Самая ликвидная недвижимость. Ликвидность недвижимости: оценка, определение

11.03.13

Читая специализированную литературу о недвижимости или общаясь с профессиональным риэлтором, вы очень часто можете встретить понятие «ликвидная недвижимость». Причем в самых разных сочетаниях:

«вложение денег в недвижимость Парижа, Лондона и Нью-Йорка очень выгодно за счет их высокой ликвидности»;
« улучшенной планировки в новостройке намного ликвиднее, чем типовая однушка старого жилого фонда»;
«при подаче документов на оформление ипотечного кредита, банк должен убедиться в ликвидность приобретаемого вами объекта недвижимости»;
«сделки купли-продажи очень выгодны, благодаря высокой ликвидности этой категории жилья»;
«ввиду того, что ваша квартира практически неликвидна, ее продажа будет существенно затруднена» и т.д. и т.п.

Как видите, понятие ликвидности используется, действительно, довольно часто и в совершенно различных ситуациях. Что же это за такой загадочный термин? Как понятие ликвидности связано с рыночной стоимостью квартиры и ее ликвидационной стоимостью?

На самом деле все очень просто и одновременно довольно сложно. Если говорить об определении ликвидности применительно к вне зависимости от того жилая это недвижимость или коммерческая, то под этим понятием подразумевается возможность продажи данного объекта в минимально возможные временные сроки по максимально возможной рыночной стоимости. Другими словами, чем быстрее вы сможете продать вашу квартиру по максимально высокой цене, тем более ликвидной она является.

Именно отсюда и возникают понятия высокой ликвидности (когда объект можно продать без особых проблем в течение двух недель), средней ликвидности (продажа может потребовать чуть больше времени, но не снижения цены) и низкой ликвидности (продать данные объекты тяжелее всего и часто приходится снижать первоначальную стоимость, чтобы привлечь покупателей выгодным финансовым предложением). При этом не стоит путать похожие только по первым шести буквам понятия ликвидности и ликвидационной стоимости. Они не имеют между собой ничего общего. Ликвидационная стоимость это минимальная стоимость объекта жилой или , по которой она может быть продана на аукционе в случае невыполнения владельцем своих обязательств по кредиту и ее изъятия собственности в судебном порядке.

Теперь определившись с терминологией, познакомимся поближе с теми критериями недвижимости, которые напрямую влияют на ее ликвидность, то есть повышенный интерес в глазах потенциальных покупателей. Ведь по своей сути под ликвидностью понимается именно привлекательность вашего предложения в случае продажи принадлежащей вам собственности на рынке недвижимости, а, следовательно, непосредственное влияние на ее будут оказывать основные базовые критерии выбора квартиры, загородного дома, помещения под офис или торговый центр и т.д. Для удобства и простоты понимания рассмотрим основные параметры, способные повысить или понизить ликвидность недвижимости, на примере обычной городской квартиры в Москве.

Вторичная недвижимость или новостройка

Как и у всякого правила, здесь есть свои исключения, но в подавляющем большинстве случаев, квартиры вторичного рынка менее ликвидны, чем аналогичные . Это обусловлено тем, что новое жилье строится с использованием современных технологий и последних разработок, применяются более качественные отделочные материалы, изменен подход к планировочным решениям и общим площадям квартиры. Кроме того, срок проживания в новом доме априори будет больше, чем в доме, имеющим уже определенный уровень износа. На вторичном рынке часто предлагают средне – и низко ликвидные малогабаритные квартиры в «хрущевках» и «брежневках», которые со временем пойдут под снос в рамках программы реконструкции ветхого жилья, но вот эти временные промежутки для большинства таких домов не определены. Так что первый вывод, который мы можем сделать – в новостройке намного проще и быстрее, чем квартиру на вторичном рынке (исключение составляют, пожалуй, квартиры в престижных «сталинках» и другие категории жилья повышенной комфортности, которых на вторичном рынке совсем немного).

Территориальное расположение

Сюда можно включить и понятие удобной транспортной доступности (квартиры, расположенные в шаговой доступности от метро будут более ликвидны, чем в тех районах, куда нужно добираться несколькими видами транспорта), и развитость инфраструктуры в разных районах города (чем больше в непосредственной близости от жилого дома магазинов, поликлиник, детских садов, школ, тем выше ликвидность), и экологическую обстановку в районе (квартиры в промзонах и в непосредственной близости от каких-либо производств или складов являются низко ликвидными), и престижность района (наиболее востребованными являются квартиры в Центральном, Западном, Северо- и Юго-Западном административных округах, а наименьшей популярностью пользуется Юго-Восточный и Восточный округа столицы).

Территориальная ликвидность квартиры может меняться с появлением информации об открытии новых станций метро или началом какого-то крупного торгового комплекса в непосредственной близости от жилого дома. Если более детально углубиться в изучение наиболее популярных и ликвидных районов Москвы на данный момент, то к ним относятся Крылатское, Воробьевы горы, Кунцево, Кутузовский Проспект, Красная Пресня, Фили-Давыдково, Строгино, Хамовники, Ленинский проспект. Чуть менее ликвидные и более «простые» районы Ясенево, Теплый стан, Отрадное, Бабушкинская, Чертаново, Новые Черемушки, Сокольники, Алтуфьево, Измайлово, Медведково, Аэропорт, Беговая. А вот к самым невостребованным и неликвидным относятся район Капотни, Бирюлево, Дмитровское и Коровинское шоссе, где очень неудобная транспортная доступность и неблагоприятная экологическая обстановка.

Тип дома

Самыми ликвидными считаются дома, построенные из кирпича и монолит-кирпича. Все виды панелей, даже самых современных, не говоря уже о блочных домах, считаются менее ликвидными. Стоимость аналогичной в панельном и монолитно-кирпичном доме, расположенными в шаговой доступности друг от друга, может заметно отличаться. Хотя среди панелей существует и своя градация ликвидности, связанная с количеством этажей. Чем больше этажей и новее серия и год постройки, тем выше ликвидность. От типа дома зависит и планировка квартир, и наличие подземной парковки, и назначение первого этажа, и комфортность внутридомовых территорий (холлы, коридоры, лестничные пролеты, лифты и т.п.).

Состояние и статус придомовой территории тоже может оказывать влияние на ликвидность продаваемой квартиры. с собственной огороженной территорией, зонами отдыха, детскими площадки и парковками ценятся значительно больше, чем те, у которых этого нет. Особая ситуация сложилась с пятиэтажками. С одной стороны, ликвидность таких домов и квартир в них очень низкая из-за их маленьких габаритов и неудобных планировочных решений, а также отсутствия лифтов и мусоропроводов. С другой стороны, среди пятиэтажек есть не только старые изношенные панели, но и вполне добротные кирпичные дома, а, значит, ценовой диапазон между ними уже будет отличаться. Кроме того, есть серии пятиэтажек, которые активно сносят, а это дает реальный шанс владельцу такой квартиры получить новое жилье в современном доме по цене старой квартиры с тем же количеством , но значительно большей площадью. Данное обстоятельство работает в сторону повышения ликвидности таких вариантов квартир.

