Пожалуй, к числу наиболее востребованных способов обеспечения исполнения обязательств по возврату денежных средств, особенно в сфере строительства, относится залог недвижимого имущества либо прав на него. В силу норм гражданского законодательства залог является мерой обеспечения исполнения обязательств и прежде всего передача в залог имущества или имущественных прав, которая направлена на защиту интересов кредитора по обязательству.
В силу норм ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Действующее гражданское законодательство не содержит определения, что следует понимать под имущественными правами, однако анализ положений ГК РФ позволяет определить имущественные права как любые права юридических и физических лиц на определенное имущество. Так, например, право аренды представляет собой имущественное право на пользование и владение определенным объектом в течение некоторого срока.
Однако в то же время право собственности является по своей правовой природе не имущественным, а вещным правом, в связи с чем право собственности в залог передать нельзя; предметом залога в таком случае будет являться само по себе недвижимое имущество.
Возможность внесения имущественных прав в залог зависит от объема правоспособности лица, ими обладающего, иными словами, в залог без соблюдения дополнительных прав могут быть переданы только те права, которые находятся в собственности залогодателя либо не обременены правами иных лиц. Так, например, в соответствии с положениями п. 2 ст. 295 ГК РФ унитарное предприятие не вправе передавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить его в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
Собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, решает вопросы определения предмета и целей деятельности предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества.
В равной степени ограничения по возможности передачи в залог имущества распространяются на тех юридических лиц, которые обладают имуществом на праве оперативного управления.
В случае если имущественные права на недвижимое имущество передаются в залог без согласия собственника, это может повлечь признание такой сделки недействительной (определение ВАС РФ от 1.08.08 г. N 8356/08 по делу N А41-К1-10034/05).
Основы правового регулирования залога установлены главой 23 ГК РФ и Законом РФ от 29.05.92 г. N 2872-1 "О залоге" (ред. от 30.12.08 г.).
В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
К предмету залога ГК РФ относит всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (п. 1 ст. 336 ГК РФ).
Очевидно, что в состав имущества, которое можно передать в залог, можно отнести также и имущественные права.
Пунктом 1 ст. 54 Закона N 2872-1 установлено, хотя и не очень четко, какие права, принадлежащие залогодателю, последний вправе передать залогодержателю, а именно:
права владения и пользования, в том числе права арендатора;
другие права (требования), вытекающие из обязательств;
иные имущественные права.
При этом, что именно понимается под "иными имущественными правами", законодатель не определил, однако очевидно следующее: перечень прав, поименованных в ст. 54 Закона N 2872-1, является открытым и стороны вправе передать в залог любые имущественные права, если это прямо не запрещено законом.
Необходимо отметить тот факт, что, как уже указывалось, право собственности не может быть предметом залога, поскольку в отличие от имущественных прав (требований) представляет собой вещное право, но в то же время собственник имущества может передать в залог не право собственности на него, а само имущество. Сказанное объясняется тем, что право собственности на имущество неразрывно связано с лицом, обладающим им, и перейти оно может только в случае отчуждения имущества любым, допустимым гражданским законодательством способом (дарение, купля-продажа, мена). Таким образом, собственник имущества передает в залог не вещное право, а имущество.
Говоря о передаче в залог имущественных прав на недвижимое имущество, следует отметить, что процедурно данный вопрос регулируется Федеральным законом от 16.07.98 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ред. от 30.12.08 г.) и Федеральным законом от 30.12.04 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (ред. от 23.07.08 г.).
В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона N 102-ФЗ по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
По общему правилу, установленному в ст. 5 Закона N 102-ФЗ, по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но в то же время п. 5 ст. 5 данного Закона установлено, что правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Закона N 214-ФЗ.
Итак, законодательство допускает передачу в залог права аренды, а также права требования участника долевого строительства и регламентирует процедуру такой передачи. В отношении иных имущественных прав (не аренды и не прав, возникающих из договора долевого участия) никаких особых требований законодателем не установлено, в связи с чем они в залог передаются в соответствии с общими правилами, установленными параграфом 3 главы 23 ГК РФ, в частности, залог имущественных прав, возникающих из договора инвестирования, оформляется в простой письменной форме.
