В настоящее время в России функционируют как современные отели, управляемые в том числе международными операторами, так и советские гостиницы «дорыночного» периода. В свою очередь, советские гостиницы работают как в формате отелей 1-2 звезд, предлагающих базовый уровень комфорта по минимальным ценам, так и в формате гостиниц более высокого уровня в 3-4 звезды.
По данным компании «Амико», за последние 10 лет общее количество всех средств размещения в России увеличилось на 29%. К этим объектам относятся гостиницы; санаторно-курортные организации; дома отдыха, пансионаты, базы отдыха; турбазы, поезда, круизные суда, яхты, дебаркадеры, а также организации гостиничного типа (мотели, апартаменты, общежития и прочее). В 2000 году количество таких объектов составляло 9 058 штук. В 2010 году число данных объектов увеличилось до 11 698 штук. По данным Министерства спорта, туризма и молодежной политики России, в 2009 году открылось 117 новых гостиниц и других средств размещения. Общий номерной фонд в России составил почти 1 млн. номеров
По данным «РБК.Исследования рынков» , в настоящее время соотношение различных средств размещения в туристической инфраструктуре таково: гостиницы - 44% (рисунок 1), санаторно-курортные организации - 19%, дома отдыха, пансионаты, базы отдыха - 19%, турбазы, поезда, круизные суда, яхты, дебаркадеры и прочее - 2%, организации гостиничного типа (мотели, апартаменты, общежития и проч.) - 16%
Рисунок 4 - Структура средств размещения в России в 2010 году («РБК.Исследования рынков»)
По данным http://tourinfo.ru, за последние 10 лет 44,5% новых номеров приходилось на Москву, 39,5% - на Санкт-Петербург, а на другие регионы России - всего 16% (рисунок 4).
Рисунок 5 - Структура Российского гостиничного рынка по регионам в 2010 году
Рассматривая рынок гостиничных услуг в Москве, следует отметить, что по мнению аналитиков рынка, роль Москвы как делового и финансового центра в перспективе будет увеличиваться. Таким образом, будет расти и число лиц, посещающих город с деловыми и профессиональными целями. По оценке Всемирной туристической организации (UNWTO) туризм в России будет развиваться ускоренными темпами, а больше всего туристов будет принимать Москва: в 2020 году ожидается около 9 млн. человек Таким образом, к 2020 году Россия может войти в первую десятку стран - самых популярных направлений туризма.
Тем не менее, в настоящий момент по обеспеченности качественными гостиничными номерами Москва заметно отстает от других европейских столиц. Так, в Лондоне и Париже объем современного гостиничного фонда составляет примерно 70 тыс. номеров, в Москве - менее 40 тыс. Особенно характерен для Москвы дефицит номерного фонда в качественных современных гостиницах средней ценовой категории 3 звезды. Финансовый кризис в значительной степени повлиял на рынок гостиничных услуг. В конце 2008 года деловая активность, а с ней и поток туристов существенно сократились. По данным Knight Frank, за 9 месяцев 2009 года Москву посетили 2,6 млн. иностранных гостей, что на 15% меньше, чем за аналогичный период 2008 года. Как следствие, наблюдалось снижение заполняемости отелей в среднем на 20 - 25%
По оценке компании Jones Lang LaSalle Hotels, кризис в «советских» гостиницах начал ощущаться еще раньше, чем в сегментах современных отелей: уже в сентябре 2008 года там стал ощутимо снижаться показатель загрузки. Группа «советских» гостиниц 3-4 звезды потеряла значительнее других категорий в ходе кризиса: за 2009 год доходность номера в этом сегменте снизилась на 41% в рублях.
Отели категории 4 звезды показали снижение на 7%, в результате чего загрузка составила 63,6% (в 2008 г. - 68,4%). В категории 3 звезды наблюдалась существенно более негативная динамика - уровень среднегодовой загрузки упал более чем на 30% и составил в 2009 году 46,9% (в 2008 г. - 68,0%).