Технические характеристики самой квартиры

Безусловно, район расположения и тип дома оказывают очень серьезно влияние на ликвидность продаваемой недвижимости, но самое основное все же заключается именно в том, какую квартиру вы продаете. К основным техническим характеристикам квартиры относят общую и жилую площадь, количество комнат, этажность, наличие лоджии или балкона, площадь кухни, раздельный или совмещенный санузел, изолированность комнат, наличие темной и встроенных шкафов, необходимость проведения ремонта, высота потолков, тип напольного покрытия, видовые характеристики из окон, тип этих самых окон. И это еще не полный перечень.

Что касается общей площади, то здесь основным критерием будет ее соответствие принятому риэлторами диапазону комфортности размещения. Для ликвидных примерный диапазон общей площади 36-42 квадратных метров, для двухкомнатных – 54-62 квадратных метра, для трехкомнатной – 68-82 квадратных метра. Именно такие площади квартир предлагают современные новостройки. При этом отклонения как в меньшую, так и в большую сторону могут привести к довольно существенному затруднению процесса продажи такой квартиры. Например, продать однокомнатную квартиру площадью 27 квадратных метров примерно, так же трудно, как и площадью в 60 квадратов, потому что требуется найти весьма специфического покупателя.

Проблема изолированности комнат полностью решена в современных планировочных решениях, но все еще актуальная для домов старого фонда. С этажностью ситуация несколько неоднозначная. Первые этажи однозначно понижают ликвидность квартиры, и ее стоимость будет на 10-15% меньше точной такой же квартиры в этом же самом доме, но на другом этаже. Последние же этажи уже не так отпугивают покупателей. А некоторые даже предпочитают их другим, благодаря более низкому уровню шума и более чистому воздуху, а также отсутствию соседей сверху. Некоторые даже специально ищут такие , чтобы в последствие оформить перепланировку и сделать свою квартиру двухэтажной за счет чердака. Оптимальной высотой потолков в последние годы признана высота 2,7 метра. К площади кухни многие покупатели, намучившиеся в малогабаритных квартирах, предъявляют достаточно серьезные требования. Минимальная востребованная площадь должна составлять 8-8,5 квадратных метров, а лучше, как в новостройках, от 10 до 14 квадратов.

На снижение ликвидности квартиры влияет ее угловое расположение, вид из окна на автотрассу, наличие газовой колонки и сидячей ванной, деревянные перекрытия, смежные комнаты. Все перечисленные характеристики квартиры имеют разную степень значимости при определении ликвидности квартиры в зависимости от ее статуса (эконом-класс, бизнес-класс или ). Отсутствие проблем с документами и неучтенными претендентами на квартиру (то есть юридическая чистота объекта недвижимости) положительно сказываются на ее продаже.

Самыми востребованными и ликвидными на современном рынке недвижимости являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры (87% от общего объема сделок купли-продажи), расположенные в новых домах, на этаже выше пятого (кроме последнего), с окнами, выходящими во двор, в непосредственной близости от станции метро, Ликвидные квартиры ежегодно растут в цене и являются отличным вложением денежных средств.

Редакция RegionalRealty.ru

30402

Ликвидность недвижимости - это понятие, знакомое почти всем, кто так или иначе сталкивался с недвижимостью. Но есть такие вопросы, которые нельзя решить самостоятельно, например, как именно рассчитывается ликвидность или может ли она быть изменчивой и уходить «в минус». При помощи эксперта мы постарались ответить на все вопросы, касающиеся показателей ликвидности.

Кадр из фильма "Отпуск по обмену"

Начнем с того, что такое ликвидность недвижимости

Если не останавливаться конкретно на жилой недвижимости, а рассматривать это понятие в целом, то можно сказать, что ликвидность подразумевает возможность продать объект в минимальные сроки и по наиболее выгодной цене. Такую возможность можно рассчитать, на чем мы остановимся чуть позже. Другими словами, если вы можете продать вашу квартиру по максимальной цене и на нее есть спрос, то она является ликвидной, то есть обладает самым высоким показателем ликвидности.

На рынке недвижимости условно существует три вида ликвидности. Это высокая, средняя и низкая ликвидности. Как мы уже поняли, то высокая ликвидность подразумевает быструю продажу объекта . Средняя ликвидность связана с более длительными сроками продажи объекта. А минимальный показатель ликвидности больше относится к сложным объектам, которые не так просто продать и на которые практически нет спроса.
Есть несколько критериев, которые непосредственно указывают на ликвидность объекта. Если рассматривать только жилые объекты, то можно выделить несколько показателей ликвидности.

Показатели ликвидности недвижимости

вторичный рынок или новостройки

Сегодня квартиры в новостройках обладают большим показателем ликвидности, нежели аналогичные объекты на вторичном рынке. Например, если человек ищет однокомнатную квартиру, то он в большинстве случаев будет выбирать новостройки, поскольку этот объект обладает рядом преимуществ, в отличие от однокомнатных квартир на вторичном фонде. Новые квартиры выстраиваются по современным технологиям. Они не требуют замены коммуникаций, как многие квартиры вторичного рынка. В новостройке есть возможность обустроить такую планировку, которую владелец жилья будет считать самой выгодной и удобной для себя. Что нам предлагает вторичный рынок? Как правило, это жилье в старом фонде, которое нередко даже идет под снос. Найти объект в такой сфере на самом деле непросто.

расположение объекта

Здесь в первую очередь рассматривается доступность транспорта. Людой человек при выборе квартиры рассматривает в первую очередь свою возможность добраться в любую точку города. Также немаловажно, чтобы в районе, где находится квартира, была доступна инфраструктура, например, садики, школы, магазины и прочее. Все больше людей в последнее время стали обращать внимание на такой показатель, как экология района. Это тоже отражается на ликвидности. В целом показатель территориального расположения можно считать изменчивым по отношению к ликвидности. Например, ликвидность может повысится из-за строительства в районе новых станций метро или крупных торговых комплексов.

технические показатели квартиры

к таким показателям относится площадь квартиры, количество комнат, этажность, наличие дополнительного пространства, например, лоджии или балкона, совмещенный или раздельный санузел, изолированность комнат, наличие встроенной мебели и прочее. Наверняка вы замечали, когда просматривали объявления с предложениями жилых объектов, что в первую очередь для них указываются именно эти показатели, а только потом те, которые мы рассматривали выше.

Учитывая рассмотренные показатели, вы наверняка подумаете о том, существует ли какая-то формула расчета ликвидности. Мы можем с точностью вам сказать, что конкретной формулы не существует. Есть только четко сориентированная позиция вкладчика средств, который может рассчитать свой доход от приобретения недвижимости. Например, если вы покупаете однокомнатную квартиру в новостройке за 2 млн рублей. При этом она предоставляется в свободной планировке и без отделки. Но приобретаете вы ее на первоначальном этапе строительства. В конечном итоге, после того, как строительство завершится, вы сможете без единого вложения продать такую квартиру за 2 млн 700 тыс. рублей. То есть для вас прибыль составит 700 тыс. рублей. Этот показатель прямо пропорционален ликвидности.

