На днях ЦБ упростил рефинансирование ранее выданных ипотечных кредитов, отказавшись от требования создания дополнительных резервов по ним банками-кредиторами. Процедура перекредитования в своем банке в этой связи упростится. Следующим шагом, на наш взгляд, должен стать пересмотр подходов кредитных учреждений к так называемой последующей ипотеке: кредиту под залог уже обременённого объекта недвижимости.
Многим из нас, в основном по иностранным кинофильмам, известны истории из зарубежной жизни, в которых оказавшиеся в стесненном финансовом положении обыватели решают свои проблемы при помощи второго или даже третьего ипотечного кредита на уже заложенную ими же недвижимость. Чисто теоретически такая ситуация возможна и у нас в стране: Закон об ипотеке допускает наличие последующей ипотеки, а Глава 23 Гражданского кодекса РФ регулирует старшинство залогов в этом случае. На практике же взять ипотечный кредит на уже заложенное жилье практически невозможно, а единичные успешные случаи связаны с определенными процедурными сложностями.
Согласно действующему законодательству, последующая ипотека возможна только с согласия первоначального кредитора на обременение уже заложенного в его пользу объекта недвижимости. Это положение чаще всего используется сегодня банками для недопущения рефинансирования собственных кредитов. Практически 100% сегодняшних кредитных договоров содержат запрет на последующую ипотеку. Это означает, что новый банк-кредитор не может получить в залог имущество заемщика и выдать ему новый кредит.
Правда, выход из этой ситуации сегодня найден. Например, АИЖК (ДОМ.РФ) в своем продукте «Перекредитование» предоставляет фактически целевой кредит на досрочное погашение имеющегося ипотечного кредита. После закрытия ипотеки при помощи средств АИЖК, заемщик передает в залог Агентству тот самый объект недвижимости, за который он только что рассчитался с банком. АИЖК берет на себя все риски в переходный период между выдачей кредита для закрытия одной ипотеки и предоставлением объекта недвижимости в залог. Поэтому, на это время процент по ипотеке увеличивается на 2п.п., но как только решится вопрос с новой закладной, ставка вновь может вернуться к минимальным 9% годовых.
Мы уверены, что вслед за разрешительными мерами ЦБ в отношении рефинансирования, из кредитных договоров начнут исчезать запреты на последующую ипотеку, а конкуренция между кредитными учреждениями переместится исключительно в экономическую и продуктовую сферу. Разрешение на последующую ипотеку поможет заемщику сэкономить время, опустив иногда намеренно затягиваемые переговоры с собственным банком, и сразу же обратиться за рефинансированием в другой. Уход от рисков, связанных с переносом залога с отсрочкой поможет заемщику сэкономить несколько процентных пунктов по ставке на период ожидания регистрации нового обременения.
Старшинство ипотек
- 1. Старшинство ипотек в отношении заложенной недвижимой вещи определяется очередностью записей о государственной регистрации ипотек.
- 2. Старшинство ипотек может быть передано залогодержателем другому залогодержателю в пределах суммы, обеспеченной правом залога, старшинство по которому передается, если это не нарушает прав и охраняемых законом интересов залогодателя, должника по обеспеченному залогом обязательству или других залогодержателей. Передача старшинства подлежит государственной регистрации. Лицо, передавшее старшинство своей ипотеки другому залогодержателю, занимает его положение в ряду залогодержателей в пределах суммы, старшинство по которой передано.
- 3. При установлении ипотеки залогодатель вправе по соглашению с залогодержателем оговорить возможность и условия установления на ту же недвижимую вещь в будущем в пользу другого лица ипотеки, которая будет обладать старшинством по отношению к уже установленной ипотеке. Предоставление старшинства будущей ипотеке подлежит государственной регистрации с указанием суммы и других условий ипотеки, которой предоставляется старшинство.
Предшествующей и последующей ипотеки.
При использовании перезалога (повторного залога) используются понятия предшествующей и последующей ипотеки. Согласно п. 1 ст. 342 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.
В соответствии с п. 1 ст. 43 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закона об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
Последующая ипотека допустима при определенных условиях, установленных законодательством и договором об ипотеке, заключаемом сторонами. Таким образом, договор о последующей ипотеке может быть заключен при условии, что таковая не запрещена предшествующими договорами об ипотеке этого же имущества. В том случае, если, несмотря на соответствующий запрет в предшествующем договоре, последующий договор об ипотеке заключен, то этот договор может быть признан недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении. Указанная сделка является оспоримой, и единственным субъектом, имеющим право инициировать процедуру ее оспаривания, является залогодержатель по предшествующему договору ипотеки. Указанные правила не применяются в том случае, если сторонами предшествующего и последующего договоров об ипотеке являются одни и те же лица, в виду того, что указанные лица осведомлены обо всех обременениях имущества, выступающего предметом по договорам об ипотеке, и распространение на них указанных правил привело бы к возможности недобросовестного манипулирования залогодержателем своими правами в зависимости от экономической ситуации, в которой он оказался.
Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о моменте возникновения ипотеки. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП. Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП. В свою очередь, регистрационные записи в ЕГРП совершаются в очередности поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию.
На залогодателя возложена обязанность сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих ипотеках на закладываемое недвижимое имущество. Это должно быть сделано до заключения соответствующего договора. В то же время, если залогодатель не выполнил этой обязанности, залогодержатель по последующему договору вправе потребовать расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков. Но залогодержатель вправе предъявить соответствующие исковые требования только тогда, когда отсутствуют доказательства того, что он мог получить необходимые сведения о предшествующих ипотеках из данных ЕГРП. В соответствии с п. 5 ст. 43 Закона об ипотеке предусмотрено, что заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается.
Сегодня последующая ипотека получила широкое распространение. Во многих случаях она является единственным выходом из сложной ситуации для заемщика. Из-за этого никогда не следует отчаиваться, лучше поинтересоваться о подобной возможности у представителя банка. Все-таки такое действие допускается постоянно, а значит, у клиента есть шанс избавить себя от части неприятностей. Получается, что нужно поближе познакомиться с понятием. Что такое последующая ипотека?
На самом деле последующая ипотека представляет собой кредит под залог недвижимости. Единственным важным отличием является то, что она остается очередной сделкой с одним и тем же объектом. Да, он находится в залоге у какой-либо финансовой организации, но это не значит, что абсолютно все сделки с его участием запрещены.
Практика показывает, что передача документов на залоговую жилую недвижимость допускается почти всеми банками, поэтому в критических ситуациях не нужно сразу искать сложное решение. Условия учитывают такой шаг со стороны заемщика, а значит, ему можно свободно пользоваться всеми своими правами. При этом человеку сначала придется проверить несколько тонкостей, чтобы потом спокойно приступать к оформлению соответствующих документов.
Когда возможна последующая ипотека?
Только не стоит сразу бежать в сторонний банк, чтобы получить новый кредит. На самом деле существуют определенные условия, когда доступна последующая ипотека. Действительно, в обход них невозможно заключить очередной договор, так как он тут же превратится в мошенничество. Следовательно, нужно уточнить данные тонкости.
- Отсутствие запрета в договоре;
- Отсутствие жестких требований к последующей ипотеке.
Нужно заметить, что эти два пункта обязательно требуют подробного рассмотрения. Из-за этого специалисты всегда предлагают заемщикам сначала изучить договор, не упустив в нем ни одной детали. Только после этого удастся отправляться в очередную финансовую организацию. Хотя все равно понадобятся разъяснения для лучшего понимания вопроса.
Отсутствие запрета в договоре
Перед подписанием договора последующей ипотеки необходимо убедиться в том, что такое действия допускается согласием банка. Дело в том, что в редких случаях после получения первой ипотеки и передачи квартиры в качестве залогового недвижимого имущества, появляются жесткие условия. Они прописываются в пунктах и сообщают о том, что нельзя проводить никакие сделки с объектом.
Чаще всего ипотека допускается без ограничений, поэтому беспокоиться о трудностях не следует. Тем не менее, некоторые финансовые организации предпочитают перестраховываться, так как при невыплате кредита залоговое имущество обязательно выставляется на торги. Если присутствуют два кредитора, денежная сумма делится, что устраивает далеко не всех.
Отсутствие жестких требований к последующей ипотеке
Кроме того, в договоре займа могут быть прописаны дополнительные требования. В этом случае последующая ипотека не станет нарушением законодательства при их исполнении. Если заемщик допустит ошибку, произойдет нарушение одного из пунктов, а значит, банк получит возможность получить полную сумму кредита. 
Зачем нужна последующая ипотека? Кстати, представители стороннего банка при заключении очередной ипотеки также должны быть уведомлены в том, что недвижимость уже находится в залоге. Иначе никто не допустит выдачи денежных средств, а клиент может столкнуться с серьезнейшей проблемой. Такое не допускается никогда, поэтому давно уже считается обязательным условием при поиске выхода в сложной ситуации.
Зачем требуется последующая ипотека?
Следует вспомнить о том, зачем потребуется новая ипотека на тоже самое имущество. Часто складываются ужасные условия, когда у человека нет средств для выплаты кредита. Разумеется, он мог бы обратиться к друзьям и знакомым, но суммы оказываются значительными. В этом случае единственная полезная поддержка появится со стороны одной из финансовых организаций.
