Банкротство застройщика: свобода от долгов. Банкротство строительной компании

«Голодный» кризисный рынок продолжает поглощать строительные компании.

Государство же настолько активно решает проблему обманутых дольщиков, что в защите нуждаются уже сами застройщики…

«Более 2,5 тысячи российских застройщиков ликвидировались в 2015 году. Количество банкротов в сфере жилищного строительства выросло в 5 раз. Неутешительная тенденция, по прогнозам Рейтингового агентства строительного комплекса, сохранится и в 2016 году».

На волне кризиса никто не застрахован от банкротства. Даже самый надежный застройщик с многолетним опытом и безупречной репутацией может не справиться с долговой нагрузкой и оказаться на грани ликвидации.

Как вести себя представителям застройщика в критической финансовой ситуации? Пытаться всеми силами оставаться на плаву, привлекая новые инвестиции или объявить фирму банкротом?

О выгодах банкротства, о важных нюансах процедуры несостоятельности застройщика, а также о том, как избежать ответственности по искам дольщиков и кредиторов, рассказал арбитражный управляющий, генеральный директор антикризисной компании «СВ Банкротство» Сергей Стороженко.

Основные причины банкротства строительных компаний

Единичные случаи «подставных» банкротств недобросовестных организаций заставляют граждан мерить одним аршином всех застройщиков. Но застройщик застройщику рознь: мошенники, безусловно, не дремлют, но благонадежных компаний на строительном рынке – подавляющее большинство. И если первые выводят активы и ликвидируются намеренно, то последние, в силу разных обстоятельств, сталкиваются с предпринимательскими рисками и трудноразрешимыми финансовыми проблемами.

К основным причинам банкротства «порядочных» застройщиков можно отнести рост цен на строительные материалы и подрядные работы, увеличение размеров взносов и тарифов на фоне снижения покупательской способности россиян, дополнительные затраты, связанные с необходимостью страхования долевого строительства. Большинство компаний вынуждены выплачивать валютные кредиты, несмотря на резкий скачок курса.

Вышеперечисленные причины приводят к длительной «заморозке» строительства и еще большим издержкам. Привлекать инвестиции становится все сложнее, застройщик оказывается в долговой паутине, сроки срываются, а дольщики и кредиторы резонансно активизируются, направляя жалобы в уполномоченные органы и заявляя о своих требованиях в массовых судебных исках.

Оптимальный выход из долгового кризиса: привлечение инвестиций или банкротство?

Освещенные в СМИ примеры неудачных банкротств некоторых компаний, их полного разорения, и даже уголовного преследования руководителей и контролирующих лиц прочно «запечатлелись» в умах бизнес-представителей. Поэтому, застройщики стараются избежать банкротства и ищут все новые и новые источники финансирования. Привлечение инвестиций – это, действительно, выход. Но только не на кабальных условиях. Инвесторы во времена экономической нестабильности крайне осторожны, и если вкладываются, несмотря на многочисленные риски, то так, чтобы эти риски были оправданы.

В результате проблемная организация максимально глубоко зарывается в долговую яму. Теряет последние шансы на спасение и остается ни с чем.

Поэтому не стоит затягивать с банкротством. Это единственная возможность избавиться от долгов и претензий кредиторов, не выходя за рамки закона. При этом можно не только ликвидировать, но и сохранить фирму.

Выгоды банкротства

Банкротство дает возможность:

• сохранить контроль над компанией;
• обезопасить ценные финансовые активы;
• «очистить» предприятие от сомнительных долгов;
• пролонгировать и реструктуризировать кредиты и займы;
• получить мораторий на требования кредиторов;
• освободиться от арестов на имущество;
• приостановить взыскания по исполнительным документам.

В результате предприятие может восстановить свои финансовые возможности или ликвидироваться, сохранив при этом ценные активы.

Почему застройщику важно первым заявить о банкротстве?

Если дольщики и другие кредиторы первыми заявят о банкротстве застройщика, контроль над организацией может перейти в руки «недружественных» лиц, а его руководство – быть полностью отстраненным от управления компанией.

Своевременно инициировав процедуру банкротства, строительная организация полностью нивелирует риски захвата ценных активов, любых форм недружественного влияния. В руках руководства остается полный контроль над фирмой. Лояльный управляющий, «авторитетное» право голоса на собраниях кредиторов, «управляемый» комитет кредиторов – вот те плюсы, которые могут получить представители застройщика, первыми подав заявление о банкротстве.

Два стратегических пути: реанимация или ликвидация?

Планируя банкротство, нужно определиться со стратегией. Возможны два по сути противоположных пути: ликвидация компании с исключением из ЕГРЮЛ либо реанимация ее деятельности (восстановление платежеспособности) в ходе проведения восстановительных процедур банкротства – путем привлечения инвестиций, мер, направленных на рационализацию производства, реструктуризацию кредиторской задолженности и т.д.

Когда сохранять юридическое лицо нецелесообразно или невозможно, процедура банкротства используется с целью сохранить ценные активы, погасить кредиторскую задолженность с дисконтом, законно списать долги, как невозможные к взысканию, в рамках закона вывести активы. При этом стратегия ликвидации не всегда означает крах бизнеса. У представителей застройщика есть возможность создать новое предприятие.

