Хотелось бы подчеркнуть, что долгосрочный характер и технология предоставления ипотечного жилищного кредита делает банк особенно подверженным рискам.
Риск как вероятность наступления (ненаступления) какого-либо события может быть систематическим и несистематическим.
Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски - это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относится к систематическим рискам.
Рисков при ипотечном жилищном кредитовании достаточно много, и они могут быть вызваны разными причинами - экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками недополучения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них - инфляционный, рыночный - являются обобщенными рисками; другие - пограничными, связаны с иными рисками, оказывая на них и испытывая с их стороны непосредственное или косвенное влияние.
На этапе организации и осуществления ипотечного жилищного кредитования банк несет множество видов рисков: кредитный, валютный, операционный, риск потерь доходов в результате изменения процентных ставок (риск, смежный риску ликвидности), юридический риск, риск потери репутации при внедрении нового продукта.
Более подробно остановимся на основных рисках: кредитный риск, риск процентной ставки и операционный риск.
Кредитный риск – это риск невыполнения заемщиком по каким-либо причинам своих обязательств по погашению кредита. Вопросы кредитного риска решаются комплексно: это государственная политика, политика кредитных учреждений в области оценки кредитоспособности заемщика. И здесь большую роль играет правильный выбор кредитных технологий и инструментов как составной части банковской политики.
Существует целый ряд показателей, определяющих группу риска кредита.
В качестве своеобразной дополнительной (к залогу и страхованию) гарантии возврата ипотечного жилищного кредита, ввиду повышенной рискованности ипотечного кредитования, предполагается обязательный первоначальный взнос заемщика как частичная оплата недвижимости. Превышение рыночной цены обеспечения над суммой кредита определяет степень защищенности ссуды на всех стадиях кредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогом. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и по основной части кредитного долга.
Средний показатель заемного капитала (процентное отношение заемного капитала к стоимости заложенной недвижимости) обычного ипотечного кредита для многих западных стран - приблизительно 70%. В Германии этот показатель составляет 50 - 60%, в США - 75%. Остальные 25 - 40% стоимости недвижимости - собственные средства заемщика (или доля собственного капитала) в стоимости недвижимости. Таким образом, выдаваемый кредит всегда меньше стоимости недвижимости на сумму первичного взноса, и максимальная сумма кредита обычно определяется исходя из этих показателей. Из анализа российской практики следует, что у нас средний показатель заемного капитала составляет 80 - 85%, что выше среднего мирового уровня.
Доходы заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму ипотечного жилищного кредита.
Процент по кредиту влияет на его сумму уже косвенным путем, через максимальную сумму основного долга или максимальные выплаты процентов за кредит, входящие в общую сумму платежа и составляющие на момент выдачи большую его часть.
В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть непременно меньше стоимости недвижимости, как минимум, на 30%, с представлением дополнительных гарантий.
Как показывает анализ, в России основной фактор кредитного риска состоит в неустойчивом финансовом положении заемщика и проблематичности принудительного исполнения обеспеченных ипотекой обязательств, а именно: обращения взыскания на заложенное имущество и выселения должника в случае неплатежеспособности заемщика, поскольку соответствующая судебная практика практически отсутствует. Следовательно, несовершенство российского законодательства повышает кредитный риск при ипотечном жилищном кредитовании.
Особенности экономической ситуации в России требуют выработки собственных стандартов, критериев анализа банковских рисков, банковского маркетинга, ориентированного на российскую действительность.
Выполнение стандартных требований банка к доходам заемщиков - это самая элементарная защита от кредитного риска всех субъектов кредитования, и в первую очередь самого банка, на этапе выдачи кредита.
Риск процентной ставки. Банковская прибыль (доход кредитора) формируется в основном за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.), то есть за счет процентной маржи.
Риск процентной ставки - это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (по самым разным причинам - в том числе ввиду изменения экономической ситуации, выбора неэффективной банковской политики, выбора неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д.), иными словами, когда процентная ставка, по которой заемщику выдан кредит, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банком в настоящее время или в будущем средствам.
Достижение сбалансированности банковских активов и пассивов как по ставкам, так и по времени является основной проблемой при долгосрочном ипотечном жилищном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств по депозитам, а также непредсказуемостью рыночных ставок и другими причинами.
Риск процентной ставки включает не только изменение процентных ставок, но также понижение стоимости выплат по существующему кредиту (понижение реальной стоимости амортизационных фондов по сравнению с номинальными выплатами).
Необходимо учитывать влияние самой процентной ставки на кредитный риск.
Практика показывает, что банк не может бесконечно поднимать процентную ставку для уменьшения риска, так как при определенном рубеже ставка эта будет непосильна для заемщика. Банком должно быть правильно выбрано оптимальное соотношение уровня риска, учитывающего все факторы и их взаимовлияние, и ожидаемого дохода. Сама зависимость между доходом и риском может быть обратно пропорциональна и прямо пропорциональна, однако чаще встречается первое.
