Термин «обратная ипотека» практически не знаком российским клиентам банков. Это связано с тем, что в нашей стране такой практики пока нет, но в остальных странах, таких как Великобритания или США, продукт есть и даже пользуется спросом. Этот вид кредитования появился в шестидесятые годы прошлого века в США. Особого распространения он не получил из-за имеюшихся рисков как для банка, так и заемщика. Обратная ипотека рассчитана для пожилых людей, которые хотят обеспечить себе на старости достойную жизнь.
Причиной ее создания стало исследование экономистов по поводу старения нации, когда в странах выросла доля пенсионеров. У пожилых людей значительно снижается уровень доходов, поэтому они резко начинают сокращать свои расходы, перестают делать покупки, включая товары повседневного спроса, что снижает товарооборот в стране. Чтобы стимулировать потребление, во многих странах стали проводится реформы, включая пенсионные.
Суть программы re-ипотеки заключается в том, что позволить пенсионерам достойно жить на пенсии. В России программа была запущена АИЖК, но так и осталась в тестовой версии, не получив распространения. На текущий день пока не выдано ни одного подобного займа. Рассмотрим подробнее, что такое обратная ипотека, ее отличие от стандартной ипотеки, как она работает, преимущества и недостатки?
Обратная ипотека.
Это особый финансовый инструмент, который превращает недвижимость в деньги с сохранением прав на нее. Владелец квартиры передает ее кредитной организации или госструктуре в обмен на наличные деньги под определенный процент. Размер кредита зависит от рыночной стоимости имущества не превышает 50-85%.
При стандартной ипотеке заемщик берет у банка деньги для покупки жилья, а затем в течение установленного срока производит выплаты. Жилье при этом остается в залоге банка. В обратной ипотеке банк платит заемщику в обмен на его имущество. Полученные средства можно использовать на улучшение жилищных условий или уровня жизни. Обратная ипотека предоставляет исключительно пенсионерам в среднем от 60 лет. Чем старше клиент, тем на бОльшую сумму может рассчитывать.
Здесь интересы заемщика и кредитора совпадают: чем больше проживет клиент, тем больше он получит от банка, а банк получит больше процентов. Возвращать выданные средства не нужно. После смерти клиента кредитор продает недвижимость, погашает долг, а если останется остаток, он будет передан наследникам.
Можно отметить, что банк имеет права исключительно на ту часть суммы, которую он выплатил пенсионеру и %-ты. Во время действия договора хозяином недвижимости остается клиент до оговоренного события (смерти или переселения в центр престарелых). В данной программе вправе не более 2х собственников, а все остальные, кто прописан в квартире, должны предоставить нотариальную расписку, что после смерти хозяина выпишутся из квартиры.
Условия обратной ипотеки.
Стоит отметить, что не каждый желающий сможет воспользоваться данным продуктом, так как для этого нужно соответствовать определенным условиям:
- Возраст от 60-65 лет на момент заключения. Хотя пока в России не было выдано ни одного такого займа, тестовые программы есть в крупных банках, например, в Сбербанке.
- Примерная ставка будет держаться на уровне 9%, а срок – пожизненный.
- Клиент не должен иметь на иждивении нетрудоспособных наследников. В данной ситуации риски для банка повышаются, поскольку закон не разрешит отобрать жилье у этой категории граждан.
- Для залога можно использовать ликвидную недвижимость, которая находится в высотном здании, желательно в крупном населенном пункте. Так банку будет удобнее и выгоднее ее продать. Здесь пока возникает много споров в Московской области, т.к. ГУП Моссоцгарантия добровольно не хочет отдать одиноких пожилых москвичей. Если жилье находится в аварийном состоянии, то рассчитывать на обратную ипотеку не стоит.
- Клиент не должен иметь долгов по коммунальным платежам. Также должны быть подключены все современные услуги и коммуникации.
- Нельзя отдать в залог имущество в долевой собственности.
- Супруги будут являться солидарными заемщиками.
- Залог подлежит страхованию.
- Клиент должен иметь российское гражданство.
Особенность re-ипотеки заключается в том, что предоставляется только пенсионерам под залог квартиры. Банк выделяет клиенту пожизненную ссуду, а клиент сохраняет право собственности за собой. Как только заемщик умирает, банк реализует залог, погашает долг клиента со всеми процентами. Остаток передается наследникам. Как вариант, наследники могут возместить банку долг умершего и получить обратно квартиру.
