«Мы ведем переговоры с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Пока они предложили попробовать выйти на ипотечную ставку в 9%, понимая, что ставка Центробанка снижается небольшими пунктами. В связи этим, ипотеку надо снижать постепенно», - сказал М. Хуснуллин на брифинге с иностранными СМИ в ТАСС.
Он отметил, что владельцам квартир в сносимых пятиэтажках , которые при переезде в новые дома захотят увеличить свою жилплощадь, могут предложить в рамках льготной ипотеки дополнительную 20%-ю скидку на жилье.
«Помимо классической льготной ипотеки в рамках реновации, мы рассматриваем возможность снизить начальную стоимость жилья. К примеру, ставка может быть 9%, а цена покупки на 20% ниже», - пояснил М. Хуснуллин.
По его словам, в течение месяца механизмы по льготной ипотеке будут подготовлены и представлены мэру на утверждение.
Напомним, сейчас в Москве ведется по программе, принятой еще в конце 1990-х годов. В нее были включены 1722 пятиэтажки общей площадью 6,3 млн кв. м. Эти дома возводились в конце 1950-х - начале 1960-х годов. Технологии строительства не позволяют их реконструировать.
Снос пятиэтажек из этого списка планируется завершить в 2018 году . Затем стартует новая программа.
Пятиэтажный жилой фонд в столице сейчас насчитывает около 8 тыс. домов общей площадью 25 млн кв. метров, в которых проживает 1,6 млн москвичей. Однако снесут только те, за которые проголосуют сами жители.
В программы реновации было включено порядка 4,5 тыс. домов. За снос проголосовало 90% - это 4079 домов.
От ветхих и аварийных домов в Москве не останется и следа. В действие вступила программа реновации, которая предполагает снос строго жилого фонда столицы. В проект уже включены порядка 35 тысяч квартир. Сотни тысяч граждан не потеряют крыши над головой – всем им предоставят равноценные по площади помещения. Причем не важно, является переселенец собственником или нанимателем. С реновацией связано множество вопросов и домыслов. Не все москвичи с восторгом приняли новый проект. Один из камней преткновения – ипотека. Совсем недавно кредит и переселение не могли найти общий язык. Люди опасались того, что окажутся на улице, ведь фактически останутся без жилья. В этой связи был разработана (от 1 июля 17 года), который на данный момент активно действует. Чтобы ликвидировать все «темные пятна», постараемся охватить глобальные вопросы, связанные с льготной ипотекой в рамках реновации.
Если дом в будущем подлежит сносу и уже включен в программу реновации, это не значит, что недвижимость, имеющуюся в собственности, запрещают свободно реализовывать. Хозяин сам решает, что делать с принадлежащими ему квадратными метрами: продавать, дарить или сдавать, например.
Предположим, семья решила взять кредит на приобретение собственного помещения для проживания. Подходящая по цене и условиям квартира расположена в старом доме, который попал в программу переселения. Фактически жилплощадь продается – так решил владелец. Если собственных денежных средств у семейства недостаточно, то граждане обращаются в банк за кредитом.
Теоретически выдача ипотеки на покупку жилья в доме под снос возможна. Однако такую процедуру осуществляют далеко не все банки страны. Причинами подобных внутренних запретов в финансовых организациях становятся следующие факторы:
- бумажная волокита, связанная с изменением предмета залога в дальнейшем;
- разница в фактической стоимости старой и новой жилплощадей;
- намерение кредитуемого быстрее закрыть долг, что не выгодно банковской структуре.
Однако не стоит отчаиваться. Не все организации ввели подобные запреты. К примеру, Сбербанк успешно выдает кредиты на покупку жилья в . Так что взять ипотеку, если они необходима, не составит труда. Важно, конечно, выполнить все условия, поставленные конкретной банковской организацией.
Льготная ипотека в Сбербанке
Бывает и так, что большая семья живет в маленькой квартирке в старой пятиэтажке. Ячейка общества узнает про планируемый снос. По закону для переезда им предоставят равнозначное по площади жилье. Если этот факт семейство не устраивает, они могут запросить помещение побольше, а за разницу придется лишь доплатить.
Не всегда находятся собственные средства для этой доплаты – тогда граждане обращаются в банковскую организацию за кредитом. Такой займ выдается на общих основаниях, если нет льгот –семья не молодая, в ней нет военнослужащих и так далее. Сбербанк сейчас предлагает простой жилищный кредит под 9 процентов годовых – это самые выгодные условия из всех имеющихся на рынке на данный момент.