- Залог имущественных прав, возникающих из договора аренды
В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.
Отдельные изъятия могут устанавливаться федеральными законами. Так, в соответствии с положениями ст. 17.1 Закона РФ от 21.02.92 г. N 2395-1 "О недрах" (ред. от 30.12.08 г.) право пользования участком или участками недр, приобретенное юридическим лицом в установленном порядке, не может быть передано третьим лицам, в том числе в порядке переуступки прав, установленной гражданским законодательством, за исключением случаев, предусмотренных данным Законом или иными федеральными законами. Запрет на передачу права пользования предполагает и запрет на передачу этого права в залог.
Пунктом 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ установлено, что если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, то арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
При этом условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений), либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения (п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.05 г. N 90).
Ограничение по передаче в залог права аренды установлено также ст. 35 Федерального закона от 22.07.05 г. N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" (ред. от 23.07.08 г.), данное ограничение распространяется только на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Положения ст. 615 ГК РФ также отражены в ст. 335 ГК РФ и в ст. 6 Закона N 102-ФЗ. В соответствии с п. 4 ст. 6 данного Закона право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных п. 3 ст. 335 ГК РФ, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.
В отношении ипотеки права аренды следует также отметить, что залог права аренды недвижимого имущества не всегда является договором ипотеки.
В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ и информационным письмом Президиума ВАС РФ от 1.06.2000 г. N 53 договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок до одного года, не подлежит государственной регистрации.
Поскольку договор аренды нежилого помещения на срок до одного года не подлежит государственной регистрации, не может быть осуществлена и государственная регистрация договора об ипотеке арендных прав, вытекающих из такого договора (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 90).
В случае если арендатор собирается передать в залог свои права по договору аренды, заключенному на срок до одного года, данная передача в залог будет оформляться в соответствии с нормами главы 23 ГК РФ и Закона N 2872-1.
- Залог имущественных прав, возникающих из договора о долевом участии в строительстве
- Требования к договору ипотеки имущественных прав. Регистрация договора залога (ипотеки) имущественных прав
В соответствии с нормами ст. 9 Закона N 102-ФЗ в договоре ипотеки должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Пунктом 2 ст. 9 Закона N 102-ФЗ установлено, что, в случае если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, то в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, то в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры, либо условия, позволяющие определить эти размеры.
Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. от 8.05.09 г.).
Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, при этом в отделение Федеральной регистрационной службы подаются следующие документы:
договор об ипотеке и его копия;
документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
документ об уплате государственной пошлины.
Если договор об ипотеке заверен нотариально, то в Федеральную регистрационную службу достаточно предоставить заявление от залогодателя либо залогодержателя.
В случае возникновения ипотеки в силу закона ее регистрация осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.
Итак, мы рассмотрели основные правовые механизмы, позволяющие обеспечить исполнение обязательства путем залога имущественных прав на недвижимость. Как видим, залог имущественных прав на недвижимость имеет свое особое регулирование, связанное с государственной регистрацией соглашения о залоге (договора) и, по нашему мнению, является одним из самых привлекательных способов обеспечения исполнения обязательств со стороны должника. Залог – один из основных способов обеспечения исполнения обязательств. В силу залога кредитор (залогодержатель) по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Согласно ст. 613 ГК РФ, при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Заключая договор аренды на имущество, находящееся в залоге (ипотеке), арендатор должен осознавать риски, связанные с такой сделкой.
Во-первых, при нарушении обязательств со стороны арендодателя перед залогодержателем, последний вправе наложить взыскание на предмет залога; что повлечет за собой смену собственника недвижимого имущества, и перемену лиц в обязательстве (арендодателем по договору аренды будет выступать новое лицо). При этом согласно ст. 382 ГК РФ, согласия на такие изменения от арендатора не требуется.
