Права человека—явление многостороннее, очень непросто создать их единую классификацию. Поэтому, как и любое другое сложное понятие, права человека принято делить и классифицировать по различным основаниям, в зависимости от тех или иных факторов. Такими основаниями могут быть степень общности прав, носители прав (т.е., те, для кого эти права предназначены), сферы направленности, процедуры защиты и т.д. При этом, сам термин «права человека» предусматривает наличие общих основополагающих гуманистических принципов, таких как свобода, справедливость, равноправие, уважение человеческого достоинства, толерантность.
Права человека делятся на индивидуальные и групповые, различаются по времени возникновения (поколения прав человека), по сферам жизнедеятельности (личные, политические, экономические, социальные и культурные); отдельно выделяют «права» и «свободы» человека, основные (фундаментальные) и иные права человека. Все это образует каталог прав человека .
Система прав человека состоит из множества элементов, взаимодействующих и пересекающихся между собой, иногда конфликтующих внутри системы. Таким образом, отнесение определенного права к какой-то группе либо категории часто носит условный характер. Одно и то же право может одновременно принадлежать нескольким категориям. Права человека—очень динамичная материя, она изменяется и развивается вместе с обществом, поэтому теоретически не может существовать какого-либо исчерпывающего перечня прав и свобод. Ведь необходимость в установлении и признании новых прав или свобод может возникнуть как следствие различных процессов, происходящих в обществе и в государстве. Косвенным подтверждением этого служит тот факт, что подход к пониманию даже существующих, формально закрепленных прав и свобод, много раз менялся за последние 50 лет, значительно расширялось содержание отдельных прав.
Хотя теория прав человека предусматривает многообразие классификаций и подходов, международное право устанавливает необходимость юридического закрепления как перечня прав и свобод человека, так и их единой классификации. Основные международные документы по правам человека делят права человека на гражданские (личные), политические, экономические и социально-культурные (по сфере общественной жизни, к которой они относятся). (Международный Пакт о гражданских и политических правах (1966г.) и Международный Пакт об экономических, социальных и культурных правах 1966г.) Перечень прав и свобод, закрепленный в этих документах, является, в некотором смысле, исчерпывающим, т.к. нарушением признается только действие, направленное против одного из прав, указанных в документе. Таким образом, здесь можно говорить о юридической классификации прав человека.
В теории и практике прав человека преобладает концепция универсальности прав и свобод, т.е. признание их едиными, объективными и неделимыми. В Преамбуле к Международному Пакту об экономических, социальных и культурных правах сказано: «…идеал свободной человеческой личности, свободной от страха и нужды, может быть осуществлен только, если будут созданы такие условия, при которых каждый может пользоваться своими экономическими, социальными и культурными правами, так же как и своими гражданскими и политическими правами…» Таким образом, официально утверждается принцип взаимосвязанности всех групп прав, указывается на невозможность соблюдения основополагающих принципов, отдавая предпочтение какой-либо одной категории прав.
Хотя современный подход к классификации прав человека отвергает деление прав и свобод по степени важности, в научных кругах (в частности, российских) ведутся споры о том, какие права являются более значимыми, более ценными. К таковым традиционно относят гражданские и политические права, закрепляя за ними приоритет над социально-экономическими правами. И все же, в последнее время в теории прав человека подобная полемика признается бесперспективной. Это обуславливается тем, что придание значимости одной группе прав автоматически означает «принижение» роли других, что недопустимо.
Первым следует рассмотреть деление прав на личные (гражданские), политические и социально-экономические и культурные права. Такая классификация принята в российской международно-правовой доктрине, а также в доктринах международного права многих других государств.
К личным правам относят право на жизнь, достоинство, личную неприкосновенность, свободу от рабства, свободу от пыток и иного насилия и принуждения, право на имя, честь, частную жизнь, неприкосновенность жилища, свободу совести и вероисповедания, свободу вступления в брак и создания семьи и некоторые другие. Эта группа прав характеризуется возможностью максимально расширительного толкования их содержания. В юридических актах то или иное личное право просто обозначается, оставляя за субъектом возможность самому решать, что в него входит. В случае нарушения такая возможность появляется еще и у суда. Необходимо отметить, что исчерпывающий перечень ограничений личных прав и свобод устанавливается, как правило, законодательным актом самого высокого уровня. В России эти ограничения установлены Конституцией.
Политические права (или, лучше сказать, политические свободы) включают в себя свободу слова и убеждений, свободу информации, свободу собраний, ассоциаций, право на объединение и проведение публичных акций, право на участие в управлении делами государства и референдуме, избирательные права, право на критику государственной власти, право на равный доступ к государственной службе и т.д. Политические права направлены на реализацию возможности участвовать в политической жизни общества, формировать и осуществлять государственную власть, воздействовать на нее, организовывать местное самоуправление. Посредством политических прав реализуется взаимодействие между гражданином и государством.
В отличие от личных прав, принадлежащих всем индивидам, независимо от наличия или отсутствия каких-либо специальных признаков, всей совокупностью политических прав в государстве обладают только его граждане. Иностранцы и апатриды (люди без гражданства) наравне с гражданами пользуются лишь частью политических прав и свобод, например, свободой слова и убеждений, свободой информации. Степень допустимости реализации ими остальных политических прав специально прописывается в законе. Кроме того, политические права и свободы могут быть ограничены гораздо более существенно, чем личные права. Как международное, так и российское законодательство устанавливает достаточно большое число оснований для их ограничения (чрезвычайное положение, военные действия, «соблюдение интересов безопасности государства» и пр.).
