Главная » Защита от коллекторов

Что такое инвестиционный проект для кредита. Виды кредитования недвижимости в особых целях

Для заемщиков, которые уже имеют свое собственное предприятие, развитый бизнес, существует особый вид кредита – инвестиционный. Условия его получения разнятся в зависимости от обстоятельств, но соблюдение одного обязательно всегда. У предпринимателя должен быть разработанный инвестиционный проект. Собственно, поэтому начинающим ИП кредит для инвестирования в бизнес не только не дадут – он им просто пока не нужен. Инвестиционный кредит это заем, имеющий ряд свойств, которые в совокупности и делают его особенным:

  • Долгосрочность. Не все долгосрочные кредиты инвестиционные (например, постоянная кредитная линия для регулярной закупки оборотных средств), но любой инвестиционный кредит – долгосрочный, поскольку напрямую связан со стратегическим развитием предприятий через претворение в жизнь инвестиционного проекта.
  • Целевое назначение. Различные виды данного кредита имеют схожие цели, заключающиеся в финансировании не простого расширения предприятий, а их качественного изменения (появление новых партнеров, усложнение производства, переквалификация персонала, покупка новых лицензий и прочее).
  • Размеры сумм. Инвестиционное кредитование априори не предполагает маленьких займов в силу специфики целей.
  • Определенные условия, которые надо соблюсти, чтобы получить кредит. Главным образом, это тщательно продуманный и распланированный проект, подробный анализ текущего состояния бизнеса и прогнозирование потенциальной доходности от внедрения нового проекта в «тело» бизнеса.
  • Способы гашения кредита. Обговариваются в индивидуальном порядке. Стоит только сказать, что в данном секторе кредитования дифференцированные платежи превалируют над аннуитетными.

Под проектом подразумевается какой-то новый шаг в развитии предприятий. Предприниматели решают, какие именно изменения пора вносить в бизнес. Это может быть покупка нового высокотехнологичного оборудования или же новых производственных площадей, вложение в расширение штата сотрудников и дополнительное обучение уже имеющегося персонала. Вообще, сущность проекта во многом зависит от типа инвестиционного кредитования. А классифицируется оно по трем большим типам:

  1. Инвестиционное кредитование как таковое.

Инвестиционное кредитование

Отличительной чертой этого вида является подробный мониторинг текущего состояния предприятия, после чего на основе полученных данных составляется прогноз. Изучаются фактическая и потенциальная (после инвестирования) доходность, перспективность нововведений, рыночная конъюнктура в обозримом будущем (рассматривают тот сектор экономики, в котором предприятие задействовано) и многое другое.

Важный момент – банк при таком долгосрочном кредитовании сводит риски со своей стороны к минимуму. Потому что подсчеты ведутся таким образом, как если бы предприятию пришлось в следующие несколько лет рассчитываться за полученный кредит, а доход бы его нисколько не изменился. В некоторых случаях для подстраховки даже принимают некоторую отрицательную динамику в доходах.

То есть здесь доход от бизнеса должен быть такой, чтобы предприниматель мог рассчитываться с банком уже имеющейся у него прибылью. А ведь полагается, что внедрение инвестиционных проектов обязательно должно повышать прибыльность предприятий. Такое инвестиционное кредитование подразумевает, как правило, приобретение новой техники, транспорта, рабочих площадей. Взять его предпринимателю легче всего по сравнению с другими видами. Ведь в данном случае банк рискует меньше всего. Прогностические же подсчеты ведутся по наиболее пессимистичному сценарию. Убытки банк понесет только в случае неожиданного глубочайшего кризиса предприятия, вплоть до полного коллапса и банкротства. Но если такая вероятность довольно высока, то мониторинг бизнеса это почти наверняка покажет. И банк просто откажет в выдаче кредита.

Здесь банк уже рискует в большей степени, поскольку в этом случае предприятие на данный конкретный момент не имеет такой прибыли, которой бы хватило на погашение займа. Но считается, что после реализации инвестиционного проекта доходность бизнеса резко возрастет, что позволит оплачивать банковский долг. Понятно, что это должен быть очень убедительный, интересный и перспективный проект, чтобы банк согласился выступить уже не в роли бенефициара, а в роли инвестора в бизнес заемщика. Ибо описанную ситуацию корректней всего называть не кредитованием, а инвестированием. Банк дает деньги на реализацию проекта, после чего получает их назад с процентами благодаря доходу от воплощения проекта в жизнь.

Строительство привлекает банки точно так же, как и предпринимателей. Недвижимость всегда востребована и является ценным капиталовложением. Поэтому на строительство какого-то объекта (жилого или промышленного) клиент может взять немалые деньги у большинства банков страны. Но чтобы получить эти средства, сам предприниматель должен весьма ощутимо вложиться в свой проект. Пожалуй, этот вид инвестиционного кредитования среди других его видов для заемщика самый затратный. Еще до обращения в банк клиенту придется купить соответствующий участок земли, на котором планируется строительство, либо взять его в долгосрочную аренду.

Заемщик должен будет предоставить в банк документы, подтверждающие его право собственности на землю, либо договор об аренде. Также потребуются документы о проектно-сметных работах и разрешения на строительство как таковое. Понятно, что все эти подготовительные мероприятия предприниматель осуществляет за свой счет. После их завершения банк оценит проект по строительству жилого или промышленного здания с точки зрения его ценности как капитала. Учитываться будет и то, что именно собрался строить предприниматель – гостиницу или производственный цех. Определив потенциальную доходность проекта, банк выдаст и соответствующую денежную сумму.

Требования банка к заемщику

В данной ситуации кредитная организация предъявляет к клиенту не только привычные, но и некоторые специфические требования. Такое положение вещей обусловлено тем, что кредит на инвестиции подразумевает крупные суммы денег. Итак, вот условия, которые банк ставит предпринимателю:

  • четко проработанный, структурированный, обоснованный математическими и экономическими расчетами бизнес-план, где ясно раскрыты цели проекта;
  • анализ соответствующего сектора рынка, призванный доказать, что внедрение проекта действительно приведет к повышению доходности предприятия (предприятий);
  • предоставление договоров с фирмами-партнерами, которые отвечают за непосредственное претворение проекта в жизнь (поставщики нового оборудования или производители такой техники, компании, продающие лицензии, и т. д.);
  • обязателен определенный уровень дохода (его размер зависит от выбранного типа инвест-кредитования);
  • от предпринимателя требуется определенное финансовое участие в реализации своего проекта, т. е. первоначальный взнос, размер которого может варьироваться от 25% до 50% (по индивидуальной договоренности банк может засчитать как часть взноса те затраты, которые заемщик понес на подготовительном этапе);
  • наличие общего обязательного условия – предоставление от клиента имущества в залог (такое имущество по рыночной стоимости должно быть эквивалентно сумме кредита);
  • банк обязательно проверит, есть ли у дельца опыт реализации инвестиционных проектов (желательно, чтобы был, но ведь все когда-то бывает в первый раз);
  • банк проверит все субъекты рынка, которые напрямую или косвенно связаны с бизнесом заемщика;
  • срок кредитования даже с государственной субсидией не может превысить 10 лет;
  • большинство банков поддерживает возможность выдачи кредита в иностранной валюте (доллары США, евро), если, например, предприятию необходимо закупить товары за рубежом;
  • график выплат и типы платежей оговариваются в индивидуальном порядке;
  • иногда инвестиционный кредит можно получить для расчета с другим банком, где был взят аналогичный кредит (рефинансирование), но такое бывает редко, поскольку считается, что проект должен приносить повышенный доход, а раз понадобилось рефинансирование, значит, надежность клиента уже под вопросом.