Нюансы процедуры банкротства застройщика

К нюансам банкротства застройщиков можно отнести:

• особые нормы защиты интересов дольщиков;
• возможность расчета с кредиторами, как деньгами, так и недвижимостью (в том числе объектами незавершенного строительства);
• преимущество реестровой очередности дольщиков перед конкурсными кредиторами;
• возможность рассмотрения дела как по месту регистрации застройщика, так и по месту нахождения большинства участников строительства.

В целом же, процедура банкротства застройщика по большинству пунктов аналогична процедуре несостоятельности любого другого юридического лица.

Что вправе требовать дольщики?

Дольщики могут требовать:

• деньги (размер компенсации складывается из суммы по договору и компенсации за понесенный ущерб)
• причитающиеся им жилые помещения.

• Решающим моментом в вопросе включения дольщиков в реестр кредиторов является соблюдение сроков предъявления денежных требований, которые составляют тридцать дней с даты публикации сообщения о начале процедуры банкротства, и два месяца с даты публикации сообщения о признании должника банкротом. Если дольщик пропустил установленные законом сроки, вероятность удовлетворения его требований стремится к нулю.
• Еще один важный момент – это государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, без которой включение требований дольщика в реестр практически невозможно.

Ответ на требования дольщика: как банкротство решает долговые проблемы застройщика?

Погашение требований дольщиков в процедуре банкротства может быть произведено одним из следующих способов:

1. Путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предполагает создание дольщиками жилищно-строительного кооператива и передачу в его ведение недостроенного дома. Далее строительство граждане должны производить на собственные средства.
2. Путем признания прав на жилые помещения. Подобный способ действует только при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию и подписанного передаточного акта.
3. С помощью привлечения нового застройщика к строительству дома. Все имущество и обязательства застройщика-банкрота передается другому юридическому лицу.

Если передача жилья невозможна, требования переводятся в денежный эквивалент и погашаются после реализации объекта согласно установленной очередности.

Если кредиторов слишком много, а финансовых средств – слишком мало? Порядок расчетов

Требующие возврата вложенных денежных средств дольщики-физические лица получат свои кровные только в третью очередь. Преимущественным правом получения компенсаций наделены работники организации-должника, а также лица, которым застройщик причинил вред жизни или здоровью. Случается, что после выплаты заработных плат и выходных пособий сотрудникам банкрота, денежных средств на полную оплату требований дольщиков уже не хватает.

Инвесторы и прочие кредиторы включаются в четвертую очередь, но претендуют на 60% вырученных от продажи объекта средств.

Застройщик в ходе процедуры банкротства рассчитывается с кредиторами исходя из имеющихся возможностей. Денежных средств на всех может не хватить. Тем не менее, по завершении процедуры банкротства застройщик считается свободным от долговых обязательств.

Как избежать ответственности по искам кредиторов и дольщиков?

Руководители, учредители и прочие контролирующие лица застройщика могут быть привлечены к субсидиарной ответственности, которая предусматривает расчет личными деньгами и имуществом по долгам организации, административной ответственности в виде неподъемных штрафов, а также уголовной ответственности за нарушения закона о банкротстве с максимальной мерой наказания — 6 лет лишения свободы.

На практике случаи привлечения к ответственности довольно редки из-за сложности построения доказательной базы.

Роль надежного юридического сопровождения

Результаты банкротства, а значит и судьба застройщика, во многом зависят от юридически грамотных и продуманных действий его представителей. Безопаснее всего доверить сопровождение банкротства компетентным специалистам, которые максимально эффективно представят интересы компании в арбитражном суде, «проведут» должника через всю процедуру банкротства и помогут достичь намеченных целей.

Очень важно правильно подготовиться к банкротству. Профессиональная подготовка к банкротству позволяет минимизировать риски оспаривания сделок застройщика, выявления признаков преднамеренного банкротства, риски привлечения к уголовной и субсидиарной ответственности. Необходимо провести финансовый анализ активов, работу с дебиторами, дружественными и недружественными кредиторами, поручителями и залогодателями, трудовым коллективом, произвести мониторинг сделок на предмет их потенциального оспаривания.

Кризисы, накрывшие экономику России, затрагивают большинство отраслей производства, но одной из наиболее «просевших» сфер является строительство. Удорожание импортных стройматериалов, техники, кредитов приводит многие компании в итоге к невозможности продолжать свою деятельность. Отрасль сталкивается с массовым банкротством, которое касается и долевых участников строительства. В данной статье мы разберем как осуществляется банкротство строительной компании, застройщика, какие права у дольщиков и как не потерять деньги.

Банкротство строительной компании: определение

Решение о банкротстве (объявлении своей несостоятельности) строительные компании принимают в ситуациях, когда оказываются неспособны выполнять взятые на себя обязательства перед кредитными организациями, дольщиками, представителям компаний-подрядчиков по заключенным договорам, либо выплачивать положенные налоги и сборы в пользу государственного бюджета.