Социально-экономические права связаны, в первую очередь, с его социальными отношениями с государством и обществом и направлены на обеспечение достойного жизненного уровня людей. Социально-экономические права направлены, в основном, на поддержку социально-незащищенных и слабо защищенных слоев населения, а также на защиту человека в его экономической и социальной деятельности. К этим правам относятся права в сфере труда, занятости, социального обеспечения, здравоохранения, образования и пр. В отличие от личных и политических прав, социально-экономические права нельзя с уверенностью назвать универсальными, т.к. часто они относятся лишь к определенным категориям населения. Многие социально-экономические права носят декларативную форму и не могут быть обеспечены судебной защитой, поэтому их часто рассматривают как моральные, а не позитивные. В законодательстве зарубежных стран социально-экономические права составляют отдельные главы в виде «принципов» или «директив». Тем не менее, защита этих прав все же осуществляется, при этом защите подлежат не общие формулировки, а права, производные от конституционных принципов (например, право не на труд, а на его оплату). Рекомендательный характер, который носят социально-экономические права в законодательстве многих стран связан с тем, что для их успешной реализации необходим определенный уровень финансового благосостояния государства. Поэтому в документах, закрепляющих те или иные социально-экономические права, чаще всего можно встретить такие формулировки, как «достаточный жизненный уровень», «справедливые и благоприятные условия труда» и т.п.
Как уже говорилось выше, широко распространена теория преобладания гражданских и политических прав над социально-экономическими. Суть такого подхода состоит следующем. Поскольку социально-экономические права обладают меньшими гарантиями реализации и защиты, в том числе судебной, и поскольку эта группа прав относится к способам получения индивидом помощи от государства (в отличие от гражданских и политических, являющихся способом ограждения и защиты индивида от произвола государства), постольку категорию социально-экономических прав следует считать «мнимыми». Согласно данной концепции, социально-экономические права являются даже не правами, принадлежащими человеку, а определенными принципами деятельности государства.
В настоящее время такие взгляды находят все меньше поддержки. Получает признание концепция взаимосвязанности всех видов прав. Значение приобретает не происхождение тех или иных прав, а средства и способы, используемые для обеспечения достойной и защищенной жизни человека. В пользу социально-экономических прав говорит и тот факт, что большинство государств-членов ООН, а также все государства-члены Совета Европы несут обязательства по обеспечению благоприятных условий жизни своих граждан.
В литературе часто выделяют еще одну группу прав. Это так называемые «процессуальные права». Так, в Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод содержится три группы прав. К первой группе (если исходить из количественных показателей) относят «судебные гарантии», или процессуальные права. Это не только права лица на стадии судебного разбиратель ства, а также все права и гарантии лица, оказавшегося в сфере юс тиции и деятельности правоохранительных органов. В обобщенном виде в Конвенции это названо “право на свободу и безопасность” и “справедливое судебное разбирательство”.
Сюда относятся:
– право лица в случае ареста или задержания незамедли тельно предстать перед судом для рассмотрения вопроса о закон ности ареста или задержания (принцип habeas corpus );
– право лица на компенсацию в случае незаконного ареста или задержания;
– запрет содержания лица под стражей без достаточных ос нований в период предварительного следствия;
– запрет бесчеловечного, унижающего достоинство обраще ния с лицом, содержащимся под стражей;
– запрет лишения свободы за невыполнение договорного обязательства;
– право беспрепятственного доступа к правосудию;
– право на независимый и беспристрастный суд;
– гарантия равенства сторон судебного процесса и принци па состязательности;
– право на гласность судебного процесса;
– право на судебное разбирательство в разумный срок;
– право обвиняемого на защиту, включая право на назна чение при отсутствии у него средств бесплатного защитника;
– право на бесплатного переводчика при невладении языком процесса;
– презумпция невиновности;
– запрет смертной казни в мирное время;
– запрет повторного осуждения и наказания за одно и то же деяние (non bis in idem );
– запрет обратного действия нового уголовного закона или уголовного закона, утяжеляющего наказание;
– право на пересмотр приговора или меры наказания выше стоящей судебной инстанцией;
– право на компенсацию в случае судебной ошибки.
Вторую группу прав составляют личные права, а третью—политические. Права, входящие в эти группы, рассмотрены выше. Социально-экономические и культурные права в Конвенции не закреплены. Процессуальные права закреплены также и в Конституции РФ.
Позитивные и негативные права. В связи с делением прав на личные, политические и социально-экономические интересно рассмотреть различие так называемых позитивных и негативных прав . Под позитивным правом понимают собственно право , т.е. возможность требовать от государства определенных действий, направленных на реализацию потребностей человека. Для реализации позитивного права необходимы, помимо воли субъекта-носителя прав, своего рода «услуги» со стороны власти.
К позитивным правам можно отнести большую часть социально-экономических и культурных прав: право на социальную и медицинскую помощь, право на образование, право на приобщение к культурным ценностям и пр., а также некоторые политические, такие, например, как право на получение информации и право на справедливый суд. Все эти права государство должно предоставить индивиду.
Негативное право можно также выразить понятием «свобода», оно определяется волей субъекта-носителя прав. Фактически, это право на невмешательство со стороны государства в определенные сферы жизнедеятельности человека (принцип laissez faire ). Например, свобода слова не требует каких-либо действий со стороны государства, скорее, наоборот, предполагается, что власть никаким образом не будет вмешиваться в ход реализации этого права. Помимо свободы слова, к негативным правам относятся большинство личных и политических прав, а также некоторые экономические и культурные (право собственности, свобода предпринимательства, свобода творчества). При этом право на жизнь можно отнести одновременно как к позитивным (обязанность государства устанавливать ответственность за убийство и преследовать лиц, убийство совершивших), так и к негативным правам (государство не может произвольно лишить жизни индивида, например, применять внесудебные казни).
Поколения прав человека
Примерно с 1975 года (с момента подписания Хельсинкского акта) в международной практике получает распространение концепция «трех поколений» прав человека, разделяющая все права на три группы, по времени возникновения.
Первым поколением считаются либеральные ценности, сформулированные процессе буржуазных революций XVIII века, конкретизированные позднее в законодательстве и практике демократических государств. Это, в первую очередь, личные (гражданские) и политические права. Эти права являлись негативными , т.е. обязывали государство воздерживаться от вмешательства в сферу личной свободы и создавать условия для участия граждан в политической жизни.
