, предусмотренном ст. ст. 46 - 48 ЖК РФ (см. комментарии к этим статьям). После получения такого согласия собственников помещений можно производить реконструкцию в соответствии с требованиями настоящего Кодекса и законодательства РФ о градостроительной деятельности.
9. По решению собственников помещений в многоквартирном доме возможна передача в пользование некоторых объектов общего имущества. По общему правилу такое решение принимается на общем собрании в порядке, предусмотренном ст. ст. 46 - 48 ЖК РФ (см. комментарии к этим статьям). Однако решением общего собрания товарищество собственников жилья или жилищный кооператив могут быть уполномочены на передачу в пользование части общего имущества.
В силу функциональных особенностей не все объекты общего имущества могут быть переданы иным лицам даже в пользование. К таким объектам общей собственности относятся межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, несущие и ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, все участки подъездных путей, пешеходных дорожек и другие объекты, передача в пользование которых делает невозможной реализацию прав собственников помещений в многоквартирном доме. Объекты общей собственности, пользование которыми не приведет к нарушению прав собственников помещений в многоквартирном доме, могут быть переданы в пользование физическим или юридическим лицам (например, подвал).
Однако подвал, как и любая другая часть общего имущества, не может быть выделен в качестве самостоятельного объекта права собственности. В отношении части общего имущества невозможно произвести технический учет и присвоить ему кадастровый номер, а также произвести государственную регистрацию права собственности. Все эти действия невозможны в связи с тем, что общее имущество является неделимым имущественным комплексом. Следовательно, сделку с частью общего имущества как с объектом недвижимости совершить нельзя, поскольку такого самостоятельного объекта не существует. Передача в пользование какой-либо части общего имущества должна производиться по нормам для сделок с движимым имуществом.
10. Передача в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме производится собственниками помещений.
При отсутствии в многоквартирном доме товарищества собственников жилья стороной в договоре о передаче в пользование части общего имущества выступают собственники помещений в многоквартирном доме. Договор может быть подписан и одним из собственников, если он уполномочен на это общим собранием собственников. Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, то стороной в договоре о передаче в пользование части общего имущества выступает товарищество или кооператив. В данном случае товарищество или кооператив выступают от собственного имени, но в интересах собственников помещений в многоквартирном доме.

Кодекс рф статья 36. Жилищный кодекс (ЖК РФ)

Статья 36 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (действующая редакция)

Является ли балкон общедомовым имуществом?