По общему правилу (ст. 384 ГК РФ) право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. То есть, при смене арендодателя, договор аренды будет продолжать действовать на прежних условиях (срок, размер арендной платы). То же самое правило установлено ст. 617 ГК, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Исключением будут являться условия, прописанные в договоре о залоге или в договоре аренды. В связи с чем, арендатору нужно серьезно отнестись к согласованию условий договора аренды и обязательно затребовать для ознакомления договор о залоге на недвижимое имущество у арендодателя. Идеальным вариантом будет включение копии договора о залоге в качестве приложения к договору аренды.
Еще одним важным исключением является норма п. 2 ст. 40 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге имущества)»: «В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов..». В связи с чем, непременным условием, способствующим уменьшению рисков финансовых потерь арендатора, является получение согласия от залогодержателя на заключение договора аренды.
Примерами такого согласия могут быть:
Резолюция на каждой странице договора аренды - «Согласны», руководителя залогодержателя;
Письмо залогодержателя, свидетельствующее о его согласии на передачу имущества во временное владение и пользование конкретному лицу на определенный срок;
Приложение к договору аренды, в виде гарантий залогодержателя в случае наложения взыскания на недвижимое имущество сохранить договорные отношения по аренде.
Во-вторых, всегда существует риск перевода должником своего долга на другое лицо (естественно с согласия залогодержателя). То есть в правоотношения может вступить новый участник (помимо банка) или даже несколько. А у него (них) могут быть иные взгляды на арендатора. Что чревато судебными исками, пусть даже необоснованными (см. ст. 384 ГК РФ) об истребовании имущества из чужого незаконного владения и выселении. То же самое нужно учесть, при уступке права требования (продажа закладной) банком другим банкам. Что в нынешних экономических условиях, происходит очень часто.
В третьих, нужно обратить внимание на отсутствие в договоре о залоге ограничений по передаче заложенного имущества во временное владение и пользование иным лицам. Если такое условие присутствует в договоре о залоге, то договор аренды признается ничтожным.
Еще одним немаловажным моментом является условие о страховании заложенного имущества, как правило, отраженное в договоре об ипотеке. Арендатору лучше поинтересоваться, какие страховые случаи подлежат возмещению страховой компанией, и кто будет являться выгодоприобретателем. В договоре аренды желательно прописать условия возмещения убытков в связи с наступлением страховых случаев. Если выгодоприобретателем является банк, можно попросить у него гарантийное письмо о возмещении убытков из суммы страхового возмещения. Лучше заранее определить что именно будет являться убытками на такой случай и какая сумма подлежит возмещению.
Особое внимание перед заключением договора аренды нежилого помещения следует уделить правовому положению самого предмета договора. Необходимо выяснить, не наложен ли на имущество арест. Так как с момента его наложения, всякое распоряжение собственника по поводу данного имущества следует признать незаконным. Суть ареста в том и состоит, что собственник на его время отстраняется от распоряжения вещью. Заключенный в этот период договор аренды будет недействителен в силу ст. 168 ГК РФ, следовательно, ни о каких правах арендатора имущества не будет и речи. Арест недвижимого имущества подлежит государственной регистрации на основании постановления суда или судебного пристава-исполнителя. Запросив сведения из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии России (Управлении соответствующего региона) арендатор будет более осведомлен о предмете будущей сделки, и риск заключить оспоримую сделку будет сведен к минимуму.
Для проведения экспертизы конкретной сделки (договора аренды) рекомендуем изучить следующий пакет документов:
1. Устав юр.лица (арендодателя) с изменениями.
2. Выписку из ЕГРЮЛ на арендодателя (текущей датой).
3. Протокол о назначении исполнительного органа арендодателя.
4. Свидетельство о гос.регистрации юр.лица.
5. Свидетельство о постановке на учет в ИФНС.
6. Свидетельство о праве собственности на Объект (недвижимое имущество).
7. Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на объект аренды.
8. Договор купли-продажи Объекта (иной документ), подтверждающий переход права собственности на Объект к арендодателю, с приложением акта приема-передачи Объекта.
9. Технический паспорт Объекта (включая экспликацию и поэтажный план Объекта).
10. Протокол об одобрении крупной сделки.
11. Паспорт лица, чья подпись стоит в договоре.