Рисунок 6 - Среднегодовой уровень загрузки гостиниц Москвы разных категорий по итогам 2008 и 2009 годов (БН.ру, http://www.bn.ru/)
По данным компании Knight Frank, общий эффект от снижения загрузки номеров и стоимости размещения привел в среднем к двукратному сокращению выручки гостиниц от использования номерного фонда в долларовом эквиваленте, на 35% - в российских рублях. Кроме того, одной из тенденций 2009 года стало сокращение времени пребывания в гостинице. В результате, средняя загруженность столичных гостиниц в 2009 году составила 40-60% в зависимости от сегмента.
В первом квартале 2010 года на рынке гостиничной недвижимости уже отмечен рост спроса как следствие стабилизации туристических потоков, в основном, с деловыми целями. Наблюдается также постепенный рост стоимости размещения. Аналитики считают, что увеличение цены за номер будет происходить постепенно, и затронет, прежде всего, гостиницы высшей категории.
Сегодня отели ведут более гибкую ценовую политику. Для этого отделы продажи гостиниц тщательнее отслеживают изменения в спросе и устанавливают соответствующую стоимость. Опять начинает расти доля премиального сегмента - практически все планируемые к вводу в 2010 году проекты соответствуют сегменту 4-5 звезд. Тем не менее, сохраняются тенденции 2009 года - экономия клиентов на услугах гостиниц (ввиду того, что деловые поездки закладывались в бюджеты компаний еще в 2009 г., и с тех пор многие из них не корректировались), в т.ч. на дополнительных услугах, не включенных в стоимость номера
Важной новостью для российского гостиничного рынка в 2010 году стало подписание Приказа №461 Минспорттуризма РФ «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии», вступившего в действие с 18 июня 2010 года.
В соответствии с данным документом, классификация средств размещения, которую будут проводить аккредитованные организации, становится обязательной: без присвоения средству размещения определенной категории оно не сможет осуществлять свою деятельность. Данная процедура призвана освободить рынок от некачественных средств размещения, однако при этом она ставит под вопрос функционирование так называемых «частных отелей», которые зачастую являются просто переоборудованными квартирами или домами (по материаламhttp://www.irn.ru/articles/24002.html).
Основные выводы:
Почти половина российского рынка гостиничных услуг принадлежит Москве. Это связано как с высокой деловой активностью столицы, так и с интересом к ней со стороны иностранных туристов.
Мировой финансовый кризис заметно скорректировал цены во всех сегментах гостиничного рынка. В результате Москва сместилась на 4-место мирового рейтинга цен на услуги отелей.
Спад деловой активности в России и в мире привел к снижению количества зарубежных и российских гостей в московских и региональных гостиницах, вследствие чего загрузка гостиниц снизилась. На фоне снижения спроса и изменения состава клиентских групп практически все отели Москвы вынуждены были снова завоевывать свою долю рынка.
В целях привлечения гостей, гостиничные операторы предлагают существенные скидки и различные бонусы.
Эксперты рассчитывают на повышение спроса на гостиничном рынке и возвращение цен на докризисный уровень не ранее 2018 года.
Гостиничный рынок Москвы. Анализ и статистика (июнь 2014 года) (PRO) June 17th, 2014
Этот пост будет больше интересен профессионалам гостиничного бизнеса. Возможно, он так же заинтересует и простых читателей, просто для того чтобы ознакомиться со стоимостью размещения в разных гостиничных сегментах в городе Москва. Ну и из-за событий на Украине и оттока туристов в РФ, будет интересен прогноз гостиничного рынка по 2014 году.
За предоставление информации, хочу поблагодарить Umbrella Hospitality CIS.
