Анализ и перспективы развития российских гостиничных сетей. Российский рынок гостиничных услуг

Гостиничный бизнес - один из самых быстро и успешно развивающихся в России и во всем мире. Так, например, в последние годы огромных масштабов достигло строительство гостиниц Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, значительно возросло число гостиниц и в других крупных городах нашей страны. Не менее активно идет строительство гостиниц Новосибирска и Нижнего Новгорода.
Гостиница - это идеальный вариант размещения и для тех, кто отправляется на отдых, и для тех, кого ждут деловые встречи. В мире сложилось более 300 гостиничных цепей, вышедших за рамки национальных границ. На их долю приходится более 7 млн номеров из почти 13 млн (более 50% гостиничных номеров в мире). Такой ажиотаж в сфере гостиничного бизнеса, в первую очередь вызван огромным спросом на гостиничные номера (по материалам «Гостиницы Москвы» http://www.zabroniryi.ru).
По данным Госкомстата, за последние десять лет российский гостиничный рынок ежегодно рос на 15-20%, а на конец 2007 года число гостиниц на рынке увеличилось на 9%. По данным DISCOVERY Research Group, быстрый рост операционных доходов гостиничных предприятий (на 31% за 2004-2006 гг.) привел к росту числа открываемых гостиниц. На конец 2007 в России работало 4 369 гостиниц (включая санатории и пансионаты) на 186,7 тыс. номеров и 368,3 тыс. мест. Из них, по оценкам экспертов Jones Lang LaSalle и Colliers International, только около 14 тыс. номеров соответствуют современным гостиничным стандартам.
В настоящее время объем гостиничного бизнеса составляет около $ 2 млрд, половина доходов которого приходится на Москву. Гостиничный рынок Москвы растет в среднем на 20% в год. Годовой рост объема рынка колеблется от 20 до 25%.
Среднегодовая загрузка отелей в настоящий момент составляет 70-80% в Москве и 50-60% в регионах. Причем, в основном рост обусловлен увеличением числа гостиниц высокого сегмента – «4 звезды» и «5 звезд» (по данным материала http://market-report.ru/item.php?id=103275 и «40% доходов гостиничного бизнеса приходится на Москву» http://www.prohotel.ru/news-21579/0/).
Такая тенденция объясняется тем, что сроки окупаемости дорогих отелей гораздо меньше, а заполняемость остается наиболее высокой среди всех сегментов.
Что касается гостиничного бизнеса Санкт-Петербурга, то по данным комитета по инвестициям и стратегическим проектам мэрии города, в 2006 году в Северной столице функционировали 329 гостиниц, совокупный номерной фонд которых составлял 17844 номера, из них к категории «5 звезд» относилось 9 гостиниц (1494 номера), 20 отелей (3412 номеров) имели категорию «4 звезды», 91 гостиница (8609 номеров) имела категорию «3 звезды».
Гостиничный рынок Украины, наряду с российским и другими рынками бывшего Советского Союза, остается одним из наиболее быстрорастущих, что представляет безусловный интерес для зарубежных инвесторов. Рост стоимости номеров в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве подогревается положительной экономической динамикой, и очевидной нехваткой номеров, особенно в Киеве, и особенно категории luxury (по материалам http://market-report.ru/item.php?id=103275).
Важной тенденцией российского рынка гостиничных услуг является проникновение международных сетевых компаний на наш рынок. Из новых тенденций также можно отметить открытие гостиниц в составе многофункциональных комплексов. Однако на рынке по-прежнему наблюдается дефицит качественных средств размещения, что позволяет отелям в этих условиях постоянно поднимать тарифы на проживание и сдерживает рост спроса на гостиничные услуги (по материалам статьи «40% доходов гостиничного бизнеса приходится на Москву» http://www.prohotel.ru/news-21579/0/).
В последние годы, по оценке экспертов компании DISCOVERY Research Group, отмечена тенденция к росту числа инвестиционных проектов по строительству и реконструкции гостиниц, где наиболее привлекательными являются г. Москва, г. Санкт-Петербург и Краснодарский край (особенно в свете проведения в Сочи Олимпиады-2014). Одним из наиболее значимых инвесторов может стать кувейтская компания Sovereign Hospitality Holdings, которая недавно объявила о своих инвестиционных планах на рынке СНГ. По данным издания "Бизнес", английские и ирландские предприниматели намерены вложить около $100 млн в три московские гостиницы. После возведения отелей инвесторы намереваются некоторое время управлять ими, а затем перепродать (по материалам статьи «Гостиничный бизнес запускает новую схему» http://articles-city.ru/articles/business/real/bn/145430.html , «Исследование рынка гостиничных услуг компания: "DISCOVERY Research Group" http://services.inthepress.ru/v/28839.html , и «Гостиничный бизнес Украины привлекает зарубежных инвесторов» http://www.press-release.com.ua/content/view/8074).

Среди ключевых тенденций развития гостиничного бизнеса в России можно выделить:
- Приток инвесторов в гостиничный бизнес, постепенное насыщение сегментов жилой, офисной и складской недвижимости.
- Ускоренное развитие сегмента гостиничной недвижимости в регионах.
- Выход на гостиничный рынок инвесторов, не связанных с гостиничным бизнесом.
- Увеличение привлекательности многофункциональных объектов для инвесторов.
- Создание производств полного цикла российскими туроператорами.
- Консолидация гостиничного бизнеса.
- Покупка зарубежных гостиниц российскими компаниями и предпринимателями (по материалам «Маркетинговое исследование гостиничного бизнеса в России: текущие состояние и перспективы развития» http://www.restko.ru/market/1662).

В настоящее время, практически все гостиничные цепи мира, независимо от их рейтинга, испытывают на себе постоянное давление жесткой конкурентной борьбы.
Анализ общего состояния и лидирующих позиций показал, что в мире насчитывается 307 683 отелей различного уровня (с номерным фондом 11 333 199 единиц), наибольшая концентрация которых приходится на Европу и Северную Америку. Количество номеров возрастает в мире ежегодно на 10-15%. На каждый гостиничный номер приходится примерно один служащий (всего 11,2 млн человек). Более 4 млн служащих работают в гостиничной индустрии США. Средняя загрузка гостиниц мира составила 67,7%, средний доход на номер - 84,4 дол. США. Решающим при определении доходности гостиницы являются показатели уровня загрузки и тарифной стоимости одного дня проживания.
На начало 2008 года в России работало порядка 260 гостиниц в составе сетевых цепочек (2 и более отеля под управлением одной компании). Крупнейшей российской сетью является «АЗИМУТ Сеть Отелей». В 2007 оборот «АЗИМУТ Сеть Отелей» составил $54 млн., темп прироста более 30%.
Лидер рынка - сеть Heliopark Hotels & Resorts с 11 отелями - занимает на нем не более 1,5%, около 1% принадлежит сети Amaks Grand Hotels с 14 отелями, столько же - ВАО «Интурист» (8 гостиниц). Номерной фонд российских гостиниц в 2006 году составил более 410 тыс. мест, из них почти 72,5 тыс. пришлось на Москву.
По данным Госкомстата, на конец 2007 в России работало 4 369 гостиниц на 186,7 тыс. номеров и 368,3 тыс. мест. На 1000 человек населения России приходится почти 1,5 номера. Только 34 гостиницы в стране сертифицированы на 5*, 140 гостиниц имеют категорию 4*, 281 гостиница - 3* и 181 – категорию 1*-2*.
Почти 18% гостиничных номеров страны сконцентрировано в Москве и 8% – в Санкт-Петербурге, Москва с большим отрывом лидирует по финансовым показателям гостиничного бизнеса, получая около 40% всех доходов. Доля Санкт-Петербурга в доходах от основной деятельности всех гостиничных предприятий в 2007 составляла 12%. При этом Средний тариф за проживание в Москве за 2007 год составил 2 300 руб. в сутки, отели уровня 4-5* под управлением международных операторов работали со средним тарифом порядка 10300 руб. За январь-май 2008 средний тариф за проживание по этим гостиницам увеличился на 11%.
К 1 января 2008 года в Москве насчитывалось в общей сложности 223 гостиницы на 72,4 тысячи мест. В тоже время по данным официальной статистики, на декабрь 2007 года предложение гостиничного хозяйства Москвы представлено 203 гостиницами с совокупным номерным фондом 40,3 тысячи номеров (или примерно 68,4 тысячи мест).
Рентабельность гостиниц в регионах составляет 15 - 20%, а в Москве 17 - 25%. Это почти в 2,5 раза больше, чем в Европе, где аналогичный показатель не превышает 10% (по материалам «Гостиницы Москвы» http://www.restko.ru/market/1662 , «40% доходов гостиничного бизнеса приходится на Москву» http://www.prohotel.ru/news-21579/0/ , и «Исследование рынка гостиничных услуг компания: "DISCOVERY Research Group"» http://services.inthepress.ru/v/28839.html , и «Москва и Санкт-Петербург - лидеры отечественного гостиничного бизнеса», http://promoute.org.ua/obzor_rynka_gostinic_16869.html)
На сегодняшний момент для инвесторов наиболее прибыльным и перспективным является московский рынок гостиничной недвижимости. По данным международного агентства TRI Hospitality Consulting, в первом полугодии 2007 года каждый гостиничный номер в столице принес его владельцу €149 чистой прибыли, что на €36 больше, чем в Лондоне, занявшем второе место. На московском рынке работают самые известные международные гостиничные сети: Marriott, Hyatt, Swissotel, Holiday Inn, SAS Radisson, Kempinski. Большой интерес к московскому рынку проявляет сеть Hilton, неоднократно пытавшаяся выйти на московский рынок.