Приобретая объект недвижимости, не стоит и забывать о том, что показатель ликвидности может быть минусовым, что совершенно не относится к нашему рассмотренному примеру. Например, если изначально объект покупался для сдачи его в аренду, но по определенным причинам он не стал пользоваться спросом, то вложение средств в такой объект можно считать бессмысленным с точки зрения получения прибыли с аренды. В любом случае, обращать внимание на ликвидность объекта должны не только инвесторы, но и обычные люди, которые покупают жилье для собственного проживания.

А что по этому поводу думает специалист?

Анжелика Климентьева

Специалист по недвижимости.
Учредитель Центра «Выгодная недвижимость Краснодара».

Какие объекты недвижимости по вашему мнению считаются самыми ликвидными в столице России? Отличается ли показатель ликвидности жилья в столице и в регионах?

Самыми ликвидными, то есть максимально быстро продаваемыми, в Москве по-прежнему являются небольшие однокомнатные квартиры в шаговой доступности от метро.

В принципе, в регионах пользуются спросом те же самые объекты. Разница лишь в том, что там нет метро, если рассматривать города немиллионники. В таких городах учитывается близость жилья к трамвайной линии. Так же как и в Москве, в регионах пользуются спросом квартиры в новых спальных районах, где уже имеется или появится основная инфраструктура: школы, детсады, поликлиники, магазины, транспортные развязки и т. п. Эти районы обычно удалены от главных магистралей города и приближены к лесопарковым зонам.

Но рынок Москвы принципиально отличается от рынка недвижимости в регионах. Москва - один из крупнейших экономических центров мира - менее подвержена финансовым спадам, привлекает больше денежных потоков, характеризуется высокой миграцией - как внутренней, так и внешней. Покупка жилья здесь рассматривается чаще как инвестиции, к примеру, для последующей сдачи в аренду. В регионах же население в основном обеспечено жильем и приобретает новую квартиру чаще всего с целью улучшения условий.

Есть регионы, которые экономически не интересны инвесторам из-за отсутствия высокого спроса на жилье. Прежде чем «войти» в какой-либо регион, они тщательно изучают рынок, учитывают такие показатели, как уровень промышленного производства, развитие сферы услуг и торговли, международные и межрегиональные связи, уровень безработицы и средние доходы населения, миграция и т. д.

Наиболее перспективными для инвесторов являются города-миллионники и некоторые города на Урале и севере страны: Екатеринбург, Краснодар, Ростов-на-Дону, Казань, Нижний Новгород, Тюмень, Новосибирск, Ярославль. В этих городах хороший спрос на жильё. Соответственно и ликвидность жилья в них намного выше.

Как вы думаете, стоит ли обращать внимание на показатель ликвидности жилья обычным людям, или это должны делать только инвесторы?

Все, и инвесторы, и люди, которые покупают жилье для себя, всегда должны заранее предусмотреть стратегию выхода (то есть продажи этого жилья), поскольку ситуации в жизни разные бывают. Люди могут сейчас не думать о том, что через 2 года, например, им надо будет куда-то переезжать или менять условия жилья в связи с изменившейся ситуацией в жизни. Поэтому однозначно надо всем заранее задумываться о ликвидности покупаемой квартиры.

- Расскажите, в каких ситуация ликвидность объекта недвижимости уходит в минус для инвестора?

Такое может быть, если изменилась ситуация с местом или с самим объектом.
Пример. На метро Беляево (Москва) как-то на продажу выставить коммерческие помещения в новостройке в ПРЕКРАСНОМ месте, где идет огромный трафик народа из метро. По задумке объект должен был на выходе получиться очень ликвидным и с точки зрения сдачи, и с точки зрения продажи.

Затем произошло следующее: дом построили (помещения были на первом этаже этого дома), все магазины заехали, начали торговать. Но прошло буквально 3–4 месяца и перед этим домом поставили киоски и ОТРУБИЛИ ВЕСЬ ТРАФИК ИЗ МЕТРО! Собственники и арендаторы в этих коммерческих помещениях были в шоке, поскольку они купили их по такой цене, которая предусматривала очень хороший трафик (количество потенциальных покупателей), а по факту - их совсем не видно стало. И чтобы зайти к ним в помещения, надо было обойти все киоски, и еще проделать немалый путь.

Вот наглядный пример снижения ликвидности. То есть, продать по той цене, по которой купили, если киоски не уберут, они не смогут: придется серьезно минусоваться как по продаже, так и по аренде (арендаторы не хотят платить дорого за помещения, в которых нет покупателей). Ликвидность и по продаже, и по сдаче упала.

Как вы считаете, какие объекты недвижимости за рубежом могут быть ликвидными для наших отечественных инвесторов?

Я рекомендую инвестировать в том месте, в котором вам будет доступно управление объектом. То есть лучше у себя в городе, а если нет такой возможности, то хотя бы у себя в стране. Инвестировать лучше там, где живёшь.

Покупку недвижимости за рубежом лучше рассмотреть в случае, если вы планируете там жить хотя бы иногда. Это, к примеру, недвижимость на побережье (Болгария, Испания). Фактически это получается не инвестиция уже, а обычная покупка для собственного пользования.

А инвестировать с той целью, чтобы потом перепродать - это, конечно, достаточно сложно, трудозатратно и долго.

С другой стороны, покупать недвижимость за рубежом для того, чтобы только иногда в ней отдыхать, нет смысла. Поскольку ее ведь еще и содержать надо: недвижимость требует внимания и денег. Дешевле и интереснее будет арендовать жилье на момент путешествий. Да и путешествовать все время в одно и то же место - скучно, на мой взгляд.

С финансовой точки зрения лучше выбирать классные места для путешествий, снимать там хорошие апартаменты или номера в гостиницах и наслаждаться сменой мест и впечатлений. Это гораздо выгоднее.

- Какие показатели могут повлиять на рост ликвидности объекта недвижимости?

На рост ликвидности жилья влияют такие факторы:

Район города. Не совсем разумно будет приобретать квартиру, расположенную далеко от места работы, места жительства ваших родителей или детей. Инфраструктура выбранного района должна соответствовать таким нормальным требованиям, как наличие школ, поликлиник, магазинов, банков, мест для парковок, близость общественного транспорта и т. п.

Плохо убранный двор, а также разрисованные или грязные стены обычно настораживают, так как приличные жильцы дома всегда будут заботиться о поддержании придомовой территории в должном порядке. Если есть дети, то важна детская площадка во дворе.
Общее состояние здания. Здание, по стенам которого идут трещины или повсеместно отваливается штукатурка, однозначно требует ремонта, а в худшем случае - может быть признано аварийным.

