Вопрос юристу (онлайн):
Вопрос юристу (онлайн): Здравствуйте. Я являюсь собственником нежилого помещения под магазин в жилом доме. У меня проблема с заключением договора на управление с ТСЖ.
Подскажите пожалуйста, если установлены 2 прибора учёта тепла (один мой другой жильцов) и система отопления отдельная, есть отдельный договор с поставщиком тепла, я всё равно должна платить за трубы жильцов?
По электричеству тоже самое, отдельный ввод, матрица, и отдельный договор. Почему меня заставляют платить полный тариф за содержание дома?
А ещё больная тема про лифты.У меня подвальное помещение, Я тоже должна платить за лифты? Они на первом этаже но не как не в цоколе?
Юридическая консультация:
По общему правилу, установленному статьей 210 Гражданского кодекса России (далее - ГК РФ), собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
Статьей 249 ГК РФ установлена обязанность каждого участника долевой собственности соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома (в т.ч. в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты , лифтовые и иные шахты , коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование), несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Статьей 39 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
В соответствии со статьей 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за принадлежащее им помещение и коммунальные услуги. Эта обязанность возникает у собственника с момента возникновения права собственности на такое помещение.
Согласно статье 154 ЖК РФ плата за помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно пункту 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Следовательно собственник нежилого помещения, расположенного в здании, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. В этой связи содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождает собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Таким образом, коммунальные услуги, на которые у Вас заключены отдельные договоры - Вы должны оплачивать самостоятельно - по личным приборам учёта.
При этом законом на Вас возложена обязанность по оплате расходов на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома, включая лифты и инженерные коммуникации (трубы).
Собственники нежилых помещений нередко отказываются платить за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Это неправильная позиция, они должны оплачивать содержание и ремонт наравне с владельцами жилых помещений. Узнайте, почему.
Обязанность по оплате содержания и ремонта ОИ в МКД
Управляющие организации выставляют собственникам нежилых помещений счета за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов. Собственники таких помещений отказываются оплачивать полученные платёжные документы, аргументируя это тем, что договорные отношения с УО у них отсутствуют.
Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности, согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ . К общему имуществу МКД относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в таком доме:
- межквартирные лестничные площадки;
- лестницы;
- лифты;
- лифтовые и иные шахты;
- коридоры;
- технические этажи;
- чердаки;
- подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
- иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.
Каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).
Собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги собственника помещения в МКД включает в себя плату за услуги и работы по управлению таким домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, за коммунальные ресурсы, потребляемыепри использовании и содержании ОИ в МКД.
Обязанность собственника оплачивать расходы на содержание и ремонт не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей организацией. Такой вывод можно найти в п. 24 Обзора судебной практики применения законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ от 28.06.2017.
В силу ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ и п. 10 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 , выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома является для управляющей организации обязательным в соответствии с законодательством РФ. УО не может отказаться от выполнения таких работ и оказания услуг даже в случае, когда не заключён государственный или муниципальный контракт.
То, что собственник нежилого помещения не предпринял действий по заключению контракта для исполнения обязанности по несению расходов на общее имущество, не освобождает его от обязанности вносить соответствующую плату.
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы на содержание общего имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Взыскание задолженности у собственников нежилых помещений
Собственники нежилых помещений в многоквартирных домах обязаны оплачивать жилищно-коммунальные услуги по таким же правилам, что и собственники жилых помещений. Управляющая организация может требовать от собственника нежилого помещения своевременно вносить плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Если собственник нежилого помещения отказывается платить управляющей организации за содержание и ремонт общего имущества, сначала следует попытаться решить вопрос миром и объяснить собственнику нежилого помещения, почему за ним закреплена обязанность вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения: отправлять долговые платёжки, письма или попытаться заключить соглашение о погашении задолженности.
Если собственник отказывается оплачивать счета, УО следует перейти к досудебному взысканию долгов: до подачи заявления в суд должнику нужно направить претензию с требованием оплатить задолженность в добровольном порядке. Согласно ч. 5 ст. 4 АПК РФ , должник обязан ответить на такую претензию в течение 30 календарных дней.
