• Можно ли привлечь к ответственности учредителя доверительного управления?
• Может ли лицо, которому закон запрещает участвовать в коммерческих организациях, передать долю в ООО в доверительное управление?
• Суд общей юрисдикции оставил иск без рассмотрения, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок. Апелляция удовлетворила частную жалобу из-за процессуальных нарушений. Что будет с делом?
• Один участник ООО передал второму участнику долю в доверительное управление. Как внести в ЕГРЮЛ сведения об этом?
• Можно ли обжаловать «отказное определение» в порядке надзора?

Вопрос

К жилому многоквартирному дому пристроено нежилое помещение (магазин). Магазин отапливается отдельно от дома за счет электрокотла. Договор с теплоснабжающей организацией никогда не заключался. Теплоэнергия от дома в магазин поступать не может. Магазину приходится оплачивать тепло как часть дома (в долевой пропорции). Есть судебное решение о взыскании оплаты за это тепло. Имеется ли возможность выделить магазин как отдельный от дома объект, чтобы не участвовать в долевом содержании дома? Аналогичная проблема имеется и с другими энергоснабжающими организациями.

Ответ

В судебной практике встроено-пристроенные помещения расцениваются как часть многоквартирного дома (постановление ФАС ДВО от 25.02.2009 ). Однако суды, принимая подобные решения, исходят из совокупности фактов. Например, наличие единого адреса помещения и дома, наличие общих коммуникаций, стен и т.п. Как правило, суды назначают строительную экспертизу для установления единства объекта.

Формально законодательство специальной процедуры выдела пристройки не содержит. В зависимости от конкретных обстоятельств можно либо добиваться присвоения помещению отдельного адреса, с тем чтобы в дальнейшем требовать признания объектов разделенными, либо осуществлять реконструкцию, если это допускается конструкцией дома, чтобы физически отделить пристройку.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист» .

размер шрифта

АРХИТЕКТУРНО-ПЛАНИРОВОЧНЫЕ РЕШЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ- СП 31-107-2004 (утв- Госстроем РФ) (ред от 01-12-2005) (2019) Актуально в 2018 году

7.1 Помещения общественного назначения, встроенные и встроенно-пристроенные в многоквартирные жилые здания

К числу специальных инженерных мероприятий также относятся:

Устройство автономных инженерных систем встроенных (встроенно-пристроенных) помещений общественного назначения;

Применение технологического инженерного и другого оборудования, не создающего шума и вибрации, превышающих допустимые показатели для жилых помещений;

Закон прост : В связи с утратой силы СанПиН 2.1.2.1002-00 , следует руководствоваться принятым взамен СанПиН 2.1.2.2645-10 .

Для устройства зальных помещений досуговых предприятий, предприятий торговли, питания и др. возможно применение различных конструктивных систем по высоте здания, в том числе:

С использованием каркасных конструкций в нижних этажах;

С устройством технического этажа для перехода к узкому шагу поперечных несущих стен в вышележащих этажах жилой части здания.

7.1.4 Планировочные решения встроенно-пристроенных и пристроенных объемов, в том числе их выступ за пределы объема здания, регламентируются градостроительными условиями, типом и мощностью предприятия, его технологией, а также нормативными противопожарными требованиями.

В соответствии с градостроительной ситуацией применяются различные объемно-планировочные решения:

Размещение выступающих объемов залов и некоторых подсобных помещений вдоль фронта здания со стороны крупных магистралей или площадей общегородского назначения;

Размещение выступающих объемов залов и некоторых подсобных помещений со стороны двора - при реконструкции исторически сложившихся районов, при дефиците территории или при небольшой ширине улиц;

Пристройка объемов залов и некоторых подсобных помещений с торцов жилых зданий;

Пристройка залов на уровне первого этажа при размещении жилых домов в глубине квартала.

При торговой площади магазинов до 400 м2 выступ объема торгового зала может составлять до 9 м, при большей торговой площади - до 18 м.

