Договор продажи квартиры по материнскому капиталу. Образец договора купли-продажи с использованием материнского капитала

По данным на начало 2018 года, года более 92% семей, подающих в ПФР заявление на использование материнского капитала, желают направить средства на улучшение жилищных условий . Общие требования, по которым законом разрешается покупать жилье с вложением средств из маткапитала, а также полный перечень (список) документов для каждого конкретного случая ( , , или ), перечислены в Постановлении Правительства № 862 от 12.12.2007 года «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» .

Единственный документ, подтверждающий право использовать материнский капитал на приобретение жилья , - именной сертификат государственного образца с уникальным номером. Он всегда указывается в договоре купли-продажи в случае, если сделка осуществляется с использованием средств мат. капитала.

ПФР требует прописывать это условие в договорах и составлять нотариальное обязательство. При этом:

1. Оно должно быть выполнено в течение полугода после перечисления средств из маткапитала продавцу либо после снятия обременения с недвижимости.
2. Собственность супругов и детей устанавливается в долях по согласованию между членами семьи.
3. Должно быть учтено даже право собственности ребенка, который родились после заключения сделки , но до погашения обязательств материнским капиталом и окончательного оформления жилья в собственность.

• - только при операциях с кредитами (ипотекой);
• после 3-летия ребенка - для обычных сделок купли-продажи и участия в долевом строительстве многоквартирных домов.

Маткапитал на жилье до 3 лет по кредитному договору

Единственный законный вариант на жилье средства по сертификату, выделенные государством в качестве помощи семьям с детьми в виде маткапитала, - взять на них кредит на покупку жилья или целевой займ под материнский капитал.

Согласно пп. 3-3.1 правительственного Постановления, в этом случае деньги можно использовать на такие цели:

Однако все-таки лучше изначально не допускать такой ситуации и оформлять целевой кредит на жилье, а не тратить время на доказательства перед судом.

Договор купли-продажи с использованием средств по сертификату

Покупка жилья с использованием средств маткапитала проводится по обычному договору купли-продажи, но оговаривается отсрочка платежа. В документ вносятся пункты, свидетельствующие о следующем:

• часть оплаты из личных средств покупателя передаются продавцу до подписания договора (составляется расписка);
• вторая часть из средств маткапитала перечисляется ПФР позже (в течение двух месяцев);
• оговаривается также особо, что право собственности на жилой объект сохраняется за продавцом до окончательного расчета (на основании ст. 491 Гражданского кодекса РФ), и/или квартира и остается в залоге до этого момента.

Для владельца сертификата (покупателя) есть риск: если ПФР откажется перечислять средства, остаток оплаты в оговоренный срок предстоит внести из своих средств, либо расторгнуть договор и вернуть все, как было.

Для сделки без использования займа предусмотрена такая последовательность действий:

• заключается договор с передачей первой части суммы (или без нее, как получится договориться) и указанием, что квартира находится в залоге;
• покупатель оформляет в Росреестре свидетельство о праве собственности с пометкой «залог в силу закона» ;
• происходит полный расчет - перечисляется ;
• подписывается передаточный акт (до этого обе стороны не могут распоряжаться жильем);
• с этим документом в Росреестре продавец заявляет о снятии залога, а покупатель получает окончательное право собственности.

• Пенсионный фонд пойдет навстречу покупателям, если комната под материнский капитал обойдется приблизительно в такую же сумму, какой обеспечен сертификат.
• Еще лучше он отнесется к сделке, после которой покупатель комнаты станет единственным и полноправным хозяином квартиры (дома).
• В последнем случае владельцу сертификата может пойти навстречу даже банк. В итоге можно будет на покупку комнаты, оформив кредит.

Материнский капитал на покупку комнаты в доме со статусом общежития использовать не получится, если оно относится к специальному жилому фонду и не подлежит отчуждению (ст. 92 Жилищного кодекса).

Однако если общежитие переведено в частный жилой фонд, ПФР согласится на покупку в нем комнаты для семьи. Более того - такие сделки могут быть наиболее предпочтительными, поскольку во многих регионах страны размер (453 тыс. рублей) равен или покрывает большую часть стоимости небольшой изолированной от остальных помещений комнаты.

Покупка доли в собственности

Законодательство РФ четко ограничивает расходование материнского капитала: за счет федеральных денег можно приобрести только жилое помещение (ч. 1 ст. 10 закона). В процессе принятия решения, выделять ли деньги заявителю при покупке доли, ПФР будет исходить из следующего: является ли эта доля в недвижимости самостоятельным жилым помещением?

Таким образом, чтобы можно было использовать материнский капитал на покупку доли, последняя должна соответствовать критериям жилого помещения:

• быть изолированной и отделенной от остальной площади жилища;
• годиться для постоянного проживания ;
• соответствовать санитарным, техническим и другим нормам.

Однако в общем случае доля под материнский капитал может быть приобретена далеко не всегда.