Если должник ответит отказом или вовсе не ответит на претензию, управляющая организация может обратиться с исковым заявлением в суд. Рассмотрением таких заявлений занимается Арбитражный суд. Но бывает, что споры доходят и до Верховного Суда РФ.
Пример такого спора приведён в определении ВС РФ от 28.11.2017 по делу № 305-ЭС17-10430 . В нём суд указал на то, что управляющая организация может взыскать долг за содержание и ремонт общего имущества с собственника нежилого помещения.
Выводы
Вносить плату за содержание и ремонт должны как собственники жилых помещений в многоквартирных домах, так и владельцы нежилых помещений. Размер такой платы устанавливается соразмерно доле участника общей долевой собственности на общее имущество МКД.
Незаключение договора между управляющей организацией и собственником жилого помещения не освобождает собственника от обязанности вносить плату за содержание и ремонт общего имущества в МКД.
В данной статье Иван Елисеев, руководитель практики «Энергетика и право» Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С , постарался коротко и доступно обозначить ряд основных правовых вопросов, возникающих при определении статуса собственника нежилого помещения в многоквартирном доме (СНЖП): кому и сколько он должен, а также кто и сколько должен ему?
Принципиально законодатель никогда не ставил вопрос об особом правовом статусе данных субъектов. Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), например, вопросы отношений СНЖП с другими собственниками и операторами коммунальных услуг не представляет в особом свете. Но когда речь идет о регулировании конкретных ситуаций, становится понятно, что полное отождествление статуса СНЖП с собственником жилого помещения невозможно.
Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, детализирующим положения ЖК РФ, СНЖП в правах и обязанностях эквивалентен СЖП. Например, если домом управляет управляющая компания, размер платы за содержание для всех собственников помещений должен быть одинаков (п.31 указанных Правил).
Однако при установлении норм и правил взаимоотношений между собственниками нежилых помещений и операторами коммунальных услуг возникает ряд сложностей, поскольку фактически расчет размера потребленных услуг не может быть одинаковым для СНЖП и СЖП. В частности, система расчета оплаты в ЖК РФ предполагает в своей основе либо приборное, либо бесприборное определение количества коммунальных услуг на основании нормативов их потребления, но Правила предоставления коммунальных услуг ситуацию с СНЖП оговаривают отдельно.
Так, если в доме нет ни общедомовых, ни индивидуальных приборов учета, размер платы СНЖП за водоснабжение определяется исходя из нормативов водопотребления, а при отсутствии таких нормативов - в соответствии с требованиями строительных норм и правил. При этом не совсем ясно, что следует понимать под отсутствием нормативов - либо их утверждение только для СЖП, либо их неутверждение в принципе. Судебная практика заставляет задуматься над тем, что рассчитывать потребление услуги водоснабжения СНЖП по нормативу, установленному только для жилого помещения, нельзя (см. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11 октября 2010 года № Ф09-7810/10-С5 по делу № А60-3586/2010-С2).
Водоотведение для СНЖП также определяется совсем по-другому, нежели для СЖП, - не по нормативу, а по объемам потребления холодной и горячей воды. По нашему мнению, данная норма гораздо справедливее, чем норма о расчете объема водоотведения для СЖП: если у последнего есть приборы учета горячей и холодной воды, но нет прибора учета услуги водоотведения (причем данная ситуация повсеместна), то формально объем водоотведения должен считаться по нормативу. Исходя из судебной практики, наличие или отсутствие прибора учета холодной и горячей воды может быть проигнорировано судом при расчете объема водоотведения оператором коммунальной услуги (см. Постановление 17 ААС № 17АП-13386/2011-ГК).
Если же вести речь о газе и электрической энергии, объем данных ресурсов при отсутствии в многоквартирном доме общедомового прибора учета определяется расчетным путем - в соответствии с мощностью и режимом работы потребляющих устройств, установленных в нежилых помещениях. Метод расчета СНЖП согласовывает непосредственно с поставщиком газа или электроэнергии, с которым заключен договор.
Согласно Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (эти Правила еще ждут своего часа, а точнее - введения новой системы нормативов), объем безучетного потребления коммунальных услуг СНЖП определяется несколько иначе. Плата рассчитывается из двух составляющих раздельно: доли общедомового потребления коммунальных услуг СНЖП и доли индивидуального потребления.
