В нашем словаре появляются все новые слова и понятия. А в лексиконе делового человека порой звучат такие иностранные заимствования, что без специального словаря и не разберешься.
Сегодня такое понятие как включает в себя поиск, а также привлечение различных арендаторов, например, в бизнес центр или торговый комплекс. Причем так, чтобы их вид деятельности в целом вписывался в общую концепцию управления объектом. В нашей стране этим порой занимаются профессиональные специалисты, брокерские компании, риэлторы, агентства недвижимости или даже управляющие компании.
Прежде всего, брокеридж коммерческой недвижимости проводитсяследующим образом. Сначала проходят маркетинговые компании по продвижению объект на рынок. Но нужно его правильно позиционировать, чтобы стоимость аренды существенно повысить. Также проводятся переговоры с будущим арендатором и оформляются документы для сделки.
В нашей стране брокеры, специалисты, занимающиеся этим вопросом, получают за услуги брокериджа от 4 до 8 % от суммы сделки. Хотя многие собственники объектов коммерческой недвижимости привлекают для этих целей местные управляющие компании, что позволяет им снизить потраченные суммы.
Компании, брокеры или специалисты, которые проводят брокеридж коммерческой недвижимости , работают по агентскому договору. Там четко прописаны правила и условия предоставления этих услуг. В своей работе эти специалисты используют комплексное досье на тот или иной объект недвижимости, в нем дается полное описание предлагаемого здания или сооружения. Рассказывается о принадлежащей ему территории, зоне охвата, показывается торговый план объекта. Отношения между брокером и арендодателем строятся на основе оферты, а также предварительного договора или возможно, договора аренды или купли-продажи. Все эти документы берутся «не с потолка», их разрабатывают консалтинговые специализированные компании.
Порой бывает не просто найти подходящих арендателей. Многие из них заинтересованы в приобретении недвижимости на короткий срок, но и не за большие деньги. Поэтому тут нужна гибкая политика и креативное мышление. К тому же подобный рынок у нас начал развиваться буквально несколько лет назад, грамотных брокеров и специалистов тоже не так то и много.
Сегодня существуют курсы по приобретению этого знания, курсы обычно не долгие, зато они помогают проводить брокеридж коммерческой недвижимости с большейэффективностью.Что не говори, а российский брокеридж и сегодня пока далек от идеалов. Рост профессионального уровня специалистовв данной области пока желает лучшего. К сожалению, этим видом деятельностью занимаются иногда случайнее люди, которые не могут преподнести «товар» так, как это нужно по общепризнанным стандартам.
Как правило, брокеры занимаются этим видом деятельности только в крупных мегаполисах, а в мелких и даже крупных городах их нет. Возможно, с изменением рынка недвижимости и в нашей стране брокеридж коммерческой недвижимости станет неотъемлемой частью сделок с недвижимостью.
-
Ушакова С.В.
ООО "Центральный продовольственный рынок"
С девелоперским агентством «МОЛЛ. Экспертиза & консалтинг» мы ведем работу по ТРЦ «Галактика». Агентство занималось разработкой дизайн-проекта развлекательной зоны и показало себя как надежный партнер, выполнив все работы качественно и в срок...
Денис Марченков
ООО «Галактика – С»
Охарактеризовать компанию можем как высококвалифицированную. Нравится ответственность и положительный настрой при решении любых вопросов. Агентство занимается нашим проектом на комплексной основе. Мы поняли, что нашли идеального партнера...
Дмитрий Вольфсон
ПСК «ДОМ»
Мы знакомы с «МОЛЛ. Экспертиза & консалтинг» много лет. Над проектом работали порядка 3-х. От названия и до дизайна нашей пальмы – все сделал МОЛЛ. Все думают, успешные – потому что единственные в городе, а ведь это не так! Успешные – потому что качество...
Андрей Михайлович Осадчук
ТРЦ «Oasis plaza»
Очень довольны сотрудничеством. Профессионализм, креатив, уровень клиентской поддержки и пунктуальность - на высшем уровне. ...
Сушков Константин Николаевич
Профессиональные услуги брокериджа являются ключевым инструментом при реализации проектов в сфере коммерческой недвижимости. Оптимально сформированный пул арендаторов в сочетании с грамотным управлением и контролем гарантирует долгосрочные прибыли владельцу объекта.
