Предварительный договор при покупке квартиры в новостройке. Стоит ли заключать предварительный договор купли-продажи? Основные черты предварительного договора купли-продажи недвижимости

Предварительный договор о намерениях, составляемый перед ,служит дополнительной страховкой для каждого участника сделки.

Наверное, многие граждане, которым приходилось сталкиваться с операциями на рынке недвижимости, имели дело с предварительными договорами. Подобные документы служат хорошим инструментом для возложения обязательств на стороны, планирующие заключение сделки в течение указанного периода .

Многие наверняка выражали сомнения в актуальности подобных промежуточных соглашений. Для чего должна откладываться процедура купли-продажи объектов недвижимости и проводиться составление предварительного договора, если все участники уже согласовали основные условия сделки ?

Иногда необходимо время, а за это время одна из сторон может отказаться от . В этих случаях очень удобен предварительный договор, который зафиксирует намерение заключить сделку . Не зря подобный документ нередко называются «Договором о намерениях».

Эта сделка заключается между заинтересованными сторонами после достижения желаемых договоренностей, если каждый участник имеет дальнейшие намерения выполнить процедуру купли-продажи с учетом всех оговоренных условий.

Причины, по которым документ не может быть подписан сразу же, разнообразны. Например, у покупателя в распоряжении не находится оговоренная сумма, и он может предоставить ее только спустя какое-то время, или продавцу необходимо подготовить документы на объект недвижимости, и т. п.

Предварительный договор можно считать документом, в котором указаны взаимные обязательства каждой стороны. Благодаря такому договору все участники могут получить полноценные гарантии планируемой сделки , поскольку обязуются нести персональную ответственность за ее срыв .

Поэтому предварительное соглашение подписывается в целях защиты интересов сторон, а также страховки от недобросовестного поведения участников сделки.

В каких случаях заключается договор?

Что обычно подписывается в таких договоренностях? Поскольку все, что указывается в устной форме, не может иметь юридической силы в современной правовой системе, то в договоре купли-продажи рекомендуется указывать в письменном виде каждый важный момент, имеющий отношение к предстоящей сделке.

Требуют отдельного описания все условия , предварительно оговоренные между участниками сделки.

Если опустить детальное рассмотрение полной структуры документа, можно сказать, что в предварительной договоренности всегда должны быть четко указаны абсолютно все существующие условия заключаемой сделки . При несоблюдении или полном отсутствии предварительных соглашений сделка не будет считаться заключенной и не может иметь никакой юридической силы.

В предварительном договоре должны быть упомянуты минимум 3 главных условия :

Первое условие – предмет соглашения . Здесь приводится подробное описание всего объекта недвижимости, например, квартиры, выставленной на . Чтобы в дальнейшем не возникало всевозможных разговоров о том, что оговаривалась продажа другой квартиры или дома, в документе указывается точный адрес, а также основные особенности жилплощади.
Вторым условием является стоимость объекта , по которой предстоит заключение основного договора. Это условие должно быть понятно каждому. Его соблюдение имеет значение как для продавца, так и для покупателя, поскольку, при отсутствии в документе оговоренной цены, владелец, например, может заявить, что от сделки отказываться не собирается, но при этом потребовать за объект недвижимости сумму, превышающую ранее оговоренную стоимость в несколько раз.
Третье условие – срок заключения главной договоренности . С учетом изменений в организации экономики государства рекомендуется не указывать слишком большой промежуток времени в предварительном соглашении. Сегодня постоянно назначается новая на рынке недвижимости. Эти изменения могут принести пользу владельцам или покупателям. Поэтому предварительные договоренности рекомендуется заключать на минимальный период.

Если на стадии заключения предварительного соглашения владелец и покупатель обсудят все детали сделки, то в дальнейшем согласование, оформление основной документации относительно купли-продажи жилплощади не будет представлять собой вообще никаких сложностей. Процедура осуществляется предельно просто: из текста предварительной договоренности переносятся все условия в главный документ .

Условия расторжения

Возможность предварительной договоренности в некоторых ситуациях может быть весьма востребованной. Во многих случаях агентства недвижимости руководствуются только собственными интересами и не всегда заботятся о безопасности людей, которые готовы платить деньги и рассчитывают получить взамен нормальный объект недвижимости.

В случае, если условия предварительной договоренности не подразумевали выплату части оговоренной денежной суммы, такая сделка может быть расторгнута при взаимном соглашении с каждой стороны путем подписания необходимого документа. Если же один из участников не выражает желания расторгать договоренность, это можно сделать с привлечением .

Деньги, потраченные на сопутствующие расходы, не подлежат возврату при расторжении соглашения, если это не было оговорено заранее. Подобные сделки всегда заключаются на бумаге и подлежат последующему заверению нотариусом, когда рассматривается непосредственно предварительная договоренность.

При расторжении по причине несоблюдения оговоренных сроков, участник сделки, инициировавший расторжение, вправе взыскать неустойку и имеет возможность принудить второго участника заключить основную договоренность, но уже с привлечением судебных инстанций.

Если возникает ситуация, когда предварительная договоренность расторгается по причине несоблюдения участниками указанных сроков, процедура выполняется по соответствующим условиям в связи с несоблюдением обязанностей, возлагаемых на участников по договору.