Индивидуальное потребление холодного и горячего водоснабжения, газо- и электроснабжения определяется ненормативным способом с применением расчетного способа, аналогичного тому, который определен между оператором коммунальных услуг и ресурсоснабжающей организацией в целях расчета объема потребления коммунального ресурса в нежилых помещениях, не оборудованных индивидуальными приборами учета. В иных случаях применяется расчетный способ, установленный в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о водо-, электро- и газоснабжении.
Доля же общедомового потребления определяется одним из двух способов:
· с помощью применения специального норматива общедомового потребления, помноженного на площадь общего имущества и на частное от деления общей площади всех помещений на площадь соответствующего помещения,
· или, если дом оборудован прибором общедомового учета, путем пропорционального распределения объема, образовавшегося из разницы величин между показаниями общедомого прибора учета и индивидуального потребления всех собственников помещений на долю площади соответствующего помещения в общей площади всех помещений многоквартирного дома.
С нашей точки зрения, такое решение в части определения общедомовой доли потребления СНЖП следует признать правильным. Во всяком случае, это корреспондирует общему принципу ЖК РФ: больше площади - больше прав, а соответственно, и обязанностей собственника, согласно ст. 210 ГК РФ(При этом СНЖП должен понимать, что принципиально его обязанность нести расходы на общее имущество никак не обусловлено тем фактом, пользуется ли им СНЖП, - например, на содержание внутренней придомовой территории, лифтов крыш и т.д.). В то же время, двухступенчатая система определения расходов на коммунальные услуги разрешает ряд проблем СНЖП.
В частности, многие из нежилых помещений не оборудованы индивидуальными приборами отопления. Иногда через них могут проходить трубы отопления, которые являются общим имуществом и за счет потерь тепловой энергии, в которых СНЖП получает тепло. Но иногда труб или иных систем общедомового отопления может и не быть. Естественно, оборудовать узлы учета на общедомовые системы отопления в первом случае бессмысленно или невозможно. Однако следует признать, что в обеих ситуациях, как невольный совладелец общих коммуникаций, СНЖП обязан нести расходы на их содержание.
Сейчас, если СНЖП хочет определиться с размером своего вклада в содержание систем отопления, он может освободиться от платежей полностью (на основании соответствующих положений законодательства и сложившейся судебной практики - см. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 декабря 2009 г. № 14801/08 и Рекомендации НКС при ФАС УО от 15-16 июля 2011 г.) либо принять плату за отопление, определенную по нормативу, что тоже не совсем правильно.
Естественно, с введением новой системы нормативов будет возникать меньше вопросов, почему при определении расчетного потребления услуг водо-, электро- и газоснабжения СНЖП включается или не включается общедомовое потребление и почему в том или ином размере.
Копирование любых материалов с сайта допускается только при указании на источник с активной ссылкой на сайт
Я, предприниматель, имею в собственности нежилое помещение в жилом доме. Водоканал предлагает заключить договор на водоснабжение как предпринимателю, хотя право собственности оформлено на меня как на физлицо и я не сообщал этой организации, что являюсь предпринимателем. Оформлять договор считаю нецелесообразным, поскольку не исключаю прекращения предпринимательской деятельности. Каким нормативным актом регулируется порядок предоставления коммунальных услуг собственникам нежилых помещений, не являющимся индивидуальными предпринимателями?
Порядок водоснабжения хозяйствующих субъектов (организаций и индивидуальных предпринимателей) и граждан, не являющихся предпринимателями, регулируется разными нормативными актами. Это Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства РФ от 12.02.99 № 167 (далее — постановление № 167), и Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 (далее - постановление № 307).
Согласно п. 1 постановления № 167 абонентом признается юридическое лицо, а также предприниматели без образования юридического лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении объекты, системы водоснабжения и (или) канализации, которые непосредственно присоединены к системам коммунального водоснабжения и (или) канализации, заключившие с организацией водопроводно-канализационного хозяйства в установленном порядке договор на отпуск (получение) воды и (или) прием (сброс) сточных вод. Из этого же пункта следует, что указанной организацией признается предприятие, осуществляющее отпуск воды из системы водоснабжения и (или) прием сточных вод в систему канализации и эксплуатирующее эти системы.