Краткосрочное кредитование как аналог

Можно, конечно, прибегнуть к нецелевым займам на небольшой период. Они выдаются гораздо быстрее и проще, а пакет документов в разы меньше. Да и затраты на оформление многократно ниже. Взять хотя бы тот факт, что долгосрочное кредитование обязывает клиента платить за регистрацию каждого залога. Например, залог квартиры, склада и дорогой машины – за оформление обременения на каждую собственность придется платить отдельно. Однако одним малым кредитом не обойтись. Придется брать или несколько кредитов в разных банках, или поочередно кредит в одном банке. Первый вариант самый неприемлемый, поскольку общеизвестно, что банки не жалуют клиентов, имеющих непогашенные кредиты. Второй вариант более подходящий, но всегда есть риск, что банк откажет в выдаче следующего кредита. И проект «повиснет», что называется, на середине пути. Порой предпринимателям приходится даже прибегать к заморозке проекта, но и это не всегда возможно.

Это денежная сумма, выдаваемая банком–кредитором на строительство объектов различного типа. Банки выдают такие кредиты под самого здания или же прав полной или частичной собственности на этот объект. За счет кредитных средств застройщики закупают материалы и оплачивают все необходимые работы, проводимые в процессе строительства.

Актуальность вопросов по расширению сферы кредитования строительства обусловлена отсутствием качественных и надежных построек. Это относится как к жилым помещениям, так и административным, торговым и другим зданиям. Это спровоцировало потребность в специалистах узкого профиля. Дело в том, что характерной особенностью строительных кредитов являются большие суммы денег, перечисляемые на счета потребителей. Оборот таких объемов денег тяжело проконтролировать, потому для ведения точного учета банки нанимают специалистов по кредитам в строительном сегменте.

Даже самые развитые компании, занимающиеся вопросами строительства, часто не имеют достаточной суммы свободных средств для того, чтобы начать строительство того или иного объекта. Банковские организации, в основном, заинтересованы в выдаче подобных кредитов. Во–первых, известные солидные компании вряд ли захотят портить репутацию плохой кредитной историей. Во–вторых, банковские средства для них являются практически неисчерпаемым источником финансов, потому портить отношения с банками они не станут. Но нужно отметить, что механизм кредитных отношений в данной отрасли не имеет в нашей стране должного развития.

Факторы, препятствующие развитию отношений в сфере строительного кредитования

Не все банковские учреждения готовы выдать кредит строительной организации, что обусловлено рядом факторов. Таких факторов довольно много. И среди них, в первую очередь, необходимо отметить следующие:

1) Часто бывает так, что застройщик планирует строительство нового объекта на не узаконенной земле. Сотрудничество банков с такими застройщиками не желательно, так как существует риск потерять огромную сумму денег. Незаконно построенный жилой дом, торговый или развлекательный центр, клиника или юридическая кантора не будут приносить финансовый доход для погашения кредитных средств, пока не будут узаконены права в соответствующем закону порядке.

2) В нашей стране так же не имеет должного развития система регистрации прав за землю, что почти всегда влечет за собой возникновение проблем разного масштаба, от мелких конфликтов до судебных разбирательств.

3) Кредитор, выдающий строительный кредит, будет обязан реализовать недостроенное здание, если этого не сможет сделать застройщик.

4) Ввиду вышеперечисленных причин банк–кредитор не может иметь стопроцентной гарантии выполнения кредитных обязательств клиентами. К тому же, всегда существует риск снижения ликвидности банков–кредиторов.

Какие законодательные шаги следует предпринять для развития строительного кредитования?

  • Либерализация государственной политики в сфере передачи земли в частную собственность.
  • Разработка новых законопроектов, регулирующих систему взаимоотношений в сфере строительного кредитования.
  • Разработка нормативных актов, обеспечивающих учет прав на незавершенное строительство.
  • Отмена правовых ограничений, усложняющих кредитные отношения на фоне возможного дефолта.

Для развития и усовершенствования системы кредитования в сфере строительства целесообразно ввести следующие положения:

1) Проценты по кредитным средствам должны погашаться застройщиком в процессе строительства, сама же сумма кредита – после того, когда здание начнет приносить .

2) Перед началом строительства искать потенциальных клиентов для реализации построенного объекта.

3) Банки, перед тем, как выдавать кредиты строительным компаниям, должны тщательно изучать потенциальный риск строительства.

Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш

Лекция 5. Формы кредита. Сущность, принципы и формы кредита. Сущность и виды банковских кредитов. Банковский кредит в строительстве. Коммерческий кредит. Инвестиционный налоговый кредит. Государственное финансирование. Международный кредит

Кредит - это совокупность экономических отношений по поводу возвратного движения стоимости в виде ссуды или займа товаров или денежных средств.

Кредит является порождением финансов, их модификацией. Кардинальное различие между категориями финансов и кредита связано с различием в форме движения: на безвозвратной или возвратной основе. Если финансы - это совокупность экономических отношений по поводу образования и использования фондов денежных средств, то кредит - это совокупность экономических отношений по поводу образования и использования фондов денежных средств на возвратной основе, как правило, с взиманием платы в виде процента.

Объектами кредитных отношений являются денежные средства или иные вещи, объединенные родовыми признаками, переданные в долг одной стороной другой стороне.

На практике кредит может существовать как в чистом виде (займы, банковские ссуды), так и служить составной частью самых различных гражданско-правовых обязательств.

Важнейшими принципами кредита являются возвратность, платность, срочность, обеспеченность, целевой характер, дифференцированный подход к кредитам и заемщикам.

Ценой ссуженной во временное пользование стоимости служит ссудный процент. Уровень ссудного процента определяется:

  • 1. соотношением спроса и предложения средств;
  • 2. степенью доходности на других сегментах финансового рынка;
  • 3. процентной политикой ЦБ РФ (изменение ставки рефинансирования кредитных учреждений; изменение уровня доходности по операциям с государственными ценными бумагами).
  • 4. конкретными условиями сделок по привлечению и размещению средств (себестоимость ссудного капитала; цель ссуды; кредитоспособность заемщика; характер обеспечения; срок и объем предоставляемого кредита).

