Рефинансирование по ипотеке в году. Можно ли использовать материнский капитал после рефинансирования? Кто может претендовать на рефинансирование ипотеки

Эксперты ипотечного рынка, работающие в различных его сферах, рассказали читателям БН, развития каких тенденций следует ожидать в наступающем году. При этом главным для потенциальных заемщиков остается вопрос, когда ожидать следующей волны снижения ипотечных ставок.

– Назовите основные тренды ипотечного рынка, которые сохранят актуальность в 2018 году.

Михаил Доронкин, старший аналитик группы банковских рейтингов АКРА:

– Мы ожидаем сохранения двух ключевых трендов 2017 года – устойчивого снижения ставок и дальнейшего роста спроса на рефинансирование ипотеки. В октябре текущего года средняя ставка по вновь выданным кредитам впервые в истории рынка ипотеки опустилась ниже 10%. Полагаем, что с учетом недавнего понижения ключевой ставки на 0,5 п.п. можно ожидать существенного падения ставок по ипотеке уже в начале следующего года.

Если тенденция сохранится, то, по нашим оценкам, до конца следующего года средняя ставка вполне может приблизиться к 8%.

Следствием такой тенденции станет и устойчивый рост спроса на рефинансирование кредитов. В этом году в общем объеме рынка доля рефинансированных ссуд достигла 5-7% – в условиях ужесточения конкуренции такие продукты стали эффективным инструментов борьбы за заемщика.

В 2018 году рефинансировать ипотеку станет проще: Банк России планирует смягчить требования по резервам для банков, рефинансирующих своих же ипотечных заемщиков. В результате клиенту не придется тратить дополнительные ресурсы (денежные и временные) для получения одобрения нового кредита в банке-конкуренте. По нашим прогнозам, доля рефинансирования в новых выдачах в следующем году может вырасти до 10-15%.

– Какие факторы в первую очередь будут влиять на вашу политику в сфере жилищного кредитования?

Виктор Алонсо, глава Северо-Западного банка Сбербанка РФ:

– В наступающем году процентная ставка по ипотеке продолжит снижение. Но это снижение вряд ли окажется кардинальным.

Также мы ожидаем сохранения тенденции по росту объемов ипотечного рынка, во всяком случае в тех городах РФ, где будет наблюдаться явное оживление экономики.

Кроме того, летом 2018 года вступят в силу поправки к 214-ФЗ, что внесет свою корректировку в динамику рынка строительства жилья и, в свою очередь, ипотечного рынка.

При этом продолжится освоение застройщиками прилегающих к Петербургу районов, поскольку пригодных под жилую застройку площадей в самом городе не так уж и много.

– Каковы ваши планы на следующий год?

Андрей Семенюк, руководитель ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих»:

– Уже несколько лет подряд ежегодные объемы выдач военной ипотеки держатся на уровне 30 тысяч кредитов в год. Приблизительно столько же кредитов будет выдано и в 2018 году. При этом сегодня участниками НИС являются 437 тысяч военнослужащих. И уже половина из них успела в рамках программы приобрести жилье.

– Каковы ваши ожидания по ипотечным ставкам на середину и конец 2018 года?

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE:

– Ключевая ставка Центробанка снизилась до 7,75% годовых, и следующее заседание Банка России, на котором возможно очередное снижение ключевой ставки, запланировано на 9 февраля 2018 года. При этом коррекции ставок по ипотеке после снижения ключевой ставки еще не произошло.

Я думаю, это будет отложенный эффект, и он проявит себя в начале года. Возможно, в конце января банки начнут выходить с новыми предложениями, хотя массовое снижение ставок ожидается в феврале. Основные кредиторы уже сейчас корректируют свои продукты и ценовые параметры в ожидании дальнейшего снижения ключевой ставки.

Сейчас ипотеку можно оформить по ставке 9,4-10,5% в ведущих банках, но уже есть устойчивое понимание, что ставки продолжат снижаться в течение всего последующего года.

К середине года стоит ожидать среднюю ставку на уровне 9,0-9,5%, а к концу года, возможно, ставка упадет еще ниже и составит рекордные 8-9% годовых при отсутствии внешних шоков и осложнений от вводимых санкций. Главное сейчас – устойчивая экономика и низкая инфляция, ведь именно снижение ставок – это ее приятное последствие.

– Будет ли ипотека все более уходить в удаленные каналы или все же такая «эмиграция в онлайн» скорее подходит простым кредитным продуктам, например, потребкредитам?

Наталья Коняхина, директор департамента ипотечного кредитования СМП Банка:

– Сейчас ипотечное кредитование, как и большинство предоставляемых товаров и услуг, переходит на удаленное обслуживание. Это экономит время клиентов и тем самым повышает лояльность к банку, особенно среди молодежи.

При этом сейчас не все этапы от подачи заявки до получения кредита можно провести удаленно по юридическим причинам. Да и многие клиенты среднего и более старшего возраста привыкли к личному общению с сотрудником банка.

Поэтому в ближайшие годы ипотечное кредитование будет неким симбиозом между людьми и машинами. И будет сочетать как работу через удаленные каналы, так и живое общение со специалистами банка.

– Как вы оцениваете рост числа заемщиков в будущем году?

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:

– Анализ показывает, что уменьшение ставки приблизительно на 1 п.п. влечет за собой увеличение объема выданных кредитов примерно на 40%. Если речь будет идти о ставке по ипотеке на уровне 7,5-8,0%, то возможен двукратный рост спроса. Однако возможность снижения ставок до данного уровня напрямую зависит от макроэкономической ситуации.

В любом случае сокращение ставок по кредитам прежде всего отражается на размере ежемесячных платежей, отношение которых к размеру дохода является решающим фактором для ипотечного покупателя.