Второе поколение прав человека «проявилось» в процессе борьбы с экономическим неравенством за материальное благополучие, повышение культурного статуса. Это уже были преимущественно позитивные права, для их реализации необходима была активная деятельность государства. К правам второго поколения относят, в основном, социально-экономические права. Первые идеи социального реформирования общества, призванного сократить «расстояние» между богатыми и бедными выдвигаются в конце XIX —начале ХХ вв. Так, например, в 1881г. Манифестом кайзера в Германии была установлена единая система социального обеспечения в сфере социального страхования. В Веймарской Конституции 1919 г. закреплялось право добывать себе содержание трудом (правда, в послевоенной Германии обеспечение этого права было практически невозможным), право на социальное страхование в случае старости, болезни и т.д. Ст. 151 Конституции гласила: «Строй хозяйственной жизни должен соответствовать началам справедливости и целям обеспечения для всех существования, достойного человека». Схожие положения содержались в Конституции Мексиканских Соединенных Штатов 1917г., Конституции Испанской Республики 1931г. Широчайший перечень социально-экономических прав закреплялся и в Конституции СССР 1936г. Глава XI закрепляла право на труд, право на отдых, образование, социальное обеспечение.
Третье поколение прав человека начинает формироваться после второй мировой войны и окончательно складывается как отдельная группа к 70-м годам ХХ в. По своей структуре это права коллективные, явившиеся результатом борьбы за национальные суверенитеты. Часто эту группу прав называют «правами солидарности»: это право на мир, на развитие, на здоровую окружающую среду, а также право на коммуникацию. «Коллективность» этих прав обуславливается тем, что они принадлежат и могут осуществляться уже не конкретным индивидом, а целыми народами, нациями и т.д.
Третье поколение прав человека не только стало катализатором появления новых групп коллективных прав, но и привело к идее взаимозависимости индивидуальных и коллективных прав. Эта идея нашла свое отражение в Международных пактах о правах человека. Позднее к третьему поколению начали относить права отдельных групп (детей, инвалидов, безработных, потребителей, сексуальных меньшинств и пр.), а также «новые права», появившиеся под влиянием меняющихся общественных отношений. К этим правам относятся, например, право на эвтаназию, право на сон, право на отказ от воинской службы, на индивидуальный стиль жизни и пр. Многие авторы, правда, отвергают само понятие «новых прав», считая их просто различными проявлениями прав первого и второго поколений.
Индивидуальные и коллективные права
Еще одно деление прав—на индивидуальные и коллективные, производится по кругу субъектов-носителей. Индивидуальное право—это право, принадлежащее отдельно взятому субъекту. Коллективные права принадлежат и реализуются группой, общностью людей.
Если индивидуальные права — естественные, принадлежащие каждому от рождения, то коллективные права естественными не являются, т.к. они формулируются в процессе становления интересов конкретного коллектива, общности. Коллективные права — это не сумма индивидуальных прав, принадлежащих каждому участнику коллектива. Они имеют свойства, которые определяются целями и интересами коллектива.
Некоторые из коллективных прав могут реализовываться как группой, так и индивидом, принадлежащим к данной группе, а другие — только групповыми действиями. Коллективные права никогда не должны вступать в конфликт с индивидуальными, подавлять их. Часто противоречия между индивидуальными правами человека и правами народов, наций, национальных меньшинств являются причинами межнациональных конфликтов, где на первое место выдвигаются право на суверенитет, на самоопределение. Но право народа на самоопределение неотделимо от полного и неограниченного осуществления всех прав индивида, и легитимность этого коллективного права подтверждается либо опровергается отношением самоопределяющегося народа к праву каждого отдельного человека, независимо от его убеждений, национальной принадлежности и т.д. В этом смысле права отдельного человека стоят выше коллективных прав народа. Хотя при нормальном развитии процессов самоопределения проблема соотношения индивидуальных и коллективных прав не возникает. Международно-правовые нормы устанавливают неделимость и равнозначность прав индивида и прав народа на самоопределение, дают основу для их сбалансированного развития.
Международные стандарты в области прав человека
Под международными стандартами в области прав человека понимаются международно-правовые нормы, закрепляющие и развивающие принципы прав человека. В первую очередь, это обязательства государств предоставлять индивидам основополагающие права и свободы и не предпринимать действий, посягающих на эти права и свободы, не допускать какой-либо дискриминации, а также пресекать действия, нарушающие права человека. Помимо этого, устанавливается ответственность государств за невыполнение своих обязательств, определяются международные механизмы защиты прав человека.
Стандарты делятся на универсальные, т.е. признанные во всем мире (как правило, это нормативные акты, принятые ООН) и региональные, действие которых распространяется на определенный регион, обычно на территории какого-либо межгосударственного объединения (Совет Европы , Европейский Союз, СНГ и пр.) Региональные стандарты часто бывают более конкретными, предусматривающими более строгую ответственность в рамках межгосударственного объединения для государств-нарушителей этих стандартов.
Международные стандарты бывают в виде деклараций, международных договоров (пакты и конвенции), резолюций международных организаций, руководящих принципов. Декларации принимаются обычно итоговым документом совещаний межгосударственных органов (например, резолюцией Генеральной ассамблеи ООН) и не имеют обязательной силы. Декларация—это свод принципов , определяющий дальнейшее направление развития международных отношений в определенной сфере. Государство может стараться приводить свое законодательство в соответствии с декларацией, но не обязано это делать.
Основу международно-правовых норм в области прав человека составляют международные договоры (соглашения) — пакты и конвенции .Эти формы международно-правовых актов носят общеобязательный характер для всех государств, их ратифицировавших или к ним присоединившихся. На основе договоров создаются специализированные международные органы для контроля за соблюдением условий соглашений. Так, в рамках ООН функционируют так называемые конвенционные органы—шесть комитетов, созданные на основании шести основных международных договоров ООН:
– Комитет по правам человека (1968)
– Комитет по расовой дискриминации (1970)
– Комитет по ликвидации дискриминации в отношении женщин (1982)
– Комитет по экономическим, социальным и культурным правам (1985)
– Комитет против пыток (1988)
– Комитет по правам ребенка (1990)
В рамках Совета Европы действует Европейский Суд по правам человека — орган, призванный восстанавливать нарушенные права, созданный в соответствии с Конвенцией о защите прав человека и основных свобод. Также выделяются основополагающие документы в области прав человека. К ним относятся Устав ООН, Международный Билль о правах человека, Европейскую конвенцию о защите прав человека и основных свобод и Европейская социальная хартия.
