Какие правила не применимы к временным жильцам. §11.7

Наумова Р.Л., гендиректор юридического центра.

Современное жилищное законодательство России допускает безвозмездное пользование жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма. Правила о подобном бесплатном пользовании указаны в ст. 80 ЖК РФ.

А именно: наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя (т.е. органов государственной власти и местного самоуправления) вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам), т.е. вправе вселять временных жильцов.

Для вселения временных жильцов в жилое помещение, находящееся в коммунальной квартире, согласия других нанимателей, занимающих жилые помещения в данной коммунальной квартире, а также собственников иных жилых помещений, находящихся в данной коммунальной квартире, не требуется.

Согласно ст. 126 ЖК РФ член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива вправе разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, которые предусмотрены статьей 80 ЖК РФ.

Таким образом, вселение временных жильцов возможно с соблюдением двух следующих условий:

взаимное согласие (единогласие) нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи по вопросу вселения временных жильцов в их жилье;

предварительное уведомление наймодателя.

Формальных требований к уведомлению наймодателя жилищное и иное законодательство России не содержит. Но целесообразнее и дальновиднее будет направление подобного уведомления наймодателю в письменной форме. Это поможет впоследствии представить данный документ как доказательство в суд или иные органы.

В Москве такой подобный уведомительный порядок установлен Инструкцией о порядке вселения граждан в жилые помещения в городе Москве, утвержденной распоряжением Департамента муниципального жилья и жилищной политики города Москвы от 9 августа 1999 г. N 68.

В данном случае речь идет скорее не об уведомлении наймодателя, а о его согласии на проживание временных жильцов, так как наймодатель вправе запретить, к примеру, проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления. Следовательно, получив подобную информацию предварительно, наймодатель по данному основанию имеет право не допустить въезд временных жильцов в квартиру.

В любом другом случае наймодатель не может запретить проживание подобных жильцов.

Но в данном случае становится очевидным, что вселение временных жильцов все-таки при несоблюдении нормы жилой площади в принципе возможно, но лишь с согласия наймодателя, и запрещение наймодателя не может быть оспорено в судебном порядке.

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации с образцами правовых документов (под ред. М.Ю. Тихомирова) включен в информационный банк согласно публикации - Издательство Тихомирова М.Ю., 2007.

Но, к примеру, М.Ю. Тихомиров в своем Комментарии к Жилищному кодексу РФ <1> указывает, что в данном случае согласия наймодателя на вселение временных жильцов не требуется, достаточно лишь предварительно предупредить о них. И предварительное уведомление наймодателя тем самым служит сообщением ему о временных жильцах. И отказать наймодатель может только в случае несоблюдения установленной нормы жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, включая и временных жильцов. Это новелла в новом Жилищном кодексе Российской Федерации (далее - ЖК РФ) по сравнению с жилищным законодательством 1983 года.

<1> Комментарий к статье 80. Издательство М.Ю. Тихомирова, 2005.

При согласии наймодателя с нанимателем должно быть заключено дополнительное соглашение об оплате коммунальных услуг в связи с проживанием временных жильцов.

Применявшееся до введения в действие ЖК РФ жилищное законодательство использовало две категории, которые относились к нормированию жилой площади. К примеру, статья 38 ЖК 1983 г. содержала в себе понятие "норма жилой площади" для обозначения предельного размера предоставляемого по договору найма жилого помещения (эта норма в последние годы составляла 12 кв. м), за исключением случаев, предусмотренных законом. При этом минимальный размер жилой площади, предоставлявшейся по договору найма, устанавливался не ЖК 1983 г., а в порядке, определяемом Правительством России.

Норма в 12 кв. м являлась предельным размером предоставляемой жилой площади.

Также имелось еще и понятие "социальная норма площади жилья", обозначавшее размер площади жилья, приходящейся на одного человека и в пределах которой осуществлялось предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг. Социальная норма площади жилья была эквивалентна минимальному размеру предоставления жилых помещений, который устанавливался органами государственной власти субъектов России.

Новый ЖК РФ не применяет вышеуказанные понятия и различает норму предоставления; учетную норму площади жилого помещения в зависимости от целевого назначения указанных нормативов и социальную норму (стандарт данной нормы для расчета компенсаций по оплате жилья и коммунальных услуг) <2>.

<2> Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Изд-во "ЭКСМО", 2005. С. 217.

В соответствии со статьей 50 ЖК РФ нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого и определяется размер общей площади предоставляемого жилья. Таким образом, мы видим, что данное определение в целом соответствует содержанию ранее применяемого понятия "социальная норма площади жилья".

Данная норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в конкретном муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов. В данном случае интересным представляется тот факт, что в соответствии с проектом ЖК РФ, который прошел в первом чтении в Государственной Думе РФ, в данных положениях предполагалось непосредственно установить минимальный размер подобной нормы предоставления. И он составлял не менее 15 кв. м общей площади жилого помещения на одного человека. Принимая же окончательный вариант ныне действующего ЖК РФ, законодатель, как нам нетрудно было заметить, убрал данную цифру, учитывая проблематичность исполнения данной нормы в разных регионах России. Скорее всего, это негативно отражается на положении дел в данной области, так как подобный минимальный норматив в 15 кв. м мог бы стимулировать улучшение жилищных условий граждан РФ.

