Инвестиции и риски в строительстве. Инвестиции в строительство жилья: механизмы вложения средств и возможные риски

Задержка начала строительства. С момента инициирования проекта, т.е. с момента принятия решения о реализации проекта, до выхода на стройплощадку может пройти немало времени. Решение о реализации проекта предусматривает определенный срок на разработку и согласование всей необходимой документации, оформление разрешения на строительство. Тем не менее по самым разным причинам возможны задержки начала строительства по отношению к запланированному сроку.

Одним из наиболее существенных факторов, оказывающих влияние на отсрочку начала строительства, являются более продолжительные по сравнению с запланированными сроки оформления и согласования исходно-разрешительной и проектной документации. Такая задержка, как правило, происходит вследствие одной или нескольких из следующих причин:

• сложного характера земельного участка, выделенного под строительство (трудный рельеф местности, близость грунтовых вод, проложенные через участок коммуникации, необходимость согласования вырубки деревьев и т.д.);
• действия, или, скорее, бездействия государственных органов, согласующих различного рода разрешения;
• противодействия жителей выходу на площадку (выражающегося в многочисленных собраниях, пикетах, блок-постах, жалобах во все возможные инстанции);
• отсутствия необходимых на момент начала строительства ресурсов;
• недостаточной активности самой компании в преодолении возникающих препон, отсутствия у компании необходимого опыта.

Часто задержка выхода на площадку бывает связана с необходимостью оформления документов на землю, что может быть сопряжено с трудностями расторжения договоров с предыдущими арендаторами, переселения жильцов и вывода организаций из сносимых строений и т.д.

Оценить заранее точную дату реального выхода на площадку трудно: задержка по отношению к запланированной дате может составлять от нескольких дней до нескольких лет. Поскольку у любой строительной компании из оперирующих на строительном рынке опыт работы редко превышает 10 лет, а число введенных в эксплуатацию объектов, как правило, составляет несколько десятков, индивидуальные особенности каждого проекта не позволяют вывести какую-либо характерную среднюю продолжительность задержки начала строительства.

Отсутствие опыта. В строительстве возможно огромное разнообразие направлений деятельности, например, строительство жилья, строительство нежилых помещений, промышленное строительство, военное строительство, строительство инженерных сооружений, строительство коммуникаций. Каждое направление может иметь дополнительную специализацию, как, например, представлено в табл. 1. В каждой специализации возможно разделение по виду возводимых объектов строительства. Более того, для каждого вида объектов возможно как новое строительство, так и проведение реконструкции и ремонта существующего объекта. Отдельную группу составляют ремонтные и отделочные работы, которые сильно отличаются даже для аналогичных объектов не только разного, но и одного класса (например, вполне естественно, что отделка элитной и обыкновенной квартиры будут различны, но даже отделка двух рядом расположенных квартир одного класса может быть существенно разной, требующей от выполняющей ее организации разного опыта проведения работ).

Кроме функционального деления возможно и деление по географическому принципу: строительство в Москве, в ближнем и в дальнем Подмосковье, в городах-миллионерах, в областных центрах и т.д. Каждый регион имеет свои особенности, существенно влияющие как на расходы на строительство, так и на спрос на возводимые объекты.

Таблица 1

Приведенная в таблице классификация не полная, но служит иллюстрацией многообразия строительной деятельности. Далеко не всегда верно, что организация, имеющая огромный опыт строительства торговых центров, сможет так же успешно реализовать проект строительства офисного центра; организация с обширным опытом возведения различных коммуникаций успешно выйдет на рынок строительства промышленных объектов, а организация, успешно построившая множество панельных домов в Подмосковье, успешно возведет элитный дом в центре Москвы.

Увеличение сроков строительства. Очень многие строящиеся объекты вводятся в эксплуатацию с задержкой по отношению к запланированным срокам сдачи, которая может составить до нескольких лет.

Основные причины увеличения сроков строительства - недофинансирование строительства в отдельные периоды, задержки по вине подрядчиков и поставщиков, действия государственных органов.

Часто увеличение сроков строительства бывает вызвано отсутствием у компании опыта реализации подобных проектов, а также изменением проекта в ходе реализации. В России в последнее время участились случаи активного противодействия жителей близлежащих к строительной площадке домов, что также не приводит к ускорению строительства.