Таблица 1. Лидеры рынка гостиничных услуг в России*

Что касается сегментов, наиболее востребованными остаются трехзвездочные отели, дефицит которых ощущается во всех крупных городах России. Наиболее перспективным сегментом гостиничного бизнеса в последние годы можно назвать сегмент малых гостиниц. Сюда включены придорожные мини-гостиницы, апарт-отели и частный сектор гостиничного бизнеса (по материалам http://services.inthepress.ru/v/28839.html).
По данным, DISCOVERY Research Group, в 2007 г среди московских гостиниц категории «3 звезды» около 20% имеют номерной фонд более 300 номеров. Почти половина (46%) отелей располагает 100-300 номерами. Мини-гостиницы до 100 номеров составляют 34% от общего количества исследованных отелей.
Средняя стоимость одноместного стандартного номера по Москве составляет 3200 руб., двухместного – 3656 руб. Минимальная стоимостью номера в сутки - 1536 руб., в гостинице с максимальной стоимостью – 4857 руб.
По имеющимся данным, всего в российской столице 34,4 тыс. гостиничных номеров. Разделение на доли сегментов рынка представлено в Диаграмме 1.

Диаграмма 1. Сегменты рынка гостиничного бизнеса*

* по данным «Гостиницы Москвы» http://www.restko.ru/market/1662

Можно также выделить следующие сегменты гостиничного бизнеса:
- Стандартный номер.
- Полулюкс (люкс стандартный).
- Люкс (люкс бизнес-класс).
- Гранд люкс.
- Апартаменты
По данным, DISCOVERY Research Group, в 60% гостиниц имеется 3 удобства. Чаще всего в номере есть душ, ванна и санузел. Данные приведены в Диаграмме 2.

Диаграмма 2. Оснащение гостиниц удобствами*

* по материалам «40% доходов гостиничного бизнеса приходится на Москву» http://www.prohotel.ru/news-21579/0/

Как правило, в каждой гостинице, помимо стандартных, предоставляются дополнительные услуги, такие как автостоянка, заказ такси, прачечная, химчистка и др. При этом наиболее популярными из дополнительных сервисов являются автостоянка и заказ такси – такие услуги предоставляют 88% и 84% гостиниц соответственно. Чаще всего гостиницы оказывают 1-3 дополнительные услуги в области безопасности и связи. Здесь подразумеваются такие сервисы, как телефон, кабельное и спутниковое телевидение, интернет, кодовый замок, охранная сигнализация. При этом, 94% гостиниц предоставляют в пользование жильцам телефон. Менее распространены интернет и спутниковое телевидение – такие услуги оказывают 48% и 46% гостиниц соответственно (по материалам «40% доходов гостиничного бизнеса приходится на Москву» http://www.prohotel.ru/news-21579/0/).

Основные выводы
Гостиничный бизнес - один из самых быстро и успешно развивающихся в России, ежегодно растет на 15-20%
Рост обусловлен увеличением числа гостиниц высокого сегмента – «4 звезды» и «5 звезд», наиболее востребованными остаются трехзвездочные отели.
Важными тенденциями российского рынка гостиничных услуг являются проникновение международных сетевых компаний на наш рынок и рост числа инвестиционных проектов по строительству и реконструкции гостиниц.
Лидерами Российского рынка гостиничных услуг являются Москва и Санкт-Петербург, Москва с большим отрывом лидирует по финансовым показателям гостиничного бизнеса, получая около 40% всех доходов.
В настоящее время, практически все гостиничные цепи мира, независимо от их рейтинга, испытывают на себе постоянное давление жесткой конкурентной борьбы.

Год от года, московский гостиничный инвестиционный рынок все еще довольно локален, и фиксирующиеся время от время сделки купли-продажи объектов, как правило, происходят либо путем прямого взаимодействия между продавцом и покупателем, либо в результате торгов, где реализуется государственное имущество. Подобная ситуация объясняется ограниченным количеством участников, которые, как правило, профессионально занимаются инвестированием в гостиничные проекты и которые знают друг друга и «правила игры». Разумеется, нельзя исключить фактор «случайного покупателя», но причины подобных сделок зачастую выходят за чисто экономические факторы.

Наиболее известные сделки, совершенные за 2013-2014 гг., включают в себя:

Продажа гостиницы «Белград» в апреле 2014 частным владельцем компании, подконтрольной инвестору и девелоперу, владельцу компаний KR Properties, Gleden Invest, Azimut Hotels, а также гостиницы «Метрополь», Александру Клячину. Сумма сделки оценивается на уровне 110 млн. долларов США, что в пересчете на текущий номерной фонд составляет 480 тыс. долларов США. Но гостиница нуждается в полной перестройке, после чего ее номерной фонд с нынешних 230 номеров может увеличиться. С учетом этого, а также с учетом повышения будущей операционной эффективности, номинальная доходность сделки не может считаться показательной.

Покупка в 2014 гостиницы «Heliopark Empire» (33 номера) частным инвестором. Продавцом выступил банк, для которого актив являлся непрофильным. Сумма сделки не разглашается и оценивается на уровне 4-5 млн. долларов США. Особенность сделки – наличие обременения в виде нетипичного для московского рынка договора аренды с оператором Heliopark Hotels and Resorts. В этой связи доходность сделки сопоставима с доходностью инвестиционной продажи офисного здания класса B.
Продажа гостиницы «Renaissance Moscow Olympic» (486 номеров) структурой Магнитогорского металлургического комбината Виктора Рашникова (владельцу гостиница перешла в качестве компенсации долга г. Москвы) Александру Клячину в мае 2013. Сумма сделки оценивается на уровне 150 млн. долларов США, что в пересчете на номер дает 310 тыс. долларов США. Оцениваемая доходность сделки – 9%. После покупки новый собственник расторг договор с управляющей компанией Marriott и добавил гостиницу в собственную сеть Azimut Hotels.

Если до кризиса 2014-2015 гг. ожидаемая доходность московских гостиничных сделок для действующих отелей оценивалась в пределах 9-11% (хотя регистрировались и более агрессивные уровни доходности – для гостиниц, обладающих уникальными характеристиками и/или потенциалом к значительному повышению доходности бизнеса), то в настоящее время падение доходности гостиничного бизнеса (особенно, в пересчете на доллары США) ставит под вопрос определение «рыночной цены». В этом отношении рынок продавца и рынок покупателя практически не имеют точек соприкосновения, особенно в свете сохраняющихся «долларовых» ожиданий продавцов на фоне генерируемого гостиницами «рублевого» доходного потока. Скачки курса рубля, наблюдавшиеся в декабре 2014 и летом 2015, практически лишили рынок надежд на реализацию сделок: объекты, предлагаемые к продаже, снимались с рынка «до лучших времен». Это обстоятельство, впрочем, является дополнительным аргументом в пользу сохраняющегося, вопреки экономическим потрясениям, «запасу прочности» на рынке: «стрессовые» продажи, как и в 2009, остаются мифом. Собственники предпочитают «придержать» приносящий прибыль актив, чем существенно уступать в цене. Очевидно, при стабилизации рыночной ситуации собственнику и будет проще найти ценовой компромисс и доходность сделок вернется в докризисные рамки.

В настоящее время гостиничный рынок России представлен более чем 13 тыс. различных средств размещения. Объем рынка за 2011-2012 гг., по оценкам экспертов, вырос почти на 40% и по состоянию на начало 2013 г. составлял 279 млрд руб. Положительная динамика рынка сохранится и в ближайшей перспективе .

Но Россия все равно отстает от стран Европы по обеспеченности гостиничными номерами (см. табл. 1 Приложения 2). Эта ситуация постепенно меняется. Так, по результатам отчета Pipeline Report компании STR Global Construction Россия занимает лидирующую позицию среди всех остальных стран региона по количеству средств размещения, которые сданы в 2013 г.

На декабрь 2013 г. число новых номеров составило 11 372. На втором месте Великобритания, выводящая на рынок 10 285 номеров, а третью позицию занимает Турция - 7806 номеров. Замыкают пятерку лидеров Германия и Нидерланды, где в стадии строительства находятся 6465 и 2795 номеров соответственно .

За десятилетний период (с 2000 г. по 2010 г.) число мест размещения увеличилось на треть - с 9058 до 11 698. По заявлениям Росту-ризма, число отелей международного уровня в России к 2018 г. увеличится в 2,4 раза - до 215.

В целом процентное соотношение различных средств размещения в туристической инфраструктуре таково: гостиницы - 44%, санаторно-курортные организации - 19, дома отдыха, пансионаты, базы отдыха - 19, турбазы, поезда, круизные суда, яхты, дебаркадеры и прочее - 2, организации гостиничного типа (мотели, апартаменты, общежития и проч.) - 16%.

Согласно целевым показателям программы «Развитие внутреннего и въездного туризма в Российской Федерации (2011-2018 годы)» объем платных услуг гостиниц и аналогичных средств размещения вырастет до 500 млрд руб. к 2018 г. (см. табл. 1.1).

Россия занимает четвертое место на туристическом рынке в Европе по объему туризма, чему способствует растущий средний класс. В связи с этим отрасль переживает настоящий подъем. Данный процесс отмечается не только в столице и городах-миллионниках, известных высокой деловой активностью, но и в региональных центрах, где гостиничный сектор до настоящего времени вообще не был интересен с точки зрения инвестиций.

И хотя около 70% всего оборота гостиничного рынка России приходится на Москву и Санкт-Петербург - это соотношение будет постепенно меняться в пользу регионов. В основном для инвесторов более привлекательны крупные региональные центры, промышленные города и города-миллион ники. Приоритетными являются также города, в которых проводятся (были проведены, или же только планируется проведение) крупные спортивные и политические мероприятия: экономические форумы, Олимпиада-2014, Чемпионат мира по футболу-2018, крупные международные выставки (например, ЭКСПО-2020), этапы «Формулы-1» и т.п. Повышенный интерес к региональным рынкам обусловлен более низкой конкуренцией, а также снижением доходности других сегментов недвижимости.

Остро стоит вопрос о несоответствии спроса и предложения: в крупных городах ощущается явная нехватка дешевых гостиниц категории 2-3 звезды, а в регионах, наоборот, очень плохо развит рынок бизнес-огелей категорий 4-5 звезд. Например, из списка 11 городов - участников Чемпионата мира по футболу в пяти городах нет ни одного отеля категории 5 звезд. Не менее важной проблемой является изношенность большинства российских гостиниц, высокая стоимость строительства гостиниц и низкая и длительная окупаемость новых проектов.

