История развития системы ипотечного кредитования в рф. История развития ипотечного кредитования в россии

МОСКВА, 5 сентября - РИА Новости, Артем Блюденов. Участники ипотечного рынка России зачастую связывают день рождения ипотеки в нашей стране даже не с принятием в 1998 году закона об ипотеке, а с созданием 5 сентября 1997 года единственного в стране института развития ипотеки - "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию". В день рождения АИЖК ведущие игроки рынка вспоминают, какой путь прошел рынок ипотеки в России, как он развивался, какие трудности преодолевал, что за проблемы стоят перед ним сегодня, а также как будет развиваться ипотека завтра.

Начало начал

Примечательно, что схемы, напоминающие ипотечное кредитование, появились в России еще до создания АИЖК и вступления в силу закона об ипотеке. Банки пытались выдавать квазиипотечные кредиты еще в первой половине 1990-х - это были псевдоипотечные кредиты сроком на один год под 36% годовых в иностранной валюте, вспоминает исполнительный директор "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Алексей Шленов.

"Еще 12 лет назад в России отсутствовал такой финансовый инструмент как ипотека - не было ни законодательной и инфраструктурной базы, ни сформированного спроса у населения", - рассказывает заместитель гендиректора АИЖК Андрей Семенюк.

Шленов уточняет, что федеральный закон номер 102 "Об ипотеке" был принят в июле 1998 года.

Этот закон должен был подтолкнуть банки к расширению своего бизнеса через выдачу ипотечных кредитов, а граждан - к покупке квартир с привлечением кредитных средств, но в 1998 году ипотека выдавалась под 40% годовых и сроком на три года, поэтому желающих было очень мало, добавляет эксперт.

По словам Семенюка, в начале работы партнерская сеть АИЖК насчитывала всего три банка, а сейчас в ней 136 банков и 200 небанковских организаций.

Фактически агентство запустило рынок российской ипотеки и способствовало его стандартизации, считает замгендиректора АИЖК. Появление этой организации позволило большому количеству средних и небольших кредитных организаций составить конкуренцию крупным банкам и их ипотечным программам.

"С 2003 года начали активно появляться региональные операторы, которые покупали у банков ипотечные кредиты и рефинансировали их у АИЖК, а в дальнейшем и у других участников рынка. Реально АИЖК начало работать с 2004 года по мере развития сети региональных операторов", - в свою очередь утверждает председатель правления банка "ДельтаКредит" Сергей Озеров.

По мнению банкира, АИЖК фактически привнесло в Россию двухуровневую ("американскую") систему кредитования - среди участников рынка были особо выделены операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному кредитованию), основной целью деятельности которых является рефинансирование кредитных организаций, предоставивших средства на приобретение гражданами жилья.

"Главными вехами в истории развития российского ипотечного рынка, я бы назвал, изменения, которые были внесены в закон о ценных ипотечных бумагах в связи с принятием пакета законов о строительстве доступного жилья, а также создание АИЖК и АРИЖК", - указывает президент Ассоциации региональных банков России (ассоциация "Россия") Анатолий Аксаков.

А вот руководитель службы ипотечного кредитования компании "Инком-Недвижимость" Лев Плецельман к списку важных этапов становления ипотеки добавляет выход на рынок первого негосударственного банка - в 1998 году им стал "ДельтаКредит".

Кстати, сегодня, как обращает внимание эксперт, ипотечные программы есть более чем у 500 банков, а самыми активными участниками рынка являются Сбербанк, ВТБ 24, "ДельтаКредит" и Росбанк.

Докризисный период

Все эксперты, опрошенные РИА Новости, включая представителей АИЖК, склонны считать, что ипотечный рынок начал активно развиваться именно с 2005 года.

"Лишь к 2005 году ипотека начала поворачиваться лицом к заемщику, а процентная ставка сократилась до 14%. Спустя еще три года, банки снизили ставку до 10-12%, а срок кредитования увеличился до 30 лет. В 1999 году ставка составляла 35%, а срок кредитования - 5 лет. В 2000 году ставка сократилась до 30%, а срок кредитования увеличился до десяти лет. Но желающих кредитоваться было мало - в 1999-2000 годах в "Миэль" прошло лишь 17 ипотечных сделок", - признается Шленов.

С точки зрения начальника управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Романа Слободяна, активное развитие рынка ипотеки началось примерно с 2005 - 2007 годов, в период начала значительного роста цен на недвижимость.

Семенюк из АИЖК в свою очередь связывает расцвет ипотеки после 2005 года со снижением уровня инфляции и ставки рефинансирования, которые постепенно создавали подходящие условия для развития ипотечного кредитования. В 2005 году объем ипотечного кредитования составил 56,3 миллиарда рублей, на рынке началась жесткая конкуренция за клиентов, ставки начали снижаться, составив в 2005 году уже 14,9%, напоминает замглавы агентства.

Дальше, по его словам, стали появляться ипотечные продукты без первоначального взноса и без подтвержденного дохода, а банки ввели программы рефинансирования, позволяющие заемщиками улучшать условия кредитования. В 2006 году объем выданных ипотечных кредитов составил уже 263,6 миллиарда рублей, а в 2007 году - 556,5 миллиарда рублей. Стоимость ипотеки к этому времени снизились до 12-13%.

Кризис и восстановление

Расцвету ипотечного кредитования серьезно помешал мировой финансовый кризис 2008 года.

"Кризис 2008 года изменил ситуацию. Из-за отсутствия доступа к длинным деньгам многие банки либо ушли с рынка, либо приостановили свои ипотечные программы. В течение года движения на рынке ипотеки почти не происходило - кредитов выдавалось крайне мало. После пика в 2008 году - 655,8 миллиарда рублей - в 2009 году было выдано ипотеки всего на 152,5 миллиарда рублей, а ставки поднялись до 14% и выше", - говорит Семенюк.

В этот период, рассказывает он, именно АИЖК пришлось заняться спасением ипотеки, ведь многие банки вообще отказались от кредитования приобретения жилья. В 2009 году до 30% всех ипотечных кредитов было выдано при участии агентства.

Для того, чтобы помочь людям, взявшим перед кризисом рискованные ипотечные кредиты и столкнувшимся с проблемами по их выплате, была создана "дочка" АИЖК - ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" (АРИЖК), которое должно было обеспечить разработку и внедрение мероприятий, направленных на поддержку заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации.

"За время работы в АРИЖК поступило около 40 тысяч обращений от заемщиков, было реструктурировало более 10 тысяч кредитов. Сейчас требования к заемщикам на российском рынке вполне лояльные. Идти дальше в смягчении их - идти по пути повышения рисков. Кроме того, это может привести к росту цен на рынке жилья - такое случится, если тепы роста ипотеки будут значительно опережать темпы роста предложения на рынке жилья", - отмечает Семенюк.

Как поясняет собеседник агентства, восстановление ипотечного рынка началось в 2010 году, а к 2012 году рынок превзошел докризисные показатели. По данным аналитического центра АИЖК, в настоящее время каждая пятая сделка с жильем в России совершается с помощью ипотеки. Также в стране при участии АИЖК начали появляться ипотечные программы для отдельных категорий заемщиков - военнослужащих, получателей материнского капитала, молодых ученых, учителей и другие.

Согласно данным Росреестра по Москве, количество ипотечных сделок (в силу закона) в первом полугодии 2012 года возросло по сравнению с аналогичным периодом 2011 года на 18% - до 11,276 тысячи транзакций, добавляет Шленов.

При этом, радуются в АИЖК, если в 2006 году доля сделок с ипотекой в России составляла 9,5%, то в 2011 году - уже 17,6%, а в 2012 - около 20%.

К концу 2012 года в агентстве ожидают, по словам Семенюка, рекордного за всю историю ипотеки объема выданных кредитов - до 1 триллиона рублей.

"Основной урок, который, надеюсь, усвоили банки, состоит в том, что соотношение долга к стоимости жилья (LTV) должно быть разумным, нельзя заигрываться с кредитами без первоначального взноса. Также важно понимание, что опасна не секъюритизация нормальных портфелей, а опасна дальнейшая финансовая инженерия - секъюритизация второго порядка, или переупаковка портфелей откровенно плохих кредитов, например, ниндзя-ссуды (акроним от английского "нет дохода, нет работы, нет активов" - ред.), - подводит итоги кризисного периода Озеров.

Сейчас банки тщательнее оценивают платежеспособность заемщиков, и сильно сократилось количество программ с отсутствием или с минимальным первоначальным взносом, добавляет Плецельман из "Инком-Недвижимости".

Кроме того, обращает внимание эксперт, резко снизился объем ипотеки, выдаваемой в долларах: на сегодняшний момент менее 2% кредитов приходится на валютные программы - покупатели не готовы рисковать, даже несмотря на то что ставки по валютным кредитам в среднем на 2-3% ниже рублевых.

Проблемы дня

В настоящее время, как заявляет председатель правления "ДельтаКредит" Озеров, одним из самых негативных моментов на рынке российской ипотеки является популизм политиков в отношении величины процентной ставки по кредитам.

В реальности, настаивает банкир, этот параметр отражает общеэкономические условия в России.

"Величина ставки - это популярная тема, при этом в обсуждениях подчеркивается, что ставки по ипотеке на Западе значительно ниже, чем российские. Однако следует понимать, что стоимость долгосрочного фондирования в США и Европе значительно ниже, чем в России, а инфляция также меньше 3%", - считает Озеров.

Семенюк согласен, что основная проблема российского ипотечного рынка по сравнению с западными - это отсутствие "длинных" денег. Банки, сетует замгендиректора АИЖК, в основном финансируют выдачу ипотечных кредитов за счет вкладов физических и юридических лиц, а это довольно дорогой и не слишком стабильный источник фондирования, поскольку стандартные сроки депозитов гораздо короче, чем длина ипотечных кредитов.

По его мнению, одна из основных задач на сегодня для институтов развития ипотеки в РФ - работа с секьюритизацией ипотечных кредитов, являющейся одним из главных инструментов поддержания конкуренции и устойчивого развития рынка.

В свою очередь, Озеров к отрицательному фону для рынка российской ипотеки относит агрессивность Роспотребнадзора по штрафованию банков за предложения заёмщикам программы страхования при ипотеке.

"Заёмщики должны иметь право застраховать себя на момент получения ипотечного кредита, если они этого желают. Условия или отказ от сопровождающих ипотеку платежей и сборов скорее должна приводить рыночная конкуренция, а не прямое вмешательство государства", - уверен он.

Также эксперт отмечает удорожание ипотеки в связи с законодательным запретом моратория на досрочное погашение кредитов.

В силу специфики ипотечного кредитования существуют определенные параметры для ипотечных портфелей, среди них, например, должен быть предсказуемый уровень досрочных погашений, чтобы кредитор мог предложить наилучшую ставку, рассуждает Озеров.

"Граждане должны иметь право выбрать период моратория по досрочному погашению, если они этого желают и, таким образом, могут получить более низкую процентную ставку", - подчеркивает он.

Как напоминает Семенюк, в США и Европе люди обычно берут ипотечные кредиты на очень долгие сроки и постепенно погашают их в течение всей жизни, а в России средний срок жизни кредита - 5-7 лет, так как основная масса заемщиков гасит кредиты досрочно.

"В других странах, долгосрочные кредиты давно являются нормой, и для заемщиков абсолютно естественно жить в доме и в течение десятилетий постепенно гасить за него кредит. В нашей стране заемщики, по возможности, стараются как можно быстрее рассчитаться с банком. Кроме того, в западных странах досрочное погашение почти всегда связано с определенными ограничениями: действует либо полный мораторий, либо - довольно большие штрафы", - признает он правоту точки зрения главы "ДельтаКредита".

Наконец, Озеров называет в качестве проблемы российской ипотеки и безответственность ряда банков при урегулировании дефолтных ситуаций, а также неготовность программ поддержки и рефинансирования для проблемных заемщиков.

А вот опасения Аксакова из ассоциации "Россия" вызывает закон о банкротстве физических лиц, который сейчас внесен в Госдуму и распространяется на ипотечное кредитование.

"Ипотека - это залог недвижимости, а фактически принятие этого закона отменяет ипотеку, ликвидирует залог жилья. А он для чего существует? Для того чтобы реализовать этот залог в случае невыполнения обязательств заемщиком. Получается, что фактически нет залога и нечего реализовывать. Я опасаюсь, что если в таком виде закон будет принят, то ипотечное кредитования начнет сходить "на нет", - считает эксперт.

Итоги и перспективы

В первом полугодии 2012 года ставки по ипотеке чуть подросли - до 12,1%, однако участники рынка отмечают, что это обусловлено объективной экономической ситуацией.

