МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

МЕЖДУНАРОДНЫЙ ИНСТИТУТ ФИНАНСОВ, УПРАВЛЕНИЯ И БИЗНЕСА

Курсовая работа

По предмету: Оценка стоимости предприятия

На тему: «Роль и место оценочной деятельности в экономике России»

Студент 4-го курса

Группы 25ЭУП601

Давиденко Елизавета

Проверил: Долгих А.В.

Тюмень 2009

Введение…………………………………………………………………………………….3

Глава 1. Оценочная деятельность как элемент рыночной экономики

1.1. Понятие, цели, принципы, история развития оценочной деятельности…………...4

1.2. Стандарты оценочной деятельности за рубежом и в России……………………...16

1.3. Состояние рынка оценочных услуг в России……………………………………….23

Глава 2. Понятия и подходы в оценочной деятельности

2.1. Методы применяемые в оценочной деятельности…………………………………28

2.2. Правовые аспекты оценочной деятельности в Российской федерации…………..39

2.3. Перспективы развития оценочной деятельности в России………………………..45

Глава 3. Практическое применение оценочной деятельности в условиях формирования рыночных отношений в экономике России

3.1. Состав заключения об оценке………………………………………………………..49

3.2. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости……………………………....53

Заключение………………………………………………………………………………...70

Список используемой литературы……………………………………………………….73

Приложения………………………………………………………………………………..76

Введение

Развитие общества всегда было тесно связано с экономическим окружением. В течение длительного периода времени, существовали различные экономические системы, отражающие потребности и возможности общества в конкретный период его становления.

Сегодня, значительная часть стран мирового сообщества взаимодействует по законам рыночной экономики. В одних странах она более свободна от государственного контроля, в других находится в тесном взаимодействии с механизмом государственного планирования и управления, создавая тем самым оптимальный вариант экономического сосуществования.

В нашей стране в течение семидесяти с лишним лет профессии оценщик не было, и быть не могло. В социалистические времена отсутствовал институт частной собственности, стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Но после перехода нашей страны к рыночной экономике потребовалось углубленное развитие оценочной деятельности. Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, выдача кредитов банками под залог имущества сформировали потребность в оценочной деятельности.

Основная задача этого вида деятельности заключается в определении стоимости объекта имущественных прав путем использования различных методик и инструментов оценки.

Длительный период становления и развития, огромная практическая составляющая и обширная сфера применения способствовали созданию исключительно универсального набора методик, которые позволяют определить стоимость любого имущественного объекта, находящегося в обращении. Современная оценочная деятельность представляет собой объединение специалистов и организаций, занятых в этой сфере на международном уровне, создание специальных международных методических сводов, способствующих мировой интеграции оценки.

Рост числа коммерческих предприятий, увеличение сферы рыночных отношений, в который вовлечен частный капитал, потребность определения рыночной стоимости для операций купли-продажи и других многочисленных и сложных вариантов реализации стоимости имущественных прав, все это привело к необходимости развития оценочной деятельности, вобравшей в себя все передовые подходы и методы оценки имущества, отвечающие современным тенденциям и потребностям, существующим на рынке.

Глава 1. Оценочная деятельность как элемент рыночной экономики

1.1.Понятие, цели, принципы, история развития оценочной деятельности

1.1.1. Общее понятие оценочной деятельности

Оценочная деятельность в условиях рыночной экономики является важнейшим элементом инфраструктуры общественных отношений. Рынок предполагает свободное обращение имущества, что влечет за собой потребность в объективной и адекватной оценке того или иного объекта имущества (так называемые «ресурсы промышленного назначения»).

Так, в мировой практике имеются свидетельства высоких результатов хозяйственной деятельности, эффективно использующей для этих целей вто­ричные рынки ресурсов предприятий вне зависимости от формы собствен­ности. Однако, российское законодательство и нормативная база регулиро­вания отношений с имущественными комплексами, как обычно, устанавли­вает отечественную «специфику», связанную с надуманным и искусствен­ным разделением рынков ресурсов промышленного назначения на первич­ный, с преимущественным государственным участием, и вторичный, с практически отсутствующим вторичным рынком ресурсов предприятий. Соответственно, отсутствует инфраструктура, как первого, так и по­следнего. Система государственного правового регулирования операций с ресурсами предприятий находится все еще на этапе становления, в том чис­ле в отношении оценочной деятельности. А ведь именно операции с ресурсами предприятий, в том числе с имуществом, являются механизмом, спо­собным «оживить» инвестиционную активность, при условии создания со­ответствующей инфраструктуры рынков, в первую очередь, ее центрально­го звена - оценочной деятельности.

Имущественные права представляют собой совокупность прав на объект оценки, некоторые из которых могут быть отчуждены по закону либо владельцем имущества самостоятельно. В результате некото­рые права, а также обязательства, передаются другой стороне сделки, и у каждой стороны остается лишь определенный набор прав на имущество. Это могут быть права на проведение определенных операций с ресурсами предприятия (имуществом либо иными), временное ограничение прав вла­дения и/или пользования отдельными ресурсами, а также их реструктуриза­ция. Каждое из правовых ограничений (обременений) и способ их примене­ния оказывает влияние на стоимость ресурса и предприятия (бизнеса) в це­лом и подлежит оценке.

1.1.2.Понятия, применяемые в оценочной деятельности

Стремление избежать разночтений при определении понятий, тесно связанных с оценочной деятельностью и используемых в таковой, предполагает создание определенной терминологической базы, официально утвержденной к применению. Создание подобной базы в первую очередь предполагает унификацию различных отраслей оценочной деятельности, поскольку, определения большей части терминов создавались из расчета применимости при оценке любого вида имущества.

Вещи - материальные объекты внешнего мира. Естественные свойства вещей могут обусловить различное правовое регулирование отношений людей по поводу вещей. Поэтому юридическая классификация вещей часто основана на их естественных свойствах. Придание вещам того или иного правового значения зависит и от их общественной функции, которая изменяется со временем и определяется задачами временного периода. Так, если до недавнего времени имело значение деление вещей на средства производства и предметы потребления, так как от этого зависели права граждан на имущество, то теперь оно практически утратило свое значение. Возникло новое деление вещей - на движимые и недвижимые (ст. 130 ГК РФ «Недвижимые и движимые вещи»).

Недвижимые и движимые вещи . К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Оценка - процесс определения рыночной стоимости заданного объекта на рынке товаров и услуг на основе использования определенных экономических методов.

Предприятие - производственно-экономический и имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. При осуществлении оценочной деятельности предприятие рассматривается как единое целое (товар), в состав которого входят все виды имущества, функционирующие в его организационно-правовых рамках при осуществлении предпринимательской деятельности, и права на это имущество. Предприятие рассматривается как юридическое лицо, самостоятельный хозяйствующий субъект, производящий продукцию (товары), оказывающий услуги и занимающийся различными видами деятельности. В соответствии с законодательством Российской Федерации «Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью».

Принципы оценки - основные, исходные положения, выработанные на основе практической деятельности в процессе оценки и используемые при осуществлении данного вида деятельности.

Процесс оценки - порядок последовательных действий по получению заключения о рыночной стоимости рассматриваемого объекта на основе анализа представительных данных о его состоянии.

Реинвестиции - повторные вложения капитала в активы предприятия, полученные при реализации инвестиционных проектов.

Рента - регулярно получаемый доход с капитала, представляющий собой совокупность материальных ценностей и денежных средств, финансовых вложений. прав и не требующий от получателя осуществления предпринимательской деятельности.

Рыночная инфраструктура - организационная система учреждений, организаций, обеспечивающих свободное движение товаров и услуг на рынке при осуществлении операций их купли-продажи в условиях действия принципа спроса и предложения.

Рынок - система экономических отношений в сфере производства, обращения и потребления товаров (услуг) по поводу их реализации на основе рыночных цен между сторонами - субъектами отношений.

Рынок недвижимости - определенный набор прав и объектов, передаваемых потребителями посредством определенных механизмов в зависимости от спроса и предложения, в результате проведения которых передаются права на собственность и связанные е. ней интересы, устанавливаются определенные рыночные цены и рыночное равновесие на них.

Рыночная цена - цена, формирующаяся на конкурентном рынке в результате возникающих экономических отношений по поводу реализации товара, превращенная форма его стоимости в денежном выражении, определяемая сторонами независимо, на добровольной основе, сознательно и ответственно за совершаемые действия в определенный период времени.

Рыночная стоимость - стоимость товара, определяемая на текущий момент времени на рынке под воздействием спроса и предложения.

Рыночное равновесие - установившееся временное равенство в условиях рыночных отношений спроса и предложения на данный товар в данных экономических условиях.

Сделка (операция) - действия граждан и юридических лиц, направленные на удостоверение правового результата по поводу установления, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей на данный объект и порождающие тот результат, к которому стремились субъекты сделки.

Спрос - присущая товарному производству общественная потребность, реализующаяся в процессе потребления конкретных потребительных стоимостей.

Цена - выраженная в денежной форме стоимость конкретного товара (объекта собственности). Цена выражает стоимость определенного количества товара при осуществлении процесса купли-продажи в условиях рынка, то есть цена является денежным измерителем стоимости единицы товара.

1.1.3.Основные принципы оценочной деятельности

Оценочная деятельность, как и любая другая базируется на ряде основополагающих принципов, устанавливающих и упорядочивающих процесс оценки имущественного комплекса. Эти принципы носят ярко выраженный экономический характер. При этом, для большего удобства их группируют на три группы исходя из следующих признаков:

· представления владельца об имуществе;

· рыночной среды;

· эксплуатации имущества.

Рассматривая эти принципы более детально, следует выделить важнейшие принципы.

Принцип полезности . Объект собственности не может иметь стоимо­сти, если он не вызывает желания владеть им, поэтому имущественный комплекс обладает стоимостью только тогда, когда он полезен потенциаль­ному собственнику, то есть способен удовлетворить его потребности в те­чение определенного времени. Следовательно, полезность - способность объекта собственно­сти удовлетворять потребность владельца в данном месте и в течение дан­ного периода времени.

Принцип замещения . Все объекты собственности, несмотря на их раз­нообразие, являются сопоставимыми с точки зрения своей способности удовлетворять определенные потребности владельца или приносить ему доход. Никто не заплатит за объект собственности больше суммы затрат на его восстановление. Максимальная стоимость собственности опреде­ляется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приоб­ретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

Таким образом, принцип замещения дает возможность установить верх­ний предел стоимости оцениваемого имущества.

Принцип ожидания . Установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.

Принцип соответствия между спросом и предложением . Изменение цен на имущество зависит от изменения величины спроса и величины пред­ложения.

Принцип конкуренции . Конкуренция на рынках различных видов имущества возника­ет среди покупателей, продавцов, арендаторов и арендодателей, которые заключают сделки о купле-продаже имущества или арендный договор. Прибыль определяется как часть чистого дохода, произ­веденного объектом собственности сверх издержек на рабочую силу, капи­тал, управление и землю (то есть факторы производства). Отсутствие кон­куренции создает монополистическую ситуацию.

Принцип изменения стоимости . Объекты собственности постоянно претерпевают изменения. Они изнашиваются, изменяется техника, техноло­гия, сырьевая база. Характер использования земли изменяется под влиянием государства и частного сектора. Экономические условия открывают новые возможности, колеблются объем денежной массы и процентные ставки. Среда располо­жения объекта проходит через фазы роста, зрелости, упадка и обновления. Все эти и многие другие изменения могут повлиять на степень полезности объекта собственности в данном месте. Основная идея этого принципа заключается в постоянном изменении стоимости объектов собственности. Иногда этот принцип определяется как основополагающий, поскольку предопределяет саму суть оценки имущества – определение стоимости на конкретный момент времени, что предполагает закрепление определенного уровня цен и стоимостей.

Принцип факторов производства . Имущественный комплекс является производственной системой, доходность которой определяется четырьмя факторами: менеджментом, трудом, капиталом и землей. Чистый доход - результат действия всех четырех факторов, и поэтому на основе оценки до­хода определяется стоимость всей системы. Для оценки имущественного комплекса нужно знать долю (вклад) каждого фактора в формировании до­хода всей системы. Данный принцип в первую очередь получил свое распространение благодаря оценке комплексных объектов, однако, при оценке единичных объектов собственности он терял свой актуальность, поскольку было достаточно проблематично вычленить отдельные элементы объекта оценки, в целях определения его стоимости.

Принцип остаточной продуктивности . В основе стоимости земли ле­жит ее остаточная продуктивность. Любой вид экономической деятельности требует наличия следующих факторов: менеджмента, труда, капитала и земли, Каждый фактор должен быть опла­чен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, то труд, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собствен­нику земли как рента. Земля имеет какую-либо ценность тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.

Принцип вклада . Вклад - сумма, на которую увеличивается или умень­шается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вслед­ствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. Некоторые факторы увеличивают стои­мость имущественного комплекса предприятия на большую величину, чем связанные с ними затраты, а некоторые уменьшают. Таким образом, включение дополнительных активов в имущественный комплекс эффективно тогда, когда они повышают рыночную стоимость имущественного комплекса. Любые добавочные элементы к имуществен­ному комплексу оправданны тогда, когда получаемый прирост стоимости имущественного комплекса превышает затраты на приобретение этих эле­ментов.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) . Максимальная стоимость объекта собственности достигается или сохраняется (поддержи­вается) тогда, когда факторы производства экономически сбалансированы. Любому объекту собственности соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании ко­торых достигается максимальная стоимость имущества. Стоимость объекта собственности зависит от сбалансированности четырех элементов: ренты, труда (заработной платы), капитала (инвестиций, вклада), координации управления (менеджмента). Составные части имущественного комплекса должны быть согласованы между собой по различным характеристикам. Добавление какого-либо элемента к имущественному комплексу при нарушении данно­го принципа не приводит к росту его стоимости.

Принцип наиболее эффективного использования является синтезом всех вышеперечисленных принципов. Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса, который физически возможен, достаточно обоснован и финансово осуществим, при котором наиболее полно реализу­ются функциональные возможности имущественного комплекса, который приводит к наивысшей стоимости объекта. Именно этот вариант использу­ется для оценки стоимости.

Перечисленные принципы в обобщенном виде универсальны и применимы ко всем видам имущества, Их содержание может меняться в зависи­мости от специфики объекта.

1.1.4.История развития оценочной деятельности за рубежом и в России

Становление оценочной деятельности в странах с рыночной экономикой происходило параллельно с развитием института частной собственности. Частная собственность предполагает свободное обращение имущества, а значит, появилась необходимость в определении реальной стоимости того или иного объекта с целью его продажи, приобретения, сдачи в аренду, внесения в качестве залога, и так далее.

Оценочная деятельность возникла в рамках профессии сюрвейера (от англ. Surveyor – землемер) в Великобритании в середине XIX столетия, когда в 1861 г. королем Великобритании была дарована хартия профессиональным сюрвейерам на право саморегулирования про­фессии и соответственно был создан Королевский институт чартерных сюрвейеров. В настоящее время данная организация является крупнейшей в мире профессиональной организацией, объединяющей специалистов, связанных с недвижимостью (архитекторов, агентов по операциям с недвижимостью, оценщиков и т.д.) и насчитывает в своих рядах более 70 тыс. членов в 100 странах мира. Для того чтобы получить звание члена Королевского института чартерных сюрвейеров (The Royal Institution of Chartered Surveyors – RICS), необходимо получить университетское образование в области недвижимости в одном из аккредитованных RICS университетов и пройти не менее чем двухлетнюю стажировку на фирме под руководством члена RICS.

Развитая система профессионального саморегулирования оценочной деятельности существует также в США, где с середины 30-х годов дей­ствует Институт оценки, в настоящее время объединяющий в своих рядах более 15 тыс. членов. Институт ведет собственную систему подготовки оценщиков. Программа подготовки составляет 400 часов и разбита на два уровня – по четыре недельных курса в каждом. Для получения профессио­нального звания «Член института оценки» необходим стаж практической работы не менее 5 лет. Говоря о развитии профессиональной инфраструк­туры рынка оценки в США, необходимо отметить, что помимо Институ­та оценки, который, несомненно, является самой престижной профессио­нальной организацией, действует порядка семи других профессиональных структур. Особо следует отметить Американское общество оценщиков – многодисциплинарную профессиональную организацию, объединяющую в своих рядах более 6 тыс. членов, в том числе оценщиков бизнеса, машин и оборудования, ювелирных изделий .

Кроме того, развитие рынка оценочных услуг повлекло за собой увеличение числа оценщиков. Эта тенденция заставила обратить пристальное внимание на деятельность участников рынка оценочных услуг, в первую очередь это повлекло за собой создание в ряде стран определенного механизма контроля над оценочной деятельностью. И в первую очередь – лицензирование.

Лицензирование оценочной деятельности - составная часть процесса государственного регулирования оценочной деятельности, в систему кото­рого, помимо лицензирования, входит также разработка и принятие методи­ческих рекомендаций, нормативных правовых актов, в том числе стандар­тов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельно­сти, проведение экспертизы отчетов об оценке, обеспечение взаимодействия уполномоченного государственного органа по регулированию оценочной деятельности с территориальными органами.