Кстати, в уходящем году ключевая ставка ЦБ РФ снижалась несколько раз, но наибольший всплеск активности клиентов наблюдался весной и осенью, когда об уменьшении стоимости кредита объявляли ключевые банки. То есть объемы кредитования напрямую связаны с кредитной политикой первой тройки лидеров рынка.

– Ваш прогноз по динамике ипотеки на первичку – будет ли расти доля квартир, реализуемых в ипотеку в комфорт- и бизнес-классе?

Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга RBI (входят компании RBI и «Северный город»):

– Снижение ипотечных ставок, которое мы наблюдаем последние год-два, так или иначе ведет к тому, что ипотека как инструмент становится более популярной и доступной. И это мало зависит от конкретного ценового сегмента. Если при ставках ипотеки в 15% доля ипотечных сделок на рынке составляла порядка 10%, то при сегодняшних 9% в ипотеку приобретается уже более половины всех квартир.

Если этот тренд сохранится в следующем году, что вполне вероятно, популярность ипотеки и доля ипотечных сделок может продолжить рост. Но это в любом случае небыстрый процесс – рост происходит постепенно. На какие показатели можно ориентироваться? На Западе, где ипотечные ставки в большинстве стран на порядок ниже, чем у нас, доля ипотеки сегодня составляет около 70% и даже более.

– На какие нишевые ипотечные продукты вы ожидаете рост спроса в 2018 году?

Николай Сидорук, заместитель управляющего филиалом ПАО «Банк Уралсиб» в Санкт-Петербурге:

– На рефинансирование ипотечных кредитов и программу «Ипотечные каникулы», а также на программы, связанные с продажей собственной недвижимости, находящейся в залоге, в целях получения нового кредита.

Кроме того, не исключено появление программ, в рамках которых в качестве первого взноса будет использоваться кредит, взятый под залог имеющегося жилья, с последующей продажей и погашением кредита, взятого на первоначальный взнос.

– Как будут меняться процентные ставки по ипотеке в наступающем году?

Татьяна Гусева, директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

– Можно предположить, что к середине 2018 года процентные ставки в крупных банках не будут превышать 9%, а к концу года могут снизиться еще на 0,3-0,5%. В том случае, если все оптимистичные прогнозы сбудутся и ключевая ставка продолжит снижаться, доля ипотеки может увеличиться на 15-20%. К тому же с 1 января 2018 года вступит в действие программа субсидирования ипотеки на квартиры для семей с двумя и более детьми. Так как именно семьи с детьми являются основной категорией ипотечных заемщиков, вероятно, данная инициатива приведет к еще большему росту востребованности кредитов. Поэтому в следующем году стоит ожидать рекордных показателей по востребованности ипотечных займов.

– В одном из публичных выступлений вы предположили снижение объемов ипотечного кредитования в будущем году. Как вы оцениваете это снижение – в 3% или в 10%?

Алексей Коренев, аналитик ГК «Финам»:

– Полагаю, ни о каком падении на 10% речи не идет, если не случится из ряда вон выходящих событий. Только существенное изменение социально-экономических факторов в стране может привести к столь быстрому и заметному падению. Речь может идти на начальном этапе о снижении темпов прироста. В основном в силу насыщения спроса.

Хотя, чтобы поддержать спрос, правительство и президент выдвинули ряд инициатив, способных оказать позитивное влияние на рынок ипотечного кредитования. В первую очередь речь идет о «демографических программах».

Насколько они будут эффективны, заранее сказать трудно. Во-первых, не определены точно критерии потенциальных получателей данных льгот. Во-вторых, пока неясно, сколько вообще семей смогут воспользоваться льготной ипотекой. Ведь большинство многодетных семей имеют столь незначительный доход, что даже заем под 6% для них может оказаться неподъемным.

Что касается более дальних перспектив (примерно со второй половины года), то, если мы не увидим позитивного воздействия программ господдержки ипотечного кредитования, рынок может остановить рост и перейти в ситуацию стагнации, когда и падения заметного не наблюдается, и драйверов для продолжения роста нет.

Возникновение Агентства ипотечного жилищного кредитования 20 лет назад привело ипотечный рынок России к определенной стабильности при паритете интересов кредиторов и заемщиков. Схема работы АИЖК на первый взгляд кажется усложненной, но это не так.

Основными ее участниками являются три стороны: финансовая организация — банк, заемщик и само Агентство. А в данной статье вы узнаете как эффективно осуществить рефинансирование ипотеки при помощи программы АИЖК.

Начиная с 2016 г. АИЖК передало права по сопровождению закладных и объектов недвижимости одному из крупнейших банков России – ВТБ 24. Т.е. теперь именно этот банк выкупает закладные у организаций – партнеров, имеет право на взыскание задолженностей и управляет недвижимостью должников. В рамках произошедших изменений взаимодействие заемщика и Агентства может происходить через агента — банк ВТБ 24 или при обращении через личный электронный кабинет.

Для того, чтобы «передать свою ипотеку» в ВТБ 24 потенциальный клиент должен убедиться, что его банк сотрудничает с АИЖК в своем регионе. Для этого можно воспользоваться официальным сайтом Агентства. В разделе «Где получить кредит» достаточно ввести название края или области проживания, и программа выдаст список первичных кредиторов. Эти финансовые организации выдают заемщикам кредиты на условиях АИЖК.

Следующим этапом является рефинансирование кредита, т.е. выкуп прав требований по нему Агентством. Следует отметить, что у Агентства существует обширный перечень объектов, которые прошли аккредитацию Агентства.

