Перечень документов на продажу квартиры с несовершеннолетним. Разрешение опеки на продажу квартиры – получение без проблем

Заключение сделки купли-продажи недвижимости, в которой прописан несовершеннолетний, проходит с некоторыми трудностями. Найти покупателя на жилье непросто, проблема будет заключаться в последующем оформлении объекта недвижимости.

Расскажем, когда и как можно продать жилье с таким обременением, как происходит оформление сделки, и что необходимо предоставить в органы опеки.

Можно ли продать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние дети?

Любое имущество, в котором зарегистрированы дети возрастом до 18 лет, можно продать. Конечно же, обременение такого характера не повлияет на ход сделки, а вот ее законность останется под вопросом, если что-то пойдет не так с юридической точки зрения.

Заметьте , что процедура отчуждения будет регулироваться жилищным и гражданским кодексами РФ.

Права детей защищены в России очень хорошо, поэтому любые манипуляции с недвижимостью, в которой прописаны дети, должны быть подтверждены органами опеки и попечительства. Дело в том, что дети обязательно должны иметь прописку, кроме того, условия для проживания должны быть проверены представителями опеки.

Процедура оформления будет варьироваться в зависимости от правового статуса ребенка.

Он может быть:

1. Владельцем квартиры, которую родители желают продать.
2. Собственником ее части, доли. Например, если жилье было приобретено со средствами материнского капитала.
3. Наследником продаваемого жилого помещения.
4. Попросту зарегистрированным жильцом.

Процедура отчуждения имущества в каждом из перечисленных случаев разная. Также на нее повлияет дееспособность ребенка.

При полной дееспособности проблем с оформлением не будет, даже не потребуется брать согласие из органов опеки. Процедура оформления сделки будет проходить по общему порядку.

А если ребенок будет обладать ограниченной или частичной дееспособностью, то разрешение от представителей опекунской службы на продажу жилья будет обязательным.

По общим требованиям, родители должны будут приобрести жилье с условиями лучше , чем у них были.

Важно: несмотря на то, что не всегда требуется разрешение от опеки, все сделки с несовершеннолетними будут подтверждаться согласием со стороны родителей или законных представителей, а также работников опекунской службы.

В каких случаях продать квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними детьми будет невозможно?

Сделка с участием зарегистрированных в жилье детей, или одного ребенка, может быть недействительной.

Перечислим случаи, когда жилье с обременением такого типа продать невозможно с правовой точки зрения:

1. Ущемляются права и интересы ребенка. Например, если ребенка лишили собственности, которая по закону принадлежала ему, либо в новом жилье не выделили равнозначной доли.
2. Условия проживания хуже, чем те, в которых ребенок живет сейчас.
3. Один из родителей, отвечающих за ребенка, не согласен с продажей или приобретением нового жилья.
4. Квартира была передана ребенку по наследству и он не вступил еще в него.
5. Родители не прописывают ребенка в новом жилом помещении.
6. Строительство новой квартиры не закончено - построено менее 50%.
7. Нет в жилье удобств, важных и нужных коммуникаций.
8. Новое жилое помещение находится в аварийном состоянии или подлежит сносу.

Могут быть и другие причины, когда представители опекунских органов не могут выдать разрешение на продажу.

Свой отказ специалисты должны обоснованно изложить в письменном ответе .

Как продать квартиру при прописке несовершеннолетнего, а также в случае, если ребенок – собственник квартиры или доли?

Для оформления сделки при любых условиях необходимо следовать такой пошаговой инструкции:

Шаг 1. Поиск подходящего жилья

Жилое помещение для ребенка должно быть подобрано перед тем, как вы пойдете в опекунскую службу.

Стоит доказать, что оно лучше предыдущего, в котором сейчас прописан несовершеннолетний гражданин.

Шаг 2. Обращение в опекунскую службу

Попросите выдать вам согласие-разрешение на продажу квартиры, где зарегистрирован ребенок.

Шаг 3. Обращение к юристу или нотариусу

При специалисте стороны должны оформить договор и подписать его.