Чтобы обратится в суд для утверждения своего банкротства, у компании-застройщика должны быть выполнены обязательные условия:

• у застройщика имеются непогашенные долговые обязательства,
• строительная компания не платит по этим долгам как минимум три месяца (из-за проблем с ликвидностью, отсутствием денежных средств и т.д.),
• сумма по неоплачиваемым долгам составляет как минимум 100000 руб.,
• компания не скрывает свои реальные активы и не пытается стать банкротом обманным путем.

Законодательный аспект банкротства строительной компании

Законодательно вся процедура банкротства строительной организации регулируется двумя законами:

1. общий порядок прописан в Федеральном законе под номером сто двадцать семь «О несостоятельности/банкротстве»;
2. процедуры, регламентирующие взаимодействие застройщика-банкрота с дольщиками, сформулированы в Федеральном законе под номером двести четырнадцать «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Процедура банкротства для компании-застройщика аналогична по сути банкротству любой компании-должника, обычно состоит из нескольких этапов, представленных в таблице ниже.

Права дольщиков при банкротстве строительной компании

Одной из форм взаимодействия застройщика с покупателями квартир является долевое строительство. Оно предполагает заключение особого договора долевого участия между компанией, строящей дом, и покупателем, которые вносит деньги для постройки многоквартирного здания. После окончания строительства компания должна по договору передать дольщику квартиру, оплаченную им в момент заключения соглашения.

Особенностью дольщика по закону №214 является его особый статус при банкротстве застройщика:

• он не приравнивается к инвесторам, а выступает в особой роли «участников строительства», его право на возврат денег оказывается выше в очередности кредиторов (он объявлен кредитором третьей очереди, т.е. имеет преимущество перед кредитными организациями и инвесторами);
• также законом закреплено право собственности дольщика на купленную при заключении договора квартиру в строящемся доме, даже если этот дом в итоге достроит другая компания;
• если при банкротстве строительной организации оказывается, что дом не был достроен, и суд постановил продать его для погашения задолженностей с помощью публичных торгов, то законодательно установлена доля от полученной суммы, передаваемая дольщикам (четверть);
• если у застройщика-банкрота не выявлена кредиторская задолженность, размер выплат дольщикам может быть увеличен до 85% от вырученной суммы;
• отдельным пунктом закон позволяет дольщикам объединиться в кооператив и получить недостроенное здание в качестве компенсации (при выполнении ряда условий);
• все эти особенности распространяются только на строительство жилых домов и не применяются, если в качестве активов банкрота выступают недостроенные гостиницы, торговые центры, стадионы, общежития и тому подобные объекты.

Процедура передачи жилого дома кооперативу дольщиков при банкротстве застройщика

Граждане, являющиеся дольщиками (участниками строительства), могут сформировать жилищно-строительный кооператив (ЖСК) для защиты своих интересов в суде при банкротстве застройщика. Для этого они должны пройти несколько процедур:

1. создать ЖСК, подготовив нужные документы о его формировании, а также предоставив документальное подтверждение внесения своих паев;
2. вступить в кооператив должны все участники долевого строительства, если их требования указаны в реестре кредиторов и в реестре, требующем передачи жилых помещений дольщикам;
3. на собрании членов ЖСК принять решение о передаче недостроенного дома и земельного участка под строительство этому кооперативу (проголосовать «за» должны три четверти участников);
4. передать комплект документов по ЖСК и принятому решению в суд;
5. если будут выполнены несколько условий для такой передачи, то суд вынесет решение в пользу участников строительства.

Условия передачи жилого дома дольщикам

К обязательным условиям для передачи права на недостроенное жиле здание ЖСК относятся:

• суммарная стоимость требований дольщиков, внесенных в реестр, должна практически полностью совпадать со стоимостью прав застройщика-банкрота на этот дом и землю под строительство (расхождение не более 5%);
• либо 75% кредиторов 4-той очереди (без учета юридических лиц, участвовавших в строительстве) должны согласиться на такую передачу здания в пользу ЖСК;
• у застройщика-банкрота после передачи здания остаются средства, достаточные для выплаты долгов кредиторам первой и второй очередности (либо ЖСК должен внести нужную сумму на депозит в банк);
• в реестре не должны быть указаны кредитные организации, выдавшие застройщику денежные средства под залог этого здания, либо же ЖСК должен компенсировать сумму невыплаченного застройщиком долга;
• количество квартир в недостроенном доме не должно быть меньше, чем количество дольщиков, вошедших в ЖСК (т.е. квартир после достраивания дома должно хватить всем); в противном случае часть дольщиков могут потребовать выплатить им денежную компенсацию;
• здание и участок земли под ним обязаны быть в собственности у компании-застройщика.

Если все условия выполняются, то ЖСК информирует всех кредиторов о своем желании получить здание в качестве «отступных», и передает все документы с суд, который рассматривает дело о банкротстве. При положительном решении недостроенный дом передается ТСЖ, в противном случае ТСЖ распускается, а требования дольщиков переоформляются в денежную форму.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Вопрос №1: Возвращаются ли дольщикам деньги, внесенные на депозит, если суд не передал недостроенное здание ЖСК?