Несмотря на все перемены, обязательства заемщиков остались прежними:

Своевременно вносить платежи по кредиту в соответствии со своим графиком.
Ежегодно вносить взносы по договору имущественного страхования и по договору от непредвиденных ситуаций (если он заключен).
Своевременно информировать своего кредитора, если изменились контактные сведения (ФИО, адрес).

Вносить ежемесячные платежи теперь доступно не только с помощью прямых денежных переводов через банки. С этой целью можно воспользоваться интернет-банком ВТБ 24, который легко подключить в любом его отделении. Клиенту просто откроют текущий счет, и выпустят личную пластиковую карту. Счет легко пополнить через банкоматы ВТБ или с помощью услуг кассира – операциониста (если сумма превышает 30 тыс. рублей).

Важно: рефинансирование ипотеки является эффективным способом избавления от банка, с которым не удается прийти к согласию о снятии обременения для продажи квартиры (например, по схеме через депозитные ячейки).

Важно помнить, что в настоящее время все денежные платежи по кредитам вносятся на расчетные счета АИЖК, открытые в ВТБ 24 не позднее, чем за 3 рабочих дня до расчетной даты. Тем заемщикам, что решают досрочно погасить кредит необходимо обратиться с заявлением в офис ВТБ 24 или создать заявку в личном кабинете.

Перекредитование ипотеки в АИЖК. Условия программы

В 2017-2018 годах АИЖК несколько улучшило условия рефинансирования ипотеки. В рамках осуществления программы перекредитования заемщикам предлагается понизить процентную ставку по ипотечному кредиту, взятому в любом банке. Новые ставки Агентства по программе снижены до минимум 9.0 %.

АИЖК предлагает заемщикам погасить банковский кредит, полученный на приобретение жилья на первичном и на вторичном рынке. При этом у заемщиков появляется возможность оформить новый кредит, который превышает сумму оставшейся задолженности (единственное ограничение – эта сумма не должна быть выше 80 % от общей стоимости залогового имущества).

При такой политике все большее количество заемщиков задумывается о рефинансировании своего ипотечного займа. Однако аналитики советуют решаться на перекредитование только в случае если ставка рефинансирования ниже действующей хотя бы на 1 %. Чтобы облегчить себе подсчет выгоды можно обратиться к онлайн-калькулятору на официальном сайте АИЖК.

Учитывая, что процентные ставки в текущем году снизились на 1 – 3 %, то большей части заемщиков перекредитование, бесспорно, выгодно. Поэтому лучше пользоваться моментом, и не откладывать его проведение в долгий ящик.

Размер процентной ставки по кредиту рассчитывается для каждого заемщика индивидуально. Он напрямую зависит от суммы оставшейся задолженности по кредиту.

Ипотечный калькулятор АИЖК можно пощелкать прямо на сайте Агентства .

В рамках программы перекредитования АИЖК предлагает следующие условия:

Возможность полностью погасить существующую задолженность по ипотечному займу, выданному другим банком. При условии, что кредит выдавался для покупки жилого или нежилого помещения, для ремонта ипотечного жилья и для перекредитования ранее полученного ипотечного кредита.
Возможность полностью погасить существующую задолженность по ипотечному займу и осуществить улучшение предмета ипотеки (квартиры или апартаментов). Например – ремонт.
Кредит предоставляется на срок от 3 до 30 лет.
Минимальная сумма выдаваемого кредита составляет 300 тыс. рублей, максимальная зависит от региона проживания (в Москве это 20 млн. рублей).
Если предоставляемого займа недостаточно для полного погашения долга по кредиту, то провести рефинансирование возможно, только если заемщик согласится самостоятельно внести недостающие средства.
Заемщик в обязательном порядке должен оформить договор имущественного страхования на ипотечную квартиру и при желании – договор личного страхования.
Процентная ставка может быть увеличена на 2 % в течение первых двух месяцев после получения ипотечного займа.
Вся сумма кредита выплачивается единовременно. Только при условии, что по имеющемуся кредиту отсутствуют просроченные задолженности.
Кредит предоставят только, если заемщик выплатил ежемесячные платежи по действующему займу минимум за 6 процентных периодов.

Тем заемщикам, которые брали ипотечный кредит для покупки жилья в строящемся доме, надо учесть, что до окончания строительства рефинансирование невозможно. Кроме случаев, когда жилье от 30.12.2004 года. Перекредитование недоступно и заемщикам взявшим кредит в рамках военной ипотеки.

Важно: на размер устанавливаемого процента влияет наличие или отсутствие договора личного страхования. Незаключение данного договора (несмотря на его необязательность согласно закона об ипотеке) автоматически увеличивает процентную ставку на 0,7 %.

Порядок осуществления рефинансирования в АИЖК

Первым шагом для осуществления рефинансирования будет подача заемщиком заявления и пакета документов агенту АИЖК (ВТБ 24). Каким критериям должен соответствовать клиент, обратившийся за перекредитованием в АИЖК:

Заемщик должен быть гражданином России.
У него должна быть постоянная регистрация на территории России.
Возраст клиента должен быть от 18 лет и до 65 лет.
Он должен быть признан дееспособным.

Если кандидатура потенциального клиента будет одобрена (на это отводится 1 неделя), то у него запросят документацию, касающуюся взятого в ипотеку имущества и выписку из банка – кредитора о сумме оставшегося долга. При условии, что поданные документы удовлетворят специалистов, заемщику надо будет написать заявление на перекредитование имеющегося займа. Досрочное погашение кредита осуществляется не ранее чем через 8 рабочих дней после написания заявления.

На следующем этапе заемщику необходимо обратиться с заявлением о досрочном погашении кредита к текущему кредитору. Копию этого заявления с положительной резолюцией кредитора необходимо подать агенту АИЖК. Затем между Агентством и заемщиком заключается договор на рефинансирование.