12. Документы, подтверждающие наличие обременений на Объект (залог).
13. Правоустанавливающие документы на землю (договор аренды земли с приложением схемы участка, дополнительные соглашения к нему, документы, подтверждающие оплату аренды; свидетельство о праве собственности на землю, ином праве на землю).
14. Заключение о рыночной оценке Объекта, составленное независимым оценщиком.
15. Справку о балансовой стоимости Объекта.
Развитие в течение последних лет ипотечного кредитования позволило многим нуждающимся приобрести не только квартиры в многоквартирных домах, но и стать владельцами домов, гаражей и . Конкуренция подтолкнула банки к необходимости делать свои предложения более разнообразными, чтобы удовлетворить имеющийся спрос со стороны клиентов. В ипотеку стали приобретаться самые разные объекты. В соответствии с законодательством залогом по ипотечному займу может стать не только объект жилой или нежилой недвижимости, но и право на аренду участка. Данный залог может быть актуальным в таких программах кредитования как:
- ипотека на строительство жилого дома;
- ипотека под залог собственной недвижимости;
- ипотека на покупку жилья в новостройке с дополнительным залогом.
Ипотека права аренды земельного участка: особенности
Передавать арендные права на землю в залог можно только в пределах действия договора аренды. То есть если срок пользования землей по договору составляет пять лет, то и договор ипотечного кредитования с таким залогом также должен быть заключен не более, чем на 5 лет. Если владельцем земельного участка является частное лицо, то арендатор должен получить его согласие на передачу права аренды в залог. В то же время, если речь заходит о земельном участке, принадлежащем государству или муниципальному управлению, а договор аренды подписан более чем на пять лет, то получать согласие владельца не нужно.
Спорным моментом является долевое право аренды участка. В соответствии с законодательством каждый владелец права на аренду части участка имеет право передавать его в ипотеку. В то же время на практике это натолкнулось на определенные трудности, связанные с урегулированием порядка пользования каждой долей участка. Судебная практика показывает, что залог права аренды доли участка имеет целый ряд проблем практического применения такого права. Потому в рамках нескольких судебных разбирательств суды принимали решения о том, что закладывать право аренды на долю земельного участка нельзя.
Кроме того, следует учитывать и тот факт, что банки неохотно связываются с обеспечением такого рода. Это, прежде всего, связано с тем, что сложно оценить его объективную стоимость, а также ликвидность. Банку необходимо иметь надежный залог, который обеспечит возврат выданных средств в любой момент. Ипотека права аренды земельного участка по привлекательности находится на уровне ипотеки земельных участков и займов на строительство дома. Потому подобные программы можно встретить лишь в специализированных ипотечных организациях и крупных банках.
Программы ипотечного кредитования с залогом права аренды земли
Одной из наиболее распространенных программ, где может быть актуальным залог права на аренду земли является ипотека под залог собственной недвижимости. Банки выдают такие кредиты, как под конкретные цели (покупка другого жилья, ремонт, лечение и т.д.), так и без подтверждения целевого назначения. При этом заемщику необходимо учитывать такие моменты:
- вероятно, придется понести дополнительные расходы на выезд специалистов банка к участку для оценки и анализа его ликвидности;
- скорее всего, банк выдаст под такой залог минимально возможную сумму на небольшой срок;
- период кредитования будет ограничиваться сроком действия договора аренды;
- все построенные на участке здания и сооружения должны находиться в собственности или в аренде у заемщика.
Залог права аренды земли может быть использован при приобретении квартиры в новостройке. Нередко на этапе строительства банки требуют помимо залога права требования дополнительное обеспечение или поручительство. Такой залог оформляется на время строительства дома, а после передачи квартиры в эксплуатацию залог уже оформляется на нее.
Еще одним вариантом использования права аренды земельного участка может стать передача его в залог при взятии займа на строительство жилого дома. В таких программах банки, как правило, в качестве обеспечения используют , а если он в аренде, то в залог может быть передано право аренды. Такой залог, как и в случае с квартирой в новостройке, оформляется лишь на время строительства. После того, как дом будет доведен до готовности, в залог банку будет передано само жилье.