Источник уплаты процентов зависит от характера операции. Платежи по краткосрочным ссудам включаются в себестоимость продукции; расходы по долгосрочным и по просроченным кредитам относятся на прибыль после её налогообложения.

Кредит имеет большое значение для обслуживания процесса производства и товарооборота, покрытия государственных и потребительских расходов, развития социально-экономической системы.

Функции кредита.

  • 1. Перераспределительная - перелив финансовых ресурсов из одних сфер хозяйственной деятельности в другие, в частности обеспечивающие более высокую прибыль. Иногда это может способствовать углублению диспропорций в экономике, например, в России перелив капитала из сферы производства в сферу обращения принял угрожающий характер.
  • 2. Экономия издержек обращения. Капитал без движения, накопленный про запас, приносит только убытки. Ссуды на восполнение временного недостатка оборотных средств приводят к существенному ускорению оборачиваемости капитала, а следовательно к экономии издержек обращения.
  • 3. Ускорение концентрации капитала. Заемные средства позволяют существенно расширить масштаб производства (или иной хозяйственной операции) и таким образом обеспечить дополнительную прибыль.
  • 4. Обслуживание товарооборота. Кредит способствует ускорению денежного обращения, вытесняя наличные деньги. Векселя, чеки, кредитные карточки заменяют наличные деньги, что упрощает и ускоряет механизм экономических отношений.

В зависимости от субъектов кредитных отношений различают следующие формы кредита: банковский, коммерческий, налоговый, государственный, международный, потребительский.

2) Банковский кредит предоставляется специализированными кредитно-финансовыми организациями юридическим лицам.

По целям финансирования и источникам погашения можно выделить следующие виды банковского кредита.

  • 1) Кредиты под движение денежных потоков - служат для финансирования постоянно увеличивающейся потребности в оборотном капитале. Такие кредиты используются для формирования текущих активов в случае отсутствия других источников (кредитов поставщиков, прочих текущих обязательств). Погашаются они за счет генерируемого предприятием общего денежного потока.
  • 2) Кредиты для конверсии активов - привлекаются для финансирования разрыва между сроками реализации продукции и получения выручки от нее. Особенность данного кредита в том, что происходит его постоянное погашение на основе поступающей выручки и осуществляются постоянные новые выдачи и подачи под вновь возникающие разрывы. Таким образом, циклы данного кредита постоянно повторяются и переплетаются, что не позволяет отделить один цикл от другого.
  • 3) Кредиты под финансирование закупки машин и оборудования - это относительно долгосрочные кредиты, которые погашаются за счет общего денежного потока либо целевых долгосрочных инвестиционных кредитов.
  • 4) «кредиты, базирующиеся на активах» - ипотечные кредиты, обеспеченные машинами и оборудованием. Они привлекаются предприятием в целях поддержания высокого уровня ликвидных активов. В случае возникновения проблем с выплатами основного долга и процентов банк - кредитор может обратить свои претензии на имущество, служащее обеспечением кредитов.

Банковское кредитование реальных инвестиций осуществляется в различных формах, в том числе:

  • 1. срочный кредит, предусматривающий предоставление кредита на срок и последующее его погашение;
  • 2. контокоррентный кредит, при котором текущий счет предприятия ведется банком-кредитором с оплатой банком расчетных документов и зачислением выручки. При этом банк кредитует недостаточные для погашения внешних обязательств предприятия суммы, в пределах, оговоренных кредитным договором, с последующим возмещением со стороны предприятия-заемщика;
  • 3. учетный кредит предоставляется банком путем покупки (учета) векселя предприятия до наступления срока платежа;
  • 4. акцептный кредит используется, как правило, во внешней торговле и предоставляется путем акцепта банком выставленных на него экспортером тратт.
  • 5. факторинг (операции по приобретению банком или факторской компанией права на взыскание долга). Тем самым предприятие освобождается от риска неоплаты долга, за что уплачивается определенный процент;
  • 6. форфейтинг (кредитование экспортера путем покупки векселей, акцептованных импортером).

Денежные средства могут быть предоставлены одним из следующих способов:

  • 1. разовым зачислением на расчетный (текущий) счет;
  • 2. открытием кредитной линии, т.е. заключением договора (соглашения) о максимальной сумме кредита, которую заемщик может использовать в течение обусловленного срока и при соблюдении установленных условий соглашения. Кредитная линия открывается на определенный срок, чаще всего на год..
  • 3. кредитованием банком расчетного или текущего счета клиента - при недостаточности или отсутствии на нем денежных средств (кредитование в пределах «овердрафта»). Под кредитованием счета согласно ст. 850 ГК РФ Ч.2 понимается осуществление банком платежей со счета, несмотря на отсутствие на нем денежных средств. При этом считается, что банк предоставил клиенту кредит на соответствующую сумму со дня такого платежа. Кредитование счета может осуществляться только в том случае, если оно предусмотрено в договоре банковского счета.
  • 4. участие банка в предоставлении денежных средств клиенту на синдицированной (консорциальной) основе.
  • 5. другими способами.
  • 3) Основную долю заемных средств строительных предприятий составляет краткосрочный банковский кредит. Краткосрочные кредиты банка используются для формирования и пополнения оборотных средств (на приобретение материалов, выдачу заработной платы и др.цели).

При оформлении кредита строительное предприятие должно представить в банк документ, обосновывающий необходимость и величину занимаемых средств. Это могут быть договоры с поставщиками, счета за поставленные материальные ресурсы, выполненные работы и оказанные услуги.

Долгосрочный банковский кредит предоставляется строительным организациям на приобретение строительных машин, транспорта, затраты по комплексной механизации работ, подсобных и вспомогательных процессов.

Срок кредита определяется исходя из нормативного срока осуществления мероприятий и его окупаемости по проекту.

Размер кредита определяется исходя из полной сметной стоимости мероприятия (включая затраты на оплату приобретаемых строений) и наличия собственных оборотных средств на эти цели. При этом из сметной стоимости исключаются; стоимость используемых или реализуемых материалов от разборки заданий и сооружений, реализации демонтированного оборудования по балансовой стоимости или по ценам вторичного сырья; затраты по содержанию дирекции строящегося предприятия или технического надзора на действующем предприятии; стоимость проектных работ, выполненных за счет плановых капитальных вложений.

Порядок предоставления, оформления и погашения долгосрочных кредитов (на срок свыше одного года) регулируется правилами банков и кредитными договорами с заемщиками.

В кредитном договоре предусматривается следующее:

  • 1. сумма выдаваемого кредита;
  • 2. сроки и порядок его использования;
  • 3. процентные ставки и другие платежи по кредиту;
  • 4. формы обеспечения обязательств (залог имущества, поручительство и др.);
  • 5. перечень документов, представляемых банку для оформления кредита.