Шаг 4. Составьте акт передачи жилья

Это может сделать и юрист, если вы не можете этого сделать сами.

Шаг 5. Получение денежных средств

Деньги можно получить безналичным переводом, либо сразу наличкой.

Шаг 6. Приобретение нового объекта недвижимости

Так же можно обратиться к нотариусу или юристу для заключения сделки. О том, как оформить новую квартиру на несовершеннолетнего,

Шаг 7. Оформление прав собственности на приобретенный объект

Документация должна быть подана в Росреестр для регистрации.

Шаг 8. Оформление прописки

Соберите документы и подайте их в паспортный стол для того, чтобы ребенка, да и других членов семьи, прописали в жилье.

Заметьте , если ребенок - полноправный владелец жилья, предусмотренного под продажу, то не всегда сделка возможна. Например, если он собственник, согласно договору дарения или наследования, то сделка будет недействительной.

При других правовых обстоятельствах продажа возможна. Работники опеки должны обязательно дать согласие.

Подробнее о том, как продать долю несовершеннолетнего в квартире, мы писали

Списки документов в опеку для продажи квартиры с пропиской несовершеннолетнего для разных случаев

В отделение опекунской службы родителям следует подать документационный пакет.

Перечислим, что в него войдет, и отметим некоторые важные нюансы при подготовке бумаг.

Работники органов опеки могут попросить и другие документы, в зависимости от ваших обстоятельств.

Порядок продажи квартиры с прописанным несовершеннолетним без предоставления другого жилья, с предоставлением жилья худшего качества – список документов

Оформить сделку купли-продажи квартиры, в которой прописан ребенок, не так-то просто.

Рассмотрим два варианта оформления сделки купли-продажи жилого объекта недвижимости.

1. Когда новое жилье еще не нашлось

Порядок заключения самой сделки будет общим. Но перед тем, как подписать договор, родители должны разобраться с выпиской детей - или одного ребенка.

Способов решения проблемы несколько:

1. Всех несовершеннолетних граждан следует выписать из квартиры. Так вы снимете обременение с недвижимости. Пропишите их у родственников, друзей на время. Государство очень строго относится к прописке «в никуда», особенно детей, поэтому просто выписать их, не регистрируя нигде, не получится.
2. Если прописать не получилось, то сделайте временную регистрацию одному из родителей. Место жительства ребенка будет определено законом - до 14 лет там, где прописаны родители.

Для выписки вам потребуются документы – перечислим их в таблице ниже.

Данные документы подаются в паспортный стол вашего города или района. Подробнее о том, как выписать ребенка из квартиры,

Органы опеки обязательно должны дать согласие на выписку и прописку ребенка.

2. Когда жилье нашли, но - с худшими условиями

Работники опекунской службы должны выдать согласие-разрешение на приобретение такого жилья.

Случаи, когда опека встает на сторону родителей:

1. Дети тяжело больны и деньги от продажи жилья пойдут на лечение.
2. Здоровье ребенка. Например, родителям разрешат купить дом на окраине города или в деревне, если ребенок не переносит загазованность воздуха.
3. Ребенка определяют в специальное учреждение, расположенное в другом городе. Например, учреждение может быть для детей-инвалидов, коррекционное, спортивное и т. п. Опека разрешит переезд, если он пойдет на благо ребенка.

Ухудшение условий может быть выражено в таких характеристиках:

1. Площадь нового жилья меньше.
2. Неудобное расположение.
3. Здание старого типа.
4. Нет инфраструктуры.

Дети находятся под особой защитой нашего государства, без согласия которого не допускается совершать сделки с их жильем. Разрешение на продажу квартиры несовершеннолетнего получать от органов опеки обязаны и родители, и опекуны.

Как получить разрешение органов опеки на продажу жилья

Взрослый обязан получить разрешение на сделку перед оформлением жилья, на которое имеется право собственности у несовершеннолетнего. Для этого необходимо подать заявление с приложением обязательных документов в попечительный орган. Этим документом государство уведомляется о намерении гражданина продать недвижимое имущество ребенка.