Обзор гостиничного рынка Москвы
RevPAR - выручка с номера
Осс - загрузка отелей в процентах
ADR - cредняя стоимость номера
По итогам первого полугодия гостиничный рынок Москвы остается на уровне прошлого 2013 года по ключевым показателям гостиничной деятельности. Только верхние сегменты рынка показывают небольшой спад по загрузке и средней стоимости, в то время как нижние остаются на уровне 2013 года. Роста основных показателей ожидать не приходится из-за сложившейся политической и экономической конъюнктуры.
В отчете представлена сравнительная характеристика основных показателей гостиничной деятельности рынка Москвы по текущему месяцу (июню)и прогнозу по всему 2014 году.
Верхний сегмент (5 звезд)
В июне 2014 года сегмент пятизвездочных отелей Москвы показывает следующие показатели: средняя стоимость номера достигла уровня в 16 124 рублей, средняя загрузка равна 76%, доходность номеров равна 12 254 рублей. Прогноз по 2014 году для данного сегмента рынка по основным показателям значительно ниже. Доходность номеров прогнозируется на уровне 6 440 рублей.
Средний сегмент (4 звезды)
Основные показатели качественных отелей Москвы категории 4 звезды находятся на уровне прошлого года по первому летнему месяцу. Средняя стоимость номера равняется 12 435 рублям, а загрузка номерного фонда держится на уровне 71%. Прогноз по 2014 году для данного сегмента рынка показывает спад по основным показателям гостиничной деятельности, с ADR равной 9 426 рублей и загрузкой в 54% по объединенному номерному фонду сегмента отелей 4 звезды.
Средний сегмент (3 + и бутик-отели)
Данный рыночный сегмент учитывает качественные трехзвездочные гостиницы и малые отели с высоким уровнем комфорта и сервиса, а так же бутик-отели Москвы. На данный момент времени, несмотря на политическую и экономическую конъюнктуру, данный сегмент остается самым стабильным на гостиничном рынке Москвы. В июне средняя стоимость размещения равняется 6 876 рублям, а загрузка по сегменту достигает 78%. Впрочем, прогноз по 2014 году для всего года остается оптимистичным, с показателем RevPAR чуть выше 4 000 рублей.
Нижний сегмент (отели 3 и 2 звезды)
Нижний сегмент гостиничного рынка Москвы затрагивает качественные отели категории 3 и 2 звезды. Этот сегмент рынка остается на уровне 2013 года и не вызывает беспокойства у владельцев и инвесторов. Прогноз по 2014 году остается оптимистичным с ADR равным 3 450 рублям и загрузкой номерного фонда в 65 % по году. В июне 2014 года наблюдается результат в 3 521 рубль по показателю RevPAR.
Резюме
В целом можно прийти к выводу, что сложившаяся в последнее время сложная политическая ситуация прежде всего влияет на верхние сегменты гостиничного рынка Москвы. Что неизбежно скажется на годовых показателях средней цены и загруженности номерного фонда. Для нижних сегментов рынка ситуация остается стабильной и близка к результатам 2013 года по основным показателям гостиничной деятельности (RevPAR, Occ, ADR).
Год от года, московский гостиничный инвестиционный рынок все еще довольно локален, и фиксирующиеся время от время сделки купли-продажи объектов, как правило, происходят либо путем прямого взаимодействия между продавцом и покупателем, либо в результате торгов, где реализуется государственное имущество. Подобная ситуация объясняется ограниченным количеством участников, которые, как правило, профессионально занимаются инвестированием в гостиничные проекты и которые знают друг друга и «правила игры». Разумеется, нельзя исключить фактор «случайного покупателя», но причины подобных сделок зачастую выходят за чисто экономические факторы.
Наиболее известные сделки, совершенные за 2013-2014 гг., включают в себя:
Продажа гостиницы «Белград» в апреле 2014 частным владельцем компании, подконтрольной инвестору и девелоперу, владельцу компаний KR Properties, Gleden Invest, Azimut Hotels, а также гостиницы «Метрополь», Александру Клячину. Сумма сделки оценивается на уровне 110 млн. долларов США, что в пересчете на текущий номерной фонд составляет 480 тыс. долларов США. Но гостиница нуждается в полной перестройке, после чего ее номерной фонд с нынешних 230 номеров может увеличиться. С учетом этого, а также с учетом повышения будущей операционной эффективности, номинальная доходность сделки не может считаться показательной.