Несмотря на дефицит гостиничных мест в среднем классе, девелоперы все же предпочитают строить гостиницы категории 4-5 звезд. Это связано с тем, что гостиничный сегмент характеризуется высокими затратами на строительство и высокими сроками окупаемости (9-11 лет). Строительство более «звездных» гостиниц позволяет уменьшить срок окупаемости за счет высоких цен.

При этом более 2 /з экспертов (72%) уверены, что рынок сегмента «гостиницы категории 2-4 звезды» имеет средний уровень инвестиционной привлекательности в связи с тем, что рынок еще не насыщен и ощущается высокий спрос".

1 См.: Тенденции и перспективы развития гостиничных сетей 2-4 звезды в

России // .

Целевые показатели программы «Развитие внутреннего и въездного туризма в Российской Федерации (2011-2018 годы)»"

Инвестиции в гостиничную индустрию составляют порядка 2% от инвестиций в российскую недвижимость в целом, а с учетом гостинично-офисных площадей - около 10%.

Показатель доходности гостиниц сегодня при грамотном управлении сравнялся с аналогичными показателями офисных, торговых и других коммерческих объектов, что привлекло повышенное внимание инвесторов. Тем более что насыщенность рынка высококачественными гостиничными услугами наступит еще не скоро. Сейчас гостиничный рынок предлагает самые интересные условия для вложения капитала, поскольку имеющийся спрос пока не удовлетворен соответствующим предложением. Рентабельность гостиниц в регионах составляет 15-20%, а в Москве - 17-25%. Это почти в 2,5 раза больше, чем в Европе, где аналогичный показатель не более 10%‘.

К тенденциям развития российского рынка можно отнести строительство крупных многофункциональных комплексов, развитие проекта по строительству типовых региональных гостиниц, строительство мини-гостиниц в крупных городах, реконструкцию гостиниц советского типа.

Гостиничный бизнес в России приобретает типичные для всех рыночно развитых государств мира черты:

• отели и сопутствующая им инфраструктура стали реальным бизнес-активом и объектом долгосрочного инвестирования;
• наблюдается динамичный прирост объемов сделок купли-продажи и инвестиционных проектов в сфере гостиничного бизнеса;
• формируется цивилизованная конкурентная среда, где ведущими игроками становятся международные сетевые гостиничные бренды, и намечается становление конкурентоспособных отечественных игроков: крупных инвесторов, управляющих компаний, национальных сетей отелей.

Благоприятные инвестиционные перспективы отрасли базируются на долговременных объективных факторах:

• низкий уровень насыщения рынка качественными гостиничными услугами (даже в столице баланс спроса и предложения может быть достигнут не ранее чем через 8-10 лет);
• среднегодовая загрузка отелей на уровне 60-80% в зависимости от сезона и региона;
• постоянный рост цен на размещение в отелях всех категорий (так, в Москве средняя стоимость номера одна из самых высоких в Европе - более 200 долл.);
• разработанные во многих субъектах РФ региональные программы стимулирования гостиничного бизнеса.

В связи с этим понятен интерес отечественных и зарубежных инвесторов к реализации крупных проектов нового строительства и реконструкции действующих отелей. В ближайшем будущем следует ожидать настоящего гостиничного бума, создания отелей разного формата в регионах России, располагающих благоприятными социально-экономическими и природными условиями для развития традиционного и делового туризма, организации многих видов активного отдыха.

Но уже сейчас отмечается резкий рост масштабов реализуемых инвестиционных проектов. Крупнейшей сделкой стало рефинансирование строящейся в Москве гостиницы Ritz-Carlton на сумму 160 млн евро. Среди региональных проектов выделяется начало строительства 20-этажного отеля Hyatt Regency на 300 номеров в Екатеринбурге с участием мирового оператора класса «De Luxe» Global Hyatt Corporation. По планируемому объему инвестиций в 160 млн долл, (с привлечением кредитов Soci?t? Generale и ВСЕМ-Eurobank) это самый крупный гостиничный проект с участием зарубежного капитала.

Одновременно растет интерес к данному сегменту рынка недвижимости со стороны российских инвесторов. Такими компаниями, как АФК «Система», «Русское золото», «Базовый элемент», «Русские отели», «Промсвязьнедвижимость» были представлены планы значительных инвестиций - от 100 млн до 1,5 млрд долл. В этом же ряду и такое актуальное событие, как создание Правительством Москвы совместно с компанией «НАФТА» Объединенной гостиничной компании, которой будут переданы отели и пакеты акций, находящиеся в собственности города.

Это подтверждает тенденцию к постоянному росту интереса сильных игроков к гостиничному рынку, где формируется все более конкурентная среда. Определяющим фактором здесь является консолидация гостиничных активов и появление новых национальных операторов, предоставляющих услуги по управлению отелями, а также новых гостиничных сетей.

Пути их появления могут быть различными - от реанимации сетей, опирающихся на опыт предшественников советского периода (отели бывшего ВАО «Интурист»), до новых частных компаний, таких, как вышедшие на рынок в 2006 г. в сегменте трехзвездочных отелей управляющая компания «Азимут Отель Менеджмент» и «Вла-динвесттур», заявивший о планах строительства сети из 18 гостиниц в городах Золотого кольца России.

Происходит расширение присутствия на отечественном рынке крупнейших сетевых операторов. На отечественном гостиничном рынке четко обозначились два новых акцента - повышенный интерес к инвестициям и выход на рынок целого ряда крупных отечественных и зарубежных игроков.

Уже сейчас на территории России действует более 20 зарубежных операторов. Лидирующие позиции занимают такие компании, как Rezidor Hotel Group , Inter Continental Hotel Group и Marriott International.

По состоянию на конец 2013 г. под управлением международных гостиничных сетей в России функционирвало 107 гостиниц .

Среди иностранных инвесторов лидируют Великобритания (9%) и Китай (7%) . Москва остается наиболее привлекательной территорией для гостиничных инвестиций, хотя риски в московском гостиничном секторе выше, чем в гостиничной индустрии других европейских городов. Только в 2013 г. в Москве запланировано открытие девяти гостиниц общим числом на 1958 номеров. В их числе - пятизвездочные Marriott Novy Arbat на 234 номера, «Никольская Кем-пински Москва» на 210 номеров и «Москва» на 180 номеров. Кроме того, начнут работу четырехзвездочные Double Tree by Hilton Moscow Vnukovo Airport (432 номера), Hotel Novotel Moscow City (360 номеров), DoubleTree by Hilton Moscow Leningradsky Riverside (270 номеров), Hilton Garden Inn Moscow New Riga (162 номера), бутик-отель «Пушкин» (110 номеров), а также отель в МФК «Аквамарин». В результате к концу 2013 г. общий номерной фонд гостиниц Москвы должен составить 23 тыс. единиц.

В течение ближайших лет на рынок выйдут бренды Hilton , Ritz-Carlton , Four Season , которые будут конкурировать с уже работающими в России отелями под брендами Marriott , Kempinski, Sheraton, Park Hyatt, Novotel, Radisson SAS и Park Inn.

Так, например, к 2015 г. гостиничный оператор Marriott International намерен увеличить количество отелей в России на 50%. Предполагается, что через три года число гостиниц компании превысит 30. А международная гостиничная сеть Hilton Worldwide планирует за этот же период открыть в России 28 гостиниц. Французский гостиничный оператор Accor Group в 2013 г. открыл в Москве первый в России отель под брендом Mercure Arbat Moscow. В планах сети - открытие еще 10 отелей этого бренда в различных российских городах. Британская компания Inter Continental Hotels Group (IHG), один из крупнейших мировых гостиничных операторов, к 2020 г. намерена увеличить число своих отелей в России и СНГ до 100 гостиниц, увеличив, таким образом, свое присутствие на российском рынке почти в 6 раз См.: Муртазалиев З.Р. Совершенствование системы управления качеством услуг на предприятиях гостиничного бизнеса: автореф. дис.... канд. экон. наук. Махачкала, 2011.

• Прочитано 7414 раз
• СПЕЦИАЛЬНОЕ ВИДЕО В ТЕМУ:

Компания JLL представляет анализ результатов 2016 года на рынке качественных гостиниц Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга на основе данных STR Global. Не только мир пережил значительные экономические и политические перемены в високосном 2016 году, но и гостиничный рынок крупнейших российских городов также серьезно изменился. Прошедший год оказался невероятно успешным для отельеров в двух российских столицах.

Несколько рекордов гостиничной индустрии в 2016 году:

• Впервые за историю наблюдений каждый сегмент двух основных рынков России закончил год с ростом доходности на номер (RevPAR) по сравнению с предыдущим годом;
• Впервые за историю наблюдений каждый сегмент рынка Москвы завершил год ростом загрузки по сравнению с предыдущим;
• Был зафиксирован наивысший уровень среднего тарифа (ADR) в рублях за пять лет во всех сегментах гостиничного рынка Санкт-Петербурга за год;
• Самая высокая среднерыночная динамика трех основных операционных показателей в Москве за последние пять лет в годовом сопоставлении: рост загрузки на 7,4% (4,9 п.п.), ADR – на 6,8%, RevPAR – на 13,7%.

"Кроме того, впервые с начала экономической турбулентности в 2014 году можно говорить о начале восстановления операционных показателей в долларовом эквиваленте, – отмечает Татьяна Веллер, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL.

– Большинству отельеров на рынках обоих городов 2016 год дал возможность начать наращивать цены, так как, похоже, исчезла необходимость бороться за загрузку.

В Санкт-Петербурге все сегменты превзошли показатели 2015 года в разрезе долларовой средней цены на номер.

В Москве и Санкт-Петербурге RevPAR в долларах во всех сегментах превзошел показатели 2015 года, а в люксовом сегменте в Санкт-Петербурге результат был даже выше, чем в 2014 году".