К примеру, в соответствии со статьей 12 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. N 6 "Основы жилищной политики города Москвы", а также п. 5 Положения о порядке улучшения жилищных условий граждан в городе Москве, утвержденного Постановлением Московской городской Думы, от 31 января 2001 г. N 12 норма предоставления жилого помещения в Москве (социальная норма) составляет 18 кв. метров общей площади на одного человека, а норма постановки на учет по улучшению жилищных условий составляет 10 кв. метров общей площади на каждого проживающего.

В настоящее время практически в нашей стране жилое помещение предоставляется гражданам в размере от 9 до 12 кв. метров жилой площади.

Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилье.

Учетная норма также устанавливается органом местного самоуправления. И ее размер не может превышать размера нормы предоставления, но может быть менее указанного размера.

Новое жилищное законодательство России не предусматривает, как ранее, право на дополнительную жилую площадь. Ранее ст. 39 ЖК 1983 г. устанавливала, что помимо нормы жилой площади отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в размере 10 кв. м. При этом гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также гражданам, которым данная жилая площадь необходима по условиям и характеру выполняемой работы, размер дополнительной площади мог быть увеличен.

Но согласно ч. 3 ст. 50 ЖК РФ иные нормы предоставления и учетные нормы могут устанавливаться федеральными законами, указами Президента России, законами субъектов РФ для отдельных категорий граждан, например, гражданам, нуждающимся в жилых помещениях, но не признанных малоимущими в установленном статьей 49 ЖК РФ порядке.

В данном случае слово "иные" указывает на то, что нормы, введенные для отдельных категорий граждан указанными нормативно-правовыми актами, могут отличаться от норм предоставления жилой площади, установленных для данной местности соответствующими органами местного самоуправления, и соответственно быть больше.

Для примера приведем ФЗ от 24 ноября 1995 г. N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в РФ", в соответствии с которым Постановлением российского Правительства от 21 декабря 2004 г. N 817 был утвержден новый Перечень заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь. К данным заболеваниям, в частности, относятся:

активные формы туберкулеза всех органов и систем;

психические заболевания, требующие обязательного диспансерного наблюдения;

ВИЧ-инфекция у детей;

состояние после трансплантации внутренних органов и костного мозга и т.д.

Также иные нормы предоставления указаны в п. 8 ст. 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих", согласно которому офицеры в воинских званиях "полковник", ему равном и выше, командиры воинских частей, военнослужащие - граждане, имеющие почетные звания РФ, военнослужащие - граждане преподаватели военных образовательных учреждений профессионального образования, военных кафедр при государственных образовательных учреждениях высшего профессионального образования, военнослужащие - граждане научные работники, имеющие ученые степени и (или) ученые звания, и некоторые иные категории военнослужащих вправе претендовать на дополнительную общую площадь жилого помещения - не менее 15 и не более 25 кв. м.

Размер общей площади квартиры определяется как сумма площадей всех помещений в данной квартире, включая площадь жилых комнат и мест общего пользования. К местам общего пользования относятся: кухня, коридор, передняя, санузел, кладовая, ванная или душевая комнаты и хозяйственные встроенные шкафы. Кроме того, допускается устройство помещения для хозяйственных работ (мастерской, кабинета), вентилируемого сушильного шкафа для обуви и одежды.

В общую площадь жилого помещения не включаются площади балконов, лоджий, веранд и террас (п. 5 ст. 15 ЖК РФ).

При определении размера предоставляемого жилого помещения учитываются жилые помещения (доли в праве на жилые помещения), в отношении которых граждане и члены их семей обладают самостоятельным правом пользования, и все гражданско-правовые сделки, совершенные гражданами и членами их семей с принадлежащими им жилыми помещениями (долями в праве на жилые помещения) за период времени, установленный законодательством города Москвы <3>.

<3> Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Изд-во "ЭКСМО", 2005. С. 218.

К примеру, норма постановки на учет в городе Москве установлена в размере 10 кв. м общей площади для отдельных квартир, 15 кв. м общей площади - для квартир коммунального заселения и гостиничного типа (п. п. 4 и 5 ст. 2 Закона г. Москвы от 15 января 2003 г. N 22 "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы"). Норма предоставления в столице соответствует социальной норме и составляет 18 кв. м общей площади на одного человека, за исключением случаев, предусмотренных в Законе (п. 2 ст. 10 вышеуказанного Закона г. Москвы).

Федеральный стандарт социальной нормы площади жилого помещения (для определения размера оплаты жилья и коммунальных услуг) рассчитывается исходя из следующих норм обеспеченности населения жильем:

18 кв. м общей площади жилья на одного человека семьи, состоящей из трех и более человек;

42 кв. м - на семью из двух человек;

33 кв. м - на одиноко проживающих граждан.