"Принимая во внимание нестабильность на финансовых рынках и рост стоимости розничного фондирования, мы видим возможность дальнейшей коррекции ставок в сторону повышения - в течение года они могут незначительно вырасти - до 12,5%", - говорит заместитель генерального директора АИЖК, беспокоясь, что российские банки вынуждены больше полагаться на внутренние ресурсы, а они, естественно, дорожают.

В свою очередь Озеров рассказывает, что со стороны государства оказывается определенное давление на участников рынка, направленное на снижение процентных ставок, а поэтому у кредиторов нет возможности выпустить ипотечные ценные бумаги той доходности, которую хотят получить инвесторы. В результате ипотечное кредитование ограничено за счет того, что оно финансируется преимущественно за счет депозитной базы, обращает внимание собеседник РИА Новости.

Впрочем, в целом у экспертов довольно оптимистичные взгляды на будущее ипотечного рынка, которые не могут поколебать некоторый рост процентной ставки и возможность наступления второй волны финансового кризиса.

"Несмотря на бурное развитие, рынок ипотеки в России пока еще не достиг уровня западных стран. Доля ипотечной задолженности по отношению к ВВП у нас составляет менее 5%, а в Великобритании это соотношение превышает 80%. Поэтому у российской ипотеки имеется огромный потенциал роста", - полагает Озеров.

Слободян добавляет, что в России доля ипотеки в общем объеме сделок с недвижимостью не превышает порядка 40%, а в США эта доля порядка 80-90%, но отечественный рынок постоянно развивается и демонстрирует стабильный рост.

Аксаков также уверен, что "развитие ипотеки идет в положительном направлении".

Ипотека особенно популярна у молодого поколения в возрасте 30-40 лет, отмечает Плецельман. По его наблюдения, как правило, это наемные работники, но в последнее время растет и число заемщиков среди частных предпринимателей.

При этом, добавляет представитель "Инкома", в 2011-2012 годах наблюдается резкое увеличение числа заемщиков старше 40 и даже 50 лет, которые используют ипотечное кредитование для сбережения накопленных средств, а также с целью покупки дополнительной квартиры для сдачи в аренду с целью обеспечения старости.

Несмотря на достаточно серьезные проблемы, которые возникали у многих людей, взявших до кризиса ипотечный кредит, у населения вновь появилась уверенность в завтрашнем дне, и к ипотеке начали относиться как к надежному инструменту, способному решить жилищные проблемы, уверен Шленов.

"Пока рано сравнивать ипотечные системы в России и на Западе. Стоимость денег разная, инфляционные процессы и стабильность финансовой системы также отличаются. На фоне мировой - наша ипотечная система выглядит как только формирующаяся. Однако и кризис, и опыт последних 12 лет помогает банкам формировать качественную систему кредитования", - резюмирует исполнительный директор "Миэль-Сеть офисов недвижимости".

Таким образом, несмотря на то что рынок ипотеки в РФ достаточно сильно отличается от западных аналогов, все эксперты пророчат ему интересное будущее, напоминая, что сделать предстоит еще очень многое. Ведь для многих наших сограждан, особенно тех, кто не попадает под спецпрограммы, ипотека все еще достаточно дорога, а перспективы снижения ставки в российских условиях достаточно туманны.

Своеобразие российской ипотеки состоит в том, что она развивалась от ипотеки к функции, а не наоборот. Залог недвижимого имущества, и прежде всего вотчинных (наследственных) владений, широко укоренился в России XV в. Первые упоминания о залоге содержатся в псковской Судной грамоте -- своде законов Псковской феодальной республики, составленной на основании отдельных постановлений псковского вече.

В XIII--XIV вв. на Руси возникает частная собственность на землю и одновременно -- первый вид кредитования, получивший название «заклад».

Судебник 1596 г. и указ 1626 г. признавали нормальной ссудную ставку 20%. Правда, названный указ разрешал взимать проценты только на протяжении пяти лет. Под такой «умеренный» процент выдавали в первую очередь ссуды под недвижимость. В практике, особенно торговой, встречались более дорогие кредиты -- 30 и даже 120%.

Неразвитость кредитных отношений находила свое выражение в архаичных формах обеспечения прав кредиторов. За исключением ссуд под недвижимость, которые были официально запрещены, основной формой обеспечения долга оставался так называемый «правеж», при котором неисправного должника выводили ежедневно на площадь и били прутьями. «Выколачивать» долг по закону разрешалось не более месяца, после этого в случае неуплаты должник поступал в распоряжение истца и находился в полной от него зависимости, вплоть до уплаты долга.

В середине XVII в. при царе Алексее Михайловиче государство активно выступает в качестве организующей силы. Соборное Уложение разрешило брать ссуды под залог вотчинных (т.е. наследственных) земель, правда, без крестьян. Тем самым было положено начало законодательному оформлению ипотеки в России.

В России ипотека широко использовалась поместным дворянством еще в дореформенную эпоху. В отличие от других стран, где предметом залога была земля, в России закладывались тогда преимущественно «души».

Историческая справка

• 1754 г. -- в России созданы первые государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе, для купцов в Петербургском порту при коммерц-коллегии; банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений.
• 1786 г. -- реорганизованы Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка при Сенате, Сенатской Конторе и в Петербургском порту при коммерц-коллегии в Государственной заемный банк, в функции которого входило также предоставление ссуды под залог недвижимости земледельцам.
• 1786 г. -- при Заемном банке образована Страховая экспедиция -- первое страховое учреждение в России.
• 1800 г. (19 октября) -- Уставом о банкротах установлены оставление заложенной недвижимости во владении и пользовании собственника, а также обязательная продажа предмета залога.

Можно констатировать два важных обстоятельства: дореволюци-онные ипотечные правоотношения в России имели очень прочные позиции и были широко развиты.

В 1860 г. старые кредитные учреждения были ликвидированы, помещичьи долги удержаны в ходе выкупных операций. Несмотря на то, что дворянство получило достаточно крупные суммы при отмене крепостного права, новые экономические условия требовали все больше средств.

В 60-х гг. XIX в. возникли новые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования, а к концу 80-х гг. сложилась система ипотечного кредита, просуществовавшая до 1917 г.

В Российской империи образцовая ипотека действовала в губерниях Царства Польского по уставу 1818 г.

Историческая справка

Начало XIX в. -- возникают разнообразные формы кредитных учреждений; в Москве и Санкт-Петербурге учреждены новые кредитные институты -- сохранные и ссудные казны, не только принимавшие вклады от населения, но и выдававшие кредиты под залог недвижимости.

• 1835 г. (1 января) -- введен в действие Свод гражданских законов, разработанный М.М. Сперанским, в котором содержалось подробное регламентирование залогового права. Так, понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу, в связи с чем ипотека (залог) существовала в следующих видах: с государством (казенная ипотека); между частными лицами (частная ипотека); по займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека).
• 1861 г. -- образовано в Санкт-Петербурге городское кредитное общество -- первая частная организация долгосрочного кредита.
• 1863 г. -- учреждено Общество взаимного кредита.
• 1866 г. -- образовано Общество взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба.
• 1869 г. -- создан первый частный ипотечный банк на началах круговой ответственности заемщиков.
• 1881 г. (19 мая) -- на европейской части России введен закон об ипотеке.
• 1882 г. -- образован Крестьянский поземельный банк для выдачи ссуд (на 24,5--34,5 года) крестьянам при покупке земли.

Городские кредитные общества, созданные во 2-й половине XIX в., имели право:

• * эмитировать долговые обязательства в виде купонных облигаций;
• * исполнять функции залогодержателя при приеме закладного свидетельства от заемщика в обеспечение кредита;
• * выдавать ссуды под залог недвижимого имущества только членам кредитного.
• * реализовать заложенное имущество в случае нарушения заемщиком ссудного договора путем продажи на открытом аукционе и проводить все необходимые мероприятия, связанные с этим.

Городские кредитные общества работали по следующей схеме.

• 1. Член общества -- заемщик подавал заявку с просьбой выдать ссуду под залог имеющегося у него недвижимого имущества, как правило, городского строения.
• 2. Кредитное общество рассматривало заявку, производило оценку объекта и давало ответ о возможности выдать ссуду и на какую сумму.
• 3. Если заемщика устраивали предлагаемые условия ссуды, он давал задание кредитному обществу подготовить все необходимые документы для оформления закладной и ссудного договора.
• 4. Следующим шагом была выдача кредита в виде купонных облигаций. К каждой облигации прилагался купонный лист. Чтобы избежать подделки, бланки облигаций переплетались в книги, а при выдаче облигации вырезались из книги таким образом, чтобы в ней оставался талон с соответствующим номером выпушенной ценной бумаги.

В дореволюционной России система ипотечного кредитования успешно функционировала и была доступна многим слоям населения. К 1913 г. страна имела развитый ипотечный рынок с такими крупными финансовыми учреждениями, как Санкт-Петербургское и Московское городские кредитные общества.

Городские кредитные общества выдавали кредиты из собственных средств, привлекая инвесторов путем выпуска облигаций, обеспеченных крупным пакетом закладных. Эти ипотечные облигации имели высокую степень надежности и пользовались большим спросом у среднего класса как способ вложения свободных средств.

Историческая справка

Конец XIX -- начало XX вв. -- возникают ссудно-сберегательные и кредитные товарищества, волостные и станичные общественные ссудно-сберегательные кассы и земские кассы.

• 1903 г. -- к Международному, Учетному и Ссудному банкам, выполняющим основные операции по ипотечным бумагам в Санкт-Петербурге в конце XIX в., активно присоединился Азовско-Донской банк.
• 1905 -- образованы системы учреждений мелкого кредита.
• 1913 г. -- начинают создаваться кассы городского и земского кредита (долгосрочное кредитование).
• 1914--1915 гг. -- кредитные товарищества объединяются в союзы, образована развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования.

Ипотечный кредит (от греч. Hipotheka - заклад, залог) - долгосрочная ссуда, предоставляемая банком под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, сооружений. Ипотечный жилищный кредит позволяет заемщику получить в пользование жилье, оплатив относительно небольшую часть стоимости долга банку и внося процент за предоставленный кредит. Однако при этом собственником жилья остается банк вплоть до полного возврата кредита, в связи с чем оно становится объектом залога. При невозможности возврата ипотечного жилищного кредита заемщик вынужден освободить жилье, но ему возвращается оплаченная часть ипотечного кредита без возврата выплаченных ранее процентов. (Современный экономический словарь)

До принятия Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залог недвижимости в России с современном его понимании не имел широкого распространения. Ипотекой, по законодательству РФ, является залог практически любого недвижимого имущества принадлежащего залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (за исключением имущества изъятого из оборота, имущества, на которое не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена), а также некоторых прав на него.

На рынке ипотечных жилищных кредитов действует достаточно большое количество участников. Данная система эффективно распределяет риски между участниками, что позволяет привлекать в значительных размерах долгосрочный капитал с финансового рынка, направляя его на развитие региональных рынков ипотечного кредитования.

Основными особенностями ипотечного кредитования можно считать следующие:

• 1) кредит выдается на длительный срок (до 50 лет);
• 2) процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим кредитным продуктам банков;
• 3) заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии так называемый "первоначальный взнос" - часть стоимости недвижимости, приобретаемой на средства ипотечного кредита (в некоторых банках это условие не обязательно);
• 4) размер первоначального взноса обычно влияет на срок и процент по кредиту и варьируется 0% до 70% стоимости ипотечной недвижимости;
• 5) банк выдвигает к заемщику ипотечного кредита ряд специальных требований: о подтверждении дохода, о наличии непрерывного стажа работы и пр.;
• 6) обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают безопасность сделки.
• 7) погашение ипотечного кредита осуществляется, как правило, аннуитетами (равными) платежами.

Главным преимуществом ипотечного кредитования является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, появляется возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотечного кредитования есть еще ряд положительных моментов: заемщику предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотечному кредиту не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая "переплата" за квартиру, которая может достигать 100% и более. Переплата по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Еще один "минус" ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Развитие ипотечного кредитования в России как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики - с другой, должно базироваться на следующих принципах:

• - учет имеющегося мирового опыта развития ипотечного кредитования;
• - обязательная его адаптация с учетом российской специфики;
• - эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов;
• - доступность кредитов населению;
• - государственное регулирование и поддержка.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного кредитования заключается в создании эффективно работающей системы, основанной на рыночных принципах деятельности и направленной на удовлетворение одной из основных потребностей населения. При этом создание указанной системы позволит:

• - решить одну из наиболее острых социальных проблем общества - обеспечение населения жильем;
• - активизировать рынок жилья;
• - привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые инвестиционные ресурсы;
• - обеспечить развитие строительного комплекса, а также ряда других отраслей материального производства;
• - оживить экономику страны в целом.