Ответ: Да, происходит полный возврат средств участникам жилищно-строительного кооператива.

Вопрос №2: Если переданное кооперативу здание не покрывает полностью исковые требования дольщиков, происходит ли списание долга с застройщика?

Ответ: Нет, оставшаяся часть требований должна быть преобразована в денежную форму и в дальнейшем выплачена из других активов банкрота.

Вопрос №3: В какую очередь предприятие-банкрот должно выплатить заработную плату своим сотрудникам? Приоритетны ли дольщики перед сотрудниками строительной компании-банкрота?

Ответ: Нет, приоритет выплат зарплаты перед остальными платежами сохраняется и при банкротстве строительных фирм, это долги второй очереди (а дольщики – третьи).

Вопрос №4 : Допустимы ли ситуации субсидиарной ответственности головной строительной фирмы за ее «дочку» при банкротстве последней?

Ответ: Подобное решение суда возможно, когда строительная «дочерняя» компания не может сама погасить задолженности, при одном существенном условии: ее долг/ущерб был предопределен действия «головной» компании.

Вопрос №5: Существуют ли исключения из стандартных правила очередности по требованию выплат долгов в случае банкротства строительной компании?

Ответ: Да, существуют. Исключением являются те долги, которые обеспечены имуществом банкротящейся строительной фирмы. В такой ситуации средства, полученные путем реализации залога, будут переданы кредитору-залогодержателю для погашения задолженности, без учета остальной очередности. Нельзя «пропустить» только кредиторов первой и второй очереди, при условии, что право данных кредиторов появилось раньше залогового договора.

Вопрос №6: Как покупателю избежать выбора ненадежного застройщика?

Ответ: во-первых, проверять «черные» сводные списки застройщиков и строящихся зданий, которые есть в интернете, во-вторых, не соглашаться на «серые» схемы покупки, а использовать только официальные формы (долевое строительство, вхождение в ЖСК), в-третьих, проверять наличие все необходимой документации и проектных деклараций у застройщика.

Автор: Казакова Екатерина Игоревна, руководитель отдела развития и управления персоналом в региональной розничной сети аптек и магазинов косметики «Рубль Бум» и 1b.ru, бизнес-тренер.
Эксперт сайта «Бухгалтерия для чайников».

Кризисные времена заставляют снова и снова возвращаться к понятию банкротства. Современные факторы влияния на экономику имеют достаточно негативную тенденцию, которая приводит к массовым неплатежам предприятий перед своими должниками.

Особенно критичным является невозможность исполнения своих обязательств строительной фирмой перед своими клиентами, так это лишение людей их же жилья. Но все же, цифры статистики не обмануть, и все чаще в телевидении и прессе появляются объявления о разорении той или иной компании, которая занималась строительством.

Обстоятельства, повлекшие несостоятельность

Несостоятельность или банкротство строительной компании предполагает по своей сути невозможность исполнить взятые обязательства перед своими кредиторами, в частности неспособность оплатить за выполненные работы и оказанные услуги, за поставленную либо заказанную продукцию, сделать обязательные отчисления в бюджет страны.

Факт банкротства также предполагает невозможность исполнения своих обязательств даже за счет реализации активов, так как сумма задолженности превышает стоимость возможной реализации.

Такая ситуация приводит к неудовлетворительному состоянию главного финансового документа организации, баланса.

Признаки, которые свидетельствуют о наступлении состояния несостоятельности строительной компании, стоит выделить такие:

• предприятие имеет долговые обязательства;
• компания не в состоянии удовлетворить запросы кредиторов на погашение задолженности или выполнить взятые ранее обязательства в течении трех или более месяцев со дня наступления договорных сроков их погашения;
• наличие непогашенной задолженности, которую компания не может закрыть, в сумме не меньше 100 тыс. рублей .

Это главные обстоятельства, которые могут стать причиной несостоятельности предприятия.

Но современные эксперты утверждают, что банкротство – это не гибель предприятия, а некая отсрочка его деятельности, которая дает возможность реорганизовать бизнес. Поэтому стоит подойти к вопросу ответственно и завершить все этапы правильно со всех сторон.

Пошаговая инструкция

Чтобы строительная компания была признана банкротом, необходимо пройти ряд этапов. Именно в их процессе будет определено, есть ли шансы у предприятия выйти из сложившейся ситуации или, все-таки, окончательно придется ликвидировать его.

Данный процесс состоит из нескольких этапов, а именно:

• принятия решения;
• подача заявления;
• судебное рассмотрение;
• наблюдение;
• внешнее управление;
• ликвидация или реабилитация.

Каждый их них имеет свои рамки и цели, результат которых влияет на следующий.

Решение

Решение о начале производства по поводу установления несостоятельности строительной компании принимается, если во время деятельности данного предприятия выявлены признаки ухудшения платежеспособности, а также несоблюдение сроков исполнения обязательств.

Факт несостоятельности окончательно устанавливается исключительно по решению арбитражного суда, самостоятельно принятом решении о самоликвидации либо официального объявления о банкротстве компании.