Материнский капитал на приобретение доли в каждом отдельном случае может иметь нюансы. В общем случае Пенсионным фондом приветствуются сделки, когда выкуп доли приводит к установлению единственного собственника жилья, иные сделки могут быть .

Таким образом:

• изолированная часть дома (особенно на два отдельных входа или две самостоятельные квартиры) или комната в многокомнатной квартире может являться жилым помещением ;
• доля в однокомнатной квартире не может быть отнесена к полноценному и выделенному жилью - только если в результате такой сделки покупатель не становится единственным собственником жилого помещения, выкупая долю у других совладельцев.

Не допускается приобретение за счет средств маткапитала доли в помещении, которое находится во владении на правах общей совместной собственности . Такое помещение можно купить только полностью или разделить его надлежащим образом (выдел долей), а потом приобрести одну часть.

Покупка жилого помещения у родственников на материнский капитал

Обсуждения возможности покупки жилья у родственников ведутся с самого открытия . У юристов накопилось достаточно опыта, чтобы консультировать и оказывать клиентам помощь по этому вопросу.

Юридически сделки с родственниками по договору купли-продажи имеют такой же правовой статус, как и с любыми другими физическими лицами. Они не запрещены, однако фактически при использовании маткапитала для покупки жилой недвижимости у родственников существуют ограничения:

• сделка не должна быть мнимой, когда фактически происходит только обналичивание материнского капитала без изменения режима пользования жилым имуществом;
• не допускается заключение сделок между законными мужем и женой и разрешается со всеми другими членами семьи (в том числе между детьми и родителями);
• ПФР без лишних сомнений признает договор покупки жилья у родственников, если последние откажутся от владения своими долями (потеряют свое право собственности) в жилом помещении.

Однако необходимо помнить: ПФР тщательно проверяет сделки между родственниками . Таким образом Пенсионный фонд пытается не допустить возможности обойти закон, когда жилье покупается фиктивно для обналичивания средств из семейного капитала.

В некоторых случаях о сомнительных сделках с близкими родственниками сообщают даже в МВД. Но, скорее всего, материнский капитал на покупку дома или квартиры полностью у не слишком близкой родни разрешат. Также будет легко одобрена сделка по выкупу доли у родственников с тем, чтобы члены семьи стали полноправными владельцами жилого объекта.

В случае возникновения сомнений всегда можно и нужно обратиться за консультацией непосредственно в Пенсионный фонд , в том числе к онлайн-консультанту на официальном сайте ПФР. Причем желательно сразу как можно более точно описывать ситуацию - некоторые существенные обстоятельства зачастую вскрываются только на этапе оформления сделки.

Продажа недвижимости, купленной за маткапитал

Бывают ситуации, когда ранее купленное жилье под материнский капитал - например, если квартира оказалась маленькой или неудобной, дом холодным или построенным в неудобном месте, а семья выросла, нужно переехать в другой город или просто изменились семейные обстоятельства.

В целом такая сделка по продаже жилья возможна, однако необходимо четко соблюсти два обязательных условия:

1. Так как жилье находится в общей собственности и, в том числе, принадлежит детям, о продаже необходимо сообщить органам опеки и получить их согласие.
2. Для этого необходимо предоставить доказательства, что дети получат доли на другой жилплощади , по размеру не меньше существующих.

Обычно , происходит двумя способами: либо по обмену, либо с одновременной покупкой жилья, большего по площади. То есть просто получить деньги от сделки и потратить их по собственному усмотрению не получится .

Однако законом предусмотрены не все ситуации, возможные в правовом поле. Например, при желании продать квартиру, по которой и был задействован маткапитал, могут возникнуть дополнительные сложности, поскольку до выплаты всей суммы долга реализовать обязательство о выделении долей в собственности детям не представляется возможным .

В связи с этим в будущем сделку по недвижимости, доля в собственности по которой должна достаться детям, будет легко оспорена любой из сторон, а также органам опеки или много лет спустя самими детьми при достижении совершеннолетия. Поэтому при продаже следует консультироваться не только с юристом, но и с представителями опеки и ПФР.

Заключение

Покупка жилья по договору купли-продажи, договору долевого участия или в кредит - наиболее популярные методы расходования средств материнского капитала. Кроме того, - единственная возможность направить средства на до 3-летия ребенка.

Для того, чтобы ПФР безболезненно перевел средства из маткапитала на счет продавца жилья, в заявлении в адрес Пенсионного фонда нужно указывать цель обращения и нужную сумму , прилагая подтверждающие документы.

Купля-продажа недвижимости – вопрос, который актуален для многодетных семей как никогда. Принимая во внимание государственную поддержку с материнским капиталом, осуществление данной сделки стало реальностью. Владельцу сертификата необходимо выбрать один из 2-х вариантов – приобретение квартиры за наличные средства или с помощью целевого кредитования от банка. Именно от этого зависит образец договора и период, с которого можно получить деньги от ПФ РФ.