В экономическом отношении "ипотека" - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить наиболее характерные ее черты:

• 1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
• 2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.
• 3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при имитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

Ипотека в современных условиях является относительно новым понятием, хотя экономическая история России имеет достаточно большой опыт ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования.

Уже в XIII – XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления .

В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства – санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк .

29 октября 1768 года манифестом Екатерины II в России впервые юридически был закреплен выпуск бумажных денег – ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды проводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован в 1786 .г с целью организации Ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод гражданских законов (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами. .

Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения.

С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1863 г. было учреждено Общество взаимного кредита .

С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально - экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. – 294,9 млн. руб., в 1877 г. – 415 млн. руб. .

Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно - финансовую политику государства.

По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.

В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдававшие ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.

На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5 - 8,5 процентов годовых.

Государственный дворянский земельный банк основанный в 1885 году поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования – 66,5 лет).

Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102 313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб., однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка.

В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 - 4,5 процентов годовых .

В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудосберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России.

В стране приняло массовый характер возникновение ссудосберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек.

К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. их было уже 15 450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11.

В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные .

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно - финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно - инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.

Возрождение института залога (ипотеки) в России началось с введения Закона РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» и продолжилось введением Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.

В России из года в год продолжает разрабатываться нормативно-правовая база, создающая условия для осуществления операций с недвижимостью и землей. К настоящему времени сложилась следующая иерархия источников залогового права.

1. Гражданский кодекс РФ. Содержит в части первой главу 23, посвященную способам обеспечения исполнения обязательств. Помимо этого, к залоговым отношениям применяются и другие нормы ГК РФ, в частности, о порядке заключения договоров, об условиях действительности сделок и др. Федеральным законом «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ от 30 декабря 2004 г. № 312-ФЗ объект незавершенного строительства признан недвижимым имуществом, кроме того, введено распространение при ипотеке земельного участка права залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если договором не предусмотрено иное. Количество норм, посвященных залогу, как в первой, так и во второй части ГК РФ, достаточно велико. Таким образом, ГК РФ является, с точки зрения его юридической силы, наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений. Однако нормы о залоге в части первой ГК РФ охватывают далеко не все вопросы, связанные с залоговыми отношениями во всем их многообразии и сложности.

2. Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге». С момента вступления в силу этот закон занял место основного источника российского залогового права. Однако необходимо отметить, что с момента введения в действие части первой ГК РФ именно Кодекс стал основным источником залогового права. Следовательно, Закон РФ «О залоге» «применяется постольку, поскольку он не противоречит» части первой ГК РФ.

3. Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 30 декабря 2004 г. №216-ФЗ) (далее - ФЗ «Об ипотеке»). Необходимыми предпосылками для успешного развития и применения ипотеки являются функционально пригодные нотариальная и судебная системы, реестр государственной регистрации объектов недвижимости и сделок с ними. Следует особо отметить позитивную тенденцию к некоторой унификации и упрощению самой процедуры ипотечного кредитования. Например, на сегодняшний день нотариальное удостоверение договора об ипотеке больше не является обязательным условием оформления договора. Эти изменения произошли в связи с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который вступил в силу с 1 января 2005 года. С принятием изменений с 1 января 2005 года было введено положение о распространении ипотеки в силу закона на земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств, а также на земельный участок, на котором производится строительство или приобретается жилой дом на кредитные средства.

Несмотря на то, что ГК РФ содержит ряд специальных норм об ипотеке (п. 2-3 ст.339, п. 2-5 ст.340, п.1 ст.349 и др.), основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в данном федеральном законе.

4. К источникам залогового права относят также другие федеральные законы, в которых в той или иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений. К таким законодательным актам можно отнести, в частности, федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 29 декабря 2004 года № 196-ФЗ предпринята попытка упростить порядок государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства.

5. С 1 апреля 2005 года вступил в действие Федеральный закон от 30 декабря 2004 года ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты». Закон ввел новые принципы безопасного и эффективного взаимодействия застройщиков и граждан:

· защита прав и интересов граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) в порядке долевого участия;

· снижение рисков участников долевого строительства за счет установления обязанности застройщиков по раскрытию информации как о самих застройщиках, так и о проектах жилищного строительства («проектная декларация»);

· установление обязательных условий, порядка заключения, изменения и исполнения договоров участия в долевом строительстве;

· обязательность государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, чтобы исключить возможность передачи прав на одну строящуюся квартиру или иной объект долевого строительства одновременно нескольким лицам;

· обеспечение возврата застройщиком средств участников долевого строительства при невыполнении договора путем установления залога земельного участка и строящегося объекта;

· государственный контроль за долевым строительством;

· Установление административной за привлечение средств на строительство лицам, не имеющим на это права, за опубликование недостоверной информации в проектной декларации, за нарушение требований к отчетности застройщика.

Документ, в частности, предусматривает при форс-мажорных обстоятельствах преимущественное право взыскания на объект долевого строительства со стороны «дольщиков». Внесенные в июле 2006 года изменения в № 214-ФЗ не решили в полной мере вопрос об одновременном привлечении застройщиком средств как граждан по договорам участия в долевом строительстве, так и банков. С одной стороны, из закона исключены положения о солидарной ответственности банка и застройщика перед участниками долевого строительства, с другой – введенное вместо этого положение о пропорциональном распределении денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, между залогодержателем (банком) и участниками долевого строительства делает кредитование застройщиков по-прежнему рискованным и малопривлекательным для банков.

6. В совокупность источников залогового права входят не только собственно законодательные акты, но и указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, законодательные акты субъектов РФ, нормативно-правовые акты исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. В качестве примера можно привести Постановление правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». .

Ипотекой признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Таким образом, залог является одним из способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. По сравнению с другими способами обеспечения исполнения обязательств: неустойкой, задатком, поручительством, удержанием имущества должника, банковской гарантией, залог является более привлекательным именно с той точки зрения, что с его использованием проще произвести принудительное взыскание.

Залог предполагает наличие у должника имущества, на которое может быть наложено взыскание, однако имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Договор ипотеки является залогом именно недвижимого имущества. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всеете объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (здания, сооружения).

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Договор об ипотеке может быть самостоятельным (то есть отдельным по отношению к договору, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство) или условия о залоге могут быть включены в договор, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство (например, положение об обеспечении своевременного возврата жилищного кредита залогом жилого помещения).

Залогодателем по договору об ипотеке может быть как сам должник по основному обязательству, так и лицо, участвующее в таком обязательстве (третье лицо).

Существенными условиями договора об ипотеке являются:

· предмет договора;

· его оценка;

· обеспечиваемое обязательство;

· размер и срок исполнения обязательства.

Федеральный закон «Об ипотеке» уточняет, что предметом договора ипотеки могут быть:

· Земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельных участков, размер которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления для земель того или иного целевого назначения и разрешенного использования;

· Предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности;

· Жилые дома, квартиры, изолированные части жилых домов и квартир;

· Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

· Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Предметом ипотеки может быть и незаконченное строительство, которое рассматривается как недвижимое имущество, возводимое на отведенном земельном участке. Так, в статье 76 Закона об ипотеке прямо указано, что при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Федеральный закон «Об ипотеке» указывает на необходимость оценки предмета договора ипотеки. Такая оценка осуществляется по соглашению сторон, при этом стороны могут самостоятельно договориться о цене предмета либо поручить это третьей стороне.

Предмет залога недвижимости оценивается через достижение соответствующего соглашения залогодателя с залогодержателем. Оценка указывается в договоре в денежном выражении.

Оценка земельного участка при его ипотеке не может быть установлена ниже его нормативной цены, под которой понимается показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости (ч. 1 ст. 25 Закона РФ «О плате за землю»). В соответствии с постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.

В соответствии со ст. 67 Закона об ипотеке к договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

При заключении договора ипотеки, равно как и иного вида договора залога, важным вопросом является то, у какой из сторон договора будет оставлен предмет залога.

В настоящее время в теории права выделяется три вида залога:

o залог с передачей имущества залогодержателю;

o залог с оставлением имущества у залогодателя;

o залог прав.

Рассмотрим вышеперечисленные виды более подробно. Залог с передачей заложенного имущества залогодержателю именуется закладом. В настоящее время заклад предусмотрен ст. 5 Закона от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге». При закладе залогодатель теряет возможность не только самостоятельно распоряжаться имуществом, но также владеть, пользоваться им и, соответственно извлекать из него плоды труда и доходы.

Федеральный закон «Об ипотеке» (п. 3 ч. 1 ст. 1) однозначно устанавливает, что заложенная недвижимость остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных условий ипотеки, по которому залогодатель продолжает владеть и пользоваться заложенным имуществом. Данное правило в отношении ипотеки аналогично норме, закрепленной в пункте 2 ч.1 ст. 338 ГК РФ, то есть имеет место залог не только с оставлением имущества у залогодателя, но и с сохранением его в гражданском обороте, правда с некоторыми ограничениями. При этом виде залога все стороны залогового правоотношения имеют права и обязанности в отношении заложенного имущества. Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие имущества, его стоимость, состояние и условие хранения предмета залога, требовать от залогодателя принятия мер по обеспечению сохранности имущества. Залогодатель несет риск случайной гибели имущества. Он обязан принимать меры к сохранности имущества и не допускать уменьшения его стоимости. Залогодатель вправе владеть и пользоваться имуществом, а также извлекать прибыль, в частности, залогодатель вправе с уведомлением залогодержателя сдавать заложенное недвижимое имущество в аренду.

По залогу прав могут быть заложены как вещные, так и имущественные права: например, право аренды, право на получение доходов в будущем и т.д. Имущественные права, передаваемые в залог, должны иметь денежную оценку. Чаще всего залог прав осуществляется посредством передачи ценных бумаг. В договоре о залоге прав, которые не имеют денежной оценки, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон. Однако из этого не следует, что можно закладывать права неимущественного характера. Не может быть предметом залога авторское право и другие требования, носящие личный характер.

В большинстве случаев ипотека является дополнительным соглашением сторон в обеспечение основного обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, основанного на купле-продаже и т.д.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству, полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом.

Кроме того, согласно ст. 337 ГК РФ, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

§ в возмещение убытков и в качестве неустойки вследствие неисполнения, просрочки исполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

§ в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством;

§ в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением на заложенное имущество;

§ в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Законом предъявляется ряд требований к обеспечиваемому обязательству, во-первых, оно должно быть названо в договоре с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.

Если обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.

Субъектами залогового правоотношения являются залогодатель и залогодержатель. Залогодатель – это лицо, предоставляющее имущество в залог. Залогодержатель – лицо, принимающее его в залог. Залогодержателем по договору залога всегда выступает кредитор по основному обязательству, то есть кредитор и залогодержатель – одно лицо. Необходимо отметить, что ГК РФ последовательно придерживается принципа совпадения кредитора и залогодержателя в одном лице, так, в соответствии с частью 1 ст. 355 ГК РФ уступка залогодержателем своих прав по договору залога другому лицу действительна, только если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом.

Залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в основном обязательстве (п. 1 ст. 355 ГК РФ). Включение указанного правила в Гражданский кодекс значительно расширяет сферу кредитования, в особенности ипотечного, так как те лица, которые не располагают недвижимостью, не лишаются возможности получить кредит, если другие лица, имеющие в собственности соответствующее недвижимое имущество, выступят залогодателями в обеспечение исполнения обязательств таких заемщиков.

Залогодателем может быть собственник либо лицо, которому предмет залога принадлежит на праве хозяйственного ведения и который вправе распоряжаться указанным имуществом. Поскольку залог имущества предполагает принципиальную возможность его продажи, то устанавливать залог может только лицо, у которого есть право продажи соответствующего имущества. Лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, не вправе распоряжаться недвижимым имуществом без согласия собственника (ч. 2 ст. 295 ГК РФ). Таким образом, договор ипотеки может быть заключен только с собственником недвижимого имущества либо при его непосредственном согласии (п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке).

Необходимо отметить, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга, даже если имущество формально принадлежит только одному из супругов (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Возможность залога имущества, находящегося в общей совместной собственности, возникает только по согласию всех собственников, которое должно быть нотариально удостоверено.

Основанием возникновения ипотеки может являться закон либо договор. По договору залогодатель добровольно отдает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом. Договор является основной формой возникновения ипотеки.