Поэтому перед процедурой оформления предварительной договоренности необходимо убедиться в следующем:

В бланке указывается допустимая последовательность действий при одностороннем расторжении ;
В документе также должен быть определен период , в течение которого планируется проведение процедуры заключения основной договоренности;
В соглашении детально расписана последовательность действий при оформлении основной сделки ;
Предусматриваются условия возврата потенциальному покупателю выплаченных им средств в качестве аванса.

При соблюдении всех вышеперечисленных условий предварительную договоренность можно будет легко расторгнуть с минимальными рисками и потерями для каждой из сторон. Естественно, лучше, чтобы процедура заключения и аннулирования подобных сделок выполнялась только в сопровождении квалифицированных юристов.

Важно: Предварительная договоренность представляет собой обычный документ и не подразумевает выплаты каких-либо денежных взносов, а только обязывает участников сделки выполнить подготовительные мероприятия за оговоренные сроки, чтобы иметь возможность заключить главную сделку в ближайшее время.

Законодательство не препятствует передаче денежных средств по такому соглашению. Поскольку другие существующие варианты выплаты задатка при договоренности не считаются нормальными, в предварительных договоренностях необходимо указать, что по заключаемой договоренности будет передана денежная сумма, подтверждающая полную серьезность намерений каждого из участников сделки, а также наличие штрафных санкций , которые будут наложены на одну из сторон в случае срыва договоренности.

Следует различать четко аванс и . Главное отличие — продавец в случае расторжения сделки в одностороннем порядке имеет право оставить задаток себе, аванс же подлежит возврату.

Иногда заключение основной сделки может быть сопряжено с дополнительными рисками, при наличии которых оформление предварительной договоренности нежелательно:

Может быть составлено несколько предварительных соглашений на один объект недвижимости;
Выплата за недостроенный жилой объект в ;
Вероятность существования неблагоприятных условий для составления предварительной договоренности;
Иногда существует возможность реализации одного объекта недвижимости одновременно нескольким покупателям. Продавец может оформить соглашения с несколькими потенциальными покупателями, получить от них и попросту исчезнуть.
Иногда в процессе оформления сделки выясняется, что на объект недвижимости был наложен арест, о наличии которого продавец может быть не осведомлен. Это уточнятся у самого нотариуса при оформлении основной сделки.
Если в квартире или доме прописаны несовершеннолетние дети, недвижимость не может быть продана без предварительного согласия опекунов. При заключении предварительных договоренностей информация о прописанных в доме детях не подается, поэтому могут возникнуть проблемы при оформлении основного соглашения.

Образец договора за 2016 год

Образец предварительного договора за 2015 год содержит полноценный перечень всех возможных условий , а также обязанностей, которые должны указываться в дальнейшем при оформлении основной сделки. Это один из наиболее серьезных документов, которые можно подписывать перед проведением процедуры купли-продажи жилых объектов недвижимости.

При правильном заключении договора должна быть указана исчерпывающая информация о каждом участнике сделки . Описывается с максимальной точностью предмет сделки . Также обязательно уточняется период , в течение которого должен быть заключен основной договор.

Подробнее о том, зачем нужно составлять предварительный договор — на видео

В чем смысл предварительного договора и так ли он нужен? Видеоконсультация разъяснит ряд моментов, касающихся ответов на вопрос: «Зачем вообще нужно составлять такой договор?».

Хотя застройщиков и девелоперов активно призывают реализовывать строящиеся квартиры по Федеральному закону № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», продавцы жилья не спешат на это реагировать. В большинстве случаев покупателям сначала предлагают заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, а потом, когда объект будет построен, подписать основной договор. Такая схема приобретателям жилья менее выгодна, она не защищает от возможных рисков. Но если других вариантов нет, а объект полностью устраивает, то приходится соглашаться.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Как можно обезопасить себя от заключения несправедливого договора, чреватого кучей проблем постарался выяснить портал о недвижимости

Обещания без обязательств
Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)– документ немного странный, так как фактически ни к чему не обязывает продавца квартиры: ни к передаче объекта недвижимости в собственность, ни к завершению строительных работ в срок. «Он порождает только обязательства сторон заключить в будущем основной договор в соответствии с пунктом 1 ст. 429 ГК РФ на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отдавая деньги при его заключении, Вы не вкладываете их в будущую квартиру, потому что соглашения о ее покупке еще нет», - говорит Денис Щекотов, генеральный директор группы компаний «АИП» (Аудит и Право). Таким образом, предварительный договор – это лишь обещание, что застройщик, построив дом и оформив на себя в собственность квартиры, заключит с покупателем основной договор купли-продажи готового жилья и передаст ему тем самым права собственности на указанный в ПДКП объект.

А обещание, как известно, можно выполнить, а можно и нет. Впрочем, любой договор – это в какой-то степени обещание, и если оно не выполняется - прямая дорога в суд. Однако если предмет договора четко сформулирован и оговорены сроки выполнения обязательств – это одно дело, а в иных случаях получить защиту в суде не так-то просто.