7.1.5 При проектировании жилых зданий с встроенно-пристроенными общественными помещениями необходимо учитывать возможность ремонта инженерных коммуникаций жилой части, проходящих транзитом через общественные помещения. С этой целью размер шахты, предназначенной для пропуска инженерных коммуникаций жилой части, должен обеспечивать возможность доступа в нее.

7.1.6 На эксплуатируемой кровле многоквартирных жилых зданий допускается размещение площадок: спортивных, для отдыха взрослых, сушки белья, чистки вещей, мебели и одежды, а также соляриев, предназначенных для пользования только жителями здания.

При этом следует обеспечивать необходимые меры безопасности, в том числе устройство ограждений достаточной высоты по периметру эксплуатируемой кровли, а также защитных сооружений для вентиляционных выпусков.

Дополнительные элементы благоустройства эксплуатируемых кровель устанавливаются по специальному заданию на проектирование.

При устройстве эксплуатируемой кровли в жилом многоквартирном здании (кроме блокированного) рекомендуется предусматривать технический чердак, а также шумозащитные мероприятия на основе акустических расчетов.

7.1.7 Высота встроенных и встроенно-пристроенных помещений принимается, как правило, от 3 до 3,6 м от пола до пола вышележащего этажа. Однако технологические требования к таким помещениям, как, например, парикмахерская, приемные пункты прачечной и химчистки, помещения для работы с населением и др., позволяют принимать высоту, равную высоте помещений жилой части здания.

Здравствуйте. На самом деле можно, если вы докажете, что пристроенное помещение не является частью многоквартирного дома. То есть не имеет никаких признаков единства. Это можно посмотреть в техпаспорте на дом, а также доказать через экспертизу. Но заключение эксперта должно быть однозначным. Привожу пример отрицательного решения, из которого можно много понять.