Важный момент при совершении сделки – срок действия разрешения опеки на продажу. По общему правилу он равен одному месяцу, если в нем самом не указана большая продолжительность.

Требования при продаже квартиры

Оформить разрешение опеки возможно при соблюдении ряда условий:

1. Заявитель должен действовать в интересах конкретного юного владельца жилья и являться его родителем, опекуном или попечителем, назначенным представителем.
2. Недвижимость продается одновременно с приобретением равноценной жилплощади. В качестве подтверждения проводится независимая оценка для опеки на предмет определения рыночной стоимости жилья.
3. Имеются все необходимые документы.
4. Государственный представитель не выявил нарушений в сделке.

Требования для новой квартиры

Новое жилье не должно быть хуже продаваемого. Жилищные условия ребенка ни в коем случае не должны быть ухудшены в результате сделки.

Может ли опекун продать квартиру несовершеннолетнего

Согласно закону опекун не имеет прав на распоряжение собственностью несовершеннолетнего. Следовательно, он не может продавать, закладывать, менять, дарить принадлежащие подопечному объекты недвижимого имущества. Он лишь действует за ребенка, например, подписывает документацию. Для сделок с отчуждением жилья законом предусмотрена выдача предварительного разрешения от органа опеки и попечительства (ст. 21 ФЗ N 48 от 2008 г.).

Если квартира куплена с материнским капиталом

В таком случае родители обязаны обеспечить ребенка долей в покупаемой недвижимости. Причем, она должна соответствовать размеру отчуждаемой у него площади. При несоблюдении данного требования сделка может быть признана судом недействительной по иску опекунского органа или прокуратуры.

Если ребенок прописан

Вне зависимости от наличия прописки на продаваемой жилплощади несовершеннолетний собственник является участником сделки. Поэтому продажа квартиры без согласия органов опеки и попечительства недопустима (пункт 4 статьи 292 ГК РФ).

Не требуется разрешения, если ребенок только зарегистрирован на жилплощади, но не является ее хозяином.

Может ли опекун продать квартиру, принадлежащую недееспособному подопечному

С согласия попечительного органа продажа квартиры опекуном возможна в определенных случаях, установленных законом:

• если на жилплощадь не обращено взыскание в связи с необходимостью обеспечения долговых обязательств подопечного;
• при обмене недвижимости, если подопечному это выгодно или в исключительной ситуации (например, возникла срочная потребность в оплате дорогостоящего лечения).

Внимание! Право опекуна на совершение сделок с жильем подопечного в собственную пользу имеет ограничения.

Ему запрещено продавать такое имущество себе, своему супругу или близким родственникам (ст. 37 ГК РФ).

Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи

Закон гласит, что продать квартиру или долю в ней, принадлежащую ребенку, можно при наличии двух документов органов опеки и попечительства:

постановления на отчуждение имущества;
согласия на приобретение новой жилплощади.
Из данного списка видно, что покупка и реализация жилой недвижимости должны производиться одновременно.

Если несовершеннолетний является хозяином недвижимости, «чистую» сделку проводить нельзя. Жилье можно лишь поменять. У родителя появляется обязательство выделения доли ребенка в новой собственности. В этой ситуации не обойтись без участия государственного представителя.

До отчуждения жилплощади необходимо собрать документацию, требующуюся для оформления сделки, включая разрешение законных представителей. Затем найти вариант для обмена. Только после этого надо обращаться в опеку за разрешением на продажу и приобретение иного жилья с выделением в нем доли ребенка.

Когда нужно продать недвижимое имущество без обмена, необходимо выделить ребенку долю в ином месте. К примеру, родственник может подарить ему долю в своем доме, тем самым, обеспечив выделение.

Порядок оформления сделки

Пошаговый порядок действий при продаже квартиры определен законодательством и предполагает посещение:

• паспортного стола;
• органа опеки.