Соседи могут затруднить комфортное пребывание и нарушить тишину у вас дома.

Площадь квартиры, этаж. Если в квартире делались перепланировки, они должны быть узаконены и отражены в техническом паспорте на жилье (прим.: читайте об этом ). Если перепланировка не узаконена, лучше не связываться с такой квартирой. Это снижает ликвидность, поскольку добавляет лишних хлопот с БТИ, проблемы и с самим жилым помещением: снос капитальных стен, разрушение вентиляционных каналов, незаконный перенос санузлов, объединение балконов с жилыми комнатами или кухней - все это влияет на эксплуатационные качества квартиры.

Перекрытия в квартире, выполненные не из современных материалов, а из дерева, имеют высокую категорию пожарной опасности. А их переделка потребует от вас большое количество согласований и материальных затрат.

Для эстетов и не только большую роль играет вид из окна. Согласитесь, что мало радостного вы найдете в картине за окном, являющей вашему взору мусорные контейнеры, стройку, свалку, места для посиделок местного контингента и т. д.

Состояние инженерных сетей тоже влияет.

Конечно, район и инфраструктура имеют наиболее важное значение.
Исключением могут быть только новостройки. Потому что строят их, как правило, в хороших районах, пусть иногда и отдалённых от центра. Зато нет ни пыли, ни шума от дорог, ни людской суеты. Во многих новых жилых комплексах решены вопросы с парковкой. Вопросы с общественным транспортом решаются сразу же, практически одновременно с заселением первых жильцов.
Конечно, в только что сданных новостройках сложно говорить о какой-либо инфраструктуре. Но те, кто понимает, что сам-то район прекрасный, и что в перспективе лет через 5 здесь будет всё, что душе угодно, те и поймают удачу за хвост:)

А что в нашем понимании 5 лет? Ребёнок родился - мы не успели оглянуться, а ему уже 5 лет, а ещё через год он уже и в школу пойдёт. Ещё пару раз моргнули - а дитё уже и школу закончило. Ещё 5 лет - и у него уже высшее образование за плечами.

Так что новостройки - это отличный пример того, как может вырасти ликвидность объекта всего за 3–5 лет.

Вывод

Как в Москве, так и практически во всех регионах нашей страны, самым ликвидным объектом является малогабаритная недвижимость эконом-класса, которая находится в районах с относительно развитой инфраструктурой. В первую очередь нужно обращать внимание на такие показатели объекта, как район, общее состояние здания, соседи, планировка, площадь и этажность, а также состояние коммуникаций. Учитывать повышенный показатель ликвидности должны все, и инвесторы и обычные покупатели, поскольку в любом случае нужно предполагать, что от жилья нужно будет избавляться.Также наши эксперты советуют планировать заранее тот факт, что ликвидность может уйти в минус по ряду причин.Что касается недвижимости за границей, то мнения наших экспертов сошлись к тому, что лучше все же останавливаться на наших отечественных объектах, поскольку они являются более доступными и ими проще управлять.

Применяемый в экономике термин «ликвидность», широко используется и в сфере недвижимости. Слово пришло к нам из латинского языка, переводится как «текучий» и обозначает способность недвижимого имущества быстро продаваться.

Оценивая недвижимость, выставленную на продажу, специалисты дают характеристики и ее ликвидности. Недвижимое имущество может быть ликвидным, малоликвидным или неликвидным. Давайте разберемся в значениях этих слов.

В экономике существует такой термин, как ликвидность. Слово заимствовано из латинского языка, дословный перевод его - «жидкий» или «текучий». Ликвидными называются активы, в том числе и недвижимое имущество, которые реализуются в короткие сроки по рыночной цене. Какие же характеристики жилья позволяют отнести его к категории ликвидный и можно ли как-то повысить ликвидность продаваемой квартиры.

Что является ликвидом?

Определение «ликвидный» в области , коттеджей, загородных домов никаким образом не соотносится с качественными характеристиками жилья. Например, запущенные квартиры в плохом состоянии, требующие капитального ремонта, или жилье на первом или последнем этаже, или хрущевки в старых панельных домах - это более ликвидный товар, нежели элитные . Почему? Да потому что его легче продать; и, как подтверждают профессионалы в области недвижимости, такой товар пользуется наибольшим спросом и реализуется быстрее. А вот чтобы продать элитку, нужен не один месяц, а то и год. Этот факт подтверждает такое явление, как «аукционы», устраиваемые собственниками жилья. Например, на хрущевки, которые являются относительно недорогим жильем, хозяин квартиры в ходе сделки может увеличить цену, если на квартиру найдется сразу несколько желающих. Конечно, если бы такое жилье не пользовалось определенным спросом, ни о каком повышении цены и речи бы идти не могло.

Сроки на экспозицию ликвидного жилья

Ликвидная недвижимость реализуется в примерно установленные сроки, которые назовет вам любой опытный риэлтор.

Для каждой категории жилья - экосегмент, квартиры бизнес-класса или элитное жилье - можно установить примерные временные рамки, в которые продается та или иная недвижимость. Здесь все зависит от ценовой категории: понятно, что более продается и легче, и быстрее, т.к. количество покупателей на него больше. Есть разница между тремя миллионами и пятьюдесятью? Безусловно! Поэтому, если апартаменты продать в течение нескольких месяцев, да еще по докризисной стоимости, - это достаточно быстро.

Понятие об оптимальных сроках, касающихся продажи жилья, с момента наступления кризиса поменялись, а именно, выросли примерно вдвое. Поиск покупателя на недвижимость на вторичном рынке составлял до кризиса пару месяцев, - месяца три-четыре. Время экспозиции для составляло полгода, и год для элитного жилья. Сейчас эти цифры смело можно умножать на два.

Некоторые характеристики ликвидной недвижимости

К критериям, которые повышают ликвидность продаваемого жилья, относятся следующие:

привлекательная цена,
близость к метро,
развитая инфраструктура,
тихое место,
хорошее состояние квартиры (в первую очередь - для эконом-класса).

Для элитного жилья большим плюсом будет живописный вид из окна, подземная парковка, достойные соседи. К минусам следует отнести расположение в промзоне, первый этаж, окна, выходящие во двор - «колодец».Если анализировать рынок продаж, то в числе лидеров, продаваемых в нелегкое для экономики время, оказались такие квартиры:

Квартиры в спальных районах, имеющие небольшую площадь.
Одно-двухкомнатные квартиры в хорошем состоянии с удобной планировкой и большой кухней, расположенные недалеко от метро.
В новых домах лучше раскупаются эконом-класса площадью 49-55 кв.м.
В эконом-сегменте - двух-трехкомнатные квартиры размером от75 до 110 кв.м.
А также спросом пользуется , не превышающее 175 кв.м.