Устав ООН не содержит конкретного перечня гарантированных индивиду основных прав и свобод. Тем не менее, этот документ стал одним из первых важнейших международно-правовых актов, в котором поставлен вопрос о необходимости универсального обеспечения прав личности, закреплен принцип всеобщего уважения прав и свобод всех людей и каждого человека, исключающего какую-либо дискриминацию. Уже в преамбуле Устава говорится о решимости Объединенных Наций утвердить веру в основные права человека, в достоинство и ценность человеческой личности. В ст.1 Устава принцип уважения достоинства личности, защита прав и основных свобод человека провозглашен наряду с такими задачами, как поддержание международного мира и безопасности, а также развитие дружественных отношений между нациями, в качестве основополагающей цели деятельности ООН. Пункт «с» ст.55 обязывает государства содействовать «всеобщему уважению и соблюдению прав человека и основных свобод для всех, без различия расы, пола языка и религии».
Одним из главных достижений стало то, что Устав ООН заложил основы для вывода проблемы соблюдения прав человека из-под исключительной внутренней юрисдикции государства и создал предпосылки для эффективного регулирования этого вопроса непосредственно международным правом.
Международный билль о правах человека включает в себя: Всеобщую декларацию о правах человека (1948), Международный пакт о гражданских и политических правах (1966), Международный пакт об экономических и социальных правах (1966), Факультативный протокол к Международному пакту о гражданских и политических правах (1966), второй Факультативный протокол к Международному пакту о гражданских и политических правах, направленный на отмену смертной казни (1989).
Всеобщая декларация прав человека была принята резолюцией Генеральной Ассамблеи ООН 10 декабря 1948г. В ней был закреплен широкий перечень гражданских, политических, социально-экономических и культурных прав. В Декларации отражен естественный характер прав человека, в ст.1 говорится: «все люди рождаются свободными и равными в своем достоинстве и своих правах». Всеобщая декларация прав человека носит лишь рекомендательный характер. Но одним из источников международного права является обычай, т.е. сложившаяся практика государств в определенной сфере, которая постепенно начинает признаваться в качестве обязательной и оформляться в виде правовых норм. Таким образом, положения Декларации стали для большинства современных государств обязательными, найдя свое отражение в законодательстве этих стран. Во многих конституциях содержатся непосредственные ссылки на Декларацию, ее положения включены во все основные законодательные акты. Суды многих государств признают и используют положения Декларации. Так, в частности, Пленум Верховного Суда РФ в своем постановлении №8 от 31 октября 1995г. рекомендовал всем российским судам прямо ссылаться на Всеобщую декларацию прав человека в решениях по соответствующим делам.
Принятие в 1966г. Пактов о правах человека стало новой вехой в развитии международного права. Впервые индивид стал субъектом не только внутригосударственного, но и международного права. В соответствии с положениями Пактов, все лица, проживающие в государстве-участнике пактов или на которых распространяется юрисдикция этого государства, получают возможность пользоваться правами, предусмотренными пактами, без различия по признаку расы, цвета кожи, пола, языка, религии, политических и иных убеждений, национального социального происхождения, имущественного, сословного или иного положения. Все государства-участники обязаны привести национальное законодательство в соответствие с нормами Пактов. Кроме того, в соответствии с Факультативным протоколом №1 к Пакту о гражданских и политических правах, гражданин любого государства-участника пакта, подписавшего Протокол, может обращаться непосредственно в Комитет по правам человека при ООН за защитой своих прав.
Европейская конвенция о защите прав человека и основных свобод 1950г . закрепляет право гражданина обращаться в первый наднациональный судебный орган—Европейский Суд по правам человека. Причем ответственность государств за невыполнение решений суда предусмотрена гораздо более строгая, чем Первым факультативным протоколом к Пакту о гражданских и политических правах за невыполнение рекомендаций Комитета по правам человека при ООН.
Европейский суд по правам человека рассматривает дела по нарушениям только тех прав, которые записаны в Конвенции. Но поскольку формулировки бывают слишком общие, Суд наделен правом толкования положений Конвенции, при этом его решения являются прецедентными. Это означает, что при рассмотрении похожих дел в будущем следует руководствоваться не прямо положениями Конвенции, а тем их значением, который был раскрыт в прецедентных решениях. Таким образом, более, чем за 50 лет деятельности Суда, содержание прав, записанных в Конвенции, было значительно расширено и конкретизировано решениями Суда. Следует добавить, что основным условием подачи жалобы как в Комитет по правам человека при ООН, так и в Европейский суд по правам человека, является исчерпание всех внутригосударственных средств правовой защиты.
В российской правовой системе международные нормы имеют приоритет над внутренним российским законодательством (Ст. 15 Конституции РФ). Под этим подразумевается, что в случае противоречия между федеральным законом или иным нормативным актом и положениями международного договора, применяются положения международного договора, ратифицированного Россией. При этом, верховенство все же остается за Конституцией РФ. Подобный подход характерен для многих современных государств.
Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах, заключен 19.12.1966 в Нью-Йорке.// Ведомости ВС СССР. 28 апреля 1976 г. N 17. Ст. 291
Права человека// Под ред. Е.А.Лукашевой, М.: «Норма», 2001, с.137
Права человека// Под ред. Е.А.Лукашевой, М.: «Норма», 2001, с.143
Устав ООН подписан 26 июня 1945 года в Сан-Франциско на заключительном заседании Конференции Объединенных Наций по созданию Международной Организации и вступил в силу 24 октября 1945 года. Офиц. издание ООН, 1968г.
Количество обманутых дольщиков, по мнению большинства их защитников, по-прежнему исчисляется шестизначными цифрами. В 2007 г. в России, по подсчетам оргкомитета обманутых соинвесторов Москвы и Московской области, их насчитывалось 200 000 человек. В 2017 г. рабочая группа по проблемам обманутых дольщиков при генсовете партии «Единая Россия» насчитала 122 000 обманутых дольщиков. И только в Министерстве строительства и ЖКХ России считают, что таких в стране сейчас только 86 000. Правда, в Минстрое очень жесткие критерии их определения. Например, если человек инвестировал в дом, строящийся с нарушениями земельного и градостроительного законодательства, то чиновники его обманутым дольщиком не признают. Тем не менее даже по такой методике цифра получается внушительная. Почему их так много?