Задержка ввода в эксплуатацию. Процесс ввода в эксплуатацию проходит следующие стадии:

• 1) государственная комиссия проверяет объект (первой этап), и передает компании-застройщику список обнаруженных недоделок;
• 2) компания-застройщик устраняет недоделки в течение трех месяцев с момента сдачи объекта по первому этапу;
• 3) государственная комиссия проверяет объект (второй этап) и, если существенных недоделок не обнаружено, подписывается акт;
• 4) выходит распоряжение местных властей о вводе в эксплуатацию законченного строительством объекта.

Здесь под недоделками подразумеваются отклонения готового результата - построенного объекта - от рабочей документации. Недоделки по работам, выполняемым подрядчиками, должны быть устранены за их счет, поэтому сметный расчет проекта не предусматривает выделенной статьи расходов на устранение недоделок. Для минимизации числа возможных недоделок заказчиком строительства регулярно осуществляется технический контроль за объемом и качеством выполнения строительных работ. Тем не менее, как и во всякой человеческой деятельности, брак (недоделки) в строительстве встречается.

Задержка ввода в эксплуатацию, как правило, связана с увеличением сроков строительства, но может происходить и по другим причинам:

• проверка комиссией переносится по каким-либо причинам, не связанным с задержкой строительства, на более поздний срок;
• компании-застройщику на устранение недоделок, обнаруженных в ходе первого этапа комиссии, не хватает трех месяцев (что, скорее всего, связано либо с низким качеством строительства либо с недофинансированием объекта);
• в ходе второго этапа комиссия обнаружила неустраненные либо новые недоделки;
• местные власти задерживают выход распорядительного документа.

Задержка ввода объектов в эксплуатацию редко превышает девять месяцев с момента проведения первого этапа комиссии.

Удорожание проекта в ходе реализации. В любую строительную смету закладывается некоторое увеличение стоимости выполнения работ и/или строительных материалов за время реализации проекта. Но, как показывает практика, многие проекты выполняются с существенным превышением первоначально запланированных в смете расходов, что может быть вызвано:

• изменением курса валют;
• неконтролируемым увеличением стоимости строительных материалов;
• изменением объема необходимых работ, связанным с недостатками в предпроектных исследованиях;
• изменением графика строительства, повлекшим за собой дополнительные работы;
• изменением тарифов на энергоносители, стоимости транспортных перевозок;
• изменением самого проекта;
• недооценкой стоимости отдельных этапов работ вследствие незнания рынка и/или отсутствия опыта;
• хищениями.

Как правило, сметный расчет, на основании которого строятся договорные отношения между заказчиком строительства и генеральным подрядчиком, предусматривает 2-4%-ное увеличение стоимости в ходе реализации проекта, но на практике реальное увеличение стоимости строительно-монтажных работ может составить до 100% первоначально запланированных затрат. В большинстве случаев реальное увеличение стоимости проекта ложится на заказчика строительства, вынужденного дополнительно финансировать работы на строящемся объекте.

Изменение проекта в ходе строительства. Как правило, изменение проекта (здесь - комплекта проектной документации) в ходе строительства связано либо с недостаточной предпроектной подготовкой, когда оказывается, что, к примеру, при проектировании не учтены коммуникации, пролегающие через выделенный под строительство участок, не проработано расположение дома на участке и т.п., либо с недобросовестностью компании-застройщика, приступившей к выполнению работ до получения всех необходимых разрешений и согласований от государственных органов, а те в качестве условия согласования указывают на исправление несоответствий проекта каким-либо нормативным актам, регулирующим требования к возводимым объектам.

Поскольку срок реализации строительного проекта может составлять до нескольких лет, весьма возможна ситуация, когда требования рынка в отношении объектов аналогичного типа или класса и потребительские предпочтения за время строительства изменяются. Постоянный мониторинг ситуации на рынке позволяет учесть непринципиальные изменения с наименьшими затратами (например, изменения в цветовом оформлении объекта, предпочтения в отношении используемых для окончательной отделки материалов); в то же время может понадобиться внесение в проект существенных изменений, связанных с переделкой и повторным согласованием проектной документации, что влечет за собой дополнительные издержки.