Брокеридж коммерческой недвижимости
Брокеридж коммерческой недвижимости – это деятельность, осуществляемая в сфере аренды и продажи коммерческой недвижимости. Услуги брокериджа , в первую очередь, востребованы девелоперами торговых объектов, так как сдача в аренду торговых площадей требует определенного опыта и наработанной базы арендаторов. Такие ресурсы имеют только компании, профессионально занимающиеся брокериджем торговых объектов.
На стадии обсуждения условий аренды, каждый из участников арендных отношений стремится получить наиболее выгодные позиции. С одной стороны существуют собственники, которые стремятся сдать площади по наибольшей арендной ставке, с другой – арендаторы, желающие снять торговые помещения дешевле. В данной ситуации компания-брокер выступает в роли арбитра, который вырабатывает компромиссное решение для всех сторон, согласовывает документацию сделки, улаживает необходимые формальности.
Задачи брокериджа торговых центров
- Формирование качественного пула арендаторов с учетом сегментации и синергии.
- Развитие конкурентного преимущества торгового центра.
- Выявление неэффективных арендаторов.
- Оптимизация уровня арендных ставок.
- Подписание долгосрочных договоров аренды на выгодных условиях, сопровождение сделки.
- Консалтинг на всех этапах работы.
Что включает в себя брокеридж торговой недвижимости?
Профессиональный брокеридж коммерческой недвижимости, а именно: брокеридж торговых и торгово-развлекательных центров – состоит из следующих этапов.
- Разработка торговой концепции.
- Ведение переговоров и привлечение арендаторов.
- Координационные работы.
- Обслуживание и консалтинг.
Разработка торговой концепции
Брокеридж торговой недвижимости всегда начинается с разработки концепции. На данном этапе определяется уровень ценовой политики будущих арендаторов исходя из платежеспособности целевой аудитории ТЦ. Кроме того обусловливается местоположение тематических зон торговых галерей с учетом расположения предполагаемых «якорей» и синергии, разрабатывается лизинг-план (план сдачи площадей в аренду) с определением корректных арендных ставок, выделяется пул предполагаемых арендаторов.
Ведение переговоров и привлечение арендаторов
Опытный брокер всегда знает, каким образом представить торговый объект арендатору, чтобы он вызвал интерес. Для арендатора важным преимуществом ТЦ является его местоположение относительно каналов трафика посетителей, предполагаемая посещаемость, наличие якорных арендаторов, концептуальность. На стадии переговоров брокер находит консенсус, который устраивает всех участников арендных отношений. Далее следует согласование и подписания арендного договора.
Координационные работы
Координационные работы включают в себя управление и контроль за деятельностью арендаторов, урегулирование спорных вопросов между участниками арендных отношений, помещениях и многое другое.
Обслуживание и консалтинг
В данный этап работы входит ротация арендаторов, отслеживание актуальности арендных ставок; маркетинговая поддержка, консультирование по различным вопросам.
Группа Компаний «Гиона» предоставляет брокерские услуги на рынке коммерческой недвижимости Москвы и Московской области. Наши специалисты оказывают профессиональную посредническую помощь при проведении сделок продажи и аренды объектов.
Чем выгоден брокеридж недвижимости
На этапе согласования условий аренды каждая из сторон арендных отношений закономерно желает добиться максимально привлекательных условий для себя. Собственник пытается сдать коммерческие площади по максимальной арендной ставке. Арендатор, напротив, заинтересован в минимальных платежах. Похожая ситуация происходит при обсуждении условий купли-продажи объектов недвижимости.
Подключение к сделке компании-брокера выгодно обеим сторонам. ГК «Гиона» выполняет функции арбитра: разрабатывает взаимовыгодные решения для сторон, занимается согласованием документов и других важных формальностей.
Наши услуги: брокеридж торговых и бизнес центров
Мы выполняем полный комплекс действий, направленных на заполнение ТРЦ и офисных центров арендаторами:
- разрабатываем концепцию;
- занимаемся поиском и привлечением арендаторов с учётом специфики объекта, ведём переговоры;
- выявляем малоэффективных арендаторов;
- оптимизируем величину арендных ставок;
- способствуем заключению долгосрочных договоров, сопровождаем сделки;
- консультируем на всех стадиях работы.
Привлекаем эффективных арендаторов на ваши объекты
Мы представляем торговые и офисные объекты, подчеркивая их выгодные стороны для арендатора: местоположение, коммерческий потенциал, особенности трафика посетителей, присутствие на объекте якорных арендаторов и так далее. Наша цель - прийти к договорённости, которая будет обоюдовыгодной, привлекательной для всех участников. Мы готовим все необходимые документы, проводим согласование и подписание договора. Также мы проверяем репутацию и платежеспособность арендаторов.