Покупка в 2014 гостиницы «Heliopark Empire» (33 номера) частным инвестором. Продавцом выступил банк, для которого актив являлся непрофильным. Сумма сделки не разглашается и оценивается на уровне 4-5 млн. долларов США. Особенность сделки – наличие обременения в виде нетипичного для московского рынка договора аренды с оператором Heliopark Hotels and Resorts. В этой связи доходность сделки сопоставима с доходностью инвестиционной продажи офисного здания класса B.
Продажа гостиницы «Renaissance Moscow Olympic» (486 номеров) структурой Магнитогорского металлургического комбината Виктора Рашникова (владельцу гостиница перешла в качестве компенсации долга г. Москвы) Александру Клячину в мае 2013. Сумма сделки оценивается на уровне 150 млн. долларов США, что в пересчете на номер дает 310 тыс. долларов США. Оцениваемая доходность сделки – 9%. После покупки новый собственник расторг договор с управляющей компанией Marriott и добавил гостиницу в собственную сеть Azimut Hotels.
Если до кризиса 2014-2015 гг. ожидаемая доходность московских гостиничных сделок для действующих отелей оценивалась в пределах 9-11% (хотя регистрировались и более агрессивные уровни доходности – для гостиниц, обладающих уникальными характеристиками и/или потенциалом к значительному повышению доходности бизнеса), то в настоящее время падение доходности гостиничного бизнеса (особенно, в пересчете на доллары США) ставит под вопрос определение «рыночной цены». В этом отношении рынок продавца и рынок покупателя практически не имеют точек соприкосновения, особенно в свете сохраняющихся «долларовых» ожиданий продавцов на фоне генерируемого гостиницами «рублевого» доходного потока. Скачки курса рубля, наблюдавшиеся в декабре 2014 и летом 2015, практически лишили рынок надежд на реализацию сделок: объекты, предлагаемые к продаже, снимались с рынка «до лучших времен». Это обстоятельство, впрочем, является дополнительным аргументом в пользу сохраняющегося, вопреки экономическим потрясениям, «запасу прочности» на рынке: «стрессовые» продажи, как и в 2009, остаются мифом. Собственники предпочитают «придержать» приносящий прибыль актив, чем существенно уступать в цене. Очевидно, при стабилизации рыночной ситуации собственнику и будет проще найти ценовой компромисс и доходность сделок вернется в докризисные рамки.
Рынок в классическом понимании есть сфера товарного обмена, это место (территория), на котором происходит торговля (обмен) товарами и услугами. Рынок можно рассматривать как систему экономических отношений производства с потреблением, всех звеньев общественного хозяйства, основывающихся на купле-продаже товаров, услуг, капиталов, рабочей силы, технологий и т.д. Рыночная сфера - это сфера непосредственно товарно-денежного обмена, в которой согласовываются интересы производителей и потребителей, продавцов и покупателей. Любой рынок характеризуется совокупностью спроса и предложения.
Ясное понимание рынка гостиничных услуг крайне важно для предприятий, которые собираются на него выйти или уже работают в нем. Рынок предприятий гостиничной индустрии - это совокупность всех предприятий, работающих в данной сфере. Исследование рынка гостиничных услуг необходимо для выявления потенциальных конкурентов, посредников, потребителей, что очень важно для маркетинговой деятельности предприятия.
Рынок гостиничных услуг можно определить как общественно-экономическое явление, объединяющее спрос и предложение для обеспечения купли-продажи гостиничных продуктов и услуг в определенное время и в определенном месте.