Средний тариф в долл. по сегментам качественного гостиничного рынка

Москва

Санкт-Петербург

Источник: STR Global, JLL

Операционные результаты

Москва и Московская область

Результаты 2016 года свидетельствуют о том, что российская столица, безусловно, может выдержать рост предложения в средней категории: в верхнем пределе среднего сегмента загрузка увеличилась на 3,6 п.п. к 2015 году, приблизившись к 80%. Наибольший рост загрузки был зафиксирован в среднем сегменте – на 7,6 п.п, до 73%.

Лидером по росту среднего тарифа в 2016 году был люксовый сегмент, где показатель достиг 17,1 тыс руб. за ночь (на 14,5%, или 2,2 тыс. руб. выше, чем в предыдущем году). Динамика показателя RevPAR была также наивысшей в самом дорогом сегменте: доходность на номер выросла почти на 18%, или 1,7 тыс. руб., до 11,4 тыс. руб. Единственным сегментом, где цены несколько снизились в 2016 году, был средний – до 3,9 тыс. руб. по сравнению с 4 тыс. руб. в 2015 году.

Источник: STR Global, JLL

"Беспрецедентные операционные показатели качественного гостиничного предложения Московской области были результатом продолжающейся тенденции к локализации поездок в пределах России, которая дала возможность отелям на этом рынке получить больше гостей, чем когда-либо. Наряду с отдыхающими в данные отели поехали и туристы сегмента MICE, которые ранее предпочитали бюджетные зарубежные направления, – комментирует Татьяна Веллер.

– В результате в 2016 году среднегодовая загрузка этих отелей составила около 50% (на 30%, или 11,5 п.п. выше, чем в 2015 году), что в совокупности с небольшим увеличением тарифов (на 400 руб., до примерно 5 тыс. руб.) привело к росту RevPAR более чем на 40% и дало твердые основания называть минувший год самым успешным в истории для этого рынка".

Операционные показатели качественных гостиниц Московской области, январь-декабрь

Источник: STR Global, JLL

Санкт-Петербург

"Для Северной столицы 2016-й стал годом столь же пристального внимания к качеству, как раньше к количеству гостей, а также к управлению спросом и тарифными политиками. Хотя среднерыночный показатель загрузки незначительно снизился (на 1 п.п., до 65%), это было более чем компенсировано ростом среднего тарифа (на 19%, до 5,9 тыс. руб.), что привело к увеличению RevPAR на те же 19%, – говорит Татьяна Веллер. – Операционные показатели здесь были на рекордно высоком уровне в рублевом выражении".

В целом все сегменты качественного гостиничного рынка Петербурга показали рост ADR по меньшей мере на 15%, при этом лидером стал средний сегмент, где показатель вырос на 21,3% по сравнению с предыдущим годом, до почти 3 тыс. руб. Данные отели принимают бюджетоориентированные слои массового туристического рынка, и в 2016 году они начали управлять качеством принимаемых туристов за счет повышения цен, поскольку загрузка здесь упала в результате новой политики на 4 п.п., до 62%.

Лидером в росте показателя RevPAR был верхний сегмент, где результат 2015 года был превышен на 24,3% и достиг 4,3 тыс. руб. Следом с небольшим отставанием по темпам роста доходности идет люксовый сегмент: здесь RevPAR увеличился на 21,5% и составил 9,7 тыс. руб.

Операционные показатели качественных гостиниц Санкт-Петербурга, январь-декабрь

Источник: STR Global, JLL

Новое гостиничное предложение

В целом для гостиничного рынка России 2016 год был более неспешным, чем предыдущий, с точки зрения выхода нового номерного фонда, что, вероятно, вызвано экономическим спадом 2014-2015 годов и, как следствие, задержкой в реализации новых проектов. Тем не менее как в Москве, так и в Санкт-Петербурге было введено большее количество новых гостиничных номеров, чем в 2015 году.

Брендированный гостиничный рынок Москвы и области за 2016 год увеличился на 1,2 тыс. номеров, что составляет немногим более половины от заявленного на год объема (2,2 тыс. номеров). Новые участники рынка – это мультибрендовый отель оператора Accor на Киевской (Adagio, Ibis, Novotel), Ibis в Ступине, "Holiday Inn Москва Селигерская" (ребрендинг Iris Congress Hotel), 2-я очередь "Radisson Resort Завидово" с брендированными резиденциями.

Санкт-Петербург должен был получить около 400 брендированных номеров в 2016 году, из которых на рынок вышло 314: ребрендинг гостиницы "Октябрьская" возле Московского вокзала в Best Western и новый "Hampton by Hilton Экспофорум". Открытие отеля Jumeirah, заявленного на 2016 год, в настоящее время отложено на неопределенный срок.

"Подготовка к Чемпионату мира по футболу 2018 года наращивает обороты, и еще немало гостиничных проектов заявлены к открытию в 2017 году как международными, так и локальными брендами. Почти 3,5 тыс. новых номеров должны открыться в Москве и области и чуть менее 400 в Санкт-Петербурге, – говорит Татьяна Веллер. – В числе ожидаемых проектов этого года – “Hyatt Regency Петровский Парк”, который станет вторым отелем оператора в российской столице и частью проекта “ВТБ Арена парк”; ребрендинг старой советской гостиницы “Белград” возле Министерства иностранных дел в Москве в “Азимут” после полной реконструкции здания, которую инвестор смог выполнить в чрезвычайно короткий срок – около 18 месяцев, согласно дате запланированного открытия; второй в России отель корейского бренда Lotte, который начнет принимать гостей в этом году в Санкт-Петербурге".

Инвестиционный рынок

Минувший год стал периодом слияний и поглощений не только в мире (в числе крупнейших транзакций – Accor-FRHI, Marriott-Starwood), но и в России. Несколько важных сделок 2016 года:

• Приобретение одного из домов-книжек на Новом Арбате, 15 компанией, аффилированной с Capital Group, для перепланировки в многофункциональный комплекс с отелем;
• Покупка владельцами "Киевской площади" ("Radisson Славянская", "Radisson Royal Москва") проекта на ул. Варварка, 14, рядом с парком Зарядье, для завершения строительства люксового отеля;
• Приобретение портфеля из девяти отелей "Региональной Гостиничной Сети" АФК "Система".

Помимо этого, по нескольким трофейным активам, которые были выставлены на продажу ранее, в 2016 году начаты активные переговоры с потенциальными покупателями, но окончательные договоренности пока не достигнуты.

Прогнозы на 2017 год

На оживление гостиничного рынка в 2017 году в части как подписания новых договоров на управление, так и открытия отелей позволяют рассчитывать несколько ключевых факторов:

• Экономический – медленно, но верно восстанавливающаяся уверенность в цене на нефть, устойчивости рубля и стабилизации российской экономики, что должно оказать позитивный эффект и на близлежащие страны;
• Туристический – устойчиво высокий объем внутреннего туризма;
• Спортивный – подготовка к Чемпионату мира по футболу 2018 года, который пройдет в 11 городах по всей России.

"Значительное количество новых гостиничных номеров – около 4 тыс. – прогнозируется к открытию в 2017 году только в Москве и Санкт-Петербурге. Эта высокая активность поддерживается признаками стабилизации экономики и осторожным оптимизмом в прогнозировании небольшого роста ВВП и снижения инфляции в 2017 году. Инвесторы, похоже, становятся более уверенными в будущем, чем когда-либо в течение последних трех лет. Это должно дополнительно простимулировать дальнейшую консолидацию гостиничных портфелей в руках крупных игроков, а также размораживание и запуск ряда новых проектов", – комментирует Татьяна Веллер.

В отсутствие серьезных изменений во внешней и внутренней политике сегментация гостей, сформировавшаяся за последние два года, должна сохраниться и в нынешнем году. По словам Татьяны Веллер, "игроки гостиничных рынков Москвы и Санкт-Петербурга в 2017 году, скорее всего, будут удерживать достигнутые в прошлом году позиции. Рост операционных показателей должен замедлиться, но теперь можно ожидать постепенного восстановления долларовых тарифов в более высоких сегментах".

Справка

JLL (NYSE: JLL) – компания, предоставляющая финансовые и комплексные профессиональные услуги в области недвижимости. По всему миру эксперты компании предлагают интегрированные услуги собственникам, арендаторам и инвесторам, стремящимся получить максимальную прибыль от своих активов на рынке недвижимости.

JLL входит в список крупнейших компаний мира Fortune 500; годовой оборот компании составляет 6,0 миллиардов долларов США, за вычетом прямых расходов – 5,2 миллиарда долларов США (на 31 декабря 2015 года). JLL имеет более 280 корпоративных офисов в 80 странах по всему миру, штат компании составляет более 70 тысяч сотрудников. JLL является лидером рынка услуг в области управления корпоративной недвижимостью: портфель компании составляет 4 миллиарда кв. футов, или 372 миллиона кв. метров по всему миру.

В 2015 году специалисты JLL закрыли сделки по покупке-продаже и привлечению финансирования общим объемом 138 миллиардов долларов США. LaSalle Investment Management, подразделение по управлению инвестициями, на 30 сентября 2016 года управляет активами стоимостью 59,7 миллиарда долларов США. JLL является брендом и зарегистрированным торговым знаком Jones Lang LaSalle Incorporated.

В России и странах СНГ JLL представлена офисами в Москве, Санкт-Петербурге и Киеве. В 2004, 2006-2016 годах компания удостаивалась премии "Консультант года" на Commercial Real Estate Awards, Москва, премии "Консультант года" на Commercial Real Estate Awards, Санкт-Петербург в 2009 и 2016 годах, премии "Консультант года" на RCSC Awards в 2015 году.

Чтобы всегда оставаться в курсе новостей и событий гостиничной индустрии, а также следить за обновлениями на – подпишитесь на еженедельную рассылку. Это бесплатно.

СПЕЦИАЛЬНОЕ ВИДЕО В ТЕМУ:

1. Исследования
2. Около отельное
3. Реклама
4. Эксклюзив
5. Еще +

Календарь гостиничной индустрии

Новости поставщиков

• Российский Стартап HOTY - электронный консьерж для гостиничной индустрии

• Специальное обращение команды Hotel Advisors: представление услуги "удаленный менеджер по доходам".

• По канонам пяти звёзд – что говорят отельеры о продукции Tork.