Как оформляется купля-продажа с материнским капиталом?

Оформление сделки по купле-продажи квартиры с использованием средств маткапитала различается в зависимости от способа оплаты покупки.

1. Жилье приобретается с использованием заемных средств. Схема следующая: семья обращается в банк, берет , оформляет все документы и обращается в ПФ РФ за выплатой. Фонд рассматривает собранные бумаги и принимает по ним решение в срок не более 2-х месяцев, после чего деньги безналичным способом перечисляются банку в счет погашения займа.
2. Недвижимость куплена за счет собственных средств семьи. Заявитель предоставляет в ПФ РФ документы о заключении сделки купли-продажи и ждет выплат продавцу от фонда.

Важное условие для ПФ РФ – оформление приобретенной квартиры в совместную собственность всех членов семьи. Делается это либо сразу при подписании договора купли-продажи, либо в последующем, спустя 6 месяцев после погашения всех задолженностей перед банком. Но в этом случае владелец сертификата должен предоставить в ПФ РФ заверенное нотариусом обязательство разделить собственность на всех членов семьи.

На наш взгляд, логичнее и менее затратно оформить раздел на этапе совершения сделки. Во-первых, не придется дополнительно ходить по инстанциям для получения новых свидетельств на собственность, во-вторых, не будет необходимости платить госпошлины, помимо тех, что необходимы при первичной регистрации перехода права собственности.

Важно! Если по каким-то причинам, даже после составления нотариального обязательства об оформлении квартиры в общую собственность, владелец сертификата этого не делает, то ее супруг (отец детей) или прокуратура вправе подать иск в суд о понуждении совершить это действие.

Таким образом, выделим 3 аспекта, важные для оформления выплат по маткапиталу в ПФ РФ:

• в договоре займа обязательно должно быть указано на его целевой характер –приобретение жилья;
• никаких созаемщиков, кроме супругов, по ипотеке быть не должно;
• право собственности на купленную квартиру распределяется только между членами семьи, но не остальными родственниками.

Однако эти требования, как показала судебная практика, не безусловны. Владельцам сертификатов на маткапитал удалось доказывать свою правоту и ПФ РФ выплачивал средства. Например, семья купила часть дома, которая прилегала к их собственному жилью. Фонд отказал в выплате, но в суде было вынесено решение, что такой покупкой расширяется площадь для проживания семьи и, соответственно, сделка не противоречит требованиям закона об улучшении условий проживания.

Мать с сыном добровольно отказались от своей доли в общей собственности в пользу малолетних детей; суд обязал выплатить ПФ РФ средства маткапитала. Или же другая ситуация: мать выкупила долю у старшего ребенка и разделила ее между собой и младшими сыновьями. Суд также встал на ее сторону.

На практике может возникнуть ситуация, когда мать повторно выходит замуж за человека, который не является отцом ее детей. Как в этом случае оформляется право собственности на приобретаемую квартиру? Должен ли супруг участвовать в этом. ПФ РФ отказывает в перечислении денег, если собственником становится не отец детей. Однако если развод с папой произошел после начала оформления перевода средств маткапитала, но до их перечисления, то бывший супруг будет иметь право на долю в квартире.

Как получить деньги от ПФ РФ на покупку недвижимости?

Семья определилась со способом покупки квартиры и решила обратиться в ПФ РФ. Давайте еще раз обговорим то, что если недвижимость приобретается с помощью заемных средств банка, то использовать деньги маткапитала можно . Но в случае использования личных сбережений и средств сертификата придется ждать исполнения младшему ребенку 3 лет.

Оформление выплат при покупке жилья за счет кредитных средств

ПФ РФ разрешает заключать договоры займа с:

1. Кредитной организацией (банком). При этом речь не идет о микрофинансовых организациях.
2. Потребительским кооперативом, который осуществляет свою деятельность не менее 3 лет.
3. Иной организацией, которая выдает ипотечный кредит и отвечает требованиям, которые законодатель предъявляет к кредитным организациям.

• сертификат на маткапитал;
• заявление;
• свидетельство о браке;
• карточка СНИЛС;
• паспорт;
• договор займа;
• справка от заемщика об остатке денежных выплат;
• копия свидетельства о праве собственности на квартиру или копия договора долевого участия в строительстве (если недвижимость приобретается в новостройке);
• документ, который подтвердит перевод денег из банка.

Важно! Владелец сертификата на маткапитал может направить средства на погашение нескольких кредитов; их количество законодателем не ограничивается.

Оформление выплат при покупке жилья за счет собственных средств

После того как младшему ребенку исполнится 3 года, родители, купившие квартиру за наличные деньги вправе обратиться в ПФ РФ для компенсации затрат за счет средств сертификата. Для этого необходимо собрать следующие документы:

• сертификат на маткапитал;
• заявление;
• паспорт;
• карточку СНИЛС;
• свидетельство о браке;
• зарегистрированный договор купли-продажи квартиры;
• свидетельство о праве собственности.