В ряде случаев ипотека может возникнуть на основании норм закона. В частности, если квартира приобретается за счет кредита банка в собственность заемщика (п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке»), то приобретенная недвижимость считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи. Данное положение закона является чрезвычайно важным для построения всей системы ипотечного кредитования в России, которая основана на том, что именно приобретаемое имущество является основным обеспечением возвратности кредитных средств.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ в статью 20 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке» были внесены изменения. Одним из таких изменений является отмена обязательного нотариального удостоверения договора ипотеки. Основным аргументом для отмены нотариального удостоверения было желание снизить финансовые затраты участников сделки. Нотариальный тариф устанавливался в размере полутора процентов от суммы договора, предмет которого подлежит оценки. Другим аргументом было то, что необходимость в нотариальной проверке действительности сделки отпала, поскольку сам договор помимо прочего подлежит государственной регистрации. Одним из этапов такой регистрации является проведение юридической экспертизы представленных для государственной регистрации документов, которая и делает излишним участие нотариуса в оформлении сделки.

Сейчас система выдачи ипотечного кредитования строится на том, что обеспечение кредита может быть оформлено тремя способами:

O договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующей государственной регистрацией возникающей ипотеки;

O трехсторонним договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны (кредитор, заемщик, продавец) последовательно и практически одновременно фиксируют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю (заемщику), а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

O договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи.

Так же как и другие гражданско-правовые договоры, договор ипотеки заключается в соответствии с общими правилами гражданского законодательства. Договор ипотеки заключается между залогодателем и залогодержателем в письменной форме. Договор ипотеки подлежит обязательной государственной регистрации. Государственным органом, осуществляющим государственную регистрацию прав с недвижимым имуществом, в настоящее время являются Федеральная регистрационная служба и ее территориальные подразделения. Вступление в силу договора ипотеки закон связывает также с моментом государственной регистрации.

Основные положения Закона об ипотеке следующие:

· предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме без передачи прав залогодержателя другим лицам, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;

· все ипотечные операции подлежат государственной регистрации;

· детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору о переходе прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда);

· заложить можно только ту недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу;

· залог сельскохозяйственных земель регулируется специальным законом.

Таким образом, Федеральный закон об ипотеке предусматривает установление залога недвижимости, которое обеспечивает кредитное обязательство заемщика, при котором кредитор приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Ипотека является более привлекательной именно с той точки зрения, что с её использованием проще произвести принудительное взыскание. Поэтому кредиты, выданные под залог недвижимости, являются для банка более надежными и позволяют существенно снизить кредитный риск.

Зарождение ипотечного кредита. Эволюция ипотечного кредитования. История ипотеки в Европе. История ипотеки в США. Развитие инструментов рынка капитала.

История и эволюция ипотеки

Доктор экономических наук С.Г.Ерошенков

Москва 2004 год

Введение

Инвестиционно-финансовая деятельность, как впрочем, и современная экономика в целом, немыслима в настоящее время без всепроницающего участия ссудного капитала (кредитования). В наибольшей степени на кредитных взаимоотношениях строятся, в первую очередь, капиталоемкие отрасли и виды деятельности, например, строительство. Поэтому существование в финансово-экономической системе общества стабильно и надежно функционирующей подсистемы кредитования строительной индустрии является сегодня одним из наиболее значимых показателей развития и залогом стабильности самого общества. В свою очередь надежность и работоспособность любых рыночных моделей перераспределения финансовых средств в значительной мере зависит от степени рискованности кредитных операций, которая, неизбежно возрастая с увеличением сроков кредитования, может быть снижена путем только создания надежных механизмов обеспечения возвратности кредитов. В этом качестве с древнейших времен и до наших дней наиболее часто выступает залог недвижимого имущества, называемый также ипотекой.

Зародившись до н.э. как альтернатива обеспечения обязательства личностью должника, которому в случае невозврата кредита грозило рабство, в новейших экономических формациях ипотека превратилась в мощный и всепроницающий инструмент инвестиционно-финансовой деятельности, стержневое звено в общем каркасе экономики промышленно развитых стран.

В монографии проанализирован и обобщен зарубежный опыт ипотечного кредитования. При этом изучение исторических корней и путей развития ипотеки в различных странах позволило как проследить взаимосвязи особенностей общественно-экономического развития каждой отдельной взятой страны с этапами эволюции и современными чертами ипотеки в ней, так и выделить общие, единые для всех стран и правовых систем принципы и подходы и организации ипотеки. Анализ конкретных примеров применения различных моделей ипотечного кредитования показал, что каждая из них находит свое применение в зависимости как от исторически сложившихся основ законодательства и организации кредитного дела, так и от современных тенденций деловой практики и законодательства.

Россия, вставшая на путь перехода к рыночной экономике немногим более десяти лет назад, в настоящее время остро нуждается в создании финансово-экономических механизмов обеспечения инвестиционного процесса, адаптированных к реалиям экономики переходного периода (высокая инфляция, нестабильность основных макроэкономических показателей, неразвитость банковской системы, отсутствие у большей части населения правовой и экономической культуры, слабость частного капитала вообще и отсутствие крупных институциональных инвесторов, в частности). Ипотечное кредитование, во всех странах мира выполняющее роль одного из важнейших «локомотивов» инвестиционной деятельности, как представляется, могло бы и в России послужить решению проблемы катастрофической недоинвестированности экономики. Дополнительными стимулами для форсирования создания в Российской Федерации действенной системы ипотечного кредитования являются, с одной стороны, высокая социальная значимость кредитования строительства жилья для населения, а с другой - стремление вовлечь в этот процесс средства самого населения.

§1.1. Зарождение ипотечного кредита .

Ипотека существовала еще в Древней Греции. Само слово «ипотека» было введено в обращение афинским архонтом (правителем города-государства) Солоном в начале VI века до н.э. До этого в Афинах обязательства обеспечивались личностью должника, которому в случае неуплаты грозило рабство. Для того, чтобы заменить личную ответственность имущественной, Солон организовал следующий порядок: кредитор ставил на земельном владении должника (обыкновенно на пограничной меже) столб с надписью, что это имущество служит обеспечением его претензий на известную сумму. Такой столб назывался ипотекой, что в переводе с греческого означает «подставка». В переносном смысле это слово стало употребляться для обозначения залога недвижимости.

В историческом процессе развития залога (обеспечения обязательств недвижимым имуществом должника) ипотека представляла собой третью - наиболее совершенную его форму. Самая древняя форма залога заключалась в отчуждении должником кредитору имущества, предназначенного служить обеспечением долга. Вторая проявлялась в том, что имущество передавалось не в собственность кредитора, а лишь в его владение и пользование (вместо процентов); при получении удовлетворения кредитор был обязан возвратить это имущество. В третьем случае кредитор также публично обязывался возвратить должнику имущество при уплате долга, однако при этом собственник сохранял за собой право пользования и распоряжения имуществом, но лишь настолько, насколько это не было сопряжено с его (имущества) ухудшением, наносящим вред кредитору.

Древняя Греция .

Ипотека утвердилась в Древней Греции со времен Солона, однако широкое распространение получила несколько позже - в IV веке до н.э. Залог земли в большей степени применялся состоятельными гражданами и обычно не был связан с нуждами экономического характера, то есть носил потребительский характер. Об этом свидетельствует масса так называемых залоговых надписей, большая часть из которых приходится на IV век до н.э.

Залоговые надписи на закладных камнях представляли собой древний аналог ипотечных книг, сложившихся в Европе в Новое время. Они давали возможность каждому узнать о состоянии данного недвижимого имущества и, прежде всего о степени обремененности его ипотечными долгами. Публичность ипотеки обеспечивала интересы и потенциального покупателя земли, то есть способствовала ее превращению в предмет торгового оборота.

Древний Рим .

В Древнем Риме ипотека получила еще большее развитие. Это связано с аграрной специализацией Рима (в отличие от греков, главным источником богатства для которых являлись торговля, мореплавание, а позднее мануфактурное производство), вследствие чего земля здесь представляла относительно большую ценность, а принцип частной собственности на землю получил основательное законодательное оформление. Первоначально здесь была распространена самая древняя форма залога недвижимости, при которой закладываемое имущество передавалось в собственность кредитору. Должник же, погасив долг, получал право требовать имущество обратно. Позднее получила распространение ипотека, при которой имущество оставалось в собственности и использовании должника, а кредитор получал право требовать удовлетворения из ценности данной недвижимости.

В Древнем Риме не было системы ипотечных книг, и хотя основная идея ипотечной системы, заключающаяся в защите кредитора и добросовестного приобретения вещных прав третьими лицами, не была чужда римскому законодательству, ипотечные сделки сопровождались разного рода махинациями. Поскольку принцип публичности ипотеки, в отличие от Древней Греции, здесь не соблюдался, кредитор не мог быть уверен, что это имущество уже не заложено. Должник имел возможность закладывать имущество у нескольких лиц, таким образом, получая под него кредит, значительно превышающий рыночную стоимость залога. К этому прибавилось в более поздний период развитие так называемых генеральных ипотек, охватывающих все имущество должника (движимое и недвижимое), и ипотек, устанавливаемых в пользу известных лиц (как правило, из представителей знати) самим законом. Эта форма ипотеки получила название тайной ипотеки. В результате подрывалось само значение реального кредита. Полученные ссуды использовались знатью в потребительских целях, главным образом для поддержания роскошного образа жизни.

Средневековая Европа .

У древних германцев до XIII века господствовал принцип имущественной ответственности за долги. Но потеря владения и права пользования недвижимостью, эксплуатация которой часто составляла основное занятие должника, были очень неудобны. Уже в XIII веке - сначала только в больших городах - стала развиваться новая форма залога недвижимости. Заложенная земля оставалась во владении и пользовании должника, при этом собственник лишался права отчуждения имущества и его вторичного залога.

В средневековье путем рецепции (то есть заимствования и последующей адаптации) римского права ипотека перешла в западно-европейское законодательство, и прежде всего германское. Германское право не остановилось на римской форме ипотеки: оно привнесло в нее условие гласности и постепенно формализовало его путем введения уже в XIX веке системы земельных и ипотечных книг в Германии, а также в Австрии, Швейцарии и других странах. Но еще задолго до этого были заложены основы этой системы. В средневековой Европе возникла практика совершения актов об отчуждении или залоге недвижимой собственности в народных собраниях, церквях или городских ратушах, позже - путем занесения актов об отчуждении в судебные или городские книги.

§1.2. Эволюция ипотечного кредитования .

С конца XVII века разрабатывается специальное законодательство, регулирующее права на недвижимое имущество и формулирующее основные положения ипотечного права. В западноевропейское законодательство ипотека перешла с двумя основными чертами:

она стала применяться только к недвижимому имуществу;

продажа заложенных имений стала производиться не самим кредитором, а при посредничестве суда.

Ссуды под обеспечение недвижимостью предоставлялись сначала частными лицами (ростовщиками, торговцами), затем банкирами, банковскими домами и частными банками. Так, например, в Англии в XVIII веке выделялась группа банков Вестенда, которые обслуживали земельную аристократию и провинциальное дворянство, обеспечивая хранение их сбережений и предоставляя им ссуды под залог земли или недвижимости. Специализированные ипотечные учреждения появляются в Европе в первой половине XIX века. Первым по времени основания был Баварский ипотечный и вексельный банк, начавший свои операции в 1835 году для Баварии и некоторых других государств Южной Германии. Однако до 60-х годов ипотечный кредит в германских государствах удовлетворялся преимущественно государственными или же земскими земельными учреждениями. Во Франции в 1852 году возник специализированный ипотечный банк «Земельный кредит». В Австрии, несмотря на широкое развитие ипотеки, специализированные (акционерные и земские) учреждения появились только во второй половине XIX века, а до этого ссуды под обеспечение недвижимости выдавали государственные кредитные учреждения. В Англии же специализированных ипотечных банков в XIX веке еще не существовало.

Появление ипотечной системы (ипотечных книг) в XVIII-XIX веках.

Ипотечная система создавалась параллельно с системой поземельных книг, в которых фиксировались все права земельных собственников, а также необходимые сведения о текущем юридическом положении земельных участков, включая все изменения в правах собственности на эти участки. В ипотечных книгах фиксировалось только то, что было связано с залогом. Земли, свободные от залогов, в ипотечные книги не попадали. Цель ипотечной системы - предотвратить опасности, связанные с негласными способами установления прав на недвижимость. По мере того, как земля становилась товаром, появляется необходимость исключить риск для покупателя, что имение (земельный участок) в действительности не принадлежит продавцу, а также риск для кредиторов по закладной, что на имении уже есть долги, не заявленные при установлении залога.