Решение проблемы надежности ипотечных жилищных кредитов путем уменьшения процента по этим кредитам за счет снижения процента по депозитам также представляется неэффективным, поскольку в этом случае достаточно быстро иссякает сам источник накопления. Здесь следует искать иные пути, включая работу по максимизации ставок по депозитам и минимизации ставок по кредитам (при сохранении положительного значения процентной маржи), минимизации всех расходов за счет больших объемов кредитования и количества услуг, созданию новых эффективных технологий, объединению этих технологий в целях получения минимальных издержек и максимальных доходов для всех субъектов финансирования.
Наиболее сложной проблемой, стоящей перед российскими банками при управлении рисками, является, защита доходности сделок по ипотечному жилищному кредитованию от серьезного риска процентной ставки при одновременном обеспечении доступности кредитов для заемщиков. Банки, занимающиеся предоставлением ипотечных кредитов, преодолевают риск процентной ставки посредством использования новых кредитных инструментов. Самое широкое распространение получили кредиты с привязкой к доллару США (с введением евро - часто с привязкой к евро), когда формально все условия кредита определяются в валюте США с фиксированной ставкой процента, но заемщик производит регулярные платежи в рублях по текущему курсу.
Операционный риск при ипотечном жилищном кредитовании характеризуется возможностью ошибок, мошенничества, превышения полномочий сотрудников банка при предоставлении и обслуживании кредитов, сбоями в операционных системах банка.
Для снижения операционного риска необходима разработка качественной внутрибанковской инструктивной документации по каждому ипотечному кредитному продукту с пошаговым описанием процесса кредитования и распределения полномочий сотрудников, а кроме того, разработка и отладка качественного программного обеспечения под каждый ипотечный кредитный продукт с четким распределением прав доступа сотрудников к совершению той или иной операции по предоставлению или обслуживанию ипотечного жилищного кредита.
Минимизация операционного риска на различных этапах организации и предоставления ипотечных жилищных кредитов является, по нашему мнению, задачей следующих служб банка:
а) на этапе разработки ипотечных кредитных продуктов (в том числе внутрибанковских инструкций и регламентов кредитования, их программного обеспечения) - служб разработки кредитных продуктов и методологии кредитования, а также служб, ответственных за программное обеспечение кредитования;
б) на этапе предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов - ипотечного кредитующего подразделения и службы внутреннего контроля банка.
Общеизвестно, что единственный способ избежать потерь от рисков - это научиться управлять рисками. Основная стратегия управления рисками при ипотечном жилищном кредитовании включает целый ряд направлений:
1. Снижение рисков при подготовке кредита;
2. Установление кредитных стандартов, учитывающих доходы заемщика, стоимость недвижимости, процентную ставку и т.д.;
3. Дифференцированный подход к определению первоначального взноса;
4. Предупреждение рисков при оценке и страховании передаваемой в залог недвижимости (важно для обоих видов риска);
5. Предупреждение рисков за счет страхования рисков утраты права собственности заемщика на квартиру, страхования квартиры от рисков утраты и повреждения, страхования жизни и риска потери трудоспособности заемщика и т.д., а также за счет страхования ипотечных рисков самого банка;
6. Оперативная работа с проблемными кредитами - отсрочка платежей по кредиту, рефинансирование, долевое участие, взыскание, аренда и прочие альтернативные варианты), а также работа с рисками на других этапах.
Рис. 6. Схема кредитования через ипотечный банк
Ипотечный банк предоставляет залогодателю кредит на покупку жилья, при этом между ними заключаются кредитный договор, и как следствие его, договор залога. Покупатель жилья – это главная фигура механизма ипотечного кредитования, он приводит его в движение. Затем залогодатель заключает с продавцом жилья договор купли-продажи недвижимости (если жилье продает риэлтерская фирма) или договор подряда на строительство (при строительстве вновь строящего жилья подрядной строительной организацией). Ипотечный банк, с другой стороны вправе продать закладную данного залогодателя на вторичном рынке ценный бумаг.
Можно выделить ряд преимуществ и недостатков ипотечного кредитования для банков.
Преимущества:
Сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, так как они обеспечиваются недвижимостью;
Долгосрочность кредитования освобождает банки от частых переговоров с клиентами;
Ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру;
Закладные могут активно обращаются на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи кредита.
Недостатки:
Необходимость держать в штате узких специалистов-профессионалов - оценщиков недвижимости, которую представляют в залог, что увеличивает издержки банка;
Долгосрочное отвлечение денежных средств. Следует заметить что, если банку срочно потребуется возвращение предоставленных средств, то выходом из такой ситуации может являться продажа закладных на вторичном рынке;
Большая длительность срока, на который предоставляется кредит, является большой угрозой предстоящей прибыли банка, так как очень трудно спрогнозировать на десятилетия вперед динамику рыночных процентных ставок. Однако, такая проблема может решаться с помощью применения плавающих процентных ставок.