Если застройщик откажется передавать новостройку в собственность или не сможет этого сделать из-за сложностей в строительстве или оформлении документов, то единственное, чем, возможно, поможет суд – обяжет его к заключению основного договора: «На основании предварительного договора застройщик не обязан передавать Вам квартиру, соответственно Вы не сможете требовать в суде установления права собственности на недвижимое имущество », - сообщает Денис Щекотов. Нельзя требовать и неустойку за задержку сроков строительства, ведь в предварительном договоре обычно оговаривается срок заключения основного договора купли-продажи готовой квартиры (например, в течение месяца со дня сдачи дома ГК), а уж когда она появится, остается вопросом. Даты окончания строительства, сдачи ГК, оформления квартир продавцом в собственность не указываются или сообщаются лишь ориентировочно, причем они могут быть пересмотрены в одностороннем порядке. «Предварительный договор в принципе не может предусматривать срока создания объекта для основного договора, т. е. новостройки для продажи. Соответственно фирма может строить дом сколь угодно долго, и при этом никаких неустоек выплачивать Вам не обязана», - говорит Денис Щекотов. И поэтому в суде ответчик всегда сможет сказать, что не передает Вам квартиру и не заключает основной договор, потому что дом еще не сдан ГК или право собственности на квартиры не оформлено. А если даже с этим все окажется в полном порядке, и суд обяжет продавца выполнить условия ПДКП, Вы не сможете требовать неустойку за нарушение сроков подписания основного договора, так как обычно по предварительным договорам продавец не несет ответственности и за это.

«Более того, предварительный договор может быть признан судом недействительным, поскольку общим требованием закона является строгая определенность предмета договора (квартиры), которой обычно нет, поскольку зачастую строительство дома находится на начальном этапе, а точное определение характеристик недвижимого имущества: площади, местонахождения и т.п. невозможно до окончания строительных работ», - предупреждает Денис Щекотов.

Чтобы избежать такого стечения обстоятельств, нужно строго следить за текстом предварительного договора . «В нем должны быть четко указаны параметры приобретаемой в будущем квартиры: ее площадь, место расположения (этаж, положение на лестничной площадке), как можно более подробное описание отделки (и черновой тоже – от ред.), информация о наличии межкомнатных перегородок, балкона, электропроводки, сантехники, телефонных линий и т.п.», - советует Денис Щекотов. Еще лучше, если к ПДКП будет прилагаться план квартиры, а в договоре будут указаны хотя бы ориентировочные сроки заключения основного договора и некая ответственность за их нарушение со стороны продавца.

Но и выполнение всех вышеуказанных условий не спасет, например, от двойной продажи: «Предварительный договор в отличие от основного (или договора долевого участия – от ред.), не подлежит государственной регистрации. Так что, если застройщик окажется недобросовестным, он может запросто заключить еще пару-тройку договоров на одну и ту же квартиру, и проконтролировать это Вам будет не под силу», - напоминает Денис Щекотов.

Таким образом, покупка квартиры через подписание предварительного договора сопряжена для покупателя со значительными правовыми рисками. Однако если все понравившиеся квартиры продаются исключительно по этой схеме, нужно очень внимательно прочитать предварительный договор, изучить все пункты, не стесняясь задавать вопросы, а по возможности проконсультироваться с юристом. К счастью для покупателей, предварительные договоры в разных компаниях все же отличаются и можно выбрать наиболее подходящий вариант.

Драконовские неустойки
Не стоит подписывать предварительный договор, в котором устанавливается слишком большой размер неустоек, штрафов и пенни за нарушение Ваших обязательств, особенно если при этом продавец освобождает себя от подобных платежей в случае своей недобросовестности.

Обычно по ПДКП продавец получает от покупателя так называемый обеспечительный платеж, который обычно равен стоимости квартиры или какому-либо проценту от этой стоимости, если покупка производится в рассрочку. Кстати сказать, термин «обеспечительный платеж» используется намеренно, так как по нормам ГК РФ по предварительному договору нельзя производить оплату за предмет основного договора (т.е. квартиру). Можно лишь внести задаток, но и это слово в ПДКП обычно не встречается, так как регулируется менее выгодной продавцу нормой гражданского законодательства в случае расторжения договора по его вине: «Если в договоре фигурирует термин «обеспечительный платеж» , то Вы можете рассчитывать только на возврат внесенной Вами денежной суммы, а если понятие «задаток» , уплаченную сумму придется возвращать в двойном размере», - рассказывает Денис Щекотов.

Естественно, продавец этого не хочет. А вот получать пенни за просрочку оплаты совсем не прочь, точно так же как и неустойку за нарушение сроков подписании основного договора по Вашей вине, за перепланировку квартиры до оформления права собственности на нее, за несвоевременную оплату коммунальных и др. необходимых платежей, и, конечно, за отказ от обязательства подписать в дальнейшем основной договор купли-продажи (т.е. за отказ от покупки квартиры).

В общем-то, желание продавца понятно и обосновано. Ведь в каждом из вышеуказанных случаев он теряет свои деньги. Однако размер штрафов и пенни может быть слишком велик. Например, пенни за несвоевременную оплату по ПДКП или нарушение сроков подписания основного договора в размере 0,1-1,5% от стоимости квартиры (обеспечительного платежа) за каждый день просрочки и в размере 5-7% в случае задержек на 10-30 дней можно считать приемлемыми, а вот «неустойка в 20-25% - это просто астрономическая сумма, подобные цифры невыгодны, и от договора стоит отказаться», - считает Александр Хлебников, старший юрист компании АТЛАНТ ИНВЕСТ . Да и 10-15% - это уже довольно много. Однако если такие штрафы установлены на случай отказа от покупки, то их можно признать адекватными.

