Теоретические основы построения взаимоотношений организаций с бюджетом. Совершенствование взаимоотношений предприятий с бюджетом

Люди, которым требуется кредит или, что в данный момент интересует нас – ипотека, всегда ищут для себя максимально выгодное предложение из имеющихся у банков.

В данном случае большинство из нас в первую очередь смотрят только на ставку по процентам.

Еще меньшее число потенциальных заемщиков обращают внимание на так называемый «мелкий шрифт», который часто означает наличие дополнительных комиссий.

Но совершенно точно известно, что менее трепетно люди относятся к самой системе платежей по ипотеке.

Аннуитетный и дифференцированный платежи: что это и в чем заключаются, их плюсы и минусы

Когда выбирается определенная система выплат, необходимо понимать, что выбор будет оказывать значительное влияние на конечную стоимость ипотеки.

Важно иметь четкое представление о том, сколько в итоге придется заплатить по кредиту, о том, что собой представляют аннуитетный платеж и платеж дифференцированный, и в чем разница между ними.

Постараемся разобраться, в чем заключаются преимущества и недостатки каждого.

Аннуитетная система

Подобное объяснение невольно вызывает мысль о том, что дифференцированный платеж выгоднее, чем аннуитетный. Кредитные калькуляторы дифференцированных платежей предполагают планомерное погашение долга, а проценты выплачиваются с остатка этого долга.

Так, к плюсам дифференцированных платежей относятся:

• Возможность «ровного» погашения в течение всего периода;
• Возможность досрочного погашения в любой момент.

При всей привлекательности подобных графиков, здесь имеются и свои недостатки. К минусам, которые больше других бросаются в глаза, стоит отнести:

Подытожив сказанное выше, при выборе той или иной схемы для выплат по ипотеке, далеко не всегда заемщику будет доступна дифференцированная схема, как более выгодная для него и как менее выгодная и удобная банку.

Видео по теме:

Какая схема платежей будет предпочтительнее для той или иной категории заемщиков

Несмотря на привлекательность дифференцированных платежей, далеко не все могут позволить себе избрать именно эту схему. Основная причина заключается в том, что не все люди имеют возможность вносить суммы по выстроенному по схеме графику.

Проблему могут возникнуть у заемщиков, которые:

• Имеют нефиксированный доход;
• Работают вахтовым методом;
• Нуждаются в получении крупной суммы.

Согласно дифференцированному графику, в первые месяцы у многих возникают затруднения с выплатами.

Касательно проблем с нефиксированными доходами, то проблема здесь заключается в невозможности рассчитать свои возможности заранее. А вот удобными подобные платежи будут для тех, кто точно знает, что в скором будущем он сможет погасить задолженность заблаговременно.

Видео о том какую систему платежей выбрать:

Аннуитеные платежи будут очень выгодны для людей, которые получают стабильный ежемесячный доход, часть которого человек может без проблем отдавать банку в счет погашения долга.

Выгода, несмотря на переплаты, заключается в следующем:

• Возможность получить максимально крупную сумму;
• Отсутствие нужды ежемесячно сверяться с новым графиком, подстраиваясь под него;
• Равные доли платежа почти всегда исключают возможность остаться без средств.

Как рассчитываются платежи по ипотеке в Сбербанке и других крупных банках

Формула расчёта дифференцированного платеж: где НП - начисленные проценты в периоде; остаток кредита в месяце; ПС - процентная ставка по кредиту

Каждый банк рассчитывает свой процент по-разному. Но все используют одни и те же формулы. С помощью последних можно узнать, как рассчитать сумму ежемесячного платежа, с учетом общего остатка.

Специалисты при расчете дифференцированных платежей исходят обычно из следующих величин:

• Общая сумма регулярного платежа;
• Проценты, которые начисляются ежемесячно;
• Основной долг;
• Остаток от основного долга.

Остаток от основного долга будет рассчитываться на начало и конец календарного месяца. В качестве примера можно привести таблицу ниже:

Можно наглядно видеть на примере ипотечной суммы в 1 млн условных единиц, как работает система дифференцированных платежей.

Срок кредита и процентная ставка: один год и 20% ежегодно

Как можно понять из статьи, выбор той или иной системы платежа зависит непосредственно от финансовых возможностей заемщика, а также от других обстоятельств.