Превышение нормы предоставления площади жилого помещения допускается в случаях, предусмотренных ЖК РФ. В иных случаях с учетом конструктивных особенностей жилого помещения допускается превышение указанной нормы на всю семью не более чем на половину нормы предоставления площади жилого помещения, полагающейся на одного человека <4>.

<4> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 4 октября 2006 г. N 78-Г06-32. Норма закона субъекта РФ, определяющая минимальный размер общей площади жилого помещения по договору социального найма (норму предоставления площади жилого помещения) исходя из общей площади жилого помещения, а не из жилой площади, не противоречит федеральному законодательству.

Необходимо заметить в данном случае, что органы государственной власти субъектов России имеют право согласно законодательству нашей страны устанавливать региональные стандарты социальной нормы площади жилья, равно как и делегировать (передавать) подобное право органам местного самоуправления. Но при перераспределении средств федерального бюджета между субъектами России Правительство РФ будет руководствоваться федеральным стандартом.

Учитывая все вышесказанное, можно подвести итог и сказать о том, что если в разумный (необходимый для принятия ответа) срок после получения соответствующего письменного (устного) уведомления нанимателя наймодатель не запретил вселение временных жильцов, то условие о подобном уведомлении можно считать выполненным и спокойно вселять граждан - временных жильцов. Как только наниматель вселил их, он сразу же принимает на себя ответственность за их действия перед наймодателем.

Временных жильцов необходимо отличать от поднанимателей. Поднаниматели, в отличие от временных жильцов, занимают жилое помещение на возмездной основе (т.е. за определенную плату). А временные жильцы проживают в жилом помещении безвозмездно, т.е. не участвуют в расходах по найму и не платят никаких сумм нанимателю. Но от оплаты за коммунальные услуги временные жильцы не освобождаются.

Если вдруг наниматель потребует от временного жильца плату за пользование жилым помещением (квартирой) и временный жилец ответит на данное требование согласием, данная ситуация приведет к трансформации временного проживания к отношениям поднайма со всеми вытекающими правовыми последствиями.

Также поднаниматели заключают с нанимателем договор поднайма (ст. ст. 76, 77 ЖК РФ), а временные жильцы никаких документов и соглашений не заключают, но указанные лица имеют право на заключение договора безвозмездного пользования жилым помещением согласно правилам ст. ст. 689 - 701 ГК РФ, в том числе и в устной форме. Также подобные отношения приобретают юридическое значение и в результате конклюдентных действий, а именно сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку (например, временный жилец начинает ввозить свои вещи в квартиру, а наниматель и (или) члены его семьи не препятствуют или даже помогают ему в этом). Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон (ст. 158 ГК РФ).

Сторонами подобного договора являются наниматель и члены его семьи, с одной стороны, которые предоставляют возможность временного проживания в занимаемом ими жилом помещении (квартире, доме); и временный жилец (временные жильцы), с другой стороны, который (которые) приобретает право проживания в течение определенного периода времени в данном жилище. Для заключения такого договора согласия наймодателя не требуется. Требуется только уведомление, о котором мы много говорили ранее.

Сроки проживания по подобному договору поднайма могут быть и более шести месяцев.

Временные жильцы - это обычно родственники нанимателя жилья или членов его семьи, но в принципе это абсолютно любые граждане, независимо от наличия родственных отношений с нанимателем, приехавшие к нанимателю жилого помещения из своего постоянного места жительства.

В юридической литературе к временным жильцам также относят знакомых, друзей, временно поселившихся в жилом помещении, занимаемом нанимателем или собственником; лиц, вселившихся в жилое помещение в качестве опекунов или попечителей, а также подопечных, если они не признаются членами семьи опекуна или попечителя <5>.

<5> Чигир В.Ф. Жилищное право. Мн., 1986. С. 104.

Временными жильцами могут быть как граждане, проживающие в данном населенном пункте, так и лица, прибывшие из других областей и населенных пунктов. Необходимость подобного временного проживания и вселения указанных лиц может возникнуть по различным причинам. Например , в связи со спецификой работы, службы, из-за длительной командировки; в связи с необходимостью лечения или ухода за больным родственником, проживающим в другом населенном пункте; по причине учебы, сдачи сессии (экзаменов, дипломной работы и т.п.) или подготовки к поступлению в учебное заведение. Имеют место и другие жизненные обстоятельства и ситуации, которые требуют своего неотложного решения и, как следствие, этого временного выбытия гражданина из места постоянного проживания.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд. Об этом же нам говорит и абз. 1 ст. 680 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), но в ней отсутствует слово "подряд" и тем самым налицо существенное дополнение положений статьи 680 ГК РФ.

В ЖК РФ 1983 г. такой строго ограниченный срок проживания временных жильцов не был установлен, была предусмотрена лишь норма о том, что вселение таких жильцов на срок свыше полутора месяцев допускается при условии соблюдения установленной нормы жилой площади (ч. 2 ст. 81 ЖК 1983 г.). За пределами данного срока вселение временных жильцов допускалось только при условии соблюдения установленной нормы жилой площади.