При характеристике рынка гостиничных услуг следует учитывать что:
Основным объектом купли-продажи являются услуги;
Между производителями и покупателями услуг существуют посреднические звенья и структуры, обеспечивающие связь между спросом и предложением;
Спрос на гостиничные услуги отличается рядом особенностей (разнообразием потребителей по материальным возможностям, возрасту, ценностным ориентирам, мотивам);
Предложение гостиничных услуг характеризуется разнообразием по типам средств размещения, ценовым параметрам, по уровню качества предлагаемых услуг.
Спрос на гостиничные услуги - это платежеспособная потребность в гостиничных продуктах и услугах. Этот спрос отличается высокой эластичностью, высокой степенью дифференциации, высокой замещаемостью.
Спрос на гостиничные услуги находится под влиянием разнообразных факторов, которые можно определить как ценовые и неценовые. Цена - основной фактор, определяющий величину спроса. Как правило, выбор средств размещения, продолжительность отдыха, условия проживания зависят от ценового фактора.
К неценовым факторам относят мотивационные и поведенческие факторы.
Предложение гостиничных услуг представляет собой совокупность возможностей гостиничных предприятий представить на рынок гостиничные продукты и услуги.
Гостиничный продукт с точки зрения производства представляет собой совокупность определенного количества и качества услуг, способных удовлетворить потребности людей в отдыхе, развлечениях и комфортном проживании.
Как и всякий другой товарный рынок, рынок гостиничных услуг неоднороден и классифицируется по региональному, целевому и иным признакам.
С точки зрения маркетинговой деятельности гостиничный рынок характеризуется как:
потенциальный рынок, состоящий из совокупности потребителей с родственными потребностями в отношении гостиничных услуг, достаточными ресурсами и возможностями покупки;
целевой рынок, состоящий из потребителей, объединенных общими потребностями и характеристиками, на которых нацелена деятельность компании;
основной рынок , состоящий из потребителей - основных покупателей услуг;
дополнительный рынок , состоящий из потребителей, которые являются покупателями определенного объема услуг;
стратегический рынок , состоящий из потребителей услуг, на которых фирма делает ставку в будущем.
Исследование рынка гостиничных услуг определяется по двум направлениям: оценка тех или иных параметров на данный момент времени и получение прогнозных данных.
В первую очередь необходимо оценить текущую ситуацию на рынке (конъюнктуру рынка), а затем определить величину емкости рынка.
Рыночная конъюнктура - это экономическая ситуация на рынке в определенный момент времени как результат взаимодействия факторов и условий, определяющих состояние спроса и предложения на гостиничные услуги, а также уровень цен на них.
Конъюнктуру рынка гостиничных услуг характеризуют :
- соотношение спроса и предложения гостиничных услуг;
Уровень цен;
Состояние конкуренции;
Степень государственного регулирования;
Наличие сезонных колебаний спроса на гостиничные услуги;
Тенденции и перспективы развития рынка гостиничных услуг.
Изучение конъюнктуры рынка гостиничных услуг осуществляется поэтапно.
I этап. Проведение текущего наблюдения за предложением гостиничных услуг, спросом, динамикой цен.
II этап. Анализ, систематизация и обобщение полученной информации.
III этап. Разработка конъюнктурных отчетов, обзоров и прогнозов.
Одной из основных задач исследований гостиничного рынка является определение его емкости. Этот показатель дает возможность количественно оценить принципиальные возможности работы на конкретном рынке.
Емкость рынка - потенциально возможный объем реализуемых на нем услуг в течение определенного промежутка времени (за год). Измеряется как в натуральном выражении (количество потребителей услуг), так и в стоимостном выражении (объем поступлений от продаж в денежном выражении).
Зная емкость рынка и тенденции его изменения, можно оценить перспективы того или иного рынка при его освоении. Наиболее объективным показателем деятельности фирмы является доля рынка. Она отражает результаты деятельности фирмы и определяется следующим образом:
Рост рыночной доли указывает на увеличение экономической устойчивости фирмы, так как растет норма получаемой фирмой прибыли.