Для большинства людей, имеющих стабильный заработок в виде регулярной заработной платы, будет выгодна аннуитетная система.

Если заемщик желает погасить ипотеку заранее, тогда его выбор – дифференцированные платежи.

Видео от эксперта

Для многих наших соотечественников покупка жилья в ипотеку является единственным способом обзавестись собственной недвижимостью. Платить понемногу 10-30 лет для большинства из них легче, чем единым платежом выложить сумму порядка нескольких миллионов. Именно поэтому ипотека с дифференцированными платежами в банках в 2016 году стала очень востребованным кредитным продуктом. Однако далеко не все желающие могут получить подобный заём. Ведь финансовые организации должны быть уверены в надлежащем уровне платежеспособности потенциального клиента.

В чем суть дифференцированных платежей

Обращаясь в банки за выдачей ипотеки, заёмщик, как правило, в первую очередь принимает во внимание процентную ставку. Гораздо реже он изучает условия кредитной программы на предмет наличия разного рода комиссий. А вот на систему платежей не обращает внимания почти никто. Однако следует знать, что конечная стоимость кредита весьма существенно зависит от указанного в договоре способа его погашения.

Дифференцированная ипотека предусматривает выплату основной части долга равными долями, в то время как начисление процентов осуществляется на остаток тела кредита. Отсюда следует, что объём процентов постепенно уменьшается.

В итоге суммы ежемесячных платежей будут отличаться. Заёмщику надо быть готовым к тому, что в первые годы выплаты по ссуде с дифференцированными платежами будут особо ощутимыми, но со временем выплачивать заём станет легче.

Этот фактор служит дополнительной причиной тщательной проверки финансового состояния потенциального клиента. Специалисты банка будут прогнозировать возможность проведения им больших выплат в начальном периоде кредитования. Причём для уменьшения риска невозврата делается такой расчёт с применением подстраховочных коэффициентов, что, конечно же, снижает шансы на получение займа.

Как и любой банковский продукт, ипотека с дифференцированными платежами имеет свои достоинства и недостатки.

Плюсы

К преимуществам займа такого типа относится:

• Значительная экономия при досрочном погашении: на оставшуюся часть проценты не выплачиваются.
• Структура платежа понятна и проста.
• Стоимость страховки меньше, поскольку тело кредита уменьшается каждый месяц.

Минусы

Из негативных моментов подобной ссуды эксперты выделяют такие обстоятельства:

• Чтобы получить дифференцированную ипотеку, необходимо иметь высокий легальный доход.
• Вышеуказанный фактор может обусловить снижение максимальной суммы кредита. Ведь по закону объём выплат не должен быть больше 50 % уровня ежемесячного дохода заёмщика.

Почему дифференцированный график предпочтительнее аннуитетного

Существенным преимуществом дифференцированного платежа является то, что тело кредита начинает уменьшаться с первой же выплаты. А при аннуитетном способе погашения на первых порах сумма основного долга практически не меняется – бóльшую часть выплат занимают проценты.

Рассмотрим вариант, ярко иллюстрирующий, почему дифференцированные платежи по ипотеке выгоднее. Два гражданина взяли подобные кредиты на одинаковый срок, но с разными способами погашения. После того, как прошла половина этого времени, они приняли решение погасить заём досрочно. Банки уже получили к тому моменту по три четверти от суммы планируемых процентных платежей. Но кредитополучатель, взявший дифференцированную ипотеку, должен будет вернуть банку половину долга, а тому, кто предпочёл заём с аннуитетными выплатами, придётся отдать три четверти.

Такая же ситуация прослеживается и в случае, когда на середине срока оба заёмщика объявили дефолт, став неплатежеспособными. Первый отдал банку в общей сложности на 15-18 процентов больше второго, но все же половину основного долга выплатил. Поэтому, потеряв заложенное жильё, он вправе рассчитывать на квартиру, пусть даже однокомнатную. Объём выплаченных «аннуитетным» заёмщиком процентных платежей примерно такой же, но вот основного долга он перечислил банку только четверть.