Важно! Если недвижимость приобреталась в рассрочку, а, соответственно, право собственности на нее переходит только после окончания всех выплат, то в ПФ РФ предоставляется справка, в которой указан долг на момент оформления документов в фонде.

Образец договора купли-продажи недвижимости за счет средств материнского капитала

Образцов договора купли-продажи недвижимости с использованием маткапитала довольно много; условия сделки меняются под конкретную ситуацию. Мы рекомендуем обратить внимание на следующие моменты:

1. Если квартира оформляется в долевую собственность всех членов семьи, то уже в преамбуле соглашения необходимо перечислять всех участников сделки с указанием полного ФИО, даты и места рождения, данных паспорта, пола и адреса регистрации. Далее в предмете договора необходимо указать: «Продавец обязуется передать в общую долевую собственность Покупателям в 1/3 доли каждому квартиру».
2. Детальным образом прописываем все сведения о приобретаемом объекте: адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер, на каком праве принадлежит продавцу и т.д. Все это необходимо для того, чтобы предмет сделки можно было легко идентифицировать.
3. Стоимость договора. Указание на общую сумму и порядок оплаты. Именно в этом пункте стороны прописывают, что часть средств будет переведена на счет продавца (номер счета) из ПФ РФ в определенный срок.

Продавец дает гарантию, что недвижимость не находится в обременении, в залоге и т.д., то есть квартира «чистая» и готова к продаже. На этот момент обращаем внимание еще и потому, что очень часто недобросовестные продавцы «забывают» о родственниках, которые, например, находятся в местах не столь отдаленных и числятся за жилплощадью. Но эти самые родственники об этом факте помнят, и когда настает срок освобождения, появляются на пороге жилья. Более того, они имеют полное право жить в квартире или потребовать выплаты средств за их долю. Однако покупатель сможет доказать, что он не знал об их существовании и был добросовестным в отличие от продавца.

С 01.03.2013 отменена регистрация договора купли-продажи. Теперь стороны должны зарегистрировать только переход права собственности от продавца к покупателю.

О чем еще стоит знать?

ПФ РФ довольно тщательно проверяет все документы, которые связаны с оформлением сделки купли-продажи и последующим переводом средств маткапитала. Поэтому мы рекомендуем вам внимательно читать все тексты соглашений. Если в договоре найдена ошибка, необходимо ее исправить как можно быстрее. В том случае, когда переход права собственности зарегистрирован, у сторон есть возможность заключить дополнительное соглашение к договору.

Средствами маткапитала нельзя погасить неустойку или штрафы по договору займа; только основной долг. Также невозможно приобрести вместе с недвижимостью и земельный участок – только квартиру/дом.

Важно! Жилье обязательно должно располагаться на территории РФ и быть оформлено либо в совместную собственность всех членов семьи, либо на имя владельца сертификата/его супруга.

На практике часто возникают ситуации, когда сделки по купле-продаже заключаются между близкими родственниками. Оговоримся сразу, закон этого не запрещает; однако ПФ РФ с подозрением относится к подобного рода соглашениям. Более того, фонд отказывает заявителям в перечислении средств. В этом случае можно обратиться с жалобой к вышестоящему руководству ПФ РФ.

Материнский капитал назначается при рождении второго ребенка, соответственно его получателями являются семьи, в которых двое детей. На третьего и последующих детей данная выплата не назначается.

Условия использования

Итак, основной вопрос, интересующих многих, как реализуется механизм приобретения жилья за счет материнского капитала, и какие условия обязательные условия должны быть соблюдены.

Материнский капитал можно использовать как при покупке жилья за наличные средства в виде недостающей суммы, так и в случае приобретения жилья за счет заемных средств (ипотечное кредитование). В случае с ипотекой сумма материнского капитала, как правило, используется в виде первоначального взноса.

Использовать данный сертификат можно как при покупке вторичного жилья, так и при долевом строительстве. Кроме того, законодатель позволяет оплатить за счет материнского капитала уже имеющийся ипотечный кредит. Однако, в данном случае есть ограничение, данный кредит можно погасить только в части основной суммы, проценты по выданному сертификату погашению не подлежат.

Использовать сразу данную выплату можно только в случае погашения процентов по ипотечному кредиту. Во всех остальных случаях обладателям данного документа придется подождать три года с момента рождения ребенка, чтобы реализовать свое право на приобретение жилья за счет средств материнского капитала.

Договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала

Какова специфика договора купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала? Особенность договора связана с механизмом перечисления денежных средств по такой сделке.

Если при покупке квартиры без использования данного сертификата, основными действующими лицами являются только продавец и покупатель.