В паспортном столе следует получить справку о зарегистрированных на отчуждаемой жилплощади гражданах.

Для обращения в органы опеки и попечительства при продаже квартиры также необходимо подготовить иные обязательные документы и написать заявление:

• с обоснованием причины продажи;
• указанием на соблюдение всех прав ребенка при совершении сделки.

Заявление о продаже квартиры несовершеннолетнего или доли в ней составляется и подписывается родителем (опекуном) в присутствии государственного представителя. Его можно подать через многофункциональный центр, активно оказывающий в последнее время государственные услуги, в том числе по выдаче предварительных разрешений органов опеки и попечительства. Для оформления рекомендуется использовать образец и попечительство на совершение сделки купли-продажи.

Перечень документов

Список документации для органов опеки включает:

1. Документы о собственности на продаваемую и приобретаемую жилплощадь.
2. Предварительный договор купли-продажи квартиры.
3. Паспорта всех совладельцев жилплощади (свидетельства о рождении граждан, не достигших 14-летия).
4. Согласие совершеннолетних продавцов на участие в сделке несовершеннолетнего, заверенное нотариусом.
5. Отчет независимой компании, в котором дана оценка квартиры для опеки, подтверждающая сопоставимость стоимости продаваемого и покупаемого жилья.

Дополнительно может потребоваться от нотариуса запрос оригинала попечительского согласия, если сделка по продаже квартиры обусловлена потребностью ребенка в смене климата. Данный факт должен быть подтвержден медицинской справкой. Если жилищные условия ухудшаются по веской причине, ее также необходимо документально обосновать.

Сроки рассмотрения

Законом установлен месячный срок рассмотрения заявления. Однако, обычно разрешение органов опеки дается раньше. Иногда он может быть сокращен и до двух недель. Не лишним будет попросить специалиста опеки быстрее рассмотреть заявление на выдачу разрешения на продажу квартиры.

Законодательное регулирование

Нормативно-правовую базу процедуры продажи жилья несовершеннолетних и получения на такую сделку разрешения составляют:

1. Глава 14 Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. (ФЗ N 51).
2. Глава 11 Семейного кодекса РФ от 29.12.1995 г. (ФЗ N 223).
3. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. (ФЗ N 188).
4. Федеральный закон «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 г. N 48-ФЗ.

Время чтения: 6 минут

Российское законодательство, определяя правовой режим имущества граждан, находящихся под опекой, признает за опекунами как законными представителями опекаемых распорядительные права в отношении такого имущества. Однако для совершения сделок по отчуждению, а также иных сделок, которые приведут к уменьшению имущественной массы и входящей в нее недвижимости, требуется разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры в 2019 году. Указанное разрешение выдается лишь в исключительных ситуациях и в особом порядке.

Законодательная база

Общие правила, касающиеся установления опеки и правового статуса имущества опекаемых, определены Гражданским кодексом и ФЗ «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ. В частности, необходимость в получении предварительного разрешения органов опеки при совершении сделок с имуществом подопечного определена положениями ч. 2 ст. 37 ГК. Право органов опеки на выдачу указанных разрешений уточнено в статьях 8 и 19 ФЗ «Об опеке и попечительстве».

Более того, в положениях ст. 21 ФЗ конкретизированы случаи, когда такое согласие является обязательным, условия его выдачи, а также действия компетентных лиц в случае игнорирования требований закона о получении такого разрешения. Порядок выдачи такого разрешения, порядок подготовки его проекта и иные значимые правила выдачи данного документа, которые должен учитывать конкретный попечительский совет, определяются законодательством субъектов федерации.

Права опекуна на имущество подопечного

Согласно ч. 1 ст. 37 ГК, распоряжение имуществом подопечного, включая недвижимость, ценные бумаги, а также полученные от всего этого доходы, осуществляется опекуном, но исключительно в интересах подопечного. Как установлено ст. 18 ФЗ «Об опеке и попечительстве», он принимает под свою ответственность все имущество, принадлежащее опекаемому, по описи, заботится о нем как о своем собственном, не допускает его обесценивания и способствует извлечению из него прибыли.