Дело № А71-4298/2015
г. Ижевск
17 декабря 2015 года
… Как следует из материалов дела, общим решением собственников помещений многоквартирного дома № 21 по ул. Орджоникидзе г. Ижевска от 01.08.2012 № 1/21О (л.д. 12-13) в качестве управляющей организации избрано ООО «Единая УК».В указанном доме находится нежилое помещение, общей площадью 1408,3 кв.м., принадлежащее на праве собственности ИП Мельникову А.Ю. на основании купли-продажи недвижимого имущества от 07.10.2014 № 01/136/2014-608, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права от 21.10.2014 серия 18 АВ № 124765 (л.д. 11).21 октября 2014 года между ООО «Единая УК» (исполнитель) и ООО ИП Мельников А.Ю. (потребитель) заключен договор на предоставление коммунальных услуг, содержание и ремонт общедомового имущества № О21/1 (л.д. 16-19), согласно которому исполнитель за плату по поручению и за счет потребителя организует предоставление в нежилое помещение общей площадью 1408,3 кв.м., расположенное в многоквартирном доме № 21 (далее – МКД) по ул. Орджоникидзе г. Ижевска коммунальных ресурсов: холодное и горячее водоснабжение, отопление, водоотведение гвс и хвс; коммунальных услуг на общедомовые нужды в МКД: холодное и горячее водоснабжение, электроэнергия МОП; содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем, капитальный ремонт общедомового имущества, а потребитель возмещает затраты за предоставленные коммунальные ресурсы: холодное и горячее водоснабжение, отопление, водоотведение гвс и хвс; коммунальные услуги на общедомовые нужды МКД: холодное и горячее водоснабжение, электроэнергия МОП; содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем, капитальный ремонт общедомового имущества.В соответствии с пунктом 5.4 условия договора распространяются на отношения сторон, возникшие с 21.10.2014. Договор считается продленным на новый срок, если в течение 10 дней до окончания срока его действия не последует заявление одной из сторон о его прекращении, либо заключении нового договора.Согласно пунктам 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3 договора исполнитель обязуется:- организовать поставку в занимаемое помещение тепловой энергии для целей отопления и горячего водоснабжения; отпуск питьевой воды для целей горячего и холодного водоснабжения и прием сточных вод, сбор, вывоз и захоронение твердых бытовых отходов;- обеспечить бесперебойную работу, содержание и ремонт общедомового инженерного оборудования и строительных конструкций жилого дома с учетом пункта 1.2 договора;- ежемесячно, в срок до 10 числа следующего месяца, предоставлять потребителю счета-фактуры на оплату коммунальных услуг, содержание и ремонт общедомового имущества и акты выполненных работ и оказанных услуг.В соответствии с пунктом 2.2.1 потребитель обязуется осуществлять платежи на расчетный счет исполнителя за коммунальные услуги, содержание и ремонт общедомового имущества, капитальный ремонт в соответствии с расчетами (Приложение № 1 к договору), являющимся неотъемлемой частью договора. Производить оплату ежемесячно до 18 числа следующего месяца, согласно выставленным счетам-фактурам, актам выполненных и оказанных услуг.Согласно пункту 2.2.12 договора на предоставление коммунальных услуг, содержание и ремонт общедомового имущества от 21.10.2014 № О21/1 потребитель обязан в течение 10 календарных дней с момента получения актов выполненных работ и оказанных услуг, возвратить экземпляр исполнителя подписанный с их стороны уполномоченным лицом.В случае невозврата в установленный срок акта выполненных работ и оказанных услуг, данный акт считается принятым без разногласий, работы и оказанные услуги считаются выполненными надлежащим образом, потребитель претензий и замечаний к ним не имеет.В период с 21.10.2014 по 31.03.2015 ИП Мельников А.Ю. свои обязательства, предусмотренные договором на предоставление коммунальных услуг, содержание и ремонт общедомового имущества от 21.10.2014 № О21/1, исполнил ненадлежащим образом, оплату коммунальных услуг, платежи на содержание и ремонт нежилого помещения в полном объеме не вносил, общая сумма долга перед ИП Мельникова А.Ю. за вышеуказанный период составила 76 160 руб. 52 коп.Неоплата ИП Мельниковым А.Ю. 76 160 руб. 52 коп. долга по внесению платы за капитальный ремонт, платы на содержание общего имущества и стоимости коммунальных ресурсов, послужила истцу основанием для обращения в суд с настоящими исковыми требованиями.Выслушав пояснения представителей истца, ответчика и эксперта, исследовав и оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ , суд считает иск подлежащим удовлетворению исходя из следующего.Отношения между сторонами данного спора регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491). В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 ГК РФ).На основании пункта 1 статьи 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заявлению заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.В силу пункта 1 статьи 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.