В России проблема собственности на землю и земельные отношения всегда находились в центре социально-экономического и поли­тического развития, а земельная оценочная деятельность была спе­циальным направлением государственной политики. Оценка земли начинает формироваться в России с конца XV века, когда появляется поместье как специфическая разновидность часто - феодальной ус­ловной земельной собственности. Главной отличительной особен­ностью оценки земельной собственности вплоть до середины XIX века была оценка земли с прикрепленным к ней зависимым крестья­нином. Описание и оценка земель были возложены на специально созданный в XVI веке поместный приказ - центральное государст­венное учреждение. Основными вехами развития земельной оценоч­ной деятельности можно считать следующие даты:

28 февраля 1752 года - Елизаветинским манифестом было положено начало общегосударственным межевым оценочным работам. В инструкции 1754 года определялись правила и порядок проведения оценочных работ.

19 сентября 1765 года - манифест Екатерины II - началось проведение генерального межевания, целью которого было размежева­ние земельных дач (населенных и ненаселенных единиц владения) и урочищ по всей территории Российской империи. Одновременно проводились изучение, описание и оценка дворянских имений.

1779 год - для улучшения качества проводимых по генеральному межеванию к созданию профессиональных кадров землеме­ров-оценщиков в Москве была основана Константиновская землемерная школа, преобразованная в 1835 году в Межевой институт.

Начало XIX века - изменения в земельном законодательстве. Указ от 12 декабря 1801 года предоставляет право лицам всех свободных состояний (купцам, мещанам, казенным крестьянам) приобре­тать вне городов в собственность земельные владения без крестьян.

1864 год - оценочная деятельность была отнесена к компетенции земских губернских и уездных учреждений. Под руководством земств в 1860-1880 гг. были осуществлены массовые оценочные работы в сфере недвижимости по всей территории Российской Империи. С началом земской оценочной деятельности было связано зарождение оценочной статистики, включавшей работы по обследованию и оценке земель сельского хозяйства в целях налогообложения.

8 июня 1893 года - издан закон об оценке недвижимого имущества, возложивший организацию, финансирование и проведение оце­ночных работ по земельной собственности на специальные губерн­ские и уездные оценочные комиссии.

В 1870 году право оценивать недвижимость было предоставлено городской управе, по правилам, разработанным городской думой. В них определялся состав комиссии по оценке, ее права, обязанности, определялись цель и порядок проведения оценочных работ, было установлено, что основанием для оценки городской недвижимости яв­ляется ее доходность.

В 1883 году были приняты Правила оценки недвижимого имуще­ства. Согласно этим правилам, основанием для оценок городских строений была не материальная ценность, а ценность, определенная на основании доходности. По этим правилам земские учреждения рассматривали имущества города как одну единицу и стремились найти правильное соотношение между стоимостью, или доходностью, такой коллективной единицы и стоимостью, или доходностью, остального имущества земского обложения.

Таким образом, в XIX веке в России преобладал метод оценки по доходности, и современный доходный подход к оценке предприятия можно назвать традиционно российским подходом.

Следующий заметный шаг российской оценки был связан с развитием кредитно-денежных отношений. Во второй половине XIX ве­ка образовалось два вида кредитных институтов: коммерческие бан­ки, специализировавшиеся на выдаче под движимые ценности, и зе­мельные банки, в которых выдавали ссуды под залог недвижимости, при этом залог оставался во владении собственника. Таким образом, банк получал возможность всегда иметь све­дения о действительном состоянии залога и определять его экономи­ческую ценность, производить оценку недвижимости. Стоимость заложенного имущества определялась по нормальной или специаль­ной цене. Нормальная цена определялась умножением количества десятин удобной земли на нормальную цену десятины в данной местности. При специальной оценке определялась доходность поку­паемой земли или закладываемого имения, после чего рассчитыва­лась оценочная стоимость путем капитализации суммы доходов.

Помимо страхования, брокерских услуг и услуг страховых агентов, в 90-ые годы в России начал образовываться новый финансовый институт - независимые оценщики. Их появление напрямую связано с инфляцией. В результате постоянного изменения результатов инфляции, требовалось ежегодно переоценивать суммы ущерба предприятий, чем в большинстве своем занимались отделения Госкомстата или независимые оценщики, привлекаемые именно на период отчетности. После того, как необходимость в них исчезала, оценщики снова превращались в независимых юристов.

Однако толчок рынку был дан, и оценщики стали необходимым звеном всех сделок. Их услугами пользовались теперь не только в случаях, когда оценка нужна по закону, но и для разрешения финансовых споров физических лиц. Особенно часто названной услугой стали пользоваться банки, выдающие кредиты населению.

Пионером оценочной деятельности в России стало Российское Общество Оценщиков. В настоящее время функционируют такие общественные организации, как Национальная Лига субъектов оценочной деятельности, Российская Коллегия Оценщиков, Москов­ское общество оценщиков.

В условиях рыночной экономики оценочная деятельность является важнейшим элементом инфраструктуры общественных отношений. Рынок предполагает свободное обращение имущества, что влечет за собой потребность в объективной и адекватной оценке того или иного объекта имущества (так называемые «ресурсы промышленного назначения»).

Процесс формирования рынков ресурсов предприятий (материальных и нематериальных), то есть ввод их в рыночный оборот, напрямую сопряжен с новым этапом реструктуризации собственности в России (после принятия нового федерального закона «О приватизации государственного и муници­пального имущества в Российской Федерации»), перераспределением иму­щественных и неимущественных прав в реальном секторе экономики. Этот процесс все еще существенно тормозится отсутствием обоснованной стои­мостной оценки ресурсов при операциях с ними.

Результаты имущественных преобразований в России свидетельствуют о преобладании на сегодняшний момент негосударственной промышленной собственности. С этой позиции можно говорить, во-первых, о сформиро­вавшейся к настоящему времени потенциальной товарной массе различных ресурсов промышленного назначения, которая может существенно способ­ствовать развитию рынков имущественных и неимущественных ресурсов предприятий и связанную с ними оценочную деятельность. Во-вторых, можно констатировать, что информационная неразвитость последней, а также отсутствие постприватизационной поддержки приватизированных предприятий, «холодный» инвестиционный климат, низкая инвестиционная активность и привлекательность многих приватизированных и частных предприятий, привели не только к существенному снижению результатов их деятельности, но и к относительной невостребованности рыночной оценки, т.е. образовался как бы «замкнутый круг», из которого не видно выхода. Эти обстоятельства, с одной стороны, свидетельствуют о низкой конкурен­тоспособности отечественной промышленности (за исключением отдельных сырьевых отраслей), а с другой стороны, о неэффективно используемых производственных ресурсах - реальном потенциале нарождающегося вто­ричного рынка ресурсов промышленных предприятий, формирование кото­рого будет проходить, с учетом названных обстоятельств, по следующему сценарию:

Дальнейшее расширение числа неэффективно функционирующих и неконкурентоспособных предприятий, в том числе государственных и муни­ципальных, рост неэффективно использующихся ресурсов промышлен­ного назначения, формирование преимущественно неликвидной массы ресурсов.

«Постановка» названного сценария непосредственно связана с реформи­рованием предприятий, развитием предпринимательства, реструктуризаци­ей имущественных и неимущественных ресурсов предприятия, которые, после рыночной оценки, все еще могут быть введены в оборот и послу­жить основой формирования нового бизнеса.

Инфраструктуру рынков ресурсов предприятий формирует целый ряд направлений предпринимательской деятельности, в первую очередь оце­ночной, которые обеспечивают оборот ресурсов, т.е. совершение сделок между покупателями и продавцами.

Создание инфраструктуры рынков ресурсов предприятий в целях фор­мирования адекватной современным условиям хозяйствования системы управления ресурсами предприятий, в первую очередь посредством совер­шенствования оценочной деятельности, требует учета следующих основ­ных обстоятельств.

Во-первых, существенная доля государственного сектора в экономике России объективно обусловливает длительность и сложность процессов структурной перестройки, в том числе путем проведения операций с ре­сурсами предприятий, их реструктуризации и приватизации.

Во-вторых, привлечение инвестиционных ресурсов для реструктуриза­ции промышленности, повышения эффективности и конкурентоспособно­сти предприятий, возможно, тем не менее, не столько путем смены собст­венника (например, в процессе приватизации государственного и муници­пального имущества), сколько, прежде всего, путем проведения операций с имуществом вне зависимости от формы собственности.

Названные, на первый взгляд противоречивые тенденции, имеют свои основания, плюсы и минусы.

Так, в Мировой практике имеются свидетельства высоких результатов хозяйственной деятельности, эффективно использующем для этих целей вто­ричные рынки ресурсов предприятий вне зависимости от формы собствен­ности. Однако, российское законодательство и нормативная база регулиро­вания отношений с имущественными комплексами, как обычно, устанавли­вает отечественную «специфику», связанную с надуманным и искусствен­ным разделением рынков ресурсов промышленного назначения на первич­ный, с преимущественным государственным участием, и вторичный, с практически отсутствующим вторичным рынком ресурсов предприятий. Соответственно, отсутствует инфраструктура, как первого, так и по­следнего. Система государственного правового регулирования операций с ресурсами предприятий находится все еще на этапе становления, в том чис­ле в отношении оценочной деятельности. А ведь именно операции с ресурсами предприятий, в том числе с имуществом, являются механизмом, спо­собным «оживить» инвестиционную активность, при условии создания со­ответствующей инфраструктуры рынков, в первую очередь, ее центрально­го звена - оценочной деятельности.

Операции с ресурсами предприятий связаны не столько с вопросами оценки стоимости ресурсов в процессе создания, развития и ликвидации организаций (юридических лиц), а, в первую очередь, именно с вопросами оценки стоимости сделок, в том числе при проведении приватизации и банкротства предприятий, конкурсов, аукционов, аренды, доверитель­ного управления, залога, ипотеки и других операций.

1.2. Стандарты оценочной деятельности за рубежом и в России

1.2.1.Международные стандарты оценки

Международные стандарты оценки разрабатываются Международным комитетом по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee - IVSC), международной организацией, объединяющей профес­сиональные организации оценщиков более чем 50 стран мира. Россий­скую Федерацию в данной организации представляет Российское Обще­ство Оценщиков (РОО).

Ни в США, ни в Европе «нормативы», или «стандарты», оценки не рассматриваются в качестве незыблемого свода законов. Вот почему од­ной из основных задач IVSC является достижение согласованности между национальными стандартами оценки и стандартами, которые наиболее подходят для нужд международного сообщества.

Стандарты и связанные с ними нормативные материалы на данный момент выражают общее мнение около 50 государств - членов IVSC.

Международные стандарты оценки имеют некоторую единую основу, прочный фундамент, отражающий единство экономических принципов, не зависящих от политических границ.

В настоящее время IVSC в своей деятельности уделяет особое внима­ние взаимной увязке Стандартов оценки и Стандартов финансовой отчет­ности, разрабатываемых Международным комитетом по стандартам Фи­нансовой отчетности.

1 июля 2000 года IVSC принял новую редакцию Международных стан­дартов оценки (МСО - 2000), практически в два раза превышающих по количеству включенных в него документов, ранее действовавших МСО, а 26 июля 2001 года были приняты МСО в редакции 2001 года (МСО-2001). Это издание развивает и углубляет положения издания МСО-2000 и отражает актуальные изменения на рынке оценочных услуг.

Исчерпывающее обсуждение области знаний, включающей в себя ме­тоды и практические процедуры оценки, выходит за рамки задач, стоящих перед Стандартами.

МСО-2001 содержит две Рекомендации по применению стандартов. Рекомендация по применению № 1 рассматривает особенности примене­ния стандартов для целей финансовой отчетности, рекомендация по при­менению стандартов № 2 - применение стандартов при оценке, проводи­мой для целей кредитования под залог.

МСО-2001 включают в себя также семь методических руководств, по­священных вопросам оценки недвижимости, арендных прав, машин и обо­рудования, нематериальных активов, бизнеса, а также учета токсичных загрязнений при оценке. В трех Комментариях (1-3) к МСО рассмотрены особенности проведения оценки на развивающихся рынках, оценки акти­вов общественного (государственного) сектора, а также вопросы, связан­ные с оценкой активов в соответствии с требованиями Базельского коми­тета по банковскому надзору (Basel committee of banking supervision). Стан­дарт снабжен развернутым глоссарием используемых терминов.

Многолетняя деятельность IVSC по разработке стандартов привела к осознанию того факта, что сама стандартизация на международном уровне существенно отличается от процесса создания национальных стандартов.

Во многих странах торговое право и соответствующий комплекс регу­лирующих процедур предопределяют некоторое направление, иногда весь­ма специфическое, для стандартизации оценочной деятельности.

1.2.1.Стандарты оценки США

Единые стандарты профессиональной оценочной практики (ЕСПОП), являющиеся обязательными для применения в США и в других странах Северной Америки (Канада, Мексика), разрабатываются и утверждаются Советом по стан­дартам оценки Фонда оценки - некоммерческой образовательной орга­низацией, основанной в 1987 году ведущими профессиональными организациями США (Институт оценки, Американское общество оценщиков, На­циональная ассоциация магистров оценки) для достижения единообразия и профессионализма в оценке. Сейчас более 50 организаций вступили в Фонд либо в качестве организаций-спонсоров (попечителей), либо в каче­стве членов консультативных советов.

Фонд оценки управляется Советом попечителей, который обеспечивает финансовую поддержку деятельности и назначает членов Совета по стандартам оценки и Совета по квали­фикации оценщиков.

В данное время Совет попечителей состоит из 32 членов. Каждая про­фессиональная оценочная и попечительская организация назначает одно­го представителя в Совет попечителей. Кроме того, 14 независимых по­стоянных попечителей избираются Советом самостоятельно.

Совет по стандартам оценки (ССО) разрабатывает, интерпретирует и вносит поправки в ЕСПОП, которые являются обязательными для при­менения оценщиками в своей практической деятельности. ССО состоит из пяти высококвалифицированных оценщиков и проводит публичные со­вещания каждый месяц. Все предлагаемые положения и дополнения к ЕСПОП выносятся на публичные обсуждения перед принятием ССО. Для рассмотрения и оценки работ, проводимых под эгидой ССО, в Фонде оцен­ки создан Консультативный совет по стандартам оценки (КССО), кото­рый включает представителей 32 организаций и правительственных агентств, представляющих потребителей услуг по оценке. КССО заседает каждый квартал, консультирует ССО по важным проблемам техническо­го характера и по списку проектов, вынесенных на повестку дня ССО. Все совещания КССО проводятся в Вашингтоне и открыты для публики.

Единые стандарты профессиональной оценочной практики были пер­воначально разработаны Специальным комитетом по разработке Единых стандартов в 1986-1987 гг. и переданы Фонду оценки в 1987 году. К этому времени Фонд установил свои авторские права на ЕСПОП. На своей орга­низационной встрече 30 января 1989 г. ССО единодушно принял и утвер­дил ЕСПОП в качестве двух первоначальных оценочных стандартов, вы­работанных ССО.

Данные Стандарты предназначены для оценщиков и пользователей услуг оценки. Соблюдать данные Стандарты необходимо профессиональ­ным оценщикам для повышения уровня оценки.

Закон о реформе финансовых институтов, подъеме экономики и соблюде­нии законов (FIRREA), принятый конгрессом в 1989 году, требует, чтобы оценки, подготовленные государственными сертифицированными и ли­цензированными оценщиками, составлялись в соответствии с ЕСПОП. В 1992 году административно- бюджетное управление (ОМВ) выпустило бюл­летень 92-06, в котором также обусловлено, чтобы при федеральном при­обретении земли и предоставлении земельных займов кредитными орга­низациями были представлены оценки в соответствии с требованиями ЕСПОП.

В ЕСПОП представлены:

Условия, которым нужно следовать при осуществлении оценки, про­верке отчета об оценке или предоставлении консультативных услуг;

Способы, которыми производятся оценка, ревизия или консультатив­ные услуги.

СТАНДАРТЫ 1 и 2 регулируют процесс оценки и составления отчета по оценке недвижимости. СТАНДАРТ 3 устанавливает нормы проверки отчетов по оценке и составлению отчета на основании этих норм. СТАН­ДАРТЫ 4 и 5 направлены на развитие и обобщение консультативных фун­кций оценщика по оценке недвижимости и недвижимого имущества. СТАНДАРТ 6 устанавливает необходимые критерии для разработки и сообщения результатов по массовой оценке для целей налогообложения недвижимого имущества или любых других видов собственности. СТАН­ДАРТЫ 7 и 8 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок личной собственности. СТАНДАРТЫ 9 и 10 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок бизнеса.

Пояснительные комментарии являются неотъемлемой частью Единых стандартов и должны рассматриваться в качестве толкования к Положе­ниям, Определениям и Правилам стандартов. Комментарии предоставля­ют интерпретации Комиссии по Оценочным стандартам (ASB) относи­тельно предпосылок и приложений к определенным Положениям, Опре­делениям или Правилам стандартов.

Важную роль в деятельности оценщика занимают этические обязатель­ства. Стандарты включают в себя разъяснительные комментарии и начи­наются с «Положений об этике», которые включают четыре раздела: поведение, менеджмент, конфиденциальность и ведение отчетности; обуславливают требования целостности, объективности, независимости суждения и этического поведения.