• Форум загородных отельеров. С 22 по 24 апреля. Event-отель Конаково Ривер Клаб.

• AZIMUT Смоленская Москва принимает участников "Moscow Hospitality Conference 2018. Гостиничные решения".

• Компания dormakaba приглашает на выставку в рамках форума индустрии архитектурного стекла ARCHGLASS 2018.

• ТМ Tork запустила обновленную туалетную бумагу с гладким тиснением для 4-5-звездочных отелей.

• Бизнес-завтрак для отельеров Петрозаводска: курс на revenue management задан.

• Информационная безопасность в отеле. В Казани состоится конференция "Кибер- и информационная безопасность: как не потерять…

• Network Северо-Запад: Ежегодный Международный Форум по отельному бизнесу и индустрии гостеприимства.

• Аналитика гостиничного рынка продолжает экспансию вглубь страны: мероприятие в Новосибирске.

• Booking.com открыл новый офис в Новосибирске, который будет отвечать за работу с партнерскими объектами размещения…

• История развития делового туризма в России: клиентский сервис, работа с отелями, работа с авиакомпаниями –…

• Инструментарий продаж и основные заблуждения отельеров - выступление Hotel Advisors на West HoReCa Forum 2018.

• Мобильное приложение Logus HMS.

• iQonnect от Vileda Professional – новый уровень эффективности.

• Компания Hotel Advisors провела бизнес-завтраки по рыночной аналитике и основам revenue management для отельеров Челябинска…

• Китайские инвестиции в российский туризм обсудят в Москве на Российско-Китайском туристическом форуме в марте.

• dormakaba приглашает на выставку Securika/MIPS 2018!

• Новости Edelink: Ecvi подружился с 1С.

• "Эдельвейс" покоряет Якутию.

• В Казани прошла конференция, посвященная безопасности в отелях во время Чемпионата мира по футболу.

• «Туризм в России: шансы и вызовы ЧМ-2018» - II-я ежегодная конференция «Ведомостей».

• На рынке гостиничного образования – новый игрок: тренинг-центр Галины Анохиной, запустивший первый мастер-курс "Искусство быть…

• Ежегодный бизнес-завтрак компании Hotel Advisors. Обзор операционных показателей Нижнего Новгорода за 2017 год. Тенденции и…

• В Казани пройдет конференция по безопасности в отелях во время Чемпионата мира по футболу.

• Гостиничный рынок Москвы остается ведущим гостиничным рынком России, хотя изменения последних лет, выразившиеся в формировании сопоставимого с московским по объему качественного предложения рынка Сочи, начинают оказывать давление на столичный рынок средств размещения, в первую очередь, в контексте группового делового спроса (MICE).

  Спрос на гостиничные услуги Москвы остается преимущественно деловым, несмотря на то, что в 2014-2015 годах отмечено увеличение доли групповых и индивидуальных туристских прибытий, в том числе, за счёт внутрироссийского спроса, что, в совокупности с сохранением на приемлемом уровне объемов внутренних деловых поездок, предохранило рынок от существенного падения посещений во время периода острой фазы кризиса 2014-начала 2015 годов. Сохранение объемов спроса при его перераспределении по сегментам влияет на операционные результаты гостиниц, заставляя их более гибко работать с ценой. В то же время, стабилизация рынка, наметившаяся к середине года, дает отельерам надежду на возможное улучшение операционных результатов.

  По состоянию на середину 2015 года, объем номерного фонда современного стандарта Москвы составлял порядка 15,5 тысяч единиц. Появление в 2014-2015 годах новых гостиниц (2068 номера, практически во всех сегментах, от Economy до Luxury) обеспечило больший выбор гостям города и одновременно сдерживало рост стоимости размещения. В настоящее время в различной стадии строительства находятся еще порядка 6500 номеров различного стандарта, однако вероятность своевременной реализации большинства из заявленных проектов сомнительна. В то же время, замедление темпов ввода нового предложения, типичное для кризисных периодов, снимает конкурентное напряжение и позволяет существующим отелям с меньшими потерями пережить сложные времена.

  Рост загрузки отелей (на 8,4% в августе 2015 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года) становится драйвером рыночных изменений, и при сохранении этой тенденции отели Москвы намереваются постепенно отыгрывать сокращение средних цен продажи, хотя бы на инфляционную составляющую. Рост средних цен на размещение начинается с верхнего сегмента рынка, использующего эффект «перетекания» наиболее искушенной клиентуры других сегментов гостиничного рынка в наиболее дорогой формат, ставший более доступным по цене из-за существенного ослабления национальной валюты. С другой стороны, имея высокие операционные расходы, отели класса «люкс» не могут не корректировать цену, следуя росту инфляционной кривой. Инфляция и восстановление спроса - основные факторы, которые будут подталкивать рублевые цены гостиниц Москвы к росту.

  Москва остается «рублевым» рынком, и это обстоятельство будет определять как её привлекательность для иностранных клиентов, так и инвестиционные ожидания потенциальных покупателей гостиничных активов. Стабилизация обменного курса может дать «зеленый свет» некоторым сделкам, замороженным на период резких валютных колебаний, однако в ближайшей перспективе уровень транспарентности инвестиционного гостиничного рынка вряд ли претерпит кардинальные изменения к лучшему.

  Анализ количества прибытий иностранных и российских граждан в Москву

  Медленно, но верно рост количества посещений Москвы продолжается. Высказываемые на протяжении всего 2014 года громкие опасения ряда экспертов и других участников рынка о неминуемом радикальном падении количества прибытий иностранных граждан в Москву из-за международной изоляции России на мировой арене и последующих от этого различных экономических и политических «катастроф», малых и больших, не подтвердились.

  Рост прибытий замедлился (здесь и далее использована информация Росстата, если не указано иное) с ударных 20% в 2010 году до 3-5% в 2013 году и 2014, но это далеко не спад. Разумеется, новая политическая реальность, в которой живет Россия с начала 2014 года, не могла не изменить географию прибытий. Так, откорректировался список стран-лидеров, из которых прибывает наибольшее количество посетителей, в частности, в 2014 году США пропустили вперед Турцию и вышли из списка пяти стран, лидирующих по количеству направляемых в Москву туристов. Следует также отметить, что все отельеры Москвы, опрошенные в ходе подготовки данного исследования, отметили значительный рост посещений столицы гражданами стран BRICS, причем цели их прибытий связаны не только с туризмом, но и вызваны деловыми причинами.

  На этом фоне довольно явно проявился основной драйвер роста - внутренний спрос. Количество россиян, разместившихся в московских гостиницах в 2014 году, на 7% превышает аналогичный показатель 2013 (для сравнения, количество иностранных посетителей практически не изменилось).

  Если традиционно россияне предпочитали размещаться в гостиницах более дешевого стандарта, в то время как в лучших гостиницах города доля иностранцев была очень заметной и могла составлять до 70-80% проживающих, то в текущих реалиях некоторые гостиницы высокого стандарта отмечают, что доля россиян среди их гостей возросла и превышает 50%. Вместе с тем, несмотря на замедлившийся рост количества иностранцев, размещающихся в московских гостиницах, их доля в общем объеме размещений (в среднем - 34%) остается стабильной с 2009 года (при том, что в «тучные» годы середины 2000-х годов доля иностранцев, размещенных гостиницами Москвы, достигала 37-38%).

  Наконец, средняя продолжительность пребывания гостя Москвы продолжает стремиться к минимуму: 1 суткам. По сравнению с 3,5-3,6 сутками пребывания в 2000-х, в 2014 году этот показатель составляет 2,5 суток. Сокращение пребывания вызывается рядом факторов, не обязательно отрицательных. Наряду с дороговизной размещения (и стоимости проживания в целом), которая может сокращать сроки пребывания в поездках, удобство транспортного сообщения между Москвой и прочими пунктами назначения также позволяет оптимизировать время пребывания гостя в столице - и сократить количество его ночевок за один приезд. Кроме того, современные форматы связи позволяют частично заменять командировки общением в формате видео-конференций или даже звонками skype.

  Численность лиц, размещенных в гостиницах Москвы (млн чел.)

  	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014
  Граждане РФ	2,4	2,27	2,41	2,33	2,41	2,48	2,49	2,25	2,74	3,12	3,39	3,48	3,73
  Изменение показателя (%)		-0,05	0,06	-0,03	0,03	0,03	0	-0,09	0,22	0,14	0,08	0,03	0,07
  Иностранные граждане	1,28	1,19	1,3	1,36	1,45	1,49	1,38	1,19	1,4	1,62	1,73	1,82	1,83
  Изменение показателя (%)		-0,07	0,09	0,05	0,07	0,03	-0,07	-0,13	0,17	0,16	0,07	0,05	0
  Всего размещенных лиц	3,68	3,46	3,71	3,69	3,86	3,97	3,87	3,45	4,14	4,75	5,12	5,3	5,56
  Изменение показателя (%)		-0,06	0,07	-0,01	0,05	0,03	-0,03	-0,11	0,2	0,15	0,08	0,03	0,05
  Количество ночевок	12,27	12,09	12,23	12,31	12,44	12,03	12,05	9,75	11,68	12,65	13,27	14,15	14,13
  Изменение показателя (%)		-0,01	0,01	0,01	0,01	-0,03	0	-0,19	0,2	0,08	0,05	0,07	0

  Структура спроса на гостиничные услуги в Москве

  Вопрос изменения структуры спроса на гостиничные услуги Москвы далеко не праздный. Более равномерное распределение прибытий в течение недели и года позволяет отельерам улучшать качество планирования (в том числе, операционных расходов) и увеличивает доходность гостиничного бизнеса. Но скоро ли Москва сравняется по уровню привлекательности как для бизнесменов, так и туристов с ключевыми городами мира, такими как Лондон или Париж, где уровень среднегодовой загрузки год от года уверенно держится в пределах 80% (среднегодовой уровень загрузки в Лондоне в 2014 году составил 83%, в Париже - 80,4%)? Пока что отмеченное отельерами значительное увеличение ночевок в сегменте организованных туристских групп происходит за счет стран, обладающих преимуществом безвизового посещения России, но оно ограничено летним сезоном. Увеличение значимости сегмента индивидуального туризма, который может повысить загрузку гостиниц в выходные дни и во время традиционных российских праздничных сезонов, пока явление новое, вероятно, связанное с переориентацией внутреннего спроса в связи с общим сокращением выездов россиян за рубеж на отдых (-15% по итогам 2014 и -24% по итогам первого полугодия 2015 года), и его трудно пока назвать долговременной тенденцией. Возможно, более определенно эти изменения будут видны «издалека», по прошествии, как минимум, года.

