Жк утесов обманутые дольщики. ЖК «Утёсов

ЖК «Утёсов» – очередной представитель московского рынка долгостроев. Яркий, многообещающий, нетривиальный, он вскоре после выхода на на рынок стал финалистом Urban Awards 2014 и Pro Realty Awards 2013 и завоевал премию International Property Awards в звании Residential High-rise Development . Однако ни громкое название, ни менее громкие награды не смогли уберечь его от того, что из ЖК премиум-класса он превратился в типовой долгострой.

Данная работа носит исключительно информационный характер. Все материалы собраны автором и представляют собой личное умозаключение, не претендующее на истину в последней инстанции.

История ЖК “Утесов”

ЖК с громким именем представляет собой несколько современных многоэтажных домов, которые строятся с применением монолитно-кирпичной технологии. Жилой комплекс, располагающийся на Карамышевской набережной, на момент выхода на рынок занял уверенное место среди предложений бизнес-класса. Большие квартиры с чудесной панорамой набережной привлекли многих покупателей, которые вкладывали деньги в жилье в надежде на добросовестность застройщика.

ШОК!

Строительство началось в далеком 2012 году с перспективой ввода в эксплуатацию в 2015, но не завершено до сих пор. На дворе уже 2018 год, а на сайте комплекса все еще указана дата сдачи – 3 квартал 2017 года.

Стройка продолжается, сроки переносятся, покупатели мечтают…

Мечты покупателей квартир в ЖК «Утесов»

Дольщики вспоминают, что им обещали застройщики ЖК с гордым и таким надежным названием «Утесов». Говорили, что это будет престижный комплекс премиального класса с дизайном в духе современной американской архитектуры. Что два чудесных 31-этажных здания и одно 9-этажное будут соединены стилобатом, на крыше которого (только подумайте – как в Швеции!) будет озелененная зона, где они, жители комплекса, будут прохаживаться вечерами по прогулочной площадке.

Да, стоимость квартир казалась дороговатой, от 14 до 30 млн в зависимости от количества комнат, но зато (вот она, сила маниловской мечты!):

• подземный паркинг, вмещающий 1262 машины;
• панорамное остекление, благодаря чему можно будет любоваться лесом и живописным водоемом, наблюдать центр столицы и бизнес район Москва-Сити, парк Серебряный бор;
• свободная планировка квартир с потолками в 3,1 м;
• своя система фильтрования воды и собственный обогревающий центр;
• бесшумные высокоскоростные лифты, надежная системы охраны и тушения пожаров.

Было от чего потерять голову… Не обратили даже внимания на то, что при обилии запланированных торгово-развлекательных предприятий на территории нового ЖК для детей предусмотрена только детская площадка. Ни школы, ни даже детского сада.

На заметку!

Не заметили, что район новостройки, обозначенный застройщиками как «экологически безопасный», находится в непосредственной близости от промзоны, водоочистный сооружений, комплекса с гаражами и складами, которые портят окружающую картину своим унылым видом. Также в районе работает крупный бетонный завод и завод железобетонных конструкций.

Реализацией проекта занимается ГК «ГРАС». Застройщик, который на момент старта строительства присутствовал на рынке недвижимости почти 10 лет, казался достаточно надежным, не считая еще одного долгостроя под названием «Флотилия» (примечание редакции: сейчас введен в эксплуатацию) . Но от финансовых проблем в сложной современной экономической обстановке никто не застрахован.

Как застройщик «ГРАС» разбился об «Утесова»

Основной областью деятельности компании «ГРАС» является инвестирование средств в строительство недвижимости и восстановление зданий. «ГРАС» осуществляет создание бизнес-планов, оказывает услуги по оцениванию финансовых рисков, занимается проведением рекламных исследований, позволяющих подобрать подходящие проекты для инвестирования.

Важно!

Компания восстанавливает и готовит к реализации недвижимость, а также занимается строительством коммерческих и жилых объектов с нуля. В организации работают профессионалы, искушенные в документации и эксплуатации недвижимости. География деятельности – Москва и Сочи.

Объединение «ГРАС» появилось на рынке в 2005 году. В том же году организация взялась за работу над высотным жилым домом премиум класса «Александрийский Маяк» в Сочи, строительство которого было успешно закончено в оговоренный период времени.