В дополнение к 10 Стандартным правилам ЕСПОП включают также Документы о стандартах, которые специально служат для упрощения, толкования, разъяснения или совершенствования ЕСПОП. Документы наряду с Правилами стандартов обязательны к применению. ССО также публикует консультативные мнения, в которых содержатся его советы по решению спорных вопросов при применении ЕСПОП в оценочной прак­тике.

Начиная с издания 1994 года, ЕСПОП содержит также глоссарий всех оценочных терминов.

1.2.2.Европейские стандарты оценки

Европейская группа оценщиков основных фондов (TEGOVOFA) была создана как некоммерческая ассоциация национальных организаций оцен­щиков западноевропейских стран в 1977 году после слияния с аналогичной организацией EUROVAL, группа в настоящее время называется «Евро­пейская группа ассоциаций оценщиков» (The European Group of Valuers Associations - TEGoVA). Одной из главных целей при создании этой орга­низации было создание общих стандартов оценки, представляющих взгля­ды профессиональных организаций во всех странах Европейского союза.

В настоящее время членами TEGoVA являются профессиональные оценочные организации Европейского союза с активным и возрастающим участием партнеров из стран Центральной и Восточной Европы, включая Россию (Российское общество оценщиков), Чешскую Республику, Венг­рию, Польшу, Болгарию, Румынию и Албанию.

Одной из главных особеннос­тей Европейских стандартов оценки (ЕСО) является их ориентация на оцен­ки, выполняемые для целей составления финансовой бухгалтерской от­четности в соответствии с принятым европейским законодательством. Указывается на возможность распространения их действия и на другие виды оценок, выполняемых в общественно значимых целях.

Следует отметить, что Европейские стандарты оценки не имеют обя­зательного характера для членов организации, но рекомендуются для при­менения как представляющие лучший опыт, разработанный для включе­ния в соответствующие нормативные акты Европейского союза и даю­щие импульс к принятию соответствующих национальных стандартов стран ЕЭС. Цели ЕСО - это обеспечение:

· помощи оценщикам в подготовке согласованных отчетов для их кли­ентов путем предоставления ясных руководств;

· согласованных оценок путем использования стандартного определе­ния рыночной стоимости и подходов к оценке;

· стандартов качества с помощью утверждения общепринятого уров­ня квалификации;

· точной основы для экономического анализа эффективного исполь­зования земли и строительных ресурсов;

· повышения понимания роли оценщика;

· установления процедур, обеспечивающих ясное, точное, однознач­ное определение стоимости в соответствии с национальным законодатель­ством и с международными стандартами оценки и бухгалтерского учета.

Международные стандарты оценки, изданные МКСО, должны поддер­живаться в тех странах ЕС, где они совместимы с национальным законо­дательством, для того чтобы гарантировать согласованность оценки в соответствии с лучшей мировой практикой.

В соответствии со статьей 110 Римского Договора от 1957 года, а также последующими договорами, TEGoVA поручено устанавливать стандар­ты, которые являются совместимыми с интернационализацией деловой активности и мировой торговли.

Международные стандарты оценки разрабатываются в тесном сотрудничестве с МКСО и ЕГАО, которые поддерживают прин­ципы свободной конкуренции и развития мировой торговли. Если требо­вания ЕСО сильно отличаются от МСО, то в тексте стандартов приводят­ся соответствующие комментарии. Следует также отметить, что ЕСО отличаются большей детальностью изложения, и в них также освещаются дополнительные вопросы, которые не рассматриваются в МСО, однако по своим основным принципам они сходны с МСО.

Европейские стандарты оценки (так называемая «Голубая книга») были приняты в последней редакции в 2000 году. Данный документ включает 9 стан­дартов и 13 методических рекомендаций. При этом в стандартах 1-3 рас­сматриваются вопросы, связанные с соответствием данных стандартов Международным стандартам оценки, а также другие вопросы, связанные с квалификацией оценщика и с его профессиональной этикой.

Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации

Анализ валовой выручки и ее прогноз требуют детального рассмотрения и учета целого ряда факторов, среди которых номенклатура выпускаемой продукции, объемы производства и цены на продукцию, темпы инфляции, ретроспективные темпы роста предприятия, доля оцениваемого предприятия на рынке, имеющиеся производственные мощности, долгосрочные темпы роста в послепрогнозный период, и так далее.

Следует придерживаться общего правила, гласящего, что прогноз вало­вой выручки должен быть логически совместим с ретроспективными пока­зателями деятельности предприятия и отрасли в целом. Оценки, основан­ные на прогнозах, которые заметно расходятся с историческими тенденция­ми, представляются неточными.

Анализ и прогноз расходов

На данном этапе оценщик должен:

• учесть ретроспективные взаимозависимости и тенденции;
• изучить структуру расходов;
• оценить инфляционные ожидания для каждой категории издержек;
• изучить единовременные и чрезвычайные статьи расходов;
• определить амортизационные отчисления исходя из нынешнего нали­чия активов и из будущего их прироста и выбытия;
• рассчитать затраты на выплату процентов на основе прогнозируемых уровней задолженности;
• сравнить прогнозируемые расходы с соответствующими показателя­ми для предприятий-конкурентов или с аналогичными среднеотраслевыми показателями.

Эффективное и постоянное управление издержками неразрывно связано с обеспечением адекватной и качественной информации о себестоимости отдельных видов выпускаемой продукции и их относительной конкурентос­пособности.

Классификация затрат может производиться по нескольким признакам:

• составу : плановые, прогнозируемые или фактические;
• отношению к объему производства : переменные, постоянные, услов­но-постоянные;
• способу отнесения на себестоимость : прямые, косвенные;
• функциям управления : производственные, коммерческие, админист­ративные.

Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода

Существуют два основных метода расчета величины потока денежных средств: косвенный и прямой. Косвенный метод анализирует движение де­нежных средств по направлениям деятельности. Он наглядно демонстриру­ет использование прибыли и инвестирование располагаемых денежных средств. Прямой метод основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода, т.е. по бухгалтерским счетам.

При расчете величины денежного потока для каждого прогнозного года можно руководствоваться схемой, иллюстрирующей косвенный метод расчета ДП (Приложение1).

С математической точки зрения ставка дисконта - это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков дохо­дов (их может быть несколько) в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости биз­неса. В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уров­ню риска объекты инвестирования, другими словами - это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопостави­мым уровнем риска на дату оценки.

Ставка дисконта или стоимость привлечения капитала должна рассчитываться с учетом трех фак­торов. Первый - наличие у многих предприятий различных источников при­влекаемого капитала, которые требуют разных уровней компенсации. Вто­рой - необходимость учета для инвесторов стоимости денег во времени. Третий - фактор риска. В данном контексте мы определяем риск как степень вероятности получения ожидаемых в будущем доходов.

Существуют различные методики определения ставки дисконта, наибо­лее распространенными из которых являются:

для денежного потока для собственного капитала:

для денежного потока для всего инвестированного капитала:

Расчет ставки дисконта зависит от того, какой тип денежного потока ис­пользуется для оценки в качестве базы. Для денежного потока для собствен­ного капитала применяется ставка дисконта, равная требуемой собственни­ком ставке отдачи на вложенный капитал; для денежного потока для всего инвестированного капитала применяется ставка дисконта, равная сумме взвешенных ставок отдачи на собственный капитал и заемные средства (став­ка отдачи на заемные средства является процентной ставкой банка по креди­там), где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала. Такая ставка дисконта называется средневзвешенной стоимостью капитала ( Weighted Average Cost of Capital - WACC).

Средневзвешенная стоимость капитала рассчитывается по следующей формуле:

WACC = k d (1 - t c)W d + k p w p + k s w s ,

где k d - стоимость привлечения заемного капитала;

t c - ставка налога на прибыль предприятия;

к р - стоимость привлечения акционерного капитала (привилегированные акции);

k s - стоимость привлечения акционерного капитала (обыкновенные акции);

W d - доля заемного капитала в структуре капитала предприятия;

w р - доля привилегированных акций в структуре капитала предприятия;

w s - доля обыкновенных акций в структуре капитала предприятия.

В соответствии с моделью оценки капитальных активов ставка дискон­та находится по формуле

R=R f +β (R m -R f)+S 1 +S 2 +C,

где R - требуемая инвестором ставка дохода (на собственный капитал);

R f - - безрисковая ставка дохода;

β - коэффициент бета (является мерой систематического риска, связанного с макроэкономическими и политическими процессами, происходящими в стране);

R m - общая доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля ценных бумаг);

S 1 - премия для малых предприятий;

S 2 - премия за риск, характерный для отдельной компании;
С - страновой риск.

Модель оценки капитальных активов (САРМ - в общеупотребимой абб­ревиатуре на английском языке) основана на анализе массивов информации фондового рынка, конкретно - изменений доходности свободно обращаю­щихся акций. Применение модели для вывода ставки дисконта для закры­тых компаний требует внесения дополнительных корректировок.

В качестве безрисковой ставки дохода в мировой практике используется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обяза­тельствам (облигациям или векселям); считается, что государство является самым надежным гарантом по своим обязательствам (вероятность его банк­ротства практически исключается). Однако, как показывает практика, госу­дарственные ценные бумаги в условиях России не воспринимаются как без­рисковые. Для определения ставки дисконта в качестве безрисковой может быть принята ставка по вложениям, характеризующимся наименьшим уров­нем риска (ставка по валютным депозитам в Сбербанке или других наибо­лее надежных банках).

Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период

При применении в оценке метода ДДП необходимо суммировать теку­щие стоимости периодических денежных потоков, которые приносит объект оценки в прогнозный период, и текущую стоимость в постпрогнозный пе­риод, ожидаемую в будущем.

Предварительная величина стоимости бизнеса состоит из двух состав­ляющих:

• текущей стоимости денежных потоков в течение прогнозного периода;
• текущего значения стоимости в послепрогнозный период.

Внесение итоговых поправок

После определения предварительной величины стоимости предприятия для получения окончательной величины рыночной стоимости необходимо внести итоговые поправки. Среди них выделяются две основные.

Поправка на величи­ну стоимости нефункционирующих активов . основывается на том, что при расчете стоимости учи­тываются активы предприятия, которые участвуют в производстве, получе­нии прибыли, т.е. в формировании денежного потока. Но у любого предпри­ятия в каждый конкретный момент времени могут быть активы, не занятые непосредственно в производстве. Здесь их стоимость не учитывается в де­нежном потоке, но это не значит, что они не имеют стоимости. Многие такие активы имеют определенную стоимость, которая может быть реализована, например, при продаже. Поэтому необходимо определить рыночную стоимость таких ак­тивов и суммировать ее со стоимостью, полученной при дисконтировании денежного потока.

Коррекция величины собствен­ного оборотного капитала . Предполагает учет фактической величины собственного обо­ротного капитала. В модель дисконтированного денежного потока включа­ется требуемая величина собственного оборотного капитала, привязанная к прогнозному уровню реализации (обычно она определяется по отраслевым нормам). Фактическая величина собственного оборотного капитала, кото­рой располагает предприятие, может не совпадать с требуемой. Соответствен­но необходима коррекция: избыток собственного оборотного капитала дол­жен быть прибавлен, а дефицит - вычтен из величины предварительной сто­имости.

В результате оценки предприятия методом ДДП получается стоимость контрольного ликвидного пакета акций. Если же оценивается неконтроль­ный пакет, то необходимо сделать скидку.

Оценка бизнеса методом капитализации прибыли

Экономическое содержание метода

Метод капитализации прибыли является одним из вариантов доходного подхода к оценке бизнеса действующего предприятия. Как и другие вариан­ты доходного подхода, он основан на базовой посылке, в соответствии с ко­торой стоимость доли собственности в предприятии равна текущей стоимо­сти будущих доходов, которые принесет эта собственность. Сущность дан­ного метода выражается формулой:

Метод капитализации прибыли в наибольшей степени подходит для си­туаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли (или темпы ее ро­ста будут постоянными).

Основные этапы применения метода

Практическое применение метода капитализации прибыли предусмат­ривает следующие основные этапы:

1. Анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация.
2. Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована.
3. Расчет адекватной ставки капитализации.
4. Определение предварительной величины стоимости.
5. Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов.
6. Проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер
   оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необхо­димы).

Анализ финансовой отчетности

Основными документами для анализа финансовой отчетности предпри­ятия в целях оценки являются балансовый отчет и отчет о финансовых ре­зультатах и их использовании. Для целей оценки действующего предприя­тия желательно наличие этих документов за последние три года.

При анализе финансовых отчетов предприятия оценщик должен в обяза­тельном порядке провести их нормализацию, т.е. сделать поправки на раз­личные чрезвычайные и единовременные статьи, как баланса, так и отчета о финансовых результатах и их использование.

Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована

Данный этап фактически подразумевает выбор периода текущей произ­водственной деятельности, результаты которой будут капитализированы. Оценщик может выбирать между несколькими вариантами:

• прибыль последнего отчетного года;
• прибыль первого прогнозного года;
• средняя величина прибыли за несколько последних отчетных лет.

В качестве капитализируемой величины может выступать либо чистая прибыль после уплаты налогов, либо прибыль до уплаты налогов, либо ве­личина денежного потока.

В большинстве случаев на практике в качестве капитализируемой вели­чины выбирается прибыль последнего отчетного года.

Расчет ставки капитализации

Ставка капитализации для предприятия обычно выводится из ставки дисконта путем вычета ожидаемых среднегодовых темпов роста прибыли или денежного потока (в зависимости от того, какая величина капитализи­руется). Соответственно для одного и того же предприятия ставка капитали­зации обычно ниже, чем ставка дисконта.

С математической точки зрения ставка капитализации - это делитель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежно­го потока за один период времени в показатель стоимости.

Итак, чтобы определить адекватную ставку капитализации, нужно сна­чала рассчитать соответствующую ставку дисконта, используя следующие возможные методики. Существуют различные методики определения став­ки дисконта, наиболее распространенными из которых являются:

• модель оценки капитальных активов;
• метод кумулятивного построения;
• модель средневзвешенной стоимости капитала.

В виду специфичности условий российского бизнеса принято считать, что наиболее точный и объективный результат достигается путем применения метода кумулятивного построения . Остальные методы практически не используются .

Метод кумулятивного построения имеет определенное сходство с САРМ (модель оценки капитальных активов). В обоих случаях за базу расчетов берется став­ка дохода по безрисковым ценным бумагам, к которой прибавляется допол­нительный доход, связанный с риском инвестирования в данный вид цен­ных бумаг. Затем вносятся поправки (в сторону увеличения или уменьше­ния) на действие количественных и качественных факторов риска, связан­ных со спецификой данной компании.

При известной ставке дисконта ставка капитализации определяется в общем виде по следующей формуле:

R= d – g,

где R - ставка капитализации;

d - ставка дисконта;

g - долгосрочные темпы роста прибыли или денежного потока.

Последние этапы применения метода капитализации прибыли представ­ляют собой несложные операции.

Для проведения поправок на нефункционирующие активы требуется оценка их рыночной стоимости в соответствии с принятыми методами для конкретного вида активов (недвижимость, машины и оборудование и т.д.).

2.1.2. Сравнительный (рыночный) подход оценки

Главное требование при использовании методов на основе рыночного подхода состоит в том, чтобы подобрать сопоставимые объекты и ретроспективную информацию по сделкам с ними.

Зачастую данный подход используется как проверка на "здравый смысл" результатов применения других подходов.

Достоинством сравнительного подхода является реальное отра­жение спроса и предложения на данный объект, поскольку цена фактически совершенной сделки максимально учитывает ситуацию на рынке.

Вместе с тем сравнительный подход имеет ряд существенных недостат­ков,

Сравнительный подход возможен только при наличии дос­тупной разносторонней финансовой информации не только по оцениваемо­му предприятию, но и по большому числу похожих объектов, отобранных оценщиком в качестве аналогов. Получение дополнительной информации от аналогов может является достаточно сложным процессом.

Оценщик должен делать сложные корректировки, вносить поправки в итоговую величину и промежуточные расчеты, требующие серь­езного обоснования.

Таким образом, возможность применения сравнительного подхода зави­сит от наличия активного финансового рынка, поскольку подход предпола­гает использование данных о фактически совершенных сделках. Второе ус­ловие - открытость рынка или доступность финансовой информации, необ­ходимой оценщику. Третьим необходимым условием является наличие спе­циальных служб, накапливающих ценовую и финансовую информацию.

Методы, применяемые в рамках сравнительного (рыночного) подхода

В зависимости от целей, объекта и конкретных условий оценки сравни­тельный подход предполагает использование трех основных методов:

• Метод аналога.
• Метод сделок.
• Метод отраслевых коэффициентов.

Метод аналога, или метод рынка капитала, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Таким образом, базой для сравнения служит цена на единичную акцию акционер­ных обществ открытого типа. Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций.

Метод сделок, или метод продаж, ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо контрольного пакета акций. Это определяет наи­более оптимальную сферу применения данного метода оценки предприятия или контрольного пакета акций.

Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотно­шений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между це­ной и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффици­енты рассчитаны на основе длительных статистических наблюдений специ­альными исследовательскими институтами за ценой продажи предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми характеристиками. В ре­зультате обобщения были разработаны достаточно простые формулы опре­деления стоимости оцениваемого предприятия. Цена предприятия розничной торговли формируется следующим образом: 0,75 -1,5 величины чистого годового дохода увеличивается на стоимость оборудо­вания и запасов, которыми располагает оцениваемое предприятие .

При применении сравнительного (рыночного) метода в большинстве случаев целесообразнее применять метод компании-аналога. Это свя­зано с тем, что технологии применения метода компании-аналога и метода сделок практически совпадают, различие заключается только в типе исход­ной ценовой информации: либо цена одной акции, не дающая никаких эле­ментов контроля, либо цена контрольного пакета, включающая премию за элементы контроля.

Однако, несмотря на кажущуюся простоту, этот метод требует высокой квалификации и профессионализма оценщика, так как предполагает внесе­ние достаточно сложных корректировок для обеспечения максимальной со­поставимости оцениваемой компании с аналогами.

Сравнительный подход к оценке бизнеса во многом аналогичен методу капитализации доходов, поскольку в обоих случаях оценщик определяет стоимость компании, опираясь на величину дохода компании.

Этапы оценки методами сравнительного подхода

Процесс оценки предприятия методами компании-аналога и сделок вклю­чает следующие основные этапы:

I этап . Сбор необходимой информации.

II этап . Сопоставление списка аналогичных предприятий.

III этап . Финансовый анализ.

IV этап . Расчет оценочных мультипликаторов.

V этап . Выбор величины мультипликатора.

VI этап . Определение итоговой величины стоимости.

VII этап . Внесение итоговых корректировок.

Сравнительный подход к оценке бизнеса основан на использовании двух типов информации:

• Рыночная (ценовая) информация.
• Финансовая информация.

Рыночная информация представляет собой данные о фактических ценах купли-продажи акций, аналогичных с акциями оцениваемой компании. Ка­чество и доступность информации зависят от уровня развития фондового рынка. Формирование отечественного фондового рынка не завершено, од­нако целый ряд агентств, например Финмаркет, АК&М, Росбизнесконсал­тинг, публикует ежедневные бюллетени о состоянии финансовых рынков, предложениях на покупку/продажу ценных бумаг, исследованиях активнос­ти рынков акций крупнейших предприятий.

Финансовая информация обычно представлена бухгалтерской и финан­совой отчетностью, а также дополнительными сведениями, позволяющими определить сходство компаний и провести необходимые корректировки, обес­печивающие необходимую сопоставимость.

Определение рыночной стоимости собственного капитала предприятия сравнительным методом основано на использовании ценовых мультиплика­торов. Ценовой мультипликатор - это коэффициент, показывающий соотно­шение между рыночной ценой предприятия или акции и финансовой базой. Финансовая база оценочного мультипликатора является, по сути, измерите­лем, отражающим финансовые результаты деятельности предприятия, к ко­торым можно отнести не только прибыль, но и денежный поток, дивиденд­ные выплаты, выручку от реализации и некоторые другие.

Для расчета мультипликатора необходимо:

• определить цену акции по всем компаниям, выбранным в качестве аналога; это даст значение числителя в формуле;
• вычислить финансовую базу либо за определенный период, либо по состо­янию на дату оценки; это даст величину знаменателя.

Цена акции берется на последнюю дату, предшествующую дате оценки, либо она представляет среднее значение между максимальной и минималь­ной величинами цены за последний месяц.

В качестве финансовой базы должен выступать показатель финансовых результатов либо за последний отчетный год, либо за последние 12 месяцев, либо средняя величина за несколько лет, предшествующих дате оценки.

В оценочной практике используются два типа мультипликаторов: интер­вальные и моментные.

К интервальным мультипликаторам относятся :

1. цена/прибыль;
2. цена/денежный поток;
3. цена/ дивидендные выплаты;
4. цена/выручка от реализации.

К моментным мультипликаторам относятся :

1. цена/балансовая стоимость активов;
2. цена/ чистая стоимость активов.

Процесс формирования итоговой величины стоимости состоит из трех основных этапов:

• выбора величины мультипликатора;
• взвешивания промежуточных результатов;
• внесения итоговых корректировок.

Выбор величины мультипликатора является наиболее сложным этапом, требующим особенно тщательного обоснования, зафиксированного впослед­ствии в отчете. Поскольку одинаковых компаний не существует, диапазон величины одного и того же мультипликатора по компаниям-аналогам быва­ет достаточно широк. Оценщик отсекает экстремальные величины и рас­считывает среднее значение мультипликатора по группе аналогов. Затем проводит финансовый анализ, причем для выбора величины конкретного мультипликатора использует финансовые коэффициенты и показатели, наи­более тесно связанные с данным мультипликатором. Полученные результаты накладываются на ряд мультиплика­торов, и достаточно точно определяется величина, которая может быть ис­пользована для расчета стоимости оцениваемой компании.

Итоговая величина стоимости, полученная в результате применения муль­типликаторов, должна быть откорректирована в зависимости от конкретных обстоятельств. Наиболее типичными является наличие активов непроизводственного назначения, недостаточность собственного оборотного капитала, уровень привлекательности для покупателя.

2.1.3. Затратный подход оценки

Методы данной группы оперируют текущими затратами на воспроизводства собственности, за вычетом аккумулированного накопленного износа по объекту.

Ограничением данной группы методов является то, что полученные результаты не отражают действия сил спроса и предложения на рынке.

В целях получения окончательной оценки стоимости объекта оценки, применяют метод взвешивания результатов полученных указанными выше методами, в том числе взвешивания самих оценочных методов.

Затратный (имущественный) подход в оценке рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком вста­ет задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществ­ления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется теку­щая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимо­сти суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного ка­питала предприятия.

Методологию затратного подхода можно представить в виде схемы(приложение 2)

Базовой формулой в имущественном (затратном) подходе является:

Соб­ственный капитал = Активы - Обязательства .

Данный поход представлен двумя основными методами:

• методом стоимости чистых активов;
• методом ликвидационной стоимости.

Метод стоимости чистых активов

Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов:

1. Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости.

2. Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудо­вания.

3. Выявляются и оцениваются нематериальные активы.

4. Определяется рыночная стоимость финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных.

5. Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость.

6. Оценивается дебиторская задолженность.

7. Оцениваются расходы будущих периодов.

8. Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.

9. Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

2.2. Правовые аспекты оценочной деятельности в Российской Федерации

C августа 2006 года вступила в силу новая редакция закона “Об оценочной деятельности”.

Изменения в регулировании оценочной деятельности прежде всего лежат в контексте проводимой сейчас правительством административной реформы, направленной в том числе на устранение административных барьеров для бизнеса и снижение бремени государственного регулирования в экономике. Одним из шагов в этом направлении стала отмена лицензирования отдельных видов деятельности, оценочной в том числе. С 1 июля 2007 года лицензии на осуществление этого вида работ требоваться не будут. А это означает, что должна измениться вся система принципов и механизмов регулирования деятельности оценщиков, вектор которого сместился с государственного регулирования предпринимательской деятельности на регулирование профессиональной деятельности в сфере независимой оценки имущества. В этой ситуации важная роль отводится профессиональным объединениям оценщиков, которые должны заслужить определенное доверие и положение на этом рынке, во многом - качеством оказания услуг по оценке имущества. А если мы говорим о качестве, значит, должны быть приняты соответствующие стандарты и правила. Сейчас именно в этой части большие пробелы.

Основой для проведения экспертизы ресурсов предприятия и прав на них в целях оценки служит Гражданский Кодекс Российской Федерации, другие законодательные и нормативные акты, в том числе, в сфере приватизации, банкротства, арендных отношений, залога и ипотеки, рынка ценных бумаг, интеллектуальной собственности, доверительного управле­ния и др.

К настоящему времени, законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», иных федеральных законов и нормативных правовых актов Российской Федерации и ее субъектов, а также из междуна­родных договоров Российской Федерации. Субъекты Российской Федера­ции регулируют оценочную деятельность в соответствии с Федеральным законом. Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муници­пальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для це­лей оценки.

Законодатель определил, что под оценочной деятельностью понима­ется деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление рыночной или иной стоимости объектов оценки - наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на от­крытом рынке в условиях конкуренции.

При этом предполагается, что участники сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

· одна из сторон сделки (продавец) не обязана продавать объект оцен­ки, а другая сторона (покупатель) не обязана покупать его;

· стороны сделки (продавец и покупатель) осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на рынок в форме в форме публичной оферты;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки без принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны;

· платеж за объект оценки осуществляется в денежной форме.

К объектам гражданских прав, возникающих в процессе осуществления предпринимательской деятельности, в том числе оценочной, относят:

· Право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи;

· Недвижимое имущество, движимое имущество, в т.ч. машины, оборудование и др.;

· Работы, услуги, информация, иные объекты гражданских прав, участвующих в обороте;

· Объекты интеллектуальной собственности (нематериальные активы).

Гражданский Кодекс Российской Федерации установил, что в собствен­ности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, не ограниченное в количественном и стоимостном выражении, за исключени­ем отдельных его видов, которое в соответствии с законом изъято из оборо­та или не может им принадлежать.

Таким образом, когда мы говорим об оценке имущества, мы подразумеваем в первую очередь оценку его рыночной стоимости, что накладывает определенные ограничения и допущения на результаты оценки.

Поскольку оценочная деятельность охватывает значительную часть видов имущества и имущественных прав, нормативно-правовые акты регулирующие деятельность создаются применительно к конкретному виду имущества. это делается для избежание неверного толкования того или иного действия в процессе оценки, а также для создания оптимальных условий работы специалиста оценщика.

Однако, несмотря на то, что оценочная деятельность в современном ее понимании в России существует уже около 15 лет, российская оценка все еще слишком «молода» и существуют значительные пробелы и недоработки законодательства.

В первую очередь возникают проблемы с законодательными актами, основа которых была скопирована с зарубежных аналогов. Законодатель не всегда проводил доскональное исследование источника перед применением его на практике. Таким образом, оценщики были поставлены в очень сложное положение: с одной стороны они руководствуясь нормами и положениями оценочной деятельности осуществляли свою деятельность, а с другой стороны многое из того, чем они руководствовались, шло в разрез с ранее принятыми правовыми актами .

Значительные трудности в оценочной деятельности создавало постоянное изменение правовой базы сопутствующих отраслей: бухгалтерский учет и аудит, таможенное законодательство, налогообложение. Здесь основным осложняющим фактором служил тот факт, что некоторые методики в оценочной деятельности тесно связаны с рассмотрением финансовой стороны предприятия, а значит и с его бухгалтерией. При этом анализируемые параметры ориентированы на данные бухгалтерской отчетности. Однако частые изменения в бухгалтерской сфере привели к тому, что оценщики были вынуждены отказываться от наработанных методик, поскольку в новых формах отчетности данные, необходимые для проведения анализа или расчетов, либо отсутствовали, либо преподносились в виде, исключающем их использование.

С похожей проблемой оценщики сталкиваются и при оценке имущества в целях таможенного налогообложения. Частые директивные письма для таможенных органов, по взаимодействию с оценщиками, которые изменяют существующее положение дел, создают оценщикам известные трудности.

В отсутствие общего федерального закона, устанавливающего механизмы и процедуры саморегулирования в российской экономике, в новой редакции закона об оценочной деятельности необходимо было прописать целый ряд норм, устанавливающих требования и порядок функционирования и взаимодействия органов, представляющих все уровни регулирования: от государства до самих независимых оценщиков.

Кроме того, некоторые существенные положения предыдущей редакции закона об оценочной деятельности, например о страховании этого вида услуг, были недостаточно проработаны и по факту не действовали.

С вступлением в силу новой редакции прежде всего изменился субъект регулирования. Теперь это оценщик, занимающийся частной практикой или работающий в составе юридического лица. Иными словами, новое законодательство предъявляет требования уже не к юридическим, а к физическим лицам. В первую очередь, это вызвано тем, что оценочная деятельность в большой степени базируется на профессиональном суждении оценщиков, в связи с этим исключительную важность имеют вопросы профессионализма и обеспечения имущественной ответственности субъектов оценочной деятельности, результатами которой пользуется неограниченный круг лиц.

Основное требование предъявляемое к оценщику - наличие специального высшего образования или профессиональная переподготовка. Далее - членство в саморегулируемой организации, так называемой СРО . Дело в том, что именно на уровень саморегулируемых организаций отдается большая часть функций по регулированию, контролю и надзору в сфере оценочной деятельности. Законом “Об оценочной деятельности” устанавливаются требования к осуществлению оценочной деятельности, порядок вступления в члены саморегулируемой организации оценщиков, а также перечень оснований для отказа в принятии в члены саморегулируемой организации.

Детально прописаны требования по страхованию оценочной деятельности, в том числе установлены конкретные страховые случаи и четко прописаны условия страхования ответственности оценщика.

Ну а своего идеального оценщика заказчик должен выбирать сам. Определенную помощь в этом могут оказать саморегулируемые организации. Но основным критерием

выбора, как показывает мировая практика, должна стать репутация как СРО, так и отдельных ее членов.

Теперь все оценщики должны в обязательном порядке как страховать свою деятельность, так и быть членом какой-либо саморегулируемой организации Профессиональное саморегулирование это нижний и самый, наверное, практический уровень системы регулирования в сфере оценочной деятельности.

Первый уровень - государство, которое разрабатывает государственную политику в области оценочной деятельности, определяет основные требования к оценщикам и оценочной деятельности, устанавливает правовые основы деятельности негосударственных организаций, осуществляет контроль и надзор за выполнением саморегулируемыми организациями оценщиков требований федерального законодательства.

Второй уровень - негосударственный институт, который также участвует в разработке государственной политики в сфере оценочной деятельности, разрабатывает федеральные стандарты оценки, рассматривает проекты нормативных правовых актов, дает рекомендации их к утверждению уполномоченным федеральным органом, разрабатывает кодекс этики оценщиков, рекомендации по его применению и контролю за соблюдением норм профессиональной этики, дает рекомендации по организации основного и дополнительного образования; взаимодействует с соответствующими международными организациями, в частности с Международным комитетом по стандартам оценки; создает общероссийский третейский суд в сфере оценочной деятельности. Таким институтом в соответствии с новым законом призван стать Национальный совет по оценочной деятельности. Он может быть сформирован только спустя год после вступления в силу новой редакции закона об оценочной деятельности с тем, чтобы максимально полно и достоверно представлять интересы всего сообщества оценщиков.

И, наконец, третий уровень - саморегулируемые организации, которые способствуют развитию профессии посредством аттестации, дополнительного обучения, повышения квалификации, установления этических норм и профессиональных правил; осуществляют контроль соблюдения членами установленных СРО норм и правил профессиональной деятельности. В соответствии с законом саморегулируемая организация оценщиков формирует компенсационный фонд для обеспечения ответственности своих членов, который расходуется только в том случае, если для покрытия ущерба, нанесенного виновными действиями оценщика, не хватает суммы страховки и его личных средств, контролирует работу своих членов на предмет соблюдения требований законодательства, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности и профессиональной этики. В некоторых случаях СРО вправе применять меры дисциплинарного воздействия к своим членам, также отказывать в принятии новых и исключать из состава СРО членов.

Клиент, которому требуются услуги оценщика, может удостовериться в полномочиях и квалификации лица, предлагающего свои услуги по оценке имущества, может обратиться в ту СРО, членом которой этот оценщик является. Каждая организация оценщиков должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке именно как СРО. СРО обязана вести реестр своих членов и предоставлять информацию, содержащуюся в этом реестре, заинтересованным лицам в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом. Что касается квалификации - то это уже будет зависеть от того, какую репутацию приобретет та или иная СРО. Дело в том, что помимо обязательных, прописанных в законе требований к оценщикам, СРО могут устанавливать свои собственные дополнительные условия членства для кандидатов в оценщики. Возможно, где-то кандидату будут требоваться рекомендации действительных членов данной СРО, где-то будут серьезные "вступительные" экзамены... Все это вопросы репутации и престижа, которые в условиях рыночной конкуренции каждая организация должна будет заслужить. Важно отметить, что оценщики единовременно могут быть членами нескольких саморегулируемых организаций.

На 1 июля 2006 года в России лицензию на осуществление оценочной деятельности имели примерно 14 тысяч субъектов - юридические лица и предприниматели без образования юридического лица. В соответствии с новым законом до 1 июля 2007 года они могут действовать на основании действующей лицензии, затем - в соответствии с новыми правилами. К этому времени должен быть утвержден порядок государственной регистрации СРО, определен федеральный орган, который будет осуществлять эту регистрацию, и, более того, заинтересованные в развитии своей деятельности как уже действующие СРО, а их в настоящее время насчитывается не больше десяти, так и вновь созданные смогут подтвердить свой статус и приступить к активной работе с новыми возможностями. В течение же 2006 новых лицензий не выдавалось, а контроль за деятельностью оценщиков по-прежнему осуществляло Росимущество.