Во всем мире практикуется задаток за недвижимость до подписания основного договора купли-продажи. Обычно он составляет 10-20% от ее стоимости и в случае, если покупатель отказывается от сделки, не возвращается. К тому же до штрафов обычно не доходит: «При отказе от покупки и покупателю, и продавцу выгоднее осуществить переуступку прав собственности, причем покупатель даже может заработать на этом, т.к. готовое жилье всегда дороже, чем в строящемся доме», - говорит Александр Хлебников. Правда, переуступка прав тоже, как правило, не проходит бесплатно, за перемену лица в предварительном договоре продавец обычно берет около 2% от стоимости квартиры, но что радует, покупателю не приходится дополнительно оплачивать причитающиеся в таком случае налоги и сборы.

Продавец имеет полное право требовать большие штрафы, 20% и даже 30% от стоимости объекта, за перепланировку квартиры до оформления права собственности на нее покупателем. В предварительном договоре обязательно оговаривается невозможность подобных действий, причем здесь стоит разделять понятия «ремонт», «перепланировка» и «переустройство». «Ремонт сам по себе не является переустройством или перепланировкой, если при его проведении не затрагивается конфигурация помещений (это перепланировка) и не производятся установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения (это переустройство)», - разъясняет Александр Хлебников. Поэтому красить полы и клеить обои Вам никто запретить не сможет, даже если Вы еще не будете собственником, а вот с перепланировкой и переустройством действительно надо будет подождать, и требуют этого продавцы квартир на законных основаниях.

До момента оформления Свидетельства о собственности у покупателя даже по основному договору, не говоря о предварительном, есть только права на квартиру, но не само имущество. Соответственно на данном этапе он не является собственником квартиры, а значит, не может изменять ее размеры и технические характеристики. «К тому же для оформления квартиры в собственность необходимо, чтобы облик квартиры соответствовал заявленному. В регистрационную службу вместе с полным пакетом документов, как на весь дом, так и на каждую квартиру передаются результаты обмеров БТИ, и любые изменения будут выявлены. Причем, как известно любое переустройство и перепланировку необходимо узаконить, а сделать это, если Вы еще не являетесь собственником жилья, невозможно», - рассказывает Екатерина Алексанкина, начальник отдела регистрации агентства недвижимости «Азбука Жилья» . Таким образом, «Безобидная и жизненно необходимая» перепланировка существенно усложняет процесс оформления документов и на квартиру, и на целый дом. «Компания-продавец может приостановить оформление в собственность квартир во всем доме до момента законного утверждения перепланировки всего в одной квартире», - говорит эесперт. «Застройщику необходимо будет переделывать всю документацию, и пострадают другие покупатели, поэтому у ответственности за преждевременную перепланировку и переустройство есть обоснование», - считает Денис Щекотов.

Просрочки и пени
Помимо ввода штрафных санкций продавцы квартир в новостройках часто очень жестко ограничивают покупателей в сроках исполнения их обязательств. Например, на оплату обеспечительного взноса отводится всего пара-тройка дней, после которых начинают начисляться пенни, а на подписание основного договора после получения уведомления от продавца о том, что его пора заключать – 10 дней. Нарушение этого срока чревато не только штрафом, но даже расторжением предварительного договора. А это значит, что квартиру Вы не получите, а получите только уплаченную за нее сумму, причем за вычетом неустойки.

Задержки платежей могут произойти по вине банков, а на исправление ошибок уйдут драгоценные дни. А притом, что сроки сдачи дома ГК и подписания основного договора в ПДКП обычно указываются ориентировочно, квартира может «свалиться» на голову весьма внезапно. И кто знает, что Вы будете делать в это время: отдыхать за границей, работать в командировке или лежать в больнице? И подписать своевременно основной договор в каждом из таких случаев Вы наверняка не сможете.

Чтобы обезопасить себя, лучше заключать предварительные договоры только с реальными для Вас сроками выполнения обязательств. Например, нормально, если на оплату платежа отводится хотя бы 5-7 дней, а на подписание основного договора – месяц. Впрочем, большинство застройщиков и девелоперов утверждают, что к срокам они весьма лояльны: «Например, наша компания просрочку в один-три дня считает несущественной, - уверяет Александр Хлебников, - к тому же в соответствии с Гражданским Кодексом РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его не надлежащим образом, несет ответственность только при наличии вины и освобождается от ответственности при возникновении чрезвычайных и непреодолимых обстоятельств. Таким образом, в случае болезни покупателя или длительной командировки срок подписания договора купли-продажи переноситься, а штрафные санкции не применяются. А если сроки были нарушены по вине третьих организаций (банков, например), то вина полностью ложиться на них». Однако лучше, чтобы лояльность была зафиксирована на бумаге, а то, находясь где-нибудь в Тюмени, по техническим причинам можно даже не узнать, что пора заключать основной договор, а когда Вы вернетесь, окажется, что Ваша квартира уже продана другому.

Плюс-минус метры
На момент заключения предварительного договора точная площадь квартиры, как правило, не известна и указывается проектная (ориентировочная). А когда дом сдается в эксплуатацию и проводится техническая инвентаризация, часто выясняется, что размер квартиры отличается от заявленного, причем разница может достигать 5% от указанной в ПДКП площади и даже более. И при нынешних ценах на недвижимость такие отклонения довольно серьезно изменяют стоимость объекта. Например, если 40-метровая квартира прибавила или потеряла в размерах 5%, то значит, ее площадь изменилась на 2 м кв., а это в среднем 200 тыс. руб. Естественно, ни один продавец не захочет подарить Вам такие деньги, «поэтому в предварительном договоре всегда оговариваются условия оплаты или возврата денежных сумм в случае увеличения или уменьшения площади квартиры», - говорит Екатерина Алексанкина.