То в случае с использованием данной выплаты к основным участникам сделки добавляется еще и Пенсионный Фонд РФ, роль которого достаточно важная. Ведь именно он перечисляет часть денежных средств по сделке, следует отметить, что указанная сумма подлежит перечислению на расчетный счет продавца, ни в коем случае не покупателя.

Данная норма предусмотрена для того, чтобы избежать мошенничества в обналичивании данного сертификата, поскольку выплата все-таки является целевой.

Основную сложность составляет то, что перечисление суммы со стороны Пенсионного фонда занимает некоторое время, поэтому договор заключается фактически с отсрочкой платежа.

Именно по этой причине не любой продавец соглашается на совершение сделки с использованием материнского капитала. Ведь, как правило, продавая объект недвижимости, люди планируют какие-либо приобретения или расходы за счет вырученных средств. И далеко не каждому удобно ждать в среднем 3 месяца до получения части суммы.

Более того, фактически продавец передает право собственности, не получив сумму по договору в полном объеме. Поскольку посредник производит перечисления только после регистрации права собственности за покупателем. То есть помимо регистрации перехода права собственности, сторонам придется зарегистрировать еще и обременение на объект , а в последующем еще раз обратиться в регистрирующий орган для снятия данного обременения. То есть для продавца помимо ожидания расчета, возникают дополнительные траты времени на обращения в соответствующий орган.

Кроме того, еще одной особенностью данного договора является то, что дети обязательно должны получить право собственности на приобретаемое помещение в результате данной сделки , то есть они обязательно должны быть указаны в качестве стороны сделки (на стороне покупателя). Данная норма предусмотрена законодателем для того, чтобы создать определенные гарантии для несовершеннолетних детей, ведь, как известно, лишить права собственности такую категорию граждан будет достаточно проблематично.

Образец

При составлении такого договора купли-продажи стороны должны максимально внимательно отнестись к его составлению. Хотя в основном подводные камни могут возникнуть для продавца.

В договоре обязательно нужно указывать, что часть суммы будет перечислена за счет средств материнского капитала, ссылка на сертификат в договоре обязательна (с указанием всех реквизитов документа).

Кроме того, в тексте же договора указываются платежные реквизиты, на которые необходимо произвести перечисление.

И если в случае с куплей – продажей квартиры за наличный расчет у продавца есть возможность приостановить государственную регистрацию сделки (при возникновении проблем с расчетами), то в данном случае доказывать свою правоту придется уже в судебном порядке.

Для составления договора можно обратиться к специалистам, которые окажут услугу быстро и качественно за относительно небольшую сумму. Можно самостоятельно подойти к подготовке данного документа. Образцов договора в интернете, чем достаточно. Также данные образцы можно смоделировать в информационно – правовых системах.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ.

Мы, нижеподписавшиеся Тарасюк Мария Григорьевна,01.01.2976 года рождения, место рождения: город Москва, гражданка Российской Федерации, пол – женский, паспорт серии 2508, № 151822, код подразделения 515-084, выдан: Химкинским УВД Московской области 18.03.2006, зарегистрированная по адресу: гор. Химки, ул. Московская дом 22, квартира 115, именуемая в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ» , с одной стороны,

и Морозова Татьяна Сергеевна, 22.05.1985 года рождения, место рождения город Королев Московской области, гражданка Российской Федерации, пол – женский, паспорт серии 3588 № 171908, код подразделения 715-089, выдан: Отделением в гор. Лыткарино ОУФМС России по Московской обл. в Люберецком районе 15.11.2010 года, зарегистрированная по адресу: гор. Москва, ул. Речная дом 18 корпус 3 квартира 176.

Морозов Алексей Тимофеевич, 15.12.2010 года рождения, место рождения гор. Москва, гражданин Российской Федерации, пол – мужской, место рождения город Москва, свидетельство о рождении серия XX - AИ, № 178345, выдано: Бабушкинским отделом ЗАГСА Управления ЗАГС Москвы 18.12.2010 года, зарегистрированный по адресу: гор. Москва, ул. Речная дом 18 корпус 3 квартира 176., действующий в лице законного представителя – матери Морозовой Татьяны Сергеевны,