В ближайшем будущем планируется снижение этой цифры до 7. Разговоры ведутся на уровне столичного Правительства, но конкретные меры пока не принимаются. Многое зависит от ключевой ставки Центробанка России – она пока не торопится снижаться.
Документы для получения льготной ипотеки
Принято решение: взять льготный кредит под ипотеку для того, чтобы улучшить жилищные условия после переселения? Тогда придется обратиться в финансовую организацию и предоставить туда следующие документы:
- паспорт основного кредитуемого;
- паспорта поручителей;
- заявку;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на жилплощадь в строении под снос;
- справки о платежеспособности.
Некоторые дополнительные документы (свидетельство о браке, о рождении малышей, о разводе) финорганизация вправе запросить дополнительно.
Важно: доказывать свое право на улучшение условий проживания не нужно – достаточно личного желания.
Пока льготная ипотека не действует в полную силу. Некоторые искренне не понимают ее смысла, говорят о том, что она станет дополнительной статьей расходов для городского бюджета. Однако о закрытии льготного кредитования по программе переселения москвичей из аварийных и ветхих зданий пока не может идти речи.
Привлечение АИЖК к реализации льготной ипотеки
Агентство ипотечного жилищного кредитования помогает переселенцам реализовать свое право воспользоваться льготной ипотекой по программе реновации. В функции АИЖК включены масштабные мероприятия по развитию жилищной сферы Москвы, поэтому без данной организации осуществление льготного кредитования в рамках переселения невозможно в принципе.
Гражданин вправе лично обратиться в учреждение. Там его проинформируют о его правах и обязанностях, как переселенца. Объяснят, куда направиться за кредитом, какие документы собрать.
АИЖК будет производить компенсацию части процентной ставки. Этот момент пока проходит стадию обсуждения.
Если квартира куплена в ипотеку, а дом сносят: что делать
Чтобы дом снесли по , необходимо согласие более 60 процентов собственников от общего числа хозяев помещений определенного здания. До появления Федерального закона №141-ФЗ именно ипотечники выступали резко против программы переселения. Люди опасались, что переезд для них станет невозможным. Старое жилье снесут. А ведь оно находится в залоге у банка. Получается, нет залога – нет и кредита, значит, негде жить.
Чтобы подобного не произошло, была изменена законодательная база. Теперь при переезде из ветхого строения в современную многоэтажку изменяется предмет залога. При этом:
- график платежей для конкретного кредитуемого не «перекраивается»;
- срок займа не возрастет;
- сумма долга не увеличивается.
Когда состоится переезд в новое жилье, собственник на руки получит выписку из ЕГРН – она подтверждает право владения объектом недвижимости. Документ вместе с паспортом предоставляют в банк – чем раньше это будет сделано, тем лучше.
В идеале сообщать о подобных переменах банковской структуре должен Росреестр. Но, чтобы не допустить потери времени, целесообразнее заняться вопросом самостоятельно.
Выписку из ЕГРН можно заказать через МФЦ. Росреестр не работает с гражданами напрямую, только через многофункциональные центры страны.
Сносят квартиру, взятую в ипотеку: как поведет себя банк?
Когда банк давал кредит, он не мог знать о том, что дом в будущем снесут. Вероятно, подобное станет для структуры неожиданностью.
Иногда финансовые организации, что называется «под шумок», пытаются подсунуть кредитуемому обновленные условия договора, связанные с изменившимися обстоятельствами. Например:
- резко вырастает процентная ставка по уже имеющемуся долгу;
- непонятным образом увеличивается сумма займа;
- растягивается срок выплат;
- возрастают ежемесячные платежи.
Подобные меры незаконны. Если они применяются на практике, гражданин вправе обратиться в правоохранительные органы и в суд, чтобы защитить свои права и интересы.
Когда ипотечное помещение сносят, а кредитуемому при этом выдают новую квартиру, банк меняет лишь предмет залога. Им становится жилплощадь в современной многоэтажке. Этот факт обычно отражают в договоре, который перезаключают с заемщиком. Остальные условия остаются прежними.