В данном случае слово "подряд" означает, что срок проживания временных жильцов не может считаться в совокупности (т.е. жилец пожил три месяц, съехал, а потом опять появился и прожил еще три месяца). Таким образом, для повторного вселения данного временного жильца вновь требуется уведомление наймодателя и получение согласия всех членов семьи нанимателя.

Но в то же время в соответствии с пунктом 10 Постановления Правительства России от 17 июля 1995 г. N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и Перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию" срок регистрации гражданина по месту пребывания не ограничен каким-либо сроком. И согласно пункту 6 данного Постановления срок нахождения в том или ином месте временного пребывания должен определяться самим гражданином. Установление данного срока государством недопустимо, поскольку это означает ограничение свободы волеизъявления при выборе места пребывания. При этом по смыслу Закона РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" определение гражданином места своего пребывания и срока нахождения в нем не обязательно связано с наличием соответствующего жилого помещения в качестве места пребывания <6>.

<6> Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Изд-во "ЭКСМО", 2005. С. 249.

Но согласно этому же Закону РФ граждане России обязаны регистрироваться по месту своего пребывания (например, в гостинице; санатории; доме отдыха; пансионате; больнице; жилом помещении, которое не является местом жительства гражданина и в котором он временно проживает и т.п.). В соответствии с Правилами регистрации, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713, временные жильцы, проживающие в жилом помещении более 90 дней, обязаны по истечении данного срока обратиться к должностным лицам, ответственным за регистрацию, и представить им следующие документы:

документ, удостоверяющий личность;

заявление установленной формы о регистрации по месту пребывания;

документ, являющийся основанием для временного проживания гражданина в указанном жилом помещении (заявление нанимателя).

Подобная регистрация осуществляется в срок, определенный по взаимному соглашению с нанимателями и всеми совместно проживающими с ними совершеннолетними гражданами.

Должностные лица, ответственные за регистрацию, в течение трех дней со дня обращения граждан передают указанные документы в органы регистрационного учета, те, в свою очередь, опять же в трехдневный срок со дня поступления документов регистрируют граждан в установленном порядке по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся местом их жительства, и выдают им свидетельство о регистрации по месту пребывания.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Тем не менее временные жильцы обязаны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность, соблюдать иные правила. В отношении "иных правил" ч. 4 ст. 17 ЖК РФ говорит о том, что пользование жилым помещением временными жильцами должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ. В свою очередь, данные Правила пользования жилыми помещениями были утверждены Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25.

Если действиями временных жильцов причинен ущерб жилому помещению, который был возмещен наймодателю самим нанимателем, то наниматель имеет право регрессного (обратного) требования к временными жильцам, т.е. наниматель может взыскать с данных жильцов сумму, которую он уплатил наймодателю за причиненный не им, а временными жильцами, ущерб.

Согласно ч. 12 ст. 155 ЖК РФ плату за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, наниматель жилого помещения вносит по дополнительному соглашению с наймодателем, заключенному на срок их проживания (мы об этом говорили ранее).

Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

Требование нанимателя может быть предъявлено в устной и письменной формах. Закон не установил конкретную форму данного требования. Причем подобное заявление может исходить не только от самого нанимателя, но и от членов его семьи.

В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Судебный порядок исключает произвол и самоуправство со стороны нанимателя и членов его семьи в отношении временных жильцов. Внесудебный порядок их выселения запрещен с 1 марта 2005 г.

В жилищном законодательстве не указано конкретно, кто именно обращается в данной ситуации в суд с иском о выселении. Скорее всего, это вопрос решается в общем порядке, предусмотренном гражданским законодательством, и обратиться в суд имеет право наниматель, члены его семьи, проживающее в данном жилом помещении, и соответственно орган государственной власти или местного самоуправления, выступающий в роли наймодателя.

Само же выселение могут производить только исполнительные органы, и по времени данная процедура займет несколько месяцев.

Итак, мы выяснили, что в жилищном законодательстве имеется три юридических факта, с которыми может быть связано прекращение отношений по безвозмездному пользованию жилым помещением, занимаемым по договору социального найма:

истечение согласованного срока проживания, в связи с данным обстоятельством временные жильцы должны освободить занимаемое ими жилое помещение;

если стороны не согласовали срок временного проживания, то временные жильцы обязаны освободить жилище не позднее семи дней со дня предъявления требования о выселении;

прекращение договора найма жилого помещения, занимаемого по договору социального найма. Данное основание естественно влечет и прекращение договора безвозмездного пользования конкретным жилым помещением.

Правила о временных жильцах, установленные в ст. 80 ЖК РФ, воспроизводят большинство положений , содержащей аналогичные нормы. Под временными жильцами следует понимать всех иных граждан, помимо нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи (вселенных в жилое помещение по правилам ст. 70 ЖК РФ), независимо от наличия родственных отношений с нанимателем.