В пункте 2 постановления № 307 сказано, что его действие распространяется на отношения, касающиеся предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим на законных основаниях в жилых помещениях частного, государственного и муниципального жилищных фондов.
Можно предположить, что Водоканал предложил заключить договор, не зная вашего статуса, исходя из наличия у вас на праве собственности нежилого помещения. Скорее всего он считает, что это исключает регулирование правоотношений с вами постановлением № 307. По его мнению, в этом случае договор следует заключать напрямую.
Между тем из других норм постановления № 307 следует, что оно применяется и к правоотношениям, связанным с пользованием нежилыми помещениями. Так, в п. 20 предусмотрено, что при отсутствии индивидуальных приборов учета холодной и горячей воды, электроэнергии, газа и тепловой энергии в нежилых помещениях многоквартирного дома размер платы за коммунальные услуги в нем рассчитывается по соответствующим тарифам, установленным согласно законодательству РФ.
Существует точка зрения, что организации и ИП, владеющие нежилыми помещениями в жилых домах, могут оформлять отношения по пользованию коммунальными услугами на основании постановления № 307. Это допустимо, когда коммунальные платежи уплачиваются не прямым поставщикам коммунальных услуг, а субъектам, управляющим жилыми домами (ТСЖ, управляющим организациям). Ее сторонники ссылаются на упоминание в постановлении № 307 нежилых помещений, но при этом отмечают, что эти хозяйствующие субъекты в любом случае должны оплачивать коммунальные услуги по тарифам, установленным для данной группы потребителей и отличным от тарифов коммунальных услуг для населения.
Мы считаем, что хозяйствующие субъекты, имеющие нежилые помещения в жилых домах, могут оформлять договорные отношения по пользованию коммунальными услугами как напрямую с их поставщиками, так и через посредников (ТСЖ, управляющие организации). Исключение - оплата ими потребляемой электроэнергии в силу прямого предписания п. 88 Правил функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденных постановлением Правительства РФ от 31.08.2006 № 530.
В то же время заинтересованные лица вправе настоять на заключении соответствующих договоров организациями и индивидуальными предпринимателями с непосредственными поставщиками коммунальных услуг. Приведем аргументы, которые они могут использовать при возникновении спора.
Если речь идет о водоснабжении, базовым правовым актом в отношении организаций и индивидуальных предпринимателей является постановление № 167, прямо указывающее, что его положения распространяются на данные хозяйствующие субъекты. При этом правовой акт, предписывающий абонентам заключать прямые договоры с водопроводно-канализационной организацией, не предусматривает каких-либо особенностей установления договорных отношений собственниками нежилых помещений в жилых домах.
Теперь об оплате коммунальных услуг физическими лицами - собственниками нежилых помещений в жилых домах, не являющимися индивидуальными предпринимателями.
Действующее законодательство не предусматривает для данной категории лиц особого порядка установления договорных отношений и отдельных тарифов. При этом в Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам упоминаются нежилые помещения. Данные обстоятельства позволяют сделать вывод, что порядок предоставления коммунальных услуг указанной категории лиц регулируется названным правовым актом.
Наш офис находится на первом этаже многоквартирного дома. Управляющая компания выставила нам за начало 2017 г. счета на оплату содержания и ремонта общедомового имущества, а также общедомовых нужд по электроэнергии, водоснабжению и водоотведению.
Нежилое помещение под офис нам в безвозмездное пользование передал Комитет по управлению собственностью Минземимущества на десять лет. Офис имеет отдельные вход, центральное отопление, водопровод, канализацию, освещение (установлены индивидуальные приборы учета). Для содержания данного помещения ежегодно заключаются договоры на отопление, электроэнергию, водоснабжение и водоотведение, очистку сточных вод непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. С управляющей компанией договор мы не заключали.
Из общедомового имущества, которое мы сами не содержим, к нам относится только подвальное помещение под нашим офисом и крыша четырехэтажного дома, частью которого мы являемся.
Управляющая компания пригрозила в случае неисполнения нами обязательств по оплате услуг обратиться в суд. Правомерны ли их требования?