Рынок вышел на результаты 2013-го - докризисные показатели загрузки (нарастающий итог 10 месяцев 2016 года - 70,3 %, что на 5,6 % выше аналогичного периода 2015-го) и средней цены за номер (6397 руб. - на 7,3 % выше, чем в 2015-м).
Специалисты Cushman&Wakefield не только подготовили итоговые цифры, но и опросили участников гостиничного и туристического рынков
Спрос
Около 70 % приезжающих - россияне, которые посещают Москву как с деловыми, так и с туристическими целями, однако иностранцы посещают столицу все чаще. По прогнозу Ассоциации туроператоров России, к концу 2016-го иностранных гостей будет на 15 % больше, чем в прошлом году (в 2015-м - 5,4 млн человек).
Европейских бизнесменов заменили жители Юго-Восточной Азии и стран БРИКС; на первом месте - Китай. Интересно, как наращивает темпы Иран: с каждым годом на 100 % больше граждан этой страны посещают Россию.
Москва в первую очередь - деловое направление, поэтому гостиницы бронируются в основном с понедельника по пятницу, а спрос не особо чувствителен к ценам. Но и событийный туризм развивается, из-за кризиса россияне стали путешествовать по своей стране. Этому способствует и развитие столичной инфраструктуры Москвы, которое началось в 2011-2012 годах; реконструкция парков и общественных зон; впервые создан календарь событий на 2017-2018 годы . Позитивные изменения отмечают и иностранные туристы.
Предложение
Сейчас в Москве около 50 тыс. номеров; современным стандартам качества соответствуют 17,4 тыс. (по оценкам Cushman&Wakefield).
К концу 2019 года на рынок могут вывести около 5 тыс. номеров. Скорее всего, застройка удалится от центра и затронет новые кластеры деловой активности: «ЗИЛ», Нагатинскую пойму, «Москву-Сити». Востребованные ценовые сегменты - эконом и средний.
Загрузка
Глубина бронирований в последние годы снижается, и сейчас составляет всего одну неделю для туристического сегмента. Почему так происходит:
‒ возрастает роль внутреннего спроса: туристам-россиянам не нужны визы, поэтому нет и раннего бронирования;
‒ рынок изменился, стало больше предложений: можно просто собраться, приехать и выбрать гостинцу на месте;
‒ многие иностранные предприниматели, ведущие дела в России, обзавелись офисами, производствами и местными сотрудниками - не нужно выписывать сотрудников из-за границы и бронировать им номера.
Глубина бронирования снизилась и в MICE-сегменте: теперь это примерно месяц (а раньше был целый год). Причина - мероприятия стали локальнее, а бюджеты на командировки скромнее.
10 лет назад отели в центре города бронировали несколько дней под крупные выставки - сейчас такого почти нет. По итогам 2016-го только два дня - в конце мая и начале сентября - гостиницы были загружены почти стопроцентно.
Тенденции и прогнозы на 2017-й
Гостиницы станут уделять большее внимание собственным каналам продаж: сейчас многие туристы бронируют номера через Booking.com, где все понятно и на русском языке. Чтобы вернуть клиентов и экономить на комиссии, отельеры отлаживают и упрощают интерфейсы сайтов.
Скорее всего, рост цен будет близок к инфляции (5,8 % по данным октября). Отельерам, которые запаниковали во время оттока туристов и скинули цены, придется срочно наращивать их сейчас - что непросто и можно сделать только если заменить бюджетные категории клиентов более платежеспособными.
Так как экономическая обстановка непредсказуема, отельеры сделают упор на управлении доходами, меняя цены в реальном времени - в зависимости от актуального спроса, в том числе по времени суток.
Все отельеры уверены, что 2017 год будет хорошим. Ожидают рост спроса во всех сегментах - туристическом и деловом, индивидуальном и групповом. Новых гостей обеспечат и крупные спортивные события: Кубок конфедераций - 2017 и Чемпионат мира по футболу - 2018.