По справедливому предварительному договору в случае увеличения площади покупатель производит доплату, а в случае уменьшения, продавец возвращает покупателю излишне уплаченную сумму. «Иногда таких взаиморасчеты зависят от размера измененной площади», - уточняет Александр Хлебников, т.е. если изменения незначительны (например, менее 1%), то стоимость квартиры останется прежней, однако если взаиморасчет проводиться, он одинаково применяется как при увеличении, так и при уменьшении площади.

Если же в предварительном договоре оговаривается, что при увеличении размера квартиры покупатель обязуется оплатить прирост площади, а при уменьшении продавец получает право не возвращать излишне заплаченные деньги, то от его заключения правильнее всего отказаться. Такие условия даже большинство застройщиков оценивают как несправедливые.

Торг уместен
Если квартира Вам все же очень нравится, то перед тем как от нее отказываться, можно вступить в переговоры и попытаться изменить не устраивающие Вас моменты, «ведь согласно статье 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли сторон, а это значит, что все условия могут обсуждаться и корректироваться», - говорит Денис Щекотов. И что радует, многие застройщики уверяют, что они готовы к диалогу: «При заключении договора, безусловно, могут обсуждаться любые изменения. Если требования существенны, то мы идем на уступки и изменяем некоторые параметры договора, - рассказывает Александр Хлебников, - правда, есть ряд принципиальных условий, по которым это невозможно. Для нас это пункты по результатам обмеров БТИ, неустойке и стоимости жилья».

Резюме Интернет-портала о недвижимости
Покупка квартиры через заключение предварительного договора купли-продажи не выгодна покупателю и не защищает его в случае нарушения продавцом своих обязательств по постройке дома. Однако, подобная схема продаж – дело обычное, поэтому чтобы обзавестись жильем, многим покупателям волей - неволей приходится заключать предварительные договоры. Чтобы из двух зол, выбрать меньшее, надо внимательно читать их условия, анализировать, чем чреват, тот или иной пункт и не бояться переговоров. А от грабительских договоров с большими штрафами или несправедливыми взаиморасчетами, особенно если ответственность продавца по ним минимальна, лучше все же отказываться, как бы Вам не нравилась квартира, продаваемая на таких условиях.

Приобретение квартиры - важный шаг для любой семьи. И главное здесь - выбрать подходящий вариант, который устроит и по местоположению, и по району, и по количеству квадратных метров, и по стоимости. Но иногда, когда такая квартира найдена, оказывается, что заключить простой договор купли-продажи сразу не получается, поскольку существуют те или иные препятствия, как с одной, так и с другой стороны. Эти препятствия носят временной характер и могу быть связаны с оформлением собственности (как, например, в новостройках, после того как дом сдан, но свидетельства еще не получены), с подготовительными действиями, с судебными разбирательствами (например, в случае развода), с получением ипотеки и тому подобными случаями. Но у сторон существуют намерения совершить куплю-продажу по конкретному объекту в дальнейшем, поэтому и прибегают к заключению предварительного договора, который гарантирует то, что стороны пришли к соглашению - одна о продаже, другая о приобретении объекта недвижимости, и согласны подождать до разрешения той или иной ситуации.

Предварительный договор купли-продажи квартиры - серьезный документ, поскольку в нем отражаются существенные положения, следующие к неукоснительному соблюдению в основном варианте. Проще говоря, предварительный - это тот же основной, только он не проходит регистрацию в госорганах и содержит в себе окончательную дату составления основного договора. Все пункты, назначенные в предварительном договоре, обязательны к исполнению, поэтому его заключение - это серьезный шаг. Если нашелся более выгодный покупатель, или более выгодный вариант по приобретению, просто так отказаться от предварительного договора не получится. Если одна из сторон пренебрежет его исполнением, то вторая может подать в суд, который принудит стороны к осуществлению договоренностей.

В предварительном договоре купли-продажи квартиры прописываются следующие пункты, на которые следует обратить особое внимание:

Данные сторон, Ф.И.О., точные данные паспорта. В договор обязательно вписываются все владельцы продаваемой квартиры, согласно свидетельству о собственности. Если будет вписан один из них, то сделку могут аннулировать. Не стоит соглашаться на это, даже если продавец уверяет, что второй владелец «абсолютно точно согласен, просто еще не приехал из командировки». Один собственник может продать квартиру только в том случае, если у него имеется нотариальная доверенность от второго, разрешающая продажу. Если собственность совместная, то продавец должен предъявить согласие на сделку супруга/супруги, заверенное нотариусом. Со стороны покупателя также вписываются все будущие владельцы квартиры.
Идентификационные данные имущества (квартиры). Указываются точные параметры объекта: адрес, количество квадратных метров, комнаты, этаж, кадастровый номер. Можно включить и приложить техпаспорт на квартиру. Необходимо максимально точно указать объект недвижимости, исключая малейшую ошибку.
Крайняя дата, когда стороны заключат основной договор купли-продажи. Именно этот пункт является предметом договора - о нем стороны приходят к согласию. Они должны определить время, которого хватит на разрешение всех обстоятельств, мешающих осуществить перерегистрацию недвижимости на нового владельца. Этот срок может варьироваться, но он обязательно должен быть прописан цифрами и прописью, чтобы исключить любые толкования. Как правило, время на оформление основного договора отводится не более одного года, это определено на законодательном уровне. Если одна из сторон, по истечении определенного сторонами срока, уходит от подписания основного договора, придется обращаться в суд.
Идентификация правоустанавливающих документов. Необходимо, чтобы собственник предоставил документов о собственности в оригинальном виде, идентификационные данные которых необходимо прописать отдельным пунктом в заключаемом предварительном договоре.
Задаток/аванс. Обязательно включается в предварительный договор, как гарантия покупателя о намерении приобрести именно эту квартиру. Получение задатка продавцом означает, что больше он квартиру показывать на продажу никому не будет. Размер задатка определяют стороны самостоятельно, но, как правило, это не более 10% от стоимости квартиры. Что будет вноситься в качестве гарантии - задаток или аванс, также должны решить стороны. Эти два понятия разнятся: при невыполнении обязательств какой - либо из сторон, аванс возвращается, тогда как задаток, при отказе покупателя, остается у продавца, а при отказе от сделки собственника, возвращается второй стороне, в 2м размере. Существенным здесь является и расписка о получении задатка/аванса. Она должна быть написана от руки всеми владельцами недвижимости, где сумма указывается в пропорциональном отношении. Не допускается получение предварительной оплаты одним из владельцев, в том случае если их несколько.
Окончательная цена квартиры. Стоимость имущества четко определяется сторонами. Она не подлежит изменению и уточнению, она фиксирована. И основной договор отражает именно на эту стоимость.
Порядок расчета за квартиру. Существенный пункт предварительного договора, фиксирующий то, как будет осуществляться окончательная оплата квартиры (за вычетом аванса/задатка) - наличными или по безналу, в какие сроки, на каких условиях (может быть, с рассрочкой платежа) и т.п. Если оплата будет по безналичному расчету, то стоит указать реквизиты банковского счета, если владельцев несколько, то, соответственно, несколько счетов, принадлежащих каждому из них. Также указывается количество дней, дающихся для окончательной оплаты приобретаемого объекта. Все это будет затем отражено в основном договоре.
Ответственность за нарушение договоренностей. Чаще всего она остается на усмотрение законодательной базы, но можно прописать и свои условия. Также ответственность определяется и в отношении задатка.
Обязанности по проведению подготовительных мероприятий к заключению основного договора, касающихся как самого объекта недвижимости (выписка из квартиры прописанных в ней людей, например), так и действий по оплате (например, получение займа) также указываются в отдельном пункте договора.
Расходы на совершение сделки. В предварительном договоре указывается, какая сторона их оплачивает.

В установленный срок, на основании предварительного договора купли-продажи имущества, сторонами заключается и подписывается основной, и приводится в действие весь механизм отчуждения имущества от одного владельца и приобретение права собственности на квартиру другим.

Наш читатель Лилия Владимировна спрашивает: «Меня интересует информация о предварительном договоре на строящуюся квартиру и договоре долевого участия? В чем разница? Что лучше? Какие подводные камни? Какие основные пункты этих договоров? Как не дать себя обмануть»?

Артем Азизбаев, главный юрисконсульт Rose Group:

Чем отличается ПДКП и ДДУ:

Договор долевого участия можно заключить только до момента ввода дома в эксплуатацию. После того, как дом введен в эксплуатацию, заключение ДДУ становится невозможным, и реализация квартир осуществляется, как правило, по ПДКП (если непроданные квартиры на момент заключения договора еще не оформлены в собственность Застройщика) и по ДКП (если непроданные квартиры на момент заключения договора оформлены в собственность Застройщика).

Таким образом отличие этих договоров состоит в том, что ДДУ и ПДКП заключаются на разных стадиях: ДДУ - до момента ввода дома в эксплуатацию, а ПДКП- после ввода.

Что лучше:

Нельзя однозначно сказать, какой из этих договоров лучше, так как каждый из них имеет ряд преимуществ и недостатков. Например, ДДУ подлежит регулированию Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который специально создан для урегулирования отношений Застройщика и Участника долевого строительства и направлен, в первую очередь, на защиту интересов Участника долевого строительства. ПДКП не регулируется вышеуказанным законом, однако и рисков при заключении ПДКП намного меньше, так как дом уже построен и введен в эксплуатацию, соответственно отсутствует главный риск при покупке первичного жилья - «недострой». Помимо этого, покупая квартиру по ПДКП во введенном в эксплуатацию доме, её можно осмотреть и тем самым исключить риск наличия каких-либо недостатков.

Тем не менее не стоит забывать о цене: покупая квартиру по ДДУ на стадии строительства, клиент может существенно сэкономить, так как цена такого жилья намного привлекательнее.

Подводные камни:

ДДУ содержит в себе намного меньше подводных камней, чем ПДКП, так как Застройщик, вступая в отношения с Участником долевого строительства по ДДУ, автоматически должен исполнять все требования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Даже если в ДДУ и будут какие-то положения, не соответствующие закону, суд признает их недействительными.

Следует также учитывать, что ДДУ в отличие от ПДКП подлежит государственной регистрации, что исключает риск двойных продаж квартиры.

С точки зрения наличия подводных камней ПДКП более опасен, чем ДДУ. В первую очередь, потому что ПДКП - это предварительный договор купли-продажи, т.е. фактически это даже не договор на покупку квартиры, а документ о том, что в будущем должен быть заключен основной договор купли-продажи.