Дополнительным подтверждением тезиса о бóльшей выгодности для заёмщика дифференцированной ипотеки служат данные, приведенные в двух нижерасположенных таблицах. За основу при расчёте был взят кредит объёмом 1 млн рублей. Процентные ставки – усреднённые (с уменьшением срока кредитования они тоже снижаются).

Прямое сравнение представленных данных показывает, что уровень переплат при аннуитетной схеме выше по сравнению с дифференцированной. И с увеличением срока кредитования разница становится ощутимее. Так, цены 30-летней ипотеки разнятся на 1,29 млн руб., что совсем немало.

Банковские программы с дифференцированным погашением

По вполне понятным причинам сегодня большинство финансовых организаций нашей страны выдают кредиты с аннуитетными платежами. Но существуют банки с дифференцированными платежами по ипотеке. Их названия и условия программ представлены в таблице.

Следует знать, что во всех этих финансовых учреждениях можно взять кредит на жильё и с аннуитетной схемой.

Немаловажным фактором, на который следует обращать внимание в поисках ответа на вопрос, в каком банке наиболее выгодная ипотека с дифференцированными платежами, является размер первоначального взноса. Чтобы получить представление об актуальных цифрах, ознакомьтесь с данными таблицы.

Обратите внимание: Сургутнефтегазбанк разработал программу дифференцированной ипотеки без первоначального взноса (это отображено в таблице). Но она распространяется на покупку жилой недвижимости от определенных застройщиков:

• ГК «Северстрой».
• ООО «Самолет девелопмент».
• ГК МИЦ.
• ГК ТИС.
• ФСК «Запсибинтерстрой».
• ООО «Брусника. Тюмень».
• ОАО «АИЖК».
• ООО «Промстройкомплекс».
• ООО «Стройинвест».
• ООО «Строй Мир».

Все вышеперечисленные банки в качестве обеспечения займа требуют от клиента предоставить залог. Таковым может быть и приобретаемая недвижимость.

Кроме того, банкиры предъявляют определённые требования к возрасту клиента, подавшего заявку на ипотеку, в том числе и дифференцированную. На момент окончания кредитного соглашения заёмщик должен быть не старше 60 (Сургутнефтегазбанк, ) или 65 ( , Петрокоммерц Банк) лет. Но Газпромбанк продемонстрировал некую лояльность в этом вопросе. Заключается она в том, что допускается превышение возраста не более, чем на 5 лет. Однако заёмщик должен будет предоставить в залог дополнительное обеспечение, если оно не было предусмотрено в договоре кредитования.

В заключение следует указать на один негативный момент дифференцированной выплаты по ипотеке. Этот способ не очень удобен с точки зрения планирования личных финансовых затрат. Зная размер своих ежемесячных постоянных доходов и используя аннуитетный метод погашения кредита, клиенту будет легче прогнозировать свой бюджет.

Дифференцированные или аннуитетные платежи по ипотеке: Видео

Большинство людей считает, что кредит в банковском учреждении все равно, что игра в одни ворота. По крайней мере, если судить по разъяснениям Высшего Арбитражного Суда (ВАС) о выплатах заемщиком кредитного аннуитета. Однако если полагаться на судебную практику ВАС, проценты по аннуитетным платежам тоже могут быть незаконными.

В наши дни досрочное погашение аннуитетного кредита далеко не новость, особенно когда человек берет займ у банка на какие-либо мелкие расходы, будь то бытовая техника, отпуск или строительство бани на загородном участке.

Однако не каждый задается вопросом, действительно ли выгодно пользоваться услугой досрочного погашения?

Существует два вида досрочных погашений, направленных на:

• уменьшение ежемесячного взноса;
• уменьшение кредитного срока.

В первом случае временной срок кредита не меняется, меняется лишь выплачиваемая ежемесячная сумма. Процентный доход банка не меняется. Во втором же случае происходит уменьшение кредитного срока, но сумма ежемесячных выплат не меняется.

Однако такой способ значительно уменьшает проценты, взымающиеся банком за аннуитетный платеж досрочного погашения. Как выгоднее , можно решить этот вопрос с помощью материнского капитала, однако такой способ относится к ипотечным выплатам и разрешается далеко не каждым банковским учреждением.