Морозова Алиса Тимофеевна, 05.08.2012 года рождения, место рождения гор. Москва, гражданка Российской Федерации, пол – женский, место рождения город Москва, свидетельство о рождении серия XX - AИ, № 321453, выдано: Бабушкинским отделом ЗАГСА Управления ЗАГС Москвы 08.08.2012 года, зарегистрированная по адресу: гор. Москва, ул. Речная дом 18 корпус 3 квартира 176, действующая в лице законного представителя – матери Морозовой Татьяны Сергеевны, именуемые в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛЬ» , с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец обязуется передать в общую долевую собственность каждому 1/3, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора квартиру, находящуюся по адресу: Российская Федерация, Московская область, г. Москва, ул. Сиреневая, д. 135, кв.45, общей площадью 135 кв.м., жилой площадью 108 кв.м.
2. Указанная квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 23.04.2008 года, Свидетельство о государственной регистрации права серии 5678, № 456709, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.04.2008 г. сделана запись регистрации № 14356789.
3. Продавец продает, а Покупатель покупает квартиру за 8 500 000 (Восемь миллионов пятьсот тысяч) рублей за счет собственных средств и средств материнского (семейного) капитала в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» №256-ФЗ от 29.12.2006 г., согласно государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серия 65 78, № 125674, выданного Управлением ПФР № 35 по городу Москве.
4. Расчет между сторонами производится в следующем порядке: Денежные средства в сумме 8 150 000 (Восемь миллионов сто пятьдесят тысяч) рублей являются личными и передаются продавцу в день подписания настоящего договора. Оставшаяся сумма 350 000 (Триста пятьдесят) тысяч рублей за счет средств материнского (семейного) капитала на основании государственного сертификата на материнский (семейный) капитал перечисляется в безналичном порядке Управлением ПФР № 35 по городу Москве на расчетный (банковский) счет продавца № 5645 7896 7800 9876, открытый в Объединенном банке Москвы, юридический адрес: 113876, г. Москва, улица Лесная, дом 136, корпус 17, К/СЧЕТ 56789087654321009, ИНН 45678654, БИК 08615, ОГРН 98765431, КПП 098567, после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москва в течение 60 дней.
5. Покупатель удовлетворен качеством состояния данной квартиры.
6. С содержанием статьи 38 Жилищного Кодекса Российской Федерации стороны ознакомлены.
7. Квартира передается Покупателю в момент подписания настоящего договора и является единственным документом, подтверждающим передачу квартиры.
8. В квартире, указанной в п.1 настоящего договора на момент продажи зарегистрированных лиц нет.
9. До подписания настоящего договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под запрещением (арестом) не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременено, свободна от любых имущественных прав третьих лиц.
10. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.
11. Покупатель приобретает право собственности на отчуждаемую квартиру с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
12. Настоящий договор считается заключенным с момента его регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
13. Расходы по государственной регистрации договора купли-продажи квартиры несет Покупатель.
14. Настоящий договор составлен и подписан в 5 экземплярах, имеющих равную юридическую силу, первый экземпляр хранится в делах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москва, второй у Продавца, три экземпляра - у Покупателя.

Продавец:

____________________________________________________________________________________

Покупатель:

___________________________________________________________________________________

Покупатель:

Покупатель:

_____________________________________________________________________________________

Порядок использования материнского капитала при покупке квартиры

Итак, семья, имеющая сертификат, решила приобрести квартиру с использованием суммы материнского капитала, объект недвижимости выбран, и продавец готов к совершению такой сделки. Какие должны последовать дальнейшие действия? Далее, по общему правилу сделок с недвижимостью готовится пакет необходимых документов, подписывается договор – купли-продажи, производятся расчеты и документы сдаются на регистрацию в территориальное отделение Росреестра.

После оформления сделки надлежащим образом необходимо будет обратиться в территориальное отделение Пенсионного фонда РФ. То есть необходимый пакет документов предоставляется в данный орган, и только после получения одобрения с его стороны, можно будет ожидать перечисления денежных средств.

Необходимые документы

Итак, какие же документы предоставляются в Пенсионный Фонд? Естественно нужно будет подтвердить совершение сделки, то есть предоставить:

• договор купли-продажи;
• документы, подтверждающие личности сторон по договору;
• документ, подтверждающий, что отсутствует обременение на приобретаемый объект недвижимости;
• справку, свидетельствующую о том, что продавцом получена сумма не в полном объеме;
• банковские реквизиты стороны продавца (именно в безналичной форме будет производиться перечисление).

Нюансы

Подводя итог ранее представленной информации, определим нюансы такого рода сделок.

1. В случае погашения ранее существующего кредита использовать денежные средства по сертификату можно только на погашение основной суммы долга.
2. Часть денежных средств по сделке перечисляется со счета Пенсионного Фонда РФ.
3. Денежные средства перечисляются на счет покупателя.
4. Дети должны стать собственниками приобретаемого жилого помещения в результате совершаемой сделки.

Покупка доли квартиры с использованием материнского капитала

Законодателем предусмотрено, что с использованием сертификата на материнский капитал можно улучшить свои жилищные условия. Зачастую возникают ситуации, когда квартира занимаема семьей, принадлежит на праве собственности в долях (к примеру, с родителями одного из супругов).

В данном случае не запрещено выкупить одну из долей в квартире у ее собственников. Данный выкуп будет считаться улучшением жилищных условий, поскольку в результате данной сделки увеличится доля, находящаяся в собственности либо жилое помещение полностью перейдет в собственность данной семьи.

Стоит также отметить, что приобретаемая доля должна быть выделена в натуре , то есть не допускается покупка доли в жилом помещении, находящемся в общей долевой собственности.