Координационные услуги, обслуживание и консультирование
Услуги УК «Гиона» не заканчиваются заключением договора аренды. Мы контролируем деятельность арендаторов, разрешаем споры в случае их возникновения. Специалисты компании отслеживают ротацию арендаторов и актуальность ставок аренды, консультируют по маркетинговым и иным вопросам.
Если вы заинтересованы в услугах брокериджа коммерческой недвижимости, обратитесь в ГК «Гиона». Мы готовы ответить на ваши вопросы и обсудить условия сотрудничества.
И др.),
Компании, предоставляющие брокерские услуги, работают по агентскому договору и получают вознаграждение за свои услуги в виде комиссионного вознаграждения . Как правило, размер комиссионных определяется в процентном отношении от результата сделки :
- 2-5 % от стоимости проданной недвижимости ;
- 7-11 % от арендного дохода за год за сдачу в аренду торговых площадей .
Альтернативой брокериджу выступают собственные подразделения или специалисты по аренде в компании владельца (девелопера) коммерческой недвижимости .
Основополагающие документы брокериджа
Брокерские компании предоставляют интересы владельца коммерческой недвижимости, согласно агентскому договору . В работе с потенциальными арендаторами и покупателями используется комплексное досье объекта, в котором дается описание реализуемого объекта, его зоны охвата, потенциальные покупатели (для торгового центра), торговый план объекта. Базовые арендные ставки брокериджа приведены в арендном плане . Договорные отношения с арендаторами строятся на основе оферты , предварительного договора и договора аренды (купли-продажи). Концепцию объекта коммерческой недвижимости, торговый план, арендный план , досье, оферту , предварительный договор и договор аренды (купли-продажи) разрабатывают специализированные консалтинговые компании.
Литература
- Андерхилл П. Место действия - торговый центр = Call of the Mall. - М .: «Альпина Паблишер», 2011. - С. 224. - ISBN 978-5-9614-1455-4
- Проектирование магазинов и торговых центров. - М .: Издательский дом «Юнион-Стандарт Консалтинг», 2009. - С. 400.
- Канаян К., Канаян Р., Канаян А. Торговая недвижимость: Вызовы времени и перспективы. - М .: Издательский дом «Юнион-Стандарт Консалтинг», 2008. - С. 400.
- Нагаев Р. Т. Энциклопедический словарь «Недвижимость». - Казань: ГУП «Идеал-Пресс», 2001. - С. 896. - ISBN 5-85247-124-0
Примечания
Wikimedia Foundation . 2010 .
Смотреть что такое "Брокеридж" в других словарях:
Вознаграждение, получаемое брокером от клиентов. Исчисля ется в процентах от стоимости заключенных при участии брокера сделок. Словарь финансовых терминов … Финансовый словарь
Юридический словарь
Англ. brokerage вознаграждение брокера за проведение сделок. Б. устанавливается как определенный процент от суммы сделки либо как фиксированная сумма за определенный объем проданных (купленных) товаров. Словарь бизнес терминов. Академик.ру. 2001 … Словарь бизнес-терминов
Вознаграждение, получаемое брокером. Устанавливается в виде процента от стоимости сделки или в виде определенной суммы за проведение сделки. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б.. Современный экономический словарь. 2 е изд., испр. М.:… … Экономический словарь
БРОКЕРИДЖ - вознаграждение, получаемое брокером. Б. устанавливается в виде процента от стоимости сделки или в виде определенной суммы за проведение сделки … Юридическая энциклопедия
Вознаграждение, получаемое брокерам Б. устанавливается в виде процента от стоимости сделки или в виде определенной суммы за проведение сделки … Энциклопедический словарь экономики и права
брокеридж - вознаграждение, получаемое брокером. Оно может устанавливаться в виде процента от стоимости сделки (напр., при продаже ценных бумаг) или определенной суммы, выплачиваемой за партию груза … Большой юридический словарь
БРОКЕРИДЖ - вознаграждение, получаемое брокером. Оно может устанавливаться в виде процента от стоимости сделки (например при продаже ценных бумаг) или определенной суммы, выплачиваемой за партию груза … Большой экономический словарь
брокеридж - у, ч., фін. Винагорода, яку отримують брокери. Встановлюється в процентах від вартості угод або у фіксованій сумі … Український тлумачний словник
Брокеридж - вознаграждение, получаемое брокером от клиентов за посредничество при заключении сделки. Исчисляется в процентах от суммы заключенной сделки. Размер вознаграждения зависит от номенклатуры товара, спроса на него, категории ценных бумаг и объема… … Словарь по экономической теории
Первый GPS-навигатор я увидел в 1991 году в штате Канзас, США. Зерноуборочный комбайн был оснащен GPS-системой, позволявшей с точностью до 1 кв. м. фиксировать урожайность пшеницы при уборке. Затем эти данные использовались при внесении удобрений, увеличивая нормы для бедных участков и снижая для урожайных. В итоге достигалась ощутимая экономия и рост урожайности. Тогда идея установки навигаторов в автомобили казалась моим американским друзьям абсурдной. Во-первых, есть указатели на дорогах, во-вторых, карты автодорог были только на бумаге, а в третьих, невозможно управлять автомобилем, глядя в карту. Прошло всего десять лет — и жизнь немыслима без электронных карт и глобального позиционирования. Сегодня даже в родном городе мы иногда с помощью навигационной системы выбираем кафе или бар.