Заключая кредитный договор, заемщик должен правильно оценить свои финансовые возможности, поскольку он принимает на себя долгосрочные обязательства своевременно погашать задолженность по основному долгу и проценты за пользование кредитом. При принятии решения заемщику целесообразно также учитывать следующие риски.
1.Риск потери/снижения доходов . Данный риск обусловлен потерей работы, снижением заработной платы, повышением расходов заемщиков, потерей дохода вследствие утраты трудоспособности. Данный вид риска минимизирован требованием кредитора, ограничивающим отношение ежемесячных платежей заемщика по ипотечному кредиту, включая платежи по другим кредитам и обязательствам, к ежемесячному доходу заемщика величиной 45%. В целях комплексной защиты заемщику рекомендуется заранее застраховать свою жизнь и здоровье заемщиков (впоследствии за счет страховки может быть осуществлено погашение кредита).
2.Валютный риск . Если кредит взят в иностранной валюте, а доходы заемщик получает в рублях, существует риск того, что в результате роста стоимости валюты кредита по отношению к рублю платеж по кредиту станет слишком большим. Поэтому рекомендуется брать кредит в той валюте, в которой вы получаете основной доход.
3.Процентный риск . Если процентная ставка по кредиту «плавающая», то возможно увеличение платежа по кредиту в результате роста индекса, к которому привязана ставка. Поэтому при кредитах с плавающей ставкой рекомендуется выбирать ипотечные программы, по которым плавающая ставка имеет минимальные и максимальные ограничения.
4.Риск падения стоимости залога . Если рыночная стоимость заложенного жилья значительно снизилась (например, во время кризиса), то при возникновении у заемщика финансовых затруднений и продажи заложенного жилья, полученной суммы может не хватить на погашение задолженности по кредиту. При этом в ряде случаев заемщик может остаться еще и должным кредитору. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, рекомендуется застраховать свою ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ипотечному кредиту.
5.Риск дефолта и выселения . У любого заемщика могут возникнуть непредвиденные затруднения с погашением кредита. Важно понимать, что в случае отсутствия у заемщика возможности оплачивать кредит сегодня и в ближайшем будущем залоговое жилье может быть продано с торгов с целью погашения накопившейся задолженности по кредиту. Для того, чтобы минимизировать задолженность, оптимизировать процесс ее погашения и сохранить жилье, заемщику необходимо оперативно обратиться к кредитору за реструктуризацией задолженности, либо на этапе получения кредита оформить страховое обеспечение для снижения долговой нагрузки.
6.Риск утраты предмета залога . Приобретая недвижимость, существует риск того, что предмет залога (жилое помещение) может быть уничтожен, или поврежден (пожар, залив, взрыв и т.д.), что является основанием для предъявления кредитором требования о полном досрочном погашении ипотечного кредита (займа). В целях минимизации указанного риска законодательством установлено требование об обязательном страховании залогодателем предмета залога. Получение ипотечного кредита (займа) требует своевременной оплаты страховой премии.
7.Риск утраты права собственности на предмет залога (жилое помещение) . При покупке недвижимости существует риск того, что сделку признают недействительной или незаконной в связи с тем, что при ее заключении были нарушены права законных собственников или тех, кто имеет право на эту недвижимость (несовершеннолетний ребенок, наследник умершего собственника), либо право собственности прекратится на часть предмета залога (жилого помещения) или долю в праве собственности на предмет залога (жилое помещение) в связи с разделом общего имущества супругов. В этом случае нет гарантии, что продавец вернет уплаченную за недвижимость сумму. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, рекомендуется застраховаться от риска утраты права собственности на имущество (страхование титула).
8.Риск при участии в долевом строительстве . В случае участия заемщика в долевом строительстве основным видом риска является риск не завершения или несвоевременного завершения строительства жилого дома. Этот риск частично оправдан тем, что цена жилья в период строительства зачастую ниже, чем после его окончания. Выполнение застройщиками требований ФЗ РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» гарантирует максимальную защиту интересов заемщика, приобретающего жилье путем заключения договора участия в долевом строительстве. Рекомендуется приобретать жилье, строительство которого осуществляется в рамках вышеуказанного закона.
Ипотечное кредитование, являясь одним из направлений доходного бизнеса, подвержено влиянию достаточно широкого набора рисков. Высокая степень рисков, связанных с ипотечным кредитованием, вызвана: во-первых, крупными суммами выдаваемых кредитов, во-вторых, длительным сроком кредитования. В связи с высокой концентрацией рисков остро встает вопрос об управлении ими, т.е. разработке комплекса мер по оптимизации совокупного риска участников системы ипотечного кредитования.
В литературе, посвященной ипотечному кредитованию, как правило, выделяются следующие основные риски (см. схему 2):
Схема 2 - Система рисков в ипотечном жилищном кредитовании
Риски ипотеки на стадии первичного кредитования.