Недострой большой и маленький
«Все проблемы с обманутыми дольщиками из-за того, что компании [из-за которых они появляются] непонятные и маленькие», – говорил основатель Mirax Group Сергей Полонский в 2007 г. в интервью «Ведомостям». Так он, тогда уважаемый застройщик, совладелец и руководитель одной из самых известных девелоперских компаний страны, объяснял, почему тысячи покупателей новостроек по всей России в итоге остаются без денег и жилья. Но через несколько лет он на примере собственного бизнеса доказал, что дело не в величине и известности компании. В июне 2013 г. разорившегося Полонского, пребывавшего в то время в Камбодже, заочно обвинили в мошенничестве. По версии следствия, как раз в 2007–2008 гг. менеджеры Mirax заключали не соответствовавшие проектной документации предварительные договоры купли-продажи квартир в дорогом жилом комплексе «Кутузовская миля», а вырученные деньги направляли на финансирование других проектов. Следствие признало пострадавшими более 100 человек, оценив общую сумму ущерба примерно в 3,2 млрд руб. Полонский был признан виновным в мошенничестве, провел в «Матросской Тишине» полтора года и вышел на свободу в июле 2017 г.
Пока Полонский – один из немногих примеров, когда руководитель строительной компании, не отдавшей квартиры покупателям, сел в тюрьму. Под арестом находятся и топ-менеджеры разорившейся компании «СУ-155». В частности, бывшему гендиректору «СУ-155» Александру Мещерякову вменяют хищение средств дольщиков, купивших квартиры в недостроенных жилищных комплексах.
Контрольные изменения
Проблемы дольщиков власти решают двумя путями: ищут деньги для компенсации пострадавшим и ужесточают контроль над строителями. На этой неделе, 25 октября, начнет работу компенсационный фонд для обеспечения обязательств застройщиков по договору участия в долевом строительстве, сообщил «Ведомостям» замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин. Все застройщики, продающие квартиры на стадии строительства, по закону должны перечислять в этот фонд 1,2% от цены каждого договора участия в долевом строительстве. Средства фонда будут направляться на достройку проблемных домов. Ежегодные взносы в фонд могут составлять около 10 млрд руб., говорит возглавляющий его гендиректор Агентства по жилищному и ипотечному кредитованию (АИЖК) Александр Плутник. У фонда, по его словам, нет планов сбора определенной суммы, он должен обеспечивать финансовое покрытие существующих рисков долевого строительства.
Кто такие обманутые дольщики
Обманутыми дольщиками Минстрой признает лишь тех участников долевого строительства, перед которыми застройщик не выполняет обязательства по договору долевого участия дольше девяти месяцев и при этом не увеличивает инвестиции в строительство дома более двух отчетных периодов подряд. Вдобавок у застройщика нет правопреемника по строительству объекта и его обязательства перед дольщиком не обеспечены поручительством банка или страхованием гражданской ответственности.
Но в ряде случаев наличие договора долевого участия в строительстве не защищает покупателя. Обманутыми дольщики не признаются в следующих случаях:
– в построенном доме одни и те же помещения проданы по нескольку раз;
– дом строится на участке, не оформленном в собственность или аренду застройщиком;
– дом строится на участке, где не допускается такое строительство;
– дом строится с нарушением градостроительного плана, проектных требований и т. д.
Покупатели квартир будут понимать, что теперь они в любом случае ничего не потеряют: они получат или квартиру, или обратно деньги, говорит Стасишин. Но чтобы у недобросовестных застройщиков не возникал соблазн переложить ответственность на государство, были разработаны поправки к закону о долевом строительстве. Однако само их принятие стало сюрпризом для чиновников.
В Госдуму из правительства ушел согласованный вариант, над которым работали чиновники, банкиры и строители, а в закон попали совершенно другие поправки, жалуется чиновник правительства. По его словам, поправки были переписаны буквально за ночь перед их рассмотрением – они даже не попали в электронную систему Госдумы.
«Когда мы стали рассматривать законопроект в первом чтении, то обнаружили, что он рисковал стать еще одним косметическим документом. Поэтому ко второму чтению депутатским корпусом внесли очень много изменений», – объясняет Николаев.
Один дом – один застройщик
Законом внедряется принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство». То есть для каждого дома разрешение должно получать отдельное юрлицо.
В таком случае невозможно будет осуществлять проекты комплексного освоения территории, считают строители. Дома в больших проектах строятся поэтапно. Например, строительство района «Академический» в Екатеринбурге, предусматривающее возведение 13 млн кв. м недвижимости на 2500 га, должно завершиться в 2026 г. Получить разрешение на весь район – почти невозможная задача. Ведь для этого нужно сразу спроектировать все здания (обойдется примерно в 2000 руб. за 1 кв. м). Потребуются миллиардные вложения и годы подготовки, объясняет крупный застройщик. Сейчас темпы проектирования зависят от застройщика.
Важно еще и то, что до сих пор в масштабных многолетних проектах застройщик мог менять отдельные объекты в зависимости от конъюнктуры рынка – размеры квартир, этажность и т. д. Ведь сложно просчитать рынок на 5–10 лет, объясняет президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин. Измененный закон такую возможность исключает.
Закон устанавливает лимит расходов застройщика на фонд оплаты труда, оплату услуг банка, услуг управляющей компании, рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды. На все это можно потратить не более 10% от проектной стоимости строительства. Такой экономики не бывает, уверяют строители. Только фонд оплаты труда у застройщиков составляет около 20% стоимости строительства, объясняет один из них. Затраты на рекламу могут превышать 10% проектной стоимости, недешево обходится содержание офисов продаж, оплата труда сотрудников и другие статьи расходов, продолжает гендиректор девелоперской компании Level Group Кирилл Игнахин.