Вселение временных жильцов возможно с соблюдением двух условий: а) взаимного согласия (т.е. единогласия по этому вопросу) нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи; б) предварительного уведомления наймодателя.

Формальных требований к уведомлению наймодателя ЖК РФ не предъявляет. Представляется, что наиболее целесообразно осуществлять такое уведомление в письменной форме, так как в дальнейшем соответствующий документ может иметь доказательственное значение.

Новеллой по сравнению с ЖК РСФСР является правило о том, что наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи и временных жильцов, будет для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления (об указанных нормах жилой площади см. ст. 50 ЖК РФ). Напомним, что в общую площадь жилого помещения не включаются площади балконов, лоджий, веранд и террас (см. ст. 15 ЖК РФ).

Следует полагать, что если в разумный срок (т.е. объективно необходимый для принятия соответствующего решения) после получения уведомления наймодатель не запретил проживание временных жильцов, то условие об уведомлении наймодателя можно считать выполненным. В этом случае наниматель, получив согласие всех совместно с ним проживающих членов семьи, вправе вселить временных жильцов в предоставленное ему помещение. С момента вселения таких жильцов наниматель принимает на себя ответственность за их действия перед наймодателем.

Введено новое правило, согласно которому срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд (ч. 2 ст. 80 ЖК РФ). Ранее такой предельный срок не был предусмотрен, действовало лишь правило о том, что вселение временных жильцов на срок свыше полутора месяцев допускается при условии соблюдения установленной нормы жилой площади (ч. 2 ст. 81 ЖК РСФСР).

В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного в ч. 4 ст.80 ЖК РФ требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения

Наниматель жилого помещения по договору социального найма предоставляет занимаемое им жилое помещение временным жильцам (пользователям) для безвозмездного проживания, что отличает соответствующие отношения от договора поднайма жилого помещения. Однако это не означает, что гражданско-правовые отношения нанимателя и временных жильцов не могут быть урегулированы в договорном порядке. Например, указанные лица вправе заключить договор безвозмездного пользования жилым помещением по правилам, установленным ст. 689-701 ГК РФ.

В соответствии со ст. 80 ЖК РФ временные жильцы - это граждане, заселенные нанимателем в квартиру на непостоянной основе и безвозмездно. Статус такого квартиранта не может быть равноценным статусу семьи арендатора. Между ним и владельцем жилой площади нет никаких правоотношений.

Отличается временный жилец от поднанимателя тем, что последний заключает договор аренды с собственником квартиры, руководствуясь которым вносит ежемесячную плату. Временный жилец такими обязательствами не обременен. Еще одним отличием является, наличие согласия арендодателя на проживание поднанимателя.

ВНИМАНИЕ!!!

Для жителей МОСКВЫ доступны БЕСПЛАТНЫЕ консультации в офисе , оказываемые профессиональными юристами на основании Федерального закона № 324 «О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации» .

Не ждите - запишитесь на прием или задайте вопрос-онлайн.

У временного постояльца отсутствуют права, обязанности и ответственность перед арендатором. Но факт вселения облагает ответственностью арендодателя перед владельцем.

Перед заселением арендатор должен предварительно предупредить домовладельца о своих действиях. Домовладелец может отказать в заселении.

Количество человек на площадь жилого помещения не должно превышать определенных норм. Если это произойдет, то данный факт является поводом для отказа к заселению. Еще одним пунктом является ответственность за своевременную оплату, соблюдения правил пожарной безопасности и целевого использования помещения.

Отношения складываются в порядке:

владелец;
арендатор;
временный жилец.

Арендатор в этой цепи является связующим звеном между владельцем и временным жильцом. Близкие родственники поднанимателя могут жить с ним постоянно и обладают индивидуальным статусом проживания.

Временный жилец не обладает правом занимать квартиру, без перерыва, больше чем полгода подряд (п. 2 ст. 80 ЖК РФ, 1). При наличии требования, жилец обязан освободить помещение в течение семи суток. В устной форме предъявить требование, может любой член семьи, который проживает в одной квартире.

При отказе временного жильца освободить квартиру, требование необходимо изложить в письменной форме и подать в суд (п. 5 ст. 80 ЖК РФ). В случае окончания контракта между арендодателем и квартирантом, арендодатель может выселить временного жильца, без предоставления альтернативы.

Поводом может послужить:

Прекращение права нанимателя, арендатора или владельца помещения.
Срок проживания превысил полгода.
Отсутствие согласия на проживание. Было подано обращение на выселение членами семьи или поднанимателем.

Если временный жилец отказывается самостоятельно покинуть жилую площадь, он подлежит выселению без предоставления иных условий. В заключенном соглашении указывается период проживания, если его нет по умолчанию, согласно ст. 77 ч. 3 ЖК РФ, срок составляет один год. При отсутствии пункта в договоре о периоде проживания, поднаниматель должен предупредить об освобождении недвижимости за три месяца до даты.