Обратная ипотека выплачивается двумя способами:
- Одной суммой. Банк предварительно рассчитывает рыночную стоимость недвижимости и по договору передает деньги клиенту. Такой способ наиболее подходит тем клиентам, кому срочно нужна большая сумма, например, на дорогую операцию, лекарства и проч.
- Регулярными выплатами. Они могут производиться, например, раз в месяц и стать ощутимой прибавкой к пенсии. Многие выбирают данный способ, чтоб достойно жить на пенсии не ущемлять себя.
Преимущества и недостатки re-ипотеки.
Из плюсов можно отметить:
- Дополнительный денежный источник для достойной жизни на пенсии.
- Не нужно делать никаких обратных выплат банку.
- Сохраняется право собственности на залог.
- Не нужно справок о доходах, а кредитная история не имеет значения.
Недостатки:
- После смерти залог переходит к банку, поэтому наследники его ничего не получат, за исключением того, что останется после продажи квартиры и погашение долга.
- Высокие риски мошенничества и ложных сделок. Близкие люди, узнав о возможности получения таких денег, могут заставить пенсионера согласиться и решать свои финансовые проблемы, снова оставив пожилого человека ни с чем.
- Возможное выселение из залоговой квартиры, если будут долги по коммуналке др.жилищным услугам.
- Для оформления обратного ипотечного займа заемщику нужно будет платить за страховку, оценку квартиры, комиссионные сборы и проч.
- Нет должной поддержки государства, нужны изменения в законы и шлифовка всех условий данной программы.
Таким образом, несмотря на интересные условия данной программы, пока остается слишком много неясного, например, что будет делать банк, если сумма с процентами уже превышает стоимость залога, а клиент все еще жив-здоров. Учитывая, что банк получит свой доход только после смерти клиента, а это может затянуться на десяток лет, то предложение становится весьма не интересным для банка.
Ответ экспертаМинистерство финансов РФ . Предложенный чиновниками механизм предполагает долгосрочную продажу государству движимого или недвижимого имущества, например квартиры. Взамен продавцу начинают выплачивать обратную ипотеку в виде ежемесячных или ежегодных выплат. После смерти владельца имущество переходит в собственность государства.
Как пояснила заместитель министра финансов Российской Федерации Татьяна Нестеренко , обратная ипотека рассчитана на граждан, которые имеют имущество, но по каким-то причинам перестали зарабатывать. Сроки разработки и детали предложенной инициативы Нестеренко не сообщила.
Чем обратная ипотека может помочь российской экономике?
— Механизмы применения обратной ипотеки могли бы сейчас оказать существенную помощь и населению, и банковскому сектору. По итогам прошлого года объём задолженности по ипотечным займам в банковской системе вырос с 83 до 132 млрд рублей, это абсолютный антирекорд, и быстрее рос только портфель просроченных необеспеченных кредитов по банковским картам. Учитывая, что с использованием жилищных кредитов сейчас приобретается 70% жилья, в случае сохранения негатива в экономике положение и населения, и банковского сектора может существенно ухудшиться. Применение обратной ипотеки могло бы здесь помочь, в случае если бы государство предлагало клиентам банков по договорённости с кредитором оформить, помимо основного договора, ещё и договор обратной ипотеки. Таким образом, текущие платежи по ипотечному займу осуществляло бы государство, а по завершении выплат недвижимое имущество переходило бы к нему с правом проживающего в нём гражданина совершить обратный выкуп, компенсировав государственные расходы.
Как обратная ипотека работает за рубежом?