Универсальным агентом, который позволяет подать заявки во множество банков на получение ипотеки и рефинансирование, . Без комиссий и переплат он позволяет получить несколько предложений о перекредитовании за раз.

После чего Агентство переводит на расчетный счет, используемый для погашения задолженности недостающую сумму. На следующий день после досрочного погашения кредита заемщик должен обратиться к теперь уже бывшему кредитору с заявлением на снятие обременения. Потом заемщик совместно с агентом должны обратиться в Росреестр для снятия ипотеки с текущего регистрационного учета, и зарегистрировать ее в пользу АИЖК.

Агент по сопровождению осуществляет процедуру по изменению процентной ставки кредита и составляет новый график платежей для клиента. Если в течение 2 месяцев после проведения досрочного погашения кредита заемщик не представит документы из Росреестра о перерегистрации ипотеки в пользу АИЖК, то агент сопровождения осуществляет процедуры по увеличению процентной ставки согласно условиям договора.

Список документов, необходимых для рефинансирования в АИЖК

В процессе проведения перекредитования на разных этапах гражданину надо быть готовым представить следующие документы:

Общегражданский российский паспорт с отметкой о постоянной регистрации.
Военный билет для заемщиков мужского пола, не достигших 27-летнего возраста.
СНИЛС.
Справку о доходах за последние 6 месяцев для физических лиц.
Налоговые декларации за 2 последних года для индивидуальных предпринимателей.
Копию трудовой книжки или трудового договора.
Справку или выписку, полученную у кредитора о сумме оставшейся задолженности по ипотечному кредиту.
Финансовые документы о погашении разницы между суммой получаемого от АИЖК кредита и суммой оставшейся задолженности (счет-выписка, приходно-кассовый ордер и пр.).
Заявление на проведение досрочного погашения кредита на имя текущего кредитора с положительной резолюцией этого кредитора.
Документы с данными реквизита счета, используемого для погашения задолженности по действующему кредиту (справка из банка – кредитора, выписка по счету).
Договор страхования ипотечного имущества (обязательно).
Договор страхования от непредвиденных ситуаций (желательно).

Чтобы провести регистрацию ипотечных обязательств в пользу Агентства, необходимы следующие документы:

Общее заявление от заемщика и агента по сопровождению.
Кредитный договор.
Договор об ипотеке.
Закладная, составленная на имя Агентства.
Экспертное заключение о стоимости ипотечного имущества.
Квитанция от заемщика об уплате госпошлины.

Рефинансирование ипотеки в АИЖК: отзывы и потенциальные сложности

В век компьютерных технологий большинство пользователей сети интернет прежде чем решиться на любую сделку, стараются собрать максимум информации о потенциальном партнере. Минусом такого сбора является тот факт, что большинство граждан, для которых сделка прошла успешно, просто не оставляют свои отзывы об организациях, считая положительный результат абсолютно естественным. Поэтому иногда при чтении отзывов о том же АИЖК может сложиться впечатление, что связываться с Агентством довольно рискованно, что при проведении процедуры рефинансирования людей намеренно вводят в заблуждение сотрудники АИЖК. Но можно со всей ответственностью заявить, что такое мнение ошибочно. Сотни тысяч клиентов Агентства ежегодно благодаря перекредитованию уменьшают тяготы своего долгового бремени, и остаются этим довольны.

Важно: в настоящее время программа АИЖК фактически единственная на российском рынке предусматривает рефинансирование ипотеки под строящееся жилье. Все остальные банки требуют наличия акта приема-передачи объекта на руках.

Если анализировать отрицательные отзывы, то не стоит забывать, что процесс рефинансирования задействует сразу несколько звеньев. Это и сотрудники организации, выдавшей первоначальный кредит, и сотрудники ВТБ 24. И фактор банальных ошибок просто нельзя исключать.

Итак, с назначением банка ВТБ 24 в качестве агента по сопровождению ипотечных сделок появляются жалобы на несвоевременный перевод денег первоначальному кредитору при досрочном погашении кредита. А ведь от этого зависит, будут начисляться проценты за просрочку или нет.

Часть клиентов жалуется на некорректно подсчитанную процентную ставку. Но в большинстве случаев заемщики просто не досконально изучают договор, где указано, в каких случаях и на сколько ставка может быть увеличена.

Не часто, но случается так, что рассмотрение заявки на перекредитование затягивается. И вместо положенной 1 недели приходится ждать дольше. Или после одобрения сделки сам процесс досрочного погашения отодвигается из-за простого человеческого фактора (когда не хватает кредитных менеджеров, которые могут провести сделку).

Резюмируя все вышеизложенное, можно утверждать, что обращаться в АИЖК для перекредитования стоит. Мало какие финансовые организации могут похвастаться такой процентной ставкой, как Агентство. А если учесть, что здесь рефинансируют кредиты, в которых используется маткапитал, то выгода для большинства заемщиков становится очевидна.

Для многих российских семей ипотека стала единственным способом получения недвижимой собственности, за которую потребуется выплачивать ежемесячные взносы на протяжении долгих лет. Ввиду того, что ипотечное кредитование отличается большими суммами, переплата, возникающая в течение нескольких лет и даже десятилетий, многократно превышает сумму, изначально выданную банком. Перекредитование ипотеки в Сбербанке позволит существенно облегчить финансовое бремя клиента.

Приобретая квартиру или дом, заемщик уверен в собственной платежеспособности, однако никто не застрахован от потери работы, иного источника дохода, ухудшения семейного благосостояния, других причин, негативно сказывающихся на достатке семьи. Оформленное в Сбербанке рефинансирование ипотеки позволит уже сегодня решить проблему ежемесячного поиска средств для уплаты, увеличив срок погашения и снизив тем самым размер платежа.