В соответствии со статьей Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.Согласно пункту 1 статьи Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. В силу пункта 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (пункты 1, 2 статьи ЖК РФ).Спорное нежилое помещение в период с 21.10.2014 по 31.03.2015 принадлежало ИП Мельникову А.Ю. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.10.2014 № 01/136/2014-608, при этом ответчик обязался нести расходы на содержание общего имущества МКД и оплачивать потребляемые коммунальные услуги, следовательно, обязанность по оплате расходов на содержание общего имущества дома возлагается на ответчика как в силу закона, так и в силу соглашения сторон.На основании решения общего собрания собственников спорного МКД ООО «Единая УК» осуществляет управление многоквартирным домом № 21 по ул. Орджоникидзе г. Ижевска.Частью 2 статьи 162 ЖК РФ установлено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.ООО «Единая УК», являясь управляющей организацией, в силу закона обязано осуществлять сбор денежных средств с собственников/пользователей помещений для надлежащего исполнения своих обязательств по договору управления МКД.В соответствии с частью 1, пунктом 5 части 2 статьи 153 ГК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности на жилое помещение.В силу части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги.На основании частей 1, 3 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.Согласно статьям , , 68 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.Арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу. Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.В силу пунктов 1-4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство оценивается арбитражным судом наряду с другими доказательствами.Между тем из пояснений истца следует, что за спорный период времени ответчиком, как собственником нежилого помещения не произведена оплата расходов на техническое обслуживание и капитальный ремонт общего имущества МКД.Ответчик с иском не согласен, указывает на то, что нежилое помещение, принадлежащее ИП Мельникову А.Ю. на праве собственности, является встроенно-пристроенным помещением. Площадь встроенной части составляет 267,67 кв.м., площадь пристроенной части составляет 1140,66 кв.м. В подтверждение указанных доводов ответчик ссылается на консультативное экспертное заключение от 17.03.2015, согласно которому нежилое помещение, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Орджоникидзе, д. 21 является встроенно-пристроенными, что заложено еще на уровне проектной документации. Во встроенно-пристроенных помещениях магазина установлены группы учета и индивидуальные вводы коммуникаций, имеются акты балансового разграничения. Общедомовые коммуникации проходят транзитом во встроенной части без подключений и без установки арматуры. Обязательства по содержанию общедомовой собственности жилого дома в части капитального ремонта и текущего ремонта конструкций дома возникают у собственника только в части занимаемых встроенных в жилой дом помещений, площадью 267,67 кв.м., пропорционально занимаемым площадям и в соответствии с отраслевыми нормативами. Пристроенные помещения нежилого помещения (литера «А», кадастровый (или условный) номер: 18:26:00:00:32430/А1нж, площадью 1140,66 кв.м.) не попадают под состав общего имущества на основании перечня указанного в пункта 2а «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491)» и не являются жилыми, поэтому каким бы то ни было образом не могут относиться к обслуживанию управляющей компанией жилого дома № 21, так как не предназначены «для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее – помещения общего пользования)…» и др. Трубопроводы проходят транзитом без подключения и обслуживания помещений встроенной части магазина.Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 64 от 23.07.2009 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.С учетом обстоятельств спора, характера заявленных возражений по иску, судом по ходатайству сторон в силу статьи 84 АПК РФ назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту экспертному учреждению – Обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой Оценки и Экспертизы», г. Ижевск эксперту Останину Павлу Андреевичу.Перед экспертом поставлены следующие вопросы:- имеет ли «нежилое помещение в жилом доме» (в том числе пристроенная часть), общей площадью 1408,3 кв.м. общие ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), с многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Ижевск, ул. Орджоникидзе, д.21;- было ли встроенно-пристроенное помещение спроектировано как часть единого комплекса строящегося многоквартирного дома;- имеются ли признаки единства здания у МКД № 21 по ул. Орджоникидзе и нежилым помещение ответчика (в том числе пристроенной частью), определяемые согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утверждена Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 №37), и чем это подтверждается;- имеет ли жилой дом и «нежилое помещение в жилом доме» (в том числе пристроенная часть), расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Орджоникидзе, 21, общие инженерные коммуникация, механическое, электрическое, инженерное, санитарно-техническое и иное оборудование и чем это подтверждается;- имеет ли жилой дом и «нежилое помещение в жилом доме» (в том числе пристроенная часть) общий фундамент и общую стену с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала;- являются ли спорный МКД и нежилое помещение, принадлежащее ответчику, а именно пристрой к МКД, единым объектом недвижимости.