Разумеется, наличие ипотеки не позволит беспрепятственно оформить большой кредит. По этой причине обязательно придется указать определенный весомый залог, которым и станет имеющаяся квартира. Правда, не стоит совершать ошибки, когда семья предпочитает отдавать оба займа, не задумываясь о последствиях. Практически всегда такие решения приводят к уголовной ответственности и потере жилья.
Допускается последующая ипотека в том же банке
Еще одним привлекательным нюансом повторного заключения договора об ипотеке является возможность обращения в тот же самый банк. Такой шаг допускается везде, поэтому не следует беспокоиться о длительном поиске подходящего кредитора. Данное решение давно уже проверено на практике, став оптимальным решением любой ситуации. Намного легче воспользоваться предложением тех специалистов, с кем уже пришлось пообщаться в прошлом, чтобы снова не изучать тонкости условий программы.
Сотрудничество с одним и тем же банком по ипотечным программам является простым и доступным шагом со стороны человека. Проверенный заемщик в 99% случаев снова получает необходимые денежные средства на комфортных условиях, а значит, ему удается избавиться от чрезмерной переплаты. Соответственно, нет смысла отправляться в другую финансовую организацию.
Несколько ипотечных займов на один объект жилой недвижимости — доступный шаг. Пожалуй, именно он всегда оказывается «спасательным кругом» для человека, попавшего в долговую яму. Из-за этого не следует отказываться от открывающихся возможностей и стараться найти деньги иным способом.
Заложенное по договору о залоге недвижимого имущества в обеспечение исполнения одного обязательства (), может быть предоставлено в в обеспечение исполнения др. обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (П.и.). Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных единого гос-ного реестра прав на о моменте возникновения ипотеки, определяемом в соответствии с правилами пп. 5 и 6 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
П.и. допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Если предшествующий предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий об ипотеке, то последний должен быть заключен с соблюдением этих условий. Последующий договор об ипотеке, несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли по последующему договору о таком запрещении. Если П.и. не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, то требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.
Заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается.
Большой юридический словарь . Академик.ру . 2010 .
Смотреть что такое "Последующая ипотека" в других словарях:
Последующая ипотека - (англ. next hypothec) в гражданском праве РФ последующий залог недвижимого имущества. Согласно ст. 43 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»** имущество, заложенное по … Энциклопедия права
Последующая ипотека - 1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному… … Официальная терминология
Последующая ипотека - имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства и предоставленное в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю … Ипотека. Словарь терминов
Ипотека последующая - имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному… … Энциклопедический словарь-справочник руководителя предприятия
ИПОТЕКА ПОСЛЕДУЮЩАЯ - ипотечный залог относительно любого объекта нед вижимости, относительно которого уже существует ипотека. Словарь финансовых терминов … Финансовый словарь
ипотека - 1. Залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору. Предметом И. является недвижимость, остающаяся во владении залогодателя, но это может быть и право на недвижимость. Основной вид …
Ипотека - система передачи недвижимого имущества под залог при получении экономическим субъектом займа, обычно долгосрочного. При ипотеке имущество остается в руках должника, сохраняется возможность предоставления имущества в обеспечение… … Экономико-математический словарь
Ипотека - (Mortgage) Определение ипотеки, возникновение и регулирование ипотеки Информация об определении ипотеки, возникновение и регулирование ипотеки Содержание Содержание Основания возникновения ипотечного кредита и ее регулирование Ипотека в силу… … Энциклопедия инвестора
Ипотека Последующая - См. Ипотека вторая Словарь бизнес терминов. Академик.ру. 2001 … Словарь бизнес-терминов
ипотека последующая - Залог объекта недвижимости или земельного участка, относительно которых уже существует ипотека. Общая сумма (по заложенному и перезаложенному объекту) двух кредитов, как правило, не превышает 80 % продажной стоимости.… … Справочник технического переводчика
Последующая ипотека позволяет использовать заложенную по ипотечному кредиту недвижимость повторно в качестве залога по новому займу. Конкретизируем подробнее понятие такой ипотеки, разберем в каких случаях и на каких условиях она оформляется.
ФЗ №102 «Об ипотеке» (ст. 43) четко определяет понятие последующей ипотеки и возможности ее допущения. В соответствии с данным нормативным актом последующая ипотека – повторный залог имущества, являющегося обеспечением по оформленному, но не выплаченному в полном объеме ипотечному займу, по новому договору обременения имущества.
Кредиторами могут выступать как разные учреждения/лица, так и один и тот же залогодержатель (банк), только по разным кредитам.