На что должен пасть выбор при выборе способа расчета с аннуитетными платежами досрочного погашения и имеет ли смысл – сказать сложно. В данном случае решение должно оставаться за заемщиком и исходить из его личных предпочтений и возможностей. Одни стараются уменьшить кредитный срок, тем самым поскорее избавиться от висящего на шее камнем кредита, другие же облегчить эту ношу.

Разумеется, банку такая процедура бьет по самому больному месту – ведь нужно же как-то погасить проценты физическим и юридическим лицам по привлеченным средствам. Да и прибыль с процентов обычно достаточно высокая, в зависимости от выбранной кредитной ставки и самого банка. Зная этот свой недуг, банковские специалисты стараются избежать разговоров и упоминаний о досрочных выплатах или вовсе не включают эту услугу в ряд кредитных акций.

Выгодно ли досрочно гасить аннуитетный кредит ? Для ответа на этот вопрос можно обратиться к перечню плюсов при решении кредитного вопроса досрочно.

1. Уменьшение основной долговой суммы, что ведет за собой уменьшение ежемесячного платежа. Сразу появляется ощущение свободы и легкости, т.к. теперь худеть кошелек раз в месяц будет на куда меньшую сумму.
2. Трата лишних средств на благое дело. Обычно, как только появляется незапланированный бюджетом дополнительный доход, человек старается потратить на что-то ненужное. А в данном случае деньги будут работать.

Однако досрочное погашение при аннуитетных платежах не всегда может быть выгодным.

Например, можно вложить лишние деньги в свое развитие, тем самым давая возможность в будущем устроиться на более высокооплачиваемую работу. К тому же, если сумма кредита большая, мелкий дополнительный доход незначительно сократит сумму долгового платежа, тем самым досрочное погашение ипотеки при аннуитетных платежах не сильно изменит сумму ежемесячных выплат.

1. Любой банк в разделе о досрочных погашениях указывает минимальную сумму.
2. Ряд банков налагает определенные обязанности и штрафы. Поэтому прежде, чем получать кредит, необходимо ознакомиться со всеми условиями и не оставить банковским работникам никаких лазеек. В любом случае, в вашей копии кредитного договора должна быть указана информация о досрочных погашениях.
3. Например, дата внесения следующей ежемесячной платы назначена на 15 июля. Досрочный платеж был осуществлен 10 числа. Однако лишь на следующий период будет сделан перерасчет и лишь 15 июля сумма ежемесячного платежа уменьшится.
4. Для оформления досрочного погашения по кредиту вне зависимости от возможностей придется идти в банк и составлять новый документ. Это банковский стандарт и его нарушать банковский служащий не имеет права.

Для расчета аннуитетного платежа при досрочном погашении можно воспользоваться мобильной версией кредитного калькулятора или зайти на сайт банка. Крупные банки стараются оборудовать свой сайт таким приложением.

С одной стороны, аннуитетный платеж достаточно выгоден и пользуется популярностью во многих странах. Однако дифференцированный платеж подразумевает начисление процентов на остаток суммы кредитного долга.

Если обратиться к статистическим данным, большинство клиентов также сами выбирают при аннуитетном платеже досрочное погашение , в силу более высокого процента одобрения кредитных заявок. Все дело в пониженной на первое время сумме планового платежа. Помимо всего прочего, одно из достоинств данной схемы погашения - это прозрачность осуществления частичного досрочного погашения по аннуитетным платежам ключевой долговой суммы.

Как правило, коммерческие кредиты не особенно приветствуют аннуитет, в отличие от потребительского кредитования.

Коммерческое кредитование имеет свои особенности. В качестве примера можно взять запрет самих заемщиков на досрочный возврат кредитной суммы. В связи с чем возврат процентов возможен лишь в одном случае: когда банком досрочно взыскивается задолженность по причине ухудшения обеспечения по кредиту.

Для подсчета излишне уплаченных процентов по аннуитетному кредиту досрочного погашения необходимо взять проценты, начисление которых производится по указанной в договоре кредитной ставке, и посчитать, какая их часть приходится на период, во время которогокредитозаемщик фактически пользовался средствами. Опять-таки, на сайтах крупных банков имеются кредитные калькуляторы аннуитетных платежей. Также они распространены в качестве приложений для смартфонов и планшетов на системе Android и IOS в официальных магазинах.