Начинаем на свои
В соответствии с новым законом девелоперу нельзя привлекать кредиты и займы на покупку земли и прочие нужды. Если он до вступления закона в силу покупал землю в кредит, то не сможет привлекать средства дольщиков до момента погашения данного кредита.
В структуре себестоимости затраты застройщика на оформление земельно-правовых отношений (приобретение прав на земельные участки, изменение вида разрешенного использования, планировка территории, инженерные изыскания, проектирование, заключение договоров технологического присоединения) могут достигать до 30% от общей стоимости строительства, а в Москве – до 50%, рассказывает один из девелоперов.
При всем этом новый закон требует от застройщика показать на счете денежные средства в размере 10% от проектной стоимости строительства. Откуда их взять застройщику? Эти 10% – как раз максимально возможная прибыль от предыдущего завершенного проекта, отмечает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. Но даже если застройщик ее получил, новый закон запрещает использовать прибыль для финансирования строительства до передачи дольщикам всех квартир в доме.
У недобросовестных покупателей появится возможность заблокировать деятельность застройщика, уклоняясь от приема квартиры, и даже привести его к банкротству, опасается один из девелоперов. Такого не будет, успокаивает депутат Госдумы и глава рабочей группы по защите прав участников долевого строительства партии «Единая Россия» Александр Сидякин. Он обещает внести поправки: «Защищая права дольщиков, нельзя потакать шантажистам, которые через неустойку парализуют стройку всего объекта».
Новички могут не беспокоиться
В соответствии с новой версией закона застройщик (или аффилированное с ним лицо) должен иметь опыт не менее трех лет строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. м в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика. «Эта норма ограничит доступ на рынок новых компаний, укрепив тем самым позиции крупных и давно работающих девелоперских структур, – отмечает гендиректор строительной компании Tekta Group Роман Сычев. – Ограничение поспособствует созданию партнерских схем, в которые будут вынуждены входить новые застройщики». По его мнению, районные центры и небольшие города, в которых строят не больше 5000–10 000 кв. м в год, рискуют вовсе остаться без новостроек.
Дольщикам помогут землей
«Проблеме почти 20 лет, и обманутые дольщики продолжают появляться», – говорит представитель инициативной группы дольщиков Самары Тамара Матузкова. В новой редакции закона о долевом строительстве предусмотрено создание компенсационного фонда. Это поможет защитить права новых дольщиков, а как быть со старыми, спрашивает она. Ведь для них власти не предложили никакого рецепта. Представитель Минстроя с этим не согласен: «Все регионы с обманутыми дольщиками представили в Минстрой России графики достройки проблемных объектов с указанием сроков и механизмов решения. Каждый квартал Минстрой проверяет, как эти графики выполняются, а также помогает регионам предоставлением свободной земли, которую смогут использовать застройщики, инвестирующие средства в достройку проблемных домов.
Новый закон предписывает, что у застройщика не должно быть обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением средств дольщиков. То есть проектного финансирования в банках и ипотеки. По сути, речь идет о запрете на привлечение стороннего небанковского финансирования – за счет, например, выпуска облигаций или векселей, банк будет единственным кредитором, считает Сычев. Такое ограничение повысит зависимость строительных компаний от банков, считает Игнахин. Но реализовать идею будет сложно. В частности, банк должен обладать штатом специалистов в строительстве, которые могут понять суть подрядных договоров и оценить адекватность цен за оказанные по ним услуги, указывает Игнахин. Но таких людей и технических ресурсов у банков нет. «Это значит, что открывать «проектные» счета для застройщика, подрядчика и заказчика финансовые учреждения будут с неохотой, – рассуждает Игнахин. – В любом случае контроль обернется ростом издержек для банков, а значит, и для девелоперов, которым они будут оказывать расчетные услуги».
Крупнейшие банки не ответили на запрос «Ведомостей» с просьбой прокомментировать изменения в закон о долевом строительстве. Если он вступит в силу в таком виде, отношения между банками и застройщиками придется пересмотреть, а любые изменения требуют времени и сил, т. е. возможны неожиданности для обеих сторон, рассуждает один из банкиров.
Где взять деньги
По данным АИЖК, в прошлом году было заключено около 630 000 договоров участия в долевом строительстве жилья, в денежном выражении – 1,8 трлн руб. Если закон останется неизменным, то застройщику будут нужны собственные средства в размере 40% от общей стоимости строительства, считает крупный девелопер. Во столько он оценивает минимальные затраты на приобретение земли, получение разрешения на строительство плюс зарезервированные по закону 10% стоимости стройки. Эти средства должны быть фактически заморожены до передачи последней квартиры покупателям, подчеркивает собеседник «Ведомостей».
Одномоментное изъятие у застройщиков всей прибыли, полученной от предыдущих проектов, приведет к отсутствию у них средств на покупку новых площадок и разработку градостроительной документации, полагает Брызгалов. А это означает полный уход с рынка строительства жилья небольших компаний. На рынке Москвы и Московской области это компании с годовым оборотом менее 10 млрд руб. – так как здесь только стоимость покупки новой площадки составляет не менее 1 млрд руб., считает Брызгалов.
Те же компании, у кого оборот больше 10 млрд руб., откажутся от проектов комплексной застройки, а это приведет к росту цен на жилье в новостройках на 3–5%, уверен он. Именно во столько обойдется застройщику привлечение и обслуживание финансирования, которое потребуется, чтобы компенсировать замороженные 10% стоимости проекта, делится подсчетами Брызгалов.
«При таком сценарии на рынке останется в конечном счете 1000 застройщиков вместо 4500 сейчас», – комментирует Николай Алексеенко, гендиректор Российского агентства строительного комплекса. По его данным, сейчас эти компании строят 117 млн кв. м жилья.
Опасения преувеличены, считает депутат Николаев. По его оценке, с рынка уйдет не более 10–20% компаний – и то за счет укрупнения рынка.
«Дольщики, безусловно, будут защищены от недостроя и невозврата средств. Но принятие таких радикальных мер может значительно повысить стоимость жилья, так как, с одной стороны, защищенность инвестиций растет и это стимулирует спрос на первичное жилье. С другой стороны, это ведет в целом на рынке к удорожанию привлечения средств для строительства и сокращению числа участников рынка. Будет работать стандартный рыночный механизм: меньше риск – меньше разница в цене между строящимся и построенным объектом», – признает один из крупных застройщиков.