В 2006 г. была основана уже Управляющая Компания «ГРАС». Начались работы по строительству ЖК «Новая Александрия». В 2007 г. организована МПРК «ГРАС». В Саратовской области стартовало строительство ДСК «ГРАС-Саратов» и компания стала заниматься добычей песка карьерным способом в поселке Александровка. В 2009 г. начал функционировать еще один ДСК - «ГРАС-Калуга».

К работам над ЖК «Утёсов» приступили в 2012 году. Стройка велась оживленно, чему покупатели радовались. О, если хотя бы один из них знал, что первое разрешение на строительство было получено только 1 августа 2015 года! Но это обстоятельство скрыли от дольщиков, и не подозревающие ни о чем приобретатели квартир на форумах воодушевленно обменивались новостями, принимая очередную задержку со сроками на полгода как свидетельство заботы о качестве. Хотя уже на этом этапе пора бы было обратить внимание на отсутствие веб-камер на объекте и сложности в том, чтобы посетить стройку и понаблюдать за ходом внутренних работ.

В сентябре 2015 года работы на объекте были значительно замедлены, а затем остановлены вообще. Причина банальна – предстоящее банкротство застройщика. Но уже в июле следующего года Правительство Москвы сообщило дольщикам приятную новость – у проекта появился крупный инвестор «Флэт и Ко».

Устоит ли «Утесов»?

В лице «Флэт и Ко» виртуальные собственники получили надежного партнера:

• инвестор известен на строительном рынке с 1996 года;
• получил 12-ю позицию в списке самых известных девелоперов Москвы по результатам 2016 года;
• с 1999 года организация стала инвестировать не только в новостройки столицы, но и в развитие других отраслей бизнеса;
• на ее счету – 20 законченных проектов в Москве, суммарной площадью 600 тысяч кв. м;
• сейчас компания считается одним из основных девелоперов столицы и успешно работает над шестью объектами бизнес-класса, суммарная площадь которых достигает около 500 тысяч кв. м.

Главное!

Но даже несмотря на привлечение серьезного инвестора, прошло уже много времени, а все еще неизвестно, когда закончится неприглядная история долгостроя ЖК «Утёсов». В качестве последней даты был указан 3 квартал 2017 года, который плавно перешел в 1 квартал 2018 года. Но всем ясно, что в очередной установленный срок строительство закончено не будет.

В лучшем случае, владельцы получат ключи от своих долгожданных квартир к концу лета 2018 года, а при худшем развитии событий сроки снова сдвинут на неопределенное время, в чем многие владельцы недостроенных квартир уже даже не сомневаются.

Будущим дольщикам «Утесова»

Благодаря спасительным инвестициям от компании «Флэт и Ко» достройка ведется достаточно активно. Если строительные работы все же когда-нибудь закончатся и все будет, как планировалось, то жильцы действительно получат современный жилой комплекс бизнес-класса с многочисленными удобствами. Для тех, кто уже приобрел квартиры, недостатки не играют роли, но тем, кто только собирается приобрести жилье и серьезно рассматривает ЖК «Утёсов», хотелось напомнить о минусах:

• высокие цены на квартиры;
• отсутствие рассрочки, скидок и акций от застройщика;
• наличие промзоны и бетонного завода в окрестностях;
• отсутствие развитой детской инфраструктуры при том, что большинство покупателей, как правило – это семьи с детьми.

Будем надеяться, что в ближайшее время стройка все-таки закончится, а неприятный осадок от многолетнего ожидания новоселья со временем забудется и жильцов будет ожидать комфортная жизнь в элитных квартирах с панорамным видом на Карамышевскую набережную, которую к тому времени заодно успеют обустроить.

Об этом долгострое со звучным именем сказано на нашем портале уже столько, что повторяться необходимости нет. В сравнении с ситуацией, которая была на момент публикации прошлогоднего мнения портала, положение дел изменилось. Нельзя сказать, что все проблемы решены, но и представлять ситуацию как беспросветную, тоже не стоит. Компания «ФЛЭТ и Ко» на рынке давно и хорошо известна. Инвестиции, которые девелопер принес в проект, занявшись им в 2017 году, сыграли свою важную роль. От переноса сроков сдачи это не спасло, однако определенности стало больше. По состоянию на конец октября жилой комплекс построен, в нем идут внутренние работы, до конца года ожидается получение положительного решения Госкомиссии и выдача разрешения на ввод ЖК в эксплуатацию. Нельзя исключать, что эта эпопея захватит и начало будущего года, но перспектива в любом случае видна. Одним словом, ситуация не видится столь безнадежной, как это было во времена, когда реализацией проекта занималась .