Пакет документов в данном случае будет аналогичным пакету документов при покупке целой квартиры. Единственное, на что необходимо будет обратить внимание, что Свидетельство о праве собственности должно быть выдано на долю в квартире, как и все остальные документы.

Таким образом, появление в законодательстве такого понятие, как «материнский капитал» дало возможность многим семьям решить свои жилищные проблемы, которые решить порой практически невозможно.

Не стоит забывать, что могут возникнуть сложности при подборе объекта, поскольку, как ранее уже было указано, не все продавцы идут на заключение сделки на подобных условиях. Однако, с каждым годом данная процедура становится все более распространенной, поэтому подобрать необходимый объект можно.

Материнский семейный капитал - это это средства, право владения подтверждаются сертификатом, который можно потратить на покупку жилья. В этой части вопросов не возникает: семья, получившая материальную помощь от государства, имеет право приобрести квартиру или дом, частично или полностью оплатив их сертификатом. На практике же не все понимают, как правильно и грамотно составить договор купли-продажи с материнским капиталом.

Для чего составлять договор

Поскольку программа материнского семейного капитала подразумевает использование для покупки жилья в двух вариантах: договор купли-продажи на готовое жилье или ипотечный договор в банке, многие сталкиваются с проблемами при реализации.

Договор купли-продажи без Пенсионного фонда заключить невозможно. Именно Пенсионный фонд является «держателем» сертификата до тех пор, пока семья не решит использовать причитающиеся средства. Ипотечный договор с банком заключается непосредственно в банке, согласно условиям кредитования.

Важно: Оплата средствами семейного капитала при проведении сделки через Пенсионный фонд занимается несколько месяцев. Именно поэтому не всегда частные продавцы готовы заключать куплю-продажу с семьей, планирующей использовать сертификат.

Кроме того, в сделке существует множество нюансов.

Скачать для просмотра и печати:

Особенности сделки

Договор купли-продажи с использованием материнского капитала заключается только при условии, что Пенсионный фонд одобряет сделку. Фактически и покупатель (держатель сертификата), и продавец (владелец недвижимости) должны собрать все необходимые документы. У каждой стороны договора свой пакет. В случае если хотя бы одного обязательного документа не будет предоставлено, Пенсионный фонд откажет в переводе средств на счет продавца.

Важно: В случае если у держателя сертификата отзывают его право на использование средств, то продавец недвижимости не получит по сделке оплату. Сделка при этом аннулируется, недвижимое имущество остается у продавца в собственности. Риск для человека, продающего квартиру или дом за капитал, минимальный.

Документы для продавца

Продавец является одним из участников сделки, поэтому для получения оплаты из средств семейного капитала, ему требуется подготовить список документов. Рассматривать документы будет Пенсионный фонд, в котором и хранятся деньги капиталовладельца.

К основным документам относятся:

1. справка из банка, в котором открыт счет на имя продавца (не родственника или члена семьи, а фактического владельца недвижимого имущества);
2. выписка с лицевого счета из банка (аналог копии сберегательной книжки, которые отменили с 2015 года);
3. расписка о получении средств или нотариальная расписка об обязательстве о выплате оставшихся средств покупателем.

Последний документ не требуется, если недвижимость продается за сумму материнского сертификата. При этом в 2016 году собственник капитала имел право единовременно снять 20 тысяч рублей на собственные нужды, поэтому перед заключением сделки необходимо уточнить, какой суммой из капитала располагает покупатель.

Важно: В договоре купли-продажи прописывается сумма, которую покупатель выплачивает продавцу. Если эта сумма не совпадает с суммой сертификата, то дополнительно составляется расписка или обязательство о наличном расчете.

Например, если покупатель доплачивает сразу разницу, то продавец пишет расписку о получении средств, а если разница выплачивается в течение какого-то срока, то обязательство о расчете в указанные сроки.

Вам нужна по этому вопросу? и наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время.

Документы для покупателя

Покупателю при подготовке к сделке тоже требуется собрать пакет документов. К основным относятся:

1. сертификат о материнском капитале;
2. справка из Пенсионного фонда об оставшейся сумме;
3. обязательство о распределении долей в праве собственности на всех членов семьи, заверенное у нотариуса.

Справку из Пенсионного фонда можно заказать в Многофункциональном центре, не обращаясь непосредственно в отделение ПФР.

Обязательство о распределении долей требуется в том случае, если изначально договор заключается исключительно на покупателя. Согласно установленным правилам, недвижимое имущество из средств МСК может быть оформлено в долевую собственность на всех членов семьи: жены, мужа, всех детей. Поэтому если сделка проводится не сразу на всех, то в течение полугода должно произойти разделение права собственности на равные доли.

Важно: Если не выполнить обязательство, то Пенсионный фонд вправе отозвать средства и аннулировать сделку.