Отвечает первый зампредправления банка «Югра» Юрий Мельников:
— Единого механизма обратной ипотеки в мире не существует, хотя в странах с развитой банковской и финансовой системами, например в США и в ЕС, она пользуется достаточно большой популярностью. По сути, речь идёт о выкупе жилья у собственника при условии сохранения части прав на недвижимое имущество. Собственник обращается в кредитную организацию, оформляет договор, согласно которому банк на регулярной основе обязуется осуществлять выплаты, исходя из оценки этого имущества, а по достижении заранее установленного лимита, соответствующего полной стоимости квартиры или дома, имущество переходит в собственность банка, при этом бывший собственник может сохранить право на дальнейшее проживание на выкупленной банком жилплощади, но уже выплачивая ренту. Второй вариант — это пожизненная обратная рента, когда собственник передаёт в собственность кредитора недвижимое имущество либо обязуется передать в случае смерти, а взамен на регулярной основе получает выплаты от банка, продолжая проживать в передаваемой банку квартире или доме. Вариаций на самом деле великое множество, но одно почти всегда остаётся неизменным — в процессе участвует банк, а не государство, что кардинально отличает механизм обратной ипотеки, применяемый во всём мире, от предложенного к применению в России, что, на мой взгляд, не совсем понятно с точки зрения интересов государства, более того, обратная ипотека — это вид кредитования, то есть коммерческая деятельность, и, очевидно, это потребует создания неких новых квазибанковских государственных институтов.
Отвечает руководитель аналитического департамента AMarkets Артём Деев:
— В США договор обратной ипотеки обычно заключают с представителем так называемого «среднего класса», то есть с зажиточным гражданином, которому необходимы деньги не на выживание, а на лечение или дорогую покупку. Предпочтение отдаётся пожилым людям, у которых возраст составляет среднюю продолжительность жизни минус 10 лет. Заключается договор, как правило, с одинокими людьми, так что бабушка, у которой есть наследники, просто не получит одобрения своей заявки в банке.
Может ли собственник жилья расторгнуть договор об обратной ипотеке?
Всё зависит от условий сделки. Банки специально прописывают последствия расторжения договора по инициативе заёмщика. Как правило, его ждут солидные штрафы.
Обратная ипотека - это кредит под залог жилой недвижимости, которая принадлежит пенсионеру. Заемщику не нужно выплачивать самостоятельно такой кредит, он будет погашен после его смерти за счет продажи залогового имущества. Таким образом, обратная ипотека дает возможность получить дополнительные деньги, при этом пользоваться недвижимостью и не передавать ее в аренду . На сегодняшний момент обратная ипотека в России не пользуется особой популярностью и существует в пилотном варианте.
Обратная ипотека и пожизненная рента: что лучше?
Сейчас достаточно популярна пожизненная рента. Она состоит в том, что пожилой человек подписывает договор купли-продажи, согласно которому покупатель обязан содержать его и обеспечивать уход в обмен на получение жилья после смерти пенсионера. Но такая схема достаточно рискованна для собственника недвижимости. Часто возникают разногласия в полноте содержания и ухода. Даже если сумма материальной помощи была прописана в договоре, со временем, из-за инфляции, ценность ее может быть снижена. Вряд ли покупатель недвижимости согласится добровольно ее увеличить. А понятия достаточности ухода и физической помощи вообще размыто.
Но самое неприятное в пожизненной ренте - это случаи умышленного доведения до смерти пожилого человека.
При подписании договора с банком все намного прозрачней и безопасней. Пожилой человек четко знает, на какую сумму он может рассчитывать. При этом он уверен в том, что будет пользоваться без ограничений своим жильем до самой смерти.
Условия предоставления
Для оформления обратной ипотеки должны выполняться следующие требования:
- Потенциальному заемщику должно быть не менее 65 лет. Причем если квартира находится в совместной собственности, этим возрастным требованиям должен отвечать самый молодой собственник.
- У пенсионера не должно быть нетрудоспособных наследников и иждивенцев. В случае их наличия у банка возникает дополнительный риск неисполнения договора ипотеки. При обращении в суд вероятность принятия решения в пользу кредитора также невелика.
- С большей вероятностью пенсионер получит положительное решение, если дом, где находится квартира, имеет не меньше 4 этажей.
- Дом не должен быть в аварийном состоянии.
- Дом должен находиться в крупном городе или поблизости.
- Нельзя передавать в ипотеку квартиру, если есть задолженность по коммунальным платежам, а тем более, если вследствие задолженности отключены какие-либо коммуникации.
- Если пенсионер состоит в браке, то супруги должны быть солидарными заемщиками.
- Квартира должна быть застрахована.
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
или по телефону:
Как это происходит?
Пенсионер обращается в банк и предъявляет все необходимые бумаги. Кроме документов, удостоверяющих его личность, необходимо предоставить все правоустанавливающие документы на недвижимость. Банк оценивает недвижимость и озвучивает пенсионеру, какую сумму он сможет получить по обратной ипотеке. После принятия положительного решения, человек подписывает кредитный договор и договор ипотеки. Получить денежные средства можно тремя способами:
- Единоразовые платежи. Этот способ обычно выбирают заемщики, которым нужна сразу большая сумма, например, для лечения или реабилитации после болезни.