При установлении сроков и периодичности погашения долгосрочного кредита банк принимает во внимание:

  • 1. окупаемость затрат за счет чистой прибыли заемщика;
  • 2. платежеспособность предприятия;
  • 3. уровень кредитного риска;
  • 4. возможности ускорения оборачиваемости кредитных ресурсов.

Для получения долгосрочной ссуды заемщик представляет банку документы, характеризующие его платежеспособность:

  • 1. бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату;
  • 2. отчет о прибылях и убытках;
  • 3. технико-экономические обоснования и расчеты к ним, подтверждающие эффективность и окупаемость затрат по кредитуемым мероприятиям и проектам (чаще всего заемщик предоставляет бизнес-план).

Для оформления кредита предприятие представляет в банк свой устав, баланс, расчет экономической эффективности и окупаемости капитальных вложений, внутрипостроечный титульный список, договор подряда.

Суммы полученных кредитов в рублях зачисляются на расчетный счет или специальные счета в банках, а также на валютный счет (при получении кредита в иностранной валюте). За счет долгосрочного кредита оплачиваются проектные и строительно-монтажные работы, поставки оборудования и других необходимых ресурсов для строительства. Возврат заемных средств по вновь начинаемым стройкам и объектам осуществляется после ввода их в эксплуатацию в сроки, установленные в договоре. По объектам, строящимся на действующих предприятиях, возврат кредитов начинается до ввода в действие этих объектов.

Проценты за пользование кредитными ресурсами начисляются с даты их предоставления в соответствии с заключенным договором между предприятием и банком. Погашение процентов за пользование заемными средствами осуществляется:

  • · по вновь начинаемым стройкам и объектам -- после сдачи их в эксплуатацию в сроки, определенные в кредитном договоре;
  • · по объектам, сооружаемым на действующих предприятиях, -- ежемесячно с даты получения этих средств.

Погашение (возврат) размещенных денежных средств с расчетного (текущего) счета заемщика одним из следующих способов:

  • 1. платежным поручением заемщика, если он является клиентом данного банка;
  • 2. на основании платежного требования банка - кредитора при условии, что договором предусмотрена возможность списания денежных средств без распоряжения клиента - владельца счета.

В договоре с заемщиком банк может предусматривать различные схемы погашения выданных кредитов. Так, они могут быть погашены единовременно разовым платежом по окончании установленного договором срока кредита. Кредиты могут погашаться также регулярными периодическими платежами, размер и сроки которых установлены кредитным договором, либо периодическими нерегулярными платежами на разные суммы.

3) Коммерческий кредит -- кредит, предоставляемый (в товарной форме продавцами покупателям) в виде отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг.

Основные отличия коммерческого кредита от банковского заключаются в следующем:

  • 1) при банковском кредите кредитором выступает банк или иная кредитная организация, которая регулярно, профессионально на основании специально выданного Центральным Банком РФ разрешения (лицензии) осуществляет подобного рода операции для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности. При коммерческом кредите в роли кредитора выступают любые юридические лица, связанные с производством либо реализацией товаров или услуг;
  • 2) предметом банковского кредита могут быть только денежные средства, тогда как при коммерческом кредите предметом могут служить не только денежные средства, но и иные вещи, определенные родовыми признаками;
  • 3) особенностью договора банковского кредита является его возмездный характер, то есть уплата клиентом процентов за пользование денежными средствами кредитной организации в течение определенного срока, -- в отличие от коммерческого кредита;
  • 4) банковский кредит предполагает его обеспеченность. В качестве обеспечения своевременного возврата кредита банки принимают залог, поручительство, гарантию другого банка, а также обязательства в иных формах, допустимых банковской практикой. При коммерческом кредите обеспеченность отсутствует;
  • 5) кредитный договор по предоставлению банковской ссуды, как правило, содержит требование целевого использования заемных средств с указанием конкретных целей. Коммерческий кредит не предполагает наличие требования целевого использования.

Существуют 2 вида безвозмездного коммерческого кредита:

  • 1) Товарный кредит в форме поставки продукции или услуг с отсрочкой платежа
  • 2) Финансовый кредит в форме отсрочки выполнения денежных обязательств (например, по отношению к работникам предприятия и бюджетной системе).

Возмездные коммерческие кредиты могут предоставляться в форме лизинга. По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество арендатору за плату во временное пользование для предпринимательских целей.

Другие способы предоставления коммерческого кредита:

  • -- вексельный способ;
  • -- открытый счет;
  • -- скидка при условии оплаты в определенный срок;
  • -- сезонный кредит;
  • -- консигнация.

Вексель -- это разновидность долгового обязательства, составленного в строго определенной форме, дающего бесспорное право требовать уплаты обозначенной в векселе суммы по истечении срока, на который он выписан. Наибольшее распространение получили две формы векселя:

  • -- простой вексель (соло-вексель), выписывается и подписывается должником и содержит его обязательство на выплату установленной суммы непосредственно кредитору в обусловленный срок и в определенном месте;
  • -- переводный вексель (тратта), его выписывает и подписывает кредитор; представляет собой письменный приказ заемщику со стороны кредитора о выплате установленной суммы третьему лицу либо предъявителю векселя.

При вексельном способе после поставки товаров продавец выставляет тратту на покупателя, который, получив коммерческие документы, дает согласие на оплату в указанный на ней срок.

Согласно договору об открытом счете покупатель может делать периодические закупки без обращения за кредитом в каждом отдельном случае. Обычный порядок осуществления сделки таков: когда покупатель заказывает товар, он немедленно отгружается, а платеж за него производится в установленные сроки после получения счета.

Скидка при условии оплаты в определенный срок предполагает, что, если платеж будет произведен покупателем в течение оговоренного в контракте периода после выписки счета, то из цены будет вычтена определенная сумма. В противном случае вся сумма должна быть выплачена в установленный срок.

Сезонный кредит обычно применяется в производстве игрушек, сувениров и других изделий массового потребления. Согласно этому способу предоставления коммерческого кредита розничным торговцам разрешается покупать товары в течение всего года с целью организации необходимых запасов перед пиком сезонных продаж и позволяет отсрочить платеж производителю до конца распродажи. В качестве примера можно привести ситуацию, когда производители игрушек разрешают торговцам закупать игрушки за несколько месяцев до определенного праздника (Новый год), а платить за товар -- в следующем месяце после праздника.

Консигнация -- способ, при котором розничный торговец может просто получить товарно-материальные ценности на реализацию без обязательства по оплате товара. Если товары будут проданы, то будет осуществлен и платеж производителю, а если нет, то розничный торговец может вернуть товар производителю без выплаты неустойки. Консигнация обычно применяется при реализации новых, нетипичных товаров, спрос на которые трудно предположить. Примером может служить практика производства и продажи новых учебников для институтов. Книгоиздатели посылают свои книги в институтские магазины с условием их возврата, если они не будут куплены.