Вариант, когда факт несостоятельности рассматривается в судовых органах, является наиболее часто распространенным. Судебные рассмотрения начинаются после поступления заявления по месту нахождения компании-должника.

Заявление

Начинать производство по поводу установления несостоятельности строительной компании можно начинать лишь после поступления в арбитражный суд . Подается оно в месте нахождения должника. Но сделать это может не любое другое предприятие.

Существует перечень тех, кто может подавать данное заявление. К ним относятся такие юридические лица:

• компания- должник, представители которой подают данное заявление о признании предприятия банкротом в связи добровольного признания своей неплатежеспособности;
• конкурсный кредитор – это один или несколько кредиторов, перед которыми строительная компания не может исполнить взятые обязательства;
• уполномоченный орган – это специально уполномоченные органы исполнительной власти, которые законодательством Российской Федерации наделяются правом представлять интересы государства по уплате всех долговых обязательств, а также обязательных платежей всем органам власти.

Судебное рассмотрение

Когда проводится судебное рассмотрение вопроса о банкротстве строительной компании, собираются все необходимые документы, подтверждающие отсутствие платежей на погашение долговых обязательств компании-ответчика перед кредиторами.

Исходя из приведенных данных арбитражный суд принимает решение, которое будет содержать одно из трех вариантов решений, а именно:

1. необходимость проведения реорганизации с целью санации предприятия и вывода его из тяжелого финансового положения в платежеспособную организацию;
2. решение о ликвидации строительной компании;
3. мировое соглашение между двумя сторонами конфликта, должником и кредитором.

Если место имеет необходимость проведения реорганизации, то для совершения этой деятельности тем же арбитражным судом назначается внешний управляющий с целью непосредственного управления имуществом компании-должника.

Выбор кандидатуры на эту ответственную должность может быть сделан из предложенных кредиторами, либо на конкурсной основе.

Главными требованиями к управляющему являются такие:

1. высшее образование юриста либо экономиста;
2. наличие опыта работы в хозяйственной и строительной сферах.

После согласования кандидатуры управляющего создается совет кредиторов данной строительной компании, которые и определяют основные его функции. Если же судом было принято решение о ликвидации предприятия-должника, то начинается процедура вывода данной компании с рынка, а также с целью удовлетворения интересов кредиторов.

Для проведения такой деятельности тоже назначается ответственный работник, который контролирует все элементы закрытия предприятия.

В случае необходимости подписания мирового соглашения между кредиторами и должником, то в нем оговариваются все условия изменения сроков исполнения обязательств, их стоимость и последующее сотрудничество между ними.

Наблюдение

Еще одной из процедур банкротства строительной компании является .

Данная функция представляет собой совокупность действий, направленных на некоторые направления:

• сбережение имущества должника;
• анализ финансового состояния должника;
• составление ;
• проведение первого собрание кредиторов.

Проведение наблюдения, как и все другие действия по поводу несостоятельности строительной компании, назначается арбитражным судом на основании претензий кредиторов с целью определения их обоснованности. В данный период само предприятие-должник продолжает свою работу с предыдущим руководством, то есть изменений здесь не происходит.

Единственная разница заключается в том, что необходимо большинство действий согласовывать с временным управляющим.

Также в период наблюдения ограничиваются их полномочия в сфере принятия решений, которые имеют влияние на деятельность компании, таких как ликвидация, реорганизация, открытия филиальных точек и другие.

Внешнее управление

Еще одной процедурой банкротства является внешнее управление, которая представляет собой действия, направленные на восстановление платежеспособности компании. Решение о данном этапе принимается арбитражным судом лишь в тех случаях, когда согласно заявлениям кредиторов возможность возврата предприятия-должника к нормальному функционированию, это действительно выход из положения.

Срок, который дается на выявление результатов этой процедуры, достигает 2 лет.

На время действия внешнего управления прекращаются полномочия руководителя строительной компании. Кроме этого, вводится мораторий на удовлетворение требований кредиторов, который возникли до момента введения внешнего управления.

Еще одной привилегией временного управляющего является право отменять сделки и договора до момента своего вступления в должность, если он посчитает, что они являются помехой для восстановления платежеспособности компании. Также именно с вопросами признания таких договоренностей недействительными он может обращаться в арбитражный суд.

Ликвидация или реабилитация

Не всегда процедуры банкротства приводят к оздоровлению экономики предприятия. Что делать, если реорганизационные меры выхода из кризиса не помогают? Неэффективность шагов, которые направлены на оздоровление предприятия, приводит к необходимости ликвидации, которая ведет к полной приостановке деятельности предприятия.

Различают два вида ликвидации:

Первая из них обозначает завершение деятельности предприятия вне суда, а по соглашению обеих сторон. Второй тип ликвидации обозначает приостановку деятельности строительной компании по решению суда согласно заявлений кредиторов.

Последствия для дольщиков

После реализации имущества ликвидированной строительной компании вырученные деньги распределяются в таком порядке:

1. оплата расходованных средств на конкурсное производство;
2. полный расчет с физическими лицам, перед которыми должник несет ответственность за причиненный вред их жизни и здоровью;
3. заработная плата сотрудникам;
4. оплата услуг ликвидационного фонда;
5. оплата задолженности по обязательствам в бюджет и внебюджетные фонды;
6. расчеты с конкурсными кредиторами;
7. расчеты с членами трудового коллектива — вкладчиками в имущество предприятия;
8. другие проплаты.