Экспертом установлено следующее.Общие несущие, ограждающие конструкции между жилым многоквартирным домом и встроенной частью «нежилого помещения»:1. Все ограждающие, несущие стены по периметру секции 1 подъезда жилого МКД.2. Ограждающие, несущие стены секции 2 подъезда жилого МКД по осям «II» и «4» согласно Плана 1 этажа проекта.3. Все несущие стены в пределах секции 1 подъезда жилого МКД.4. Все элементы фундаментов под наружными ограждающими несущими стенами, а так же под несущими стенами в пределах секции 1 подъезда жилого МКД.5. Элементы фундаментов под стенами секции 2 подъезда жилого МКД по осям «II» и «4» согласно Плана 1 этажа проекта.6. Все элементы перекрытия 1 этажа в пределах секции 1 подъезда жилого МКД, а так же элементы перекрытия 1 этажа над помещениями секции 2 подъезда жилого МКД в осях «II»-«4»-«А»-«Д» согласно Плана 1 этажа проекта. 7. Общие несущие, ограждающие конструкции между жилым многоквартирным домом и пристроенной частью «нежилого помещения»:1. Несущие, ограждающие стены жилого МКД на 1 этаже в пределах осей «А»-«Б»-«4-II-1-2-3-4-III» и «III»-«А-Б-В-Г» согласно Плана 1 этажа проекта (схема 3).2. Несущие ограждающие стены жилого МКД в подвальном этаже в пределах осей «А-Б»-«4-II-1-2-3-4-III» и «III»-«А-Б-В-Г» под стенами, указанными в пункте 1.3. Фундаменты под стенами жилого МКД в пределах осей «А-Б»-«4-II-1-2-3-4-III» и «III»-«А-Б-В-Г», указанными в пунктах 1,2.Исходя из данных, полученных из проекта «Привязка типового проекта 85-012 9-ти этажного жилого дома № 4 на 67 квартир с встроенно-пристроенным магазином в Первомайском районе г. Ижевска» выявлено, что встроенно-пристроенное помещение было спроектировано как часть единого комплекса строящегося многоквартирного дома. Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации многоквартирный жилой дом и встроенно-пристроенное помещение имеют четыре признака единства зданий, а именно: очертания, конструктивное решение, материал ограждающих конструкций, а так же одно и то же назначение помещений как встроенной, так и пристроенной части 1 этажа МКД. По помещениям 1 и подвального этажей магазина проходят транзитные трубы жилого МКД, а именно: трубы горячего и холодного водоснабжения, трубы отопления, трубы пожарного водоснабжения, трубы канализации, канализационные трубы магазина подсоединены к общедомовым стоякам. Общие несущие, ограждающие конструкции между жилым многоквартирным домом и встроенной частью «нежилого помещения», имеющие сообщение между частями:1. Все ограждающие, несущие стены по периметру секции 1 подъезда жилого МКД.2. Ограждающие, несущие стены секции 2 подъезда жилого МКД по осям «II»-«4» согласно Плану 1 этажа проекта.3. Все несущие стены в пределах секции 1 подъезда жилого МКД.4. Все элементы фундаментов под наружными ограждающими несущими стенами, а так же под несущими в пределах секции 1 подъезда жилого МКД.5. Элементы фундаментов под стенами секции 2 подъезда жилого МКД по осям «II» и «4» согласно Плана 1 этажа проекта.6. Все элементы перекрытия 1 этажа в пределах секции 1 подъезда жилого МКД, а так же элементы перекрытия 1 этажа над помещениями секции 2 подъезда жилого МКД в осях «II»-«4»-«А»-«Д» согласно Плана 1 этажа проекта.Общие несущие, ограждающие конструкции между жилым многоквартирным домом и пристроенной частью «нежилого помещения», имеющие сообщение между частями:1. Несущие ограждающие стены жилого МКД на 1 этаже в пределах осей «А»-«Б»-«4-II-1-2-3-4-III» и «III»-«А-Б-В-Г» согласно Плану 1 этажа проекта (схема 3).2. Несущие, ограждающие стены жилого МКД в подвальном этаже в пределах осей «А»-«Б»-«4-II-1-2-3-4-III» и «III»-«А-Б-В-Г» под стенами, указанными в пункте 1.3. Фундаменты под стенами жилого МКД в пределах осей «А»-«Б»-«4-II-1-2-3-4-III» и «III»-«А-Б-В-Г», указанными в пунктах 1,2.В соответствии с подпунктом 10, 13 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек, а строительство – создание зданий, строений, сооружений.В соответствии с пунктом 1.1 Приложения Б «Термины и определения» к СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные, принятые и введенные в действие с 01 октября 2003 года постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 23.06.2003 № 109, жилое здание многоквартирное – жилое здание, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные коммуникации, а в пункте 3.14 данного приложения указано, что помещения общественного назначения - это помещения, предназначенные для осуществления в них деятельности по обслуживанию жильцов дома, жителей прилегающего жилого района и другие, разрешенные к размещению в жилых зданиях органами Роспотребнадзора.