Сильные и слабые стороны ЖК «Утёсов» мы уже рассматривали в более ранних мнениях портала. Место, конечно, неплохое, даже с учетом близости промзоны (в ней, впрочем, идет процесс реновации). Квартиры видовые, просторные, удобные. С социальной инфраструктурой поблизости особых проблем нет. Станции метро и МЦК неподалеку. Возможно, создателям ЖК удалось реализовать не все из того, что было задумано на старте проекта, но заявленному высокому уровню «Утесов» в целом соответствует.

Рекомендовать покупать тут квартиры, пока нет разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, на наш взгляд, рискованно. Слишком много раз переносились сроки сдачи. Возможно стоит все-таки подождать, пока история придет к успешному финалу. Тем более что квартиры тут пока есть: на конец октября в «Утесове» предлагают покупателям более 60 вариантов. В то же время более 90% квартир тут уже реализованы, и когда ЖК введут в эксплуатацию, за остальными, судя по всему, дело не станет. К альтернативным вариантам в этой части СЗАО можно отнести ЖК компнаии ( A+), ЖК от (рейтинг «B+»), уже сданный ЖК (рейтинг «B») и два проекта «Крост Концерна» (рейтинг «A») - ЖК и ЖК .

В своё время ЖК «Утёсов» был очень многообещающим проектом. 31-этажный жилой комплекс с эксплуатируемой крышей стилобата, расположенный на берегу Москвы-реки был высоко оценён многими экспертами рынка. В 2013-2014 году он стал финалистом и победителем ряда строительных конкурсов как лучший жилой комплекс бизнес-класса.

Но на реализацию проекта негативно повлиял экономический кризис. Из-за финансовых проблем застройщика, возникших из-за побочного аграрного бизнеса темпы строительства сильно замедлились. В результате сроки сдачи высотки несколько раз переносились. Согласно последним опубликованным изменениям в проектную декларацию сдать комплекс планировалось в первом квартале 2017 года. Этого не произошло, работы на объекте всё ещё продолжаются и при самых оптимистичных раскладах ЖК сдадут только ближе к концу следующего, второго квартала.

О медленных темпах говорит хотя бы то, что в январе прошлого года мы , что строительство ЖК «Утёсов» вышло на уровень отделочных работ. На конец марта 2017 года отделочные работы всё ещё не закончены. Впереди также завершение внутренних работ, работ по благоустройству придомовой территории и той самой крыши стилобата, где расположится прогулочная аллея с кафе.

Воодушевляющей новостью для дольщиков проекта должно быть известие о том, что не так давно ЖК «Утёсов» вместе с двумя другими объектами испытывающей серьёзные трудности ГК «Грас» был приобретён компанией «ФЛЭТ и Ко» , относительно крупным и достаточно надёжным девелопером, однако не имеющим в своём портфеле каких-то знаковых для Москвы сданных проектов. Об этом сообщило сразу несколько крупных СМИ. Однако на официальном сайте ЖК в качестве застройщиков по-прежнему указана ГК «Грас» .

В качестве ближайших конкурентов ЖК «Утёсов» можно рассматривать строящиеся поблизости жилые комплексы «Дом в Мнёвниках» от (оценка В+ в Автомобильная доступность жилого комплекса обеспечена значительно лучше, чем общественного: от жилого комплекса имеются удобные выезды к крупным магистралям Северо-Западного административного округа Москвы, ближайшая же станция метро «Полежаевская» находится в более чем 1,7 км.

Близлежащая инфраструктура ограничена в треугольнике между Москвой-рекой, Звенигородским шоссе и улицей Нижние Мневники, однако в близлежащем районе имеется достаточное количество магазинов, мелких бытовых услуг, а также школ и детских садов.