Сущность ипотечной системы заключалась в том, что для каждого недвижимого имущества велась в специальном учреждении особая книга, где записывалось все, что относилось к вещным правам, предметом которых служило это имущество: имя собственника, переходы права собственности, сервитуты (то есть ограниченные права третьих лиц), а также лежащие на имении долги. Все записи в ипотечных книгах имели не просто справочное, а строго юридическое значение. Ипотека приобретала юридические права со времени занесения ее в ипотечную книгу. Создание ипотечной системы свидетельствовало о высоком уровне залогового права.

Законченная ипотечная система была введена в Пруссии (Уставы 1783-1872 гг.), в Австрии (Гражданское уложение 1811 г. и Устав 1871 г.), в Саксонии (Устав 1843 г., подтвержден в 1863 г.) и в некоторых других немецких государствах. Таким образом, ипотека, возникнув еще в эпоху античности, прошла через средневековье и вошла в Новое время, приспосабливалась уже к новым экономическим потребностям. При рабовладении и феодализме ипотечный кредит представлял собой разновидность ростовщического капитала. В этом случае ссудные деньги являлись капиталом лишь для кредиторов. В руках заемщиков они служили главным образом покупательным или заемным средством и использовались в основном в потребительских целях.

Функции ипотеки в XIX веке .

По мере развития и утверждения рыночных отношений ипотека приобрела функции, свойственные современному кредиту. Благодаря ипотеке государственный, банковский и кооперативный капитал устанавливает свой контроль над значительной частью земельного фонда. В то же время ипотека становится одним из основных каналов обеспечения притока инвестиций в сельское хозяйство и в другие отрасли экономики, помогая предпринимателям (владельцам недвижимости) увеличить долю производительно используемого капитала, а земледельцам - финансировать покупку участков земли при сравнительно высоком уровне цен на нее.

Все эти функции ипотеки начали «работать» в европейских странах в первой половине XIX века, когда здесь складывались (а кое-где уже сложились) национальные рынки. Однако, в полной мере, они проявили себя во второй половине XIX века, когда в результате индустриализации капиталистических стран, гигантски увеличившей масштабы общественного производства и ускорившей процессы урбанизации и технического прогресса в сельском хозяйстве, перед ипотекой возникли новые задачи и новые возможности.

Исторические особенности ипотеки в разных странах .

При этом необходимо отметить, что особенности общественно-экономического развития каждой отдельно взятой страны (в частности, различия в регулировании гражданских правоотношений и банковской деятельности) в значительной степени определили этапы эволюции и современные черты ипотеки в них. Так, например, существенные исторические и нынешние различия гражданских законодательств в странах романо-германского и англосаксонского права породили различные подходы в оформлении взаимоотношений сторон по договору ипотеки в этих странах:

во всех государствах континентальной Западной Европы (кроме Дании) режим ипотеки имеет много общего: обязательное нотариальное удостоверение актов, регистрация в кадастре или поземельной книге, публикация ипотек и другие существенные формальности;

в странах англосаксонского права концепция ипотеки более гибкая и менее формализованная, в частности, там нет необходимости в нотариально заверенном акте, а ипотека может носить общий характер, когда предмет залога подробно не обозначен или отсутствует публикация на этот счет. Датская система является промежуточной - она использует обе вышеописанные схемы.

Другой пример: исторически и законодательно обусловленная развитость фондового рынка США (в частности, до самого последнего времени американские банки могли заниматься инвестиционно-фондовой деятельностью только как исключительной) повлияла на чрезвычайную развитость американского рынка ценных бумаг, в том числе долговых обязательств, обеспеченных ипотекой.

§1.3. История ипотеки в Европе .

Понятие о кредитовании под залог недвижимости и само название "ипотека", как уже говорилось выше, возникли еще в древней Греции. На границе заложенного имения устанавливался каменный столб, на котором делались записи о долговых обязательствах заемщика. Это явление было первым шагом на пути формирования основ системы ипотечного кредитования, но это еще далеко не та система, которую мы воспринимаем как классическую. На этом этапе была реализована лишь часть финансово-экономической сути системы ипотечного кредитования - организация инвестиционного процесса при наличии залога ликвидной недвижимости. Этот процесс современные экономисты не называют системой ипотечного кредитования, потому что в нем отсутствовал механизм рефинансирования, который появился гораздо позже, во второй половине XVIII века, в Германии. Его рождение было неизбежным явлением в период бурного развития товарно-денежных отношений и организации финансового рынка в государствах Западной Европы. В странах с развитой экономикой система ипотечного кредитования является частью финансового рынка. В зависимости от национальных особенностей и исторического пути создания различаются несколько разновидностей классических систем ипотечного кредитования. Основная суть их отличия кроется в особенностях механизма рефинансирования. В дореволюционной России, как и во всей Европе, действовала так называемая одноуровневая система.

Исторический опыт развития ипотечного кредитования в различных странах мира представлен авторским коллективом книги "Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России" под редакцией В.С.Ема. Авторский коллектив провел глубокий анализ эволюции одноуровневой системы ипотечного кредитования в Европе, включая Россию. Он сделал вывод, что эта модель является наиболее приемлемой для внедрения в условиях современной России. В книге представлена возможная одноуровневая модель ипотечного кредитования в современной России, сделан глубокий анализ правовых проблем ее создания и обеспечения функционирования. Авторы книги сделали первый профессиональный комплексный подход к правовой оценке перспектив развития системы ипотечного кредитования в современной России.

Суть одноуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством и отличаются от регулирования выпуска облигаций. Выпускать ценные бумаги, именуемые "закладной лист", не может ни один другой эмитент, кроме того, который определен законодательством. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

Такая модель уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран: Дании, Германии, Франции и т.д. Недавно в Польше, Чехии, Словакии, Венгрии были приняты законы, направленные на организацию в этих странах одноуровневой системы ипотечного кредитования. Основным достоинством одноуровневой модели является сравнительная дешевизна ее организации по отношению к двухуровневой модели, что существенно снижает стоимость кредита для заемщика. Кроме того, одноуровневая модель более проста в законодательном регулировании.

Закладной лист является европейским финансовым продуктом, уходящим своими корнями в греческую ипотеку и в итальянские долговые обязательства. Главные вехи его развития - это нидерландские колониальные сертификаты и закладные листы Силезского ландшафта (1769 год). Процесс, начавшийся в те годы, привёл в 1852 году к появлению во Франции банка Credit Fonciere de France. Впервые в истории появилось кредитное учреждение, которое аккумулировало капитал с помощью выпуска закладных листов, а полученные средства размещало в форме ипотечных ссуд. Такая система получила распространение почти во всех странах Европы. Первым ипотечным банком в России стало «Санкт-Петербургское городское кредитное общество», основанное в 1861 году. Общество и выдавало долгосрочные кредиты, обеспеченные ипотекой, и рефинансировало их за счёт средств, полученных от размещения эмиссии закладных листов.

1767 г. Пруссия. «Ландшафты в Силезии» .

Зарождение идеи организации одноуровневой системы ипотечного кредитования можно отнести ко временам правления короля Пруссии Фридриха Вильгельма Первого. Именно он передал в ведение дворян-землевладельцев планирование государственной земельной кредитной кассы.

После Семилетней войны (1756-1763 гг.) в Пруссии царил острый кредитный голод, остро стояла задача срочного восстановления сельского хозяйства. Собственники земли были не в состоянии накопить капитал, необходимый для восстановления разрушенных и полуразрушенных имений, закупки семян и скота. Высокие налоги приводили к многочисленным случаям разорения помещиков. Инвесторы уже не верили в особую надёжность кредитов, выдаваемых под залог недвижимости. В воздухе витала идея создать специальную систему кредитования, способную решить весь комплекс финансовых проблем. Кредиторы боялись давать займы тем должникам, чья платежеспособность не была им известна, или которую они не могли оценить. Земля явилась надежнейшим залогом. За предоставленный капитал выдавались ценные ипотечные бумаги, в которых был точно обозначен заложенный земельный участок. Это и были предшественники современных закладных листов. В 1767 г. был издан закон, на основе которого было принято Положение о создании так называемых «Ландшафтов в Силезии». Ландшафтами в XVIII в. называли кредитные товарищества, занимавшиеся предоставлением ипотечных кредитов. Ландшафт являлся сословным образованием.

После определённой подготовки 29 августа 1769 г. по распоряжению Фридриха Великого был создан Силезский ландшафт. Силезский ландшафт был объединением, созданным государством для привлечения кредитов на выгодных для заёмщика условиях. В этот кредитный союз были обязаны входить все дворяне и помещики в округе. Это обязательное членство давало право на получение кредита. Правда, первоначально кредитование осуществлялось не в денежной форме, а путём получения закладного листа, который помещик отдавал в залог кредитору, найденному им самостоятельно. Между земельным участком, обременённым ипотекой, и соответствующим закладным листом существовала тесная связь (так называемый залог имения). В качестве кредитного обеспечения владелец закладного листа располагал:

имением, поименованным и описанным в закладном листе;

обязательствами ландшафта, который осуществлял возврат кредита и процентов по нему;

поручительством всех землевладельцев, входящих в ландшафт, правда, только в случае неисполнения должником своих обязательств и только в роли вещных должников;

По примеру Силезии в Пруссии и в других германских государствах вскоре появились свои ландшафты. Однако правила приёма в них несколько отличались от существовавших в Силезии. Так, например, членство в них перестало быть обязательным для всех землевладельцев. В обязательном порядке членами становились лишь помещики, желающие получить кредит. Менее жёсткой стала и связь между обременённым кредитным обязательством имением и закладным листом. Таким образом, закладной лист превратился в ценную бумагу, которую эмитировал непосредственно ландшафт, под выдаваемые им ипотечные кредиты.

В начале XIX в. ландшафты начали терять свой сословный характер в результате реформ 1806 г., позволивших горожанам и крестьянам покупать дворянские поместья.

Анализ эволюции системы ипотечного кредитования невольно наталкивает на мысль, что ее совершенствование было всегда связано с повышением ликвидности долговых обязательств заемщиков. Основополагающим элементом ликвидности является степень надежности или гарантий. Например, образование ландшафтов давало дополнительные гарантии кредиторам. Кредитору по ценным ипотечным бумагам было предоставлено следующее кредитное обеспечение. Говоря современным языком, кредитное товарищество на период займа выступало гарантом сделки. Желавший получить кредит член Ландшафта для обеспечения этого кредита оформлял залог недвижимости, указывая поместье, которое служило порукой данной бумаги. Таким образом, субъектами кредитования под залог недвижимости являлись Ландшафт и кредитор. Кредиты предоставлялись только на половину стоимости поместья, служившего его обеспечением. По общему правилу передача ценных ипотечных бумаг требовала регистрации.

Получив на руки ипотечные бумаги, член Ландшафта, для приобретения денежной суммы, должен был их продать. Член Ландшафта выплачивал Ландшафту полугодовые проценты и сборы за услуги органов управления. Ландшафтам были даны широкие права (в отношении должников они могли взимать проценты и сборы без предварительного судебного разбирательства) производить опись имущества, продажу с публичных торгов, а также препятствовать владельцу участка в продаже земель, чтобы не уменьшать стоимость обеспечения.

Обращение ипотечных бумаг явилось первой ступенью рынка капитала. Право на их выпуск было строго регламентировано. Он мог производиться только с санкции органов власти и только после проверки надежности обеспечения. Ландшафты постепенно выработали стандарты относительно того, кому можно выдавать кредиты. Эта практика быстро распространилась по Европе. Ценные ипотечные бумаги, благодаря тому, что в качестве обеспечения долга по ним выступали поместья, хорошо продавались.

Как уже отмечалось выше, развитие системы ипотечного кредитования тесно связано с уровнем состояния кредитно-финансовой системы государства и общего промышленного и экономического прогресса. Ввиду того, что индустриализация началась раньше и более интенсивно развивалась в других европейских странах, особенно в Англии, Нидерландах и Франции, принцип использования ипотечных бумаг для финансирования строительства более активно применялся в этих странах, нежели в Германии, где он первоначально зародился. Система ипотечного кредитования из Германии перешла в Польшу и Францию.

1852 г . Франция . Credit Fonder de France .

Следующий важный этап развития ценных ипотечных бумаг был связан с учреждением во Франции в 1852 г. Credit Foncier de France (CFF). Этот институт облегчил получение кредита на нужды сельского хозяйства. В основу была положена идея централизации ипотечного кредитования по всей территории Франции, декретом от 10 декабря 1852 года он был объявлен единственным банком Франции, которому разрешалось заниматься ипотечным кредитованием. Это привело к более равномерному распределению капиталов между Парижем и провинциями. В выдаваемой ценной ипотечной бумаге перестало указываться конкретное имущество, отвечающее по конкретной бумаге. Была устранена общая ответственность, характерная для ландшафтов. Обладатель закладного листа стал иметь непосредственное требование только к эмитенту этой бумаги. После учреждения CFF появился независимый непосредственно от залога земельного участка инструмент - закладной лист, как ценная бумага. В результате была создана новая система ипотечного кредитования, которая уже в то время содержала в себе все основные принципы современной системы.