Расчет ежемесячного взноса при аннуитетном платеже досрочного погашения производится по следующей формуле:

• X – переменная, отвечающая за месячный платеж;
• S – переменная, показывающая кредитную сумму;
• m – переменная, отвечающая за процентную ставку за месяц, устанавливаемая на сумму обязательства по кредиту;
• N – переменная, показывающая количество месяцев %-ых периодов.

Другими словами, ежемесячный платеж рассчитывается из суммы процентов, начисляемых на текущий период, а также суммы основного кредитного долга.

Расчет полного досрочного погашения будет выглядеть следующим образом:

«Платеж = Основной долг + Платеж, приближенный к текущей дате»

В данном случае можно говорить о досрочном погашении всей суммы взятых в долг у банка финансов. Когда же следует уведомлять сотрудников банка о том, что заемщик планирует внести полную сумму долга, не дожидаясь истечения срока? Минимум, за месяц до планируемого полного расчета с банком и последующего закрытия кредита.

Для закрытия договора банковский работник делает перерасчет остаточной суммы долга и предоставляет данные заемщику на погашение.После погашения кредитного долга клиент обязан потребовать справку у кредитора о том, что долг был выплачен полностью, договор аннулирован и претензий обе стороны не имеют.

Также можно воспользоваться стандартным приложением из пакета MicrosoftOffice, Excel для подсчетов досрочного погашения кредита при аннуитетных платежах. Для этого в программе предусмотрен ряд функций во вкладке «Формулы».

С уменьшением ежемесячных отчислений, клиент получает дополнительные средства, которые может с выгодой разместить на депозит любого банковского учреждения.

Т.е. деньги будут «работать» сейчас и сразу, клиент будет получать небольшую прибыль, при этом финансовая нагрузка на семейный бюджет будет снижена до минимума.

В зависимости от выбора схемы погашения взятых в кредит финансов стоит трезво оценивать собственные возможности и предполагаемые риски. А полностью оценить схему платежей помогут онлайн-калькуляторы, в которых основными параметрами являются срок платежа, сумма и выбранная схема кредитования.

Разумеется, заемные средства значительно упрощают человеческую жизнь. Однако следует относиться со всей серьезностью, прежде чем открывать кредитную историю и портить ее просрочками по выплатам.

Ипотека в большинстве случаев является значительной нагрузкой на семейный бюджет и выбор вида погашения кредита очень важен .

В данном вопросе нет универсального решения, которое подходит всем категориям заемщиков, но владея актуальной информацией о формировании структуры платежей, безусловно, можно сделать оптимальный выбор для любой ситуации.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Погашение ипотечного кредита

Условия и порядок погашения ипотечного кредита зависят от выбранного банковского продукта и осуществляются на основании заключенного с банком кредитного договора.

Несмотря на все многообразие предложений и программ кредитования, знание основных терминов и понятий, касающихся исполнения обязательств по ипотеке, позволит заемщику обезопасить себя от излишних трат и выбрать для себя наиболее выгодные условия.

Полная стоимость кредита включает :

1. Основной долг (это денежные средства, которые банк перечислил продавцу недвижимости, приобретаемой в ипотеку в счет погашения суммы или части суммы по договору купли-продажи);
2. Проценты за пользование кредитными средствами (определяются в зависимости от процентной ставки и срока, на который предоставлен кредит);
3. Дополнительные платежи (комиссии).

Большинство кредитов предполагают погашение его ежемесячными платежами, состоящими из части основного долга и процентов, начисленных за этот период .

Проценты за определенный период пользования кредитом рассчитываются по формуле:

П = (С / 100 /Г х Т) х З , где

П – рассчитываемый размер процентов;

С – кредитная ставка по договору (процентов годовых);

Г – количество дней в текущем году (365 либо 366);

Т – срок пользования кредитными средствами (в днях);

З – остаточная задолженность по основному долгу (телу кредита), имеющаяся на дату расчета.

Однако на величину процентов влияет не только ставка, но и способ их исчисления и уплаты .

Таких способов всего два:

• Аннуитетный (размер платежа не меняется на протяжении всего периода выплаты ипотеки);
• Дифференцированный (размер взносов постепенно уменьшается).