Гораздо реже встречаются случаи, когда в ходе реализации проекта изменяются нормы и правила, регулирующие строительство, и компания бывает вынуждена спешно адаптировать существующий проект под изменившиеся правила игры.

Риск неверной оценки спроса. Этот риск представляется весьма существенным. Рынок можно сегментировать по географическому признаку, по типу объекта, по его классу и т.д. Каждый рыночный сегмент имеет свои особенности, и ошибка в проектировании и последующем позиционировании объекта может стоить компании очень дорого.

Маркетинговые ошибки приводят к задержкам в реализации площадей в возводимых объектах, образованию неликвидных площадей вследствие неверной оценки потребностей потенциальных потребителей, даже к полной невозможности реализовать возведенный объект по запланированным ценам.

Отклонения в оценке спроса могут происходить как в меньшую, так и в большую сторону - в обоих случаях компания несет ощутимые потери.

В случае недооценки спроса на начальном этапе продается большее по отношению к запланированному число квартир. Поскольку цены на начальном этапе продаж ниже, чем на завершающем (продажи, как правило, начинаются на «нулевом цикле» строительства, когда даже фундамент будущего здания не готов и более низкая цена соответствует премии за риск, уплачиваемой застройщиком покупателю за принятие на себя риска незавершения проекта), это означает недополучение дохода в будущие периоды.

В случае переоценки спроса поступлений от продаж площадей (прав требования на площади) строящегося объекта недостаточно, чтобы финансировать строительство в полном объеме, что ведет к задержкам строительства, а также дополнительным издержкам, связанным как с задержками строительства, так и с дополнительными расходами на продвижение продажи площадей объекта, не пользующихся ожидаемым спросом.

Текучесть кадров. Большая текучесть кадров означает постоянные издержки на поиски новых работников, а также возможные задержки в ходе строительства из-за отсутствия в нужный момент необходимых специалистов.

В практической деятельности текучесть кадров принято характеризовать следующими показателями: коэффициентом текучести кадров по всем причинам К то = (N ув + N np)/N cpcn и коэффициентом текучести кадров по предотвратимым причинам К х пр = (N cyK + ^н.д)/^ср.сп 5 где /Vcp.cn - среднесписочная численность сотрудников в рассматриваемом периоде, УУу В - численность уволенных за этот период времени, N np - численность принятых на работу за тот же период, УУс. ж - численность уволившихся по собственному желанию, N H д - численность уволенных за нарушение трудовой дисциплины.

Область значений первого коэффициента не ограничена сверху, что создает определенные неудобства в его практическом применении, его максимальное значение не определено. Второй коэффициент малоприменим на практике, так как в реальности N Ha = 0 (в большинстве случаев работники и работодатели договариваются об увольнении с формулировкой «по собственному желанию»).

Для характеристики текучести кадров мы предлагаем использовать коэффициент текучести кадров kj K:

В таком виде коэффициент текучести кадров может принимать значения от близких к единице (полное отсутствие текучести, N yB и yVnp - малы, т.е. max (N yB , N np) « N cpcn), до значений, близких к нулю (большая текучесть, когда численность уволенных близка к среднесписочной).

Введение 3

Раздел I. Основы риск-менеджмента

инвестиционного проекта 7

Глава 1. Введение в риск-менеджмент 8

• 1.1. Понятия «риск» и «неопределенность» 8
• 1.2. Управление риском: сущность и содержание 13
• 1.3. Концепции минимизации риска и приемлемого риска 21
• 1.4. Принятие решения в условиях риска 27

Библиографический список 39

Вопросы и упражнения 40

Глава 2. Инвестиционный проект как объект

риск-менеджмента 42

• 2.1. Понятие «инвестиционный проект» 42
• 2.2. Классификация инвестиционных проектов 45
• 2.3. Жизненный цикл проекта 48
• 2.4. Критерии оценки эффективности инвестиционных

проектов 53

Библиографический список 59

Вопросы и упражнения 60

Раздел II. Методология риск-менеджмента

инвестиционного проекта 62

Глава 3. Процедуры риск-менеджмента

инвестиционных проектов 63

3.1. Этапы и организация риск-менеджмента

инвестиционного проекта 63

• 3.2. Классификация проектных рисков 70
• 3.3. Согласование интересов участников проекта 79
• 3.4. Инструменты управления рисками 80