- Регулярные платежи с выплатой один раз в месяц. Такой способ является более популярным. Так пенсионер получает ощутимую прибавку к пенсии и может быть уверенным в своем финансовом состоянии.
- Произвольные выплаты по обращению заемщика. Деньги банк выплачивает частями, после обращения пенсионера с соответствующим заявлением.
Проценты, которые начисляет банк, пенсионер не выплачивает, они капитализируются.
Если в течение действия кредитного договора возникает необходимость расторгнуть договор, это можно сделать путем досрочного погашения существующей задолженности.
После смерти пожилого человека банк реализовывает квартиру, погашает кредит и все начисленные проценты. Если после погашения остается какая-либо денежная сумма, ее выплачивают наследникам пенсионера.
В некоторых случаях банк может предложить родственникам заемщика самостоятельно погасить ипотеку в обмен на переоформление квартиры на них. Это банку удобней, так как нет необходимости заниматься поиском покупателя.
Риски сторон
При обратной ипотеке банк рискует больше, чем сам заемщик. Речь идет, в первую очередь, об оценке недвижимости. Если оценка была проведена неправильно, то банк не сможет покрыть задолженность. Например, при оценке квартиры независимой оценочной компанией может иметь место мошеннический сговор между оценщиком и потенциальным заемщиком. Кроме этого рынок недвижимости изменчив. Несмотря на то, что последние годы наблюдается рост цен на квадратные метры, никто не может гарантировать, что спрос и, соответственно, цены на жилую недвижимость не упадут.
Кроме этого, возможно нецелевое использование средств. Может иметь место ситуация, когда пенсионер оформляет обратную ипотеку под давлением родственников на их нужды. В итоге получается, что пенсионеру не хватает своей пенсии для оплаты коммунальных услуг и возникает задолженность. В результате этого возможно принудительное выселение собственника.Но при всей привлекательности многие пенсионеры не могут себе позволить такой договор из-за первоначальных расходов. Все затраты по оформлению обратной ипотеки ложатся на заемщика . Сюда входят страховка недвижимости, оценка, комиссия за оформление. Эта сумма может быть неподъемной для пенсионера.
Несмотря на всю привлекательность программы, банки не спешат массово заниматься таким кредитованием. Основной причиной является недостаточно проработанная законодательная база и как результат, слишком много рисков.
Эксперты скептически оценивают перспективы обратной ипотеки в России. Однако во всем мире эта система считается хорошей альтернатива договору пожизненной ренты. Покупатель выплачивает продавцу ренту и оказывает другие услуги за право владения квартирой.
Обратная ипотека, которая во всем мире позиционируется, как хорошая альтернатива договорам пожизненной ренты, в России пока не прижилась. Проблемы в законодательной базе и отсутствии у банков желания и возможностей применять такую схемы. Эксперты пока скептически относятся к перспективам обратной ипотеки на российской почве.
Схема "обратной ипотеки" похожа на договор ренты, который действует в России уже 15 лет, но считается рискованной сделкой, причем для обеих сторон. По договору ренты пожилой владелец квартиры передает ее в собственность другому лицу, однако сохраняет право проживания в ней до смерти. Все это время "покупатель" выплачивает "продавцу" определенную сумму (ренту), а также оказывает иные услуги. Кроме того, он целиком оплачивает содержание своей новой собственности.
Обратный отсчет
В отличие от пожизненной ренты у обратной ипотекой есть ряд весомых преимуществ, как для банка, так и для пенсионера. По схеме обратной ипотеки деньги пожилому человеку выплачивает банк, а не частное лицо. Пенсионеры тем самым получают гарантии, что деньги будут выплачиваться в срок, а контрагент не будет пытаться "ускорить" получение квартиры раньше срока, как бывает с договорами ренты.
В случае с банком срок кредита строго определен. При этом сам пенсионер не сможет расторгнуть договор, оставив рентоплательщика ни с чем, а в случае расторжение договора может вылиться в серьезные штрафные санкции. "Пенсионер или его наследники могут вернуть кредит (разумеется, с процентами), тогда квартира освобождается от залога. В противном случае банк после смерти собственника квартиру продает, компенсирует из вырученной суммы все свои затраты, а остаток отдает наследникам", – говорит Елена Валеева, генеральный директор "Century XXI-Светлый град".