Если такие характеристики, как район, расположение, планировка поменять нельзя, то изменить внутреннее состояние квартиры вполне в ваших руках. Придав жилью товарный вид, тем самым повысив его ликвидность, вы сможете быстрее найти своего покупателя.

В первую очередь, стоит навести в квартире порядок, вымыть окна, исправить сантехнику, ликвидировать следы протекания, если таковые имеются. В некоторых случаях придется сделать небольшой косметический ремонт. Но в этом случае цель всегда оправдывает средства.

Квартира не должна быть сильно загромождена, это смазывает впечатление, ведь комнаты кажутся меньше. Самое время избавиться от лишних ненужных вещей. Убрать лестничную площадку тоже не помешает.

Время для просмотра квартиры потенциальными покупателями лучше назначать такое, когда большинства членов семьи нет дома: все на работе или в школе. В крайнем случае, можно отправить своих домашних на прогулку или в магазин. А когда придут люди, включите приятную музыку, она поможет заглушить разговоры соседей и шум, доносящийся с улицы.

17 Апрель, 2012 - 07:20

Почему в некоторых случаях квартиры, выставленные на продажу, буквально улетают, а в некоторых - наоборот, залеживаются. Все дело в ликвидности продаваемого товара: от того, насколько он окажется привлекательным для потребителя, и будет зависеть, как скоро он окажется продан. Насколько ликвидна ваша квартира и можно ли ее таковой сделать?

«Журнал о недвижимости MetrInfo» решил разобраться, что подразумевается под этим понятием, на что ликвидность оказывает влияние и какие квартиры сегодня самые ликвидные, а какие, наоборот, - неликвид.

Немного терминологии

Существует много всяких сложных толкований, что же такое ликвидность, но мы постараемся объяснить как можно проще. Ликвидность недвижимости – это возможность ее обращения в деньги. Ликвидность обратно пропорциональна времени, которое требуется для продажи: чем меньше срок, в течение которого продается квартира, тем выше ее ликвидность.

В целом жилье считается ликвидным активом: спрос на него есть всегда, даже при проблемах в экономике. Продать жилую недвижимость намного проще, чем, скажем, картину, интересную лишь узкому кругу богачей-коллекционеров. Собственно на это и уповают эксперты, советующие вкладывать свободные средства в квартиры.

Но не все жилье одинаково ликвидно: некоторые объекты даже по вполне рыночным ценам продаются за пару недель, а другие ждут покупателя месяцами и годами, причем даже снижение цены помогает далеко не всегда. В чем тут проблема?

Начало начал - местоположение

Причем транспортный вопрос, возможно, самый важный: «Наименее востребованы у покупателей районы Москвы с сильно загруженными трассами и не имеющие станций метрополитена. А информация о планах по расширению метро в том или ином районе может значительно повысить и спрос, и стоимость жилья. Так, например, было после заявления о строительстве новых станций «Новокосино», «Пятницкое шоссе», «Лермонтовский проспект», «Жулебино» и «Люберецкие поля»», - рассказывает Александра Кадченко, руководитель отдела консалтинга и оценки МИАН, и добавляет к списку характеристик ликвидных районов развитость социально-бытовой инфраструктуры и структуру жилого фонда. Сегодня более востребованы районы, где преобладает современное качественное жилье - вчерашние новостройки, а вот кварталы со старыми домами, с пятиэтажками, срок сноса которых не определен, популярностью не пользуются, поэтому продаются гораздо хуже. Кроме того, по мнению Ильи Шкопа, председателя совета Гильдии риелторов Москвы, больший спрос наблюдается на крупные спальные районы в умеренной удаленности от центра.

Таким образом, весьма ликвидны квартиры в самых престижных округах - на западе, северо- и юго-западе столицы, например, в Крылатском, Кунцево, Фили-Давыдково, Строгино, в районе Воробьевых гор и Кутузовского проспекта. А что касается , то здесь наиболее популярен Центральный округ, прежде всего «Золотая миля». «На второе же место сегодня выходят Хамовники в связи с массовой застройкой нескольких жилых комплексов, что влечет за собой и реконструкцию района в целом», - сообщает Евгения Коростелева, генеральный директор Bonton realty.

Ликвидные районы есть и на менее престижных направлениях, даже на южном и юго-восточном, которые считаются самыми неэкологичными и неблагоустроенными. К списку ликвидных эксперты прежде всего отнесли Сокольники и Новые Черемушки как районы с хорошо развитой инфраструктурой и не сильно удаленные от центра, а также в него были добавлены Коньково, Теплый Стан, Ясенево, Чертаново, Бабушкинский, Медведково, Отрадное, Алтуфьево, Измайлово, районы станций метро «Аэропорт» и «Беговая». На юго-востоке же самыми ликвидными были признаны Люблино и Марьино.

А наиболее неликвидными считаются районы с неудачной транспортной доступностью - Бирюлево, районы вдоль Дмитровского и Коровинского шоссе, некоторые районы за МКАД (например, Выхино-Жулебино). Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость», добавляет к этому перечню еще и Капотню, Дегунино, Бескудниково, Некрасовку и т.д. Кстати сказать, Капотня также не проходит в ликвидные районы и по экологическим характеристикам.

Но и не все кварталы в одном и том же районе одинаково ликвидны. Как замечает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», районы могут быть весьма неоднородны и по качеству жизни, и по транспортной доступности. Самые ликвидные – кварталы и улицы в пешей досягаемости от метро. Они, как правило, и самые насыщенные инфраструктурой, так как вокруг станций метро всегда появляются и магазины, и рестораны, и службы быта. Ликвидность таких зон может понизить разве что соседство с крупными промышленными предприятиями или преобладание старого неблагоустроенного жилфонда. А повышает ликвидность кварталов в любом районе расположенный рядом парк или зеленая зона.

Двор и дом

Даже в самых ликвидных районах могут быть неликвидные квартиры. Тут все зависит от характеристик домов, в которых они расположены. «Оцениваются материал и серия (для панелей) дома и год постройки. Наибольшим спросом пользуются современные дома из кирпича или монолита, наименьшим - панельные строения, - рассказывает Александр Мальцев («CENTURY 21 Запад»). – Причем в панельных домах важна этажность: чем выше дом, тем выше ликвидность, то есть наименее ликвидными считаются пятиэтажные хрущевки, затем следуют 9- и 12-этажные панели, а самые ликвидные – современные серии».

Вообще кирпичные дома популярнее панельных, а более современные предпочтительнее, чем старый жилфонд: «Если дом старый, то, как правило, с изношенными коммуникациями и ужасными подъездами, и привлечь покупателя на такой объект возможно только сниженной ценой», - утверждает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). Среди старых домов по-прежнему высоко ценятся лишь добротные «сталинки», и вряд ли в обозримом будущем что-то изменится. «Хотя также отмечается интерес и к домам, подлежащим сносу (это в основном панельные пятиэтажки. – От ред.), - говорит Александра Кадченко (МИАН), - они привлекают покупателей перспективой получения нового жилья при расселении». Однако с такими вариантами нужно быть осторожнее, так как снос может затянуться на долгие годы, ликвидными здесь можно считать только те объекты, срок сноса которых уже четко определен.