Библиографический список 91

Вопросы и упражнения 92

Глава 4. Сущность риск-анализа инвестиционного проекта. Инструменты идентификации проектных рисков 93

• 4.1. Сущность риск-анализа инвестиционного проекта 93
• 4.2. Инструменты риск-анализа 97

Библиографический список 111

Вопросы и упражнения 111

Глава 5. Инструменты качественного анализа

проектных рисков 113

• 5.1. Сущность качественного анализа проектных рисков 113
• 5.2. Идентификация рисков 114
• 5.3. Оценка вероятности неблагоприятных событий 124

Библиографический список 138

Вопросы и упражнения 138

Глава 6. Методы количественного риск-анализа

инвестиционного проекта 139

• 6.1. Предварительные замечания 139
• 6.2. Анализ чувствительности проекта 142
• 6.3. Сценарный подход 147
• 6.4. Имитационное моделирование 150

Библиографический список 173

Вопросы и упражнения 173

Глава 7. Экономико-математическое моделирование

в управлении проектными рисками 175

7.1. Экономико-математические модели для управления

проектными рисками 175

7.2. Модели оценки эффективности инвестиционных

проектов с учетом рисков 178

• 7.3. Применение имитационного моделирования 204
• 7.4. Вероятностная имитационная модель управления

риском инвестиционного проекта 211

7.5. Оптимизация методов управления рисками 218

Библиографический список 224

Вопросы и упражнения 224

Глава 8. Компьютерный инструментарий проектного

риск-менеджмента 227

8.1. Предпосылки информационных технологий проектного

риск-менеджмента 227

• 8.2. Функциональные и обеспечивающие подсистемы информационных систем проектного риск-менеджмента 230
• 8.3. Типология информационных технологий управления

проектными рисками 232

8.4. Компьютерная поддержка управления рисками

на предынвестиционных фазах проекта 235

• 8.5. Составление сетевого плана 241
• 8.6. Технологии PERT, ЕРМ и ERP в управлении рисками

на этапе мониторинга выполнения проекта 249

8.7. Риски информационных технологий 257

Библиографический список 261

Вопросы и упражнения 262

Раздел III. Аудит в управлении инвестиционным

проектом 263

Глава 9. Аудит в риск-менеджменте инвестиционного

проекта 264

• 9.1. Аудит: сущность, стандарты, виды 264
• 9.2. Аудит в риск-менеджменте инвестиционного проекта 269

Библиографический список 272

Вопросы и упражнения 272

Глава 10. Аудит на разных стадиях управления

проектом 273

• 10.1. Предынвестиционная стадия 273
• 10.2. Стадия инвестирования 281
• 10.3. Стадия эксплуатации 284

Библиографический список 285

Вопросы и упражнения 286

Раздел IV. Новые подходы в риск-менеджменте

инвестиционных проектов 287

Глава 11. Теория планирования эксперимента

в риск-менеджменте 289

• 11.1. Основы теории планирования эксперимента 289
• 11.2. Методы планирования эксперимента в риск-менеджменте 293

Библиографический список 308

Вопросы и упражнения 309

Глава 12. Концепция риска как ресурса 310

• 12.1. Ресурсно-подобные риски 310
• 12.2. Управление риском как ресурсом в ходе

формирования инвестиционного портфеля 320

Библиографический список 324

Вопросы и упражнения 325

Глава 13. Методы нечеткой математики

в риск-менеджменте инвестиционных проектов 326

• 13.1. Подходы нечеткой математики в риск-анализе 326
• 13.2. Модель оценки эффективности инвестиционного

проекта с применением теории нечетких множеств 342

13.3. Лингвистическая оценка риска. Расчет величины непредвиденных расходов инвестиционного проекта 359

Библиографический список 375

Вопросы и упражнения 376

Глава 14. Управление риском инвестиционных проектов

на основе метода анализа иерархий 378

• 14.1. Анализ иерархических систем в задачах риск-анализа 378
• 14.2. Модель экспертной пофакторной корректировки

денежного потока инвестиционного проекта 387

Библиографический список 403

Вопросы и упражнения 404

Глава 15. Реальные опционы 405

• 15.1. Реальные опционы: определение и виды 405
• 15.2. Модели оценки опционов на финансовом рынке 409
• 15.3. Оценка реальных опционов 415