Как не дать себя обмануть:

Чтобы максимально обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке, следует внимательно изучить все документы по строительству (Проектная декларация, Разрешение на строительство, Учредительные документы Застройщика и т.д.), просмотреть в СМИ информацию о выбранном Застройщике, реализованных им проектах, а также внимательно читать условия договора.

13319

Договор купли-продажи

В российской законодательной и правоприменительной практике в ходе формирования стандартов документооборота получил наибольшее хождение . Данный документ представляет собой соглашение между определенными лицами, в ходе которого одно из них предлагает товар или услугу, а другое – денежное вознаграждение. Принцип ценности и платности разительно отличает договор купли-продажи от других известных бумаг.

Общие положения, регламентирующие порядок, обязанности и права участников сделки, записаны в и более детально рассматриваются в ходе 30 главы . При этом законодатель учел, что при различном предмете сделки, процедура может выглядеть иначе. В случаях, когда производится покупка квартиры в новостройке по предварительному договору купли-продажи , заключать его следует на основании норм , которая регулирует особое правовое положение недвижимого имущества. Связано это в первую очередь с существующей государственной регистрацией прав собственности, а также значительной стоимостью и социальной значимостью жилья.

Разделение сторон также показывает различие в правах и обязанностях. Так сторона, предлагающая товар, обязуется быть собственником такового и, при исполнении условий договора другой стороной, передать ей данный товар. В отношении покупателя условий гораздо меньше: важно оплачивать сделку полностью и своевременно.

Кто участвует в заключении договора?

Инициатором сделки является покупатель, который планирует приобрести квартиру вне зависимости от способа ее реализации. Продавец при этом вовсе не очевиден: стоит обращать внимание на степень готовности дома, статус застройщика, подрядчика (возможно даже со сложной структурой, включая генерального), а также организации, привлеченные к продаже. Заключение договора купли-продажи возможно лишь с тем лицом, которое:

Записано в качестве застройщика, сдавшего многоквартирный дом в эксплуатацию. Данный факт подтверждается соответствующим актом и свидетельством.
Ранее приобрело данное жилье по договору купли-продажи.

Если квартира предлагается в доме, который только строится, то есть не принят в эксплуатацию комиссией, договор купли-продажи в области недвижимости заключить невозможно. Распространенная форма документа в данном случае – договор долевого участия .

Со стороны покупателя могут участвовать лица, обладающие:

Правоспособностью.
Достаточными финансовыми активами.
Дееспособностью, во что также включается совершеннолетие (при этом несовершеннолетние граждане могут стать собственниками жилья, но сторонами сделки – нет).

Вне зависимости от обстоятельств, стороной купли-продажи не может выступить государство. Чаще данная процедура подменяется государственным заказом или тендером.

Требования к квартире при купле-продаже

Приобретая квартиру в новостройке, строительство которой еще не завершено, рискует в первую очередь покупатель. При этом не важно как выглядит строение и проложены ли коммуникации – строение должно быть сданным «на бумаге» в том числе.

Предлагаемая квартира должна обладать следующими признаками:

Пройти процедуру приема-передачи в рамках государственной комиссии.
Соответствовать требованиям клиента, оформленным в рамках передаточного акта.
Не иметь свидетельств двойной продажи или передачи третьему лицу на реализацию.

Относительно последнего пункта сложилась негативная статистика, касающаяся неопределенного статуса посредника. Чаще всего он получает право на перепродажу на основании документа уступки права требования или инвестирования, что создает значительный потенциал мошенничества.

Новостройка, квартиры в которой уже проданы, а за непосредственным продавцом закреплено право собственности (на основании свидетельства), является наименее рискованным вариантом. При этом следует обращать внимание на тип договора, по которому данное жилье было приобретено: долевое участие считается наименее приемлемым.

Также квартира должна пройти процедуру обмера. Акт о проведении обмера позволит вычислить итоговую стоимость жилья и сделает договор более значимым, поскольку указанная в нем цена будет мотивированной. Квартиры в домах, которые не прошли государственную экспертизу, не могут являться предметом товарно-денежных отношений, более того, они не являются объектами недвижимого имущества.

Составление договора купли-продажи

При составлении типового договора купли-продажи следует учитывать, что строение едва выпущено в эксплуатацию и может не соответствовать заявленным критериям качества. В договоре купли-продажи новостройки должны присутствовать следующие пункты и условия:

Данные сторон, включая полный физический и юридический адрес застройщика (либо его представителя), а также данные покупателя, позволяющие идентифицировать его.
Подробное описание объекта сделки, включая год постройки (сдачи в эксплуатацию), этажность, площадь (комнаты и бытовые помещения отдельно), наличие коммуникаций и тип отделки (допускается к сдаче предчистовая и чистовая), планировка.
Порядок проверки помещения, условия исправления (многие подрядчики указывают, что в случае исправлений не несут ответственности за урон строению и соседним квартирам).
Права и обязанности сторон относительно срока передачи, оплаты и предоставления пакета документов для регистрации.
Отсылки к проектной документации, реестровому номеру объекта, а также информации государственной приемки строения.
Ответственность сторон за неисполнение обязанностей в указанные там же сроки.
Расчет стоимости на основании обмера.
Порядок внесения средств и реквизиты банковского счета застройщика.
Подпись покупателя и генерального директора компании-застройщика.