Также важно помнить о том, что статьей 11 Федерального закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» закреплено право должника на досрочное погашение своих обязательств по ипотечному займу, в том числе частичное .

Кредит с аннуитетными платежами

Подавляющее большинство российских банков предоставляют ипотечные займы с условием погашения его аннуитетными платежами .

При аннуитетном способе выплаты ипотеки тело долга и проценты выплачиваются одинаковыми на протяжении всего срока погашения платежами.

К а = С х (1 + С) п / ((1 + С) п – 1) ), где

К а – коэффициент аннуитета;

С – 1/12 ставки кредита;

п – количество месяцев, в течение которых необходимо погасить ипотеку.

Например, ежемесячный взнос у заемщика, оформившего ипотечный кредит в сумме 600 000 рублей на 10 лет со ставкой 12% годовых составит:

600000 х ((0,01 х 1,01 120)/ (1,01 120 – 1)) = 8608,26

Таким образом, кредит погашается равными частями, но сначала большую часть ежемесячного платежа составляют проценты, доля основного долга незначительна. Такая схема имеет преимущества как для банка, так и для заемщика.

Банк получает большую сумму процентов и даже в случае досрочного погашения значительная часть процентов за полный срок пользования кредитными средствами останется в его распоряжении.

Привлекательность данной схемы для заемщика заключается в:

1. Удобстве планирования своего бюджета, так как сумма платежа по ипотеке неизменна ;
2. Возможности получения максимально возможной суммы на приобретение жилья , поскольку финансовая нагрузка по выплате займа распределена равномерно на весь срок погашения, что актуально для граждан с невысоким уровнем дохода.

Если вы хотите узнать, что это такое государственный жилищный сертификат, советуем вам прочитать .

Ипотека с дифференцированными взносами

Дифференцированные платежи также состоят из части основного долга и процентов, однако применяется иной подход к формированию ежемесячного платежа.

Большинство банков неохотно дают ипотеку с дифференцированными платежами по ипотеке и все же такие встречаются.

При дифференцированном способе погашения ипотеки тело кредита погашается одинаковыми неизменными частями, а проценты исчисляются исходя из суммы остаточной задолженности.

В начале срока погашения ежемесячная плата по кредиту достигает максимума и пропорционально снижается к концу срока .

Поскольку снижается общий долг по телу кредита, то размер процентов также уменьшается, то есть величина платежа снижается за счет уменьшения суммы процентов.

Что касается размеров платежей, то наибольшая нагрузка приходится на первую четверть всего периода выплаты ипотеки, а наименьшие соответственно на последнюю . Платежи в середине срока сходны по размерам с аннуитетом при таких же условиях.

Для этого полную сумму займа необходимо разделить на количество месяцев, течение которых будет выплачиваться ипотека .

Для ипотеки в размере 600000 рублей, предоставленной на 10 лет, такой платеж составит: 600000/120 = 5000 рублей.

К этому платежу необходимо прибавить начисленные на остаточную сумму основного долга проценты.

В нашем случае для первого взноса по ипотеке со ставкой 12% годовых проценты составят: 600000 х (0,12/12) = 6000 рублей. Таким образом, величина первого взноса по ипотеке составит 11000 рублей (5000 + 6000).

Для расчета следующего платежа применяется остаток задолженности, уменьшенный на 5000 рублей, и так далее.

Данный механизм выплаты ипотеки позволяет быстрее выплачивать основной долг, тем самым снижая размер итоговой переплаты по кредиту, что не может не привлекать заемщиков .

Но у такого способа формирования платежей есть и недостатки:

• Большой размер платежей первых лет пользования кредитом ограничивает круг заемщиков , поскольку уровень требуемого для получения ипотеки дохода рассчитывается исходя из величины максимального взноса;
• Изменяющаяся сумма ежемесячного платежа создает неудобства для заемщика в части планирования своих расходов .

Плюсы и минусы

Оценивая плюсы и минусы аннуитетного и дифференцированного способов погашения ипотеки, необходимо учитывать, что проценты за пользование кредитными денежными средствами рассчитываются по одному и тому же принципу.

Сокращение переплаты по процентам при дифференцированной системе происходит исключительно за счет более быстрого погашения основного долга .