Согласно пункту 4.10 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» указано, что в цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах - в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением размещения в них объектов, оказывающих вредное воздействие на человека.Пунктом 3.42 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ (утв. Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37) установлено, что признаками единства здания служат:- фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала;- при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания; однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.Признаки единства здания, определяемые в соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя Российской Федерации от 04.08.1998 № 37, и иными правовыми актами Российской Федерации, имеются между жилыми помещениями, расположенными по адресу: г. Ижевск, ул. Орджоникидзе, 21 и нежилыми помещениями, принадлежащими ИП Мельникову А.Ю., общей площадью 1408,3 кв.м, (помещения подвала с номерами на поэтажном плане: 1-12, 1а, 3а, 6а, 9а, 16-18, 18а, 18б, 1: 1-4, 6-15, 16а, 17, 18а, 19-21, 24-43, 24а, 29а).В судебном заседании заслушаны пояснения эксперта Останина П.А., который поддержал выводы, изложенные в экспертном заключении, а также ответил на поставленные сторонами вопросы, в том числе относительно того, что действительно им произведен визуальный осмотр спорных помещений, при этом предварительно им был произведен ряд замеров для того, чтобы удостовериться, что отступления от представленного ему судом проекта на нежилое помещение и МКД отсутствуют.Достаточных и достоверных доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено. Вызванный в заседание суда специалист, проводивший для ответчика заключение по спорному вопросу, не явился. Основания ставить под сомнение заключение судебной экспертизы у суда отсутствуют. Представленное экспертное заключение является полным, отвечающим требованиям к судебной экспертизе. В связи с чем принято судом в качестве достоверного. По указанной причине в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу повторной экспертизы судом отказано. Изложенные ответчиком замечания сводятся к его несогласию с выводами эксперта, при этом замечаний к заключению, как процессуальному документу, ответчиком не изложено.Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество (пункт 28 Правил от 13.08.2006 № 491).Таким образом, участие каждого участника общей долевой собственности в расходах по содержанию имущества в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом. В данном случае не имеет значение, собственником какого помещения (жилого или нежилого) является лицо, которое должно производить расходы на содержание имущества. Жилищный кодекс регулирует, в том числе, и отношения по пользованию нежилых помещений в многоквартирных домах. Ограничений обязанностей собственников нежилых помещений по содержанию общего имущества противоречило бы общему смыслу гражданского законодательства о равенстве участников регулируемых отношений (статья 1 ГК РФ).Нежилое помещение ответчика является конструктивной частью здания, и его собственник пользуется общим имуществом, в том числе крышей, фундаментом, коммуникациями и другим имуществом, необходимыми для эксплуатации в целом, поэтому содержание собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилого помещения, но и расходы по эксплуатации жилого здания. Поэтому, в силу требований указанных выше норм права издержки по содержанию общего имущества относятся как на собственников квартир, так и на собственников нежилых помещений, расположенных в жилом доме.Расчет стоимости оказанных услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10 по делу № А71-9485/2009).Методика расчета в части расходов, текущего и капитального ремонта на содержание общего имущества МКД за спорный период соответствует действующему законодательству и ответчиком по существу не оспорена. Задолженность за жилищно-коммунальные услуги рассчитана исходя из утвержденных тарифов на соответствующие коммунальные услуги.Методика расчета жилищно-коммунальных услуг соответствует действующему законодательству, ответчиком не оспорена (статьи , 65 АПК РФ).Факт оказания истцом ответчику жилищно-коммунальных услуг, подтвержден надлежащими документами, в том числе актами о приемке выполненных работ унифицированной формы № КС-2 (л.д. 82-93).Проверив расчет ООО «Единая УК», суд признает его правильным, соответствующим требованиям действующего законодательства.С учетом изложенного, требования истца в части взыскания с ответчика платы за период с 21.10.2014 по 31.03.2015 в размере 76 160 руб. 52 коп. за содержание и ремонт, капитальный ремонт общего имущества и коммунальные услуги в отношении нежилых помещений общей площадью 1408,3 кв.м. подлежат удовлетворению в заявленной сумме.

именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Арбитражный суд г. Москвы

в составе: председательствующего судьи Яниной Е.Н.

судей: (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем Батманова Е.Ю.

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Фонда капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы (ОГРН 1157700003230)

к ответчику Закрытому акционерному обществу «Дом Моды Лены Макашовой» (ОГРН 1027700086171)

о взыскании взносов на капитальный ремонт.,

при участии:

от истца – Федоров И.В., доверенность от 12.08.2016 г. № ФКО-11-76/6, Дядева Н.В. доверенность от 05.07.2016 г. № ФКР-11-49/16;

от ответчика – Майкова Л.Н. доверенность от 30.11.2016 г., Дзюба Н.И. доверенность от 09.08.2016 г. № 7, Макашова Е.А. генеральный директор (протокол № 1-2013 от 16.04.2013);

УСТАНОВИЛ:

Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы обратился в суд с требованием к Закрытому акционерному обществу «Дом Моды Лены Макашовой» о взыскании денежных средств в размере 256 590 руб.

Определением суда от 01.11.2016 г. по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ФБУ РФЦ СУДЕБНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ПРИ МИНИСТЕРСТВЕ ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (109028, г.Москвы, Хохловский переулок, дом 13, стр.2, тел.916-21-55) эксперту Макееву А.В.

29.12.2016 г. в суд поступило экспертное заключение от 21.12.2016 г. № 4510/19-3.

Исковые требования мотивированы со ссылкой на ст.ст. , Раздел IX. Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах > Глава 15. Общие положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах и порядке его финансирования > Статья 168. Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах" target="_blank">168 - Раздел IX. Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах > Глава 15. Общие положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах и порядке его финансирования > Статья 170. Фонд капитального ремонта и способы формирования данного фонда" target="_blank">170 ЖК РФ , тем, что ответчик, являясь собственником нежилых помещений общей площадью 1 710,6 кв.м. в МКД по адресу: Москва, Сокольническая площадь, д.9, обязан в силу закона нести расходы на содержание принадлежащего ему нежилого помещения и участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт, в том числе взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком своих обязательств по оплате взносов на капитальный ремонт за нежилое помещение, находящееся в собственности ответчика, истец обратился с настоящим иском в суд.

Ответчик заявленные требования не признал, по доводам письменных отзывов на иск.

Суд, заслушав представителей истца, ответчика, оценив представленные доказательства, с учетом проведенной по делу судебной экспертизы, приходит к выводу, что иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям:

В ходе судебного заседания установлено, что в соответствии с выпиской из ЕГРП № 90-17290675 от 12.04.2016г., Закрытое акционерное общество «Дом Моды Лены Макашовой» является собственником нежилых помещений общей площадью 1 710,6 м2, находящихся по адресу: г. Москва, Сокольническая пл., д.9.

Постановлением Правительства Москвы от 29.12.2014 №834-ПП учрежден Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы (далее - ФКР Москвы), являющийся региональным оператором капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории города Москвы.

В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 29.12.2014 №833-ПП «Об установлении минимального размера взноса за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы» размер взносов составляет 15 рублей на квадратный метр общей площади жилого (нежилого) помещения в многоквартирном доме в месяц.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. , ГК РФ, и ст.ст. , , АПК РФ, суд

Судебная практика по применению норм ст. 153, 154, 155, 156, 156.1, 157, 157.1, 158 ЖК РФ

Судебная практика по применению норм ст. 166, 167, 168, 169 ЖК РФ

Быть владельцем частной собственности – это всегда хорошо. Быть совладельцем собственности совместной тоже хорошо, но, согласитесь, уже не так. Особенно если речь идет о собственности на пристрой, и в ваши планы входит оформление в собственность (разумеется, исключительно свою личную) земельного участка под этим самым пристроем. Причины вполне очевидны: чтобы собрать всех остальных собственников и нескольких лет может не хватить. А в том случае, если сделать это все же удалось, начинаются бесконечные вопросы: кто будет платить и почему так дорого. Соответственно, у собственника возникает вполне логичное желание отделиться от всего остального «хвоста».