Порядок оформления договора купли-продажи в новостройке

Заключение договора с застройщиком (в том числе если это договор о долевом участии) возможно лишь в письменном виде. Данное требование установлено и обосновывается необходимостью подписания и выраженного согласия обеих сторон на совершение сделки и процедуру государственной регистрации.

Для совершения перехода права собственности, необходимо соблюсти следующие этапы:

Обратиться к застройщику (подрядчику) с инициативой приобрести квартиру. На основании данного обращения застройщик обязан предоставить эксплуатационные документы, проект, а также акт государственной комиссии.
Если жилье находится в стадии строительства, заключается договор долевого участия, в рамках которого (или отдельного соглашения) может быть определена величина задатка (зачастую выплачивается полная сумма или устанавливается рассрочка на срок приведения строения к эксплуатации).
Строение проходит государственную комиссию.
Покупатель перечисляет денежные средства на расчетный счет застройщика. В случае, если сделка осуществляется посредством договора по передаче права требования, необходимо уведомить застройщика лично или заказным письмом, приложив заверенную копию договора с продавцом.
В назначенный срок стороны проводят приемку помещения. Покупателю выдается смотровой лист, в рамках которого могут быть зафиксированы любые нарушения, несоответствия.
Если нарушения обнаружены, застройщик оценивает степень своей вины и срок исправления и уведомляет покупателя о сроках ремонта.
Проводится повторная приемка квартиры. В случае удовлетворительного состояния жилья, покупатель может обращаться в БТИ за техническим паспортом.
С полным пакетом документов необходимо обратиться в Росреестр. Оформление государственной регистрации права собственности занимает от 10 до 30 дней .

Следует отметить, что с 2013 года отпала необходимость физическим лицам регистрировать договора с прочими сторонами. Таким образом, осуществляется регистрация лишь перехода собственности, но никак не договора. Застройщик при этом обязан, в случае передачи права требования, регистрировать данный документ надлежащим образом.

Список документов

В связи с дополнительными этапами проведения сделки, может включать:

Паспорта сторон, свидетельство о государственной регистрации юридического лица (реже – индивидуального предпринимателя).
Лицензия на возведение многоквартирных домов. Допуски и строительные разрешения, а также постановление муниципалитета о возведении здания (при необходимости).
Документы на право пользования землей од застройку.
Договор купли-продажи. Для сверки пунктов и соответствия документа нормам, следует . Посмотреть и скачать можно здесь: .
Договор участия в доле.
Дополнительное соглашение о задатке (если оговорено).
Передаточный акт.
Акт о государственной приемке на официальном бланке.
Технический паспорт.
Акт о передаче денежных средств.
Оплаченная квитанция на прав собственности (2000 рублей ).

Правоустанавливающими документами для застройщика также является свидетельство на землю (либо ), на которой возведен дом. В случае, если покупатель требует проектную документацию, застройщик может ограничится декларацией по проекту – этого более чем достаточно.

Недействительность договора

Факт заключения договора с юридическим лицом освобождает от необходимости проверять его дееспособность, психическое состояние или вероятность неправильного распределения . Новостройка не имеет прописанных жильцов, что также снимает часть обременений. Признание недействительной сделки не редкость и часто возникает по причине слабой проработанности закона , в рамках которого не учитываются некоторые реалии:

Возможность долгостроя по причине обоснованных согласований, перепланировок и обращений в государственные структуры. Застройщик несет убытки, растет шанс банкротства и потери покупателем и денег, и квартиры.
Продажа через посредника, осуществляющего маркетинговые функции может иметь большой риск, поскольку некоторые организации создают несколько фирм, одна из которых может обанкротиться, лишив правомочности все последующие сделки. Восстановить свои права возможно лишь в суде.
Застройщик может не пройти государственную комиссию. Дом, не способный вмещать жильцов, объектом недвижимости быть не может, соответственно все сделки считаются ничтожными.
Продажа была произведена организацией, которая не имеет право осуществлять сдачу квартир в эксплуатацию, продажу недвижимости.

Заключая договор о приобретении недвижимости в новостройке, следует отдавать отчет в том, что данный документ – это предварительный договор купли-продажи в новостройке и о возникновении права собственности не свидетельствует.

Наиболее популярные вопросы и ответы

Вопрос: Застройщик обещал сдать квартиру в течение месяца, но уже полгода не сообщает о статусе жилья в новостройке. Возможно ли взыскать с него неустойку, не потеряв при этом права на квартиру? Анастасия.

Ответ: Анастасия, все взаимоотношения сторон при покупке квартиры в новостройке, а также особый правовой режим того, как оформить договор купли-продажи, рассматривается в рамках ФЗ-214 . Ответственность в нем определена исходя из пользования денежными средствами покупателя. Таким образом, максимальная неустойка может составлять трехсотую часть от ставки рефинансирования, помноженную на количество просроченных дней.

Заключение

Приобретение квартиры в новостройке, особенно на этапе незавершенного строительства, может стать рискованным вложением. При этом законом установлено, что:

Продавцом выступает застройщик или его представитель, проводящий юридическое сопровождение сделки.
Здание, не сданное в эксплуатацию, не может быть объектом жилой недвижимости и не регистрируется, как собственность.
Застройщик несет ответственность за качество квартиры, а также за сроки сдачи.
Банкротство застройщика или его представителя может привести сделку к .