В новой редакции закона об оценочной деятельности прописаны не только общие положения и основные принципы регулирования этого сектора экономики, но и детально, вплоть до каждой отдельной процедуры, прописаны механизмы функционирования новой системы регулирования. Это позволяет без необходимости принятия многочисленных подзаконных актов в сфере оценочной деятельности обеспечить максимально полную реализацию всех положений закона. Но, конечно, не все вопросы можно решить одним законом. Так, в настоящее время минэкономразвития совместно с Минюстом разрабатывает проекты нормативно-правовых актов правительства РФ, устанавливающие уполномоченный федеральный орган по ведению единого реестра саморегулируемых организаций оценщиков, а также порядок ведения такого реестра.

Кроме того, готовится документ, регламентирующий порядок предоставления информации, содержащейся в реестрах саморегулируемых организаций оценщиков заинтересованным лицам. Эти акты необходимы для того, чтобы закон заработал в полную силу.

Помимо этого, с целью формирования единой системы стандартизации оценочной деятельности в соответствии с международными требованиями для реализации статьи 20 закона минэкономразвития проводится работа по подготовке федеральных стандартов оценки. В настоящее время разработаны проекты трех базовых стандартов: "Общие понятия, принципы оценки и подходы к оценке", "Виды стоимости" и "Требования к отчету об оценке".

После июля 2007 года будут разрабатывать стандарты оценки будет негосударственный орган - Национальный совет по оценочной деятельности. Минэкономразвития России оставляет за собой право лишь утверждать обсужденные и принятые экспертным сообществом проекты стандартов.

2.3. Перспективы развития оценочной деятельности в России.

Независимая оценка стоимости является информационной основой для принятия эффективных решений, как в частном, так и государственном секторах экономики, способствует защите имущественных прав участников гражданских отношений. Таким образом, развитие оценочной деятельности является в современной России важным аспектом развития гражданского общества и рыночных отношений в экономике.

Вместе с развитием рынка в России за последние 10 лет оценочная деятельность прошла “с нуля” путь становления и к настоящему времени сформировалась как самостоятельная сфера деятельности в экономике.

Сложился единый рынок оценочных услуг. В настоящее время в рамках единых требований на основании федеральной лицензии оценочную деятельность осуществляют более 5300 юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Сформирована система государственного регулирования оценочной деятельности, основанная на Федеральном законе “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и включающая контроль за соблюдением оценщиками требований и условий, стандарты оценки и методические рекомендации, требования к образованию специалистов.

Развиваются саморегулируемые организации оценщиков. Налажено их взаимодействие с Минимуществом России по всему спектру проблем развития рынка оценки. Появляется первый опыт взаимодействия саморегулируемых организаций оценщиков с различными группами потребителей услуг по оценке. Осуществляется взаимодействие с международными профессиональными объединениями оценщиков: Международным комитетом по стандартам оценки (IVSC), Европейской группой ассоциаций оценщиков (TEGoVa). Представительство российских оценщиков в этих организациях, постоянный обмен информацией, перевод Международных и Европейских стандартов оценки, участие в международных научных конференциях содействует развитию национальной системы оценки в России, а также согласованности в развитии оценки в странах СНГ.

Саморегулируемыми организациями оценщиков приняты стандарты профессиональной деятельности, документы об этике бизнеса оценщика, проведении контроля качества профессиональной деятельности оценщиков, входящих в ту или иную саморегулируемую организацию. Предприняты шаги к объединению ряда саморегулируемых организаций оценщиков.

Развивается методологическая база оценки, учитывающая международный опыт, а также особенности развития экономики и правового регулирования в России. Минимуществом России в развитие стандартов оценки утверждены методические рекомендации об определении рыночной стоимости интеллектуальной собственности, земельных участков, права аренды земельных участков. Ряд методических материалов, обобщающих опыт проведения оценочных работ в России, издан Торгово-промышленной палатой Российской Федерации. Российским обществом оценщиков переведена последняя редакция Европейских стандартов оценки. За последние годы в России издано большое количество научной и учебной литературы по оценке. Все вместе это способствует преодолению методического вакуума в оценочной деятельности.

Развитие оценки в Российской Федерации было бы невозможно без системы подготовки, переподготовки и повышения квалификации специалистов-оценщиков. Одним из важных событий на этапе становления оценочной деятельности в России стало проведение в 1993 году семинаров по оценочной деятельности, организованных Институтом экономического развития Всемирного Банка. Заметный импульс развитию образования в сфере оценки был дан в ходе формирования и развития лицензионных требований к деятельности оценщиков. В настоящее время подготовка, профессиональная переподготовка повышение квалификации оценщиков осуществляется более чем в 70 расположенных на всей территории Российской Федерации образовательных учреждениях, прошедших согласование базовых образовательных программ в Минимуществе России. Развитие обучения оценщиков, соответствующий передовой опыт активно обсуждается в рамках работы секции оценки Учебно-методического объединения (УМО) специальности “Финансы и кредит”.

В России формируется опыт оценки в ходе реорганизации крупных имущественных комплексов с участием международных и российских оценочных компаний. Обсуждение этой работы на ее различных этапах способствует росту культуры оценки, а также культуры управленческих решений в Российской Федерации.
С развитием экономической реформы в России, ростом частной инициативы, ростом конкуренции, увеличением количества сделок с разнообразными экономическими ресурсами растет востребованность независимой оценки стоимости. Многосторонний анализ наиболее эффективного использования различных объектов, проводимый в ходе работы оценщиков, применение различных методик оценки способствуют в целом росту культуры управленческих решений в сфере экономики. Специалисты, обладающие знанием технологии оценки, являются интеллектуальным капиталом, необходимым для осуществления экономических преобразований.

Вместе с этим, востребованность оценки предъявляет растущие требования к качеству работы оценщика. Решение этой ключевой для рынка оценки задачи решиться при тесном взаимодействии государства, саморегулируемых организаций оценщиков, образовательных учреждений, потребителей оценочных услуг.

2.3.1.Развитие информационного обеспечения оценочной деятельности.

Одним из необходимых условий проведения качественной оценки является наличие достаточной и достоверной информации об объекте оценки и рынке, к которому он относится. Для кардинального улучшения информационного обеспечения оценочной деятельности необходимо следующее:

o последовательное внедрение в России Международных стандартов финансовой отчетности и Международных стандартов оценки;

o в рамках реализации федеральной программы “Электронная Россия” разработать механизм и регламент доступа оценщиков к информации, используемой для оценки. В этой связи следует привлечь саморегулируемые организации оценщиков к реализации программы “Электронная Россия”. При формировании базы информационных массивов и регламента доступа к ней следует использовать международный опыт. Для целей эффективной реализации программы “Электронная Россия” обратиться к Правительству Российской Федерации по вопросу о максимально возможном раскрытии рыночной информации, аккумулируемой федеральными органами исполнительной власти и в первую очередь ФКЦБ России, Госкомстатом, Роспатентом, Росземкадастром;

o для формирования достоверной исходной информации для проведения оценки необходимо также создание и развитие специализированных баз данных различных групп объектов оценки. Формирование таких баз и предоставление информации оценщикам целесообразно проводить частным организациям на коммерческой основе, при этом основные требования к ведению таких баз (первичные источники информации, частота обновления информации, архивирование данных и т.д.) могут быть утверждены на государственном уровне, а со временем - на уровне саморегулируемых организаций оценщиков;

o повышению качества оценки будет способствовать совершенствование системы регистрации сделок, повышение “прозрачности” сведений об условиях совершения сделок.

2.3.2. Развитие методической базы оценки.

Методология оценочной деятельности аккумулирует правоприменительную практику, достижения экономической теории, передовой опыт прикладного экономического анализа и, в этой связи, имеет важное значение, как для оценщиков, так и для повышения культуры управленческих решений в России. Для развития методологической базы оценки необходимо:

o Привлечь саморегулируемые организации оценщиков, образовательные и научные учреждения, а также потребителей оценочных услуг. Целесообразно согласование саморегулируемыми организациями оценщиков единого плана разработки методических рекомендаций. После широкого обсуждения методические рекомендации должны утверждаться Минимуществом России.

o Обратиться к Правительству России по вопросу государственного финансирования подготовки и выпуска новой учебной и методической литературы по оценке.

o При подготовке новых учебников и учебно-методических пособий по оценке учитывать изменения международных стандартов. Также саморегулируемым организациям целесообразно сформировать перечень рекомендованных учебников и учебных пособий по различным направлениям оценочной деятельности.

o Создать Совет по научным проблемам методологии оценочной деятельности при Российской Академии Наук.

o Саморегулируемым организациям оценщиков совместно с отделением экономики Российской Академии Наук и Советом по научным проблемам методологии оценочной деятельности сформировать перечень научных тем, обеспечивающих реализацию наиболее важных направлений в развитии теории оценки.

o Разработать механизм финансирования выбранных научных исследований в оценочной деятельности, а также разработки методических рекомендаций.

o Обеспечить внесение по мере развития рынка оценки дополнений в стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности.

2.3.3.Развитие образования оценщиков.

Необходимо качественное совершенствование профессионального образования оценщиков. Здесь следует выделить:

o взаимодействие образовательных учреждений и саморегулируемых организаций оценщиков по вопросам качества образования;

o участие саморегулируемых организаций оценщиков проведении рейтинга образовательных учреждений;

o создание системы повышения квалификации преподавательского состава;

o продолжение развития дистанционного обучения оценщиков;

o координация деятельности Учебно-методических объединений (УМО) специальностей, по которым осуществляется подготовка оценщиков;

2.3.4. Совершенствование законодательства.

В целях совершенствования российского законодательства в области оценки необходимо:

o В законе “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” целесообразно расширение понятия оценочной деятельности и перечня объектов оценки.

o Провести гармонизацию действующих законов, затрагивающих вопросы стоимостной оценки с законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”. Особенно это касается используемой терминологии и описания процедур определения стоимости.

o Вновь принимаемые законы должны проходить обсуждение в Государственной Думе Российской Федерации с позиций учета требований законодательства об оценочной деятельности, с этой целью саморегулируемым организациям оценщиков целесообразно обратиться с просьбой к руководству профильного Комитета Государственной Думы с предложением создать общественную экспертную комиссию по оценке.

o Устранить дублирование различными федеральными органами исполнительной власти функций методического обеспечения оценки стоимости, формирования требований к деятельности оценщиков, осуществления контроля за результатами деятельности оценщиков.

2.3.5. Развитие саморегулирования рынка оценки.

Рынок подразумевает взаимодействие продавцов и потребителей. Регулирование цивилизованного рынка должно основываться на согласовании интересов оценщиков и потребителей оценочных услуг по решению системных проблемы оценочной деятельности.

Продуктивным является развитие практики третейских судов.

Целесообразно участие крупнейших потребителей оценочных услуг в финансировании актуальных для их хозяйственной деятельности методических разработок по оценке.

Реализация предлагаемых мер развития оценки стоимости, направленных на повышение ее качества, более широкое использование механизмов управления стоимостью для определения оптимальных управленческих решений в сфере экономики внесут заметный вклад в реализацию задачи увеличения темпов экономического роста, поставленной Президентом Российской Федерации.

Заключение

Подводя итог проведенной работы, следует отметить наиболее важные аспекты связанные с оценочной деятельностью.

Важным аспектом оценочной деятельности является свод терминов и понятий, утвержденных федеральным законом «об оценочной деятельности в Российской Федерации». Перечень охватывает всю терминологическую базу деятельности и предполагает отсутствие иного их толкования. Отдельно следует сказать о понятии «стоимость». Поскольку в оценке стоимость, в зависимости от целей поставленных перед оценщиком может исчисляться по-разному, то это предполагает наличия перечня терминов, определяющих понятие «стоимость объекта оценки». Если мы рассматриваем оценку бизнеса, в первую очередь, можно говорить об инвестиционной, ликвидационной и обоснованной рыночной стоимостях. Эти виды являются основными применяемыми в современных условиях. Их различия лежат в целевом назначении каждой из них, что говорит о необходимости четкого определения цели оценки, то есть важно определить, кто и для чего предполагает проведение конкретной оценки.

Оценка бизнеса охватывает множество методов позволяющих произвести расчет стоимости предприятия исходя из имеющейся информации. Для обеспечения большей достоверности оценка бизнеса предполагает использование трех подходов: доходного, сравнительного (рыночного) и затратного. Каждый из них состоит из определенного набора методов, позволяющих оценить не только весь бизнес целиком, но и отдельные составные его части (группы и виды имущества). В этой работе сознательно не выделяются методы оценки конкретных видов имущества (например, машины и оборудование, интеллектуальная собственность и т. д.) как самостоятельных объектов оценки, ограничиваясь оценкой бизнеса, поскольку эти методы являются идентичными.

Учитывая российскую специфику, при оценке допускается использование не всех трех, а только одного подхода, поскольку в некоторых случаях невозможно собрать необходимую информацию. В таком случае выбирается наиболее оптимальный подход. Исходя из практической точки зрения, в основном, предпочтение отдается затратному подходу, поскольку при его применении достигается более высокая детализация и достоверность полученных результатов.

Значение всей оценочной деятельности, и оценки бизнеса, для экономики Российской федерации трудно переоценить, поскольку бизнес, как явление динамичное, в условиях российской экономической системы сегодня развивается быстрыми темпами, характеризуя улучшение ситуации, а для развития ему требуется постоянно обновляющаяся стоимостная информация, которая может быть определена только путем профессиональной оценки.

Список используемой литературы

1. Бейлезон Ю.В. Конспект лекций по основным принципам оценки технического состояния объектов недвижимости. М., 2003;

2. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. С-Пб, 2001;

3. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. М., 2000;

4. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. Санкт-Петербург: СПбГТУ, 1997;

5. Бабенко Р. В. Техника оценки офисной и промышленной недвижимости. – Ростов н/Д: НПО «Лаборатория экономического инжиниринга», 2006;

6. Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. Оценка бизнеса: Учебник. – М.: Финансы и статистика, 2006;

7. Под ред. В.И.Кошкина. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса). Учебник. – М.: «ИКФ «ЭКМОС», 2002;

8. А.Б. Крутик и др. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – С-Пб.: Лань, 2001;

9. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело Лтд., 1995.

10. М.А. Эскиндаров «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» Москва 2003

11. Н.Г.Верхозина, К.И.Федотова «Сравнительный анализ международного и российского законодательства в области оценочной деятельности» Москва 2004

12. А.Н. Козырев, В.Л. Макаров, «Особенности оценочной деятельности применительно к условиям новой экономики» Москва 2003

13. В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова «Оценка бизнеса» Санкт-Питербург 2006, 2 издание

Приложения

Приложение 1

Методология затратного подхода

Обобщая вышесказанное можно выделить следующее :

1. формирование оценочной деятельности происходило длительный период времени, что привело к созданию значительной правовой и методологической базы на международном уровне;
2. методологические подходы к оценке позволяют определить стоимость объекта оценки в зависимости от поставленной цели и имеющейся информации;
3. оценка Российской Федерации является относительно новым видом деятельности, что предполагает значительные пробелы в нормативно-правовой и научной базе;

Для обеспечения наилучшего функционирования этой деятельности необходимо:

1. Произвести ряд терминологических изменений в Законе «Об оценочной деятельности», в Законе «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» и ряде других сопутствующих документов;

Семериков В.Н. О совершенствовании законодательства в области оценочной деятельности //Московский оценщик. – 2004. - № 5. – С. 8-13.

Саморегулируемые организации.

Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

Как всегда спрос породил предложение, и вскоре оценка начала бурно развиваться в современной России уже не только как прикладная отрасль рыночной экономики, но и как научно-методическое направление прикладной экономической науки.

В нашей стране в течение семидесяти с лишним лет профессии оценщик не было, и быть не могло. Стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Но, объективно, политическая и экономическая ситуация в России, развивающийся рынок требовали правового регулирования формировавшейся оценочной деятельности.

Однако в секторе гражданско-правовых отношений неповоротливый федеральный механизм принятия законов послужил серьезным препятствием к развитию института оценки.

Официально Министерством труда и социального обеспечения, профессия “оценщик” (эксперт по оценке) введена в конце ноября 1996 года, и потребуется еще немало времени для того, чтобы придать этому роду деятельности именно “профессиональный” характер, создать полноценный законодательный механизм работы экспертов по оценке собственности.

1.Развитие оценочной деятельности в России.

Оценка недвижимости, как элемент государственной экономической политики, начала формироваться в России в середине XVIII века в связи с изменением общественно-экономического строя. Прежде всего, это обуславливалось необходимостью создания фискального кадастра, то есть описания и оценки недвижимого имущества для целей налогообложения.

Формирование системы оценки недвижимости для целей налогообложения происходило в России под непосредственным влиянием аналогичных работ, уже выполненных в странах Западной Европы к этому времени.

Поводом для создания систем налогообложения недвижимости в большинстве стран служила неравномерность распределения налогов при переходе от подушного налогообложения к подоходному. Основу таких систем составляли кадастры, содержащие материалы описания и оценки недвижимого имущества.