Создание банка Credit Fonder de France стало важным импульсом для становления системы закладных листов в Европе. Во Франции прусская система ландшафтов была усовершенствована. Однако CFF по-прежнему пользовался привилегиями и оставался единственным эмитентом закладных листов. В отличие от прусских ландшафтов CFF был создан в форме общества частного права с привлечённым капиталом. Членство определенных социальных групп населения не было обязательным, и заёмщики не становились автоматически его членами. CFF имел право эмитировать долговые обязательства или закладные листы. Это обстоятельство позволяло ему выдавать кредиты в денежной форме, а долговые обязательства продавать тем, кто желал надёжно разместить свои сбережения. Тем самым была ослаблена жёсткая связь между активными и пассивными операциями, существовавшая в Пруссии: в закладном листе не указывались конкретные имения, в реестр недвижимости не заносились обременения по конкретному закладному листу, не существовало солидарной вещной ответственности заёмщиков. Держатели закладных листов имели возможность предъявлять свои требования только ипотечному банку.

1862 г. Франкфурт. Первый ипотечный банк.

Ценные ипотечные бумаги приобрели характер облигаций, обеспеченных ипотекой, выплаты по которым производятся их держателям. Идея создания частных земельно-кредитных учреждений во Франции была воспринята в Германии и привела к учреждению ипотечных банков. Первым банком, занимающимся исключительно ипотечным кредитованием, был Франкфуртский ипотечный банк, основанный в 1862 г. Затем последовало создание еще 12 банков, каждый из которых действует и поныне.

С закладкой экономических основ классической системы ипотечного кредитования началось формирование системы гарантий и государственного регулирования. Так для национальных гарантий надежности ипотечного банка большинство национальных европейских законодательств ограничивают круг операций банков, которым дано право выпускать закладные листы. До настоящего времени в Дании ипотечные банки имеют право осуществлять только один вид деятельности предоставление ипотечных кредитов, основанных на выпуске ценных бумаг. На территории Германии ипотечные банки получают возможность осуществлять только операции с минимальным риском. Из 40 ипотечных банков, существовавших в 1900 г., 29 банков были "чистыми" ипотечными банками и 11 - "гибридами", осуществлявшими наравне с ипотечным кредитованием общую банковскую деятельность.

Важным показателем надежности ипотечного банка является наличие ограничений по объему эмитируемых ценных бумаг. Только зная соотношение эмиссии к объему обеспечения, инвестор может быть уверен в надежности ценных бумаг. Надежность обеспечения закладных листов достигается следующим образом. Все ипотечные кредиты заносятся в специальную книгу банка - реестр ипотечных кредитов. Но кредит выдается не в полном объеме, а в размере 60% от размера обеспечения. В случае банкротства ипотечного банка инвесторы должны получить преимущественное право по требованиям из закладных листов.

По сравнению с другими европейскими законодательствами Германия дает две дополнительные гарантии надежности ипотечного банка и закладных листов:

в каждом ипотечном банке имеется управляющий, назначаемый органом надзора за банками;

существует система банковского надзора, обеспечивающая периодические выборочные проверки.

На рубеже XIX-XX столетий немецкие ипотечные банки, совокупная балансовая стоимость которых достигла 6,5 млрд DEM, занимали значительное место на рынке. Они представляли собой третью по значимости группу кредитных учреждений после сберегательных банков (8,8 млрд DEM) и частных коммерческих банков (6,9 млрд DEM). Примерно такая же картина складывалась в Европе в целом.

1900 г. Германия. Закон об ипотечных банках .

1 января 1900 г. вступил в силу Закон об ипотечных банках. В дискуссии, предшествовавшей его принятию, центральное место занимали вопросы, связанные с конкурсным правом, так как во время кризиса, разразившегося после периода грюндерства, были ликвидированы не только многие предприятия, но и 61 банк. Поэтому всё больше внимания уделялось выработке единых в масштабах государства подходов к вопросам, связанным с защитой интересов вкладчиков.

Целями принятого закона Германской империи об ипотечных банках были провозглашены:

создание правовой среды для того, чтобы посредники, работающие на рынке капитала, имели возможность обеспечить стабильное предложение долгосрочных средств под невысокую процентную ставку для капиталовложений в ключевые отрасли народного хозяйства, в частности, в городское и жилищное строительство;

создание правовых условий для функционирования системы рационального рефинансирования на рынке капитала и осознание того, что «утрата доверия к этим банкам будет связана с потерями сбережений широкими слоями населения»;

защита интересов владельцев закладных листов и получателей ипотечных кредитов.

На основе этих целей были разработаны основные принципы Закона об ипотечных банках, а именно:

особые условия лицензирования ипотечных банков;

особый порядок государственного надзора за ипотечными банками;

принцип специализации ипотечных банков с ограничением круга разрешённых видов операций;

принцип ипотечного покрытия с учётом как количества, так и качества объектов, входящих в состав покрытия;

предельный объём обязательств по закладным листам;

принцип конгруэнтности (сопоставимости);

залоговая стоимость как самостоятельный показатель, рассчитанный по принципу максимальной осторожности и устойчивости в долгосрочной перспективе;

предельная сумма (лимит) кредита на уровне 60% от залоговой стоимости объекта;

защита интересов заёмщиков;

обязательное внесение объектов, входящих в состав покрытия, в реестр покрытия;

задачи доверенного лица;

закреплённое в законе право держателей закладных листов на первоочерёдное удовлетворение их требований при банкротстве ипотечного банка;

особые правила публикации баланса и другой отчётности.

Жизнестойкость и развитие системы закладных листов .

Первая и Вторая мировые войны, инфляция и мировой экономический кризис 30-х гг. нанесли серьезный урон ипотечному кредитованию. Вклад ипотечного кредитования в восстановление экономики в послевоенный период был значителен. Характерной чертой ипотечного кредитования была его долгосрочность. Вплоть до конца 60-х гг. закладные листы выпускались на срок, превышающий 30 лет, и заемщикам, соответственно, предлагалась ипотека с фиксированной процентной ставкой на срок, превышающий 30 лет.

Несмотря ни на какие испытания, закладные листы зарекомендовали себя, как надежное средство привлечения капиталов на рынок недвижимости. Согласно статистике Европейского ипотечного союза в Брюсселе оборот закладных листов насчитывал к концу 1995 г. в Европе 537 млрд ЭКЮ. Из них примерно 70% были эмитированы немецкими институтами. Тем самым немецкий рынок закладных листов является не только самым большим сегментом немецкого рынка доходных ценных бумаг, но и самым большим рынком облигаций в Европе и шестым по величине рынком облигаций в мире.

Система закладных листов доказала свою жизнестойкость и адаптивность к экономическим условиям разных стран. Совсем недавно, после распада социалистической системы в континентальной Европе, задача выбора модели ипотечного кредитования встала перед бывшими социалистическими странами. Некоторые из них (Польша, Венгрия, Чехия, Словакия) избрали для себя одноуровневую модель ипотечного кредитования. За сравнительно недолгий период - с середины 1995 до начала 1998 г.г. - в этих странах были созданы правовые основы для выпуска и обращения закладных листов, а также организации и деятельности ипотечных банков.

При выборе модели ипотечного кредитования и при выработке норм, регулирующих отношения в этой области, законодатели этих стран руководствовались не только историческим опытом своих стран, но и новейшими изменениями в Европе. Поскольку роль закладных листов в экономике велика, европейское законодательство выработало минимальные требования к ним. Целью европейского законодательства является интеграция национальных закладных листов в экономику стран ЕС и единообразное улучшение национального регулирования в области закладных листов. Это еще одна мера, оказывающая значительное влияние на привлекательность европейских финансовых инструментов.

Несмотря на то, что все рассматриваемые бывшие социалистические страны соблюдают требования ЕС к закладным листам, законодательство этих стран, принятое для регулирования процессом ипотечного кредитования, различно. Так, например, в Венгрии и Польше действуют специализированные ипотечные банки, а в Чехии и Словакии не стали вводить строгую специализацию ипотечных банков и ограничили выдачу специальных лицензий на право выпуска закладных листов коммерческим банкам.

В то время как словацкие, венгерские и польские законы, подобно немецкому, предписывают оценивать стоимость предмета залога, ориентируясь на перспективу, Чехия берет курс на рыночную стоимость недвижимости. Если в Польше, Венгрии и Словакии законодатель ограничил выпуск закладных листов 60% стоимости обеспечения по выданным ипотечным кредитам, то чешский законодатель установил этот лимит 70%.

Законодательства всех четырех перечисленных стран едины во мнении, что обеспечительная ценность по закладным листам должна учитываться в специальном реестре. Название "закладной лист" юридически защищается во всех рассматриваемых законодательствах. Во всех упомянутых странах устанавливается особый, выходящий за пределы общего банковского надзора, публичный надзор за ипотечными банками.

Чехия, Словакия, Венгрия и Польша в сравнительно короткий период законодательно закрепили инструмент рефинансирования - закладной лист. При этом они учитывали тенденции развития в других европейских странах современного законодательства, а также европейского права. С введением закладного листа для рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов в этих странах был заложен фундамент для постоянного привлечения капитала на ипотечный рынок, а следовательно, и для осуществления крупных инвестиций в недвижимость.

В настоящее время в 18 европейских странах имеются законы, регулирующие деятельность ипотечных банков и выпуск закладных листов. Конкретные законопроекты разработаны в Эстонии, Ирландии и в России. Идёт работа над законопроектами или их концепциями в Бельгии, Италии, Словении и Белоруссии. В центрально-европейских странах с трансформируемой экономикой до сих пор выдано следующее количество лицензий: Польша - 3; Чехия - 9; Венгрия - 2; Словакия - 5; Латвия - 1. Количество эмиссий по странам: Польша - 2; Чехия - 20; Венгрия - 5; Словакия - 4; Латвия - 4. Количество и объём эмиссий по странам (в млн. евро): Польша - 4,92; Чехия - 627,47; Венгрия - 23,17; Словакия - 12,92; Латвия - 6,55.

§1.4. История ипотеки в США .

Проблемы развития ипотечного рынка жилья по-настоящему привлекли к себе внимание американского правительства лишь во время Великой депрессии. До 30-х годов жилищные проблемы, несмотря на всю их серьезность, не обращали на себя такого внимания, которого они заслуживали. В то время ипотечный рынок был весьма раздроблен и малоэффективен. В 20-е и 30-е годы небольшие банки представляли ипотеки посредством предоставления ссуд, полученных через депонируемые в банки средства населения. Довольно часто возникавшие в это время в США финансовые крахи приводили к замораживанию банковских депозитов, что в свою очередь приводило к тому, что источник получения ипотек иссякал. Крушение в 1929 г. биржи в Соединенных Штатах привело к большим трудностям, связанным с рынком финансов, собственными накоплениями граждан, а также с владением недвижимостью в сфере жилья и фермерства.

На протяжении периода с 1900 по 1934 годы в Соединенных Штатах не наблюдалось участия государства или правительственных органов в обеспечении финансирования рынка недвижимости. Большая часть финансирования этого рынка поступала из личных средств граждан, из накоплений семей, из частных инвестиций ипотечных компаний. Лишь небольшая доля ипотечных компаний и банков участвовала тогда в развитии рынка недвижимости. В результате величины процентных ставок часто изменялись, а кредиты давались на очень непродолжительный период, что провоцировало экономический кризис и способствовало тому, что вся экономика страны впадала в депрессию. Это состояние напоминает кризисную экономику России конца XX века.

Когда в 1933 г. Франклин Рузвельт вступил в должность президента, экономика США находилась в глубоком и затяжном экономическом кризисе. Банки выдавали кредиты только на срок от одного до трех лет и отказывались продлевать их в связи с отсутствием капитала. Они вынуждены были очень часто забирать у граждан их имущество в качестве залога. Все это приводило к банкротству, к крушению банковской системы, к потере имущества, к утрате личных накоплений, а также к крушению рынка недвижимости в целом. Положение в жилищном секторе было особенно тяжелым: половина всех домовладельцев оказалась неспособной выполнять свои ипотечные обязательства, их дома переходили в собственность залогодержателей. Значительная часть населения оказалась перед реальной угрозой потери своего дома. В это время делается вывод о том, что политика, обеспечивающая достаточное число ипотек, предоставляемых на экономически выгодных условиях и стимулирующих развитие жилищного сектора, явится проявлением высшей государственной мудрости.