Подведем итоги
Ипотека и программа переселения вполне могут взаимодействовать друг с другом, чтобы, в конечном итоге, приносить пользу простым гражданам. Сейчас процентная ставка определена на уровне в 9 процентов годовых. В ближайшем будущем планируется ее снижение до 7. Обсуждение сейчас ведется на уровне столичного Правительства. Сама же программа реновации уже вступила в действие. Определены дома, которые точно будут снесены в обозримом будущем. Те, кто взял деньги в долг у банка на жилье в старом доме, ничего не потеряют – изменится лишь предмет залога; платежи, сроки и сумма кредитования останутся прежними. За осуществлением проекта строго следит мэр Москвы Сергей Собянин. Вопрос также находится на личном контроле Президента России. Поэтому простым гражданам боятся нечего – без собственных квартир они точно не останутся.
Стартовавшая программа реновации домов Москвы наделала немало шума в прессе и Интернете. Проект затрагивает почти 10% жителей столицы и её пригородов, под снос идут тысячи домов. Стоит отметить, что это типовые «панельки», построенные в 60-х годах и раньше. Сейчас им по 50 с лишним лет, что является стандартным сроком эксплуатации жилых зданий.
Несколько фактов о программе
Программа реновации началась не в 2017. Проект сноса панельных пятиэтажек существовал с 1999 года. Нашумевшая ситуация в 2017 году с голосованием, переработкой законодательства и новыми условиями стала всего лишь новой волной глобальной перестройки столицы.
Цель программы
По поводу озвученных и истинных намерений московских властей до сих пор идут споры. Поэтому можно условно считать, что целей несколько:
- Улучшение условий жизни граждан, живущих в Москве (версия мэра).
- Обновление архитектурного облика столицы (ещё одна официальная версия).
- Уплотнение населения и прибыль за счёт продажи «лишних» квартир в высотных домах, идущих на смену пятиэтажным строениям (версия скептиков).
- Реализация коррупционных схем и ухудшение условий жизни граждан (версия противников реновации).
Что из вышеперечисленного является действительностью - покажет время.
Финансирование и застройщики
Первый этап программы реновации будет финансироваться из городского бюджета.
Расходы на начальные стадии проекта возьмёт на себя государство, чтобы лучше оценить нюансы привлечения инвесторов на финансирование последующих этапов. Бюджетные деньги будут привлекаться в течение первых 5-6 лет работы программы.
Основным застройщиком выступает государственное предприятие УГС (Управление Гражданского Строительства).
Первый этап программы реновации финансируется из городской казны, поэтому основная масса проектируемых домов легла на плечи бюджетного девелопера. Часть подходящих по требованиям квартир будет выкуплена у других застройщиков, например, МТФПА. Вопрос инвестиций уже волнует таких крупных игроков строительного рынка, как ГК ПИК, группа ЛСР и ФСК «Лидер».
В программе участвует более 5 тысяч домов.
Точнее, 5144 дома на данный момент одобрены правительством Москвы, однако их собственники имеют право изменить своё решение.
Законодательная база реновации
Программа реновации жилья регулируется тремя основными законодательными актами и рядом дополнительных нормативно-правовых документов:
- № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации “О статусе столицы Российской Федерации”» от 01.07.2017 дополняет уже существующий документ, подстраивая закон под программу реновации жилья.
- Закон города Москвы от 17.05.2017 № 14. Этот правовой документ устанавливает гарантии для жителей и строителей, что всё обещанное им по программе реновации жилья в Москве будет получено в полном объёме.
- Постановление Правительства Москвы от 2.05.2017 № 245-ПП - это важный документ, установивший порядок голосования за включение жилых домов в программу реновации. Благодаря ему удалось собрать и проанализировать мнение только тех, кто действительно имел отношение к потенциально сносимым домам.
- Постановление Правительства Москвы № 497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве» от 1 августа 2017 г. .
Также есть несколько постановлений, вносящих правки в уже описанный . Их обзор можно прочесть на нашем сайте.
Как проходило голосование, как подводились итоги
Включение домов в реновацию проводилось путём голосования собственников жилья. Отдать голос «за» или «против» люди могли с 15 мая по 15 июня. Личности граждан идентифицировались по СНИЛС или номеру лицевого счёта квартиры, а право владения подтверждалось договором найма либо выпиской из ЕГРН. Эти меры позволили избежать сторонней накрутки голосов и объективно оценить реальное мнение граждан.