Несмотря на то, что в большинстве случаев о рефинансировании ипотеки задумываются граждане в момент, когда испытывают серьезные финансовые затруднения, пересмотр кредитных условий позволит снизить переплату без подтверждения факта невозможности продолжения выплат текущему кредитору на прежних условиях, предполагающих более высокие ставки.

Основные положения по рефинансированию ипотеки

Особенностью ипотеки является ее целевая направленность – на приобретение недвижимости. В силу того, что стоимость жилья, как правило, высока, оформление кредитной линии на долгий срок и большую сумму влечет риск не только для заемщика, но и для банка. По этой причине действует обязательное оформление обеспечения в виде залога на приобретаемый объект. В случае невозврата средств кредитор сможет направить взыскание на имущество должника с целью полного закрытия долга.

Под рефинансированием понимают программу, позволяющую получить кредит, направляемый строго на погашение другого займа. Если речь идет об ипотеке, данная программа строго нацелена на возврат долга первому кредитору, давшему ссуду на приобретение жилья.

Фактически можно назвать данную программу уступкой права требования, при которой клиент остается должен ту же сумму, которую оставалось выплатить первой финансовой организации, однако в пользу заемщика пересматривают сроки, процент, иные условия. В банковской сфере существует два варианта, каким образом можно рефинансировать долг:

программа в том же банке (внутреннее);
закрытие долга в другом банке (внешнее).

Наиболее распространен вариант, когда финансовое учреждение, с целью привлечения клиентов, допускает рефинансирование ипотеки других банков.

Важно учитывать, что рефинансирование ипотечного кредита в Сбербанке далеко не всегда выгодно. Ситуации, при которых обращение за пересмотром кредита обосновано, включают следующие обстоятельства:

меньшая переплата по процентам и, соответственно, снижение итоговой стоимости;
снижение финансовой нагрузки с помощью уменьшения ежемесячной выплаты по кредиту;
улучшение общих параметров займа.

Сниженная ставка банка и увеличенный срок – два основных параметра, реализуемых в рамках программы рефинансирования.

Существуют ограничения, касающиеся возможности применения программы в силу различных обстоятельств – несоответствия параметрам программы или отсутствия экономической выгоды. Каждую ситуацию следует рассматривать индивидуально. Рефинансирование ипотеки в Сбербанке в 2018 году также предполагает ряд ограничивающих факторов, которые необходимо учитывать при обращении.

Подаче заявки в Сбербанке на перекредитование ипотеки предшествует предварительная подготовка.

Накануне обращения ипотечному заемщику рекомендуется проверить, есть ли в тексте действующего соглашения с первым кредитором пункт, разрешающий досрочно вернуть сумму банку без дополнительного штрафа. Если штраф упомянут в пунктах соглашения, необходимо заранее рассчитать через онлайн-калькулятор, какую сумму придется уплачивать. Определить точную величину поможет специалист кредитующей финансовой организации. В случае превышения суммы штрафа итоговой экономии оформление программы рефинансирования ипотечного кредита экономически нецелесообразно и от него следует отказаться.

Запрос кредитной истории из БКИ. Сделать это может любой гражданин, когда-либо пользовавшийся услугами кредитных учреждений.
Если в прошлом заемщик допускал серьезные просрочки либо имеет невыплаченный и просроченный долг, на одобрение Сбербанка рассчитывать не стоит, так как организация тщательно проверяет надежность будущего своего клиента.

Помимо проверки кредитной истории и возможных экономических минусов рефинансирования, существуют дополнительные условия, при которых шансы на одобрение высоки:

текущие ипотечные обязательства должны быть выплачены в соответствии с существующим графиком – без просрочек, наличия неоплаченных штрафов, неустоек, пеней, иных претензий от прежнего кредитора;
до полной выплаты ипотеки согласно договору осталось более 6 месяцев;
с момента начала выплат по займу прошло не менее 6 ежемесячных платежей;
гражданин до этого не перекредитовывался, а договор представляет собой ипотеку, а не ее повторное рефинансирование. Таким образом, установлено ограничение, сколько раз можно воспользоваться перекредитованием.

Соблюдение данных обстоятельств делает возможным получение одобрения заявки.

Уникальность предложения заключается в том, что происходит рефинансирование ипотеки в Сбербанке с консолидацией нескольких займов в рамках единой программы и с получением особо выгодного тарифа не только по ипотеке, но и потребительскому и товарному кредиту.

Таким образом, рефинансирование в Сбербанке позволяет пересмотреть условия:

по ипотеке другого банка;
ипотеке совместно с другими видами целевых и нецелевых кредитов (допускается объединение в единый кредит от двух и пяти займов).

Взять в Сбербанке новый кредит можно, если в рамках программы обязательно присутствовал жилищный заем, выданный на приобретение, строительство, капитальный ремонт.

К основным параметрам рефинансирования от Сбербанка относятся следующие показатели:

Сумма кредитования не меньше 500 тысяч рублей.
Максимальный лимит зависит от вида рефинансируемой ипотеки в Сбербанке:

по ипотеке – до 80% от стоимости ипотечного жилья (на основе данных об оценке от независимого эксперта);
не превышает итоговую величину общей задолженности по рефинансируемым долгам в пределах 1,5 миллионов рулей и суммы, запрашиваемой на личные цели дополнительно, не более 1 миллиона.

3. Период погашения – до 30 лет.

Дополнительное преимущество сотрудничества со Сбербанком – минимум расходов, сопутствующих обслуживанию займа. Из договора исключены любые комиссии.