В свете городской программы преобразования набережных в Москве активно формируется новый субрынок - новостройки у «большой» воды. Аналитики отмечают готовность людей переплачивать за видовые квартиры от 10 до 50% в зависимости от сегмента. Редакция сайт посетила стройплощадку одного из проектов у Москвы-реки - ЖК «Утесов» от компании «ГРАС» - и оценила не только открывающиеся для покупателей панорамы, но и перспективы объекта.

Расположение и транспортная доступность

Жилой комплекс «Утесов» — проект класса бизнес-плюс — разместился на первой линии набережной Москвы-реки в районе Хорошево-Мневники . Здание возводится на бывшей территории складов резервного обмундирования ФСБ (соинвестор проекта), примыкая к микрорайону МЖК «Атом», достаточно старого и сформировавшего полноценную инфраструктуру. Сам район активно развивается и обновляется. Оживленное движение недавно реконструированного Звенигородского шоссе не слишком сказывается на экологии местности — тут достаточно зелени во дворах и вдоль набережной, нет вредных производств, микроклимат района благоприятный.

Расстояние до ТТК — около 3 км по Звенигородскому шоссе по практически всегда свободной дороге. Путь до ММДЦ «Москва-Сити» путь займет порядка пяти минут. В сторону МКАД в вечерние часы пик образуются пробки уже ближе к съезду, но в целом путь занимает около 15-ти минут.

Ближайшее к ЖК «Утесов» станция метро — Полежаевская. Добраться от нее можно на автобусах 271 и 800, а так же на троллейбусе № 43 до остановки «Улица Демьяна Бедного», а автобусы № 48 и 294 вообще останавливаются в паре шагов от нового комплекса. Однако в часы пик нагрузка по этому направлению возрастает и вместо 15-ти минут в пути можно провести до получаса.

В районе по плану развития московского метрополитена намечена станция «Ул. Народного Ополчения», входящая в состав Третьего пересадочного контура. Однако строительство пока не началось (изначально срок сдачи намечался на декабрь 2015 г.). Когда станция откроется, до нее от ЖК «Утесов» будет 15 минут пешком. Несмотря на короткий период навигации, периодически поднимается вопрос организации на Москве-реке пассажирского сообщения.

Структура жилого комплекса

Занявший участок в 2 га ЖК «Утесов» — один из последних проектов, принятых до вступления в силу регламента о высотном строительстве в пределах МКАД (теперь разрешено возводить дома до 75 м., т. е. не более 24-25 этажей). Здание состоит из трех корпусов — первый и третий имеют 31 этаж (высота башен 105 м.), второй корпус — девятиэтажный.

Эти три корпуса образуют композицию в виде буквы Z. Она спроектирована с учетом требований к инсоляции самого здания и соседних жилых домов, уровень инсоляции которых не должен снизиться при возведении поблизости столь крупного проекта.

Комплекс возводится на пологом склоне. В результате даже с нижних этажей, смотрящих на реку, открываются замечательные виды.

Общая площадь застройки — 138 768 кв. м., из них около 65 тыс. кв. м. — жилая площадь. Технология строительства здания — монолит и армированный бетон. Возведение здания началось в 2012 г., завершение строительства планируется в конце 2015 г., а ввод в эксплуатацию намечен на начало 2016 г. По состоянию на октябрь 2014 г. в первом и втором корпусах уже монтируется кровля, а третий корпус на стадии возведения 14-го этажа. Финансирует проект банк МИА.

Комплекс будет иметь закрытый внутренний двор на 1-1,5 га, территорию оградят, как обещается, «дружелюбным» забором.

Здание оборудуется приточной вентиляцией с механическим побуждением (стандартная эффективная система для высотных домов). Проект предусматривает монтирование стандартной системы мусоропроводов, которая в силу высотности здания может привести к негативному эффекту выброса мусора вверх по стояку. Хотя нас заверили, что такое не должно происходить, но надо иметь в виду, что в случае проблем с функционированием мусоропровода, придется организовывать другой способ сбора отходов.

Естественно, в ЖК будут установлены системы пожарной безопасности, соблюдены все требования к удобствам для людей с ограниченными возможностями, налажено видеонаблюдение и охрана, но на данном этапе строительства подробнее о нюансах эксплуатации представители компании «ГРАС» пока не рассказывают.

Архитектура и дизайн

Проект ЖК «Утесов» разрабатывало архитектурное бюро «Громов и Пальцев». По словам представителей девелопера, каждый элемент здания проработан и выполняет определенную функцию.