Реализуя свои распорядительные права по отношению к имуществу опекаемого, опекун не вправе совершать сделки, которые приведут к уменьшению имущественной массы.

Более того, опекунам запрещено заключать кредитные и заемные договоры, договоры о передаче имущества в длительное пользование, договоры залога в отношении имущества подопечного.

Продажа квартиры подопечного

В отношении распоряжения недвижимостью подопечных законодатель установил особые правила. Так, в соответствии со ст. 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве», недвижимость лиц, находящихся под опекой не может быть отчуждена. Исключения составляют случаи, когда:

• это обусловлено принудительным взысканием средств в рамках исполнительного производства;
• отчуждение осуществляется по договору ренты или мены и это выгодно для опекаемого;
• отчуждается жилая недвижимость, что вызвано сменой места жительства;
• отчуждение осуществляется в исключительных случаях, например, при необходимости оплатить дорогостоящее лечение.

Чтобы избежать злоупотреблений со стороны опекуна, для совершения каждой из указанных сделок, согласно ч. 2 ст. 20 ФЗ, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры или иной недвижимости.

Если оно не будет получено, а недвижимость все равно будет тем или иным образом отчуждена, при обнаружении данного факта органы опеки, руководствуясь ч. 4 ст. 21 ФЗ, обязаны обратиться в суд с целью расторжения такого договора, кроме случаев, когда такой договор выгоден опекаемому. По результатам такого расторжения происходит двусторонняя реституция, а все понесенные сторонами убытки покрываются опекуном.

Порядок получения разрешения

В силу всего вышесказанного, продажа любой жилой недвижимости, принадлежащей на праве собственности подопечному, возможна лишь в исключительных случаях и только по предварительному разрешению компетентных органов. Как мы уже выяснили, порядок выдачи такого согласия, его формат, необходимые документы и все иные согласительные процедуры регламентируются внутренним законодательством каждого субъекта федерации. Рассмотрим стандартный порядок действий и необходимые документы, требуемые в типичных случаях.

Куда обращаться

Чтобы получить постановление органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в первую очередь необходимо обратиться в орган опеки по месту жительства опекаемого. Соответствующие полномочия органов закреплены в пп. 6 п. 1 ст. 8 ФЗ «Об опеке и попечительстве». Обращение в компетентные органы оформляется в виде письменного заявления на имя начальника учреждения непосредственно от опекуна.

В большинстве случаев органы опеки требуют от опекунов личной подачи такого заявления, хотя в некоторых регионах допускается подача нотариально заверенной бумаги по почте. Если опекунов несколько, заявление подписывается всеми ими или должно быть получено их согласие на отчуждение.

Обратим внимание, что помимо личной подачи органы опеки часто требуют присутствия при оформлении заявления и самого опекаемого. Визит в органы опеки не ограничивается лишь подачей заявления – как правило, специалисты также проводят опрос-собеседование, выясняя все нюансы, касающиеся в том числе приобретения для подопечного нового жилья.


Пакет необходимых документов

Процесс получения согласия начинается с подачи заявления. В нем указываются:

• просьба выдать соответствующее разрешение на продажу;
• конкретный отчуждаемый объект недвижимости;
• отсылка на правоустанавливающие документы с указанием доли опекаемого в объекте недвижимости;
• мотивы, в силу которых было принято решение на отчуждение;
• обязательство приобрести в собственность опекаемого иную недвижимость;
• объем связанных с этим дополнительных расходов.

Вместе с заявлением подаются документы для опеки при продаже квартиры. Их перечень определяется региональным законодательством, но, как правило, в него входят:

• копия паспорта опекуна;
• копия паспорта или иного документа удостоверяющего личность подопечного;
• проект договора купли-продажи при необходимости;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• запрос нотариуса на разрешение на совершение сделки по месту нахождения недвижимости;
• справка из налоговой об отсутствии долгов по налогам;
• выписки со счетов подопечного при необходимости;
• документальное подтверждение мотивов, которыми вызвана необходимость отчуждения;
• другие документы по требованию органов опеки.