С отменой крепостного права в 1861 году в России возникли предпосылки проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости. Изданное в 1864 году "Положение о земских учреждениях" предусматривало изменение базы налогообложения и частичный переход на налогообложение имущества граждан России. Для пополнения государственного бюджета была сохранена подушная система налогообложения, а для формирования земского бюджета предметами налогообложения становились "земли, фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения и вообще недвижимые имущества в уездах и городах, а также свидетельства на право торговли".Размер налогообложения определялся "доходностью и ценностью облагаемых имуществ". К 1888 году подушный налог был отменен окончательно.

Современные подходы к вопросам оценки, культивируемые в развитых странах рыночной экономики, практически повторяют в своей основе концептуальные положения, заложенные создателями русской оценочной статистики. К началу XX века методические разработки и организационные подходы к оценке в России, впитавшие в себя передовые идеи и опыт развитых стран того времени, позволили добиться в вопросах оценки недвижимости выдающихся результатов, зачастую не имеющих аналогов в мире. Анализ исторических фактов позволяет обоснованно сделать вывод о том, что стараниями своих выдающихся ученых Россия, с точки зрения методологии и организации оценки недвижимости, была одной из ведущих стран.

Пик оценочной деятельности в России пришёлся на вторую половину 90-х годов, когда подготовкой профессиональных оценщиков впервын начал заниматься Институт экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития.

Развитие оценки в Российской Федерации было бы невозможно без системы подготовки, переподготовки и повышения квалификации специалистов-оценщиков. Одним из важных событий на этапе становления оценочной деятельности в России стало проведение в 1993 году семинаров по оценочной деятельности, организованных Институтом экономического развития Всемирного Банка. Заметный импульс развитию образования в сфере оценки был дан в ходе формирования и развития лицензионных требований к деятельности оценщиков.

Были созданы 58 структурных региональных единиц, которые объединяли 70 регионов России и стран ближнего зарубежья. Данной организацией была создана Академия оценки интеллектуальной собственности, которой до 2000 г. было подготовлено 15000 оценщиков. Российским обществом оценщиком, было положено начало созданию нормативной базы российской практики оценки имущества.

В июне 1994года на отчетно - выборной конференции РОО были приняты: Декларация РОО, Стандарты профессиональной деятельности в области недвижимого имущества, Кодекс профессиональной этики членов РОО. Следующим шагом в июне 1995 г. стала регистрация системы стандартизации в Госстандарте РФ. В этот же период совместно с Госкомимуществом РФ и Российской Гильдией риэлторов принято Положение о лицензировании риэлторской деятельности в РФ, в котором оценочная деятельность была определена в качестве самостоятельного вида деятельности и выведена из-под лицензирования риэлторской деятельности.

В 1996 году появилась новая организация - Национальная коллегия оценщиков (НКО), в которую вошли фирмы, занимающиеся оценкой. С конца 1996 года профессия оценщика в России уже имела официальный статус. Министерство труда и социального развития РФ своим постановлением от 27.11.96 г. № 11 утвердило квалификационную характеристику должности «оценщик», в которой устанавливаются должностные обязанности и перечень нормативно - правовых и методических документов и иных сведений, которые должен знать оценщик.

Основными должностными обязанностями оценщика являются установление рыночной стоимости или иной стоимости объектов гражданских прав, исследование потребностей оценки и установление деловых контактов с клиентами, составление письменного отчета об оценке, использование всех известных методов оценки, создание информационной базы, необходимой для профессиональной деятельности. Установлены и квалификационные требования по данной должности: высшее профессиональное образование, дополнительное образование и стаж работы по профилю не менее 1 года.

На сегодняшний день в России деятельность оценщиков на федеральном уровне регламентируется соответствующим Федеральным законом от 29.07.98 г. № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (приложение).

Развивается методологическая база оценки, учитывающая международный опыт, а также особенности развития экономики и правового регулирования в России.

Сложился единый рынок оценочных услуг. В настоящее время в рамках единых требований на основании федеральной лицензии оценочную деятельность осуществляют более 5300 юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Сформирована система государственного регулирования оценочной деятельности, основанная на Федеральном законе “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и включающая контроль над соблюдением оценщиками требований и условий, стандарты оценки и методические рекомендации, требования к образованию специалистов.

Развиваются саморегулируемые организации оценщиков. Налажено их взаимодействие с Минимуществом России по всему спектру проблем развития рынка оценки.

Но можно выделить и недостатки, присущие сегодняшней практике в области оценки имущества России:

1.Отсутствие методологической базы;

2.Несоответствие зарубежной методологии рыночным отношениям в России;

3.Недоверие заказчиков к менеджерам - оценщикам, занимающихся на практике данной деятельностью;

4.Отсутствие достаточного количества высококвалифицированных экспертов - оценщиков в регионах;

5.Недостаток практического опыта оценочных работ у фирм;

6.Отсутствие единых стандартов оценки.

Литература.

1.Тестина М.Ф. Экономические основы оценки недвижимости. Учебное пособие. Шахты.2005.

2.Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Практическое задание.

Практическая ситуация № 8

Определите восстановительную стоимость объекта недвижимости, если стоимость строительно-монтажных работ в ценах 1991 года составила 153 тыс. р., а поправочные коэффициенты: плановых накоплений – 1,08 накладных расходов – 1,18, непредвиденных расходов – 1,015, на временные здания и сооружения – 1,01, зимних удорожаний – 1,66, прочих работ – 1,008. Индекс перевода на дату оценки 40,094.

Определим восстановительную стоимость объекта недвижимости по формуле:

где Ф в2010 – восстановительная стоимость;

Ф смр. 1991 – стоимость строительно-монтажных работ в ценах 1991 г., тыс., р.;

В очередной (пятый) выпуск альманаха "Истоки" вошли интереснейшие работы зарубежных и отечественных авторов, представляющие широкую палитру направлений экономической мысли. Впервые на русском языке публикуются знаменитая статья К.Поланьи "Аристотель открывает экономику" и работа А.Гершенкрона "Экономическая отсталость в исторической перспективе". Проблематика права и экономики представлена статьями Дж.Стиглера и Р.Познера, а также немецких исследователей К.Кирхнера и Г.-Б.Шефера. Публикуются избранные главы малоизвестной российскому читателю книги Г.Торнтона о бумажном кредите и политике центрального банка Великобритании на рубеже XVIII и XIX вв. В сборник включены новые работы российских ученых: О.И.Ананьина, Т.И.Заславской, Р.И.Капелюшникова и др. Для специалистов в области экономической теории, истории экономической мысли, экономической истории, институциональной экономики, студентов, аспирантов и преподавателей-экономистов, а также для всех интересующихся данной...

Рассматривается концепция В.Леонтьева "затраты-выпуск" совместно с теорией состояний динамических систем. Описываются структура и свойства симметричной таблицы (матрицы) "затраты-выпуск" - составной части системы национальных счетов (СНС), в которую включены и данные консолидированного бюджета. Предлагается регулярный метод формирования системы динамических уравнений экономики в пространстве состояний. Приводятся примеры анализа динамики развития экономики по данным межотраслевого баланса России. Описаны принципы анализа экономики как стохастической динамической системы. Рассмотрены соотношения между количеством информации, получаемой при периодических оценках состояния экономики в процессе управления ее развитием, и затратами на управление, обеспечивающими достижение конечного результата. Предлагаемая монография предназначена для научных работников, студентов и аспирантов экономических специальностей.

В книге представлен полный учебный курс экономической теории, адаптированный к российским условиям. Учебник отвечает современным международным стандартам, использует опыт преподавания экономики в российских и западноевропейских университетах, имеет ряд отличий от переводной и ранее изданной подобной литературы, сохраняя общие принципы анализа и отдельные типичные примеры. Англоязычная версия учебника используется в университетах и бизнес-школах Франции, Италии и Германии. Для студентов технических вузов,бизнес-школ, колледжей, обучающихся по специальностям и направлениям экономики и управления.

В книге излагается новый подход к исследованию механизмов функционирования и развития рыночной экономики. Автор исходит из того, что экономика - это особый материально-духовный мир, в котором главенствующую роль играет закон экономических компромиссов. Суть его в том, что коллизии экономических отношений разрешаются путем компромиссов и формирования обобщенных социально-экономических интересов. Если известные методы экономического анализа основываются на усредненных или предельных технико-экономических показателях, то развиваемый автором метод компромиссного анализа базируется на показателях, выражающих состояние компромиссной согласованности интересов субъектов экономической системы. Строятся и исследуются модели компромиссно-равновесных рынков. Описываются алгоритмы расчетов и анализа стоимостных соотношений для компромиссно-равновесных состояний рынков товаров и факторов производства. Для научных работников, использующих математические методы в исследованиях проблем рынка,...

Рассматривается общая концепция функционирования экономики на основе математического анализа поведения отдельных участников экономического процесса в соответствии с преследуемыми ими целями и особенностями их взаимодействия. Первая часть книги посвящена содержательному анализу экономических процессов и не предполагает специальной математической подготовки читателя, вторая - его математическому обоснованию. Для специалистов в области общей экономики и теории управления, студентов вузов соответствующих специальностей, а также всех интересующихся нетрадиционными подходами к основам экономической теории.

В книге теневая экономика рассматривается как самостоятельная экономическая категория и объективная подсистема рыночного хозяйства. Особое внимание уделяется сравнительному анализу теневого сектора мировой экономики и характерных черт теневой экономики в России, необходимости существенной корректировки государственной политики, направленной на минимизацию масштабов теневой экономики. Учебник предназначен студентам и аспирантам экономических вузов, слушателям, обучающимся по программе МВА, а также преподавателям экономической теории и профессиональным менеджерам.

Впервые в отечественной учебной литературе представлены принципы функционирования и структура сельской экономики. В учебнике раскрыты основные понятия, связанные с курсом "Сельская экономика", показан отечественный и зарубежный опыт сельского развития и возможности его применения в России, описаны основные теории и модели сельского развития. Курс представляет собой конкретизацию и углубление основ общей экономической теории и прикладных дисциплин применительно к сельской экономике, показывает функционирование законов рынка с учетом особенностей отраслей и видов деятельности сельской экономики, содержит анализ тенденций и перспектив развития сельских территорий. Учебник рассчитан на широкий круг читателей, студентов и аспирантов университетов, экономических и сельскохозяйственных вузов. Подготовлен при содействии НФПК - Национального фонда подготовки кадров в рамках Программы "Совершенствование преподавания социально-экономических дисциплин в вузах" Инновационного...

Монография посвящена анализу перехода к рыночной экономике в России, экономическим институтам, которые крайне важны на переходных этапах, и экономическим стимулам, необходимым для успешного функционирования этих институтов. В работе подробно обсуждаются наиболее существенные компоненты экономических процессов. Для специалистов в области теории экономики, а также для всех изучающих переходную экономику, преподавателей, аспирантов и студентов экономических факультетов. Книга будет интересна и тем, кто занимается политической историей и политологией.

Монография посвящена актуальным проблемам экономики культуры. В ней определяется ее место в современной постиндустриальной смешанной рыночной экономике, анализируются микро- и макроэкономические аспекты развития культурной деятельности: ее функции, особенности рынка культурных благ, причины хронической убыточности учреждений культуры, механизм их финансирования, формы и методы государственного регулирования, а также общие тенденции, отраслевая классификация и факторы развития. Особое внимание уделяется некоммерческим учреждениям и конкретным проблемам развития культурной сферы в России. Монография предназначена для научных сотрудников, менеджеров, специалистов в области мировой и российской экономики, преподавателей ВУЗ"ов.

Книга носит критический характер в отношении действующей экономической теории. От взглядов представителей экономической и юридической наук ее отличает иной концептуальный подход: экономика рассматривается не только как общественная наука, но в первую очередь как естественная наука, что требует совершенно по-иному анализировать многие стороны экономики, и как науки, и как сферы человеческой деятельности. Только осознание естественной природы экономической науки дает возможность изложить концепцию достаточно кратко и понятно. Книга рассчитана на широкий круг читателей, интересующихся экономикой.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

План

Введение

1. Развитие оценочной деятельности в России

1.1 История оценочной деятельности

1.2 Система государственного регулирования оценочной деятельности

2. Затратный подход оценки недвижимости

2.1 Сущность затратного подхода оценки недвижимости

2.2 Сфера применения и ограничения затратного метода

2.3 Этапы оценки недвижимости затратным методом

2.4 Анализ полной восстановительной стоимости недвижимости

2.5 Определение рыночной стоимости земельного участка

2.6 Определение износа объекта недвижимости

2.7 Определение общей стоимости объекта недвижимости и земельного участка

Заключение

Список литературных источников

В ведение

На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость - важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имущества приходиться более 50 % мирового богатства.

Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге - для развития экономики.

В настоящее время, когда появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

В настоящий момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности предприятия становится осознанной необходимостью.

Актуальность темы связана с тем, что оценка недвижимости используется при принятии таких стратегически важных для предприятия задач, как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории предприятия; формирование новых продуктовых направлений.

Кроме того, механизмы оценки недвижимости активно используются в текущей деятельности предприятия: для организации коммерческого использования имущественного комплекса предприятия; работы по кредитным программам; формирования оптимальной налоговой политики предприятия; организации системы бухгалтерского, налогового и управленческого учета.

Цель работы: проанализировать структуру затратного метода, рассмотреть механизм оценки недвижимости.

Объектом работы является затратный подход оценки недвижимости.

Предмет курсовой работы - нормативно-правовые акты, регулирующие оценочную деятельность.

1. Р азвитие оценочной деятельности в России

1.1 История оценочной деятельности

Оценка недвижимости, как элемент государственной экономической политики, начала формироваться в России в середине XVIII века в связи с изменением общественно-экономического строя. Прежде всего, это обуславливалось необходимостью создания фискального кадастра, то есть описания и оценки недвижимого имущества для целей налогообложения.

Формирование системы оценки недвижимости для целей налогообложения происходило в России под непосредственным влиянием аналогичных работ, уже выполненных в странах Западной Европы к этому времени. оценочный стоимость рыночный затратный

Поводом для создания систем налогообложения недвижимости в большинстве стран служила неравномерность распределения налогов при переходе от подушного налогообложения к подоходному. Основу таких систем составляли кадастры, содержащие материалы описания и оценки недвижимого имущества.

С отменой крепостного права в 1861 году в России возникли предпосылки проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости. Изданное в 1864 году "Положение о земских учреждениях" предусматривало изменение базы налогообложения и частичный переход на налогообложение имущества граждан России. Для пополнения государственного бюджета была сохранена подушная система налогообложения, а для формирования земского бюджета предметами налогообложения становились "земли, фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения и вообще недвижимые имущества в уездах и городах, а также свидетельства на право торговли". Размер налогообложения определялся "доходностью и ценностью облагаемых имуществ". К 1888 году подушный налог был отменен окончательно.

Современные подходы к вопросам оценки, культивируемые в развитых странах рыночной экономики, практически повторяют в своей основе концептуальные положения, заложенные создателями русской оценочной статистики. К началу XX века методические разработки и организационные подходы к оценке в России, впитавшие в себя передовые идеи и опыт развитых стран того времени, позволили добиться в вопросах оценки недвижимости выдающихся результатов, зачастую не имеющих аналогов в мире. Анализ исторических фактов позволяет обоснованно сделать вывод о том, что стараниями своих выдающихся ученых Россия, с точки зрения методологии и организации оценки недвижимости, была одной из ведущих стран.

Пик оценочной деятельности в России пришёлся на вторую половину 90-х годов, когда подготовкой профессиональных оценщиков впервын начал заниматься Институт экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития.

Развитие оценки в Российской Федерации было бы невозможно без системы подготовки, переподготовки и повышения квалификации специалистов-оценщиков. Одним из важных событий на этапе становления оценочной деятельности в России стало проведение в 1993 году семинаров по оценочной деятельности, организованных Институтом экономического развития Всемирного Банка. Заметный импульс развитию образования в сфере оценки был дан в ходе формирования и развития лицензионных требований к деятельности оценщиков.

Были созданы 58 структурных региональных единиц, которые объединяли 70 регионов России и стран ближнего зарубежья. Данной организацией была создана Академия оценки интеллектуальной собственности, которой до 2000 г. было подготовлено 15000 оценщиков. Российским обществом оценщиком, было положено начало созданию нормативной базы российской практики оценки имущества.

В июне 1994года на отчетно-выборной конференции РОО были приняты: Декларация РОО, Стандарты профессиональной деятельности в области недвижимого имущества, Кодекс профессиональной этики членов РОО. Следующим шагом в июне 1995 г. стала регистрация системы стандартизации в Госстандарте РФ. В этот же период совместно с Госкомимуществом РФ и Российской Гильдией риэлторов принято Положение о лицензировании риэлтерской деятельности в РФ, в котором оценочная деятельность была определена в качестве самостоятельного вида деятельности и выведена из-под лицензирования риэлтерской деятельности.

В 1996 году появилась новая организация - Национальная коллегия оценщиков (НКО), в которую вошли фирмы, занимающиеся оценкой. С конца 1996 года профессия оценщика в России уже имела официальный статус. Министерство труда и социального развития РФ своим постановлением от 27.11.96 г. № 11 утвердило квалификационную характеристику должности "оценщик", в которой устанавливаются должностные обязанности и перечень нормативно - правовых и методических документов и иных сведений, которые должен знать оценщик.