Программа, рефинансирующая чужую ипотеку, имеет ряд достоинств, свидетельствующих в ее пользу:

С помощью программы произойдет объединение нескольких займов, делая выплаты простыми и понятными. Необходимость контроля за соблюдением сроков по всем взятым заемщиком кредитам отпадает, так как день ежемесячного перечисления единый.
Подготовка к заключению договора максимально упрощена, т. к. не требует дополнительного сбора справок о сумме остаточного долга от других кредиторов и их согласия. В обязательный перечень документов для рефинансирования ипотеки в Сбербанке они не входят.
Снижается ежемесячная сумма расходов на обслуживание займов.
Клиент может получить дополнительную сумму, которую он сможет потратить по своему усмотрению, не согласовывая расходы с банком, под минимально низкий процент.
Каждая заявка рассматривается индивидуально, с учетом всех обстоятельств.
Выделение кредитной линии, оформление, обслуживание, интернет-банкинг онлайн, СМС-оповещение – все данные опции предоставляются бесплатно.

При определении сегодняшней ставки важное значение имеет, была ли пройдена регистрация ипотечного договора. До того, как происходит регистрация ипотеки, процент будет выше, после – снижается на 0,5-1,0 процент.

В зависимости от того, какие виды займов возьмут для перекредитования, применяется различная ставка. На минимальный процент можно рассчитывать, если переоформляется только ипотечный заем. При консолидировании нескольких кредитных обязательств ставка выше:

Пока договор ипотеки не зарегистрирован, ставка Сбербанка составляет 11,5-12,0%.
После того, как регистрация договора подтверждается, процентная ставка снижается до 9,5-10,0%.

Требования к залогу

Обязательное условие рефинансирования – оформление залогового обеспечения из списка следующих объектов:

квартира в многоквартирном доме, таунхаус;
частное домовладение;
жилая комната или часть жилого объекта (квартиры, дома);
жилье, оформленное на участке земли.

Не допускается наличие иных обременений в пользу третьей стороны. При переводе кредитных обязательств обременение в пользу предыдущего кредитора снимается и переходит в залоговое обеспечение Сбербанка.

После того как заемщик сделает предварительный расчет экономической выгоды онлайн и проверит соответствие условий требованиям Сбербанка, клиент обращается в отделение.

На рассмотрение запроса потребуется немного времени. Основным показателем допустимости сотрудничества является изучение истории выплат и того, насколько ответственно плательщик относился к погашению займа в прошлом.

Даже если история платежей безупречна, банк вправе отказать по любым другим основаниям (например, испорченная КИ или судимость). Только учет всех параметров позволит надеяться, что банк оформит рефинансирование.

Получив одобрение, заемщик проходит стандартный порядок получения любого иного жилищного займа с оформлением залога.

Единственное отличие заключено в необходимости подтверждения того, что заемщик исполнил обязательства по закрытию долга в другом финансовом учреждении и зафиксировал смену кредитора путем регистрации ипотеки Сбербанка. Пока не будут предоставлены документы, свидетельствующие об исполнении обязательств, заемщик выплачивает платежи с применением повышенного процента.

Получить рефинансирование может любое физическое лицо в возрасте от 21 года. Нужно учитывать, что на момент закрытия долга заемщик должен быть моложе 75 лет.

Рефинансирование доступно всем трудоустроенным гражданам России, отработавшим не менее 1 года, из которых полгода – на текущем месте работы.

Если заемщик находится в браке, при ипотеке в Сбербанке в 2018 году требуется, чтобы договор рефинансирования оформлялся с привлечением супруга в роли созаемщика.

Для того чтобы подать заявку, потребуется собрать внушительный пакет документов, сходный с тем, который требовался при оформлении первичного займа.

Помимо заявления, заполняемого в отделении, готовят следующие документы для рефинансирования ипотеки в Сбербанке:

гражданские паспорта участников сделки;
документ, подтверждающий регистрацию заемщика;
справки о заработке, ином доходе;
справка от работодателя, свидетельствующая о трудоустройстве и опыте;
трудовая книжка (заверенная копия), трудовое соглашение;
документация от текущих кредиторов (справки об остатке долга, договоры, графики погашения) требуется не всегда, так как Сбербанк имеет возможность проверить информацию на день рассмотрения самостоятельно;
закладная (на объект залогового обеспечения).

Уточнить, какие документы потребуются в конкретном случае, сможет сотрудник отделения. Если заемщик рассматривает вопрос, возможно ли оформление программы по двум документам, при соблюдении всех параметров и требований, шансы на то, чтобы оформить рефинансирование ипотеки, высоки. Однако прежде чем воспользоваться программой перекредитования долгов в других банках, физическим лицам нужно предварительно оценить возможности экономии, делающие предложение Сбербанка выгодным в конкретной ситуации.

Ипотека в 2018 году должна развиваться еще более высокими темпами, чем в прошлом году, убеждены эксперты жилищного рынка. Серьезных предпосылок для этого на сегодняшний день существует несколько. Итоги 2017 года по объему выданных ипотечных кредитов также вселяют оптимизм. И не только людям с хорошим достатком. На самый логичный вопрос – стоит ли брать ипотеку в 2018 году – отвечает материал «ФедералПресс».

В прошлом году общая сумма выданных ипотечных кредитов превысила 2000 миллиардов рублей, увеличившись по сравнению с 2016 годом на 36 %, – рассказали на IV Российском ипотечном конгрессе, проходившем на днях в Москве. Популярности ипотеки добавило то, что ипотечная ставка снизилась ниже психологического уровня в 10 %, а на рефинансирование финансово-кредитные учреждения выдали порядка 87 тысяч кредитов на общую сумму 156 млрд рублей.

По оценкам финансовых, объем рынка ипотечного кредитования будет расти и в 2018 году. Такая тенденция характерна в этом году как для Урала в частности, так и для всей страны в целом, считают специалисты финансового сектора, основываясь на 2016-2017 годов.