Все копии документов предоставляются заявителями при предъявлении подлинников.

Сроки рассмотрения

Согласно ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве», рассмотрение поданных заявителем документов осуществляется на протяжении 15 дней с момента подачи заявления, до истечения которых органы опеки обязаны выдать предварительное разрешение или отказ в его выдаче.

На протяжении указанного времени попечительский совет и входящий в него инспектор обязаны изучить заявление и предоставленные документы, выяснить, соответствует ли отчуждение интересам опекаемого, после чего вынести соответствующее решение. Как согласие органа опеки, так и отказ в нем должны быть мотивированы и могут быть оспорены в суде заинтересованными субъектами.

Разрешение на продажу

Как правило, подготовка проекта разрешения на продажу осуществляется тем отделом опеки органа местного самоуправления, в пределах действия полномочий которого проживает опекаемый. Обычно компетентные органы не устанавливают конкретный срок действия разрешения, однако в некоторых регионах он определен законодательством субъекта федерации. Например, в Крыму, согласно приказу местного Минобразования от 03.08.15 № 767, документ будет действителен на протяжении 3 месяцев.

Если же такие сроки не установлены, документ будет действителен до момента его востребования. Однако стоит отметить, что если опекаемым является несовершеннолетний ребенок, в соответствии с рекомендациями письма Минобразования РФ от 20.02.1995 N 09-М, копии договоров об отчуждении недвижимости должны быть предоставлены в органы опеки в течение месяца после выдачи разрешения.

Таким образом, если конкретный срок не установлен, желательно использовать разрешение в течение месячного срока. Если конкретный срок установлен, сделку по продаже можно провести на протяжении срока, сколько действует разрешение опеки. Если в течение него продать квартиру не удалось, всю вышеуказанную процедуру получения разрешения придется пройти заново.

Разрешение выдается на совершение конкретных действий опекуна по продаже, с обязательным указанием на то, что все совершаемые действия соответствуют интересам опекаемого. Более того, документ должен содержать обязательство опекуна подтвердить соблюдение условий, на которых согласие было получено.


Как правило, подготовка к продаже квартиры подопечного начинается задолго до получения разрешения от отдела опеки. Поскольку закон не допускает уменьшения имущественной массы опекаемого, параллельно с отчуждением недвижимости (кроме исключительных случаев) должны быть предприняты меры, направленные на приобретение в собственность подопечного нового равнозначного жилого помещения. На это обязательно указывается в разрешении, выдаваемом органами опеки. На момент его получения все документы для проведения сделки должны быть подготовлены.

Как уже было сказано, продать квартиру опекаемого и провести перерегистрацию прав собственности желательно в месячный срок с момента выдачи разрешения.

Сделки продажи и покупки нового жилья должны проводиться одновременно.

Кроме того, в месячный срок органам опеки обязательно должен быть предоставлен договор купли-продажи ранее принадлежащей опекаемому недвижимости.

Разрешение на покупку

Необходимость получать разрешение органов опеки и попечительства на покупку жилья обусловлена положениями ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве». Согласно ей, предварительное согласие со стороны попечительского совета необходимо не только при отчуждении недвижимости или иного имущества, но и в любых других случаях, если распорядительные действия опекуна повлекут за собой удешевление или уменьшение имущественной массы.

Следуя этой логике, расходование средств опекаемого даже на приобретение недвижимости таким же образом потребует получения согласия от должностных лиц. Порядок его получения также потребует обращения в органы опеки с соответствующим заявлением, подготовки необходимых бумаг, обоснования наличия средств, аргументации мотивов, которыми обусловлена покупка. Срок выдачи такого разрешения также составит 15 дней.

Таким образом, прежде чем продать или купить квартиру, в которой собственником является несовершеннолетний, сначала необходимо согласовать этот вопрос с органами опеки и попечительства.

Продажа квартиры.