  В настоящее время можно с уверенностью констатировать, что завершение 2015 отмечается позитивными тенденциями с восстановлением объемов спроса со стороны всех типов клиентов - индивидуальных, корпоративных, групповых (туристских и деловых групп). Гостиницы будут пользоваться данным оживлением, чтобы реструктурировать свою систему продаж для получения оптимального эффекта на доходность бизнеса. Это означает возвращение к «базовым ценностям»: увеличение доли бизнес-клиентуры (индивидуальных посетителей, корпоративных клиентов и бизнес-групп), обеспечивающей премиальные цены на размещение в течение недели/ делового сезона - при одновременной активной работе с крупными туроператорами-оптовиками на перспективных направлениях (в частности, в азиатских странах) для подписания новых крупных групповых туристских договоров по логичным ценам.

  Подводя краткий итог сказанному выше, можно констатировать, что структура спроса на гостиничное размещение в Москве пока мало изменилась, и за пределами летнего сезона туристов в городе немного. Однако наметившиеся сдвиги в положительном восприятии города приезжими, являющиеся результатом усилий городских властей по превращению Москвы в дружелюбный, чистый и интересный город, уже производят свой эффект. В этом контексте не вызывает удивления тот факт, что в сентябре 2015 мэру Сергею Собянину вручен приз «Золотое яблоко», учрежденный международной ассоциацией журналистов, пишущих о туризме. Этот приз - международное признание перемен к лучшему, произошедших в туристской сфере Москвы.

  Даже пресловутый визовый вопрос, постоянно беспокоящий работников туриндустрии и традиционно объявляемый одним из главных заградительных барьеров в вопросе увеличения турпотока в РФ, как выясняется, вполне решаем. Помимо официального списка из 40 стран, граждане которых сегодня могут приехать в РФ без оформления визы, такими же льготами пользуются граждане стран СНГ, а в декабре 2014 года правительство РФ официально одобрило инициативу по отмене въездных виз для участников, сопровождающих лиц, болельщиков и работников СМИ, освещающих проведение международного чемпионата по футболу-2018. Наконец, продолжается обсуждение возможности установления безвизового въезда в Москву на срок до 72 часов, как это уже сделано для пассажиров круизных судов в Санкт-Петербурге, для граждан остальных стран.

  Предложение на гостиничном рынке Москвы

  Согласно данным Федеральной Службы Государственной Статистики, по состоянию на конец 2014 года в Москве было официально зарегистрировано 492 коллективных средства размещения, из них 246 гостиниц и аналогичных средств размещения, с суммарным номерным фондом в 43 442 единицы (по данным Департамента национальной политики, межрегиональных связей и туризма Правительства Москвы, в 2014 году в городе насчитывалось также 125 хостелов и 335 мини-отелей). По оценкам Cushman & Wakefield, на конец сентября 2015 года гостиничный рынок т.н. «современного стандарта» Москвы состоял из 15,5 тысяч номеров. Категория «гостиничного номера современного стандарта» сложно поддается четкому определению, но в основном в нее подпадают гостиницы, построенные в пост-советское время (или прошедшие за это время полную реконструкцию) и соответствующие современным представлениям путешественников о комфорте, многие из них находятся в гостиницах, входящих в состав сетевых гостиничных компаний (международных или российских). Соответственно, большая часть остального номерного фонда является морально и/ или физически устаревшей или «неформатной» (здесь не учитываются мини-гостиницы и хостелы, большинство малых отелей) и не соответствует ожидаемому уровню комфорта современного путешественника.

  Хотя сертификация гостиниц в РФ является добровольной, в рамках проведения Чемпионата мира по футболу-2018, Россия обязалась сертифицировать все гостиницы, где будут размещаться участники чемпионата. По состоянию на середину 2015 года, такую сертификацию прошли 154 московские гостиницы, среди них основная доля - гостиницы уровня «3-4 звезды».

  По объему качественного гостиничного номерного фонда Москва пока еще отстает от ведущих городов Европы - Парижа, Лондона или Берлина, однако вплотную приближается к таким городам, как Стамбул, Барселона или Амстердам, и уже обходит Прагу или Варшаву. Таким образом, нельзя сказать, что на фоне европейских городов гостиничный рынок Москвы выглядит неразвитым, что, безусловно, стало результатом активного роста предложения в последние годы.

  С точки зрения динамики изменения московского рынка гостиничных номеров современного качества, его рост с 2006 года по текущий момент составил 7,5 тысяч номеров различных категорий, что означает практически удвоение качественного номерного фонда. В этот период рынок рос со средней скоростью в 9% в год, с пиками активности в 2010 и 2011 годах, когда объем качественного предложения увеличился на 17% и 15%, соответственно.

  Ввод гостиничных номеров в Москве в 2014-2015 годах

  Название	Сегмент	Кол-во номеров	Открытие
  «Интурист Коломенское»	Средний сегмент (Midscale)	259	I кв. 2014
  Mercure, Москва, Бауманская	Средний сегмент (Midscale)	47	II кв. 2014
  Radisson Blu, Шереметьево	Верхний сегмент (Upscale)	379	III кв. 2014
  Four Seasons Hotel Moscow	Люксовый сегмент (Luxury)	180	IV кв. 2014
  DoubleTree by Hilton Hotel Moscow - Marina	Верхний сегмент (Upscale)	270	IV кв. 2014
  Marriott, Новый Арбат		234	I кв. 2015
  Ibis, Динамо	Эконом-сегмент (Economy)	317	III кв. 2015
  Ibis, Октябрьское поле	Эконом-сегмент (Economy)	242	IV кв. 2015
  Hampton by Hilton Moscow, Строгино	Средний сегмент (Midscale)	214	IV кв. 2015
  Boutique-hotel StandArt	Верхний предел верхнего сегмента (Upper Upscale)	110	IV кв. 2015
  Doubletree by Hilton Moscow, Внуково	Верхний сегмент (Upscale)	432	IV кв. 2015
  Итого:		2684

  По мере формирования новых кластеров деловой активности (в первую очередь, вокруг станций метро «Белорусская», «Павелецкая», «Международная») и выхода деловой зоны Москвы далеко за пределы Садового и Третьего транспортного колец, формировались и гостиничные зоны, функционирующие в тесной привязке к новым офисным центрам. Кроме того, активное строительство гостиниц велось вдоль основных транспортных артерий города и в крупных транспортных узлах. Именно эти районы образуют спрос на новые гостиничные проекты . Специфика местоположения этих районов диктует стандарт и формат новых гостиниц - прежде всего, наиболее востребованных для Москвы категорий Economy и Midscale.

  Согласно данным Cushman & Wakefield, по состоянию на дату подготовки данного отчета, в процессе разработки или реализации находилось порядка 6,5 тысяч гостиничных номеров в 23 гостиничных проектах. Учитывая продолжающиеся кризисные явления в экономике страны, а также тот факт, что большинство из заявленных проектов являются брендовыми (т.е. имеют практически фиксированные строительные расходы - в евро или долларах США - в пересчете на номер), значительное падение доходности гостиничного бизнеса в твердой валюте из-за обесценивания рубля в 2014 году означает снижение инвестиционной привлекательности данных вложений для собственников. В этой связи представляется, что реализация проектов, находящихся на ранней стадии развития, может быть отложена на более поздний срок или вовсе отменена.

  Гостиницы, предполагаемые к вводу до 2019 года

  Название	Сегмент	Кол-во номеров	Год ввода
  Novotel, Киевская	Средний сегмент (Midscale)	200	2016
  Adagio, Киевская	Эконом-сегмент (Economy)	150	2016
  Ibis, Киевская	Эконом-сегмент (Economy)	350	2016
  Moscow Marriott Hotel Crocus City	Верхний сегмент (Upscale)	250	2016
  Hyatt Regency Moscow, Петровский парк	Верхний предел верхнего сегмента (Upper Upscale)	297	2016
  Novotel, Автозаводская	Средний сегмент (Midscale)	350	2017
  Holiday Inn Crocus City	Средний сегмент (Midscale)	1025	2017
  Ibis Budget, Октябрьское поле	Эконом-сегмент (Economy)	108	2017
  Ibis Styles, Малая Пироговская	Эконом-сегмент (Economy)	220	2017
  Radisson Blu Arena Moscow	Верхний сегмент (Upscale)	363	2017
  M Gallery, Гостиный Двор	Верхний сегмент (Upscale)	181	2017
  Zubovsky Square Hotel	Верхний сегмент (Upscale)	130	2017
  Hilton, Пречистенка	Верхний предел верхнего сегмента (Upper Upscale)	142	2018
  Hilton (former Hotel Tsentral"naya)	Верхний предел верхнего сегмента (Upper Upscale)	170	2018
  Novotel, Таганская	Средний сегмент (Midscale)	155	2018
  Bulgary Hotel	Люксовый сегмент (Luxury)	150	2019
  Доходный дом Персица (Mandarin Oriental)	Люксовый сегмент (Luxury)	320	2019
  Raffles Moscow	Люксовый сегмент (Luxury)	130	2019
  Radisson Riverside Resort	Верхний сегмент (Upscale)	200	2019
  Итого:		4891

  Перспективы развития гостиничного рынка Москвы

  Москва продолжает активно развиваться, формируя новые масштабные кластеры за счет освоения бывших промышленных зон (например, ЗиЛ), освоения ранее пустующих территорий (например, Ходынка, Тушино, Мневники), а также создания качественно новых зон развития на стыке города и области (например, Сколково и Рублёво-Архангельское). И это не считая завершения уже ведущихся проектов в деловом центре ММДЦ «Москва-Сити». Все эти проекты не только меняют лицо города, но и будут создавать новые источники спроса на гостиничное размещение в районах некогда неперспективных для строительства средств размещения.