Голосование проходило в реальном и виртуальном пространстве. Отдать свой голос через электронные устройства можно было с помощью приложения «Активный гражданин». Те, у кого его не было, могли прийти в МФЦ и отдать свой голос там. Явка составила 71%, более, чем две трети жильцов из списка реновации. Голоса распределялись следующим образом:
- Чтобы дом включили в программу, две трети и более его жильцов должны были сказать «за».
- Чтобы дом исключили из планов на реновацию, против должны были выступить 1/3 + 1 собственник жилья в этом здании.
- Голоса «молчунов» распределяются пропорционально голосам собственников, принявших участие в голосовании.
- Итоги голосования по квартирам с несколькими собственниками определялись по большинству голосов в квартире. То есть, если двое из трёх собственников «против», а один «за», то считалось, что все высказались отрицательно. Если силы были равны, то считалось, что мнение не выражено, и квартира уходила в список «молчунов».
По итогам голосования в список домов на реновацию вошли 4087 зданий, а вычеркнуты были 452 дома. Участие не приняли 7 домов, в которых на тот момент никто не жил. Также в программу вошли 100 панельных девятиэтажек, хотя дома этого типа изначально не включались в списки.
Как исключить дом из программы реновации (выход из программы)
Выйти из программы реновации можно в любой момент, но это потребует определённых усилий. Рекомендуем разбить этот процесс на три этапа.
Собрание жильцов
За 10 дней до собрания уведомляем всех жильцов дома о месте и времени проведения мероприятия, а также о документах, которые нужно с собой захватить. Оригинал сообщения сохраняем. Если оно висело в подъезде или ином общем пространстве, составлять реестр получивших сообщение жильцов не нужно. В остальных случаях этот документ потребуется. До собрания нужно выбрать секретаря и назначить председателя собрания.
Собрание считается легитимным, если на него пришло более половины собственников. Чтобы дом исключили из программы реновации, более 1/3 собственников должны проголосовать за выход из неё.
На собрании нужно составить протокол, список присутствовавших, собрать письменные решения тех, кто решил голосовать заочно, а также иные документы и материалы, которые жильцы посчитают нужными.
Собираем документы
Если на общем собрании жильцы решили исключить свой дом из программы реновации, то тому, кто проводил сбор, нужно собрать пакет документов для подачи их в гос. инстанции. В него входят:
- Копия протокола собрания (оформленная по требованиям приложения 1 № 937/пр).
- Реестр собственников и нанимателей соцнайма.
- Сообщение о проведении собрания жильцов и реестр его вручения (если составляли).
- Список лиц, присутствовавших на собрании.
- Документы, подтверждающие полномочия голосовавших.
- Документы, которые рассматривались собранием.
- Письменные решения «заочников».
- Прочие бумаги, которые были приложены к протоколу.
Большинство этих документов оформляется непосредственно на собрании, так что их сбор не должен составить существенных сложностей. Заверьте все бумаги подписью секретаря и председателя общедомового собрания.
Относим пакет документов в Мосжилинспекцию
Московская жилищная инспекция находится в столице по адресу: пр. Мира, 19. Она работает по следующему графику:
- Понедельник - четверг: 08:00 - 17:00.
- Пятница и предпраздничные дни: 08:00 - 15:45
- Выходные: суббота, воскресенье.
- Обед: 12:00 - 12:45.
Если все документы оформлены правильно, в течение 30 дней предложение об исключении вашего дома из программы реновации будет отправлено в Правительство Москвы. Срок может быть продлён ещё на 30 дней, о чём обязательно уведомят представителя собрания, подавшего пакет бумаг.
Учтите, что после выхода дома из программы вам пересчитают и заново начислят все взносы за капитальный ремонт с момента входа дома в процесс реновации столицы.
Денежная компенсация вместо квартиры
Вместо равноценной квартиры можно получить денежную компенсацию. В ней будет учтена стоимость отделки, плюс, рыночная стоимость самой квартиры. Чтобы получить деньги вместо жилья по программе реновации, нужно написать заявление.
Можно ли получить отказ в выдаче денежной компенсации вместо квартиры? Да, можно. Если у вас в квартире проживают несовершеннолетние, недееспособные граждане или ограничено дееспособные люди, то вам будет выдана равноценная или равнозначная квартира (на них тоже надо писать заявление). Также возможность получения денежной компенсации отсутствует у нанимателей по договору соцнайма.