Рынок коммерческой недвижимости сегодня находится в похожей ситуации: новые технологии окружают нас со всех сторон, но рынок остается консервативным, если не сказать архаичным. Скорее всего, мы на пороге больших перемен, когда существующие технологии получат новое применение, которое изменит привычный рынок.
Специалисты по недвижимости любят повторять, что цена объекта зависит от трех факторов: location, location and location. Представители инвесторов, девелоперов, ретейлеров объезжают десятки локаций, стараясь составить представление о том, где и что нужно строить. Опытные девелоперы хоть и обращаются к аналитикам, но все равно в первую очередь полагаются на свое чутье. Но традиционные методы анализа не помогают формализовать требования к местоположению. Да, как правило, чем ближе к центру города, тем дороже, но причинно-следственная связь неочевидна. Чаще всего стоимость недвижимости связана с плотностью потока людей, но и это тоже не универсальное правило, как минимум необходимо делать поправку на то, какими временными и финансовыми ресурсами располагают эти люди. И даже эти, очевидные, зависимости нелинейны, и выявление реального характера зависимости может принести миллионы.
Мы, аналитики, тратим огромные ресурсы на обеспечение рынка наиболее точными данными, но время работает против нас. Набор индикаторов рынка сформировался полвека назад, и сегодня, когда метаболизм ускорился, оказывается, что факт снижения в Москве в течение 2016 года доли свободных площадей с 18,8% до 17,4% ровным счетом ничего не говорит о рынке и не помогает в принятии решения относительно судьбы конкретного объекта.
Та же история и с арендными ставками: на конкурентном рынке для арендодателя важно не то, каков средний уровень арендных ставок, а то, как сделать так, чтобы твоя ставка оказалась выше рынка, а для арендатора — чтобы его совокупные расходы на недвижимость были ниже, чем у конкурентов. Задача консультантов сводится к возгонке стоимости объекта через его правильное позиционирование, формированию актуального пула арендаторов, заключению эффективных договоров аренды, грамотному управлению. Цена вопроса достаточно высока: для крупного объекта повышение стоимости на 5% — это десятки миллионов долларов.
Особенность рынка коммерческой недвижимости в том, что он, как сейчас модно говорить, гибридный. То есть с одной стороны это чистой воды b2b-бизнес, где банки, девелоперы, корпорации взаимодействуют друг с другом, а с другой, конечными потребителями в офисных зданиях и торговых помещениях являются самые обычные люди. Но именно b2c-составляющая чаще всего исключается из рассмотрения. Пока что нет успешного опыта объединения столь разнородных данных.
Например, нет однозначного ответа, подкрепленного надежными данными, о том, какое влияние на стоимость недвижимости оказала реконструкция московских улиц. Публицисты оперируют лишь частными примерами, а обобщения носят спекулятивный характер.
Сегодня все технологии, необходимые для информационной революции на рынке недвижимости, уже доступны. Google знает, где работает и где живет каждый пользователь картографического приложения, есть данные о дорожном движении, сведения о регистрации в сотовых сетях и т. д. Развитие платежных мобильных систем (Samsung Pay, Apple Pay, Android Pay) скоро добавит к этому данные о расходах. Закон о торговле обязывает розничные магазины фиксировать все розничные продажи.