Субдоговор составляется на основе договора найма жилой площади, и по истечении срока, оговоренного в основном соглашении, субдоговор также теряет свою силу. Расторжение может произойти на основании договоренности сторон либо по причине нарушения условий эксплуатации помещения. Это может быть систематическое нарушение порядка, правил пожарной безопасности (п. 4 ст. 79 ЖК РФ).

Непосредственно поднаниматель имеет право разорвать взаимоотношение в любое удобное время, без какой-либо причины. Процесс расторжения между нанимателем и поднанимателем занимает продолжительное время.

После подачи иска в суд, арендатору отводится время на ликвидацию причины конфликта, т. к. перед непосредственной подачей иска дается предупреждение и указывается причина, которая послужила поводом. В том случае, суд примет сторону нанимателя, поднаниматель подлежит выселению без предоставления помещения.

Истек заключенный договор по найму.
Досрочное расторжение договора.
Расторжение с одобрения обеих сторон.
Нарушение условий контракта вследствие чего отношения были расторгнуты в суде.

Самовольно занявший жилую площадь гражданин, может быть выселен принудительно по вступившему в законную силу судебному решению. С такой ситуации другая квартира или альтернативные варианты не предоставляются.

Если факт самоуправства будет доказан и в процессе проживания причинён материальный ущерб помещению, может последовать уголовное наказание согласно статье (). Таким видом заселение признается, если нет удостоверяющих бумаг на право проживания.

Такими видами документов являются:

Контракт купли-продажи занимаемого помещения.
Документально подтвержденная приватизация.
Свидетельство о полученном наследстве.

В случае когда доказательства, приняты судом и вынесено решение о самопроизвольном заселении, ответчик согласно заключению не может занимать помещение. Таким правом владеют жильцы, проживающие на законном основании ().

Против воли таких граждан выселить можно только руководствуясь решением суда и имея вескую причину для подачи иска. Выселить также могут из жилища, которое построено незаконно. Совершить акт купли-продажи или оформить дарственную на такой вид жилья не будет никакой возможности. Факт проживания признается самовольным действием.

Судебной практикой такой факт был подтвержден неоднократно. Для выселения из помещения законных оснований не требуется согласно постановлению Верховного Суда РФ от 2006 года. Подать заявление на признание жилого помещения самовольной постройкой на законном основании можно без заявления дополнительного требования на выселение. Постройка в будущем подлежит сносу. Если гражданин зарегистрирован в такой постройке, требование должно быть подано.

Неуплата в течение большого промежутка времени может стать причиной выселения. Процесс происходит только по решению суда и согласно ЖК РФ. В сказано, что наниматель и проживающие вместе с ним члены семьи могут быть выселены с предоставлением альтернативы за просроченный платеж по коммунальным услугам в течение полугода.

Без имеющихся веских причин, подтвержденных сопутствующим документом. К освобождению такого порядка относятся и служебные жилые площади. При наличии уважительной причины выселение в судебном порядке произведено быть не может.

К таким видам относятся:

Задержка заработной платы.
Наличие тяжелобольного родственника, которому необходимо дорогое лечение.

Судья во время искового разбирательства, рассматривает указанную уважительную причину перед вынесением решения. Неудовлетворительной причиной, по которой возник долг за коммунальные платежи, может быть злоупотребление алкоголем, плохая память или длительное отсутствие. Наличие подобных или уважительных причин должна доказывать в суде подавшая иск сторона.

Выплата за аренду квартиры должна совершаться десятого числа каждого месяца. Вносить деньги может не только наниматель, но и близкие родственники, живущие с ним в снимаемой квартире. Отсчет по просрочке начинается со следующего дня и такой период длится полгода.

Перед тем как подать исковое заявление наймодатель отправляет предупредительные письма с просьбой о выплатах. И до вынесения решения процесс выселения состояться не может. Параллельно наниматель получает требование, на выплату всего долга с начислением штрафных и судебных издержек (ч. 14 ст. ). Состоявшийся процесс выселения не снимает ответственности за долг по квартплате или коммунальным услугам.

При выселении с предоставлением другого жилого помещения, оно должно быть, в соответствии с общими правилами и требованиями:

Шесть квадратных метров на человека.
Соответствовать санитарным и техническим стандартам.
В наличии должна быть изоляция от соседних комнат.
Требованиям, предусмотренным законодательством.
Быть благоустроенным.
Находится в том же районе, где было предыдущее место проживания.

Процесс выселения считается завершенным, если соблюдены следующие условия:

В наличии есть судебное решение.
Контракт найма считается расторгнутым.
Есть жилая площадь, на которую имеется новый договор найма.

В случае развода, супруг который не является собственником помещения и не имеет долевых прав, выселяется из квартиры. Действие 31 статьи не имеет силы в ситуации, когда квартира была приватизирована на момент брака. И супруги имели равноценные права на жилую собственность.

Начать процесс выдворения супруга без расторжения брака невозможно. Когда семейный союз получает статус недействительного, все права и обязанности СК РФ становятся неактуальными за исключением особых случаев. Союз становится недействительным с момента заключения.