Какие районы Москвы участвуют
В программе реновации задействовано 85 районов столицы и Подмосковья, кроме 4 десятков территориальных единиц Старой Москвы, в которых многие собственники были против включения их домов в программу.
Самым перестраиваемым округом в итоге стал ВАО - в нём под программу реновации попадает 1055 домов. В Зеленоградском административном округе переселяют 34 дома, и это самый малочисленный район.
Какая очередность переселения и график сноса домов
Очередность переселения волнует многих собственников жилья, попавшего под программу реновации. Переселение уже активно ведётся, а снос идёт по графику. В 4 квартале запланирован снос по следующим адресам:
- СЗАО: по ул. генерала Кобышева и генерала Глагольева.
- ЗАО: по ул. Кастанеевская, Ак. Павлова, Ярцевская и Главмосстроя.
- СВАО: по ул. Полярная, Яблочкова, Милашенкова, Годовикова,
- Молодцова, Добролюбова, Анненская и Шереметьевская.
- ЮЗАО: по ул. Профсоюзная.
- ЦАО: по ул. Русаковская.
- ЮВАО: по ул. 1-я Вольская.
Очередность сноса и расселения остальных домов окончательно установят до 2019 года.
Какими будут новые квартиры и дома?
Жителей домов, попадающих в программу реновации, будут переселять в , соответствующие требованиям законодательства. Каждый дом будет проходить 6 ступеней проверки, от стадии проекта до отделочных работ. Правительство Москвы также обещает реконструкцию обновляемых районов со строительством новых объектов социальной инфраструктуры.
Что ждёт собственников в новых домах?
- Больше этажей - квартиры будут располагаться в домах с этажностью минимум в 6 ярусов.
- Новые нормативы. Например, подъезды будут располагаться на уровне пола, чтобы маломобильные группы населения могли свободно передвигаться.
- комфорт-класса и установленное сантехническое оборудование.
- Обновлённые рекреационные зоны, современные детские площадки и велодорожки.
- Возможность выбрать квартиру аналогичной или большей площади (равнозначную), либо равноценную рыночной стоимости старой квартиры.
- Жильцы коммуналок получат по отдельной квартире.
- Также можно будет подать заявление на денежную компенсацию вместо квартиры и приобрести жильё в другом районе или доме.
В Москве жители ветхих пятиэтажек начали получать ключи от новых квартир. В первую волну реновации попали 150 столичных семей, двадцать из них смогут отметить новоселье уже в течение первой недели, передает mir24.tv .
В итоговый список программы реновации вошли более 5 тысяч домов, улучшить свои жилищные условия смогут больше миллиона жителей. Решение «жилищного вопроса» стало одной из ключевых тем Послания президента России.
Как будет решаться «квартирный вопрос» в масштабах всей страны, в эфире «МИР 24» рассказал генеральный директор и главный редактор интернет-портала «Строительство.Ру» Александр Гусев .
Читайте также последние новости ипотеки
Сегодня ипотека на частные дома в Липецкой области не пользуется большим спросом — нет выгодных предложений от банков. Такие выводы сделал врио главы региона Игорь Артамонов на семинаре-совещании по реализации нацпроекта "Жилье и городская среда", состоявшегося накануне под руководством...
Не доводить до торгов. В любом ипотечном договоре прописан пункт, что если заемщик не платит по кредиту, то банк инициирует продажу купленной им квартиры. Алгоритм следующий: заемщик допускает просрочку, банк подает в суд, выигрывает дело (а иной исход практически невозможен, поскольку самим фактом неплатежа...
Несмотря на наличие страхования ипотеки, необходим и такой инструмент как ипотечные каникулы. Об этом 4 марта на встрече с президентом России Владимиром Путиным заявила глава Центробанка РФ Эльвира Набиуллина.
Законопроект об ипотечных каникулах для заемщиков, попавших в трудную ситуацию, будет распространяться только на договоры, заключенные после вступления закона в силу. В законопроекте, опубликованном в электронной базе данных Госдумы, говорится, что заемщики может потребовать у банка предоставление льготного...
Областная программа кредитования предполагает поддержку семей, где родился второй и последующий ребенок. Как сообщает пресс-служба правительства области, проект реализуют на территории региона по инициативе губернатора Олега Кувшинникова Участвовать в нем смогут семьи, в которых в период с 1 января 2019...