Вслед за периодом Великой депрессии были введены необходимые законодательные и регулирующие нормативные акты для исправления экономического положения страны:

было признано, что ипотечные вклады в недвижимость должны представлять собой инвестиции невысокого риска;

стало ясно. что недвижимость и, в особенности недвижимость, связанная с жильем, представляет собой очень эффективное средство возрождения экономики.

1934 г. Федеральная Жилищная Администрация .

Это было началом первого этапа государственного регулирования системы ипотечного кредитования. В результате этой политики все большее и большее количество финансов, капитала стало доступно гражданам для того, чтобы производить займы на строительство и покупку недвижимости. Именно этот механизм помог Соединенным Штатам в значительной степени восстановиться после депрессии 1929 г. Организация вторичного рынка ипотечных кредитов и содействие государства его развитию были ответом на упадок жилищного рынка времен Великой депрессии 30-х годов. Одним из наиболее важных законов, принятых в то время, был Национальный закон о жилье от 1934 г., на основании которого была создана Федеральная Жилищная Администрация с целью развития программ ипотечного страхования. Она взялась за: решение вопросов там, где на ипотечных рынках и рынках жилья существовали наибольшие трудности. Федеральная Жилищная Администрация оказала содействие в разработке стандартов и гарантий, позволивших повысить эффективность работы этих рынков:

Федеральная Жилищная Администрация стандартизировала условия предоставления ипотек. Для покупателей это означало меньший размер первого взноса и отсутствие необходимости прибегать к дорогостоящим кредитам. Стандартизация также обеспечила развитие и еще одного аспекта рынка: банки, выступавшие в роли первоначальных кредиторов, получили возможность «упаковывать» и продавать ипотеки в форме ценных бумаг для конечных инвесторов, которые, в свою очередь, могли осуществлять с ними торговые операции или продавать их на рынке. Это означало, что кредитное учреждение, предоставляющее ипотечную ссуду, и инвестор, вкладывающий свои средства в ипотеку, уже не являлись одним и тем же лицом. Было положено начало формированию вторичного рынка ипотек;

Федеральная Жилищная Администрация обеспечила страхование ипотек, предоставляемых на приобретение домов. Страхование обусловливало снижение рисков для кредиторов и, следовательно, помогало расширить круг людей, удовлетворяющих требованиям на получение ипотечных кредитов. Это страхование дало определенные гарантии тому, чтобы кредитор смог получить залог и в конечном итоге вернуть те деньги, которые он дал под заем для покупки или строительства жилья. Федеральная Жилищная Администрация гарантировала кредитору выплаты денежных сумм в случае нарушения заемщиком обязательств по внесению платежей по жилищной ипотеке.

На протяжении восьми лет Федеральная Жилищная Администрация смогла обслужить примерно 25% ипотечного рынка Соединенных Штатов. Гарантии страхования ипотечного кредитования были выданы примерно 90% владельцев жилищного рынка.

В 1934 г. Конгресс США утвердил программу для обеспечения гарантий по кредитам Администрации по делам ветеранов. Кредитные программы Федеральной Жилищной Администрации и Администрации по делам ветеранов в процессе их реализации формировали и поддерживали основные направления ипотечного кредитования. Результатом этой деятельности стали: снижение размера первоначального взноса за приобретаемое жилье, осуществляемого заемщиком за счет собственных средств; увеличение срока кредитования (с 20 до 30 лет) и установление фиксированной ставки по ипотечному кредиту.

1935 г. Финансовая корпорация по реконструкции .

В 1935 г. Конгресс создал Финансовую корпорацию по реконструкции. Одной из наиболее важных программ Финансовой корпорации по реконструкции (РФК) была программа, включающая покупку застрахованных Федеральной Жилищной Администрацией, а позднее и гарантированных Администрацией по делам ветеранов ипотечных кредитов. В результате реализации этой программы повысилась ликвидность кредитов Федеральной Жилищной Администрации и Администрации по делам ветеранов, они стали более привлекательными для кредиторов, что способствовало развитию ипотечных рынков. РФК оказала существенную помощь в увеличении оборота ипотечных кредитов Федеральной Жилищной Администрации.

1938 г. Федеральная Ассоциация ипотечного кредитования («Фэнни Мэй») .

Последним и главным звеном в развитии политики системы ипотечного кредитования в Соединенных Штатах было создание в 1938 г. Конгрессом США Федеральной национальной ассоциации ипотечного кредитования - FNMA (сокращенно – «Фэнни Мэй»). Появление централизованной структуры вторичного рынка ипотек определило начало следующего этапа государственного регулирования национальной системы ипотечного кредитования.

«Фэнни Мэй» первоначально была создана как филиал Агентства финансирования работ по реконструкции. Она сотрудничала с РФК с целью развития вторичных ипотечных рынков. «Фэнни Мэй» смогла создать вторичный рынок ипотечного кредитования в Соединенных Штатах. В конце 1938 г. «Фэнни Мэй» имела в своем портфеле застрахованных Федеральной Жилищной Администрацией ипотечных кредитов на сумму более чем 80 млн долларов.

Важным катализатором развития жилищного сектора и становления системы ипотечного кредитования США стало внесение изменения в Налоговый кодекс 1939 г., согласно которому налогоплательщикам давалось право вычитать процент по ипотечной ссуде из дохода, подлежащего налогообложению. Для лиц, имеющих обязательства по ипотечной ссуде, предоставлялся ряд налоговых льгот. Таким образом, был создан стимул для получения заемных средств с помощью ипотечного кредита.

РФК, вплоть до ее роспуска в 1948 г., специализировалась на покупке уже выданных ипотечных кредитов, а «Фэнни Мэй» выполняла стабилизирующие задачи. Она была создана как правительственная организация, которая должна была обеспечить социальную стабильность. И, таким образом, выполняя эти функции, она работала примерно последующие 30 лет. Она поддерживала возможность обращения на рынке кредитов Федеральной Жилищной Администрации и Администрации по делам ветеранов с фиксированной процентной ставкой. Первоначально «Фэнни Мэй» была уполномочена покупать кредиты, гарантированные Федеральной Жилищной Администрацией.

В 1954 г. «Фэнни Мэй» стала акционерным обществом. Государством была произведена реструктуризация компании «Фэнни Мэй» для того, чтобы часть этой компании смогла получать свой собственный доход, непосредственно от продажи акций.

Сам факт акционирования государственной компании говорит о том, что работа частного капитала на вторичном рынке стала не только выгодной для размещения инвестиций, но и выгодной для развития инфраструктуры вторичного рынка ценных бумаг. Механизм, рожденный государством для активизации первичного рынка, стал самодостаточным на определенном этапе развития системы. Реальным подтверждением этого вывода является тот факт, что «Фэнни Мэй» в 1968г. стала полностью частной компанией.

В 1968 г. «Фэнни Мэй» была разделена на два самостоятельных юридических лица, на каждое из которых была возложена часть первоначально принадлежащих «Фэнни Мэй» функций. Одним из них была Правительственная Национальная Ипотечная Ассоциация - GNMA (именуемая «Джинни Мэй»). Она начинала как чисто федеральное агентство в составе Департамента жилищного и городского развития, с помощью которого в рамках ссудосберегательной системы страны упаковывались и продавались ипотечные ссуды на рынках капитала, что привело к дальнейшему развитию вторичного рынка. Облегчив процесс реализации ипотек на рынках капитала, банки смогли быстрее осуществлять оборот своих ипотечных средств и, таким образом, генерировать все большее число новых ипотек. Естественно, что это позволило существенно увеличить объем средств, направляемых в отрасль жилищного строительства.

«Фэнни Мэй» являлась частной корпорацией, хотя все еще и сохраняющей некоторую связь с федеральным правительством. В 1968 г. компания «Фэнни Мэй» была приватизирована. Она была приватизирована именно в связи с тем фактом, что эффективно работала. Бюджетный дефицит составлял в тот момент примерно $ 100 млрд. Поэтому решено было приватизировать компанию. Но функционировала компания «Фэнни Мэй», выполняя те же самые задачи. На «Джинни Мэй» была возложена государственная поддержка жилищных программ. «Фэнни Мэй» стала специализироваться в продаже и покупке ипотечных кредитов на вторичном ипотечном рынке, повышая тем самым ликвидность и инвестиционные возможности кредиторов. Благодаря усилиям «Фэнни Мэй» и «Джинни Мэй» был создан рынок кредитов Федеральной Жилищной Администрации и Администрации по делам ветеранов.

1970 г. Федеральная Комиссия Ипотечного Кредитования («Фрэдди Мак») .

В то же время негарантированные и незастрахованные правительством ипотечные кредиты из-за отсутствия стандартной документации продолжали быть низколиквидными. Стояла задача вовлечь в рыночный оборот и эти обычные ипотечные кредиты. Именно для этого в 1970 г., двумя годами позже «разгосударствления» «Фэнни Мэй», специальным Законом о чрезвычайном финансировании жилищного строительства была создана Федеральная Корпорация Ипотечного Кредитования - FHLMC, именуемая сокращенно «Фрэдди Мак». Основной целью «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» было привлечение новых ресурсов инвестиционного капитала к жилищному рынку путем повышения обращаемости всех ипотечных кредитов и выработки единообразных стандартов аля облегчения оборота на вторичном ипотечном рынке. «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» были наделены полномочиями по покупке как обычных, так и гарантированных ипотечных кредитов. До этого времени «Фэнни Мэй» было разрешено покупать только ипотеки, застрахованные или гарантированные правительством или уполномоченными им лицами.

Это расширение их полномочий имело несколько важных последствий. Первым была выработка в процессе тесного сотрудничества «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак»а твердых стандартных форм, используемых на всей территории США при сделках с обычными ипотеками. Другим последствием были пересмотр и одобрение «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак»ом частных компаний ипотечного страхования. Каждое из агентств поддерживало "одобренный список" частных страховщиков. Для обоих агентств частное ипотечное страхование обязательно в случаях, когда сумма кредита превышает 80% оценочной стоимости залога.

Таким образом, самым значительным результатом поддержки правительства была организация сильного вторичного ипотечного рынка. Выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечным залогом, позволил перевести риск от вкладчика, кредитора 1 к самому инвестору. Деятельность указанных структур обеспечила первоначальные основы создания вторичного ипотечного рынка, привлечение средств вторичных инвесторов в сферу ипотечного кредитования. Они обеспечили выход системы на очередной - третий этап развития, который характеризуется совершенствованием вторичного рынка ипотек за счет развития финансовых технологий на рынке капитала, позволивших существенно расширить круг инвесторов жилищных облигаций.

Значение «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» велико и в настоящее время. Они регулируют и поддерживают вторичный рынок ипотечного кредитования, их деятельность, в конечном счете, оказывает влияние и на условия первоначального ипотечного кредитования. В 1981 г. «Фэнни Мэй» получила полномочия непосредственно участвовать в торговле акциями на Wall Street, и этот механизм вторичного рынка позволил охватить в то время примерно 87% ипотечного кредитования в Соединенных Штатах. В настоящее время «Фэнни Мэй» является шестой по величине корпорацией в США.

«Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» обеспечивают два вида услуг рынку капитала, они предоставляет банкам механизм, который позволяет им:

продавать кредиты;

трансформировать кредиты в ценные бумаги, обеспеченные ипотечным залогом.

В настоящий момент портфель «Фэнни Мэй» включает примерно $3,17 трлн.

Приобретенные займы финансируются одним из двух способов. Их можно держать в портфеле, используя разницу между процентом, полученным по займу, и стоимостью приобретения. В другом случае закладные могут быть объединены в фонд с похожими займами и проданы, как ценные бумаги, другим инвесторам. В этом случае обычно между процентами с закладных в фонде и выплатой инвесторам по ценным бумагам разница меньше, однако она более устойчивая. Отсюда меньшая потребность в средствах. Этот процесс, который обычно называют секьюритизацией, может принимать множество различных форм. Он впитал в себя все разнообразие видов и классов ценных бумаг. Обычно эти ценные бумаги известны как «fannie maes» или «freddi maes», no названию организаций, их выпускающих. Обе Корпорации выпускают долговые и ценные ипотечные бумаги через брокерские фирмы на Wall Street.

1983 г. «Обеспеченное ипотечное обязательство» .