Помимо характеристик самого дома на ликвидность влияет и благоустройство придомовой территории, а также состояние подъезда, наличие грузового лифта, детских площадок, парковок и т.п. В экономклассе и классе комфорт сегодня востребованы квартиры в новых микрорайонах с собственной инфраструктурой, где есть все блага цивилизации. А в сегментах бизнес и премиум ценятся собственная огороженная и охраняемая территория, подземный паркинг, авторизованный доступ и т.п. «Кроме того, в элитных домах большое значение имеет количество квартир - чем их меньше, тем привлекательнее объект», - уверяет Евгения Коростелева (Bonton realty).

Однако, как утверждает Илья Шкоп (Гильдия риелторов Москвы), характеристики дома, прежде всего, влияют на ликвидность трех- и многокомнатных квартир, а для однушек и двушек они менее важны, так как это самые востребованные объекты на столичном рынке недвижимости. При адекватной цене покупатели на них находятся в течение 2-3 месяцев, в каких бы районах и в каких бы домах они не предлагались.

Квартирные характеристики

«Ликвидность квартиры определяют такие ее характеристики, как площадь, этаж, виды из окон, размер кухни, наличие балконов и лоджий, высота потолков, удобство планировки», - перечисляет Александра Кадченко (МИАН). А Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость») выделяет еще размеры и планировку санузла и состояние квартиры в целом.

Пожалуй, наиболее важный параметр – площадь: размер квартиры должен соответствовать ее классу и платежеспособному спросу целевой аудитории. «Для жилья категорий эконом и эконом-плюс (комфорткласс) оптимальная площадь однокомнатной квартиры - 36-42 кв. м, двухкомнатной - 54-62 кв. м, а трехкомнатной - 68-82 кв. м», - сообщает Александра Кадченко. Причем, как отмечает Вероника Панкова, эксперт ГРМ, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты», предпочтение отдается более стандартным метражам и планировкам, например, гораздо проще продать 2-комнатную квартиру площадью 60 м кв., чем того же метража однушку.

Вслед за площадью квартир на ликвидность значительно влияют размер кухни, высота потолков и этаж. «Площадь кухни должна быть не меньше 8 - 8,5 кв. м, а предпочтительней - 10-12 кв. м», - утверждает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). «А оптимальная высота потолка - не менее 2,7 м», - говорит Александра Кадченко (МИАН). Что же касается расположения, то наименее ликвидны объекты на первом и последних этажах, а также в некоторых случаях – в зависимости от планировки и состояния дома - угловые варианты.

Ликвидность жилья могут снижать смежные комнаты, деревянные и смешанные перекрытия, деревянные лестницы, слишком запутанная история, когда квартира поменяла более 2-3 собственников и невозможно точно оценить правомочность всех сделок купли-продажи. «Также покупателей в 21 веке отпугивают газовые колонки и сидячие ванны», - говорит Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). А вместе с этим вид из окон на оживленное шоссе и постоянный шум.

«Причем для 2-3- и многокомнатных квартир немаловажно, чтобы окна не только не выходили на автотрассу, но были обращены на разные стороны света», - уверяет Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»).

Ликвидность квартиры повышает ее опрятность, приятный вид, более-менее свежий ремонт, а неудовлетворительное состояние объекта и необходимость капитального ремонта снижают ликвидность.

Вообще же, чем выше класс жилья и престижнее район и дом, тем больше характеристик влияют на ее востребованность и ликвидность. Если в экономклассе покупатель, скорее всего, обратит внимание только на метраж и размер кухни, то в элитном сегменте обязательно оценит и видовые характеристики: «Например, на Кутузовском проспекте из-за повышенного шума менее ликвидны квартиры с окнами на улицу, а самые ликвидные варианты - с окнами на набережную, так называемые «видовые квартиры», - утверждает Александр Мальцев («CENTURY 21 Запад»). Кроме того, как правило, неликвидны высококлассные объекты, расположенные не в самых престижных районах, на окраинах столицы, да и многокомнатные квартиры в отдаленных спальных районах продаются долго. «Мало кому нужна, например, 4-комнатная квартира в Бирюлево по цене 9 млн рублей и выше», - говорит Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»), ведь типичный покупатель в этом и подобных районах выбирает 1-2-комнатные варианты.

Ликвидность – залог роста цен

Ликвидные квартиры хороши тем, что быстро продаются, то есть при необходимости обмениваются на деньги и с годами растут в цене, правда, при условии, что в мировой экономике все спокойно. «Стоимость ликвидных квартир вырастает примерно до 10-20% в год», - утверждает Александр Мальцев («CENTURY 21 Запад»), особенно на первичном рынке, так как цена новостроек увеличивается также по мере постройки дома, окончания ремонтных работ и оформления квартир в собственность. «Например, в ЖК «Царицыно» год назад долевые участники строительства реализовали (46 кв.м) по цене 5,4 млн рублей, а сейчас подобные варианты продаются уже за 6 - 6,1 млн руб.», - свидетельствует Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»).

Медленно, но верно дорожала за последнее время и вторичная ликвидная недвижимость в районах с хорошей транспортной доступностью: «Так, год назад в районе Царицыно в панельных домах относительно современных серий однокомнатные квартиры площадью 39 кв.м продавались по 6,1 млн руб., двухкомнатные (52 кв.м) – по 7,5 млн руб., а сейчас подобные предложения можно найти только за 6,2 млн руб. и за 7,7 - 7,8 млн руб. соответственно», - рассказывает эксперт. Да и в период экономических кризисов цены на ликвидные объекты наиболее устойчивы: «Раньше и серьезнее падают в цене неликвиды, а ликвиды - чуть позже и меньше. А при стабилизации рынка наблюдается обратная ситуация: ликвидные варианты начинают расти раньше и быстрее, а неликвидные - позже и медленнее», - говорит Вероника Панкова («Пенаты», эксперт ГРМ).

«В условиях кризиса неликвидные квартиры теряют всякую привлекательность для покупателя, а ликвидные не могут найти собственника по иным причинам: владелец квартиры не торопится снизить цену, а покупатель, наслышанный о том, что в условиях кризиса цены значительно падают, не желает переплачивать», - добавляет Евгения Коростелева (Bonton realty).

В стабильных же условиях при адекватно определенной цене средний срок продажи ликвидной однокомнатной квартиры, как сообщает Илья Шкоп (Гильдия риелторов Москвы), - 2 месяца, двухкомнатной – 3 месяца, а трехкомнатной – 4-6 месяцев. А Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость») называет еще более короткие - от двух недель до месяца. Неликвидные же варианты иной раз продаются годами и десятилетиями!