Это значит, что в случае дольщики должны ожидать полной реализации имущества, чтобы получить свои части назад. Они получат свои средства,как кредиторы, но уже после всех.

Прогноз на 2017

Вопросом о том, что ожидает строительный рынок в 2017 году, задаются многие. Эксперты, опираясь на ситуацию в стране, утверждают, что ожидать улучшения не стоит. Строительные компании- это гиганты, которые предоставляют людям жилье, но современный курс иностранных валют поднял цены до максимума. Это увеличивает многие цены на закупки материалов, что в свою очередь приводит к росту цен на продаваемую недвижимость.

Кроме этого, растет цена кредитов, которые являются залогом развития ипотеки в стране.

А так как именно этот фактор обеспечивает рост спроса на квартиры, что способствует развитию строительных компаний, то в ближайшее время этого не стоит ожидать. В связи с увеличением цен многие предприятия не смогут исполнить свои обязательства, что приведет к большей частоте проблемных компаний.

2015 год не станет одним из лучших в сфере развития строительной отрасли. Скорее всего, тенденция даже будет иметь обратный характер. Но, как и все процессы в экономике, кризис и банкротство со временем сменятся развитием, чего и стоит ожидать.

Законодательство Российской Федерации постоянно совершенствуется и претерпевает определенные изменения. Одно из весьма значительных новшеств – изменение застройщика. Банкротство строительной компании, в реализации проекта которой принимали участие дольщики, согласно новому закону, значительно усложнилось.

Законодательные особенности

При проведении согласно закону к застройщику применяется специальная норма, которая преимущественно направлена на удовлетворение интересов дольщиков, которые вложили денежные средства в строительство. Для других компаний процедура банкротства будет проходить на общих основаниях.

Согласно нового законодательству предусмотрена процедура погашения задолженности перед участником строительства путем выплаты денежных средств или передачи объекта строительства, согласно действующих требованиям. Кроме того, изменения затронули процесс погашения требований дольщиков.

Теперь эти лица могут принимать участие в собрании кредиторов, а процедура расчетов по требованию конкурсных кредиторов проводится только после удовлетворения требований дольщиков.

Эта особенность преимущественно направлена на защиту интересов дольщика. Однако, стоит обязательно учитывать что согласно другого законодательного акта 60% положены залоговому кредитору. Это связано с тем, что большинство компаний перед началом строительства получает от банка кредит под залог права на землю и недостроенные объекты.

Также при включении в реестр требований дольщики обязаны расторгать договора, что по факту свидетельствует о прекращении ипотеки. Поэтому банки имеют право на получение около 60% от всей суммы, а 25% идут на погашение требований дольщиков.

Первые сигналы

Перед тем, как строительная компания заявит о своем банкротстве, возникают определенные события, предшествующие этому процессу. Чаще всего возникают различного рода слухи, или сообщения в средствах массовой информации, о том, что заемщик находится в тяжелой финансовой ситуации. Как правило, эти сообщения дублируются информацией о том, что долги компании превысили ее активы.

При возникновении подобной ситуации, дольщику, прежде всего, необходимо тщательно проанализировать происходящее. При анализе возникшей ситуации необходимо учитывать различные даже самые незначительные факторы, которые могут оказать негативное влияние.

Специалисты рекомендуют подать компании-застройщику официальный запрос с требованиями пояснения причин задержки строительства и проконсультироваться со специалистами в юридической сферы. Преимущественно компании не сообщают о негативном положении дел, поэтому необходимо предпринять ряд дополнительных мер.

Также специалисты акцентируют внимание на том, что сообщество дольщиков необходимо зарегистрировать в официальном порядке.

При наличии официальной регистрации большинство документов могут быть представлены в суде, как доказательства

Условия процедуры

Законодательство в этой сфере постоянно совершенствуется и претерпевает определенные изменения. Новый Федеральный закон значительно изменил систему и процесс прохождения процедуры банкротства строительной компании, привлекавшей средства от дольщиков.

Система

Систем, по которым застройщик может быть признан банкротом, существует довольно много. В отдельных случаях компания намеренно может начать эту процедуру. При проведении такой процедуры банкротство может происходить, как по упрощенной, так и по стандартной системе. Стоит отметить, что обе эти системы находятся в рамках правового поля.

Такая система банкротства официально признана на государственном уровне в 2011 году. Большинство ее положений направлены на удовлетворение интересов пострадавшей стороны.

Согласно действующему ранее законодательству, дольщики могли занимать только 3 место в очереди, но после вступления в силу закона «О несостоятельности» процедура была откорректирована.

Система погашения заложенности компанией носит разноплановый характер.

Дольщик может претендовать на следующие виды компенсаций:

• возмещение потерь в денежной форме;
• предоставление готовой квартиры;
• предоставление незавершенного объекта.

Определенные изменения согласного нового закона претерпела и система рассмотрения вопроса о банкротстве.