При оформлении ипотечного кредита под залог права аренды земельного участка помимо стандартного пакета в банк потребуется предоставить такие документы как:
- договор аренды земельного участка;
- копии правоустанавливающих документов на земельный участок;
- заявление владельца участка о согласии на передачу права на аренду земельного участка в залог;
- документы, подтверждающие целевое назначение земель и возможность передачи их в аренду.
Стоит отметить, что договор ипотеки права аренды земельного участка заключается в письменной форме и требует обязательной государственной регистрации (если срок действия договора более одного года). Причем в силу такой договор вступает только после внесения сведений о нем в государственный реестр. В случае же заключения договора на срок менее одного года государственная регистрация не требуется, а сам договор является залоговым, а не ипотечным. Если заемщик прекратит обслуживать кредит, то банк имеет право взыскать право аренды земельного участка с последующей уступкой такого права.
Скачать бланк договора ипотеки аренды земельного участка без особых сложностей можно в интернете, однако, скорее всего банк предложит заемщику свою унифицированную форму.
Считаете, что квартира по наследству должна была достаться вам? Узнайте, как этого добиться, прочитав !
Договор ипотеки права аренды земельного участка
Договор залога участка заключается в простой письменной форме (т.е. без участия нотариуса) в виде единого документа, подписанного обеими сторонами сделки. Для того чтобы он прошел процедуру госрегистрации требуется составить договор с учетом требований ипотечного и гражданско-правового законодательства.
В договоре об ипотеке необходимо прописать следующие моменты:
- стороны сделки;
- предмет залога, его общая характеристика (так, если бы он был в собственности: площадь, целевое назначение и пр.);
- оценка его рыночной стоимости;
- предмет сделки или ее существо;
- ссылка на правоустанавливающие документы по земле и арендный договор;
- величина и сроки исполнения обязательств по ипотеке (не более срока аренды);
- права и обязанности арендатора и залогодержателя;
- ответственность сторон;
- порядок обращения взыскания на предмет залога;
- прочие аспекты.
Обычно банки предлагают заемщику свою унифицированную форму договора и не допускают внесение в нее изменений.
Таким образом, залог права аренды земельного участка – одна из разновидностей ипотечного договора, предусматривающая передачу в качестве предмета залога имущественные, а именно арендные права.
Нет похожих статей.
ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Залог права аренды земельного участка
В связи с этим встает большая и практически неразрешимая на данный момент проблема. В соответствии со ст. 36 ЗК РФ все собственники помещений в здании должны заключить один договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. На практике же таких договоров почти не существует можно представить себе, насколько «
реально» уговорить всех собственников помещений заключить такой договор аренды. А понудить собственников помещений в здании к заключению такого договора нет никаких правовых оснований заключение договора аренды (или приватизация земельного участка) является правом, а не обязанностью собственников помещений. Так что при нежелании хотя бы одного из собственников помещений заключать договор тот из собственников, кто все-таки решит заключать договор аренды земельного участка, не сможет заключить его так, как требуется.
В связи с этим возникла практика заключения договоров с одним из собственников помещений (с возможностью присоединения остальных собственников помещений), при этом в договорах в целях уплаты арендной платы указывается некая «
доля в праве аренды» или «
доля в арендной плате». Но ВАС РФ признал такие договоры недействительными сделками.
Постановление Президиума ВАС РФ от 20 мая 2003 г. N 1971/03.
Предметом договора аренды является земельный участок, 47/1000 долей которого переданы в аренду.
Между тем такой объект аренды не соответствует требованиям, установленным ст. 607 ГК РФ, согласно которой в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли.
Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен ЗК РФ.
Согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.
Другой порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в настоящее время законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.
Поскольку спорный земельный участок является неделимым, а находящиеся на нем строения и сооружения принадлежат разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права аренды на землю является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
Заметим, что само Постановление содержит противоречие в нем указано, что предметом договора является земельный участок, но суд признает договор ничтожной сделкой на том основании, что предметом договора является доля в праве аренды земельного участка.