При этом покупатель понесет все расходы, которые придется оплатить при переоформлении документов. Продавец в этом случае рискует получить обратно свое недвижимое имущество, спустя полгода, а также обязательство по возмещению средств в ПФР.

Риск продавца

Поскольку продавец рискует при продаже тем, что ему может потребоваться возместить средства, законодательство защитило такие сделки. Продавший недвижимое имущество имеет право оспорить возмещение средств, поскольку его вины в незаконной сделке нет.

Для этого необходимо обратиться в суд с требованием перекладывания долговых обязательств перед Пенсионным фондом на недобросовестного покупателя. Чтобы избежать такого риска и свести к минимуму потребность обращения в судебные органы, в договоре купли-продажи желательно прописать все аспекты.

Как составить договор правильно

Прежде всего договор купли-продажи с использованием материнского капитала должен заключаться у нотариуса. Это позволяет сразу составить все необходимые расписки, дополнения и приложения в одном месте за один раз.

В тексте договора обязательно указываются следующие данные:

1. данные покупателя или покупателей (всех членов семьи);
2. данные продавца;
3. предмет сделки (недвижимое имущество: фактический адрес, размеры, кадастровый номер и прочие);
4. сумма сделки (за сколько фактически продается имущество продавца);
5. способ выплаты средств по договору (в частности, пункт об уплате средствами материнского капитала, а также способ выплаты разницы);
6. сроки выплаты (например, в течение полугода с момента заключения договора);
7. реквизиты покупателя (банковские данные, куда должны быть переведены средства).

Дополнительно можно включить пункт о том, кто несет все материальные расходы по заключению сделки. Обычно расходы ложатся на плечи покупателя, и берутся из средств сертификата. Нелишним будет указать, что риски по невыполнению обязательств перед Пенсионным фондом полностью несет владелец капитала, а не продавец.

Важно: Поскольку с 2013 года сделку купли-продажи не регистрируют в Росреестре, а регистрируют только переход права собственности от одного собственника к другому, включать пункт об уплате государственной пошлины считается лишним. По закону сейчас пошлина уплачивается исключительно покупателем.

Последовательность действий

Для того чтобы купить жилье, минуя банк и ипотеку, необходимо придерживаться следующего плана действий:

1. Собрать все документы для заключения сделки.
2. Составить договор купли-продажи и сопутствующие документы.
3. Направить в Пенсионный фонд запрос на одобрение сделки (заявление о распоряжении средствами капитала).
4. Оформить переход права собственности от одного лица к другому.
5. Произвести окончательный расчет по договору.

В случае если Пенсионный фонд не одобряет сделку, то расходы по ней несет покупатель. Продавец же должен быть готов к тому, что средства на его расчетный счет будут зачислены не ранее, чем два-три месяца с момента продажи жилья. Проект договора предоставляется в Пенсионный Фонд на рассмотрение вместе с заявлением о распоряжении средствами.

Важно: Самым надежным банком, работающим с государственными программами безналичного расчета по жилищным сделкам, является Сберегательный банк РФ («Сбербанк»). Поэтому при наличии возможности счет лучше открывать именно в нем.

Заявление о распоряжении

Составить такое заявление можно в Пенсионном фонде или же в Многофункциональном центре. В тексте заявления (у него есть установленная форма) указывается, как именно должны быть израсходованы средства.

При обращении при себе необходимо иметь:

• договор купли-продажи;
• СНИЛС всех членов семьи;
• сертификат на капитал;
• документ, удостоверяющий личность.

Написать заявление может или владелец сертификата лично, или его законный представитель. Как правило, владельцем является мать, поэтому именно она заполняет заявление.

Скачать для просмотра и печати: Важно: Под законным представителем понимается доверенное лицо, которое уполномочено на действия от лица заявителя на основании доверенности и никто другой. Отец не может обратиться от имени матери, не имея на то ее письменного согласия.

Земельные участки

Земельный участок под строительство жилого дома не может быть приобретен за средства МСК в том случае, если на участке не находится жилых помещений. Фактически пустой участок приобрести нельзя, а вот участок с домом, пусть и не в самом лучшем состоянии (например, старый, но с допустимым процентом износа), выкупить можно.

Пенсионный фонд может не одобрить сделку на покупку-продажу дома, который сильно изношен или не соответствует санитарным нормам. Фактически же на место никто не выезжает, поэтому изношенный дом может быть приобретен вместе с земельным участком для дальнейшего сноса и постройки нового дома.

Важно: Как показывает практика, земельные участки со старыми домами приобретаются для дальнейшей перестройки или реконструкции за счет средств МСК весьма успешно в населенным пунктах сельского типа.

Такие сделки проходят в Пенсионном фонде без особых проблем.

Смотрите видео о том, как составить договор купли-продажи квартиры с использованием средств материнского капитала

14 июня 2017, 12:19 Мар 3, 2019 13:48