Наиболее интересным решением является озеленение крыш, при чем будет открыт доступ на кровлю 1 и 2 корпусов, где зимой можно даже залить каток. В дизайне экстерьера так же присутствуют выступы (этот элемент архитектуры обыгрывает название комплекса «Утесов»), которые в последствии могут быть дополнительно декорированы.

Для отделки фасадов применяются фиброцементные панели минерит. Это достаточно бюджетный материал, обладающий, однако, отличными эксплуатационными свойствами и способностью долго сохранять первоначальный внешний вид.

Как рассказал Петр Кирилловский, заместитель президента по стратегическим коммуникациям ГК «ГРАС», по результатам опроса покупателей оказалось, что проект воспринимается на уровне премиум-класса по совокупности своих показателей. Поэтому решено в отделке интерьеров общих зон будут использоваться более дорогие материалы, нежели планировалось изначально — латунь, мрамор, травертин.

Квартиры и планировки

К продаже предлагаются 1, 2, 3 и 4-хкомнатные квартиры свободной планировки с высотой потолка 3,1 метра. Минимальная площадь предложения — 46 кв. м., самая большая квартира в комплексе имеет площадь 202 кв. м. Есть возможно объединения нескольких площадей в одну квартиру.

Всего в ЖК «Утесов» будет 630 квартир, причем, вариантов планировки огромное количество. Здесь варьируются даже параметры остекления, чтобы везде соблюдались требования к коэффициенту освещенности. Правда, лишь единичные квартиры имеют собственные балконы и лоджии.

Установка индивидуальных кондиционеров на фасады строго запрещена, что фиксируется в договоре с управляющей компанией, возможно, для этого будут выделены места на лоджиях технических лестниц.

Помещения продаются без отделки, хотя в планах компании ближе к завершению монтажных работ выполнить несколько квартир по дизайнерским проектам.

Отдельного внимания заслуживают панорамные виды из окон. Девелопер постарался сделать процент видовых квартир максимально возможным. Южные окна выходят на канал реки и жилой район Филевского парка, с западной стороны открывается вид на шлюз и тихие кварталы Хорошево-Мневники.

Урбанистическая панорама северной стороны наименее выигрышная, но все равно достаточно эстетичная за счет малой этажности старого жилого фонда района.

С восточной стороны открывается вид не только на Москву-реку, но и небоскребы Делового центра.

Владельцы квартир, окна которых выходят во внутренний двор не будут разочарованы, ведь здесь можно любоваться благоустроенной прилегающей территорией и крышей. Первые квартиры, расположенные над крышей второго корпуса, будут достаточно высоко над ней, чтобы их жители не испытывали дискомфорт. Пожалуй, с точки зрения эстетики видов слабее всего квартиры, расположенные во втором корпусе с западной стороны, в окна которых «заглядывают» старые панельные дома.

Паркинг

Особой гордостью девелопера является высокий парковочный коэффициент — 1,8. На трехуровневом подземном паркинге предусмотрено 1200 машиномест по цене 1,5-1,6 млн. рублей. В комплексе так же будет оборудована наземная гостевая парковка на 50 мест.

Инфраструктура

На территории жилого комплекса планируется около 9 тыс. кв. м коммерческих площадей. Ориентировочно тут разместится супермаркет («Азбука Вкуса» или «Перекресток») и фитнес-клуб со СПА и маленьким бассейном. Девелопер так же планирует разместить тут небольшой частный детский садик с верандами на улице. Во внутреннем дворе будет оборудована детская площадка, прогулочная зона и территория для выгула собак. В остальном все необходимое можно найти в районе.

В шаговой доступности государственные детские учебные заведения: среднеобразовательная школа № 1010 (входит в 20-ку лучших образовательных учреждений Москвы), два детских сада, музыкальная школа.

Вид с жилого комплекса на микрорайон МЖК «Атом», малоэтажное здание справа — школа

Так же близко расположена взрослая районная поликлиника, и несколько дальше, через две дороги — детская. В Хорошево-Мневники есть больница № 67 с большим набором отделений и специалистов, а прямо по соседству с ЖК «Утесов» находится подстанция скорой помощи. На Силикатном проезде расположилась ветеринарная клиника.