1. Кредитный – наиболее значимый и опасный по последствиям. Чаще всего причиной его проявления служит заемщик, точнее, низкие располагаемые доходы последнего. Кредитуя его, банк рискует в большей степени, чем, если бы он обеспечивал ссудой стабильную и самодостаточную корпорацию. Доходов этих в какой-то момент времени становится недостаточно для дальнейшего осуществления своевременных и полноценных платежей по кредитному контракту, т.е. кредитный риск обусловлен возможностью полного или частичного неисполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором. В этом случае требование кредитора может быть удовлетворено за счет имущества, служащего обеспечением кредитной сделки. Если стоимость этого имущества не полностью покрывает требования кредитора, то это негативно сказывается на финансовом результате кредитора. При более детальном подходе к мониторингу потерь по данному обстоятельству можно ранжировать опасность потерь на риски невозврата и нестабильности доходов населения, требующие комплексного подхода при их учете.
Управление данным риском можно свести к системе мер, принимаемых как на уровне государственных структур, так и в рамках службы риск-менеджмента банка. В частности необходимы такие меры, как:
· определенный сравнительно большой первоначальный взнос в качестве частичной оплаты объекта кредитования – 30% от стоимости залога. К снижению этой планки следует подходить с известной осторожностью;
· прагматичный (в меру консервативный) подход со стороны КБ к заемщику в части установления нормативов кредитования под залог недвижимости – LTV, OTI, PTI. Так, высокий показатель ежемесячных платежей по кредиту в совокупном доходе заемщика и значительная величина кредита в рыночной оценке приобретаемой недвижимости способны привлечь более широкий круг “розничных” клиентов к банку. Но вместе с тем данные критерии не могут превышать “критические” для кредитора значения, согласно которым кредитовать становиться коммерчески невыгодно и неоправданно рискованно;
· требование к заемщику страховать свою ответственность от возможного невозврата ресурсов банка в будущем. Страховую компанию можно было бы привлечь к данной форме размещения активов через систему льготных процентов по средствам на депозитах в обслуживающем банке (первичном кредиторе), работающем в “связке” с данным страховщиком. При этом оптимальным вариантом было бы партнерство банка с несколькими страховыми компаниями, аккредитованными для работы на ипотечном сегменте (страхование ипотечных рисков) и обладающими соответствующими требованиями страхового законодательства критериями финансовой устойчивости. Это позволит диверсифицировать риск возможных потерь путем переложения части риска на третью сторону;
· субсидирование из бюджета процентной ставки по кредитам или величины первоначального взноса – с целью снижения бремени ответственности заемщика в размере не более 50%. При этом, в свою очередь, клиент должен отвечать определенным параметрам устойчивости (по крайней мере, предсказуемости) своего финансового положения и обладать достаточно ликвидным обеспечением в качестве гарантии от невозврата. Правда, предложенная мера, скорее, возможна по отношению к ограниченному кругу ипотечных кредиторов, а также к полугосударственным банкам России. Другими словами, первичный кредитор должен иметь стратегическую ориентацию на ипотечном направлении (как, например, московские Банк Жилищного Финансирования или Фора-Банк) и пользоваться поддержкой ликвидности (финансовой компенсацией) со стороны. Иначе льготная для заемщика ипотека может оказаться нерентабельной для ссудодателя.
2. Риск процентной ставки связан с потенциальным недополучением кредитором прибыли в результате изменения процентных ставок по привлекаемым ресурсам и выданным кредитам. Кредитор предоставляет заемщику денежные средства на длительный срок, в то же время, занимая их (например, принимая на депозит) на короткий срок. “Короткие” деньги можно привлечь дешевле, чем “длинные”, тем самым кредитор, в качестве посредника на финансовом рынке, принимает на себя риск непредвиденного изменения процентных ставок. В результате чего денежный поток, получаемый кредитором, оказывается меньше запланированного, что негативно отражается на его финансовом результате. Кроме того, в случае непредвиденного снижения процентных ставок возникает вероятность досрочного погашения ипотечного кредита заемщиком. Это может негативно отразиться на финансовом результате кредитора, т.к. перед ним встанет проблема реинвестирования денежных средств уже под более низкую ставку процента. Риск генерируется возможным в будущем понижением реальной стоимости амортизационных фондов по сравнению с номинальными выплатами, когда обеспечение не может более – на всю сумму – гарантировать возврат размещенных средств. (Риск изменения условий мобилизации фондов проявляется при кредитовании с фиксированным процентом выплат.) Таким образом, риск возникает из-за нестабильной макроконъюнктуры (в том числе по причине частых проблем банков с ликвидностью и ценовыми “перебоями” на рынке недвижимости) и выбора неэффективной (например, чрезмерно агрессивной, когда этого не требуется) кредитной стратегии банка. Чтобы не допустить подобную ситуацию, можно предпринять следующие меры:
· эффективный мониторинг процентного гэпа (например, через максимизацию ставок по депозитам и минимизацию кредитных ставок при сохранении приемлемого значения положительной процентной маржи);