4). Инвестиционный налоговый кредит

В соответствии с частью первой Налогового кодекса РФ предприятия для финансирования инвестиционной деятельности могут использовать инвестиционный налоговый кредит, который представляет собой отсрочку уплаты налога. Этот кредит предоставляется на условиях возвратности и платности. Срок его предоставления -- от одного года до пяти лет. Проценты за пользование инвестиционным налоговым кредитом устанавливаются по ставке не менее 50 и не более 75% ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Инвестиционный налоговый кредит может быть предоставлен по налогу на прибыль (доход) организации, а также по региональным и местным налогам.

В соответствии со ст. 67 Налогового кодекса РФ инвестиционный налоговый кредит предоставляется организации-налогоплательщику на:

  • а) проведение научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ или технического перевооружения собственного производства, в том числе направленного на создание рабочих мест для инвалидов или защиту окружающей среды от загрязнения промышленными отходами. В этом случае инвестиционный налоговый кредит предоставляется в размере 30% стоимости приобретенного организацией оборудования, используемого для указанных целей;
  • б) осуществление организацией внедренческой или инновационной деятельности, в том числе создание новых или совершенствование применяемых технологий, создание новых видов сырья или материалов;
  • в) выполнение организацией особо важного заказа по социально-экономическому развитию региона или предоставление ею особо важных услуг населению.

Размер кредита, предоставляемого организации по основаниям, перечисленным в пунктах б) и в), определяется по соглашению между организацией-налогоплательщиком и уполномоченным органом.

Инвестиционный налоговый кредит выделяется на основе заявления организации и документации, подтверждающей необходимость предоставления кредита. При принятии положительного решения между уполномоченным органом и организацией-налогоплательщиком заключается договор об инвестиционном налоговом кредите. Форма договора устанавливается органом исполнительной власти, принимающим решение о выделении кредита. Как правило, в договоре предусматриваются: срок действия договора, сумма кредита, процентная ставка за пользование кредитными ресурсами, порядок погашения кредита и начисленных процентов, условия обеспечения кредита (договор залога или поручительство), ответственность сторон. Копия заключенного договора в пятидневный срок представляется организацией в налоговый орган по месту ее учета.

Организация-налогоплательщик может заключать несколько договоров об инвестиционном налоговом кредите по различным основаниям.

Организация, получившая инвестиционный налоговый кредит, уменьшает налоговые платежи в течение срока действия договора об инвестиционном налоговом кредите по каждому платежу за каждый отчетный период до достижения размера кредита, определенного в договоре. При этом в каждом отчетном периоде суммы уменьшения платежей должны быть не выше 50% платежей по налогу, исчисленных без учета действия договоров об инвестиционном налоговом кредите.

По региональным и местным налогам субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления могут устанавливаться другие условия предоставления инвестиционного налогового кредита, в том числе сроки предоставления кредитов и процентные ставки по ним.

В случае уплаты организацией-налогоплательщиком всей причитающейся суммы налога и соответствующих процентов до истечения установленного срока действие инвестиционного налогового кредита может быть прекращено досрочно.

При нарушении организацией-налогоплательщиком условий договора об инвестиционном налоговом кредите она несет соответствующую ответственность, определенную ст. 68 Налогового кодекса РФ.

5) Государственное финансирование

Государственное финансирование инвестиций в России может осуществляться в таких формах, как:

  • · финансовая поддержка высокоэффективных инвестиционных проектов;
  • · финансирование в рамках целевых программ;
  • · финансирование проектов в рамках государственных внешних заимствований.

Финансовая поддержка высокоэффективных инвестиционных проектов осуществляется за счет средств федерального бюджета на конкурсной основе. Решения об оказании государственной поддержки реализации прошедших конкурсный отбор инвестиционных проектов принимаются Комиссией по инвестиционным конкурсам при МЭРТ РФ.

Основные требования к инвестиционным проектам предусматривают, что:

  • 1. право на участие в конкурсе на получение государственной поддержки имеют инвестиционные проекты, связанные с развитием экономики, по которым инвестор вкладывает не менее 20% собственных средств (акционерный капитал, прибыль, амортизационные отчисления), необходимых для реализации проекта;
  • 2. срок окупаемости указанных проектов не должен, как правило, превышать двух лет;
  • 3. инвестиционные проекты представляются на конкурс в Минэкономики и торговли России и должны иметь бизнес-план, а также заключения государственной экологической экспертизы, государственной ведомственной или независимой экспертизы.

Представляемые на конкурс инвестиционные проекты классифицируются по следующим категориям:

Инвестор, победивший на конкурсе инвестиционных проектов, имеет право выбора таких форм государственной поддержки, как:

  • 1. предоставление средств федерального бюджета на возвратной основе на срок не более 24 месяцев;
  • 2. предоставление государственных гарантий для инвестиционных проектов по возмещению за счет средств федерального бюджета части вложенных инвестором финансовых ресурсов в случае срыва выполнения инвестиционного проекта не по вине инвестора.
  • 3. предоставление государственных инвестиционных ресурсов на условиях закрепления в государственной собственности части акций создаваемых акционерных обществ, которые реализуются на рынке по истечении двух лет с начала получения прибыли от реализации инвестиционного проекта. Размер пакета акций, закрепляемых в государственной собственности, а также год их реализации определяются в соответствии с бизнес-планом инвестиционного проекта;

Размер средств федерального бюджета, выделяемых на возвратной основе, либо на условиях закрепления в государственной собственности части акций создаваемых акционерных обществ, устанавливается в зависимости от категории проекта и не может превышать (в процентах от стоимости проекта):

Размер государственной поддержки в виде государственных гарантий устанавливается в зависимости от категории проекта и не может превышать 60% заемных средств, необходимых для его осуществления.

Порядок предоставления государственных гарантий для инвестиционных проектов:

  • · инвесторы, по проектам которых комиссия приняла решение о предоставлении государственных гарантий, направляют предложения банкам для оформления кредитных договоров;
  • · банки, имеющие намерение заключить кредитные договоры с инвесторами указанных проектов, направляют в Минфин РФ заявки на предоставление этим банкам государственных гарантий.

Минфин РФ при заключении соглашений с банками на предоставление государственных гарантий для инвестиционных проектов выступает от имени Правительства РФ.

Кроме того, государственные гарантии могут выдаваться коммерческим банкам, кредитующим конкретные объекты в рамках целевых программ, в осуществлении которых участвует Российская Федерация.

Федеральные целевые программы и межгосударственные целевые программы представляют собой увязанный по ресурсам, исполнителям и срокам осуществления комплекс научно-исследовательских, опытно-конструкторских, производственных, социально-экономических, организационно-хозяйственных и других мероприятий, обеспечивающих эффективное решение задач в области государственного, экономического, экологического, социального и культурного развития Российской Федерации.