Помимо роли правительства в формировании ипотечного рынка, сами финансовые рынки разработали ряд новых технологий, которые оказали существенное влияние на становление этого рынка. Спад на рынке недвижимости, наблюдавшийся в США в 80-е годы, и методы, применявшиеся для преодоления сложившейся ситуации, привели к ряду значительных перемен на рынках ипотечного капитала. Эти перемены навсегда изменили способы финансирования операций с недвижимостью в США. В 1983 г. был применен новый инструмент для работы на вторичном рынке ценных бумаг, который явился подлинной новацией на ипотечном рынке. Он известен под названием «Обеспеченное ипотечное обязательство». Использование данного инструмента позволило ссудосберегательным компаниям «переупаковывать» ипотечные обязательства таким образом, чтобы удовлетворить инвесторов, которые до этого не выступали в качестве покупателей ипотечных инструментов.

Это привело к расширению числа участников рынка. Например, традиционные инвесторы, такие как пенсионные фонды, приобретают инвестиционные инструменты с более длительными сроками обращения, а фонды, осуществляющие операции с инструментами денежного рынка, покупают инвестиционные продукты со сроками обращения менее одного года. Внедрение «Обеспеченного ипотечного обязательства» стимулировало спрос. на ипотечные продукты по более низким процентным ставкам. В 90-е годы специалисты по разработке финансовых продуктов, работающие в инвестиционных банках, начали создавать «Обеспеченные ипотечные обязательства» таким образом, чтобы их структура не отпугивала своей сложностью потенциальных инвесторов по принципу: чем проще, тем лучше. Инвесторы, вкладывающие средства в ценные бумаги, обеспеченные закладными, должны понимать суть инструментов, которые они приобретают.

Секьютеризация ипотечных обязательств .

Таким образом, мы отмечаем важное дополнение к собирательному образу современной классической ипотеки. Ранее мы уже делали вывод, что совершенствование системы ипотечного кредитования идет по пути повышения ликвидности долговых обязательств. В развитие этой мысли заметим, что в условиях современности эта финансовая технология, получившая название "секьюритизация", является инструментом повышения ликвидности ипотечных обязательств. Секьюритизация - это трансформация ипотечных кредитов в более ликвидную форму, т.е. выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечными закладными. В США длительное время было спонсорство и поддержка Правительства. В настоящее время этот рынок не обращается к правительственным гарантиям и даже к банкам, как основному источнику кредитования строительства многоквартирных домов. Этот ипотечный рынок стал основным источником финансирования для строительства и покупки многоквартирных домов. Когда финансисты обращаются к вторичному рынку, то получают значительно более широкую базу для финансирования, чем если бы обращались к банкам. В США рынок коммерческих ценных бумаг начался с $5 млрд. в 1991 г. и возрос до $80 млрд. в 1998 г.

Развитие секьюритизированного рынка в Соединенных Штатах началось со следующего. В 80-е годы начался сильный спад на рынке недвижимости. Падала стоимость недвижимости, что приводило к увеличению случаев невыполнения кредитных обязательств. В результате многие банки, а также страховые компании, которые были основными источниками финансирования на этом рынке, забрали свои деньги, а когда кредиты на многоквартирные дома оказались, обречены на провал, и их необходимо было рефинансировать, прежние источники отказывались делать это. В 90-е годы наблюдался очень большой кризис ссудосберегательной системы страны, и сотни, а то и тысячи компаний попали в этот кризис. Соединенным Штатам пришлось создать специальное агентство для того, чтобы оно могло взять на себя обязанности этих обанкротившихся банков и их кредиты. Этот институт назывался «Резолюшн траст корпорейшн» - RTC.

В результате у этой компании оказались на руках сотни миллиардов так называемых безнадежных кредитов. И чтобы каким-то образом избавиться от них, компании пришлось выйти на частный секьюритизированный рынок и создавать специальные структуры, инструменты, с помощью которых можно было бы разрешать эту проблему. Технологию секьюритизации, которая используется в Соединенных Штатах, начинают применять и в других европейских странах. В этих странах банки все еще вкладывают большие средства в коммерческие и многоквартирные кредиты и используют их в своих банковских портфелях. Но в связи с тем, что они хотят более эффективно использовать свои капиталы, они тоже начали применять секьюритизацию, но очень постепенно.

Привилегии «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» .

«Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» имеют схожую организацию и пользуются одинаковыми федеральными привилегиями. И та и другая являются акционерными корпорациями, чьими акциями торгует Нью-Йоркская Биржа. Обеими руководят Советы Директоров, состоящие из 18 членов Совета, из которых 13 выбирают акционеры, а 5 назначает президент. Обеим необходимо иметь штаб-квартиры в Вашингтоне (округ Колумбия, столичная территория), обе являются объектом наблюдения (но не управления) федеральной полиции - безопасность, порядок регулирования и финансовый мониторинг.

Обе корпорации ограничены одной линией деятельности (жилищная ипотека) и получают различные официальные привилегии для помощи в выполнении задачи. Эти привилегии таковы:

кредитная линия Казначейства США в размере до 2,25 млрд. долларов;

право продавать ценные корпоративные бумаги без ограничения через финансовые институты, регулируемые государством (в основном, банки и сберегательные ассоциации); определение ценных ипотечных бумаг, которые они выпускают или гарантируют, к категории second-lowest credit risk (второй наименьший кредитный риск) в депозитных учреждениях;

право их долговых обязательств служит гарантией общественных депозитов;

право на продажу их ценных бумаг через Федеральный Резервный открытый рынок;

освобождение от государственных и местных налогов (кроме налога на собственность и федеральных налогов на прибыль);

освобождение от регистрационных требований по ценным бумагам и Биржевых комиссионных;

полномочие использовать федеральные резервные банки в качестве финансовых агентов.

Несмотря на эти привилегии, в современных условиях обязательства «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» не являются обязательствами Правительства, и они не гарантируются Казначейством США. Корпорации также не принадлежат государству. Тем не менее тот факт, что Правительство поддерживает их, показывает, что Правительство не допустит провала ни одной из этих компаний. Наконец, инвесторы всегда требуют с корпораций меньшие проценты, чем с остальных предприятий. Из-за своего особенного статуса и предположения, что обязанности этих компаний могут, в какой-то степени, считаться обязательствами Федерального Правительства, в 1992 году были предприняты меры по созданию официальной системы регулирования безопасности и стабильности деятельности.

Департамент Жилищного и Городского Развития .

Регулирование деятельности и политика наблюдения осуществляется Департаментом Жилищного и Городского Развития. В настоящее время этот контроль, в основном, выражается в наблюдении руководящих органов. Регулирование Безопасности и Стабильности Деятельности и мониторинг ведутся Офисом по Надзору за Федеральными Жилищными Предприятиями - OFHEO - независимым агентством, работающим с HUD, но не находящимся у него в подчинении.

В настоящее время в США существует большое количество ипотечных структур. Это как частные участники рынка, так и разного уровня агентства. Особое место среди них занимают такие организации, как Департамент жилищного строительства и Городского - HUD. Основной целью деятельности HUD является:

достижение наилучших форм выполнения основных правительственных программ, которые предусматривают оказание помощи городскому строительству и развитию других населенных пунктов;

оказание помощи Президенту в достижении максимальной координации различных форм деятельности на федеральном уровне.

HUD является федеральным агентством, в его состав входят Федеральная Жилищная Администрация и «Джинни Мэй».

§1.5. Развитие инструментов рынка капитала .

В последние годы закладной лист переживает в Европе эпоху ренессанса. Ещё 10-20 лет тому назад он и в Германии не представлял для инвесторов особого интереса из-за небольшого объёма многочисленных эмиссий и низкой ликвидности. Сейчас рынок закладных листов находится на подъёме не только в Германии, но и в большинстве европейских стран, что находит своё выражение не только в более частых эмиссиях, но - и прежде всего - в их объёмах. Растущее признание закладного листа особенно ярко проявляется в том, что в целом ряде европейских стран приняты новые законы о закладных листах и деятельности ипотечных банков. Именно там, где решено не просто дополнить действующее законодательство, а заменить его новым специальным законом о деятельности ипотечных банков и закладных листах, велись глубокие и принципиальные дискуссии, позволившие точнее определить потребность и лучше понять смысл нововведений. Сказанное в ещё большей мере относится к тем государствам, в которых такое законодательство создаётся впервые.

Поиск новых подходов и моделей рефинансирования ипотечных кредитов шел по-разному:

в Западной Европе:

различные системы ипотечных банков и закладных листов;

введение евро – единой европейской валюты;

совершенствовать системы или вводить заново;

проблемы жилищного строительства;

исторический путь и современная ситуация в Европе;

необходимость ипотечных банков и закладных листов.

Центральная и Восточная Европа .

В начале 90-х годов 20-го века страны Восточной и Центральной Европы, реформирующие свою экономику, начали поиск новых схем, пригодных для финансирования жилищного строительства на рыночной основе. Это стремление диктовалось необходимостью быстро решить важный политический вопрос и в достаточной мере обеспечить населения жильём, отвечающим современным стандартам. Раньше или позже должен был встать вопрос о рефинансировании кредитов, выдаваемых под залог недвижимости. В ходе поиска новых подходов и моделей анализировалась не только современная ситуация в Европе, но и собственные, национальные традиции, имеющие глубокие исторические корни. В результате во всех центрально-европейских странах законодатели остановили свой выбор на закладном листе и высказались против введения американской системы MBS.

Страны Европейского союза .

Совершенно другой была и остаётся ситуация в странах Европейского Союза. Во всех странах Евросоюза имеется развитая и хорошо работающая система выдачи ипотечных кредитов и схема их рефинансирования. Создана и в различных формах функционирует система ипотечных банков и закладных листов. Поэтому дискуссия по принципиальным вопросам не представлялась, на первый взгляд, необходимой. Однако, банковские специалисты, работающие на рынке капитала, уже в течение многих лет пытаются понять, как введение евро повлияет на источники рефинансирования банков. Национальная валюта средств перестаёт существовать как критерий успешности инвестирования средств. Поэтому решающим критерием - прежде всего, для иностранных инвесторов - становится оценка надёжности и ликвидности финансового инструмента. Банки задались вопросом, смогут ли их бумаги, предназначенные для рынка капитала, конкурировать с немецким закладным листом, взлёт которого они наблюдают в течение последних лет на своих мониторах.

Выводы, сделанные после проработки вопроса, были быстро воплощены в жизнь. Появились новые законы о закладных листах и деятельности ипотечных банков, в действующее законодательство были внесены соответствующие изменения. Эти изменения в большинстве случаев касались приоритетных прав владельцев закладных листов на удовлетворение их требований. После того, как соответствующие изменения были внесены в законодательство Германии, и покрытие закладных листов приобрело статус обособленного имущества, Люксембург и Финляндия внесли соответствующие дополнения в свои законы.

Макроэкономические эталоны.

Если страны с реформируемой экономикой зачастую ориентируются на немецкий закладной лист в его классической форме, то страны, входящие в Европейский союз, ставят перед собой цель перейти к мега-эмиссиям закладных листов. По-разному шла эволюция макроэкономических аспектов:

в Западной Европе:

европейский рынок капитала – национальная валюта больше не определяет место размещения капитала;

потребность в конкурентоспособных продуктах;

немецкие мега-эмисии закладных листов

в Центральной и Восточной Европе

исторический опыт;

опыт США и Европы;

немецкие закладные листы.

Юридические эталоны.

И на Западе, и на Востоке, и в центре Европы считается обязательным включение в национальное законодательство всех норм Европейского Союза. Поскольку для закладного листа не существует специальной директивы ЕС, европейские страны исходят из критериев, изложенных в статье 22, абзац 4 Директивы ЕС «О координации правовых и нормативных актов, касающихся деятельности структур для совместных вложений в ценные бумаги», больше известной как Директива об инвестировании. Требования этой Директивы рассматриваются как минимальный стандарт для европейских закладных листов. Не в последнюю очередь это объясняется тем, что эти критерии включены в шесть других директив ЕС, а также в список требований, которые Европейский центральный банк предъявляет к ломбардным бумагам. В нескольких европейских странах положение о приоритетных правах владельцев закладных листов было включено в национальное законодательство лишь после ссылки на нормативы, установленные вышеперечисленными документами.

Эволюция юридических аспектов ипотечного кредитования шла следующим образом:

минимальные требования ЕС по вложениям в закладные листы согласно ст. 22 (часть 4) Директивы ЕС «О деятельности ССВЦБ» и другим условиям инвестирования;

общие критерии:

долговые обязательства;

законодательные предписания;

законодательно закрепленный принцип покрытия;

кредитное учреждение;

особый надзор со стороны государства;

преимущественное право при банкротстве;

обеспечения соответствия новых законов об ипотечных банках и закладных листах общим критериям.

Список литературы

Для подготовки данной работы были использованы материалы с сайта http://www.park.ru/