· структурирование диверсифицированного портфеля активов по срокам, ставкам и направлениям вложений;
· минимизация всех операционных расходов за счет использования преимуществ “эффекта масштаба” – больших объемов транзакций при малых издержках на внедрение;
· формирование подвижного портфеля ценных бумаг, позволяющих сглаживать перебои с ликвидными ресурсами;
· установление Правительством РФ так называемых потолков ростовщичества (широко распространенных в США) для упреждения чрезмерного завышения ставок предложения коммерческими банками (например, для рублевых ссуд – “учетная ставка + 200 базисных пунктов”);
3. Риск альтернативного выбора ранжируется на риски досрочного погашения и предварительных обязательств. Вероятность потерь в этих случаях вытекает из раннего погашения “длинного” ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента или из ошибочной оценки ставки предложения для индивидуального заемщика перед началом финансирования кредита, если политика банка позволяет варьировать ставками для разных случаев и критериев заимствования. Мероприятия по предупреждению риска сводятся к следующему:
· установление временного или стоимостного лимита на досрочное погашение, например, гасить не ранее чем через 90 дней и только половину суммы. Вторую же половину можно предложить погасить в усеченный срок, но при условии выплаты разумной комиссии, пересчитанной на число, кратное отношению срока кредитования и периода погашения раньше времени. В то же время (в “защиту” клиентов) банкам не следует злоупотреблять в ущерб доступности большими штатами за досрочную уплату долга. В данном аспекте в качестве стимула для кредитора при установлении умеренной платы можно было бы предложить внести поправки во вторую часть НК РФ по освобождению от уплаты налога на прибыль сумм комиссионных по таким случаям в строго определенном процентном соотношении к величине ссудной задолженности;
· индивидуальный подход при определении ставок и других условий кредитования, в том числе через распространение “плавающих” ипотечных инструментов – кредитов с переменной ставкой (когда пересчет значений осуществляется на базе корректировок, например, с привязанной к курсу валюты кредита), кредитов с периодическим пересмотром (скажем, раз в два года) процентной ставки по типу канадского ролл-Овера, инструмента с регулируемой отсрочкой платежа, ссуд с дележом прироста стоимости закладываемой недвижимости. Последняя (американская) практика особенно подходит для компенсации банкам высоких процентных ставок за счет увеличенной к концу срока действия кредитного договора стоимости покупаемой за кредитные средства недвижимости. Правда, это шаг на пути к доступности при неблагоприятной конъюнктуре (резкий рост предложения жилья) может обернуться для банков незапланированной потерей маржи. Сегодня же российский рынок недвижимости живет в условиях огромного спроса и постоянно “подогреваемых” низкими темпами строительства цен. Поэтому инструмент может оказаться действенным;
· наиболее эффективным и подходящим к российским условиям следует
признать страхование первоначального взноса ипотечного кредита. Страховая компания гарантирует банку, что в случае дефолта по ипотеке и обращения взыскания на залог он получит всю сумму первоначального взноса в полном объеме. За эту страховку платит заемщик. Совокупный месячный платеж по ипотечному кредиту несколько увеличится, но заемщику не требуется в таком случае платить большую сумму первоначального взноса.
4. Риск потери ликвидности обусловлен несбалансированностью сроков исполнения выданных ипотечных кредитов и обязательств, принятых на себя кредитором, для выдачи ипотечных кредитов. В таком случае при необходимости непредвиденного погашения обязательств по пассивным операциям возникает проблема “кассовых разрывов”, которая может привести к необходимости срочной ликвидации активной позиции банков по невыгодным ценам, что прямо отражается на финансовом результате последнего. Управление ликвидностью банки обязаны строить по следующим направлениям:
· разработка (со скрупулезным расчетом потоков наличности) и реализация рыночно оправданной стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и форм расходования;
· ориентация банков на сбалансированную ликвидность через комплексную активно-пассивную стратегию управления, в том числе через соблюдение обязательных нормативов ЦБ РФ “с запасом” по значениям.
Риски, инициируемые рефинансированием ИЖК
Подробнее остановимся на следующих рисках (сформулированных на базе Концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России, утвержденной письмами Минэкономразвития от 28 марта 2005г. № Д06-593 и от 29 марта 2005г. №3963-АШ/Д06).
Риск потерь от дефолта закладных обусловлен неэффективным андеррайтингом заемщика и факторами, провоцирующими проявление кредитных рисков. Как известно, стандарты АИЖК предусматривают переход риска потерь по названому обстоятельству от банка к региональному оператору – по факту совершения купли-продажи закладных. В таком случае можно предложить переложить часть этих рисков от дефолта (не более 30% величины задолженности по кредиту) на первичного кредитора (пусть даже за символическую плату за обслуживание в размере 3-5% от объема реализованной таким образом ссудной задолженности). А другая часть могла бы компенсироваться из уставного капитала регионального оператора и под гарантии дотирования местного (или федерального) бюджета (из расчета 50 на 50).