Так, в 2017 году рынок ипотечного кредитования в Свердловской, Челябинской, Курганской областях и Республике Башкортостан увеличился по сравнению с 2016 годом более чем на 40 %. Большой рост рынка в Свердловской области произошел благодаря серьезному увеличению объема выдачи кредитов на приобретение жилья в новостройках – в 2017 году он вырос на 43 %. Для сравнения – в среднем по России аналогичный сегмент прирос всего на 16 %.

На активное развитие ипотеки влияют несколько ключевых факторов – это и снижение процентных ставок по кредитам, и развитие спецпрограмм от банков и застройщиков, а также и . Пример последнего – старт программы «Ипотека с государственной поддержкой для семей с детьми», которая предусматривает для конечного заемщика процентную ставку 6 %.

Эксперты отмечают также общую либерализацию требований к заемщикам и стоимости кредита (снижение ставок выдач и минимального первоначального взноса), рост рефинансирования ипотечных кредитов других банков и развитие программ с застройщиками по субсидированию процентной ставки.

«На сегодняшний день банки предлагают множество программ со ставками от 6 % и выше. Если конкретизировать, то по большей части в ходу сейчас ставки от 9 % до 10 %. Опять же, запуск в 2018 году правительством РФ программы «Семейная ипотека» с государственным субсидированием дает новые возможности для молодых семей с детьми, что в целом является позитивным прогрессом в сфере ипотечного кредитования на первичном рынке. Ожидается, что данная программа станет драйвером в текущем году, – прокомментировал нам ситуацию начальник отдела ипотечного кредитования «Главстрой» Евгений Кузнецов . – Как таковых сложностей с получением и оформлением ипотеки не наблюдаются, все достаточно легко и понятно. В целом можно отметить то, что государство всячески старается сделать привлекательней покупку квартир на первичном рынке с использованием ипотечных кредитов» .

Независимые эксперты считают, что ипотеку стоит брать именно сейчас – ведь цена на сами квартиры снизилась. И произошло это не только из-за кризиса, но и благодаря развитию отрасли.

«Ожидается, что снижение цен на строительство будет на 10 % до 2020 года, то есть еще снизится на 30 %. И это нормально, это правильно, потому что появляются новые технологии, новые технологии закладки котлованов, новые закладки фундаментов, возведение стен, – отметила в беседе с нашим корреспондентом директор Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС, декан факультета экономики недвижимости ИОМ РАНХиГС Елена Иванкина . – На самом деле, если строительство будет учитывать все требования по проектированию, по срокам строительства, по энергоэффективности, потому что нам нужно снижать энергопотребление каждого построенного дома, как минимум в 10 раз, то результаты будут гораздо лучше, чем сейчас» .

«Банки тоже пытаются еще больше подстегнуть ипотечный спрос, – рассказывает руководитель аналитического центра компании ООО «Русипотека» Сергей Гордейко . – Финучреждения активно внедряют цифровую ипотеку и для клиентов и для партнеров. Очень быстро будет развиваться электронная регистрация сделок и дистанционная идентификация клиентов» .

И действительно, например, Сбер внедряет подачу документов по фиксации сделки покупки жилья в Росреестре прямо через офисы компаний-партнеров. «Подать документы можно за 15 минут,уже через пять-семь дней все участники сделки получают зарегистрированные документы на электронную почту. Раньше процедура подготовки, сбора, подачи и регистрации документов по первичному жилью через Росреестр или МФЦ в среднем занимала до 30 дней» , – рассказали нам в пресс-центре Уральского банка Сбербанка России.

На первичном рынке почти половина всех сделок осуществляется с ипотечным кредитом, отмечают эксперты. В свою очередь, почти 30% от выданных ипотечных кредитов приходится на приобретение новостройки. На вторичном рынке доля сделок с кредитом выросла до 35 %. По прогнозам, в течение года этот сегмент будет развиваться. При этом все ведущие кредиторы успешно освоили рефинансирование.

«В годовом объеме продаж доля рефинансирования близка к 8 %. В результате около 87 тысяч заемщиков поменяли одного кредитора на другого. В награду за эту смену они получили новые кредиты по более низкой ставке на сумму порядка 156 млрд рублей, а старые кредиты были досрочно погашены. В 2018 году доля рефинансирования вырастет до 15 % от объема продаж и с осени пойдет на убыль. В 2017 году банки рефинансировали чужих заемщиков. ЦБ пытается этот тренд изменить, чтобы активнее рефинансировали своих» , – говорит Сергей Гордейко.

Аналитики предрекают дальнейшее снижение ставок, прогнозируя низкую инфляцию. Процентная ставка прогнозируется на уровне примерно 6 %. Кредитная ставка складывается из инфляции, из маржи, которую из той ставки по кредитованию, которую закладывает ЦБ (базируется на инфляции) плюс маржа ЦБ, плюс маржа всех остальных банков, которые брали деньги у ЦБ, напоминают эксперты.

«В 2018 году рынок вырастет на 25 %. Будет выдано 1,36 млн кредитов на сумму 2,53 трлн рублей. Это будет год клиента. Все изменения только на пользу заемщику. Средние ставки предложения для кредитов на покупку квартир на первичном и на вторичном рынке, снизились примерно одинаково на 2,2- 2,3 пп. В январе не было паузы в снижении ставок, что является новацией. Обычно в январе случается небольшая пауза. В декабре средняя ставка по выданным кредитам будет стремиться к 8 %. Снижение в течение года будет неравномерным. Бурная весна и спокойная осень» , – дал свой прогноз экспертному каналу Сергей Гордейко.