Основными должностными обязанностями оценщика являются установление рыночной стоимости или иной стоимости объектов гражданских прав, исследование потребностей оценки и установление деловых контактов с клиентами, составление письменного отчета об оценке, использование всех известных методов оценки, создание информационной базы, необходимой для профессиональной деятельности. Установлены и квалификационные требования по данной должности: высшее профессиональное образование, дополнительное образование и стаж работы по профилю не менее 1 года.

1.2 Система государственного регул ирования оценочной деятельности

На сегодняшний день в России деятельность оценщиков на федеральном уровне регламентируется соответствующим Федеральным законом от 29.07.98 г. № 135 - ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (приложение).

Развивается методологическая база оценки, учитывающая международный опыт, а также особенности развития экономики и правового регулирования в России.

Сложился единый рынок оценочных услуг. В настоящее время в рамках единых требований на основании федеральной лицензии оценочную деятельность осуществляют более 5300 юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Сформирована система государственного регулирования оценочной деятельности, основанная на Федеральном законе "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и включающая контроль над соблюдением оценщиками требований и условий, стандарты оценки и методические рекомендации, требования к образованию специалистов.

Развиваются саморегулируемые организации оценщиков. Налажено их взаимодействие с Минимуществом России по всему спектру проблем развития рынка оценки.

Но можно выделить и недостатки, присущие сегодняшней практике в области оценки имущества России:

1. Отсутствие методологической базы;

2. Несоответствие зарубежной методологии рыночным отношениям в России;

3. Недоверие заказчиков к менеджерам - оценщикам, занимающихся на практике данной деятельностью;

4. Отсутствие достаточного количества высококвалифицированных экспертов - оценщиков в регионах;

5. Недостаток практического опыта оценочных работ у фирм;

6. Отсутствие единых стандартов оценки.

2. З атратный подход оценки недвижимости

2. 1 Сущность затратн ого подхода оценки недвижимости

Затратный подход - подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях.

Большинство экспертов признают, что затратный метод полезен для проверки расчетной стоимости, но полагаться на него можно очень редко.

При этом подходе оценочную стоимость объекта недвижимости определяют как разность между стоимостью их полного воспроизводства или полного замещения и суммой износа плюс стоимость участка земли; ее можно определить по формуле:

Цн = ПСВ - И + Цз, или Цн = ПСЗ - И + Цз,

где Цн - стоимость недвижимости по затратному методу;

ПСВ - полная стоимость полного воспроизводства оцениваемого имущества;

ПСЗ - полная стоимость замещения оцениваемого имущества;

И - стоимость износа оцениваемого имущества;

Цз - стоимость участка земли.

Причем под полной себестоимостью воспроизводства (ПСВ) понимают стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, включая и все недостатки, присущие оцениваемому объекту.

Полная стоимость замещения (ПСЗ) - стоимость строительства в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. Исходя из того, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее здание, чем за постройку нового по современным стандартам, с учетом риска и времени строительства, то можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.

2 .2 Сфера применения и ограничения затратного метода

Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

Определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;

Определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;

Определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;

Определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии необходимых рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание искомой характеристики. Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования.

Затратный подход имеет большое значение для принятия решений об экономической целесообразности строительства пристроек или реконструкции здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым ростом доходов или возможной цены продажи модернизированного здания.

Затратный подход используется для определения оптимального числа строений, устранения неоправданной избыточности.

Расчетная стоимость строительства является основным элементом технико-экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в основе планов землепользования.

Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ старения.

Затратный подход сложно использовать, если полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли.

Если оценка объектов недвижимости проводиться в целях инвестирования, применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной разрыв в получении законодательного перестроенного здания.

Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными.

Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.

Применение затратного метода необходимо при:

Анализе нового строительства;

Определении варианта использования земли;

Реконструкции зданий;

Оценке для целей налогообложения;

Оценке для страхования;

Оценке последствий стихийных бедствий;

Оценке специальных зданий и сооружений.

В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является более предпочтительным по сравнению с другими, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее.

Недостатки затратного метода оценки недвижимости

К недостаткам затратного метода следует отнести следующее:

Не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход;

Большие трудности и неопределенности с расчетом износа, особенно если зданию более 10 лет.;

Не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка;

Трудно реализуем для оценки зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом.

2 .3 Этапы оценки недвижимости затратным методом

1. Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией;

2. Определение полной стоимости воспроизводства или замещения;

3. Расчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего;

4. Определение полного износа из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений;

5. Расчет стоимости земельного участка и работ по его благоустройству; если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды;

6. Общая оценка имущества путем суммирования стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.

Оценка объекта затратным методом может быть достоверной только в той степени, в какой достоверно определена стоимость строения. Точность такой оценки всецело зависит от точности определения размеров износа и реальности определения сравнительной стоимости земли. Хорошо информированный покупатель не будет платить за недвижимость больше той суммы, за которую он может приобрести точно такой же объект, при условии, что платеж произведен им вовремя.

2 .4 Анализ полной восстановительной стоимости недвижимости

В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого здания на дату оценки.

Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может производиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения. Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного здания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата.

Полная восстановительная стоимость зданий включает прямые и косвенные строительные затраты, а также предпринимательский доход.

Прямые затраты - затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:

Стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

Стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;

Основную заработную плату строительных рабочих;

Стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;

Прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты - расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

Затраты на подготовку территории строительства;

Затраты на проектные и изыскательские работы;

Прочие затраты и работы;

Другие виды косвенных издержек.

Предпринимательский доход - часть рыночной стоимости здания, которая представляет сумму предпринимательской прибыли, возникающей в ходе выполнения строительных работ, компенсирующей возникающие при этом риски и реализуемой при смене собственника. Предпринимательский доход (фактически реализованный) определяют, как разницу между ценой продажи или рыночной стоимостью объекта и общими затратами.

Предпринимательский доход является составной частью рыночной стоимости зданий, входящих в состав объекта недвижимости. Обычно для расчета предпринимательского дохода на основе анализа рыночных сделок с аналогичными объектами определяется некий нормативный процент предпринимательского дохода, который в зависимости от исходной базы, используемой оценщиком, может устанавливаться к различным показателям стоимости. Так в качестве базы для расчета могут выступать:

Прямые затраты;

Сумма прямых и косвенных затрат;

Общая сумма прямых, косвенных затрат и стоимости участка;

Стоимость завершенного проекта.

Существует несколько способов определение восстановительной стоимости замещения объекта недвижимости:

Сметный способ расчета стоимости недвижимости. Заключается в составлении смет на объект недвижимости, как если бы он строился вновь. Трудоемкий метод расчета, но может быть облегчен, если сохранить старые сметы на объект.

Индексный способ оценки заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций, утвержденным постановлением Правительства РФ от 25.11.93 г. № 1233. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом РФ и периодически публикуются в печати.

Метод сравнительной единицы, при котором скорректированная стоимость выбранной для расчета недвижимости умно­жается на число единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть 1 м 2, 1 м 3, 1 место парковки и пр. В случае, если эксперт-оценщик не сможет отыскать недавно построенный сопоставимый объект, можно воспользоваться разработками Центрального научно-исследовательского института экономики и управления строительством, который выпускает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базис­ном, текущем и прогнозном уровнях цен на основании ежеквартальных цен на ресурсы. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости, который может всегда применяться экс­пертами-оценщиками.

Поэлементный способ. Заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта, исходя из поэлементных затрат (затраты на материалы и оборудование, накладные расходы, трудозатраты и т.д.)

Оценка стоимости земельного участка. Различаются нормативная и рыночная стоимости земельного участка. Оценщик имеет дело, прежде всего, не с нормативной ценой земли, а с рыночной, складывающейся не в последнюю очередь под влиянием спроса и предложения. При оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо определить состав оцениваемых прав на него. Частная собственность признается лишь для участков со следующими условиями использования:

индивидуальное (жилищное) строительство;

крестьянское (фермерское) хозяйство;

личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство;

приватизированные участки под предприятиями

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходимо иметь следующую информацию:

Титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

Физические характеристики участка (топография, инженерно-геоло­гические, гидрогеологические характеристики участка, экологические параметры и т.д.);

Данные о взаимосвязи участка с окружением;

Экономические факторы, характеризующие участок (например, характер экономического развития района и т.д.).

Оценка рыночной стоимости участков осуществляется следующими основными методами:

* методом техники остатка для земли;

* методом средневзвешенного коэффициента капитализации;

* методом сравнения продаж;

* методом разбиения;

* методом капитализации;

* методом валового рентного мультипликатора.

На сегодняшний день в большинстве случаев объектом оценки является не абсолютное (полное) право собственности на земельный участок, а лишь право пользования долгосрочной арендой. Соответ­ственно рыночным выражением этого оцениваемого права является уже не рыночная (продажная) стоимость земельного участка, а рыночная стоимость права долгосрочной аренды.

Оценка стоимости зданий и сооружений

Прежде чем перейти к оценке стоимости зданий и сооружений, оценщик должен не только ознакомиться с технической документацией, но и осуществить осмотр зданий и сооружений. Это позволит ему составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем.

Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осуществляется:

* методом сравнительной единицы (разрабатываются нормативы затрат на строительные работы, умножаются на площадь или объем оцениваемого объекта, вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта);

* методом поэлементного расчета (разбивка здания на отдельные компоненты и расчет расходов, требуемых для установки конкретного компонента в строящемся здании на дату оценки);

* индексным способом оценки (балансовая стоимость объекта умножается на соответствующий индекс для переоценки основных фондов).

Определение износа зданий и сооружений

После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимости объекта. Понятие "износ", используемое оценщиками, и понятие "износ", используемое бухгалтерами, отличаются друг от друга.

Термин "износ" в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по различным причинам, в связи с физическим разрушением, функциональным и внешним устареванием, а не только вследствие фактора времени. Этот термин в ином смысле употребляется в бухгалтерском учете, где под износом понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта.

Физический износ - уменьшение стоимости имущества, вследствие потери его элементами своих первоначальных свойств.

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества, вследствие потери способности использоваться по своему прямому назначению.

Внешний износ вызывается изменениями по отношению к оцениваемому объекту факторов: "старение" окружения, изменения экологических условий, изменение ситуации на рынке, изменение финансовых и законодательных условий и т. д.

В практике оценки применяется несколько методов определения износа зданий и сооружений:

метод срока жизни;

метод разбиения;

2.5 Определение рыночной стоимости земельного участка

Расчет рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости, осуществляется в целях определения налогооблагаемой базы на данный земельный участок, для установления размеров компенсаций при отчуждении земли в случае принятии решения о ликвидации объекта недвижимости с целью нового строительства, при установлении арендной платы за землю. В Российской Федерации в настоящее время плата за землю устанавливается исходя из се доходности по городским, сельскохозяйственным и прочим землям.

Для определения рыночной стоимости земельного участка используется следующая информация:

а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

б) физические характеристики участка;

в) данные о взаимосвязи участка с окружением;

г) экономические факторы, характеризующие участок;

д) экологические факторы.

Источниками этой информации могут быть:

* городские, районные и поселковые земельные комитеты и органы, регистрирующие сделки с земельными участками;

* риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками;

* ипотечные кредитные организации;

* оценочные фирмы;

* периодическая печать;

* другие источники.

В практике оценочной деятельности применяются пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков:

1) сравнения продаж;

2) соотнесения (переноса) стоимости;

3) капитализации земельной ренты;

4) техники остатка для земли;

5) развития земельного участка.

Метод сравнения продаж заключается в сопоставлении данных по аналогичным свободным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цену продажи. При этом необходимо учитывать, что публикуемые в периодической печати цены на земельные участки - это, как правило, так называемые цены продавца (т.е. завышенные), тогда как для сравнения необходимы фактические цены сделок (они, как правило, на 8-12% ниже публикуемых).

Сравнение оцениваемого земельного участка с аналогами осуществляется по:

а) элементам сравнения;

б) единицам сравнения.

Основными элементами сравнения являются: условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики, характеристики дохода, получаемого с земельного участка.

Если условия финансирования сделки купли-продажи земельного участка отличаются от обычных (например, для покупки участка взят 100 %- кредит, или условия финансирования сделки включают большие размеры платежей по процентам), то такие сделки необходимо тщательно анализировать и к цене данной сделки делать соответствующие поправки. Аналогично следует подходить и к условиям самих продаж - к обстоятельствам, которыми руководствовались покупатель и продавец на момент сделки.

Получение достоверных данных по условиям продаж - непростая задача. Другая трудность - определение величины поправок на те или иные отличия в условиях продаж.

Время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для того чтобы производить поправки цен по сопоставимым сделкам, необходимо знать тенденции цен на земельном рынке, т.е. изменение цен на землю с течением времени. В российских условиях имеет место ежегодная сезонная тенденция повышения цен на земельные участки, зарегистрированы значительные сезонные колебания цен на них: весной цены возрастают, зимой - падают. По Подмосковью, например, сезонные колебания в некоторых районах достигают 15-20%.

При анализе соотношения спроса и предложения на земельном рынке можно выявить тенденции в ценах продавцов и в ценах покупателей. Следует отметить, что принятие того или другого законопроекта или правительственного постановления может оказать значительное влияние на ситуацию на земельном рынке,

Физическими характеристиками могут быть тип почв, размеры и конфигурация участка, рельеф, гидрогеологические параметры и пр.

На цену участка определенное влияние оказывает степень активности земельного рынка . Так, активность земельного рынка в 30-километровой зоне Подмосковья выше, чем на более удаленных от Москвы территориях; необходимо делать поправку и на этот элемент сравнения продаж.

При оценке земельного участка методом соотнесения (переноса) алгоритм расчета сводится к разделению общей цены продажи объектов - аналогов недвижимости па две составляющие - цену здания (сооружения) и цену земельного участка. Первоначально оценивается восстановительная стоимость с учетом износа здания и других сооружений, находящихся на данном участке; после вычисления этой стоимости из общей цены имущественного комплекса получают рыночную стоимость земельного участка. На базе соотнесения для аналогов стоимости земли со стоимостью улучшений (зданий и сооружений) устанавливаются типичные показатели соотношения между составляющими объекта недвижимости, которые используются для определения рыночной стоимости оцениваемых земельных участков.

Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты заключается в капитализации чистых доходов, полученных за счет арендных платежей. Использование этой техники в российских условиях возможно на экспертной основе, так как сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации в настоящее время сложно отыскать в ряде регионов из-за отсутствия или недостатка достоверной информации о рынке аренды земельных участков.

Методом техники остатка для земли первоначально оценивается рыночная стоимость имущественного комплекса, затем из нее вычитается восстановительная стоимость здания и других улучшений с учетом износа, а полученный результат принимается равным рыночной стоимости земельного участка.

Метод развития (освоения) земельного участка используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки с их последующей продажей. Данный метод основан на технике оценки инвестиционного проекта и предполагает следующий алгоритм действий:

1. Определение размеров и количества индивидуальных участков.

2. Расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж.

3. Определение издержек с распределением их во времени на освоение и продажу индивидуальных земельных участков.

4. Расчет величины денежного потока путем вычитания всех издержек на освоение участков из величины общей выручки от их продаж.

5. Определение ставки дисконта.

6. Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

При определении размеров индивидуальных участков, например, для жилой застройки, учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения.

В практике оценочной деятельности нередко возникают ситуации, когда размеры земельных участков определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов. Размеры индивидуальных земельных участков для дачного строительства обычно составляют от 6 до 20 соток. Наибольшим спросом на рынке пользуются земельные участки размером 12 соток. Значит, общий участок разбивается на индивидуальные участки по 12 соток.

Освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ, а также построены жилые дома по индивидуальным проектам.

Расчет стоимости освоенных участков производится методом сравнительного анализа продаж сопоставимых освоенных участков.

Издержки на освоение и продажу земельных участков включают в себя многочисленные расходы на расчистку, планировку и разметку участка, строительство подъездных дорог, инженерных коммуникаций, а также накладные расходы по содержанию управленческого персонала, охраны и пр. В издержки включается также предпринимательская прибыль, которая будет получена инвестором (девелопером) в случае успешной реализации проекта.

Величина общей выручки от продаж определяется как произведение стоимости индивидуальных освоенных участков на их количество.

График освоения и продаж участков строится путем прогнозирования периода освоения и продаж земельных участков.

Ставка дисконта, применяемая для дисконтирования денежного потока, должна отражать существующие тенденции эффективности инвестиций, складывающиеся на данном рынке освоенных земельных участков.

2.6 Определение износа объекта недвижимости

Износ представляет собой уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Понятие "износ", используемое в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия "амортизация", применяемого в бухгалтерском учете. Амортизация в бухгалтерском учете - процесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением объекта, на весь срок его службы, без определения текущей стоимости. В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор для определения текущей стоимости безотносительно к его первоначальной стоимости.

При затратном подходе износ используется для учета различий и характеристиках нового объекта и конкретного оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта представляет собой своего рода корректировку стоимости вновь воспроизведенного здания (определенной с помощью затратного подхода) для определения текущей стоимости оцениваемого объекта,

Существует три вида износа: физический, функциональный и внешний (или экономический).