По словам Натальи Смирновой, гендиректора консалтинговой компании "Смирнова & Co. Персональный советник", такая схема уже более 20 лет успешно действует в США, Австралии, Германии, но там она поддерживается государством и, по сути, является частью пенсионной системы. "Обратную ипотеку" в США называют "eat your brick" ("съешь свой кирпич"), так как, заложив недвижимость, ее владелец буквально "проедает" свое жилье.
Первый обратный ипотечный договор был заключен в 1961 году, в Портленде – это штат Мэн, США. И сейчас число выданных кредитов исчисляется десятками тысяч. К тому же платежи, получаемые от банков, не облагаются налогом. Подобный продукт пытались ввести и в Германии. Но серьезного успеха добиться не удалось, хотя кредиты стабильно выдаются. Впрочем, наличие международного опыта, пусть и положительного, не всегда является гарантом успеха финансового продукта в России. Хотя, судя, по размерам пенсий, обратная ипотека могла бы прижиться у нас.
Законные сложности
Сложности внедрения обратной ипотеки в России, по мнению экспертов, можно отнести к двум группам: субъективно преодолимые и объективно непреодолимые. К первой группе относятся, прежде всего, нормы банковского надзора, побуждающие банки консервативно оценивать кредитные риски и формировать резервы на основании документально подтвержденной оценки платежеспособности заемщиков, качества обслуживания ссуд и оценки залога.
"По схеме обратной ипотеки прибыль банк может получить только в конце программы, а в течение 10 лет, пока действует договор прибыли нет, то есть отсутствует положительный денежный поток. Кроме того, есть риск оспаривания сделки наследниками со ссылкой на то, что пенсионер принимал решение, будучи в не адекватном состоянии по возрасту", – отмечает Наталья Смирнова.
Еще более сложная юридическая ситуация возникнет в случае, если заемщик оставит завещание на квартиру (например, в пользу государства, иностранного гражданина или иного лица), на что он имеет полное право. Таким образом, введение механизма обратной ипотеки потребует существенных изменений в законе, начиная с ввода специальных положений в Гражданский кодекс.
По словам Владимира Лопатина, председателя Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров, непонятно, что банку делать с кредитами, по которым сумма долга постоянно увеличивается, и нет никаких платежей до момента добровольной или принудительной продажи залога. "Продать такой кредит некому. Выпустить на его основе ценную бумагу вряд ли возможно. А собственных финансовых ресурсов такой длительности у российских банков однозначно нет", – резюмирует эксперт.
Фактором второй группы, который непреодолим в среднесрочной перспективе, является инфляция и связанная с ней процентная ставка по кредиту. "Невозможно предсказать стоимость заложенной недвижимости через 10 лет (максимальный срок обратной ипотеки в РФ). Не стоит сбрасывать со счетов моральное старение самой недвижимости, особенно с учетом того, что у пенсионеров в основном квартиры в старых домах", – замечает Смирнова. Да и прибавка к пенсии, по подсчетам Валеевой, при средней стоимости квартиры в регионах 2,5 млн рублей, составит не более 3 тысяч рублей.
Неясные перспективы
Эксперты единодушны в оценке перспектив обратной ипотеки в России. Они называют их, в лучшем случае туманными. "Стоимость обратной ипотеки зависит от параметров предоставляемых кредитов, и прежде всего от процентных ставок, по которым будут выдаваться кредиты. Если ставки устремятся вверх, то востребованность "обратной ипотеки" будет невысока" – прогнозирует вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.
"Обратная ипотека мне представляется для пенсионера даже более надежным решением, чем договор пожизненной ренты, где пенсионера могут обмануть, не оказывать нужного ухода и др. Но я не думаю, что эта тема получит распространение в России именно из-за того, что банки вряд ли пойдут на отложенную на 10 лет прибыль без госгарантий", – подчеркивает Наталья Смирнова.
По прогнозу Лопатина, если "обратная ипотека" и будет развиваться у нас, то только за счет средств государства, при его активной поддержке и при давлении на банки с госучастием. Ну а с таким подходом на масштабные результаты рассчитывать не приходится.