Финансирование проектов в рамках государственных внешних заимствований. Государственными внешними заимствованиями Российской Федерации являются привлекаемые из иностранных источников (иностранных государств, их юридических лиц и международных организаций) кредиты (займы), по которым возникают государственные финансовые обязательства Российской Федерации как заемщика финансовых средств или гаранта погашения таких кредитов (займов) другими заемщиками. Государственные внешние заимствования России формируют ее государственный внешний долг.

6) Международный кредит - совокупность кредитных отношений, функционирующих на международном уровне. Субъектами международного кредита являются иностранные государства, международные финансовые и инвестиционные организации, институциональные и частные инвесторы.

Инвестиционные ссуды предоставляют МБРР, МАР (Международная ассоциация развития), ЕБРР. Они предоставляются для финансирования высокоэффективных проектов, например, определенного объекта с целью возведения новых производственных сооружений. Ссудополучателем может быть правительство или организация, имеющая правительственную гарантию.

Даже аналитикам, далеким от рынка застройки, понятно, что в условиях текущих экономических реалий многие строительные компании испытывают недостаток оборотного капитала и хотели бы получить адекватную помощь от кредитно-финансовых организаций. Однако для банков сотрудничество с компаниями строительной отрасли не выглядит перспективным, несмотря на всеми отмечаемый высокий « отложенный спрос» на жилье, а так же прогнозируемые возможности в сфере коммерческой недвижимости.

« Спрос на кредиты со стороны строительных организаций сравнительно велик, однако предпочтение отдается структурам со сравнительно низкой долговой нагрузкой на бизнес и хорошим качеством залогов, которыми выступают объекты строящейся недвижимости. При этом желательно, чтобы проект был завершен на 80%», — описывает ситуацию главный экономист УК « Финам Менеджмент» Александр Осин.

Эксперты всех направлений признают, что у отрасли большой потенциал роста, за счет высокого уровня « отложенного спроса» на российском жилищном рынке. Однако завышенные в результате кредитного бума цены на жилую недвижимость и значительные коррупционные и бюрократические издержки сдерживают развитие сегмента. В связи с этим аналитики убежденно заявляют, что жилищное строительство не окажется в числе отраслей — лидеров восстановления российской экономики в перспективе ближайших кварталов. Конечно в более длительном периоде оно вполне может занять это место благодаря усилению мер административного контроля за ценообразованием и исполнением законодательства РФ в данном инвестиционном сегменте. Только на ситуацию, которая разворачивается здесь и теперь, это никак не влияет.

Опрос среди банкиров о том, кому из строителей они готовы выдавать сегодня крупные займы, позволяет сложить достаточно четкую картину. Согласно данным Олега Никитенко, заместителя директора дирекции корпоративных продаж ОТП Банка, рассматриваются заявки от потенциальных клиентов, представляющих собой симбиоз строительных и девелоперских компаний. В чистом виде девелоперам получить крупные денежные средства сегодня сложно. О трудностях взаимодействия с кредитно-финансовыми организациями сегодня заявляют и сами участники строительного рынка. Как отмечает Василий Брязкуха, финансовый директор инвестиционно-девелоперской компании « Сити — XXI век», банки неохотно идут на рефинансирование ранее выданных кредитов, поэтому до последнего пытаются получать с девелоперов живые денежные средства в погашение обязательств. Эта стратегия просматривается в основном у крупных, так называемых системообразующих, банков, сравнительно неплохо чувствующих себя на современном рынке. Если реструктуризация все же одобряется, то это ведет к увеличению процентной ставки и требованию дополнительных ликвидных залогов. По существу, у девелоперов сегодня очень ограниченный инструментарий по снижению кредитного бремени в силу складывающихся тенденций на строительном рынке. Рефинансировать свои долги могут единицы, не говоря уже о выходе на рынок капитала. Поэтому многим компаниям приходится рассчитывать на свои силы и заниматься, по сути, увеличением продаж через изменение ценовой и маркетинговой политики. Последний фактор во многом зависит от текущего состояния самого девелопера, его кредитного портфеля, а также портфеля проектов и степени готовности объектов.

Банки готовы предоставлять кредитные средства на ремонт, реконструкцию либо завершающий этап строительства коммерческой недвижимости, при этом приоритетными являются проекты, связанные с эксплуатацией торговых объектов. Условием предоставления финансирования является наличие достаточной залоговой базы из существующих объектов и взвешенная политика заимствований. Также заинтересовать банки могут проекты, связанные со строительством объектов специального назначения, в финансировании которых участвует государство, например возведение социально значимых объектов для энергетической, телекоммуникационной, транспортной и других отраслей.

« С большой вероятностью можно говорить о том, что заявки „девелоперов“, скорее всего, удовлетворены нашим банком не будут, — говорит Татьяна Иванова, заместитель начальника кредитного департамента коммерческого банка „Открытие“. — А вот заявки собственно строительных компаний, осуществляющих комплексные инжиниринговые или строительные работы, рассматриваются, решения принимаются индивидуально в зависимости от реализуемого проекта, заказчика-инвестора, объема уже выполненных работ».

Для получения крупной ссуды специализация заемщика в части коммерческого или жилищного строительства не принципиальна, важнее состояние его кредитного портфеля и стоимость имеющихся активов. Какой именно заемщик-строитель сегодня больше выгоден для банка — занимающийся коммерческой или жилой недвижимостью, вопрос тем не менее многогранный. « Полагаю, что и тот и другой сегмент ощутили на себе в последние годы негативное влияние спекулятивной активности, — делает вывод Александр Осин. — С учетом спада в производстве и потреблении, вероятного сокращения темпов их роста в перспективе ближайших лет строительным организациям при поддержке государства в обоих случаях предстоит провести существенную работу по снижению реальной себестоимости возводимых объектов. На этом фоне, на мой взгляд, риски инвестиций на рынке жилой и коммерческой недвижимости сейчас сопоставимы. Банк в данном случае подходит к каждому проекту индивидуально».

Маловероятно, что в краткосрочной перспективе кредитование строительных организаций вернется к докризисному объему в связи с нестабильностью на рынке и существующей тенденцией к снижению стоимости недвижимости. Как следствие, очень высока возможность утраты заемщиком способности обслуживать долг из-за падения выручки. Таким образом, ситуация с кредитованием заемщиков-строителей сложная и в ближайшее время не изменится. В целом бизнес-кредит участнику этого рынка в индивидуальном порядке выдать могут, но залог и процентная ставка будут включать в себя все риски, которые банк заложит в высоковероятное неисполнение застройщиком своих обязательств по выплате кредита.

Основной тип жилых домов, строящихся в нашей стране, - это многоквартирные жилые дома. Кредитование их строительства очень специфично. Дело в том, что доход от проекта по строительству такого дома невозможно заранее четко определить. Доход возникает от продажи квартир, а в тот момент, когда начинается строительство, нельзя с уверенностью сказать, по каким ценам будут реализо-вываться квартиры ко времени его окончания. Помимо общих колебаний цен на рынке, на стоимость квартир влияют и непредсказуемые изменения в особенностях местности. Например, появление планов строительства станции метро или многоэтажного гаража рядом с домом обычно увеличивает стоимость квартир, а планов по строительству цементного завода - снижает.