Как поступать в случае, когда остальные собственники помещений отказываются от заключения договора аренды земельного участка, а один из собственников хочет реализовать свое право на заключение договора аренды, ВАС РФ не разъясняет, настаивая на том, что обязательным условием приобретения каждым из них права аренды на землю является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
Таким образом, если предмет договора аренды сформулирован как «
земельный участок, относительно которого арендатору установлена доля в праве аренды указанного участка», существует риск признания такого договора аренды и, соответственно, договора ипотеки ничтожной сделкой. Но риск признания договора ипотеки ничтожной сделкой, если ипотека помещений осуществляется без одновременной ипотеки права аренды земельного участка, все-таки выше, поэтому в таких случаях целесообразно принимать в ипотеку право аренды так, как сформулировано в договоре аренды земельного участка.
Если и встроенные, и пристроенные помещения расположены на одном земельном участке и пристроенные помещения не могут быть выделены в самостоятельный объект недвижимости, то земельный участок должен находиться в общей долевой собственности или аренде с множественностью лиц на стороне арендатора.
Если же встроенные помещения расположены на одном земельном участке, а пристроенные на другом и при этом такие помещения могут быть выделены в качестве самостоятельных объектов недвижимости, то встроенные и пристроенные помещения должны быть зарегистрированы как самостоятельные объекты недвижимости с присвоением каждому из них собственного кадастрового номера, включающего кадастровый номер соответствующего земельного участка.
В соответствии с п. 1.1 ст. 62 Федерального закона «
Об ипотеке (залоге недвижимости)» арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. В то же время в соответствии со ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Налицо противоречие между законом и Кодексом. Нужно ли получать согласие собственника в случае передачи права аренды, если в соответствии с ЗК РФ оно не требуется? Мы считаем, что нормы Федерального закона «
Об ипотеке (залоге недвижимости)» являются специальными нормами по отношению к ипотеке права аренды земельного участка, и во избежание риска признания договора ипотеки недействительной сделкой такое согласие нужно получать в любом случае.
На одном из семинаров специалист ВАС РФ С. Сарбаш высказал мнение, что при залоге прав арендатора при договоре аренды с множественностью лиц на стороне арендатора нужно получать согласие не только собственника земельного участка, но и всех соарендаторов. Прямо такое требование законодательством не установлено, и, кроме того, оно ограничивало бы права собственника на распоряжение принадлежащим ему объектом недвижимости. Так что мы полагаем, что согласие с множественностью лиц не требуется, и при его отсутствии нет оснований для признания договора ипотеки недействительной сделкой.
Итак, юристы нашего центра (адвокаты Москвы, Московской области) предлагают своим клиентам следующие услуги:
консультирование устное, письменное, письменные заключения (консультация юристов в офисе, адвокат с выездом к клиенту, юрист on line. бесплатные вопросы юристу на сайте, в форуме);
юридическая консультация (VIP
) , в том числе VIP бесплатная юридическая консультация на сайте и непосредственно по электронной почте постоянным клиентам и новым клиентам, пришедшим по рекомендации;
проверка документов, договоров, исковых заявлений, жалоб по всем юридическим вопросам, связанных с недвижимостью, строительством, по спорам юридических лиц;
составление адвокатом, профессиональным юристом документов, договоров, исковых иных заявлений, жалоб;
полное сопровождение сделки, включая страхование рисков, оценки имущества, убытков, защита прав граждан при заключении договоров по приобретению имущества (в т.ч. недвижимости);
представление адвокатом интересов в судах всех инстанций;
юрисконсультант по обслуживанию юридических лиц (предприятий, организаций). разовые юридические консультации, постоянное юридическое обслуживание;
другие юридические услуги по жилищному праву, жилищным спорам, гражданским делам, хозяйственным, налоговым спорам.
Информация, находящаяся на данной странице сайта: www.juristMoscow.ru, является собственностью владельцев сайта. Все права на данную информацию защищены законом. Любое копирование информации возможно только со ссылкой на такую страницу сайта. В случае нарушения настоящих правил копирование информации, нарушитель будет применять санкции уголовного и гражданского преследования