  Ниже приведен неполный список наиболее значительных проектов, которые были заявлены к реализации или находились в процессе реализации в момент подготовки данного отчета:

  ММДЦ «МОСКВА-СИТИ»
  Строящийся в Центральном административном районе Москвы на территории в 100 га крупный деловой центр, состоящий, в основном, из высотных башен, вмещающих более 4 миллионов кв. м офисов , торговых помещений, апартаментов и гостиниц. Планируемое завершение последних строящихся проектов - 2020 год. С момента начала реализации проекта «Москвы-Сити» в 1995 году, неоднократно менялся не только архитектурный облик проектов, состав участников, но и функциональное зонирование площадей. В настоящее время вместо нескольких гостиниц реализована только одна («Новотель Москва-Сити», 360 номеров) и еще одна заявлена в составе проекта Grand Tower.

  ЗИЛ
  Реализуемый на территории в 330 га, ранее занятой производственными мощностями одноименного автогиганта, многоэтапный и многофункциональный проект общим объемом, превышающим 4 миллиона кв. м, который будет состоять из 9-ти функциональных частей, в которых расположатся жилые микрорайоны, деловой центр, спортивный кластер, производство автомобилей. Срок реализации - до 2022. С открытием в начале 2015 года ледовой «Арены Легенд» (теперь - «ВТБ Ледовый дворец»), завершена первая очередь реорганизации промышленной территории. В нескольких составных частях многоэтапного проекта заявлены несколько гостиниц различной ценовой категории, подтверждено строительство одного отеля на 350 номеров.

  ИННОВАЦИОННЫЙ ЦЕНТР «СКОЛКОВО»
  Первый реализуемый в пост-советское время «наукоград», строящийся «с нуля» на границе Москвы и Московской области (с 2012 года территория официально вошла в состав Москвы). Проект «Русской Кремниевой долины» (суммарная площадь зданий и сооружений - 2,6 миллионов кв. м), занимающий 386 га, должен быть завершен к 2020 году. Помимо выполнения исследовательских и производственных функций, Сколково будет обычным научным городком с постоянным населением в 20 тысяч человек и обычной для города инфраструктурой, включая транспортно-пересадочный пункт и несколько гостиниц.

  РУБЛЕВО-АРХАНГЕЛЬСКОЕ
  Расположенный вдоль Новорижского шоссе участок в 461 га изначально позиционировался под создание нового международного финансового центра, однако реалии нынешнего состояния экономики внесли соответствующие коррективы, в результате чего из 4,1 миллионов кв. м площадей две-третьих будет застроено жильем. Вместе с тем, текущая версия проекта предусматривает сооружение более 800 тысяч кв. м офисных площадей, а также 60 тысяч кв. м гостиниц. Сроки реализации проекта неясны, т.к. владелец проекта, Сбербанк, пока находится в поиске инвесторов.

  ПАРЛАМЕНТСКИЙ ЦЕНТР В НИЖНИХ МНЕВНИКАХ
  Решение о переносе части федеральных учреждений из центра Москвы на периферию с одновременным объединением обеих палат парламента (Государственной Думы и Федерального Собрания), скорректированное в 2014, определило район Нижние Мнёвники в качестве окончательного адреса для будущего Парламентского комплекса общей площадью в 345 тысяч кв. м. Согласно сообщениям из Правительства Москвы, по соседству с главным зданием будет построен парламентский городок, в который войдут помещения для работы обеих палат парламента, служебное жилье, гостиница, фитнес-центр, медицинская клиника и другие объекты социальной инфраструктуры. Рядом также будет построена станция метро и два новых моста через Москва-реку. Заявленные сроки реализации проекта - 2016-2019 года.

  ТУШИНО
  Название реализуемого группой «ИФД Капитал» проект «Город на реке - Тушино 2018» имеет явные аллюзии к запланированному проведению в Москве в 2018 году международного чемпионата мира по футболу. Первая очередь проекта (суммарная площадь - более 1,5 миллиона кв. м площадей различного назначения), занимающего 160 га территории бывшего Тушинского аэродрома, завершилась вводом в строй в 2014 году футбольного стадиона «Открытие Арена». Остальные элементы проекта будут включать в себя разнообразную спортивную инфраструктуру, офисную и торговую недвижимость , жилье, а также гостиницу на 322 номера. Вся спортивная инфраструктура, гостиница и порядка 90 тысяч кв. м апартаментов должны быть завершены к началу чемпионата мира по футболу, а остальные части проекта - до конца 2020 года.

  Доходность гостиничного бизнеса Москвы

  Можно без преувеличения сказать, что, начиная с 2014, вся российская экономика живет в новых условиях, которые если и изменятся к лучшему, то нескоро. Наряду с политическими и экономическими санкциями Запада, которые серьезно изменили условия игры для отельеров, конец 2014 принес еще и обесценивание рубля. В результате, 2014 год стал одним из самых тревожных и нестабильных для московских гостиниц, только-только восстановивших уверенность в завтрашнем дне» после экономического кризиса 2008-2009 годов.

  Специфика сегментации бизнеса в гостиничной сфере, где только часть продаж производится по «открытым ценам», подверженным колебаниям сиюминутных изменений спроса, а довольно существенная доля продаж производится по длительным договорам, заключаемым перед началом календарного года и фиксирующим тарифы для разных групп клиентов на год, определяет некоторое запаздывание реакции изменения средней цены на номер (Average Daily Rate - ADR) на новую «картину мира». Именно поэтому при практически 7-процентном (-6,8%) падении спроса на проживание, по итогам 2014 года, средняя цена на номер существенно не изменилась (-1% по сравнению с 2013 годом). Разумеется, из-за резкого падения курса рубля во второй половине года (согласно данным Московской Биржи, по итогам 2014 года курс рубля снизилсяна 41% по отношению к доллару США и на 34% - к евро), выраженное в долларах США снижение ADR составило 18%, а результирующее снижение доходности в пересчете на номер (Revenue per Available Room - RevPAR) составило 23,6%. На первый взгляд, похоже на катастрофу, если забыть, что еще совсем недавно, в 2009 году, глубина падения казалась еще трагичнее (при сокращении уровня загрузки в среднем по рынку на 12,2%, средняя цена на номер снизилась на 22,3%, результирующая доходность на номер - на 31,7%, а в долларах США падение RevPAR и вовсе составило 46,5%).

  Почему же 2014 год, при всеобщем «предгрозовом» настроении на фоне разворачивающегося с начала года украинского кризиса, показал более устойчивые результаты, даже при учете увеличившегося объема предложения (увеличение номерного фонда между 2009 и 2014 составило 5,5 тысяч номеров)?

  «Лечение» ослабевшего спроса отельеры обычно предпочитают проводить традиционными методами: гибким подходом к ценообразованию и срочным поиском новых клиентов на замену исчезнувшим (как отмечалось выше, в 2014 большая часть контрактов с тургруппами из ЕС и США была отменена из-за опасений - реальных или мнимых - туристов относительно безопасности посещения России во время «украинского кризиса»).
  Как результат, летние туристические сезоны Москвы 2014-2015 отметили значительное увеличение тургрупп из Китая, Индии, Южной Кореи, Ирана. Как отмечается в отчете компании CityMetric Intelligence, в 2014 году Москва стала самым популярным направлением для китайских туристов в Европе.

  На фоне явной стагнации количества иностранцев, размещенных в московских гостиницах (1,83 миллиона в 2014 годк по сравнению с 1,82 миллиона в 2013), более заметным стал спрос на размещение со стороны россиян (прирост в 2014 году на 7%, до 3,73 миллиона размещенных лиц). Причем тенденция переориентации россиян на отдых на территории РФ, ставшая заметной в 2014 и явившаяся результатом удорожания зарубежных поездок из-за девальвации национальной валюты, а также (и не в последнюю очередь!) из-за взрыва интереса к Москве как центру «событийного туризма» (Согласно данным Правительства Москвы, общее количество туристов и экскурсантов, посетивших в 2014 году Москву, составило 16,5 миллионов) , стала причиной заметного - до 10 процентных пунктов - увеличения уровня загрузки городских гостиниц в периоды выходных дней и сезонных праздников (ноябрьские, январские, майские).

  Первые признаки оздоровления спроса, отмеченные всеми гостиницами города, стали заметны уже весной 2015, на фоне общей стабилизации политической обстановки в стране, особенно в связи с масштабным проведением ряда международных мероприятий, таких как празднование 70-летия Дня Победы в мае и проведение конференций BRICS и ШОС в июле, когда стало ясно, что попытка международной изоляции России не привела к успеху. В гостиницах практически всех ценовых категорий был зарегистрирован прирост загрузки (исключением стал сегмент Economy, где за 2013-2014 года объем предложения вырос на 16%). Наблюдалось логичное для кризисных периодов перераспределение спроса между сегментами как по ценовому признаку: повышение клиентами категории гостиницы при значительном сближении цен между отелями различных категорий, так и по географическому, предполагавшему готовность клиентов рассмотреть переезд в менее удобно расположенную гостиницу при наличии скидки на размещение. Все это позволило гостиницам более высокого класса улучшить свои финансовые показатели (в первую очередь, повысить загрузку) за счет привлечения более дешевых клиентских групп, перетекающих туда из менее качественных сегментов (в частности, особенно пострадал сегмент Upscale).

  Июль-август, а также сентябрь 2015 года стали самыми загруженными месяцами с 2013, когда практически во всех ценовых сегментах уровень загрузки вплотную приблизился к планке 80% и даже превысил ее. И хотя «глубина бронирования» остается небольшой (для групп - порядка 2 недель, для корпорантов - менее недели), общее настроение в среде отельеров позитивное, позволяющее говорить о преодолении «дна».