Конечно, большинство банков (кроме институтов, сотрудничающих с АИЖК) не согласится обслуживать в ущерб себе. Но существующая статистика по дефолтам (менее 0,5% случаев потерь) и участие бюджета вполне способны повернуть банки лицом к “ипотеке для россиян” – клиентов “ресурсозаготовителей” кредитных организаций.
Вероятность потерь от единовременного падения процентных ставок по кредитам и от досрочного погашения “длинных” ипотечных ссуд. Этот риск возникает из дисбаланса сроков по обеспеченным долгосрочной секьюритизацией кредитов, предъявляемых к досрочному гашению, и обязательств, выпущенных под ресурсное покрытие контрактных ипотек. Мероприятия по устранению неблагоприятных последствий сводятся к следующему:
· поиск банками альтернативных источников рефинансирования (например, с участием ПИФов);
· проведение политики АИЖК по удешевлению кредитов;
· введение к существующему в мировой практике страхованию пулов ипотечных кредитов, выступающих обеспечением ипотечных ценных бумаг (ИЦБ). Такие страховки защищают инвестора и снижают риск потерь по ипотечным обязательствам. Но в России законодательство пока не предусматривает подобных новаций на страховом рынке.
Значительная вероятность недостаточной “критической массы” у средних и малых банков для объединения ипотечных кредитов в пулы на региональном уровне. Варианты исправления ситуации в этом случае:
· продажа пулов любой размерности региональным операторам в случае, если они отвечают требованиям АИЖК;
· объединение нескольких банков для совместной продажи ипотечного портфеля инвестиционному банку с последующей секьюритизацией;
· реализация кредитного портфеля по рыночной цене другому (в не меньшей степени ипотечному) банку для обслуживания.
Следует отметить, что здесь не рассматриваются прочие риски, связанные с ипотечным бизнесом универсального банка, а также готовые с новой силой проявиться, если он изберет путь рефинансирования через АИЖК (правовые, валютные, операционные, повышение процентных ставок). Склонная к доработкам российская юстиция, эффективно управляемый валютный курс, взвешенная денежно-кредитная политика, прогрессивная стратегия развития России на среднесрочную перспективу, социально ориентированный и в известной мере экспорто-оторваннный главный бюджет страны - вот далеко не полный комплекс управленческой методологии для банковского сообщества. Индивидуальные для каждого первичного кредитора шаги к управлению обретут позитивный импульс в случае, если все решения (правовые и методологические) в интересах банков и потребителей их услуг будут проводиться в жизнь с учетом позиций, высказываемых на всех уровнях представителями ведущих саморегулируемых ассоциаций банков РФ – Ассоциации региональных банков России; Ассоциации ипотечных банков.
Каждый человек сталкивается с квартирным вопросом и решает его в силу возможностей. Некоторые делают выбор в пользу жилищного займа. Подводные камни ипотеки наносят серьезный удар по бюджету заемщика, поэтому их стоит изучить до оформления займа.
Несмотря на то что процент по ипотечным займам в России значительно выше чем на Европейских рынках, спрос на них растет. Так как срок кредитования по жилищным займам в среднем составляет от 10 до 20 лет, переплата достигает 50% и более от стоимости взятого кредита.
Подводные камни и риски при оформлении ипотеки в 2017 году
Непредвиденные расходы и риски возникают уже на стадии оформления ипотечного займа. Оформлять ипотеку можно, используя один из следующих способов:
- С внесением первоначального взноса.
- При помощи залога.
В первом случае заемщику необходимо внести от 15% до 24% от стоимости приобретаемого жилья. И тут могут возникнуть дополнительные расходы. Договор купли-продажи квартиры содержит фиксированную сумму стоимости жилья. До заключения договора об ипотечном займе обязательно проводится независимая оценка приобретаемой недвижимости. Если сумма, которая указана в отчете оценщика, меньше, чем в договоре о покупке недвижимости, банк выдаст ипотеку, опираясь на документы об оценке. Оставшуюся разницу продавцу должен будет возместить покупатель.
Во втором случае, если у покупателя нет собственных средств на первоначальный взнос, он может взять дополнпительный заем. Как правило, возврат кредитных средств обеспечивается залогом имеющейся собственности. В этом случае в крупных банковских учреждениях часто не требуют справок о доходах. Гарантией выступает недвижимость заемщика или созаемщика. Подписывая документы о залоге, клиент идет на риск потери обоих жилых объектов. Так как под залогом находится приобретенное по ипотеке жилье и уже находящееся в собственности заемщика или созаемщика.
Если по каким-либо причинам заемщик не сможет выплачивать свои долговые обязательства, встанет вопрос о взыскании задолженности. Как правило, это применяется при просроченной задолженности в течение 7 месяцев. Суд будет иметь право наложить взыскание на все объекты недвижимости, на которые оформлен залог. В этом случае без жилья могут остаться как сам заемщик, так и поручитель, предоставивший залог. Это основные подводные камни ипотеки в Сбербанке и других кредитных учреждениях.
Что нужно знать об оплате ипотеки
Вносить платежи по кредиту необходимо своевременно. Допускается техническая просрочка не более пяти дней. Она не влияет на кредитную историю. Информация о ней передается в бюро кредитных историй, но не оценивается как повод для отказа в будущем при обращении за другим кредитом. Но важнее всего вносить платежи лично. Если клиент, взявший ипотечный кредит, доверяет оплату своих долговых обязательств постороннему человеку, у него возникает право на часть имущества. Если человек окажется недобросовестным, он может обратиться в суд с иском о выделении доли или компенсации.
Если деньги для оплаты по кредиту передавались без свидетелей, доказать, кто именно оплачивал заем, будет сложно. Этот вопрос часто поднимается между сожителями, которые не состояли в браке.
Кроме этого, на долю в ипотечном жилье может иметь право созаемщик. Например: в качестве созаемщика выступают оба супруга, если договор жилищного займа заключался в период брака. В отличие от поручителя, он имеет право на долю, если иное не прописано в брачном контракте.
Страховка для получения ипотечного кредита
Часто при оформлении ипотеки клиенту навязывают страховку. Обязательно страховать только предмет залога. Также обязательно ее необходимо продлевать. Все остальные страховые полисы, в том числе страхование жизни и здоровья заемщика и его родственников не могут быть обязательным условием при получении ипотеки. Если страхование жизни было оформлено, клиент вправе отказаться от него в течение 5 дней.
У клиента нет права на возврат полной суммы, если договор с организацией, которая оформила страховой полис, вступил в силу. В этом случае можно рассчитывать на часть уплаченной суммы.
Проблемная квартира в ипотеку: что нужно знать и подводные камни
Прежде чем покупать жильё, нужно проверить надежность продавца. Если недвижимость спорная, то от ее покупки следует воздержаться. Если, например, квартира перешла к продавцу по завещанию или договору дарственной, и есть другие претенденты, договор могут оспорить в суде. Это приведет к признанию недействительными всех сделок, совершенных продавцом.
На кредитный договор это обстоятельство не окажет влияния, и он не утратит силу. Таким образом, заемщик рискует остаться без недвижимости и с огромным долгом перед банком. Вернуть средства можно с человека, который продал проблемную квартиру. На это уйдет много времени, но часть суммы удастся получить обратно.
Что будет с ипотечным кредитом в случае дефолта
Ипотека выдается на длительный срок, за который может измениться экономическая ситуация. Если государство не сможет выплачивать долги, будет объявлен дефолт. При этом неизбежно упадет курс национальной валюты, и денежные средства обесценятся. Однако это вовсе не значит, что платить ипотечный заём будет легче.
В кредитном договоре любого банка указано право учреждения менять процентную ставку при непредвиденных обстоятельствах. Дефолт относится к таким поводам. Долг по ипотеке останется на прежнем уровне с учетом изменения курса валюты. В условиях общего экономического упадка будет тяжело выплачивать жилищный заем.
Прежде чем решиться на ипотеку, подводные камни и риски необходимо минимизировать. Далеко не все зависит от заемщика, но он должен адекватно рассчитать свои возможности. Иначе есть риск остаться без жилья, денег и с плохой кредитной историей. Особо ответственно к ипотеке стоит подходить семьям, имеющим детей.
Ни для кого не секрет, что в стоимость ипотеки входят также различные виды рисков. Причем рискам подвергаются, как банки, выдающие ипотечный кредит, так и заемщики, закладывающие свое жилье. Все типы рисков можно разделить на систематические и несистематические . Большинство ипотечных рисков относится к систематическим, однако они не носят индивидуального или местного характера. А вот несистемные риски свойственны конкретной местной экономике. О каких рисках ипотеки стоит знать заемщику?
Ипотечных рисков достаточно много, и они могут быть вызваны разными причинами: инфляционными, политическими, валютными, экономическими, налоговые. В результате возникают, риски ценных бумаг, недополучения прибыли, ликвидности, снижение стоимости недвижимости, потерь доходов и пр. Они непосредственно или косвенно влияют друг на друга.
И если заемщику стоит бояться только возможной потери имущества и риска утраты или понижения доходов, то для кредитора ненадежность ипотеки в несколько раз выше. Чтобы понимать, из чего складывается стоимость жилищного займа, заемщику будет полезно знать основные банковские риски. Для ипотечного кредитования особо важными являются несколько видов рисков, которые мы сегодня рассмотрим.
Огромную роль в ипотечном кредитовании играет риск досрочного платежа, смежный риску ликвидности и процентной ставки. При досрочном погашении ипотеки заемщиком банк теряет значительную часть прибыли. В настоящее время для всех финансовых организаций характерны основательные маркетинговые исследования рынка заемных денег, жилищного рынка, общего рынка капитала, а также анализ контроль и управление рисков, жесткий контроль кредитного портфеля. И все это является частью общей стратегии управления банками.
Это обязательное условие работы любой кредитной организации, целью которой является получение определенной доходности с выдачи жилищных займов и других операций. В связи с использованием банками сложных финансовых технологий, усиливается роль государства и контроль рискованных операций. Остановимся на двух основных рисках, которые наиболее характерны для ипотечного кредитования.
Известно, что банковская прибыль в основном формируется за счет разницы в процентах по выданным займам и привлекаемым депозитам, а также выпускаемым ценным бумагам и облигациям. Риск процентной ставки — это риск недополучения кредиторами прибыли в результате уменьшения процентной ставки, по которой была выдана ипотека. То есть когда процентная ставка оказывается меньше, чем проценты по депозитам.
Изменения ставок по ипотеке могут происходить по самым разнообразным причинам: в связи выбором неэффективной банковской политики или неправильных инвестиционных технологий и инструментов, в связи со сложившейся в стране с экономической или иной ситуацией. Основной сложностью долгосрочного кредитования, которым является ипотека, является сбалансированность банковских активов и пассивов.
Получается, что ставки по выданным займам (активам) являются постоянными в течение длительного срока, а вот пассивы финансового учреждения (вклады) в связи с их краткосрочностью и свободой изъятия остаются слабо привязанными. Поэтому риск процентной ставки включает не только изменение ставок по ипотеке, но также и понижение стоимости выплат по существующему займу.
В связи с этим риск процентной ставки рассматривают и как часть риска неликвидности, поскольку они взаимозависимы, и особо возрастают при применении рискованных ставок в больших объемах, когда долгосрочные кредиты выдаются в значительно большей доле или, наоборот, при большом объеме кратковременных вкладов. Так, если сменить краткосрочные депозиты на среднесрочные вклады, то риск процентной ставки значительно уменьшится. 
Каким рискам подвергается банк при ипотечном кредитовании? Также необходимо учитывать и влияние самой процентной ставки. Банк не может с целью уменьшить риск бесконечно поднимать процентную ставку, поскольку вскоре эта ставка будет непосильна для заемщика. Банк должен правильно оптимизировать соотношение уровня риска, и ожидаемого дохода. При этом зависимость доходов и риска, как правило, обратно пропорциональна.
Решить проблему надежности жилищных займов путем уменьшения процента за счет снижения процента по вкладам также невозможно, поскольку в этом случае быстро иссякнет источник накопления. Здесь необходимо найти другие пути, которые включают работу с максимальными ставками по депозитным вкладам и минимальными ставками по ипотеке, минимизацию расходов за счет больших объемов кредитования, создание новых эффективных технологий с целью получения минимальных расходов и максимальной прибыли.
Важную роль в этом процессе играет объединение мелких банков в крупные. Безусловно, процентная ставка по ипотеке регулируется рынком, а также прибылью финансового учреждения. Однако жесткие кредитные условия могут резко ограничить доступность ипотечных займов. К тому же установка кредитной организацией ставки выше принятой является нарушением закона и облагается штрафными санкциями!
Кредитный риск при ипотеке
Под этим термином понимается риск невыполнения заемщиком ипотеки своих обязательств по каким-либо причинам. Проблема кредитного риска решается комплексно и со стороны государства, и со стороны самой финансовой организации в области первичного взноса. Огромная роль отводится правильному выбору кредитных инструментов и технологий как составной части политики банка.
Для определения надежности и доступности кредита существует целый ряд разнообразных показателей. Ввиду больших рисков ипотечного кредитования в качестве дополнительной гарантии по займу, к залогу и страхованию прилагается обязательный крупный первичный взнос заемщика продавцу в качестве частичной оплаты жилья.
При этом выдаваемый ипотечный кредит всегда меньше стоимости недвижимого имущества на сумму первоначального взноса, и максимальный размер займа определяется исходя из данных показателей. Максимальную сумму кредита ограничивают также доходы заемщика. А все кредиты, составляющие более 85 — 90% стоимости заложенной недвижимости, обязательно подлежат дополнительному страхованию кредитного долга заемщиками.
Влияние стоимости жилья на ипотечные риски
Цена недвижимости играют существенную роль в части возникновения и снятия рисков, поскольку все стандартные показатели кредита (ставка, размер, сроки) будут зависеть непосредственно от залога — предмета ипотеки. Таким образом, на практике самую значительную роль играет оценка стоимости ипотечной недвижимости.
От цены квартиры непосредственно зависят все стандартные показатели жилищного займа. Занижение или завышение стоимости жилья приводит к занижению или завышению суммы кредита, его первоначального взноса, а также итоговой стоимости ипотеки. Все эти показатели влияют на общую доступность кредита. Правильная же оценка стоимости недвижимого имущества — это надежность ипотеки для всех участников рынка: кредиторов, инвесторов, заемщиков и государства.
Реальная оценка стоимости недвижимости необходима не только при кредитовании под залог имущества, но и при сделках купли-продажи, при страховании, при налогообложении при наступлении страховых случаев и определении ущерба и т. д.