Чему поможет закон
Среди строителей есть и сторонники закона. «Новеллы нацелены на повышение прозрачности и ответственности на рынке строительства. Снижается риск возникновения токсичных застройщиков, созданных как пирамида, когда за счет привлечения денег одного проекта фактически закрываются обязательства по другим проектам», – комментирует Николай Булычев из MR Group. Крупные застройщики, по его мнению, не должны испытать сложностей, но застройщики, для которых строительство не было профильной деятельностью, будут вынуждены искать партнерства с состоявшимися девелоперами. А так как нет предпосылок к росту рыночных цен, рентабельность строительного рынка в целом снизится, прогнозирует Булычев.
«Мы в первую очередь заботимся о безопасности привлечения средств дольщиков», – говорит Стасишин. «Застройщики опасаются, что все обрушится. Ничего подобного», – уверен Николаев. Застройщики, по его словам, сейчас, по сути, финансовые структуры – ими за время действия закона о долевом строительстве привлечено 3,3 трлн руб., которые не подвергались финансовому надзору. «На руках у граждан сегодня около 20 трлн руб. Но они 10 раз подумают, чтобы купить квартиру у застройщика по договору долевого строительства», – уверяет Николаев. По его мнению, после введения новых требований постепенно будет восстанавливаться доверие граждан к отрасли. «Новые поправки недостаточно жесткие. Мы сейчас работаем над законопроектом, который введет субсидиарную ответственность бенефициаров компаний-застройщиков», – обещает он. По экспертным оценкам, из общего объема проектов, начатых в 2013–2014 гг., около 7% перешло в категорию проблемных – речь идет о сотнях домов, говорит представитель АИЖК. По его словам, изменения закона полностью обеспечат финансовую устойчивость и прозрачность застройщиков, контроль целевого использования средств участников долевого строительства, а главное – исключат из системы гарантирования заведомо несостоятельные или недобросовестные компании. Их убытки или хищения не будут перекладываться на отрасль, а в конечном счете – на покупателя, резюмирует близкий к правительству человек.
Законодательные нововведения, вступающие в силу с 2017 года в области долевого строительства объектов недвижимости, направлены на защиту интересов граждан и юридических лиц - участников долевых отношений, а также добросовестных застройщиков.
Вступившие в силу поправки касаются :
Стоит отметить, что новое в долевом строительстве - это и создание компенсационного фонда, введение практики по , формирование Единого по всей Российской Федерации .
Вышеуказанные правовые изменения должны способствовать повышению прозрачности деятельности строительных фирм и обеспечить участников долевого строительства гарантиями защиты их прав, в случае возникновения проблемных ситуаций.
Создание государственного компенсационного фонда
Важнейшей целью создания государственными органами компенсационного фонда является эффективная защита законных прав и имущества граждан - участников долевого строительства, интересы которых нарушаются застройщиками. В отношении юридических лиц, ответственных за построение жилья и не исполняющих возложенных на них обязательств, арбитражным судом возбуждаются процедуры банкротства .
Для совершения обязательной государственной регистрации договора с первого января 2017 года понадобится следующий перечень документов (п. 2 ст. 5 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений…» ):
- Проектная декларация - официальный документ, содержащий в себе сведения о застройщике, об объекте строительства, об этапах и сроках сдачи жилого дома, о количестве квартир, о технических характеристиках здания и т.д.
- Разрешение на строительство.
- Официальный план создаваемого объекта: планируемая площадь, количество жилых и нежилых помещений, парковочных мест.
- Заключение органа, осуществляющего государственный надзор за долевым строительством, о соответствии юридического лица требованиям действующим нормам права.
- Соглашение о страховании гражданской ответственности строительного учреждения.
- При несоответствии размера уставного капитала требованиям действующих норм права, застройщику необходимо предоставить в регистрирующий орган соглашение о поручительстве.
- Письменный перечень лиц, имеющих право приобретать жилье экономического класса, которое строится на земельных участках, выделенных специально для такого рода постройки.
В качестве дополнительных сведений для осуществления государственной регистрации могут понадобиться:
- Данные о страховой организации застройщика.
- Информация о банковских учреждениях, с которыми заключались договоры поручительства и на открытие счетов эскроу.
- Сведения об иных сопоручителях или поручителях строительной компании.
В случае непредоставления застройщиком необходимой информации, регистрирующие органы вправе самостоятельно получить сведения , направив запросы в уполномоченные учреждения.
Изменения к требованиям ведения проектной декларации застройщика
Проектная декларация является документом, включающим в себя сведения о застройщике, о проекте стройки, ее этапах, об объеме прав строительной организации при продаже недвижимости физическим и юридическим лицам.
Изменения в требованиях к оформлению проектного документа заключаются в следующем (п. 22 ст. 1 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ):
- До заключения первого договора с участником долевого строительства застройщик должен согласовать проектную декларацию с местным уполномоченным органом исполнительной власти. Возможна подача документа в электронном виде путем заполнения электронной формы.
- Уполномоченный орган, получивший проектную декларацию, обязуется в срок не позднее 30 дней выдать заключение о соответствии документа, требованиям действующих норм права или отказать в выдаче такого заключения.
- Если уполномоченным органом не предоставлено заключение или застройщик в течение 60 дней со дня получения решения не направит необходимые документы для регистрации, потребуется повторное одобрение декларации.
- Вносимые застройщиком изменения в проект размещаются на его официальном сайте и согласовываются с местным органом власти, отвечающим за контроль в области долевого строительства не позднее 5 рабочих дней со дня внесения изменений.
На застройщика возлагается ответственность за размещение в информационных сетях общего пользования проектной декларации, а также вносимых в документ изменений, за неполноту или недостоверность предоставленных данных.
Заключение
Поправки, принимаемые в области долевого строительства должны повысить надежность соответствующего рынка недвижимости, создать механизм дополнительной защиты дольщиков от возможных рисков незавершенности строительства, увеличить объем ответственности застройщиков перед инвесторами.