Кроме того, затраты на строительство жилого дома тоже невозможно определить заранее. В ходе строительства всегда возникают так называемые непредвиденные работы и затраты, которые действительно невозможно предвидеть. Например, в одном из строящихся жилых домов прорвало водопровод на складированный в квартире цемент. За выходные квартира превратилась в очень крепкий бетонный куб. Можно себе представить, какое количество непредвиденных работ и затрат вызвало это событие.

Из-за этих особенностей кредитующие организации никогда не могут быть уверены в том, что здание будет достроено вовремя и в пределах бюджета, а жилье будет успешно реализовано. Соответственно, банки никогда не могут быть уверены в том, что у застройщика будет возможность погасить кредит, выданный на строительство. В связи с этим зарубежные банки, предоставляя кредиты на строительство многоквартирных жилых домов, традиционно применяют специальную схему, при которой большая часть рисков перекладывается на другие организации. Выглядит эта схема приблизительно следующим образом.

Застройщик за свой счет приобретает земельный участок (либо право аренды земельного участка). Затем он нанимает проектную организацию и заказывает ей проект Проектная организация выполняет проект и страхует его. При этом страхуется наличие в проекте таких ошибок и упущений, которые могут привести к увеличению стоимости строительства. Естественно, страховщики не работают с проектными организациями, часто допускающими ошибки, поэтому такие организации вынуждены уходить с рынка. Нельзя не отметить, что подобный метод отбраковки некомпетентных организаций очень эффективен.

Имея проект, застройщик объявляет конкурс по выбору строительной подрядной организации, которая должна представить гарантию выполнения контракта (performance bond). Еарантируется, что строительная организация сможет выполнить контракт в оговоренные сроки и за цену, указанную в конкурсном предложении. Еарантия дается обычно на сумму около 10% стоимости контракта с подрядчиком. Она может быть как в форме банковской гарантии (естественно, не того банка, который кредитует строительство), так и в форме страховки или поручительства. В Голландии, например, существует специальный гарантийный фонд, занимающийся исключительно предоставлением подобных гарантий строительным организациям.

Зная, во что ему должно обойтись строительство, застройщик анализирует ситуацию и тенденции на рынке жилья и готовит бизнес-план, т. е. документ, который должен убедить банк в рентабельности проекта. На все эти мероприятия, начиная от покупки земли и кончая подготовкой бизнес-плана, уходит до 30% стоимости проекта.

С бизнес-планом застройщик направляется в банк. В банке либо банковские специалисты, либо эксперты специально нанятой независимой фирмы изучают бизнес-план, результаты исследования рынка жилья и сравнивают предложение подрядной организации со средней себестоимостью строительства аналогичных объектов. В случае положительного заключения экспертов рекомендуется выдача кредита, приблизительно на 70% стоимости проекта. Ведь 30% затрат застройщик уже понес. Однако кредит не выдается. С застройщиком подписывают кредитный договор, который вступает в силу через некоторое время (обычно примерно через 2 месяца), при условии выполнения застройщиком ряда обязательств.

Этих обязательств может быть довольно много. В основном они сводятся к тому, что застройщик должен предоставить заключения независимых организаций, подтверждающих юридическую чистоту сделки по покупке земли, экологическую чистоту участка и т.д. Кроме того, могут быть и дополнительные обязательства.

В США, например, где банки в 1980-х гг. сильно пострадали от массовых банкротств застройщиков, обычно требуют, чтобы застройщик до получения кредита нашел покупателей хотя бы на 70% строящихся квартир, т. е. на часть здания, финансируемую банком. Потенциальные покупатели должны подписать договор, согласно которому они обязуются, в случае своевременной сдачи жилого дома, купить квартиру за оговоренную цену.

При этом их обязательство должно быть подтверждено предоплатой, обычно в размере 5% от стоимости квартиры. Эти «предоплатные» деньги застройщик не имеет права использовать на строительство объекта. В течение всего времени выполнения проекта они лежат на эскроу-счетах в банке-кредиторе. В случае если застройщик не выполняет своих обязательств, эти деньги возвращаются покупателям. Важно отметить, что банк признает действительным договор предпродажи только тогда, когда покупатель может подтвердить, что у него есть средства выкупить квартиру после окончания строительства.

Поскольку основная масса покупателей жилья во всем мире, кроме нашей страны, это люди, не имеющие возможности сразу оплатить стоимость квартиры, то каждый покупатель должен подтвердить возможность получения ипотечного кредита. В принципе, он может получить ипотечный кредит в любом банке, но обычно покупатели проходят процедуру андеррайтинга (проверки кредитоспособности) в том же банке, который финансирует строительство дома, и заключают с ним предварительный договор о выдаче ипотечного кредита.

Когда все обязательства заемщика по проведению юридических, экологических и прочих обследований выполнены, 70% квартир пред-продано, 5% от цены каждой квартиры зачислено на эскроу-счета и со всеми покупателями заключены предварительные договора о предоставлении им ипотечных кредитов, банк... нет, не начинает финансирование, а заключает с заемщиком договор залога. Несмотря на все предпринятые меры предосторожности, без залога финансирование не осуществляется.
Организации-застройщики - это обычно небольшие организации. Активов, соразмерных со стоимостью кредита, у них нередко нет, поэтому в залог застройщик передает само строящееся здание. При этом обязательно должны быть застрахованы как само здание, так и материалы на приобъектном складе и в пути, строительные машины и механизмы, жизнь и здоровье персонала и ущерб третьим лицам.

По мере финансирования и строительства стоимость заложенного здания возрастает и при этом все время остается на одну и ту же величину (30% общей стоимости проекта) больше, чем сумма средств, выделенная банком.

Чтобы обеспечить соответствие роста стоимости залога и суммы фактически выданного кредита, банк выделяет кредитные средства только на оплату завершенных работ, т. е. работ, увеличивающих стоимость заложенного здания. Кирпич, привезенный на стройплощадку, не оплачивается, ибо факт его привоза не увеличивает стоимости залога. Оплата производится только после того, как из этого кирпича выкладывают стену.

Таким образом, образуется многоуровневая система защиты банка, которая должна предохранить его от потерь как в случае успешного завершения проекта, так и в случае его провала - превышения запланированных сроков и себестоимости. Строительные риски перекладываются на страховые и гарантирующие организации, а риск снижения цен на рынке - на будущих покупателей жилья.

Если проект успешно завершен, заемщик должен вернуть кредит из доходов от продажи квартир. При продаже квартир покупатели осуществляют оплату на счет застройщика в банке - кредиторе строительства. Оттуда средства автоматически уходят в погашение кредита. Таким образом, при покупке каждой квартиры уменьшается величина залога - доля здания, находящаяся в собственности застройщика, и одновременно на ту же сумму снижается величина задолженности застройщика перед банком.