На данный момент решение такого вопроса производится:

• по месту регистрации компании;
• по месту нахождения объекта строительства;
• по месту проживания большей части дольщиков.

Дольщики на данный момент выступают в роли 3 очереди при погашении требований, законом отнесены к 4 очереди.

Система погашения задолженности представлена следующим образом:

• выплата средств лицам, получившим в ходе проведения работ вред здоровью;
• и выходных пособий рабочему персоналу;
• погашение требований дольщиков;
• проведение расчетов с поставщиками;
• проведение расчетов с банками.

Новый закон усложнил систему банкротства компаний и гарантировал защиту интересов участников строительства.

Общие положения

Процедура проведения банкротства застройщика регламентирована . Согласно законодательного акта, процедура банкротства представляет собой ликвидацию компании с определенной задолженностью.

Популярность такой процедуры связана с довольно большими долгами, которые могут накапливаться в процессе строительства. Минимальный размер суммы долга, при которой можно провести процедуру – 300 000 рублей .

Банкротство строительной компании в 2017 году могут инициировать:

• контрагенты;
• рабочие;
• банки;
• другие лица.

Процедура в 2015 году проводилась в судебном порядке. Для рассмотрения дел привлекаются арбитражные судьи. Весь процесс регулируется нормами арбитражного законодательства и закона о банкротстве.

С учетом , которое может быть оформлено на любом этапе, выделяется . Для необходимо подать соответствующее заявление в судебные органы. Прежде всего, суд может назначить арбитражного управляющего, который в зависимости от размера заложенности предпримет необходимые действия.

Права дольщиков

Законодательством установлены основные права дольщиков при признании компании банкротом.

Лица, участвующие в строительстве вправе предъявить следующие требования:

• предоставление жилого помещения;
• возврат денежных средств.

Эти права предусмотрены ФЗ №127. Целесообразность выдвижение, какого-либо требования зависит от фазы строительства и в каждом случае определяется индивидуально.

При банкротстве компании на начальном этапе строительства целесообразно требовать возврат денежных средств. Общая сумма компенсации будет складываться из вложенных в строительство финансов и реального ущерба, который был Нансен из-за расторжения договора. Особенности предъявления таких требований определены согласно закону №127.

Но в обязательном порядке стоит учитывать, что денежные претензии удовлетворяются в порядке очереди.

Согласно 1 статьи закона №127, банкрот возмещает:

• вред причинный здоровью в ходе выполнения работ;
• компенсация и заработную плату работникам;
• компенсации дольщикам.

Дополнительно дольщик может обратиться в суд с требованием дополнительных денежных выплат от застройщика.

Инициация процедуры признания неплатёжеспособности в большинстве случаев начинается по заявлению одно из крупных кредиторов. Согласно действующему законодательству арбитражный суд, при помощи арбитражного управляющего осведомляет всех участников строительства о начале рассмотрения дела.

Дольщики и кредиторы могут предъявить свои требования в течение 30 дней с момента получения уведомления. В отдельных случаях допускается увеличение срока.

Как проходит банкротство строительной компании

Процедура признания несостоятельности строительной компании, привлекавшей дополнительные средства для проведения работ, четко регламентирована законодательством. Специалисты выделяют несколько основных этапов прохождения этой процедуры, которые требуют внимательного рассмотрения.

Главные моменты

Значительные изменения в действующем законодательстве, предопределили изменения процедуры банкротства. Данная процедура имеет упор на удовлетворение интересов лиц, которые инвестировали свои денежные средства в строительство, но из-за неплатежеспособности (банкротства) застройщика, имеют определенные трудности, связанные с финансами.

Проще говоря, строительная фирма, которая в работе применяет собственные средства в полной мере, или получают финансирование от юридических лиц, при наступлении неплатежеспособности проходит процедуру по стандартной схеме.

К фирме, которая осуществляла строительство жилого дома на основании заемных средств, будет привлечена специальная норма законодательства, которая направлена на удовлетворение интересов дольщиков, не получившие свое жилье.

Последние нововведения в законодательстве направлены на возврат задолженности людям, которые инвестировали денежные средства в строительство.

Кроме того, если у компании нет возможности погашения долга перед дольщиками предусмотрена передача недвижимости или объекта, который является недостроенным, но в полном соответствии с установленными требованиями законодательства.

Расчет по требованиям кредитора выполняется только после удовлетворения интересов мере лиц, вложивших свои средства, то есть дольщиков. Данное положение является достаточно важным для заказчика, а также для защиты его прав. Также, несмотря на , залоговый кредитор имеет полное право, на получение 60% денежных средств от стоимости продажи.

Этапы

Несостоятельность фирмы, которая осуществляла постройку жилого дома, может доставить достаточно серьезные неприятности для дольщика, так как при такой ситуации люди остаются и без своих вложенных денег, и без квартиры, на которую вложили средства.

Для избегания таких неприятных ситуаций, государственные структуры постоянно в отрасли строительства. Кроме того, данный вид деятельности и несостоятельность застройщика, регулируется действующим законодательством.