Однако такая экономия процентов сопряжена с интенсивной финансовой нагрузкой на должника и связана с большими размерами платежей в начале срока выплаты ипотеки.

Помимо способа погашения кредита, необходимо учитывать также срок исполнения долговых обязательств и ставку кредита .

Разница в переплате между двумя схемами погашения ипотеки более существенна при длительном периоде кредитования и высокой процентной ставке.

Клиентам, стремящимся погашать ипотеку с опережением предложенного банком графика платежей, выгоднее оформить кредит с дифференцированным способом расчета платежей .

Напротив, для заемщиков, выплачивающих кредит, досрочное погашение аннуитетными взносами не столь выгодно, так как большую часть процентов они погашают в первые годы после оформления займа .

Если у заемщика на момент оформления кредита есть возможность оплачивать увеличенную сумму платежей, но нет уверенности в стабильности своего дохода, то можно сократить общую сумму выплачиваемых процентов по кредиту, не беря на себя риски по обязательной выплате значительных сумм, характерных для выплат первых лет по дифференцированной системе.

Этого можно достичь путем выбора аннуитетного способа возврата кредита с периодическими частичными досрочными погашениями кредита.

В каких случаях лучше выбирать аннуитетные платежи по ипотечному кредиту, а в каких - дифференцированные? Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Большинство заемщиков при оформлении ипотеки сразу настраиваются на долгие выплаты по кредиту. Между тем, у каждого есть возможность погасить заем на недвижимость досрочно или хотя бы уменьшить объем переплат. Но задуматься об этом и выбрать верную стратегию стоит еще перед заключением кредитного договора. Давайте разберемся, возможно ли досрочное погашение ипотеки при аннуитетных платежах в Сбербанке и как правильно провести эту операцию.

Что такое аннуитетный платеж по ипотеке

Для начала, разберемся с терминологией. При оформлении любого кредита, в том числе и ипотечного, вы можете выбрать одну из двух схем расчета:

• аннуитетные платежи;
• дифференцированные платежи.

В первом случае вы будете выплачивать банку одну и ту же сумму каждый месяц на всем протяжении срока действия кредитного договора. При составлении графика платежей, банк рассчитывает сумму процентов сразу на весь срок взятого вами займа, а затем делит их на количество месяцев. Также делится и величина основного долга, затем полученные числа суммируются, и получается сумма вашего платежа.

Расчет аннуитетного платежа (график)

Казалось бы, удобно – вы всегда знаете, сколько вам нужно выделить из семейного бюджета на погашение очередного взноса и можете легко планировать расходы. Но если посмотреть график платежей по такой схеме, можно заметить, что соотношение долей от суммы процентов и основного долга в каждом платеже неодинаковое. В первые несколько лет взнос строится таким образом, что большая его часть идет на покрытие процентов, а основной долг уменьшается совсем незначительно.

Формула аннуитетных платежей

Дифференцированный платеж строится по другой схеме. При его расчете сумма основного долга разбивается на равные части по количеству месяцев, а процентная часть пересчитывается после каждого взноса. При этом проценты начисляются только на оставшуюся сумму основного долга. Такая схема менее выгодна займодателю, поэтому банки зачастую пытаются мотивировать заемщиков на аннуитет, предлагая в этом случае снижение процентной ставки на 2-3%.

Формула дифференцированных платежей

Важно! В Сбербанке ипотека выдается только по аннуитетной схеме расчета . Это касается как кредитов на новостройки, так и займов на вторичку или на строительство жилого дома.

Выгодно ли гасить ипотеку досрочно при аннуитетных платежах

Считается, что заем с аннуитетными платежами невыгодно гасить досрочно. Зато выплачивать такой кредит удобнее, поскольку, с учетом инфляции даже на уровне 8% финансовая нагрузка платежа с каждым годом снижается. Такая точка зрения может считаться верной, только если вести речь о полном досрочном погашении. Понятно, что сумму, равную стоимости квартиры, заемщику не удастся скопить за пару лет. А при более долгом сроке кредита вы в любом случае успеете выплатить банку все положенные проценты, то есть, от переплаты не избавитесь.