  Основные показатели московских гостиниц современного стандарта

  	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014
  0,687	0,648	0,569	0,633	0,65	0,673	0,685	0,638
  Цена размещения (руб.)	8 447	8 166	6 349	5 366	5 685	5 916	5 991	5 933
  Доходность в пересчете на номер (руб.)	5 803	5 292	3 612	3 397	3 695	3 983	4 103	3 786
  Изменение доходности (%)		-0,09	-0,32	-0,06	0,09	0,08	0,03	-0,08
  Уровень инфляции (%)	0,119	0,133	0,088	0,088	0,061	0,066	0,065	0,114

  Прогноз развития гостиничного рынка Москвы

  Логичным последствием укрепления спроса является повышение цен. Насколько готовы отельеры к повышению цен, и есть ли другие варианты увеличения прибыли?

  Однозначно, спрос все еще остается слабым, не в последнюю очередь из-за невнятной экономической политики Правительства РФ, результатом чего сегодня является длительная рецессия (прогноз ЦБ на 2016 год, озвученный в октябре 2015, предполагает отрицательные величины изменения экономического роста страны). В этой связи вряд ли можно ожидать радикального повышения цен в договорах, которые сейчас заключаются гостиницами на следующий год с корпорантами, а также крупными туроператорами и прочими компаниями, обеспечивающими большие объемы ночевок. Осторожным консенсусом отельеров сегодня является ожидаемый на 2016 год рост цен на 5-7%, что в лучшем случае сможет компенсировать прогнозируемую инфляцию (согласно ожиданиям МЭР, в 2016 году она может составить 6,4%).

  Более гибким механизмом оперативного влияния отельеров на изменения спроса традиционно является категория «открытых цен», включающая в себя, наряду с собственными каналами продаж гостиниц, продажи посредством интернет-сервисов (Expedia, booking.com и аналогичные им), чья доля в бронированиях отдельных гостиниц ежегодно увеличивается в разы (несмотря на довольно внушительные комиссионные тарифы, которые составляют до 15-20% от каждого бронирования).

  Помимо универсального рецепта повсеместного повышения цен, московские отельеры настроены на проведение тщательного аудита собственной сегментации бизнеса с целью ее перенастройки - с сегментов, обеспечивающих объемы (групповой туризм), на традиционные высокодоходные сегменты (индивидуальные посетители, корпоранты и бизнес-группы), обеспечивающие загрузку по максимальным ценам. Одним из ожиданий московских гостиниц является также возможное возвращение бизнес-групп из Сочи, куда многие организаторы деловых мероприятий (сегмент MICE), в особенности, крупных (800 делегатов и более) переехали в 2015 году, кто из любви к разнообразию, кто - выполняя негласное правительственное распоряжение госкомпаниям принять посильное участие в поддержании спроса на самый новый и самый насыщенный рынок конгрессных и рекреационных объектов страны. Учитывая, что основными инвесторами этих проектов стали все крупнейшие госкомпании России, подобное решение выглядело вполне логичным.

  Помимо реструктуризации сегментации бизнеса и выборочного (а при возможности, и повсеместного) повышения цен, отельеры в 2016 году будут продолжать внимательно отслеживать основные операционные издержки, проводить контроль всех закупок (особенно в части продуктов питания и напитков, по возможности, с заменой части товаров на местные аналоги - с целью снижения валютных рисков для позиций, которые закупаются за рубежом за валюту), хотя есть мнение, что после предыдущего кризиса 2008-2009 годов, послужившего поводом к разработке мер по повышению эффективности работы гостиничных предприятий, «излишков» практически не осталось. Вопрос ежегодной индексации зарплат для сотрудников (для нивелирования эффекта инфляции), когда-то являвшейся основным мотивирующим фактором для удержания персонала, также перестает быть универсальным. Гостиничные управленцы все чаще высказываются в пользу других факторов мотивации, предлагая сотрудникам освоение новых навыков и карьерный рост в качестве повода к увеличению зарплаты.

  Среди «неконтролируемых расходов», влияющих на уровень операционной прибыли московских гостиниц , остаются т.н. «системные расходы» брендовых гостиниц (оплата части централизованных услуг гостиниц, работающих под управлением международных операторов, зафиксирована в валюте стран, где размещены эти компании), а также городские коммунальные расходы (чей объем в структуре операционных затрат гостиниц, впрочем, невысок).

  Как результат, уровень валовой операционной прибыли (Gross Operating Profit - GOP) московских гостиниц современного стандарта постепенно стремится к среднеевропейским уровням и более не вызывает изумления у иностранных гостиничных инвесторов, однако исключения имеются и здесь, в частности, среди имеющих отличное местоположение гостиниц категорий Economy и Midscale, которые в отдельные месяцы по-прежнему способны генерировать GOP, превышающую 60-65 процентов. Справедливости ради нужно отметить, что «запас прочности» у московских гостиниц все еще имеется, особенно на фоне мелочной экономии, к которой в недавние кризисные времена вынуждены были прибегать гостиницы на рынках Восточной Европы (Прага и Будапешт).

  Хотя вопросы капитальных инвестиций в действующих гостиницах относятся к заботам собственников, а не наемных гостиничных управляющих, отельеры напрямую заинтересованы в том, чтобы уровень физического и морального износа гостиницы был минимальным, что достигается разумным соблюдением общепринятого в гостиничной сфере графика проведения плановых ремонтов и замены отслуживших свое предметов мебели и оборудования. Кризис 2014-2015 в не просто отложил начало, но и поставил под вопрос завершение многих программ капитальных улучшений гостиниц, намеченных или начатых после предыдущего кризиса 2008-2009 годов. К примеру, даже открытие в конце 2014 года Four Seasons Moscow, составившего серьезную конкуренцию действующим гостиницам сегмента Luxury, не позволило двум отелям этого сегмента (Ararat Park Hyatt и Baltchug Kempinski) полностью завершить начатые программы капитального ремонта, которые оценивались в пределах 200 000 долларов США на номер.

  Непростые экономические времена означают, что большинство гостиничных собственников, видимо, предпочтут отложить плановый ремонт своих гостиниц до будущих времен, что означает плохие новости для отелей, введенных в строй в 90-е/начале 2000-х годов, которые будут продолжать терять свою конкурентоспособность - на фоне продолжения увеличения номерного фонда города и сохраняющейся острой конкуренции среди гостиниц.

  Анализ московского гостиничного инвестиционного рынка

  Хотя количество гостиниц современного качества в Москве растет год от года, московский гостиничный инвестиционный рынок все еще довольно локален, и фиксирующиеся время от время сделки купли-продажи объектов, как правило, происходят либо путем прямого взаимодействия между продавцом и покупателем, либо в результате торгов, где реализуется государственное имущество. Подобная ситуация объясняется ограниченным количеством участников, которые, как правило, профессионально занимаются инвестированием в гостиничные проекты и которые знают друг друга и «правила игры». Разумеется, нельзя исключить фактор «случайного покупателя», но причины подобных сделок зачастую выходят за чисто экономические факторы.

  Наиболее известные сделки, совершенные за 2013-2014 года, включают в себя:

  • Продажа гостиницы «Белград» в апреле 2014 частным владельцем компании, подконтрольной инвестору и девелоперу, владельцу компаний KR Properties, Gleden Invest, Azimut Hotels, а также гостиницы «Метрополь», Александру Клячину. Сумма сделки оценивается на уровне 110 млн долларов США, что в пересчете на текущий номерной фонд составляет 480 тысяч долларов США. Но гостиница нуждается в полной перестройке, после чего ее номерной фонд с нынешних 230 номеров может увеличиться. С учетом этого, а также с учетом повышения будущей операционной эффективности, номинальная доходность сделки не может считаться показательной.
  • Покупка в 2014 гостиницы «Heliopark Empire» (33 номера) частным инвестором. Продавцом выступил банк, для которого актив являлся непрофильным. Сумма сделки не разглашается и оценивается на уровне 4-5 млн долларов США. Особенность сделки - наличие обременения в виде нетипичного для московского рынка договора аренды с оператором Heliopark Hotels and Resorts. В этой связи доходность сделки сопоставима с доходностью инвестиционной продажи офисного здания класса «B».
  • Продажа гостиницы «Renaissance Moscow Olympic» (486 номеров) структурой Магнитогорского металлургического комбината Виктора Рашникова (владельцу гостиница перешла в качестве компенсации долга г. Москвы) Александру Клячину в мае 2013. Сумма сделки оценивается на уровне 150 млн долларов США, что в пересчете на номер дает 310 тысяч долларов США. Оцениваемая доходность сделки - 9%. После покупки новый собственник расторг договор с управляющей компанией Marriott и добавил гостиницу в собственную сеть Azimut Hotels.

  Если до кризиса 2014-2015 ожидаемая доходность московских гостиничных сделок для действующих отелей оценивалась в пределах 9-11% (хотя регистрировались и более агрессивные уровни доходности - для гостиниц, обладающих уникальными характеристиками и/или потенциалом к значительному повышению доходности бизнеса), то в настоящее время падение доходности гостиничного бизнеса (особенно, в пересчете на доллары США) ставит под вопрос определение «рыночной цены». В этом отношении рынок продавца и рынок покупателя практически не имеют точек соприкосновения, особенно в свете сохраняющихся «долларовых» ожиданий продавцов на фоне генерируемого гостиницами «рублевого» доходного потока. Скачки курса рубля, наблюдавшиеся в декабре 2014 и летом 2015, практически лишили рынок надежд на реализацию сделок: объекты, предлагаемые к продаже, снимались с рынка «до лучших времен». Это обстоятельство, впрочем, является дополнительным аргументом в пользу сохраняющегося, вопреки экономическим потрясениям, «запасу прочности» на рынке: «стрессовые» продажи, как и в 2009, остаются мифом. Собственники предпочитают «придержать» приносящий прибыль актив, чем существенно уступать в цене. Очевидно, при стабилизации рыночной ситуации собственнику и покупателю будет проще найти ценовой компромисс и доходность сделок вернется в докризисные рамки.

  Обзор подготовили:
  Марина Смирнова, руководитель отдела Гостиничного бизнеса и туризма компании Cushman & Wakefield,
  Марина Усенко, эксперт гостиничного бизнеса и туризма