На субсидию могут рассчитывать пары до 35 лет. Если оба супруга работают врачами в организациях, подведомственных региональному департаменту здравоохранения, каждому полагается по 500 тысяч рублей, а в сумме - миллион.
И.о. заместителя премьер-министра - руководителя аппарата правительства Илшат Тажитдинов на оперативном совещании рассказал об ипотечной накопительной программе «Жилстройсбережения», особенности которой является льготная ставка по ипотечному кредиту - до 8%. Сообщается, что ставка...
Во время оперативного совещания в Правительстве РБ рассказали о реализации ипотечно-накопительной программы «Жилстройсбережения».
В 2019 году государство начнёт продавать излишки жилья, строящегося в рамках программы реновации. Об этом в начале декабря текущего года заявил мэр Москвы, Сергей Собянин. Сколько будет излишков жилья и как быть девелоперам после их выхода на рынок?
сайт: Недавно мэр Москвы, Сергей Собянин, заявил о возможной продаже излишков жилья, которое строится по программе реновации. О каких излишках идёт речь и сколько их будет?
Алексей Зубик, коммерческий директор компании BSA: Никто не может дать четкого ответа на вопрос о том, сколько именно излишков жилья, которое строится по программе реновации, будет продаваться, поскольку столичные власти еще не определились с окончательными планами реновации. Процесс только начался и на сегодня известны лишь некоторые участки под застройку и дома под снос. В связи с этим делать какие-то прогнозы касательно объемов жилья, которое будет реализовываться на коммерческой основе, пока еще рано.
Ольга Смоленская, руководитель проектного объединения «Уникум»: Излишки жилья — это квартиры, предназначенные не для переселенцев, а для прямой продажи на рынке. Без сомнения, такие квартиры имеют место быть, поскольку смысл программы не только в том, чтобы устранить ветхое и физически устаревшее жилье (пятиэтажки), но и более эффективно использовать городскую землю. Там, где стояла пятиэтажка с не всегда продуманным ландшафтом и возникшими пустотами, будут строиться многоэтажные дома. Разумеется, объем квартир в многоэтажном доме в несколько раз больше, чем в хрущёвках. Часть строительства будет финансироваться инвесторами (финансирование со стороны инвесторов/девелоперов) и будет ими реализовываться. Другая часть будет финансироваться из бюджетных средств города и эти квартиры будут распределяться и переходить в собственность бывших владельцев квартир в пятиэтажках. Такая практика существует уже сейчас: строящиеся квартиры реализуются через государственные аукцион, где любой желающий, предварительно пройдя процедуру подготовки, через аукцион может приобрести такую квартиру.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»: Программа реновации предполагает строительство жилья не только для переселенцев из пятиэтажек, но и для продажи на рынке всем желающим. Всего город построит около 30 млн кв. м, из которых около 17 млн кв. м поступит на реализацию. Вырученные средства от продажи этих площадей должны покрыть бюджетные расходы на переселение москвичей из хрущевок.
сайт: По мнению заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства, М. Хуснуллина, льготная ипотечная ставка в рамках программы реновации составит не более 7%. Как Вы считаете, насколько реальна заявленная цифра и как эта льготная ставка скажется на продажах у застройщиков, не участвующих в программе реновации?
А.З.: Согласно заявлению Марата Хуснуллина, эти излишки будут продаваться по льготной ипотеке, которая составит 7%. На мой взгляд, это абсолютно реальная цифра, например, уже сегодня предлагает ипотеку под 7.4%. С учетом дальнейшего развития ипотечного кредитования и поддержки государства, льготная ипотека легко может составить 7%. В свою очередь стоит отметить что застройщикам, которые не участвуют в программе реновации, придется выстраивать свой бизнес в условиях конкуренции, поскольку им придется соперничать за клиентов с девелоперами, которые смогут предложить покупателям более дешевые квартиры за счет льготного кредитования покупки жилья. В худшем случае данная ситуация вынудит девелоперов, не участвующих в программе реновации, либо опустить стоимость квадратного метра в их домах, либо также предлагать клиентам льготный ипотечный процент. В конечном счете от этого соперничества выиграют лишь покупатели, поскольку цена на недвижимость, как реновируемую, так и нет, хоть и незначительно, но снизится.