Если здание возводится несвоевременно, либо с превышением себестоимости, банк получает удовлетворение за счет залога, а потери застройщика в большинстве случаев покрываются страховщиками или гарантами.

Система эта хорошо отработана и с теми или иными вариациями применяется при кредитовании строительства практически всех многоэтажных жилых домов (кондоминиумов) за рубежом.

В нашей же стране ситуация совершенно другая. Строительство у нас практически никогда не финансируется из кредитных средств, а система финансирования жилищного строительства обычно основана на инвестициях покупателей квартир. В большинстве случаев с покупателями заключаются договора долевого участия в строительстве. На основании этих договоров покупатели-дольщики в ходе строительства вкладывают сумму, эквивалентную стоимости квартиры, а по окончании строительства получают квартиру в собственность.

Данная система черезвычайно рискованна для покупателей. Они фактически при этом из покупателей превращаются в предпринимателей и несут, соответственно, предпринимательские риски. Основным риском является риск того, что средств, собранных с дольщиков (покупателей), не хватит для завершения строительства дома. В этом случае дольщик окажется долевым владельцем незавершенного строительства и получить обратно свои вложенные средства ему скорее всего не удастся.

Более естественным было бы строить жилые дома не на средства дольщиков, а на заемные средства. Покупатели в этом случае приобретали бы квартиры в уже построенных домах и ничем бы не рисковали. Риск для банков, при условии применения описанной выше схемы, тоже был бы минимален. Тем не менее кредиты на строительство жилых зданий практически никогда не выдаются. Связано это вовсе не со злокозненностью банков, а с тем, что применить традиционную, снижающую риски, западную схему в нашей стране практически невозможно.

Этому есть несколько причин. Первая - очень узок круг тех застройщиков, которые могли бы получать кредиты по классической зарубежной схеме. Ведь им надо иметь достаточно собственных средств, чтобы профинансировать начальный этап, т. е. оформить участок, оплатить проектно-изыскательские работы, провести анализ спроса на рынке жилья и выбрать строительную организацию.

Кроме того, надо отметить, что найти подрядную организацию, готовую представить гарантию выполнения контракта, или проектную организацию, имеющую возможность застраховать риск наличия ошибок в проектной документации, практически невозможно.

Однако надо признать, что даже тем, кто имеет достаточно средств для проведения подготовительной работы, банки часто отказываются предоставлять кредиты из-за проблем с залоговым обеспечением. Дело в том, что у нас в стране взять в качестве залога само строящееся здание практически невозможно, а другого имущества, соразмерного с ним по стоимости, у большинства заемщиков нет.

До недавнего времени использование строительного объекта в качестве залога было невозможно в принципе, так как недостроенные здания, за исключением тех, строительство которых было прекращено из-за отсутствия финансирования, вообще не могли быть признаны объектами недвижимости. Сейчас ситуация несколько изменилась. Высший Арбитражный Суд в 1998 г. постановил, что к недвижимому имуществу могут быть отнесены любые «незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда». Таким образом, застройщики получили право регистрировать строящиеся объекты как недвижимое имущество и, следовательно, использовать их в качестве залога.

Проблема, правда, в том, что регистрировать надо до заключения договора подряда, когда еще ничего не построено и незавершенного объекта просто не существует как недвижимости. Следовательно, регистрировать и закладывать нечего.

Конечно, выход из положения есть. Договор подряда можно прервать после строительства части фундамента, здание зарегистрировать, заключить договор залога, а затем заново заключить подрядный договор. Эту операцию можно провести только потому, что подрядные договора никакой регистрации не подлежат. Ведь заключать договор подряда на завершение строительства заложенного здания нельзя. Дело в том, что при заключении подрядного договора генподрядчик тоже получает строящееся здание в залог. Если с ним не расплачиваются за выполненные работы, он имеет право (ст. 712 ГК РФ) удержать построенное здание.

Получается, что согласно нашему законодательству зарегистрировать строящееся здание и использовать его в качестве залога могут только застройщики, ведущие строительство своими силами. Им не надо заключать договора строительного подряда.

В результате, если банки и соглашаются взять в залог само строящееся здание, то обычно тогда, когда его оценочная стоимость на момент заключения залога выше, чем величина требуемого кредита, а застройщик одновременно является генеральным подрядчиком.

В тех немногих случаях, когда это происходит, серьезные трудности часто возникают на этапе реализации построенного жилья и возврата кредита. Как уже говорилось, в рамках принятой за рубежом схемы по мере продажи жилья кредит гасится, а проданные квартиры выводятся из-под залога. У нас, к сожалению, этого не происходит. Продажи квартир практически всегда осуществляются по схеме договоров долевого участия. Поскольку договора долевого участия не регистрируются, у банка нет возможности проконтролировать, сколько и на какую сумму их заключено. Соответственно, если продажи происходят раньше, чем планировалось, заемщик получает возможность не информировать об этом банк и не гасить досрочно кредит.

В практике автора несколько раз возникала ситуация, при которой к моменту наступления срока погашения кредита выяснялось, что все квартиры уже давно проданы физическим лицам (по договорам долевого участия), а полученные средства вложены заемщиком в следующий объект. Банк в этом случае оказывается перед дилеммой: либо
попытаться получить удовлетворение за счет залога, начав тяжбу с физическими лицами - покупателями квартир, либо оформить фиктивное гашение кредита и выдачу его тому же заемщику на строительство нового объекта. Банки обычно выбирают второе и подчиняются диктату заемщика, теряя при этом навсегда интерес к кредитованию жилищного строительства под залог строящегося здания.

Таким образом, в современных условиях использовать строящееся здание в качестве залога, с одной стороны, почти невозможно, а с другой - черезвычайно рискованно. В подавляющем большинстве случаев банки стараются предоставлять кредит на строительство жилья под другое обеспечение. Чаще всего кредиты предоставляются под залог других зданий и под поручительства местных администраций. Автору известен случай предоставления кредита на строительство жилого здания под залог парка строительных машин.

Очевидно, что предоставлять подобное обеспечение могут только очень крупные либо очень «близкие» к администрациям застройщики, да и те редко способны найти обеспечение больше, чем на один объект. Таким образом, застройщики вынуждены работать по схеме долевого участия, постоянно рискуя не набрать нужного объема средств и не довести строительство до конца.

Проблема может быть разрешена только на законодательном уровне. Кредитование жилищного строительства не будет развиваться, пока застройщики не получат возможность предоставлять в залог само строящееся здание и не потеряют возможность продавать квартиры из заложенного здания, не гася при этом кредит.

К сожалению, решением этой проблемы никто не занимается. Если судить по «Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (раздел «Кредитование жилищного строительства»), принятой Правительством Российской Федерации в январе 2000 г., такой проблемы просто не существует.

В.М.Минц, кандидат экономических наук