Впрочем, срок продажи в наших реалиях зависит от цены объекта, поэтому снижая цену, можно повысить ликвидность: «Конечно квартира с маленькой кухней на первом этаже не очень желанна, но при сниженной цене данный вариант тоже будет востребован», - уверяет Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). По низким ценам не покупаются только совсем уж отвратительные варианты, например, малюсенькие квартиры рядом с дымящими заводами в отдалении от метро, на первом этаже и в ужасном состоянии. Однако продать по заниженной цене – дело нехитрое, но большинство владельцев недвижимости, настоящих и будущих, все-таки стремится извлечь некоторую выгоду от будущих перепродаж, да к тому же выйти на сделку как можно быстрее, а это возможно лишь в случае ликвидности объекта.

Резюме www.metrinfo.ru

Ликвидность недвижимости зависит от очень многих факторов – от местоположения до конкретных характеристик жилья, таких как площадь или размер кухни, а кроме того, она тесно связана со спросом и ценой. Самые ликвидные квартиры – однушки и двушки у станций метро, в районах с хорошей транспортной доступностью, экологией и инфраструктурой, расположенные в современных кирпичных и монолитных домах. Иногда они продаются всего за пару недель. Чем более ликвиден объект, тем скорее его можно превратить в деньги, да еще и получив прибыль.

Почему в некоторых случаях квартиры, выставленные на продажу, буквально улетают, а в некоторых - наоборот, залеживаются? Все дело в ликвидности продаваемого товара: от того, насколько он окажется привлекательным для потребителя и будет зависеть, как скоро он окажется продан. Насколько ликвидна ваша квартира, и можно ли ее таковой сделать?

«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» www.metrinfo.ru решил разобраться, что подразумевается под этим понятием, на что ликвидность оказывает влияние, и какие квартиры сегодня самые ликвидные, а какие, наоборот, - неликвид.

Немного терминологии

Существует много всяких сложных толкований, - что же такое ликвидность, но мы постараемся объяснить как можно проще. Ликвидность недвижимости - это возможность ее обращения в деньги. Ликвидность обратно пропорциональна времени, которое требуется для продажи: чем меньше срок, в течение которого продается квартира, тем выше ее ликвидность.

В целом жилье считается ликвидным активом: спрос на него есть всегда, даже при проблемах в экономике. Продать жилую недвижимость намного проще, чем, скажем картину, интересную лишь узкому кругу богачей-коллекционеров. Собственно на это и уповают эксперты, советующие вкладывать свободные средства в квартиры.

Начало начал - местоположение

Театр начинается с вешалки, а ликвидность жилья с его местоположения. «Наибольшей ликвидностью пользуются квартиры, находящиеся в удобных для жизни и экологически чистых районах с хорошей транспортной доступностью», - утверждает Александр Мальцев, генеральный директор агентства недвижимости CENTURY 21 Запад. Причем транспортный вопрос, возможно, самый важный: «Наименее востребованы у покупателей районы Москвы с сильно загруженными трассами и не имеющие станций метрополитена. А информация о планах по расширению метро в том или ином районе может значительно повысить и спрос, и стоимость жилья. Так, например, было после заявления о строительстве новых станций «Новокосино», «Пятницкое шоссе», «Лермонтовский проспект», «Жулебино» и «Люберецкие поля»», - рассказывает Александра Кадченко, руководитель отдела консалтинга и оценки МИАН, и добавляет к списку характеристик ликвидных районов развитость социально-бытовой инфраструктуры и структуру жилого фонда. Сегодня более востребованы районы, где преобладает современное качественное жилье - вчерашние новостройки, а вот кварталы со старыми домами, с пятиэтажками, срок сноса которых не определен, популярностью не пользуются, поэтому продаются гораздо хуже. Кроме того, по мнению Ильи Шкопа, председателя Совета Гильдии риелторов Москвы, больший спрос наблюдается на крупные спальные районы в умеренной удаленности от центра.

Таким образом, весьма ликвидны квартиры в самых престижных округах - на западе, северо- и юго-западе столицы, например, в Крылатском, Кунцево, Фили-Давыдково, Строгино, в районе Воробьевых гор и Кутузовского проспекта. А что касается элитной недвижимости, то здесь наиболее популярен центральный округ, прежде всего, «Золотая миля». «На второе же место сегодня выходят Хамовники в связи с массовой застройкой нескольких жилых комплексов, что влечет за собой и реконструкцию района в целом», - сообщает Евгения Коростелева, генеральный директор Bon ton realty.

Ликвидные районы есть и на менее престижных направлениях, даже на южном и юго-восточном, которые считаются самыми неэкологичными и неблагоустроенными. К списку ликвидных эксперты, прежде всего, отнесли Сокольники и Новые Черемушки, как районы с хорошо развитой инфраструктурой и не сильно удаленные от центра, а также в него были добавлены Коньково, Теплый Стан, Ясенево, Чертаново, Бабушкинский, Медведково, Отрадное, Алтуфьево, Измайлово, районы станций метро Аэропорт и Беговая. На юго-востоке же самыми ликвидными были признаны Люблино и Марьино.

Но и не все кварталы в одном и том же районе одинаково ликвидны. Как замечает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», районы могут быть весьма неоднородны и по качеству жизни, и по транспортной доступности. Самые ликвидные - кварталы и улицы в пешей досягаемости от метро. Они, как правило, и самые насыщенные инфраструктурой, так как вокруг станций метро всегда появляются и магазины, и рестораны, и службы быта. Ликвидность таких зон может понизить разве что соседство с крупными промышленными предприятиями или преобладание старого неблагоустроенного жилфонда. А повышает ликвидность кварталов в любом районе расположенный рядом парк или зеленая зона.

Двор и дом

Даже в самых ликвидных районах могут быть неликвидные квартиры. Тут все зависит от характеристик домов, в которых они расположены. «Оцениваются материал и серия (для панелей) дома и год постройки. Наибольшим спросом пользуются современные дома из кирпича или монолита, наименьшим - панельные строения, - рассказывает Александр Мальцев (CENTURY 21 Запад). - Причем в панельных домах важна этажность: чем выше дом, тем выше ликвидность, то есть наименее ликвидными считаются пятиэтажные «хрущевки», затем следуют 9- и 12-этажные панели, а самые ликвидные - современные серии».

Вообще кирпичные дома популярнее панельных, а более современные предпочтительнее, чем старый жилфонд: «Если дом старый, то, как правило, с изношенными коммуникациями и ужасными подъездами, и привлечь покупателя на такой объект возможно только сниженной ценой», - утверждает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). Среди старых домом по-прежнему высоко ценятся лишь добротные «сталинки», и вряд ли в обозримом будущем что-то изменится. «Хотя также отмечается интерес и к домам, подлежащим сносу (это в основном панельные пятиэтажки - от ред.), - говорит Александра Кадченко (МИАН), - они привлекая покупателей перспективой получения нового жилья при расселении». Однако с такими вариантами нужно быть осторожнее, так как снос может затянуться на долгие годы, ликвидными здесь можно считать только те объекты, срок сноса которых уже четко определен.