Существенно изменятся требования, предъявляемые к размеру уставного капитала, появится возможность создания специального компенсационного фонда, формируемого на основании взносов застройщиков, расширятся требования, предъявляемые к информационной открытости строителей.
Законодательные нововведения, вступающие в силу с 1 первого января 2017 года, носят масштабный характер, однако они не затронут те объекты недвижимости, строительство которых было начато до принятия соответствующих правовых изменений.
Вопрос
Требование законодательства о наличии у застройщика интернет-сайта
Мы с мужем решили купить квартиру по договору участия в долевом строительстве. Обратившись к застройщику, нами была получена консультация по всем интересующим вопросам, но в интернете мы не смогли найти официальный сайт строительной организации. Подскажите влияет ли это на надежность застройщика, и обязаны ли фирмы предоставлять сведения о себе в информационных сетях?
Ответ
С 1 января 2017 года все застройщики, которые работают с привлечением средств от дольщиков, обязаны создавать собственные интернет-сайты, с размещением широкого спектра информации о своей фирме, в частности:
- разрешение на строительство;
- проектной декларации;
- документов, подтверждающих права на создание объектов недвижимости на данном земельном участке;
- фотоотчеты о строящимся жилье и т.д.
К сожалению, отсутствие официального сайта у застройщика может говорить о его несостоятельности либо недобросовестности.
С нового года с 01.01.2017 г. вступят в силу изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 N214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее 214-фз).
Вкратце остановлюсь на основных изменениях, которые коснутся граждан — дольщиков.
Что хорошего в новом законе о долевом участии для граждан?
Новые требования для уставного (складочного) капитала застройщика ч. 2 ст. 3 214-фз. Требования к уставному капиталу вводятся на дату направления проектной декларации в орган исполнительной власти, то есть до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 19 214-фз). Соответственно, строящиеся объекты не подпадают под требования об увеличении уставного капитала, а вот новые объекты, должны быть обеспечены увеличенным уставным капиталом застройщика.
Размеры уставного фонда зависят от суммы общей площади всех жилых помещений и площади всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Размеры уставного капитала застройщика
- 2 500 000 руб. при площади не более 1 500 кв.м;
- 4 000 000 руб. при площади не более 2 500 кв.м;
- 10 000 000 руб. при площади не более 10 000 кв.м;
- 40 000 000 руб. при площади не более 25 000 кв.м;
- 80 000 000 руб. при площади не более 50 000 кв.м;
- 150 000 000 руб. при площади не более 100 000 кв.м;
- 400 000 000 руб. при площади не более 250 000 кв.м;
- 800 000 000 руб. при площади не более 500 000 кв.м;
- 1 000 000 000 руб. при площади более 500 000 кв.м.
Теперь фирма-прокладка с уставником 10 000 руб. не сможет строить дома, наконец-то, браво! Для предпринимателя усложнится доступ на рынок строительства жилья, но при желании все возможно. С ростом уставного капитала, возрастают возможности граждан получить свои деньги за счет активов застройщика, если у него не пойдет бизнес. А так же личная ответственность учредителей юридического лица — застройщика равна размеру уставного капитала.
Законом вводятся еще дополнительные требования:
- в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица — застройщика;
- в отношении юридического лица — застройщика отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;
- в отношении юридического лица — застройщика отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания;
- в реестре недобросовестных поставщиков, ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей), ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», отсутствуют сведения о юридическом лице — застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица) в части исполнения им обязательств, предусмотренных контрактами или договорами, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг в сфере строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и капитального ремонта либо приобретение у юридического лица жилых помещений;
- в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, ведение которого осуществляется в соответствии с пунктами 28 и 29 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствуют сведения о юридическом лице — застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица);
- у юридического лица — застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации (за исключением сумм, на которые предоставлены отсрочка, рассрочка, инвестиционный налоговый кредит в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, которые реструктурированы в соответствии с законодательством Российской Федерации, по которым имеется вступившее в законную силу решение суда о признании обязанности заявителя по уплате этих сумм исполненной или которые признаны безнадежными к взысканию в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах) за прошедший календарный год, размер которых превышает двадцать пять процентов балансовой стоимости активов застройщика, по данным бухгалтерской (финансовой) отчетности за последний отчетный период. Застройщик считается соответствующим установленному требованию в случае, если им в установленном порядке подано заявление об обжаловании указанных недоимки, задолженности и решение по такому заявлению на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, не принято;
- у лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, и главного бухгалтера застройщика или иного должностного лица, на которое возложено ведение бухгалтерского учета, либо лица, с которым заключен договор об оказании услуг по ведению бухгалтерского учета застройщика, отсутствует судимость за преступления в сфере экономики (за исключением лиц, у которых такая судимость погашена или снята), а также в отношении указанных лиц не применялись наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства, реконструкции объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и административное наказание в виде дисквалификации.
Что касается процедур ликвидации и банкротства, это правильные изменения, застройщик, который ликвидируется не должен продавать «воздух» дольщикам.
Реестры недобросовестных поставщиков и недоимки по налогам, это страховка для государства и одновременно задел для коррупционной и иной недобросовестной составляющей строительного бизнеса и власти.
Судимости у директора и бухгалтера застройщика не должно быть, это плюс. Не должны уголовники заниматься рискованным бизнесом, связанным с личными сбережениями граждан.
Введена новая статья о раскрытии информации строительной фирмы 3.1 в 214-фз
У застройщика должен быть сайт, который принадлежит ему (доменное имя), на котором размещается информация об объектах. Это скорее констатация факта, все застройщики уже имеют сайты, где все размещают и рекламируют квартиры.
Требования к договору о долевом участии расширены ст. 4, 5 в 214-фз
- Должен быть подробный план объекта с площадью и расположением. Это плюс, для того что бы исключить недобросовестность строителей, которые продают одно, а потом «втюхивают» другое потребителям.
- Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства (ст. 5 214-фз).
- Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период. Это гарантия регистрации прав дольщика.
За не устранение недоделок введена неустойка по закону о защите прав потребителей в размере 1%
За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину — участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).