У управляющей компании (УК) нет права предъявлять требования к пользователю нежилого помещения в многоквартирном доме - такие требования следует предъявлять собственнику.
Согласно ст. 39 ЖК РФ бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме несут собственники жилых и нежилых помещений. В соответствии с п. 1 ст. 37 ЖК РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника и пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему имущества.
Согласно ч. 2 ст. 153 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ обязанность по оплате коммунальных услуг для обеспечения содержания помещения (в том числе нежилого) в многоквартирном доме возлагается на собственника этого помещения. Ни гражданское, ни жилищное законодательство не содержат положений о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на пользователей нежилых помещений, в том числе находящихся в многоквартирных жилых домах. Порядок возмещения пользователем расходов на оплату коммунальных услуг или иных услуг, связанных с содержанием имущества в многоквартирном доме, может быть урегулирован соглашением между пользователем и собственником. Управляющая компания или ресурсоснабжающая организация, не будучи стороной договора безвозмездного пользования, не вправе предъявлять требование об оплате коммунальных услуг пользователю помещения. Обязанным перед такими субъектами лицом является собственник.
Отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах регулируются Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее - Правила № 354). Согласно п. 16 Правил № 354 надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией.
Применительно к арендаторам нежилых помещений в многоквартирном доме высшими судебными инстанциями была сформулирована четкая правовая позиция, согласно которой такие субъекты не отвечают перед управляющей компанией за содержание и ремонт общедомового имущества, выплату коммунальный платежей.
Еще в 2011 г. Президиум ВАС РФ в постановлении от 12.04.2011 № 16646/10 по делу № А55-11329/2009 разъяснил, что арендатор не может неосновательно обогатиться за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества, поскольку оплачивать такие затраты обязан собственник недвижимости.
В другом деле о взыскании задолженности на ремонт и содержание общего имущества в доме Президиум ВАС РФ постановил взыскать спорную сумму только с собственника, пояснив, что возлагать обязанность по внесению таких платежей на арендатора собственник не вправе (постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15222/11 по делу № А40-99124/10‑37‑796).
В Определении от 10.11.2014 № 305-ЭС14-1452 по делу № А40-59220/2013 Коллегия по экономическим спорам ВС РФ указала, что ни ст. 210 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 154 ЖК РФ не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе расположенных в многоквартирных жилых домах. Положение договора аренды, которым была закреплена обязанность арендатора заключать договоры на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг, не является само по себе основанием для взыскания платы за коммунальные услуги с арендатора.
ВС РФ отметил, что договор аренды, регулируя отношения собственника и арендатора недвижимости, не содержит условий об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению коммунальных расходов. Нет такого требования и в п. 2 ст. 616 ГК РФ, предусматривающем обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на его содержание. В соответствии со ст. 36 и 39 ЖК РФ именно собственники несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Аналогичные выводы суды неоднократно делали и применительно к договорам безвозмездного пользования имуществом (см., например, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2015 № 06АП-702/2015 по делу № А73-10268/2014). Так, АС Вологодской области в Обзоре судебной практики по спорам, связанным с управлением и содержанием многоквартирных домов, за 1-е полугодие 2012 г. констатировал, что обязанность нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома не может быть возложена на ссудополучателя недвижимого имущества, владеющего помещениями на праве безвозмездного пользования, - отвечать перед управляющей компанией должен собственник имущества.
А вот собственникам помещений необходимо иметь в виду, что с 1 января 2017 г. поставка холодной и горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляется на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных непосредственно с ресурсоснабжающей организацией. При этом собственники нежилых помещений обязаны оплатить энергоресурсы, потребляемые при содержании общего имущества многоквартирного дома. С начала 2017 г. данные расходы включаются в расходы за содержание помещения (п. 29, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
Как было отмечено еще Президиумом ВАС РФ в постановлении от 09.11.2010 № 4910/10 по делу № А71-9485/2009-ГЗ, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений. Несение обществом самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям ст. 249 ГК РФ (см. также решения АС Орловской области от 27.07.2016 по делу № А48-2747/2016, Волгоградской области от 20.02.2016 по делу № А12-59613/2015).