О.С.: Ипотечная ставка на реновируемое жилье вполне может составлять 7%. Сейчас применяется и более заниженная ставка в 6,5 %, дотируемая государством. Конечно, дотируемая ставка существенно отличается от коммерческой (банковской) ставки. В основном она применяется на жилье, строящееся за МКАДом. Безусловно - это наиболее выгодные условия ипотечного кредитования.
М.Л.: Льготная ипотека будет предоставлена только москвичам-переселенцам. Если они не желают получить равноценную замену их квартире в старой хрущевке, а хотят улучшить жилищные условия, то могут взять объект большей площади с доплатой. Необходимую сумму можно взять в кредит по льготной ставке. Покупатели излишков жилья не из числа переселенцев смогут приобрести объекты только на общих рыночных условиях. Сейчас ставки по ипотеке опустились до исторически низкого уровня (около 9,5%). Полагаю, что в дальнейшем они снизятся еще заметнее, поэтому столичным властям придется субсидировать относительно небольшую долю процентов (1-2%). Полезный опыт такой модели софинансирования покупок уже накоплен в ходе государственной программы субсидирования ипотеки 2015-2016 гг., поэтому я полагаю, что никаких технических трудностей не возникнет. Переселенцы составляют относительно небольшую долю покупательской аудитории первичного рынка, поэтому в целом их переориентация на бесплатное жилье не отразится на продажах в проектах.
сайт: Для предоставления льготной ипотеки государство ведёт переговоры с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Согласятся ли на такую ставку АИЖК?
А.З.: Агентство по ипотечному жилищному кредитованию наверняка согласится на ставку в 7%, которую предлагает правительство, поскольку, во-первых, эта ставка уже даже на сегодня близка к рыночной, а во-вторых, - это правительственная структура, которая без серьезной на то причины вряд ли сможет отказать московским властям в том, чтобы продавать квартиры под льготный процент, а такой причины у нее нет.
М.Л.: Агентство по ипотечному жилищному кредитованию уже предлагает населению (одним из первых в стране) ипотечные программы с переменной ставкой по кредиту. В III квартале 2017 года она составляла 6,45%, то есть даже ниже, чем целевой уровень процента с субсидией. Я полагаю, что может предложить переселенцем некое подобие такой программы. Даже если ставка возрастет (из-за роста инфляции, хотя сейчас она снижается), то размер платежей не изменится. Для бывших собственников квартир в хрущевках, которые зачастую относятся к не очень обеспеченным слоям населения, такая модель ипотеки будет приемлемой.
сайт: На Ваш счёт, будут ли отличаться цены на квадратные метры для переселенцев от средних цен по рынку?
А.З.: Цены за квадратный метр для излишков жилья, построенного по программе реновации, не будут существенно отличатся от средних цен по рынку, поскольку застройщикам, как уже было сказано ранее, придется приспосабливаться к новым условиям и опускать цену на свои квартиры до уровня цен на квартиры, субсидируемые государством - в противном случае никто не будет покупать их недвижимость и им придется на несколько лет полностью изолироваться от строительства сегмента жилья эконом (комфорт) класса и переключиться на строительство жилья повышенной комфортности, что не представляется возможным для многих представителей рынка.
О.С.: Цены на новое жилье для переселенцев, конечно, будут отличаться, поскольку жители бывших пятиэтажек имеют право льготного выкупа квартир. Предполагается, что новые квадратные метры будут стоить чуть ниже рынка. Но если оценка квартир будет по кадастру, то стоимость квартир будет аналогично рыночной или даже выше. Вопрос лишь в том, по какому тарифу будет оцениваться новое жилье.
сайт: Каким образом девелоперы будут конкурировать с льготными ставками и низкими относительно рынка ценами на реновируемое жильё?
М.Л.: Дополнительные метры для переселенцев будут реализованы по рыночным ценам. Среди бывших собственников хрущевок есть и достаточно платежеспособные граждане, чтобы не брать кредит - зачем государству делать для них какие-то скидки, если оно намеревается окупить бюджетные расходы? С этой точки зрения субсидируемая ставка для тех, кто хочет больше простора, куда более адресный инструмент поддержки переселенцев. Кроме того, власти неоднократно заявляли о том, что средняя стоимость квадратного метра в реновационном жилье будет сопоставима со средней по рынку ценой в новостройках массового сегмента, то есть около 140-150 тыс. рублей.