«Поэтому у нас складывается экономика так, что ставка по ипотечному кредитованию на 4 % выше, чем инфляция на 3,5-4 %. Это очень много. Я могу сказать, что даже в Чехии 4,5 % ставка по ипотеке. Если вы три года отдаете ежемесячно нужную сумму, то тогда у вас ставка снижается до 4,25 потом до 4,15 и т. д. Практически, это европейский уровень кредитования. Если мы до него дойдем, а мы очень быстро проходим путь развития ипотечного кредитования, то это будет очень большое дело для нашей страны. Потому что жилье, работа и зарплата, развитие системы продаж в кредит – это основные моменты на которых все сейчас держится. И для развития системы жилья необходима ипотека, которой уделяется все больше внимания» , – подчеркнула Елена Иванкина.

Фото: из архива ФедералПресс, pixabay.com

Процедура, в рамках которой получают новый кредит в этом же или другом банке для оплаты старого, называется перекредитованием или рефинансированием. Особые вопросы вызывает оформление жилищной ссуды. Люди, попавшие в сложную ситуацию, интересуются, доступно ли рефинансирование ипотеку в 2019 году, в каком банке и на каких условиях.

Сегодня мы расскажем о том, насколько доступной считается данная процедура в новом году, какие условия кредитования предложены заемщикам и какие расходы могут лечь на плечи участников при обращении в банк.

Сейчас ставка рефинансирования ЦБ РФ постоянно находится в движении и периодически снижается. Благодаря этому происходит регулярное уменьшение процентов по кредитам. Если в 2015 году показатель по ипотеке равнялся 15% годовых, то в 2019 году ставка уже 10%.

Иными словами, если подать заявление не рефинансирование сейчас, то вполне можно уменьшить платеж, а с ним и общую переплату по кредиту. Перекредитование позволит решить проблему достаточно быстро. Клиент может обратиться за оформлением новой ссуды в этот же банк или в другое кредитное учреждение.

Какие документы могут потребоваться?

Существенным моментом для одобрения заявки на кредит является подготовка и подача необходимой документации, подтверждающей платежеспособность и положительную репутацию соискателя. Если по предыдущей ссуде просрочки отсутствовали, то и решение будет принято быстро с положительным исходом.

Для подтверждения заявки придется подготовить не только само обращение, но и определенные документы. В список бумаг входят следующие:

паспорт;
СНИЛС;
трудовая книжка;
справка 2-НДФЛ;
кредитное соглашение со старым банком;
график выплат по ссуде;
выписка об остатке старой задолженности.

Все эти бумаги позволят новому кредитору верно оценить ситуацию и принять положительное решение. Приведенный перечень является стандартным, однако каждый банк может самостоятельно составить список необходимой документации и потребовать от заемщика предоставления всех обязательных бумаг.

Какие расходы могут возникнуть при рефинансировании ипотечной ссуды

Ситуация с перекредитованием может не принести желанной выгоды, поскольку процедура сама по себе отличается особой сложностью и в отдельных случаях сопровождается расходами, от которых вряд ли можно будет отказаться.

Следует выделить несколько существенных статей затрат, которые могут оказать влияние на итоговую сумму займа. Приведенные затраты будут актуальны и в новом году. Речь идет о следующих моментах:

В случае оформления рефинансирования для ипотеки потребуется подготовить полный пакет документации, в частности, выполнить оценку квартиры. Банк должен знать, что залоговое имущество отличается выгодной стоимостью и является ликвидным.
Новая страховка по кредиту. Полис придется оформлять повторно, поскольку кредитование будет производиться в другом банке, и речь пойдет о новом займе. Разумеется, средства по страхованию старого кредита можно будет вернуть, но сделать это не так просто.
Подготовка необходимой документации. По сути, все бумаги для заключения соглашения по рефинансированию ссуды потребуется собирать повторно, что также потребует некоторых финансовых расходов.
Разница между процентными ставками. Здесь есть небольшая опасность, которую стоит обязательно принимать во внимание. Поскольку ставки в банках меняются достаточно часто, за время сбора документации, сумма для погашения нового кредита может оказаться более значительной, и разницу между оформленной ссудой и выделенными средствами придется платить самостоятельно.

С учетом перечисленных моментов стоит очень внимательно изучить вариант с рефинансированием и выбрать наиболее подходящий банк для обслуживания. По прогнозам в 2019 году можно будет сделать заем под очень низкую процентную ставку и на выгодных условиях. Данную возможность будет предлагать АО Сбербанк РФ, и ключевой ставкой для оформления нового займа станет показатель в 6%. Программа будет иметь государственный статус и действовать только в отношении семей с детьми, появившимися в семье в 2019 году.

Имеют ли право банки отказать в рефинансировании по ипотеке?

Банки не имеют никаких ограничений в отношении принятия решения по ипотечному обращению. Финансовое учреждение наделено полным правом отказать гражданину в рефинансировании, если соискатель не соответствует предъявляемым требованиям, не может подтвердить свой статус или уровень платежеспособности или имеет просрочки и долги по старому кредиту.

Принятое решение оформляется в письменном виде и в обязательном порядке сообщается гражданину. Уведомление может быть передано сотрудниками банка по телефону или в виде СМС-сообщения.

Заключение

В отдельных ситуациях заемщику стоит самому задуматься относительно того, стоит ли принимать подобное решение с учетом действующей ставки и дополнительных расходов. В определенных случаях выгоды от такого шага, как рефинансирование, может и не быть. Чтобы принять правильное решение, стоит тщательно взвесить все «за» и «против» и лишь затем принимать окончательное решение. Внимательно произведенный расчет позволит в дальнейшем избежать лишних расходов и попадания заемщика в сложную ситуацию.