Важно понимать, зачем вообще нужна последующая ипотека. Наиболее распространенная ситуация – рефинансирование действующего кредита, то есть перекредитование на более выгодные условия в другом банке. В период переоформления, который может занять некоторое время, на имущество накладывается повторное обременение. Затем, когда с первым банком-кредитором будет произведен окончательный расчет, залог в его пользу будет отменен.
Вторая ситуация – когда заемщик попал в трудное финансовое положение и вынужден взять еще один кредит с обеспечением в виде имеющейся недвижимости. Законом не запрещается обременять один и тот же объект несколько раз.
Важно! Простыми словами, один и тот же объект недвижимости можно заложить по нескольким займам. В этом и заключается суть последующей ипотеки – имущество обременяется в пользу сразу двух залогодержателей.
В каких случаях используется
Ключевое условие оформления последующего залога – отсутствие запрещающих условий в предшествующем ипотечном договоре. На практике встречаются договоры:
- не допускающие повторный залог недвижимости;
- уточняющие такую возможность (подробно расписываются условия применения последующей ипотеки);
- не содержащие в себе никаких запретов на последующее обременение имущества.
Многие банки отказываются рисковать, соглашаясь на повторный залог обеспечения, поэтому в ипотечном договоре включается условие, по которому последующая ипотека будет невозможной. Подобных случаев в банковской практике довольно много.
Если сделка регистрировалась, несмотря на наличие запрета в предшествующем документе, то она может быть признана незаконной и недействительной через суд (путем подачи искового заявления от первого залогодержателя).
Важно! Заемщик имеет право на последующую ипотеку в двух случаях: когда предыдущим ипотечным договором не запрещается такой залог или такая возможность предоставляется при строгом соблюдении условий.
Соблюдение обозначенных в документе условий контролируется кредитной организацией, являющейся залогодержателем по первому договору, а также судебными органами в случае рассмотрения дела в суде.
В том же банке
На законодательном уровне не запрещено повторно сотрудничать с одним и тем же банком и повторно обременять имущество, выступающее объектом залога по ипотечному кредиту. В некотором смысле вся процедура упрощается, так как требования, комплект документов и очередность всех этапов уже знакомы и понятны. В определенных ситуациях сотрудники могут быть готовы пойти на уступки и сократить время рассмотрения заявки и оформления самой сделки.
Распространенной является ситуация обращения одного и того же клиента в банк, в котором оформлен займ на приобретение недвижимости, за получением потребительского кредита. Так как кредитная нагрузка на заемщика и членов его семьи существенно возрастет с оформлением нового займа, банк требует второй кредит также обеспечить залогом. Повторное обременение приобретенной с помощью заемных средств недвижимости не запрещается ни законом, ни политикой банков.
Договор последующей ипотеки оформляется по стандартной форме и обязательно должен содержать в себе следующие пункты:
- предмет договора;
- обязанности и права залогодержателя и залогодателя;
- гарантии прав залогодержателя;
- обращение взыскания на предмет залога;
- разрешение споров;
- страхование;
- обязательства и требования, обеспеченные залогом;
- оценка залогового имущества;
- госрегистрация документа;
- адреса и реквизиты сторон.
Обязательно прописывается факт повторного обременения имущества и указываются все реквизиты предшествующего договора.
Как и любой другой ипотечный договор, он подлежит обязательной госрегистрации в регистрирующем органе (в Регпалате или МФЦ).
Как оформляется
Последующий залог недвижимости оформляется точно так же, как и первоначальный. Важным пунктом здесь является получение согласия первого залогодержателя. Такое согласие – право банка, а никак не обязанность. Если имеются сомнения в платежеспособности заемщика, то, вероятнее всего, на последующий залог будет наложен запрет.
Если же получено одобрение предстоящей сделки, то банк составляет официальный документ, в котором дает не только согласие на последующую ипотеку, но и устанавливает собственное преимущество перед вторым кредитором в случае возникновения возможных рисков. Документа оформляется на официальном бланке с подписью уполномоченного лица. Данное согласие является неотъемлемым приложением к новому договору.
После подписания договора последующей ипотеки участвующими сторонами в Регпалате накладывается последующее обременение предмета залога.
Заключение последующего договора об ипотеке позволяет заложить одно и тоже недвижимое имущество несколько раз, и, таким образом, перекредитоваться или получить новый кредит. Для того, чтобы воспользоваться такой возможностью, клиент должен получить официальное согласие первого залогодержателя на повторный залог и убедиться в отсутствии запрещающих пунктов в предшествующем договоре. Как и любой иной ипотечный договор, сделка последующего обременения регистрируется в Регпалате.
Ждем ваши вопросы в комментариях.
На сайте для вас есть бесплатная консультация юриста, который может ответить на все ваши вопросы по ипотеке и жилью.
Просьба оценить пост и поставить лайк.