Продуктовые магазины района представлены в основном супермаркетами эконом-класса — «Пятерочкой» и «Дикси», ежедневно работает крытый рынок с неплохим ассортиментом.

Открыто отделение Сбербанка, некоторые другие банки имеют офисы у м. Полежаевская.

В ближайшем окружении нет предприятий общественного питания и торгово-развлекательных центров, разве что неподалеку от ЖК «Утесов» работает клуб «Sillycat».

Тем не менее освоение и редевелопмент промышленной зоны у Москвы-реки продолжается. Ожидается, что соседний участок будет осваиваться компанией Нордстар Девелопмент, которая уже в первом квартале 2015 года планирует начать здесь строительство ТРЦ на 260 тыс. кв. м. А по соседству, возможно, начнется возведение городской наземной парковки для жителей микрорайона.

В районе есть несколько скверов и парков, но наибольший интерес представляет близость к лесопарку «Серебряный бор» и наличие зеленой прогулочной зоны вдоль реки.

Компания «ГРАС» планирует благоустроить участок набережной, превратив его в досуговый центр притяжения и, возможно, сделав подземный переход от ЖК прямо к воде.

Стоимость и условия приобретения

На начало старта продаж в 2012 г. стоимость квадратного метра начиналась с 110 тыс. рублей за кв.м. По состоянию на октябрь 2014 г. цена за квадратный метр находится в диапазоне от 182 до 300 тыс. рублей. Со слов представителей застройщика, стоимость во многом зависит от видовых характеристик квартиры и в пределах предложений одного метража может отличаться на 30-50%. Кстати, похожая картина наблюдается и на вторичном рынке района.

Ценовая политика строится следующим образом: к базовой цене установлена надбавка за корпус (тот, что у реки стоит дороже) и за видовых характеристики.

Минимальная стоимость лота в ЖК «Утесов» (однушка на 46 кв. м.) — 12 млн. рублей, а самое дорогое сейчас предложение — 49 млн. рублей за 202 кв. м. Приобретение квартир происходит по ДДУ с соблюдением ФЗ-214. Объект аккредитован у 9-ти банков, предлагающих различные ипотечные программы.

По данным аналитиков ГК «ГРАС», минимальное ценовое предложение этого комплекса самое низкое среди объектов премиум- и бизнес-сегмента, расположенных у «большой» воды. Наиболее близким к нему по цене за кв. м., стоимости лота и локации является ЖК «Сердце столицы».

Стоимость эксплуатации пока не установлена. Управление возьмет на себя собственная управляющая компания девелопера, которая должна будет лучшим образом перенять эстафету по качественному исполнению проекта. Поэтому набор услуг- будет зависеть от предпочтений самих жителей.

Динамика спроса и продаж

К октябрю 2014 г. реализовано уже 60% квартир, но это без учета доли соинвестора — служб ФСБ и МВД, которая составляет треть от общего предложения в ЖК «Утесов». По данным представителей ГК «ГРАС», доля ипотечных сделок около 30%, что в принципе естественный показатель для премиум-класса. Инвестиционных покупок не очень много, часто квартиры приобретают для проживания семьи с 1-2 детьми.

Впечатления и итоги

Сегодня, несмотря на быстрые темпы строительства, ощущается недостаток информации о некоторых деталях проекта. Например, в свободном доступе нет дизайн-проектов входных групп, нет информации о важных деталях эксплуатации.

Очевидно, что для жилого комплекса в Москве, в отличие от Подмосковья, отсутствуют главные риски — плохой транспортной доступности и недоразвития инфраструктуры. Что касается остальных факторов — экологии, качества строительства, продуманности планировок и профессиональности эксплуатации, то в случае с ЖК «Утесов» риски кажутся минимальными. Высокое качество работ не вызывает сомнений, а территориальное расположение удачно как с точки зрения транспортной доступности, так и в отношении инфраструктуры.

Если говорить о недостатках ЖК «Утесов», то явных мы не выявили. Пожалуй, к потенциальным недостаткам ЖК «Утесов» можно отнести перспективу жить рядом со стройкой, т. к. промзона вдоль Москвы-реки будет подвергаться редевелопменту.

Так что тем, кто может позволить себе покупку в доме бизнесс-класса, можно посоветовать присмотреться к этому комплексу.

Общая оценка ЖК "Утесов" : 18.65 из 20.00