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости с течением времени (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений.

Существует четыре основных метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания. Процент физического износа, например, жилого объекта, оцениваемого экспертным методом, определяется на основании "Правил оценки физического износа жилых зданий ВСН-53-86 "Госгражданстрой".

Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих.

Физический износ элементов здания (ФИкэ) рассчитывается по формуле:

где УВкэ - удельный вес конструктивного элемента;

ПИкэ - процент износа конструктивного элемента.

Следует отметить, что в практике оценочной деятельности различают устранимый и неустранимый физический износ.

Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта.

Физический износ считается неустранимым, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Любой недостаток объекта, в принципе, можно исправить, но при этом издержки исправления не должны превышать предполагаемой выгоды.

Для определения неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на две категории: долговременные и быстроизнашиваемые.

Износ долговременных элементов, таких как фундаменты, стены, перекрытия и пр., может рассчитываться по группам путем вычисления их эффективного срока службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях.

Для расчета физического износа долговременных элементов можно также использовать метод определения затрат на воспроизводство элементов здания (или стоимостной метод).

В более точном скорректированном стоимостном методе расчета физического износа процент износа элементов здания определяется как взвешенная величина.

К категориям быстроизнашиваемых элементов здания относятся элементы, срок службы которых короче расчетной экономной жизни здания. Это кровля, декоративная отделка, окраска пр., т. е. элементы, которые можно отремонтировать (восстановить) посредством текущего ремонта.

Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического износа строений предполагает использование действующих в настоящее время "Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в Российской Федерации", утвержденных Постановлением Совета Министров СССР от 22 октября 1990 г. № 1072.

Функциональное устаревание (или функциональный износ объекта) заключается в том, что объект перестает соответствовать современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Такой вид износа (который, например, может проявиться в устаревшей архитектуре, планировке, инженерном обеспечении здания и т. д.) обусловлен в основном влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом и так же, как и физический износ, может быть > с гранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, технического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием износа, с точки зрения устранимости, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на ту же дату без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных как с избытком, так и недостатком качественных характеристик здания. Например, на рынке аренды жилой недвижимости большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры по сравнению с однокомнатными. Величину неустранимого функционального износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду этих квартир, умноженную на мультипликатор арендной платы (отношение цены продажи собственности к потенциальной арендной плате за нее), характерный для данного вида квартир. Таким образом, величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь арендной платы.

Внешний износ или износ внешнего воздействия представляет собой снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами. Причинами внешнего износа являются: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т. д.

Существенный фактор, влияющий на величину внешнего износа, - экологическая составляющая местоположения объекта: непосредственная близость к "малопривлекательным" природным или искусственным объектам - болотам, очистным сооружениям, бензоколонкам, железнодорожным станциям, Промышленным предприятиям и пр.

Если физический и, в определенной степени, функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.

Способом измерения износа внешнего воздействия является анализ парных продаж (когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, внешнего воздействия, другой - нет). Разница в ценах позволяет сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого объекта.

Другим способом измерения износа внешнего воздействия выступает сравнение доходов от арендной платы двух объектов, аналогичных оцениваемому, один из которых подвергается негативному воздействию. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину износа внешнего воздействия.

2.7 Определение общей стоимости объекта недвижимости и земельного участка

На последнем этапе затратного подхода определяется искомая общая стоимость путем суммирования стоимости объекта недвижимости без износа, полученной на предыдущем этапе и стоимости земельного участка, полученной на первом этапе, реализации затратного подхода.

З аключение

В результате исследования, проведенного в курсовой работе, можно сделать следующие выводы, что:

Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества против своего желания. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею.

Методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.

В основе затратного метода лежит оценка недвижимости на основе определения ее стоимости как строения. Расчет этой стоимости складывается из: стоимости здания (стоимости его модернизации или восстановления) минус предполагаемый или установленный физический и моральный износ, плюс стоимость земельного участка.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический; функциональный; внешний.

Оценка недвижимости - это определение ее предположительной рыночной стоимости. Достоверность такого предположения полностью зависит от того, насколько аргументировано, комплексно и профессионально конкретный оценщик произвел процедуру оценки.

С писок литературных источников

1. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

1. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. - М.: "Маркетинг", 2002. - 804с.

2. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города. - М.:ЮНИТИ-ДАНА, 2002. - 240 с.

3. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. - М.: Экономика, 2000. - 294 с.

4. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - СПб.:СПбГТУ, 1997.

5. Управление портфелем недвижимости/ Пер. с англ. Под ред. С.П. Беляева. - М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. - 391 с.

6. Экономика и финансы недвижимости./ Под ред. Ю.В. Пашкуса. - СПб.: Издательство СПб- университета, 1999.

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Характеристика основных видов оценочной деятельности, их экономическое содержание и методы государственного регулирования. Определение методов расчета рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода. Оценка стоимости земельного участка.

контрольная работа , добавлен 10.10.2014


Порядок лицензирования и условия выдачи лицензий на осуществление оценочной деятельности. Основные функции денежной единицы. Основные методы оценки стоимости недвижимости на основе затратного подхода. Характеристика рынка недвижимости Хабаровского края.

контрольная работа , добавлен 25.02.2009


Международные стандарты, применяемые в оценочной деятельности. Особенности недвижимости как объекта оценки. Подходы к оценке стоимости объекта оценки. Применение затратного подхода для проведения оценки земельных участков. Требования к методам оценки.

курсовая работа , добавлен 16.12.2012


Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.

дипломная работа , добавлен 04.08.2012


Применяемые стандарты оценочной деятельности. Сведения о заказчике оценки и об оценщике. Определение стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода. Расчет стоимости объекта в рамках сравнительного подхода. Отказ от использования затратного подхода.

курсовая работа , добавлен 13.01.2015


Характеристика основных стандартов оценочной деятельности. Краткий анализ экономической ситуации в Красноярском крае. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным методом. Расчет ликвидационной стоимости объекта недвижимости.

дипломная работа , добавлен 30.01.2015


Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного, доходного подхода. Составление итоговой оценки стоимости недвижимости.

курсовая работа , добавлен 29.10.2007


Особенности оценки объектов залога. Анализ использования земельного участка. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного, сравнительного и доходного подходов. Обоснование коэффициента ликвидности и итоговое заключение о стоимости.

дипломная работа , добавлен 19.12.2011


Анализ рынка недвижимости. Оценка объекта с помощью различных методик. Оценка земельного участка. Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости, степени физического износа. Получение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

курсовая работа , добавлен 22.01.2016


Применяемые стандарты оценочной деятельности. Заключение договора на проведение оценки. Обзор социально-экономической ситуации в области и городе. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Определение рыночной стоимости недвижимости.

] →[Кузьмичева И. А., Флик Е.Г. Становление оценки и оценочной деятельности в мире и в России // Вестник Владивостокского государственного университета экономики и сервиса. 2012. № 2. С. 119-123.]

Источник информации: Кузьмичева И. А., Флик Е.Г. Становление оценки и оценочной деятельности в мире и в России // Вестник Владивостокского государственного университета экономики и сервиса. 2012. № 2. С. 119-123.

Становление оценки и оценочной деятельности в мире и в России

Отсутствие методической и методологической основы в оценочной деятельности привело к необходимости интеграции и адаптации уже существующих разработок в этой области за рубежом к российским стандартам. Учитывая огромное значение независимой оценки для нормального функционирования и развития экономики, в 50-е годы в мировой практике появилась самостоятельная профессия - профессия оценщика. Методология и общая организация оценки в России была одной из самых полных и обоснованных в мире. Созданные инструкции «по оценке недвижимых имуществ» и «методы описания и выработки норм доходности при оценке» находились на высочайшем экспертном уровне. По мнению многих специалистов, Россия в конце прошлого века достигла такого уровня, которого Европа и Америка смогли достичь лишь в 60 - 70- х гг. XX столетия. Современный этап развития оценки во многом напоминает период, уже пройденный Россией в конце прошлого века. Профессия «Оценщик» в настоящее время набирает большую популярность в России, неоспорима потребность в услугах профессионалов в оценочной деятельности.

До начала проводимых в России реформ, начатых в конце XX столетия, об оценке и оценочной деятельности речи не шло. В советской истории развития экономики не было места оценочной деятельности, отсутствовала профессия «оценщик», поскольку не было индивидуальной, частной собственности. Отсутствие методической и методологической основы такого рода деятельности привело к необходимости интеграции и адаптации уже существующих разработок в этой области за рубежом к российским стандартам.

Если рассматривать предпосылки возникновения оценочной деятельности, то считается, что она возникла в рамках профессии сюрвейра (Surveyor - землемер, англ.) в середине XIX столетия. В 1961 году король Великобритании даровал право на саморегулирование профессии, сопровождавшееся созданием Королевского института чартерных сюрвейеров. Данная организация функционирует и в настоящее время, являясь крупнейшей в мире профессиональной организацией, объединившей специалистов, занятых в сфере недвижимости (архитекторов, риелторов, оценщиков и др.), ее рядах числится более 80 тысяч членов в 100 странах мира (современное название организации The Royal Institution of Сhartered Surveyors - RICS). Для получения членства в RICS необходимо наличие высшего образования в одном из аккредитованных RICS университете и двухлетнюю стажировку на предприятии под руководством члена RICS.

США с середины 30-х годов XX столетия действует система саморегулирования оценочной деятельности, объединившая в своих рядах более чем 15 000 членов. Институт оценки США ведет собственную систему подготовки оценщиков общей трудоемкостью 400 часов, разделенных на два уровня. Получение профессионального звания «Член института оценки» невозможно без наличия стажа практической работы от 5 лет. Однако Институт оценки США не является монополистом на рынке, и наряду с ним работают еще около 7 подобных структур. К примеру, Американское общество оценщиков объединяет под своей крышей более чем 6 000 членов, специализирующихся в разных сферах оценки: оценка стоимости бизнеса, машин и оборудования, ювелирных украшений, автотранспортных средств и т. д.

Принципы и методики оценки разрабатывались в разных странах с развитой рыночной экономикой к середине XX столетия. Оценка стоимости различных объектов собственности уходит своими корнями в классическую экономическую теорию: теорию предельной полезности, факторов производства стоимости и т.д. Учитывая огромное значение независимой оценки для нормального функционирования и развития экономики, в пятидесятые годы в мировой практике появилась самостоятельная профессия - профессия оценщика.

России оценка как род занятий и вид деятельности начала развиваться с конца XV века, с появлением частно-феодальной условной земельной собственности. В XVI веке было создано центральное государственное учреждение (Поместный приказ), на которое были возложены обязанности описания и оценки земли.

Елизавета II положила начало общегосударственным межевым работам, в изданной ею инструкции 1754 года определялись общие правила и порядок осуществления оценочных работ. В 1765 году ею был издан манифест по межеванию земельных дач и урочищ по всей территории Российской империи с одновременным изучением, описанием и оценкой дворянских имений.

1779 году для повышения качества межевания земли была создана Константиновская землемерная школа, в середине XIX века преобразованная в Межевой институт. В 1801 году лица всех свободных состояний получили право приобретать в собственность земельные владения без крестьян вне городов.

Первые предпосылки для проведения кадастровых работ, неотъемлемой частью которых являлась оценка для целей налогообложения, возникли в 1861 году, когда было отменено крепостное право.

Каждая местность учитывала свои определенные формы получения дохода от земли, определявшие ее ценность.

Городские думы начали выпускать инструкции для оценочных комиссий, в которых фиксировался порядок определения валового дохода. Наиболее полными и обстоятельными были инструкции Риги и Харькова, созданные с привлечением профессоров высших учебных заведений. За деятельностью оценочной комиссии следил наблюдательный совет.

Результаты оценки в Харькове способствовали существенному развитию оценочного ремесла. Вся недвижимость в Харькове была разделена на восемь типов - по местоположению и способности приносить доход. В качестве единицы измерения земли была принята квадратная сажень, а для всех построек - кубическая сажень. Все существующие домовладения были разделены на двенадцать типов в зависимости от ставки арендной платы за одну комнату при предварительном делении города на 54 района. Подобные мероприятия по оценке городской недвижимости осуществлялись в Нижегородской губернии, позволяли сформулировать основополагающие принципы и подходы к оценке, впоследствии уточнялись и дополнялись.

Законодательная база по проведению оценки была создана министром финансов С.Ю. Витте при составлении «Правил оценки недвижимых имуществ» и инструкции по разъяснению закона. Регулярная работа и развитие оценочной деятельности были положены профессором А.И. Чупровым с началом организации подсекции статистики при географической секции, ставшей местом регулярных съездов специалистов в области оценочной статистики. К началу XX века было определено государственное финансирование проведения оценочных работ.

Таким образом, методология и общая организация оценки в России была одной из самых полных и обоснованных в мире. Созданные инструкции «по оценке недвижимых имуществ» и «методы описания и выработки норм доходности при оценке» находились на высочайшем экспертном уровне. По мнению многих специалистов, Россия в конце прошлого века достигла такого уровня, которого Европа и Америка смогли достичь лишь в 60 - 70- х гг. XX столетия.

Оценочная деятельность в СССР утратила общественный интерес и перестала быть социально значимой. Были сохранены лишь отдельные элементы оценки, преобразованные в одну из функций бюро технической инвентаризации и Земельного кадастра. Развитие норм и правил государственного управления способствовали созданию норм и нормативов, регламентирующих условия воспроизводства основных фондов, в частности в строительстве (СНиП). Необходимость проведения оценки в советский период возникала при попытке обменять квартиру. 1 января 1923 г. издается Земельный кодекс РСФСР, запрещающий продажу земли, он на законодательном уровне сделал невозможным торговлю недвижимостью, а, следовательно, пропала потребность в оценке.

Оценка в СССР связана, прежде всего, с переоценкой основных производственных фондов, с эффективностью использования основных средств предприятиями госсобственности и была датирована впервые 1 января 1935 года.

Однако именно в советский период была создана система нормирования, широко используемая и сегодня. С ее помощью были уточнены применяемые и поныне методы затратного подхода, зародившиеся в законодательстве и практике дореволюционной России. Эти изменения внесли существенный вклад в оценку бизнеса.

Современный этап развития оценки во многом напоминает период, уже пройденный Россией в конце прошлого века.

В 1991 - 1993 году произошло переосмысление понятия собственности, связанное с переходом к рыночной экономике, и повлекло за собой возникновение оценочной деятельности в новой России.

Изначально заинтересованность российского сообщества в оценке и специалистах по оценке связывают с необходимостью приватизации большей часть госимущества.

Первая версия закона о приватизации от 3 июля 1991 года формулирует запрос на профессиональные действия оценщиков в РФ. Данный закон предусматривал при подготовке к приватизации предприятий оценку его капитала, который должен учитывать предполагаемую доходность бизнеса, поскольку оценка стоимости по предполагаемой доходности подразумевает оценку стоимости будущих доходов от него с учетом временного фактора, что возможно только с участием специально подготовленных людей - оценщиков.

Приватизации в России прошла без участия оценщиков, что неблагоприятно сказалось на госбюджете и инвестиционных фондах предприятия. В 1992 году были внесены изменения в закон о приватизации, и оценка имущества должна быть произведена на основе методик Госкомимущества РФ и должна оцениваться на балансовой стоимости активов предприятия на 01 июля 1992 года. Однако постепенно произошел и отказ от данного метода и переход к пониманию необходимости применения показателей рыночной стоимости.

В 1993 году Институт экономического развития Всемирного банка провел в Санкт-Петербурге первый семинар, посвященный оценке недвижимости. Следующий семинар был организован под Москвой, третий прошел в Нижнем Новгороде. Лекторами были профессиональные зарубежные оценщики из США. Позднее открылись курсы повышения квалификации, где лекции читались российскими специалистами, получившими удостоверения по оценке в Институте экономического развития Всемирного банка.

Развитие оценки в России привело к возникновению профессии «оценщик», что было отражено в постановлении Минтруда России от 27.11.1996 г.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 16.07.1998 г. № 135 ввел законодательную основу оценочной деятельности в РФ, убрал многие разночтения в существующих разрозненных нормативных документах и положил начало формированию нормативной базы по оценке.

2001 году для упорядочения трудовой деятельности в области оценки было введено требование о лицензировании оценочной деятельности, которое подразумевало выдачу лицензии на оценочную деятельность сроком на пять лет. При этом лицензируемый оценщик должен иметь соответствующее образование, не реже 1 раза в три года проходить курсы повышения квалификации, страховать гражданскую ответственность посредством страхования либо конкретного вида деятельности по оценке или договора оценки.

В том же году Правительством Российской Федерации утверждаются первые стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности.

Лицензирование оценочной деятельности показало свою неэффективность, поэтому в 2006 году было отменено.

2007 году Минэкономразвития России приняло новые Федеральные стандарты оценки, действующие и дополняющиеся в настоящее время,

в 2008 году было положено начало саморегулированию оценочной деятельности в России.

Профессия «Оценщик» в настоящее время становится очень популярной в России, неоспорима потребность в услугах профессионалов в оценочной деятельности.