В каких же случаях можно рассматривать идею отделения как жизнеспособную? В следующих:

Если мы говорим об отделении крайнего гаража в гаражной линейке боксов;

Если речь идет о «пристрое» к многоквартирному дому (чаще всего в таком пристрое располагаются кафе, магазины, офисы, то есть помещения заведомо нежилые);

В некоторых других случаях, когда легко провести границу между частью (пристроем) и всем остальным объектом.

В чем заключается практическая сложность? Опыт показывает, что за желанием отделить строение чаще всего следует желание заполучить в собственность земельный участок под ним. Иногда человек просто формулирует: хочу землю, и чтобы она была без соседей, а уже в процессе выясняется, что приобретение земли возможно только после оформления в единоличную собственность «без соседей» своего объекта недвижимости. Основная сложность в манипуляциях со строением и состоит в том, что земля под таким строением в собственность еще не оформлена. А, значит, собственником такой земли является муниципалитет, который, скажем прямо, негативно относится к любым техническим изменениям нашего «пристроя». Фактически ситуация обстоит следующим образом: чтобы отделиться необходимо произвести некоторые конструктивные преобразования объекта недвижимости, а это, с точки зрения закона, будет реконструкцией. В свою очередь, получить разрешение на реконструкцию в административном порядке очень сложно (говоря откровенно, почти невозможно). Узаконить ее в судебном порядке также сложно из-за особенностей законодательства, связывающего возможность узаконивания с позицией собственника земельного участка. А позиция собственника в такого рода процессах, как вы понимаете, резко отрицательная.

Во-первых, мы выполняем реконструкцию, не затрагивающую несущих элементов основного строения, и готовим заключение, подтверждающее факт проведения такой реконструкции.

Во-вторых, подготавливаем техническую документацию на отдельно-стоящий объект недвижимости. На этом этапе очень важно, чтобы в техническом паспорте было четко указано, что помещение «отдельностоящее». Далее сдаем эту документацию в кадастровую палату. После чего начинается бюрократическое противостояние, и тут возможны варианты: иногда, после взаимных реверансов и подготовки дополнительных (каждый раз весьма разнообразных) документов, земельная кадастровая палата все же ставит объект на учет как отдельно стоящий, иногда категорически отказывает в этом. Если постановка на кадастровый учет прошла успешно, есть шанс сдать документы в регистрационную службу для получения нового свидетельства. Важный момент на этом этапе – ФРС почти наверняка потребует решение собственника о проведении реконструкции.

Если же кадастровый учет пройти не удалось, то далее возможна только судебная процедура. Несмотря на то, что судебный процесс является по данной категории дел очень непростым, наш опыт показывает, что выделение «пристроя» в отдельно стоящее помещение (здание) все же возможно. Причем как в административном, так и в судебном порядке. Именно этот способ мы рекомендуем владельцам «крайних» гаражей в гаражных кооперативах, которые хотят свои гаражи перестроить и открыть, например, автосервис, мойку или магазин; а также любым владельцам «пристроев» к многоквартирным домам, не желающим собирать всех собственников квартир для совместного оформления земельного участка под многоквартирным жилым домом. А также для всех тех, кто не может найти согласия с соседями относительно возможности дальнейшего переустройства своего объекта недвижимости или иного целевого назначения земельного участка.

Итак, мы получаем следующий алгоритм выделение встроенно-пристроенных помещений в самостоятельные объекты:

Выяснить, может ли объект (пристрой) технически быть отделен от основного строения;

Узаконить такое отделение и оформить документы о собственности на отдельно стоящий объект недвижимости;

Оформить земельный участок под самостоятельным объектом недвижимости.

В заключение хочется отметить, что процедура перевода помещений из категории встроенно-пристроенных в категорию отдельностоящих объектов недвижимости и последующее оформление земельного участка под ними – сложная, но поверьте, вполне осуществимая.

Директор юридической фирмы «ПРЕЦЕДЕНТ» А.Ю. Покровская