Соотношение платежей

Однако если воспользоваться опцией частичного досрочного погашения, можно изменить ситуацию в свою сторону. Вы можете ежемесячно вносить на свой кредитный счет любую сумму помимо основного платежа. Этот взнос будет засчитан банком как погашение основного долга. С его помощью вы сможете либо сократить срок кредита, и, соответственно, сумму процентов по нему, либо снизить объем ежемесячного платежа, уменьшив тем самым нагрузку на свой бюджет.

Выгоды частичного досрочного погашения ипотеки

Сбербанк предоставляет своим заемщикам по ипотеке возможность погашать кредит досрочно без каких-либо ограничений. Заемщик может вносить любую сумму в дополнение к основному платежу, при этом оплаты или штрафов за такой взнос банком не предусмотрено. Опция действительно для всех видов ипотеки:

• на новостройки;
• на вторичную недвижимость;
• на покупку загородного дома или дачного участка;
• на строительство дома.

Сделав взнос, вы можете выбрать один из двух вариантов – уменьшить ежемесячный платеж либо сократить срок кредитования. Если перед вами стоит вопрос о том, как быстро погасить ипотеку в Сбербанке при аннуитетных платежах, разумнее выбрать второй вариант. Сокращение срока подразумевает и снижение суммы процентов, поскольку они рассчитываются исходя из количества месяцев, на которые взят заем. Таким образом вы сможете снизить свои переплаты.

Но и в уменьшении ежемесячного взноса есть свои преимущества. Оно позволит снизить нагрузку на семейный бюджет и, в перспективе, быстрее собрать сумму на полное досрочное погашение. Выбор подходящего варианта зависит от вашей ситуации.

1. Если сумма платежа по кредиту для вас посильна , и вы можете без ущерба для себя вносить хотя бы одну-две тысячи рублей сверх нее, выбирайте сокращение срока ипотеки.
2. Если же платеж изначально кажется вам слишком высоким , можно в первые несколько эпизодов досрочного погашения постараться сократить его до приемлемого уровня, а уже после этого работать на уменьшение срока кредитования.

Важно! Нужную выгоду вы можете выбирать каждый раз при внесении досрочного платежа, а значит, и изменять ее по собственному усмотрению.

Как сделать частично-досрочное погашение в Сбербанке

Разберем, каким образом вы должны действовать, чтобы досрочно погасить ипотеку в Сбербанке при аннуитетных платежах. В первую очередь при оформлении кредитного договора поинтересуйтесь у менеджера банка, с какого месяца кредитования возможно частично-досрочное погашение. В открытом доступе этой информации нет, так что, мы допускаем, что для некоторых видов ипотеки Сбер может устанавливать мораторий на первые 2-3 месяца. Если договор уже заключен, найдите в нем раздел, посвященный досрочному погашению займа, и тщательно его изучите.

Далее вам будет необходимо обратиться в банк и написать заявление о своем намерении сделать дополнительный взнос по кредиту. Желательно подать эту бумагу как минимум за 10 дней до даты вашего очередного платежа. Форма заявления стандартна, в ней указывается:

• дата частичного досрочного погашения;
• сумма дополнительного взноса;
• номер счета, с которого будут списаны средства;
• нужная вам выгода.

Важно! Дата частичного погашения должна приходиться на рабочий день.

Подать заявление необходимо в обязательном порядке. Без него средства, которые вы дополнительно внесете на карту, привязанную к вашему ипотечному счету, не будут списаны банком. Списание платежей происходит в автоматическом режиме. Система снимает нужную сумму, а излишек средств просто игнорирует. Поэтому важно предварительно уведомить банк, чтобы его служащие провели перенастройку суммы списания.

После того как платеж будет списан, посетите банк еще раз. Вам должны выдать новый график платежей, в соответствии с запрошенными вами изменениями. В нем необходимо проверить следующие моменты:

• дополнительный взнос был направлен на погашение основного долга;
• процентная ставка совпадает с заявленной в договоре;
• выбранная вами выгода учтена верно;
• проценты начисляются на новую сумму остатка долга.

Банковские служащие тоже ошибаются, поэтому контроль не будет лишним. Если вы выбрали уменьшение платежа, обязательно запомните новую сумму взноса, и руководствуйтесь ею при расчетах дальнейшего погашения кредита и внесении средств. Даже ошибка в 1 рубль может стоить вам хорошей кредитной истории.