Помимо характеристик самого дома на ликвидность влияет и благоустройство придомовой территории, а также состояние подъезда, наличие грузового лифта, детских площадок, парковок и т.п. В экономклассе и классе «комфорт» сегодня востребованы квартиры в новых микрорайонах с собственной инфраструктурой, где есть все блага цивилизации. А в сегментах «бизнес» и «премиум» ценятся собственная огороженная и охраняемая территория, подземный паркинг, авторизованный доступ и т.п. «Кроме того, в элитных домах большое значение имеет количество квартир, чем их меньше, тем привлекательнее объект», - уверяет Евгения Коростелева Евгения (Bon ton realty).

Однако, как утверждает Илья Шкоп (Гильдия риелторов Москвы), характеристики дома, прежде всего, влияют на ликвидность трех- и многокомнатных квартир, а для «однушек» и «двушек» они менее важны, так как это самые востребованные объекты на столичном рынке недвижимости. При адекватной цене покупатели на них находятся в течение 2-3 месяцев, в каких бы районах и в каких бы домах они не предлагались.

Квартирные характеристики

Пожалуй, наиболее важный параметр - площадь: размер квартиры должен соответствовать ее классу и платежеспособному спросу целевой аудитории. «Для жилья категорий «эконом» и «эконом-плюс» (комфорт-класс) оптимальная площадь однокомнатной квартиры - 36-42 кв. м, двухкомнатной - 54-62 кв. м, а трехкомнатной - 68-82 кв. м», - сообщает Александра Кадченко. Причем, как отмечает Вероника Панкова, эксперт ГРМ, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты», предпочтение отдается более стандартным метражам и планировкам, например, гораздо проще продать 2-комнатную квартиру площадью 60 м кв., чем того же метража «однушку».

Вслед за площадью квартир на ликвидность значительно влияют размер кухни, высота потолков и этаж. «Площадь кухни должна быть не меньше 8-8,5 кв. м, а предпочтительней - 10-12 кв. м», - утверждает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). «А оптимальная высота потолка - не менее 2,7 м», - говорит Александра Кадченко (МИАН). Что же касается расположения, то наименее ликвидны объекты на первом и последних этажах, а так же в некоторых случаях - в зависимости от планировки и состояния дома - угловые варианты.

Вообще же, чем выше класс жилья и престижнее район и дом, тем больше характеристик влияют на ее востребованность и ликвидность. Если в экономклассе покупатель, скорее всего, обратит внимание только на метраж и размер кухни, то в элитном сегменте обязательно оценит и видовые характеристики: «Например, на Кутузовском проспекте из-за повышенного шума менее ликвидны квартиры с окнами на улицу, а самые ликвидные варианты - с окнами на набережную, так называемые «видовые квартиры», - утверждает Александр Мальцев (CENTURY 21 Запад). Кроме того, как правило, не ликвидны высококлассные объекты, расположенные не в самых престижных районах, на окраинах столицы, да и многокомнатные квартиры в отдаленных спальных районах продаются долго. «Мало кому нужна, например, 4-комнатная квартира в Бирюлево по цене 9 млн. рублей и выше», - говорит Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»), ведь типичный покупатель в этом и подобных районах выбирает 1-2-комнатные варианты.

Ликвидность - залог роста цен

Ликвидные квартиры хороши тем, что быстро продаются, то есть, при необходимости обмениваются на деньги, и с годами растут в цене, правда, при условии, что в мировой экономике все спокойно. «Стоимость ликвидных квартир вырастает примерно до 10-20% в год», - утверждает Александр Мальцев (CENTURY 21 Запад), особенно на первичном рынке, так как цена новостроек увеличивается также по мере постройки дома, окончания ремонтных работ и оформления квартир в собственность. «Например, в ЖК «Царицыно» год назад долевые участники строительства реализовали однокомнатные квартиры (46 кв.м.) по цене 5,4 млн. рублей, а сейчас подобные варианты продаются уже за 6-6,1 млн. руб.», - свидетельствует Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»).

Медленно, но верно дорожала за последнее время и вторичная ликвидная недвижимость в районах с хорошей транспортной доступностью: «Так год назад в районе Царицыно в панельных домах относительно современных серий однокомнатные квартиры площадью 39 кв.м продавались по 6,1 млн. руб., двухкомнатные (52 кв.м.) - по 7,5 млн. руб., а сейчас подобные предложения можно найти только за 6,2 млн. руб. и за 7,7-7,8 млн. руб. соответственно», - рассказывает эксперт. Да и в период экономических кризисов цены на ликвидные объекты наиболее устойчивы: «Раньше и серьезнее падают в цене неликвиды, а ликвиды - чуть позже и меньше. А при стабилизации рынка наблюдается обратная ситуация: ликвидные варианты начинают расти раньше и быстрее, а неликвидные - позже и медленнее», - говорит Вероника Панкова («Пенаты», эксперт ГРМ).

«В условиях кризиса неликвидные квартиры теряют всякую привлекательность для покупателя, а ликвидные не могут найти собственника по иным причинам: владелец квартиры не торопится снизить цену, а покупатель наслышанный о том, что в условиях кризиса цены значительно падают, не желает переплачивать», - добавляет Евгения Коростелева (Bon ton realty).

В стабильных же условиях при адекватно определенной цене средний срок продажи ликвидной однокомнатной квартиры, как сообщает Илья Шкоп (Гильдия риелторов Москвы), - 2 месяца, двухкомнатной - 3 месяца, а трехкомнатной - 4-6 месяцев. А Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость») называет еще более короткие - от двух недель до месяца. Неликвидные же варианты иной раз продаются годами и десятилетиями!

Впрочем, срок продажи в наших реалиях зависит от цены объекта, поэтому снижая цену, можно повысить ликвидность: «Конечно квартира с маленькой кухней на первом этаже не очень желанна, но при сниженной цене данный вариант тоже будет востребован», - уверяет Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). По низким ценам не покупаются только совсем уж отвратительные варианты, например, малюсенькие квартиры рядом с дымящими заводами в отдалении от метро, на первом этаже и в ужасном состоянии. Однако, продать по заниженной цене - дело нехитрое, но большинство владельцев недвижимости, настоящих и будущих, все-таки стремится извлечь некоторую выгоду от будущих перепродаж, да к тому же выйти на сделку как можно быстрее, а это возможно лишь в случае ликвидности объекта.

Резюме www.metrinfo.ru

Ликвидность недвижимости зависит от очень многих факторов - от местоположения до конкретных характеристик жилья, таких, как площадь или размер кухни, а кроме того она тесно связана со спросом и ценой. Самые ликвидные квартиры - однушки и двушки у станций метро, в районах с хорошей транспортной доступностью, экологией и инфраструктурой, расположенные в современных кирпичных и монолитных домах. Иногда они продаются всего за пару недель. Чем более ликвиден объект, тем скорее его можно превратить в деньги, да еще и получив прибыль.