Покупателю нужно получить согласие органов опеки и попечительства. В первую очередь они должны понять, соблюдены ли права несовершеннолетнего на жилище при совершении той или иной операции с недвижимостью. В случае нарушения прав ребенка органы опеки могут не дать своего согласия. Но надо иметь в виду, что оно еще не гарантирует законности и правильности оформления сделки. При продаже квартиры с последующей покупкой другого жилья органы опеки требуют от продавца обеспечить несовершеннолетнему регистрацию до момента покупки новой квартиры, а так же они следят, чтобы условия проживания во временном жилье были не хуже, чем в ранее занимаемой квартире. Также органы опеки должны обязать продавца оформить новую квартиру или часть квартиры на несовершеннолетнего (если старая квартира полностью или частично принадлежала ему).

В случае если квартира была приватизирована, но ребенок не принимал участия в приватизации, а потом выписался из квартиры, продавец также должен получить согласование органов опеки на продажу такой квартиры. Довольно часто встречаются случаи, когда несовершеннолетних при приватизации «забывают». То есть проживающий в квартире ребенок фактически остается лишь жильцом, в то время как остальные члены семьи стали собственниками. В таких ситуациях прокуратура может оспорить итоги приватизации

Ипотека.

При оформлении залога недвижимости (ипотеки) залогодатель обязан согласовать залог квартиры, где зарегистрирован ребенок, с органами опеки. Нотариус при оформлении договора должен направить в местные органы опеки запрос о согласовании договора ипотеки. Таким образом, органы опеки имеют почти полную информацию о сделке. Для соблюдения интересов ребенка они также могут потребовать от заявителя и нотариуса дополнительные сведения по договору. Чтобы сократить сроки рассмотрения заявления, заявителю стоит как можно быстрее собрать все документы и подать в органы опеки. Но как убедить потенциального покупателя подождать? Необходимо объяснить ему, что подобное ожидание в его интересах. Ведь изначально правильное оформление документов является гарантией того, что в будущем ему не придется терять жилье.

Обмен.

При обмене помещений органы опеки и попечительства рассматривают документы и разрешают (если осуществляется равноценный обмен, то его условия подразумевают, что никаких нарушений прав несовершеннолетних нет) либо запрещают сделку. При рассмотрении заявления органы опеки и попечительства фактически исходят только из количественных показателей. Если квартира имеет примерно одинаковую общую площадь, но разную жилую площадь и разную планировку, то главной задачей органов опеки является обеспечение несовершеннолетнему возможности проживания в комнате с лучшими условиями.

Какие документы необходимы для получения разрешения органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи (же для дарения, мены, ренты, определения долей,где несовершеннолетние дети являются собственниками)?

2) Заявление родителей несовершеннолетнего, а в случае их отсутствия - документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав, решение суда о признании родителя безвестно отсутствующим и пр.).

Личное присутствие обоих родителей в отделе опеки и попечительства Обязательно! Расторжение брака между родителями несовершеннолетнего и раздельное проживание в течение длительного времени, а также регистрация одного из родителей по другому адресу не является основанием для отказа в написании заявления.

3) Заявление несовершеннолетнего, участвующего в сделке, достигшего 14 — летнего возраста.

4) Заявление всех совершеннолетних лиц со всех площадей, участвующих в сделке. ОБЯЗАТЕЛЬНО ЛИЧНОЕ ПРИСУТСТВИЕ каждого участвующего в сделке с паспортами, в случае невозможности присутствия лица, участвующего в сделке по уважительным причинам в отделе опеки и попечительства, необходимо присутствие доверенного лица с правильно оформленной доверенностью для подачи заявления, заверенного нотариально от имени доверителя. (Обязательно присутствие собственников квартиры, в которой есть несовершеннолетние дети).

5) Свидетельство о рождении ребенка.

6) Документы, подтверждающие права собственности на все жилые помещения, участвующие в сделке (свидетельство о собственности на жилище, договор мены, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство по закону или что-то иное).