Пока компании и организации, владеющие большими данными, не видят возможностей использовать их для того, чтобы заработать на недвижимости, однако скорее всего для традиционных игроков коммерческого рынка это лишь передышка. Перспективы использования «больших данных» в торговле достаточно очевидны, и именно этот сектор находится в фокусе внимания. Компании разрабатывают алгоритмы для анализа поведения покупателей для того, чтобы предложить им товары, в которых они могут нуждаться, даже не осознавая этого. Поэтому торговая недвижимость, скорее всего, станет первой, где «большие данные» совершат революцию и позволят не только повышать стоимость крупных объектов, но и снизят издержки консалтинга так, что даже собственник средней руки получит знания, доступные сегодня лишь крупнейшим игрокам.
Однако еще сильнее изменится офисный сегмент. Сегодня выбор правильного офиса, который в следующие десять лет позволит компании эффективно вести бизнес, является серьезной задачей для каждой корпорации. В данном уравнении множество переменных. И это не только рынок и его тенденции, как многие считают. Метаболизм компаний сегодня таков, что за пять лет происходят радикальные изменения в структуре, принципах управления. За десять лет меняется возрастной, поколенческий и социальный состав сотрудников. Современные города тоже представляют собой постоянно меняющийся организм.
Парадокс коммерческой недвижимости заключается в том, что она обслуживает современную постиндустриальную экономику с проектно-ориентированным динамичным бизнесом, но при этом зиждется на долгосрочных договорах. В результате разрыва в горизонтах планирования собственника и компании обе стороны подвергают себя дополнительным рискам.
Представим себе, что данные со смартфонов удается «привязать» к объекту. То есть создается платформа, в которой описаны все офисные здания, и собственники этих зданий заносят сведения о свободных площадях, новых услугах и сервисах прямо в систему. Сотрудники офиса через соответствующее приложение получают доступ к сервисам, информации, пропуска «записываются» в приложение, оплата в столовой тоже осуществляется через телефон.
Собственник в результате получает полную картину заполнения здания, удовлетворенности его резидентов, работодатель точно знает, сколько его сотрудники тратят времени на проезд на работу, какова нагрузка на площади, общие зоны. Состыковав эти данные с расписанием движения и загрузки транспорта, работодатель может гибко управлять рабочими часами. Ведь не обязательно начинать работу ровно в восемь или девять утра. Иногда 15-20 минут имеют значение, а смещение графика работы позволит более равномерно распределять нагрузку на входную группу, лифты, кофейни.
Система, в которой одновременно хранятся паттерны сотрудников и параметры зданий, сможет легко оптимизировать размещение офиса.
Если же собственники станут ориентироваться на конечного потребителя, то инвестору будет предлагаться не просто якобы фиксированный поток средств из долгосрочных договоров, а поток людей, их степень удовлетворенности. Ведь если здание не просто арендовано компаниями, которые при первой возможности сократят площади или переедут, а заполнено людьми с семи утра до девяти вечера, эти люди хорошо зарабатывают, живут в пределах легкой доступности, то это является лучшей гарантией успешности зданий.
Сегодня ни одна из традиционных компаний в недвижимости не инвестирует серьезно в платформы. Причина очень проста: несмотря на молодость, IT-сектор гораздо более капиталоемкий, нежели недвижимость. Например, капитализация «Яндекса» вдвое превышает таковую у самой крупной девелоперской структуры России. Поэтому скорее IT-компания при необходимости приобретет компанию из недвижимости, нежели кто-то из традиционных игроков сможет создать IT-систему.
Это не означает, что брокерам уготована участь городских фонарщиков. На новом рынке борьба пойдет не за 5-10% прибыли или экономии, как сейчас, а за 1-2%. Брокеридж будет заключаться в создании алгоритмов, которые позволят оперативно управлять системами, выявлять закономерности, консолидировать данные разного происхождения. Сегодня брокеры рынка ценных бумаг ежедневно пересматривают свои позиции, макроэкономисты ежемесячно меняют прогнозы, в том числе и долгосрочные. По мере роста качества данных, навыков аналитиков и развития алгоритмов уменьшение цикла пересмотра неизбежно. Рынок недвижимости точно так же включится в эту гонку.
Первые шаги в этом направлении уже делаются. Одна из крупнейших консалтинговых компаний создает в Париже специализированный департамент по работе с данными. Скорее всего, скоро мы услышим не только про роботов-юристов, но и про робоброкеров.