В рассмотрении дела о банкротстве застройщика принимают участия следующие лица:

• лица, вложившие свои денежные средства (дольщики);
• исполнительный орган государственной власти, который выполняет наблюдение за процессами, происходящими в области строительства;
• лицо, которое терпит банкротство();
• уполномоченные органы государственной власти, которые вводятся на различных этапах банкротства.

Несостоятельность застройщика может быть вызвана по совершенно разными причинами, но к самым частым относятся следующие факторы:

• стремительное возрастание цен на строительные материалы и услуги работников;
• резкое падение национальной валюты, в результате чего происходит резкое подорожание услуг и материалов;
• причины, связанные с природными катаклизмами(наводнение, резкое ухудшение погодных условий).

Неплатежеспособность (банкротство) утверждается собственниками фирмы, которая занимается строительством. Основанием служит несостоятельность выполнить взятые обязательства в указанный срок.

Подача заявления в арбитраж:

• застройщик при подаче признает свою несостоятельность, то есть банкротство;
• указываются юридические и физические лица, перед которыми застройщик не способен выполнить взятые на себя обязательства;
• государственный орган, представляющий судебную систему, где государство занимает одно из сторон.

В процессе судебного производства, рассматриваются обстоятельства, которые вызвали банкротство, а также предъявляются документы, свидетельствующие о несостоятельности строительной компании.

После рассмотрения дела выносятся следующие решения:

• начать процедуру экономического выздоровления, чтобы восстановить состоятельность застройщика;
• закрыть компанию как неспособную к финансовому восстановлению;
• подписать соглашение застройщика на условиях кредитора.

В случае если компания не подлежит экономическому восстановлению, то есть она не сможет выполнить обязательства, взятые на себя, то происходит продажа имущества застройщика для погашения задолженности перед дольщиками и кредитными организациями

Заявление и суд

Прежде чем начать производство, связанное с банкротством строительной фирмы, застройщик должен подать заявление в арбитражный суд. Заявление подается по местонахождению застройщика, который потерпел банкротство.

В действующем законодательстве существует список лиц, которые имеют право подать подобного рода заявление.

К данному списку относятся следующие лица:

При рассмотрении вопроса о несостоятельности застройщика в арбитражном суде, собирается необходимый перечень документов, которые подтверждают неплатежеспособность строительной компании, и невыполнения обязательств перед кредиторами.

После рассмотрения дела в арбитражном суде по поводу банкротства строительной компании будут вынесены решения.

Решения, как правило, подразумевают три варианта:

• проведение реорганизации с целью финансового выздоровления;
• решение о прекращении деятельности фирмы;
• соглашение между застройщиком и кредитором.

В случае если имеется потребность в проведении реорганизации, то для осуществления данной деятельности назначается внешний управляющий. Принять решение о назначении внешнего управляющего имеет право назначить арбитражный суд. Это необходимо для управления имуществом фирмы-должника.

Кандидатура не место внешнего управляющего назначается исключительно конкурсным методом. Как правило, в роли управляющего становится конкурсный кредитор.

Основные требования для внешнего управляющего:

• высшее юридическое или экономическое образование;
• немалый опыт в управлении в хозяйственной или строительной сфере.

Что касается подписания соглашения между конкурсным кредитором и заемщиком, то в нем обсуждаются новые сроки исполнения обязательств должником, а также стоимость работ и прочего сотрудничества.

После того как застройщик признается банкротом, дольщик имеет право на выбор, то есть потребовать передачу жилого помещения в собственность или возврата вложенных денежных средств. Такое право дольщика прописано в законе 127-Ф3 РФ » О банкротстве».

В отдельных случаях уместность требования дольщиком может определяться в зависимости от строительства жилого объекта, и ввода его в использование. Исходя из этого, если в тот период, когда строительная компания объявлена банкротом, но дом был введен в эксплуатацию, то целесообразней будет потребовать передачи жилой квартиры в собственность.

Если же уполномоченный орган власти признает невозможность передачи жилого помещения в собственность, то естественно нужно требовать денежную компенсацию. Последствия для дольщиков в таком случае будут минимальны.

Что касается дольщиков, чей объект не завершен, то имеется вариант основания жилищно-строительного кооператива. В таком случае суд может дать право дольщикам на самостоятельный поиск более надежного застройщика для завершения постройки объекта за собственные средства.

В том случае если на строительной площадке находится вырытый котлован или вообще ничего нет, то в подобной ситуации необходимо требовать вернуть ранее уплаченные денежные средства. Также дольщик имеет полное право претендовать на возмещение ущерба, который был получен в результате разрыва договора со строительной компанией. Также согласно законодательству, можно требовать компенсацию за неустойку, а также за моральный ущерб.

Процедура банкротства строительной компании была значительно изменена на законодательном уровне. Такая необходимость была обусловлена защитой интересов участников строительства. Согласно нового закона дольщики могут предъявить строительной компании несколько видов требований и рассчитывать на их удовлетворение в судебном порядке.

Процедура проводится в несколько этапов на каждом из которых между участниками строительства и компанией может быть заключено мировое соглашение. Такая мера значительно повышает уровень надежности и позволяет защитить, интересы участников.