Закон устраняет возможность самоуправного ограничения права жильца на получение коммунальной услуги. Лишить их этого можно только в законодательном порядке. К примеру, отключить электричество за долги поставщик не имеет права, без решения суда.

Требование к полученному жилью

После выселения, предоставленное жилое помещение должно соответствовать требованиям и нормам. Эти нормы заключаются в санитарных условиях, географическом расположении, комфорте. Комфортабельность альтернативного жилья должна быть на среднем уровне, который расположено в данном населенном пункте ().

На степень комфортабельности могут повлиять наличие или отсутствие горячей и холодной воды, лифтового подъёмника, мусоропровода, планировки. Площадь полученного помещения должна быть равноценной занимаемой ранее квартиры или дома. Квартира должна отвечать санитарным нормам и противопожарным стандартам. Географическое положение нового жилья, должно быть в пределах жилой площади, из которой гражданин был выселен решением суда.

Выселение из фондового жилья

Статья дает определение следующим жилым помещениям, как фондовым:

Служебная жилая площадь.
Комната в общежитии.
Временное жилье для переселенцев.
Жилье, выдаваемое беженцам.
Социальное жилье для особых граждан.

Процедура выселения из таких видов жилого помещения может быть начата в случае расторжения заключенного договора о найме помещения или истечении срока, на который договор был подписан. Статья позволяет расторгнуть контракт с обоюдного соглашения участвующих сторон.

Оппоненты могут свободно, с учетом согласия, менять условия договора или расторгнуть его. В одностороннем порядке такой процесс может быть начат только по решению суда или согласно вписанному в договор пункту, разрешающему подобные действия. При условии, что таковые не идут в конфликт с действующим законодательством. В свою очередь, нанимателем причина преждевременного разрыва договора может быть указана любая, от завышенного тарифа на оплату до переезда в другое место жительства.

Если возникают вопросы по теме статьи, задайте их в комментариях либо дежурному юристу сайта в форме всплывающего окна. Также вы можете позвонить по указанным телефонам. Мы обязательно ответим и поможем.

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.

2. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

3. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

4. Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

5. В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного в части 4 настоящей статьи требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Комментарий к статье 80 Жилищного Кодекса РФ

1. Необходимое условие вселения временных жильцов - предварительное уведомление наймодателя. Однако в данном случае речь, скорее, идет о согласии наймодателя, поскольку согласно ч. 1 комментируемой статьи наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, если после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной - менее нормы предоставления.

2. Временные жильцы, в отличие от поднанимателей, занимают жилье безвозмездно. Договоренность о предоставлении временного проживания не предусматривает платы за пользование помещением (обычно временными жильцами бывают родственники нанимателя и членов его семьи).

При этом временные жильцы не могут занимать жилую площадь нанимателя дольше 6 месяцев подряд (см. также абз. 1 , которая подлежит применению к договору социального найма).

В соответствии с ч. 4 комментируемой статьи временные жильцы обязаны освободить помещение немедленно по истечении согласованного с ними срока, а если он не согласован, - не позднее 7 дней со дня предъявления требования о выезде. В случае отказа наниматель или члены его семьи вправе требовать выселения временных жильцов в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. В таком же порядке они выселяются в случае, если прекращен или расторгнут договор социального найма жилого помещения.

3. Поскольку временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жильем, перед наймодателем за их действия отвечает наниматель жилого помещения.

Временные жильцы обязаны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность, соблюдать иные правила пользования жилым помещением (см., в частности, ч. 4 ст. 17 Кодекса).

4. В соответствии с ч. 12 ст. 155 ЖК РФ плату за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, наниматель жилого помещения вносит по дополнительному соглашению с наймодателем, заключенному на срок их проживания.

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры — менее нормы предоставления.

2. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

Комментарий к Ст. 80 ЖК РФ

1. Правовое положение временных жильцов определено настоящей статьей и ст. 680 ГК РФ (в силу прямого указания п. 3 ст. 672 ГК).

Наниматель, занимающий жилое помещение на условиях договора социального найма, вправе предоставить право пользования занимаемым жилым помещением (или его частью) временным жильцам. Временными жильцами могут быть любые граждане: друзья, знакомые, дальние родственники нанимателя и т.д. Те родственники нанимателя, совместно с ним проживающие, которых наша практика не признает членами семьи нанимателя, если нет оснований считать их поднанимателями, должны также рассматриваться как временные жильцы.
———————————
См.: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. С. 145.

Вселение временных жильцов возможно лишь по взаимному согласию нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи. В Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 (п. 24) указано, что члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют право участвовать в решении вопроса вселения временных жильцов. На необходимость получения согласия на вселение временных жильцов, в том числе и гражданина, который перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения общего хозяйства), но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, обращено внимание в п. 29 указанного Постановления. На вселение временных жильцов необходимо также получать согласие граждан, указанных в ч. 1 ст. 69 ЖК РФ, вселенных нанимателем в качестве членов семьи в порядке, установленном ст. 70 Кодекса.