7) Справки БТИ о стоимости на все жилые помещения, участвующие в сделке.

8) Экспликация и поэтажный план (кадастровый план) на все жилые помещения, участвующие в сделке.

9) Выписки из домовых книг на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).

10) Копии финансовых лицевых счетов на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).

11) Справки о задолженности из ЕИРЦ на все жилые помещения, участвующие в сделке (не обязательно).

Дата и подписи на заявлениях обязательно ставятся в присутствии специалиста отдела опеки и попечительства.

ПРИМЕЧАНИЯ:

— в отдел опеки и попечительства принимаются заявления от граждан только при предоставлении полного пакета документов по всем жилым площадям, участвующим в сделке;

— в отдел опеки и попечительства представляются подлинники всех документов вместе с их копиями;

— срок подготовки распорядительных документов - месяц с момента написания заявлений, при этом в качестве уважительных причин для ускорения подготовки распоряжений в расчет не принимаются:

а) истекающие сроки представляемых к рассмотрению документов,

б) истекающие сроки внесения задатков, залогов за квартиры,

с) какие-либо устные или письменные договоренности между сторонами, нотариусами, фирмами и др.

Все документы, поступающие на рассмотрение в отдел опеки и попечительства, не должны иметь просроченные даты выдачи.

В указанный перечень документов могут вноситься изменения и дополнения в зависимости от характера сделки.

Образец заявления родителей

Руководителю

муниципалитета ______________________

___________________________

от гр._________________________ ,

проживающего (ей) по адресу:

ул._________________ д.___ , кв.___

паспорт_________________________

телефон ____________________

Заявление

Прошу Вас разрешить совершение сделки купли - продажи (обмена) _____ комнатной квартиры по вышеуказанному адресу общей площадью — ______ кв.м., жилой площадью _______ кв.м., принадлежащей на праве собственности мне, моему несовершеннолетнему сыну (дочери) Ф.И.О.__ _____ года рождения (свидетельство собственности на жилище №____ от ____ г.) с одновременной покупкой (меной) ______ комнатной квартиры по адресу: _______, общей площадью ______ кв.м., жилой площадью _______ кв.м., принадлежащей на праве собственности гр. _________________ в собственность ____________________ (указываются члены семьи, в чью собственность приобретается квартира с указанием долей).

Согласие всех заинтересованных лиц имеется, имущественные и жилищные права и интересы несовершеннолетнего ущемлены не будут. Обязуюсь в соответствии с установленным законодательством РФ срок (один месяц) с момента выдачи разрешения на совершение сделки представить в отдел опеки и попечительства муниципалитета ****************** копии договоров купли-продажи (мены).

Претензий к органу опеки и попечительства не имею.

Дата_______ Подпись__________

Это важно:

Если у ребенка один родитель. Второго нет по причине смерти, либо вы мать, воспитывающая ребенка одна и получаете пособие как мать -одиночка, то в этом случае роль второго родителя будет выполнять инспектор отдела опеки и попечительства.

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать сделки со своим подопечным. Нельзя, например, родителям продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так же как и нельзя выкупить квартиру у ребенка. Но родители или другие законные представители вправе подарить квартиру несовершеннолетнему или передать недвижимое и иное имущество в безвозмездное пользование;

Сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны, но в интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего;

Если родители сдают в аренду жилое помещение ребенка, то для этого необходимо согласие органа опеки и попечительства. Также не следует забывать, что с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду, необходимо будет уплачивать НДФЛ в размере 13%, а обязанность подачи налоговой декларации лежит полностью на плечах законного представителя ребенка.

Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя;

В Семейном кодексе РФ закреплено важное правило, в соответствии с которым ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители не имеют права собственности на имущество ребенка. К примеру, если родители разводятся, ребенок остается с матерью. В суде делят совместно нажитое имущество, среди которого квартира - она будет делиться лишь между отцом и матерью, так только эти два лица являются собственниками жилого помещения. По общему правилу, доли каждого из супругов признаются равными, но суд вправе и отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей.