Отношения собственности и вещные права субъекта рынка НД реализуются с помощью различного рода сделок, участники которых должны обладать правоспособностью и дееспособностью. Правоспособность граждан возникает в момент их рождения, а дееспособность – по достижению совершеннолетнего возраста.
Сделка – осознанное действие граждан и юр. лиц, направленное на устранение, изменение и прекращение прав и обязанностей.
Каждой сделке соответствует своя правовая цель – основание. Основание должно быть законным и осуществимым. Сделка считается действительной при соблюдении 4 условий:
· создание и прав. последствия не противоречат законам и норм. актам
· совершается дееспособными и правоспособными лицами
· волеизъявление лиц соответствует их действительной воле
· форма сделки письменная нотариально заверенная и зарегистрирована в едином гос. реестре.
Основные виды действующих сделок:
· купля-продажа
· приватизация
· пожизненный наследственный вклад
· дарение, наследие, обмен
· рента и др.
Недействительные сделки:
Оспоримая – сделка, недействительная по решению суда
Ничтожная – изначально недействительная независимо от суда.
К основным видам сделок с недвижимостью относятся:
– купля-продажа;
– мена и обмен;
– дарение;
– наследование;
– ипотека;
– аренда;
– лизинг;
– доверительное управление (траст);
– взнос в уставный капитал ОАО, ЗАО, ООО;
– полное хозяйственное ведение и оперативное управление;
– приватизация.
Приватизация жилья – бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими помещений в домах гос., муниципального/ведомственного жилого фонда.
Условия :
Добровольность
Бесплатность
Жилые помещения приватизируются в 1 из 4 форм собственности:
1. индивидуальная – единоличный собственник – 1 член семьи
2. общая долевая – все члены семьи, принявшие участие в приватизации имеют определенные доли
3. общая совместная – без указания доли собственников
4. долевая – опр. доля в коммунальной квартире.
Передачу в собственность гражданам жил. помещений осуществляют:
· соответствующие органы власти района, города
· предприятия, за которыми закреплен жил. фонд на праве хоз. ведения
· учреждения, в оперативное управление которому передан жил. фонд.
Приватизация формирует первичный рынок жилья, а все остальные операции формируют вторичный рынок жилья.
Деприватизацию проводят 3 способами:
1. Расторгнуть договор передачи квартир в собственность по соглашению
2. Обратиться в суд о признании договора о приватизации жилья недействительным.
3. Подать в Районное Эксплуатационное Управление (РЭУ) заявление с просьбой принять в дар муниц. собственности приватизированную жил. площадь и выдать орден на нее.
По договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в государственных органах. Поскольку здания, сооружения и т.п. объекты находятся на земле, покупателю такой недвижимости передаются права на пользование земельным участком, на котором они располагаются и без которого пользование недвижимостью невозможно. При продаже жилого дома, его части или отдельной квартиры сохраняется право пользования соответствующей частью жилого помещения за лицами, которые имели его до продажи, не будучи собственниками. В случае нарушении прав этих лиц договор купли-продажи считается недействительным.
При продаже предприятия как имущественного комплекса продаются не только здания и оборудование, но также права и обязанности продавца. Составляется акт инвентаризации имущества, передается бухгалтерский баланс, определяется перечень всех обязательств продаваемого предприятия, и делается это на основе независимого аудиторского заключения. Требуется согласие кредиторов на продажу, а если долги были переведены на покупателя предприятия без согласия кредиторов, то покупатель и продавец в соответствии с законом несут солидарную ответственность перед кредиторами по долгам предприятия.
Технология купли-продажи квартиры вкл. с себя этапы :
1. Определение стоимости жил. помещения
2. Проведение рекланой кампании по поиску покупателей/продавцов
3. Просмотр вариантов, торг по цене
4. Подготовка необходимого пакета документов
5. Проверка документов на подлинность и правильность оформления
6. Подпись договора гос. регистрации сделки
7. Передача денег
8. Подписание акта приема-передачи НД
9. Регистрация (прописка по новому месту жительства).
Обмен – сделка :
1. между нанимателями жил. помещений, каждый из которых меняет право пользования на равноценное право.
2. между нанимателем и собственником жил. помещений.
Наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия проживающих с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в т.ч. с проживающим в другом населенном пункте.
Мена – обмен собственности на собственность в жил. сфере.
По договору мены между сторонами производится обмен одного имущества на другое. При этом каждый из участвующих в договоре мены считается продавцом имущества, которое он дает, и покупателем имущества, которое он получает. Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.
Дарение явл. договором, т.е. 2сторонней сделкой, по которой даритель безвозмездно передает одариваемому жилое помещение (комнату, дом, квартиру или долю в ней) в собственность.
Не допускается дарение жил. помещений от имени малолетних граждан и граждан, признанных недееспособными; работникам лечебных учреждений гражданами, находящимися у них на лечении; гос. служащим в связи с их должностным положением.
Даритель имеет право отменить дарение в случаях:
Если одариваемый совершил покушение на его жизнь;
Умышленное причинение телесных повреждений дарителю и др.
Дарение оформляется в виде юридического документа – дарственной.
Для сделки дарение есть ограничения. Если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников. Для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника недвижимости. В сделке дарения одариваемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.
Наследование – переход после смерти гражданина принадлежащей ему НД к одному или нескольким лицам. Наследование осуществляется по закону и по завещанию. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку это не определено завещанием. Если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследователей не принял наследства, либо все наследники лишены завещателем наследства, имущество умершего по праву наследования переходит к государству. Завещать имущество могут дееспособные граждане; завещание должно быть составлено письменно, собственноручно подписано завещателем; должны быть указаны дата и место подписания; удостоверяется нотариусом. Безвозмездная передача жил. помещений, как и др. объектов НД, родственникам целесообразнее путем наследования, а не дарения, ибо расходы и налоги на дарение в 2-3 раза выше, чем при наследовании.
Рента. В этом виде сделки получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Причем получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.
Ипотека – получение кредита под залог недвижимого имущества. Институт ипотеки предполагает регистрацию отношений кредитора и заемщика в специальных документах, имеющих юридическую силу, а также удостоверение прав собственности заемщика на закладываемую недвижимость.
Договор об ипотеке должен быть нотариально заверен. Ипотека регистрируется в поземельной книге по месту нахождения объекта недвижимости.
Переход права собственности или полного хозяйственного ведения на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу подлежит регистрации в той же поземельной книге, в которой зарегистрирована ипотека.
Предметом залога может быть всякое имущество, в т.ч. вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, а также иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем также должно содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наимодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное пользование за плату для самостоятельного осуществления предпринимательской деятельности или иных целей.
Лизинг – это долгосрочная аренда, иногда на весь срок службы объекта недвижимости, допускающая возможность выкупа объекта недвижимости лизингополучателем у лизингодателя (собственника недвижимости). После истечения срока лизингового договора лизингополучатель либо возвращает имущество лизингодателю, либо продлевает срок договора, либо же выкупает имущество по остаточной стоимости.
Работа добавлена на сайт bumli.ru: 2015-10-28Рента
Этот вид сделки регулируется гл. 33 ГК РФ.
В условиях низкой материальной обеспеченности пенсионеров многие пожилые граждане вынуждены продавать не саму жилую площадь (им ина че негде жить), а право ее наследования. По договору ренты получатель ренты – собственник объекта недвижимости – передает плательщику ренты в собственность этот объект, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученный объект недвижимости периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставление средств на его содержание в иной форме (ст.583 ГК РФ). При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретет право его залога.
Договор ренты заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). Если эти условия не выполнены сделка считается ничтожной.
За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты.
Субъектами договора ренты являются:
Получатель
- граждане и некоммерческие организации, если это соот
ветствует целям их деятельности (для постоянной ренты);
Плательщик - граждане и юридические лица.
По договору ренты допускается установление обязанностей выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Существует три вида ренты:
Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала. Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты (ст. 592 ГК РФ), так и по требованию получателя ренты (ст. 593 ГК РФ).
Пожизненная рента
выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее 1 МРОТ(минимального
размера
оплаты
труда
)
. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).
Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется, что получатель ренты – гражданин – передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и указанного им третьего лица (ст. 601 ГК РФ). К договору пожизненного содержания с иждивением применяются те же правила, что и к договору о пожизненной ренте.
Аренда
Аренда объектов недвижимости регламентируется гл. 34 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за плату во временное владение и пользование (ст. 606, 650 ГК РФ). Аренда не предполагает передачу объекта недвижимости в собственность.
Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации (ст. 609, 651 ГК РФ). В не должны быть определены: объект, субъект аренды, срок и условия передачи объекта недвижимости, права и обязанности сторон, арендная плата, порядок расчетов и др. Субъект аренды. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
Объект аренды. В аренду могут быть переданы земельные участки, предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ; п. 1 ст. 22 ЗК РФ).
Срок аренды. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ГК РФ). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Договоры аренды в зависимости от срока делятся на кратко- и долгосрочные.
Права и обязанности сторон по договору аренды следующие.
Арендодатель имеет право требовать:
Уплату арендной платы;
Досрочного внесения арендной платы от арендатора;
Расторжение договора и возмещение убытков, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества (ст. 615 ГК РФ);
Расторжения договора аренды (ст. 619 ГК РФ);
Внесение арендной платы за все время просрочки, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно (ст. 622 ГК РФ).
Арендатор обязан:
Предоставить арендатору сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды (ст. 611 ГК РФ);
Отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, полностью или частично препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал (ст. 612 ГК РФ);
Предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ);
Произвести за свой счет капитальный ремонт объекта недвижимости, если иное не предусмотрено договором или законом (ст. 616 ГК РФ).
Арендатор имеет право:
Истребовать сданный в аренду объект недвижимости и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления объекта (ст. 611 ГК РФ);
Требовать расторжения договора;
Требовать уменьшение арендной платы или расторжение договора и возмещение убытков при появлении неоговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект (ст. 613 ГК РФ);
Иметь преимущество преимущества при заключение аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ).
Арендатор обязан:
Своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (ст. 614 ГК РФ);
Пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора (ст. 615 ГК РФ);
Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (ст. 616 ГК РФ);
Вернуть объект недвижимости в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, при прекращении договора аренды (ст. 622 ГК РФ).
Арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Сдача в аренду нежилого фонда имеет ряд особенностей. Нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, и поэтому требует специальных норм государственной регистрации договоров аренды не жилых помещений, которые в ГК РФ отсутствуют. К ним применяется правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Сдача в аренду нежилого фонда, находящегося в собственности субъектов РФ и муниципалитетов, осуществляется комитетом по управлению имуществом. Решения о сдаче в аренду объектов нежилого фонда принимаются на районных или городской комиссиях по распоряжению объектами недвижимости. Так же как и все договоры аренды, договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации; договор, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 433 ГК РФ).
Введение
Глава 1. Теоретические основы изучения рынка недвижимости
1 Сущность и структура рынка недвижимости в России
2 Недвижимость как товар
Глава 2. Классификации операций с недвижимостью
1 Виды операций с недвижимостью
2 Сущность и методы оценки эффективности операций с недвижимостью
3 Статистика операций с недвижимостью в Москве
Заключение
Список используемой литературы
Введение
В России в условиях становления рыночной экономики все большую роль играет рынок. Одним из его видов является рынок недвижимости, в котором главную роль играет недвижимое имущество, его стоимость и участники рынка. Как известно цена и рынок неразделимо связаны между собой, они дополняют и характеризуют друг друга. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определённый момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем. Все это способствует эффективному планированию и проведению операций с недвижимостью.
Объект исследования - операции с недвижимостью.
Предмет исследования - особенности видов операций с недвижимостью.
Цель работы - охарактеризовать основные виды операций с недвижимостью.
Задачи исследования:
Изучить сущность и структуру рынка недвижимости в России.
Охарактеризовать недвижимость как товар.
Определить основные виды операций с недвижимостью
Проанализировать прогноз развития сделок с недвижимостью (на примере операций с земельными участками).
Информационной базой исследования выступили программные документы Правительства РФ, нормативно-правовые акты РФ.
Глава 1. Теоретические основы изучения рынка недвижимости
1 Сущность и структура рынка недвижимости в России
В повседневной жизни термин "недвижимость" кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями. В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также предприятия в целом как имущественный комплекс. Кроме того Гражданским кодексом к недвижимым вещам отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
"Рынок" в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие "рынок" используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Понятие "рынок недвижимости" означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.
Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции), что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.
За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами, как:
специфика объектов недвижимости;
относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;
воздействие рынка капитала;
невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.
Развитие рынка недвижимости определяется:
экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;
финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;
взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.
Решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка.
Рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким как:
изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;
изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости;
изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве;
изменения ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных
курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.
Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:
По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту - по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.
По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью,
регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).
По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).
Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо вышеприведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности:
готовые объекты;
объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;
незавершенные объекты.
2 Недвижимость как товар
Недвижимое имущество как товар - это:
объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.)" удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики;
право собственности на недвижимость, включающее права владения, пользования и распоряжения;
услуга возможность использования недвижимости для соответствующих целей (для жизни, осуществления бизнеса и др.) (схемы 1.10, 1.11).
Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты, или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Если земля, вода и недра не были бы ограничены и исчерпаемы, они были бы бесплатными, как воздух. Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность, т.е. возможность использования недвижимости для осуществления определенной экономической функции (выращивания урожая, выпуска промышленных товаров, оказания услуг) или личного потребления.
Схема 1.10. Общее понятие недвижимости как товара
Схема 1.11 Взаимосвязь потребительских и инвестиционных свойств недвижимости как товара
Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода времени
Недвижимое имущество, в первую очередь земля, имеет особые потребительские свойства (табл. 1.4 и схема 1.12).
Таблица 1.4 Специфические свойства земли как товара
СвойстваХарактеристика1. НазначениеМногофункциональное: экологическое, социальное и экономическое, в том числе средство производства, предмет труда, пространственный базис любого бизнеса2. Форма функционирования в сфере предпринимательстваНатурально-вещественная и стоимостная3. ПроисхождениеНевоспроизводимая, естественная часть природы, базовый ресурс всех благ, существует независимо от воли людей4. Степень подвижностиАбсолютно неподвижна, нельзя физически переместить в более удобное место. Большая зависимость цены от местоположения5. Длительность хозяйственного кругооборотаБесконечное использование в общем и частном6. Состояние потребительской формы в процессе использованияСохраняется натуральная форма в течение всего периода использования и неиспользования7. Износ в процессе использованияНе изнашивается, не разрушается, не теряет своих полезных свойств, а улучшается при рациональном использовании8. Изменение стоимости во времениПотенциально стоимость не снижается, а повышается из-за растущего ее дефицита, инфляции и прочих факторов9. КоличествоПостоянно, не воспроизводится в натуре10. КачествоОпределяется уникальным местоположением и плодородием, восстанавливаемым естественным путем, рельефом и т.д.11. ВзаимозаменяемостьНе может быть заменена никаким другим ресурсом12. Оборото способность на рынкеОтдельные виды земель ограничены пли исключены из хозяйственного оборота13. Возможность сервитутаПраво ограниченного пользования чужим земельным участком14. Формирование потребительной стоимостиОсуществляется естественными силами в течение тысячелетий, приложением труда и капитала15. Особый способ распоряжения землейЗемлеустроительные действия
Как и любой товар, недвижимость имеет потребительную и рыночную стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цепа продажи их на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности. На предложение недвижимых товаров влияет действие закона редкости и ограниченности: чем выше редкость товара, тем выше цена. Нет даже и двух одинаковых зданий, у них всегда будут различия в местоположении, линии горизонта, доступности к солнечному свету, микроклимату и другим показателям.
Особенность земли как товара в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой. На рис. 1 вертикальная линия предложения (П) показывает, что изменение уровня и динамики цен на землю не меняет размера се предложения. Поэтому цена земли (Ц) определяется в основном спросом: когда уровень спроса поднимается от С до цена или рента соответственно повышается от Ц до Ц].
Собственность на землю вместе с естественными ресурсами (недрами, растительностью, водой) и возведенными на ней зданиями служит источником абсолютной и дифференциальной ренты. Площадь четырехугольника ОЛЕЦ на рис. 1 можно интерпретировать как совокупную ренту за используемую землю. Дифференциальная рента с худших участков будет равна нулю. Увеличение спроса на продукты питания повысит земельную ренту до Ц]т что приведет к росту ренты до площади четырехугольника ОЛЕ^,.
Пять уровней потребностей, удовлетворяемых землей, в сознании людей объединяются в определенную иерархию и подчиняются принципу относительного доминирования. Все они, включая и высшие потребности, в своей основе имеют инстинктивную природу и изначально присущи любой личности, нормально воспитанной в человеческом обществе.
Рис. 1. Кривая спроса и предложения земли на рынке в краткосрочный период
Земля есть наша кормилица. Все, что нужно человеку для выживания, он получает в конечном счете от земли. Голодный человек считает: стоит ему досыта наесться, как он будет счастлив и ничего другого не будет желать. Но не хлебом единым жив человек. Удовлетворение потребностей первого (низшего) порядка (физиологических) лишает их побудительной силы, и личность в оценке земли поднимается на новый уровень детерминации потребностями более высокого уровня - психологическими и социальными. Ведь земля - одновременно и мать богатства. Обладание землей психологически привлекательно для многих, так как играет решающую роль в формировании и укреплении среднего и элитарного социальных слоев российского общества.
После удовлетворения потребностей четырех уровней земля становится основой самореализации, саморазвития потенциальных возможностей людей. И когда высшие интеллектуальные потребности превращаются в доминанту, землевладелец уже не может жить без своего доброго дела - не творить, не выращивать урожай, не возделывать землю.
Цена на землю, как и на любой товар, определяется спросом (С) и предложением (П). По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен - снижается (рис. 1).
Недвижимое имущество - наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих. Его нельзя, как иногда случается с личными вещами, забыть или потерять. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 15-200 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период. Недвижимый товар обеспечивает надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать из-за увеличения спроса, улучшений и других факторов.
Сделки с объектами недвижимости - это не обычное перемещение и конечное потребление товара подобно хлебу или молоку, а движение капитала, приносящего доход. Недвижимые товары потребляются (используются) по месту их расположения, что создает особую их экономическую характеристику - территориальные предпочтения, изменения в общественном мнении, традициях и стремлениях, которые делают одни районы популярными (предпочтительными), а другие - нет. Например, в Москве на рынке жилья привлекательными районами по экологическим мотивам являются Западный и Юго-Западный. Только за счет фактора "предпочтения" цена 1 м жилых помещений здесь на 30-40% выше, чем в других районах столицы.
Схема 1.12. Общие потребности, удовлетворяемые землей как товаром
Кроме того, у каждого субъекта (инвестора, покупателя) существуют собственные, личные предпочтения и основания, определяющие уникальную привлекательность того или иного объекта недвижимости.
К экономическим особенностям недвижимости как товара относятся: неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента.
Денежные потоки по этапам инвестиционного цикла в недвижимость отличаются противоположной направленностью и неравномерностью. На начальной стадии имеют место отрицательные потоки денежных средств на строительство или покупку объекта. В период его использования (например, сдачи в аренду) отрицательные денежные потоки трансформируются в положительные, и собственник получает уже стабильные доходы, хотя одновременно возможны и затраты на ремонт и обслуживание здания. При перепродаже объекта, которую, может быть, придется ждать почти всю жизнь, владелец обычно возвращает капитал с приращением (схема 1.13; здесь 1-8 - нумерация денежных потоков).
Налогообложение сделок, владения и пользования недвижимым имуществом в России дифференцируется по видам объектов и социальному статусу собственников. Применяются различные ставки налога в зависимости от качества и местоположения земель, что позволяет изымать дифференциальную ренту. Существуют льготы по налогообложению жилых помещений для социально не защищенных слоев населения (инвалидов, пенсионеров и других групп), а при однократной покупке квартир и домов - уменьшается налогооблагаемая база всем гражданам.
Схема 1.13 Прогнозируемые денежные потоки по инвестиционным циклам
Недвижимость отличается большим многообразием комбинации нрав собственности и распределения доходов. Одни ее компоненты могут находиться в полной собственности, другие - в аренде, третьи - во временном пользовании, четвертые - в залоге, а пятые - в государственной собственности. По оценкам специалистов, возможны около 1500 комбинаций вещных прав на недвижимое имущество.
Ликвидность недвижимости - это возможность быстро и без потерь превратить товар в денежные средства; уровень ее обратно пропорционален времени, необходимому для продажи объекта: чем меньше времени требуется для его продажи, тем выше ликвидность. Степень ликвидности различных видов недвижимости существенно варьируется, особенно в зависимости от местоположения. Например, в пределах Садового кольца Москвы офисные помещения сдают в аренду или реализуют в течение трех-четырех дней, не считая обычного времени оформления сделки. Ликвидность квартир в районе Выхино - Текстильщики достигает в среднем четырех-пяти месяцев и более, а земельных участков в отдаленном Подмосковье - двух-трех лет.
Поскольку недвижимое имущество не перемещается в пространстве, инвестиции в него связаны с дополнительными рисками, например ухудшением окружающей среды, изменениями предпочтений и т.д.
В отличие от других товаров недвижимость, приносящая доход, требует профессионального управления активами, начиная с поиска и оценки альтернатив, выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования и его практической реализации, вплоть до организации охраны, текущего ремонта и многих других повседневных забот. Высокий уровень менеджмента необходим, например, при инвестировании в производственные и сервисные предприятия, в гостиницы и кемпинги.
Для эффективного управления недвижимостью уже на пред инвестиционной стадии требуется целый комплекс мероприятий:
маркетинговые исследования;
строительная, экологическая, правовая и экономическая экспертизы;
обоснование прогнозируемой цепы и эксплуатационных расходов;
анализ аналогов недвижимости по принципу замещения и др.
Совершение сделок с недвижимым имуществом регламентируется законом, предусматривающим письменную форму и государственную регистрацию, проверку юридической чистоты объекта (доказательство прав па него), прием-передачу, оценку и другие процедуры, которые должны обеспечить интересы общества, органов местной власти и иных субъектов права. Другие особенности недвижимости как товара рассмотрены ниже в соответствующих темах.
Глава 2. Особенности классификации операций с недвижимостью
1 Виды операций с недвижимостью
Операции (сделки) с недвижимым имуществом - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости.
Цель сделки - приобретение права собственности или права пользования имуществом.
Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:
законность содержания;
правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;
соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
соблюдение формы сделки.
Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет соблюдено, то сделка недействительна.
Сделка считается ничтожной, если:
совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;
волеизъявление не соответствует подлинной воле;
нарушены форма сделки и требования о ее государственной регистрации;
сторона сделки недееспособна, т. е. неспособна понимать значение своих действий;
сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.
Сделки могут совершаться в двух формах:
письменной.
В устной форме сделка возможна:
если законом или соглашением не установлена письменная форма;
для сделок, исполненных при самом их совершении (кроме тех, для которых предусмотрена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность);
для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной форме (если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору).
Письменная форма сделки заключается в составлении документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицом, ее совершающим.
Сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
Типы операций с недвижимым имуществом
Со сменой собственникаС изменением состава собственниковС добавлением иных субъектов правКупля-продажа Наследование по закону или по завещанию Реализация обязательств (залог или долги) Приватизация; национализация Оформление ренты и пожизненного содержания с иждивением Изъятие земельного участка и снос строения Обмен и менаАкционирование Изменение состава с разделом имущества Изменение состава субъектов при ликвидации предприятия Внесение имущества в уставный капитал Долевое строительство с выделением долей Оформление кредита под залог недвижимости Расселение (коммунальной квартиры) Вступление в кондоминиумИнвестирование средств Строительство, реконструкция Передача в доверительное управление Аренда, наем, поднаем, перенаем Передача в хозяйственное ведение, оперативное управление Передача земли в наследуемое владение и постоянное пользование Введение и снятие сервитутов, бронирование Страхование
Купля-продажа
Купля-продажа - сделка, в которой продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.
Договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.
При заключении договора купли-продажи по этой сделке продавец вправе требовать:
уплаты оговоренной в договоре цены;
оплаты цены объекта и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту жительства продавца), если покупатель не оплачивает объект своевременно;
оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.
При этом продавец обязан:
передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;
в случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;
вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом;
передать объект покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи.
Покупатель вправе требовать:
передачи проданного ему объекта недвижимости;
уменьшения цены объекта либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения;
При передаче объекта, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи:
соразмерного уменьшения цены сделки,
безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период,
возмещения своих расходов на устранение этих недостатков,
замены объекта недвижимости в соответствии с видом (и качеством), предусмотренным договором купли-продажи;
предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.
При этом покупатель обязан:
принять переданный ему объект недвижимости;
оплатить объект непосредственно до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;
оплатить объект по цене, предусмотренной договором купли-продажи.
Выделяются следующие формы организации операций купли-продажи:
индивидуальные сделки (с участием посредника);
публичные торги.
Торги по продаже прав собственности или прав аренды на недвижимость проводятся в форме аукциона или конкурса.
Аукцион - публичный способ продажи объекта покупателю, предложившему максимальную цену без возложения на него каких-либо обязательств. По форме подачи заявлений различают аукционы открытый и закрытый.
Конкурс - способ продажи, предусматривающий предложение покупателем максимальной цены при условии выполнения им по отношению к объекту определенных обязательств - социальных (с реализацией социально-значимых программ) или инвестиционных (с выполнением инвестиционных программ).
Тендер - конкурсная форма проведения подрядных торгов, на которых осуществляется продажа права заключения договора подряда на реализацию проекта.
Мена и обмен
Мена - сделка, в которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.
Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта которой ниже, должна оплатить разницу в ценах.
Если сроки передачи объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств.
Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.
Обмен - сделка:
между нанимателями-пользователями помещений с получением соответствующих документов (обеспечивается обмен права пользования на равноценное право пользования);
между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником (обеспечивается обмен права пользования на право собственности).
Дарение и наследование
Дарение - сделка, в которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:
объект недвижимости в собственность;
имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.
Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица.
Для сделки дарения имеются ограничения:
если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников;
для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.
В сделке дарения одаряемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.
Наследование
Наследование обеспечивает переход права собственности на имущество после смерти субъекта к его наследнику по завещанию или - при отсутствии завещания - по закону.
Рента - сделка, в которой получатель ренты - собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.
Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется.
Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.
Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.
Рента имеет несколько подвидов:
постоянная рента;
пожизненная рента;
пожизненное содержание с иждивением.
Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.
Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее одной минимальной заработной платы. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).
Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (которое не может быть менее двух минимальных заработных плат в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.
Аренда и найм
Аренда - сделка, при которой арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.
Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).
При заключении договора аренды этой сделке арендодатель вправе требовать:
своевременной уплаты арендной платы;
расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом не в соответствии с его назначением или условиями договора.
Арендодатель обязан:
предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;
отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, препятствующие его использованию;
Арендатор имеет право:
истребовать сданный в аренду объект недвижимости;
при обнаружении недостатков в арендуемом объекте: требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора аренды;
требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;
с согласия арендодателя: сдать объект недвижимости в субаренду; передать арендные права другому лицу; отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;
иметь преимущество при заключении аренды на новый срок.
Арендатор обязан:
своевременно вносить арендную плату;
пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.
Право на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования, передаётся одновременно с передачей арендных прав на недвижимость.
Найм жилого помещения - операция, в которой одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
В социальный найм предоставляются изолированные жилые помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фондов для бессрочного проживания при условии оплаты части коммунальных услуг. В коммерческий найм предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормирования размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет.
2 Сущность и методы оценки эффективности операций с недвижимостью
Для оценки эффективности операций с недвижимостью используют большое число общепринятых инструментов. В основном используются следующие показатели.
Валовой рентный мультипликатор - это отношение цены покупки или продажи к валовому рентному доходу. В соответствии с определением данного показателя при его расчете может быть использован либо потенциальный валовой доход (до вычета поправки на недоиспользование), либо действительный валовой доход (за вычетом данной поправки). Аналитику следует определить, какой показатель дохода использовать, и не отходить от него.
Данный метод является одним из широко применяемыx. Он прост в расчетах и использует легкодоступные цифры. Однако широта его использования определяется именно простотой расчета и доступностью данных по другим объектам, а не его надежностью как инструмента оценки.
Хотя он может быть использован в качестве грубого индикатора завышения или занижения цены, он не способен учесть различия в уровнях операционных расходов между различными проектами, а также различия в финансировании, ценах перепродажи и подоходных налогах. Он не принимает в расчет сумму и время получения инвестором в собственный капитал денежных средств за вычетом налогов. Мы можем ожидать, что данная техника будет использоваться в течение еще многих лет, однако в действительности это недостаточно точный, грубый измерительный инструмент.
Общая ставка дохода рассчитывается путем деления чистого операционного дохода на цену продажи. Получаемый результат - ставка дохода и возврата для всего выкупленного капитала вне зависимости от характера инвестора (те, инвестора в собственный капитал или ипотечного кредитора).
Ставка денежных поступлений на собственный капитал также называется методом денежного дохода на денежные средства или денежного дохода на инвестированные денежные средства, а также техникой процентных денежных поступлений. Рассчитывается путем деления денежных поступлений до уплаты налога на сумму первоначальных инвестиций в собственный капитал и перевода полученного десятичного результата в проценты.
Ставка денежных поступлений на собственный капитал не способна учесть последствий подоходного налогообложения, изменений в стоимости собственности и сокращения основной суммы ипотечного долга. Она также не может описать конечную отдачу. Тем не менее, данная техника обычно используется инвесторами в недвижимость.
Когда используется техника чистого располагаемого дохода, ставка рассчитывается путем деления суммы денежных поступлений до уплаты налога и экономии на налоге либо выплат налога (денежные поступления после уплаты налога) на первоначальные инвестиции в собственный капитал.
Однако получаемая этой техникой ставка может ввести в заблуждение по тем же причинам, что и ставка денежных поступлений на собственный капитал. Кроме того, поскольку ускоренный износ и высокие процентные выплаты в ранние годы владения приносящей доход собственностью часто приводят к искусственному завышению бухгалтерских убытков в эти (но не в последующие) годы, то процентные ставки NSI могут дезориентировать, они также не учитывают налоги, выплачиваемые при продаже собственности.
При применении техники общих годовых поступлений на собственный капитал сумма прогнозируемых денежных поступлений, экономии (или выплат) налога, повышения (или снижения) стоимости объекта и сокращения ипотечного долга соотносится либо с первоначальными инвестициями в собственный капитал, либо с рыночной стоимостью собственного капитала, что дает ставку дохода за каждый год.
Помимо уже описанных минусов, присущих методам денежных поступлений на собственный капитал и чистого располагаемого дохода, у данной техники есть еще один недостаток. Повышение стоимости собственности и сокращение ипотечного кредита не могут быть реализованы вплоть до продажи или в некоторых случаях до рефинансирования объекта. При определении ставки дохода инвестору следует относить цифры, характеризующие повышение стоимости объекта и сокращение ипотечного долга, на тот год или годы, когда ожидается их реализация в денежном выражении.
Метод среднегодового дохода предполагает нахождение среднегодовой суммы притока средств от инвестиции и ее последующее деление на начальную величину собственного капитала. Хотя данная техника широко применяется инвесторами в недвижимость для определения ставок дохода, она не учитывает времени притока средств от инвестиций. Данный метод не учитывает разницу в стоимости между деньгами, получаемыми немедленно, и теми, поступление которых ожидается в отдаленном будущем.
Тем не менее, у данного метода есть два больших плюса. Первый - это легкость в расчетах, что, по-видимому, и является причиной применения его многими собственниками, (Для расчета ставки из общего притока денежных средств вычитается сумма инвестиций и результат делится на произведение числа лет, составляющих период владения, и первоначального собственного капитала). Второе большое преимущество состоит в том, что метод среднегодового дохода покажет приблизительную величину внутренней ставки дохода, если будут соблюдены следующие два условия:
В течение всего периода владения величина притока средств от использования объекта остается неизменной.
Выручка от продажи после уплаты налога равна первоначальным инвестициям в собственный капитал.
Результаты применения метода среднегодового дохода к оцениваемой собственности будут зависеть от избранного периода владения и от того, проводится ли анализ на доналоговой или посленалоговой основе.
Техника чистой текущей стоимости предусматривает дисконтирование и приведение притока средств от инвестиций к текущей стоимости по заранее определенной ставке дисконта. Затем полученная текущая стоимость сравнивается с текущей стоимостью самих инвестиции (оттока средств). Текущая стоимость инвестиций превышает текущую стоимость притока средств, то предложенный вариант инвестиций отвергается, поскольку он не способен обеспечить минимальную приемлемую ставку дохода, В ином случае предложенные инвестиции принимаются к рассмотрению.
Теоретически заранее определенная ставка дисконта, используемая для расчета чистой текущей стоимости, - это стоимость капитала. Однако на практике довольно трудно выбрать подходящую ставку.
В технике чистой текущей стоимости применяется дисконтирование, т.е. она принимает в расчет стоимость денег во времени, К сожалению, этот метод требует использования заранее определенной "барьерной" (пороговой) ставки и поэтому не позволяет выявить ставку дохода, которую, как ожидается, принесут предложенные инвестиции (или принесли фактические инвестиции).
3 Статистика операций с недвижимостью в Москве
По итогам третьего квартала 2015 года в Москве было зарегистрировано наименьшее количество переходов прав собственности на недвижимость с момента отмены регистрации договоров купли-продажи жилья в марте 2013 года. По оценке аналитиков компании «Метриум Групп», основанных на данных Росреестра, в сравнении с аналогичным периодом прошлого года объем сделок с жилой недвижимостью сократился на 38,7%.
По данным Управления Федеральной службы государственной статистики по городу Москве, в сентябре 2015 года было зарегистрировано 7 690 переходов прав собственности на жилую недвижимость, что на 37% меньше, чем в первый месяц осени 2014 года. За весь третий квартал 2015 года этот показатель составил 23 809 единиц. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года отрицательная динамика достигла 38,7%.
Впрочем, как отмечают специалисты компании «Метриум Групп», столь серьезное снижение показателей количества сделок не стоит расценивать как обвал рынка - на протяжении всего 2015 года число переходов прав собственности планомерно снижалось и по итогам III квартала достигло минимальной отметки с 1 марта 2013 года, когда в соответствии с федеральным законом №302 была отменена обязательная регистрация договоров купли-продажи жилой недвижимости. По сравнению со вторым кварталом текущего года было зарегистрировано лишь на 12% сделок меньше.
Примерный перечень вопросов к экзамену по экономике недвижимости
Принципы управления объектами недвижимости.
Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение целей управления недвижимостью возможно лишь при соблюдении определенных принципов управления.
1. Разделение процедур - применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости - жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.
2. . Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.
3. .Гласность нормотворчества - публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.
4.Разделение полномочий между регулирующими органами - нормотворчество и нормоприменение - не должны совмещаться в одном лице.
5.Принцип единства нормативной базы, режима и методов регулирования объектов недвижимости на всей территории РФ.
6.Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.
7.Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников - добросовестных приобретателей от любого произвола.
8.Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками - коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риелторов; оценщиков и др.).
9.Принцип равных возможностей, включающий в себя:
а) стимулирование государством конкуренции на рынке недвижимости через отсутствие преференций для отдельных его участников;
б) обеспечение конкурентности между участниками рынка как механизма объективного повышения качества объектов недвижимости и услуг на рынке, а также снижения их стоимости.
в) равенство всех участников рынка перед органами, осуществляющими управление, распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти;
г) гласное и конкурсное распределение государственной поддержки различных проектов на рынке. Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территории и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой;
д) применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска - несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.;
е) отсутствие преимуществ у государственных предприятий, функционирующих на рынке недвижимости перед коммерческими организациями. Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной;
ж) запрет государственным органам давать публичные оценки профессиональным участникам рынка. Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.
10.Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.
11.Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.
Эти принципы обеспечивают защиту потенциальных покупателей и собственников недвижимости от любого произвола со стороны недобросовестных участников рынка, рациональное использование земель и других объектов недвижимости, а также эффективную работу самого рынка.
Сущность и особенности недвижимости как товара.
К особенностям недвижимости как товара относят: - неперемещаемость объекта в пространстве ограничивает возможности реализации сделки только параметрами регионального рынка,- уникальность объектов – вследствие неповторимости комбинации весьма большого числа характерных признаков (абсолютные аналоги отсутствуют) – приводит к уникальности каждой сделки на рынке недвижимости; - долговечность объекта обеспечивает присутствие его на рынке в качестве составной части предложения (скрытого или явного) в течение длительного времени при любых колебаниях конъюнктуры; - ограниченность земельных ресурсов и длительность создания улучшений приводят к относительно низкой эластичности предложения этого товара и к соответствующим особенностям рыночного ценообразования; - сложность структуры объекта с возможностью вариаций совокупности физических и юридических свойств, в сочетании с высокой сложностью рыночных процессов вынуждает участников сделок нести высокие транзакционные издержки при подготовке и реализации сделок; - сложность рыночных процессов, сопровождаемая трудностями приобретения информации, усложняет задачи определения, проверки, закрепления прав, заключения договора купли-продажи, организации расчетов между покупателем и продавцом, вынуждая к использованию услуг посредников; - низкая ликвидность приводит к существенному удлинению времени экспозиции при продаже недвижимости по рыночным ценам.
Риэлтерская фирма: понятие, виды, функции.
Риэлторская фирмаЮридическое лицо, в Учредительных документах которой в качестве основной коммерческой деятельности признана риэлторская деятельность, обладающее лицензией на право осуществления конкретных операций с недвижимостью и возглавляемая лицензированным брокером по недвижимости.Риэлторская деятельностьОсуществляемая юридическими и физическими лицами профессиональная деятельность по оказанию для других лиц на основе возмездного соглашения с ними предусмотренных обязательств при совершении операций с объектами недвижимости.Риэлторские фирмыФирма, связанная с предусмотренной законом деятельностью по совершению операций с объектами недвижимости и имеющая лицензию на осуществление следующих операций с недвижимостью:- работа с базами данных и подбор заказчикам для проведения операций купли-продажи или аренды конкретных объектов недвижимости;- проведение предварительной оценки стоимости объекта недвижимости или его аренды;- сбор и оформление необходимых юридических документов и справок по объектам недвижимости в государственных и иных организациях;- проверка юридической чистоты прав собственности на объекты недвижимости;- регистрация договоров перехода прав собственности на объекты недвижимости в уполномоченных государственных органах.Функции риэлторских фирм с момента их возникновения до текущего момента изменились самым существенным образом. Если в 1991-1993 гг. риэлторские компании осуществляли в основном посреднические операции, то с 1994 г. начинаются операции по расселению лиц, проживающих в коммунальных квартирах. С 1996 г. мощное развитие получают услуги по кредитованию под залог жилой недвижимости, появляются прецеденты рассрочек платежа. С 1997 г. риэлторские компании начинают принимать участие в финансировании строительства объектов недвижимости как жилых, так и нежилых. Отличительной особенностью риэлторской деятельности является многообразие осуществляемых операций. При совершении операций на рынке недвижимости риэлторские фирмы могут выступать: 1) покупателями квартир, приобретаемых с целью перепродажи; 2) брокерами (агентами), действующими по договорам комиссии или поручения; 3) инвесторами, финансирующими на долевых началах строительство объектов недвижимости, планируя в последующем переуступить долю инвестирования или права требования на объект строительства или реализовать построенные квартиры (гаражи, офисные помещения и т.п.) на условиях, выгодных фирме.
Виды операций на рынке недвижимости.
Сделка – это действие юридического или физического лица, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.Заключение сделки – это подписание документов о действиях, направленных на установление, прекращение или изменение правоотношений физических или юридических лиц, а также о переходе банковских документов ценных бумаг, денег от одного лица к другому.У каждой сделки есть правовая цель, которая называется основанием (каузой). Кауза должна быть законной и осуществимой. Сделка признается осуществимой если соблюдаются следующие условия:1) сделка заключена дееспособными гражданами;2) сделка совершена на основе сознательного волеизъявления сторон и направлена на конкретный результат;3) сделка осуществляется в соответствии с целями, которые будут отвечать уставной деятельности.Сделки можно подразделить на несколько видов:1) по числу сторон: односторонние, двухсторонние, многосторонние2) по форме совершения: нотариально удостоверенные; в простой письменной форме.Все формы должны быть зарегистрированы в Государственном реестре;3) по моменту возникновения: реальные; формальные;4) по обязанности сторон: возмездные; безвозмездные;5) по определенности взаимных обязательств сторон при заключении сделки: коммуникативные – конкретно определены объем, уровень и отношение взаимных обязательств; условные – возникновение и прекращение обязательств зависит от условия, наступление которого заранее неизвестно;6) по способу заключения: заключаемые лично; заключаемые на предъявителя по доверенности;7) по месту совершения: сделки на организованном рынке (конкурс, аукцион); сделки на неорганизованном рынке;8) по законности содержания: действительные; недействительные.Сделки признают недействительными, если они не соответствуют требованиям закона. Недействительные сделки бывают двух видов: ничтожные и оспоримые, т. е. абсолютно и относительно недействительные.Оспоримая сделка недействительна по решению суда.Ничтожная недействительна с самого начала ее совершения.Реституция влечет признание недействительности.Различают следующие виды реституции:1) двусторонняя – когда каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в денежной или в натуральной компенсации;2) односторонняя – когда все исполненное обратно получает только добросовестная сторона, а вторая – передает в доход государства.Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая выступает как единственное доказательство существования прав на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, перехода и прекращения. Несоблюдение этих требований влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом.
Особенности ип о течного кредитования на рынке жилья.
Процесс ипотеки регламентируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 г. № 216-ФЗ).По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными федеральным законом.Залогодателем может быть сам должник по обязательству обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде другом договоре, причинении вреда если иное не предусмотрено федеральным законом.Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой.По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:1) земельные участки;2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.Часть имущества, раздел которого в натуральном виде невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
Сегменты рынка недвижимости и их характеристика.
Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей.Рынок недвижимости сегментирован, сегменты данного рынка можно выделить по следующим параметрам:1. по экономическому содержанию и функциональному назначению объектов по данному показателю выделяют следующие виды рынков:а) рынок жильяБ) рынок объектов промышленного назначенияВ) рынок с/хоз. назначенияГ) рынок коммерческой недвижимости.2) по виду объекта. Это рынки зданий, сооружений, предприятий, помещений и других объектов;3. по географическому признаку выделяют:А) муниципальный рынокБ) региональный рынокВ) национальныйГ) мировой.4. по инвестиционной мотивации5. по цене и качеству продукта6. по типу прав собственности на недвижимости.Типы прав:неограниченные права собственности, права на аренду, права на недра, ограниченные по времени права, права на участие к кондоминиумах и т.д.4) по степени готовности к эксплуатации рынки существующих объектов, незавершенное строительство, новое строительство;5) по типу участников: индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, коммерческих фирм, муниципальных образований;6) по виду сделок: купля-продажа, аренда, вещные права, ипотека;7) отраслевая принадлежность: промышленность объектов, общественных зданий и сельскохозяйственных объектов;8) по форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных объектов;9) способ совершения сделок: первичный и вторичный рынок, организованный и неорганизованный, традиционный и компьютеризированный, биржевой и внебиржевой.Основные сегменты рынка недвижимости – это рынок жилья, рынок земли и рынок нежилых помещений. Рынок жилья подразделяется на:1) городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье;2) рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство.Рынок нежилых помещений. На данном рынке количество операций намного меньше, но в связи с очень высокой стоимостью объектов недвижимости оно является привлекательным для лиц, работающих на этом рынке.Земля – это составная часть в любом объекте недвижимого имущества.Особенности рынка недвижимости:1) локальность;2) невысокая взаимозаменяемость объектов;3) сезонные колебания цен;4) сделки необходимо подвергать государственной регистрации;5) вложение капитала в недвижимость.В России рынок недвижимости начал формироваться после введения в начале 1990-х г г. права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, в связи с этим государство стало не единственным собственником объектов недвижимости.Рынки различных регионов недвижимости имеют значительные отличия. Эти отличия обусловлены экономическими или природными условиями, региональной правовой базой, которая формируется местными властями. "
Особенности ипотеки на рынке земельных участков.
Земля является самым надежным объектом залога, так как со временем она не изнашивается, а стоимость ее постоянно растетВ договоре об ипотеке, если закладывается земельный участок, необходимо указать предмет договора ипотеки, его сущность, оценочную стоимость срок и размер исполнения обязательств, которые обеспечены ипотекой. К договору «Об ипотеке» прикладываются копии чертежей границ участка, которые были выданы комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. В договоре предмет ипотеки необходимо описывать таким образом, чтобы без особого труда можно было установить его местонахождение, наименование.Закон «Об ипотеке» разрешает залог1) если земельные участки находятся в собственности у граждан и юридических лиц;2) если земельные участки предоставлены для садоводства, огородничества, гаражного или дачного строительства3) приусадебных земельных участков личного подсобного хозяйства;4) земельные участки, на которых уже выстроены здания и сооружения;5) земельных участков, которые находятся в общей, совместной или долевой собственности которые были выделены в натуре.Ипотека должна обеспечивать требования в том объеме какой она имеет к моменту своего удовлетворения, – это проценты, возмещение убытков, неустойка, просрочка исполнения или ненадлежащее исполнение обязательств, а самое основное – возмещение издержек залогодержателя, которые произошли вследствие обращения взыскания на заложенное имущество и его продажу.Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.При ипотеке земельного участка право залога распространяется на построенные или строящиеся на земельном участке сооружения или здания залогодателя.Земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Регистрация осуществляется исключительно по местонахождения земельного участка в определенных пределах города или района.
Понятие и сущность рынка недвижимости.
Рынок недвижимости- определенный набор механизмов. С помощью которого передаются права собственности и связанные с ней интересы, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.Особенности рынка недвижимости:- все операции на данном рынке подлежат гос.регистрации.- рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы и подлежат воздействию окружающей среды.- Объекты недвижимости дифференцированы. Это означает что при оценке объектов всегда можно выделить хотя бы одну характеристику на которую будет вноситься корректировка в цене.- Сделки на данном рынке регулируются различными законами.- Сделки на данном рынке совершаются в различных климатических и экономических условиях.Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную. Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.
Договор как правовая форма сделок с недвижимостью.
В гражданском праве договор представляет собой соглашение двух или более лиц, которое направлено на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностейДоговор – это гражданское правоотношение; это документ, в котором излагается содержание сделки, он заключается в письменной формеДоговор позволяет учесть основные особенности, которые возникают при взаимоотношении сторон согласовать их индивидуальные интересы. Договор позволяет создать юридические гарантии для его участников.Существуют следующие виды договоров:1) возмездные договоры, их сущность заключается в том, что каждый из участников договора получает благо: права или имущество2) безвозмездные, к ним относятся договоры дарения, наследства и т. д.;3) консенсуальные, для них необходимо только соглашение сторон;4) реальные, для них достаточно фактической передачи имущества, которая является предметом договора;5) окончательный договор позволяет наделять стороны обязанностями и правами, которые будут направлены на достижение целей, их интересующих;6) предварительный договор, он помогает сторонам заключить договор в будущем или согласовать его некоторые условия;7) открытый договор, в нем согласуются существенные условия;8) делимым называют договор, если в нем содержится несколько независящих друг от друга обязательств, в ином случае заключается неделимый договор.Структурное построение договоров может изменяться в зависимости от условий. Но практически каждый договор имеет 10 или более разделов: реквизиты договора, предмет договора, преамбула, предмет договора, срок договора, условия передачи объектов недвижимости, цена договора и порядок расчета, права и обязанности обеих сторон, заключительные положения.Согласно ГК РФ ст. 427 предусматривает возможность использования примерных условий договоров, которые не являются для сторон обязательными и могут применяться ими добровольно.Договор начинают с названия, далее следует номер, место и дата его подписания. Датой заключения является дата вступления договора в силу.Преамбула – это вводная часть, которая содержит сведения о сторонах, вступающих в договорные отношения, их правовой статус с указанием сокращенного и полного наименований.Разнообразие условий, которые включены в договоры по сделкам с недвижимостью, объединены в три группы: существенные, обычные и случайные.Условия, необходимые для заключения сделки договора в отношении недвижимого имущества и выражающие его природу, называют существенными.Условия, определяющие отдельные вопросы договорных отношений, которые вытекают из специфики вида договора, называют дополнительными.Случайными называют условия, которые приобретают юридическую силу только тогда, когда они включаются в договор.Вид договора, вид и разновидность недвижимого имущества указываются в предмете договора.
Объекты, субъекты и формы управления объектами недвижимости.
Управление недвижимостью – это деятельность, происходящая в интересах и за счет потребителей, связанная с определенным циклом жизни объекта недвижимости:1) маркетинг;2) оценка объектов;3) программа наилучшего использования земельного участка;4) инвестирование;5) обращения, залог, лизинг, дарение;6) сервис;7) техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт;8) утилизация и т. д.Управление недвижимостью – это осуществление ряда операций по эксплуатации зданий и сооружений для эффективного использования недвижимости в интересах собственника.Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:Экономическое направление – это управление доходами и расходами в процессе использования объекта недвижимости.Правовое направление связано с распределением и комбинированием прав на недвижимость.Техническое направление заключается в содержании объекта недвижимого имущества в соответствии с его функциональным предназначением.Управление недвижимым имуществом осуществляется способом развития объекта управления, который представляет собой комплекс функционально связанного имущества.Деятельность, осуществляемая на свой риск и направленная на получение прибыли от использования и распоряжения объектами недвижимости, – это управление недвижимостью.Управление недвижимостью бывает внешним и внутренним.Деятельность государственных структур и профессиональных объединений, направленная на создание нормативной базы, контроль над соблюдением субъектами рынка недвижимого имущества установленных правил и норм – это внешнее управление недвижимостью.Деятельность субъекта рынка недвижимости, основанная на применении собственных нормативных документов (устав, кодекс, правила, договора, положения и др.) – это внутреннее управление недвижимостью.Субъекты рынка могут осуществлять разнообразные виды воздействия на объект недвижимости.1. Государственное регулирование недвижимости осуществляется путем прямого вмешательства (издание постановлений, законов и других инструкций, которые позволят регулировать функционирование объектов недвижимости) и косвенного воздействия (налогообложение объектов недвижимого имущества и предоставление льгот, проведение государственных целевых программ).2. Общественное воздействие (основой нормативных актов и положений является реакция широких слоев населения, и профессиональных участников рынка недвижимости).3. Управление определенными объектами недвижимости (управление операционной и инвестиционной недвижимостью).4. Управление системами объектов недвижимости субъектов федерации: управление земельными ресурсами, лесным фондом, муниципальной недвижимостью, недвижимостью в сфере жилья и нежилой недвижимостью.
Сделка - действие физического или юридического лица, направлен мое на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта сделки.
Заключение сделки - подписание документов о действиях, направленных на установление, изменение или прекращение правоотношений юридических и физических лиц, а также о переходе банковских Документов, ценных бумаг, денег от одного лица другому.
Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием (каузой). Основание должно быть законным и осуществимым. Сделка признается действительной при соблюдении ряда условий, а именно:
- заключения ее дееспособными гражданами;
- совершения на основе сознательного волеизъявления сторон, направленного на достижение правомерным способом не запрещенных законом конкретных результатов;
- осуществления в соответствии с целями, отвечающими уставной деятельности (для юридических лиц).
В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, сделки с землей и другими объектами недвижимости можно подразделить на ряд видов.
1. По законности содержания - действительные (как юридический факт) и недействительные (не соответствующие требованиям закона). Недействительные сделки подразделяются на две разновидности - ничтожные и оспоримые, т.е. абсолютно и относительно недействительные. Оспоримой считается сделка, недействительная по решению суда, а ничтожная недействительна изначально независимо от решения суда.
Среди ничтожных сделок с недвижимостью наиболее распространены мнимые и притворные сделки. Мнимая сделка совершается без намерения создать юридические последствия (дарение недвижимости с целью укрытия от конфискации). Притворная сделка направлена на достижение определенных юридических последствий, но не тех, которые формально вытекают из этой сделки (купля-продажа прикрывается дарением и т.д.), а других, зачастую нарушающих закон или чьи-то интересы. Притворная сделка заключается с целью замаскировать другую сделку, реально совершенную.
Основаниями для признания недействительной сделки по приватизации государственных и муниципальных предприятий и любых объектов недвижимого имущества являются различного рода нарушения правил проведения конкурса или аукциона, наличие сговора о занижении цены, получение покупателем незаконных льгот, нарушение антимонопольных требований и др.
Признание недействительности влечет реституцию
(восстановление прежнего состояния): двустороннюю, когда каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в натуре или в виде денежной компенсации, если ни одна из сторон не имела противоправного умысла; и одностороннюю - когда все исполненное обратно получает только добросовестная сторона, а вторая - передает в доход государства.
2. По числу сторон - односторонние, двух- и многосторонние.
3. По форме совершения - письменные, нотариально удостоверенные; в простой письменной форме, зарегистрированные в Государственном реестре.
С введением в действие ГК РФ и Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации прав на недвижимое имущество) обязательное нотариальное удостоверение сохранено только для ипотеки, ренты (продажи имущества с правом пожизненного проживания в соответствии со ст. 339 и 584 ГК РФ) и отчуждения объектов недвижимости, находящихся в общей совместной собственности различных лиц или супругов (ст. 35, 41 Семейного кодекса Российской Федерации, далее - СК РФ).
Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Она считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ) и не создает никаких правовых последствий.
4. По моменту возникновения - реальные (после передачи объекта и государственной регистрации сделки) и формальные (заключенные в установленной форме).
5. По обязанности сторон - возмездные и безвозмездные.
6. По определенности взаимных обязательств сторон при заключении сделки - коммуникативные (объем, уровень и отношение взаимных обязательств конкретно определены); условные (возникновение и прекращение зависит от условия, о котором заранее неизвестно, произойдет оно или нет).
7. По месту совершения - на организованном рынке (аукцион, конкурс и т.д.) и на неорганизованном рынке.
8. По способу заключения - лично или представителем по доверенности.
Согласно ст. 131 ГК РФ, все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая с февраля 1998 г. выступает как единственное доказательство наличия прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Несоблюдение этого требования влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом.
На рынке недвижимости могут осуществляться операции со сменой собственника; с частичным или полным изменением состава собственников; без смены собственника.
Типы операций с недвижимым имуществом
| Со сменой собственника | С изменением состава собственников | С добавлением иных субъектов прав |
| Купля-продажа | Акционирование | Инвестирование средств |
| Наследование по закону или по завещанию | Изменение состава с разделом имущества | Строительство, реконструкция |
| Реализация обязательств (залог или долги) | Изменение состава субъектов при ликвидации предприятия | Передача в доверительное управление |
| Приватизация, национализация | Внесение имущества в уставный капитал | Аренда, паем, поднаем, перенаем |
| Оформление ренты и пожизненного содержания с иждивением | Долевое строительство с выделением долей | Передача в хозяйственное ведение, оперативное управление |
| Изъятие земельного участка и снос строения. | Оформление кредита под залог недвижимости | Передача земли в наследуемое владение и постоянное Пользование |
| Обмен и мена | Расселение (коммунальной квартиры) | Введение и снятие сервитутов, бронирование |
| Вступление в кондоминиум | Страхование |
Аренда
- это право пользования чужой недвижимостью на определенных условиях. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) недвижимое имущество за плату во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается, а также могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других природных объектов.
Срок аренды определяется договором, в то же время аренда может быть заключена на неопределенный срок, если последний в договоре не определен.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Однако арендодателями могут быть и лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.
В законе или в договоре может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении s срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Одним из видов финансовой аренды является лизинг. По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.
Залог (ипотека) недвижимости предназначен для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Другими словами, ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости. Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека обеспечивает обязательство, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения обязательств залогодателем, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении залогодателя, то есть должника. Договор об ипотеке заключается в виде закладной.
Наследование.
Законодательством предусмотрено, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Дарение есть безвозмездная передача имущества в собственность. В целях предупреждения растраты под видом дарения чужого имущества и других имущественных злоупотреблений установлены запреты и ограничения на дарение государственного и муниципального имущества, дарение между коммерческими организациями, дарение имущества несовершеннолетних, дарение государственным служащим, работникам лечебных и воспитательных учреждений. Установлены специальные правила, допускающие отмену дарения в случае нарушения законодательства, например, о банкротстве.
В качестве специального вида дарения выступают пожертвования в общеполезных целях. Использование пожертвованного имущества не в соответствии с указанной жертвователем целью является основанием для отмены дарения.
Мена. В соответствии с договором мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Отношения по возмездному отчуждению товаров путем их натурального обмена традиционно регулируются правилами о купле-продаже, так как по существу мены каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Специфические вопросы мены: порядок возмещения разницы в ценах обмениваемых товаров; обязанность сторон провести встречное исполнение при обмене.
Доверительное управление имуществом
- это новое явление в России, нашедшее применение прежде всего в отношении остающихся в собственности государства акций приватизированных предприятий. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного лица. Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него доверительному управляющему. Этим подчеркивается, что российская правовая система не включает в себя такой правовой институт, как доверительная собственность (траст).
Собственник вправе извлекать выгоду от имущества, переданного в управление. Управляющий осуществляет деятельность не в своих интересах. Имущество, передаваемое в управление, должно принадлежать учредителю на праве собственности.
Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, и другие виды имущества.
Основанием возникновения управления имуществом является договор. Однако договор в одном случае заключается на основе свободного волеизъявления обеих сторон, в другом - в силу властного акта найти управляющего и заключить с ним договор (договор заключает не собственник, а организация, обязанная найти управляющего). Договор на основании властного акта заключается’ в интересах собственника, когда он сам не может выразить свою волю (недееспособность, безвестное отсутствие), либо в интересах третьих лиц (банкротство).
Действующее законодательство предусматривает существенные условия договора об управлении имуществом, форму такого договора, ответственность управляющего, прекращение управления, особые случаи управления и др.
Безвозмездное пользование имуществом . Современное законодательство сняло все ограничения по безвозмездному пользованию имуществом. Имеется широкая возможность заключать договоры безвозмездного пользования имуществом, согласно которым ссудодатель обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование ссудополучателю, который обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.
Страхование.
Страхование имущества производится на случай его утраты (гибели), недостачи или повреждения. В соответствии с договором имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить страхователю или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя выплатить страховое возмещение (в пределах определенной договором суммы).
Обязательным условием имущественного страхования является наличие у лица, в пользу которого заключен договор, интереса в сохранении застрахованного имущества. При отсутствии этого условия договор недействителен.
Купля-продажа
- это такая сделка, в которой продавец обязуется передать товар в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену. Законодательство выделяет правила, предусматривающие особенности договора продажи недвижимости.
Специфические качества недвижимости как объекта продажи диктуют жесткие требования к форме договора продажи недвижимости, специальный порядок передачи недвижимости, ее регистрации и другие особые условия.
Учитывая, что здания, сооружения и другие объекты недвижимости неразрывно связаны с землей, покупателю одновременно с передачей права собственности на здание, сооружение, иное недвижимое имущество передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
С марта 1996 г. законодательством введены новые виды договоров, так или иначе связанных с изменением статуса жилых помещении: это два вида ренты (постоянная и пожизненная) и пожизненное содержание с иждивением.
Договор ренты заключается в передаче получателем ренты другой стороне - плательщику ренты - в собственность имущества в обмен на периодические выплаты денежных сумм или в предоставлении средств на содержание получателя ренты. В отличие от других сделок с недвижимостью для ренты в ГК РФ установлена нотариальная форма заключения договора, а также государственная регистрация отчуждения имущества.
Рента является одним из способов установления залога имущества по закону, так как получатель ренты имеет залоговое право в отношении отчуждаемого имущества в обеспечение договора о периодических выплатах или постоянном содержании. При постоянной ренте такое право (на получение денежных выплат) переходит по наследству; в случае установления пожизненной ренты она выплачивается до смерти получателя ренты; если получателями являлись два лица и более - до смерти последнего из них (при этом переживший всех получатель ренты будет получать ее в полном объеме).
Из указанных выше договоров наиболее интересным представляется договор пожизненного содержания с иждивением. По этому договору гражданин передает принадлежащую ему недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица. В договоре перечисляются услуги, которые должен оказывать плательщик ренты; в случае если вместо оказания услуг предусматриваются периодические платежи, то они не могут быть меньше двух минимальных размеров оплаты труда в месяц. Следует также иметь в виду, что оплату налога на имущество, коммунальных платежей, телефона производит новый владелец имущества.