Разрешение наймодателя на вселение временных жильцов не требуется, но он должен получить предварительное уведомление от нанимателя (до вселения временного жильца).

Наймодатель, как уже неоднократно подчеркивалось, вправе возражать против вселения временных жильцов в случае нарушения установленной нормы общей площади на одного проживающего. Общая площадь жилого помещения на одного проживающего в отдельной квартире должна составлять не менее учетной нормы жилого помещения, тогда как для сдачи комнаты в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления жилого помещения.

Временные жильцы пользуются жилым помещением безвозмездно и без заключения какого-либо договора. Таким образом, безусловно, можно согласиться с имеющейся в юридической литературе точкой зрения, согласно которой по правовой природе вселение временных жильцов представляет собой заключение договора безвозмездного пользования жилым помещением. Побудительными мотивами к заключению такого рода договоров, основанных на безвозмездности, между гражданами всегда служили обычные для человеческого общения чувства: милосердие, любовь к ближнему, вера в Бога, особое отношение к родственникам и др. .
———————————
См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М.: Статут, 2003. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. С. 773.

Временные жильцы не уплачивают какое-либо вознаграждение нанимателю, не вносят плату за жилое помещение, однако расходы за коммунальные услуги они обязаны оплачивать (). Такая плата за временных жильцов вносится нанимателем жилого помещения, который для этого должен заключить с наймодателем дополнительное соглашение об оплате коммунальных услуг, предоставляемых временным жильцам. Дополнительное соглашение заключается на срок проживания временных жильцов.

2. В отличие от ст. 680 ГК РФ, также определяющей правовое положение временных жильцов и срок их проживания — до шести месяцев, в ч. 2 комментируемой статьи указано, что срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

3. Приобретенное временным жильцом право пользования жилым помещением не носит самостоятельного характера, оно зависит от прав нанимателя на жилое помещение. Права временных жильцов производны от прав нанимателя жилого помещения. Наниматель, который разрешает проживание в нем временных жильцов, заслоняет их перед наймодателем.
———————————
См.: Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. С. 51.

4. Временные жильцы обязаны немедленно освободить занимаемое жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания по требованию нанимателя или любого вместе с ним проживающего члена семьи. В том случае, если срок не согласован, — не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования.

5. Право пользования жилым помещением прекращается у временных жильцов в случае:

— прекращения договора социального найма;

— истечения согласованного с ними срока проживания;

— требования нанимателя или другого вместе с ним проживающего члена семьи (если срок не был согласован — по первому их требованию).

В случае спора выселение производится в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Как правило, споры возникают в случаях, когда вселившиеся в жилое помещение в качестве временных жильцов лица оспаривают временный характер своего проживания и ссылаются на свое вселение в качестве членов семьи нанимателя и в связи с этим приобретение самостоятельного права на жилое помещение. Между тем независимо от продолжительности проживания в жилом помещении временные жильцы самостоятельного права на это жилое помещение не приобретают.

В этих случаях суду необходимо установить соответствие правового положения временного жильца требованиям комментируемой статьи и ст. 680 ГК РФ, обратив внимание на безвозмездность и срок проживания.

Кроме того, нахождение временного жильца в том или ином месте временного пребывания (жилом помещении), конечно, влечет необходимость уведомления органов регистрационного учета о месте его пребывания в соответствии с установленным законом порядком.

Между тем при разрешении судами данных жилищных споров следует учитывать, что факт получения временным жильцом временной регистрации в жилом помещении не влечет для него правовых последствий в виде возникновения жилищных прав по самостоятельному пользованию таким жилым помещением, поскольку регистрационный учет о месте пребывания граждан носит уведомительный характер, при котором гражданин только заявляет о месте своего пребывания.

Такой факт, как получение временным жильцом временной регистрации в жилом помещении, не исключает необходимость соблюдения установленных нормой комментируемой статьи правил его вселения и пользования жилым помещением.

Правовая позиция относительно регистрационного учета граждан по месту пребывания и по месту жительства была изложена в Постановлении Пленума ВС РФ от 31 октября 1995 г. N 8, в котором было указано, что «при рассмотрении дел, вытекающих из жилищных правоотношений, судам необходимо учитывать, что Конституция Российской Федерации предоставила каждому, кто законно находится на территории Российской Федерации, право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства, а также гарантировала право на жилище (ч. 1 ст. 27, ч. 1 ст. 40).

Исходя из этих положений Конституции следует иметь в виду, что отсутствие прописки либо регистрации, заменившей институт прописки, само по себе не может служить основанием для ограничения прав и свобод человека, включая и право на жилище. При рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, необходимо учитывать, что данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии прописки (регистрации), являются лишь одним из доказательств того, состоялось ли между нанимателем (собственником) жилого помещения, членами его семьи соглашение о вселении лица в занимаемое ими жилое помещение и на каких условиях» .
———————————
См. п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 31 октября 1995 г. N 8 «О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия» // Бюллетень ВС РФ. 1996. N 2. С. 1.

Навигация по записям