Библиографический список 423

Вопросы и упражнения 424

Раздел V. Практические иллюстрации 425

Глава 16. Практические подходы к управлению

рисками проекта 426

• 16.1. Понятие об управлении рисками проекта 426
• 16.2. Снижение рисков за счет структуризации проекта 437
• 16.3. Снижение влияния рисковых событий управлением

рисками 470

Библиографический список 483

Вопросы и упражнения 484

Глава 17. Проведение первых этапов

риск-менеджмента инвестиционного проекта 485

17.1. Формирование информационной базы риск-анализа

инвестиционного проекта 485

• 17.2. Идентификация и качественный анализ рисков 498
• 17.3. Ранжирование рисков 503
• 17.4. Количественный анализ 507

Приложения

Приложение 1 (к гл. 6) 519

Приложение 2 (к гл. 13) 533

Инвестиционный риск - существующая вероятность частичной либо полной утраты инвестором собственных вложений.

Все инвестиции априори рискованны. Это реальность, в которой живет каждый инвестор. В то же время грамотный владелец капитала понимает, что сберечь деньги, не прибегая к инвестированию, невозможно. Во-первых, денежные средства могут быть медленно «съедены» инфляцией. Во-вторых, деньги могут быть одномоментно украдены вором.

Существуют две крайности, между которыми действуют все инвесторы. С одной стороны, можно выказывать полное бесстрашие и вообще не обращать внимания на инвестиционные риски. С другой стороны, можно вздрагивать от любого дуновения ветра и держать свои денежные средства дома в ящике комода.

Необходимо отметить, что обе представленные выше позиции ущербны. Успешным может стать только тот инвестор, который умеет адекватно воспринимать и оценивать существующий уровень риска, а также принимать на этом основании верные решения.

Современная наука знает различные виды инвестиционных рисков. Их сущность давно изучена, а методы борьбы выработаны. Для понимания общепризнанной классификации предлагаю вам ознакомиться с приведенной ниже схемой.

Теперь давайте рассмотрим все виды инвестиционных рисков более подробно.

Недиверсифицированная или системная разновидность связана с общими факторами, которые извне оказывают влияние на весь рынок в целом. То есть они в равной мере сказываются на всех компаниях или ценных бумагах. Например, речь может идти об изменениях в налоговом законодательстве страны или текущем уровне инфляции.

Рыночная разновидность представляет собой риск понижения стоимости рассматриваемого инвестором актива. Для его характеристики финансисты используют понятие волатильность, под которой принято понимать естественную степень колебаний цены на объект инвестирования.

Риск изменения процентных ставок связан с деятельностью Центрального банка страны. Как основной регулятор финансовой сферы, ЦБ в ходе своей деятельности может время от времени изменять уровень процентной ставки. При ее понижении стоимость кредитов для бизнеса также будет снижаться. Такое решение традиционно стимулирует развитие предпринимательской деятельности, увеличивает доходность инвестиций и положительно сказывается на фондовой бирже. Обратная зависимость также работает.

Валютная разновидность связана с риском резкого изменения курса одной из ключевых национальных денежных единиц. На стоимость валюты оказывают влияние различные факторы: стабильность политической системы страны, события в экономики, внешнеполитическая ситуация и прочее.

Инфляционная разновидность риска обусловлена существующим уровнем инфляции. Чаще всего это негативный фактор, который обесценивает деньги и уменьшает прибыль инвестора.

Политическая разновидность связана с деятельностью органов государственной власти, партий и общественных организаций. Она отражает состояние политических процессов, протекающих в стране. Если система органов государственной власти является устойчивой, а инвестиционная безопасность находится на должном уровне, то этот фактор не будет оказывать существенного влияния на протекающие в стране процессы инвестирования. И наоборот.

Диверсифицируемая или несистемная разновидность связана с конкретной отраслью или предприятием.

Деловая разновидность обусловлена вероятностью принятия руководством компании неверного решения. Данный фактор напрямую зависит от профессионализма и квалификации топ-менеджмента предприятия. Эта группа рисков является довольно существенной, ведь в некоторых случаях неправильное решение может привести для бизнеса к самым печальным последствиям, вплоть до банкротства.

Кредитная разновидность рисков бывает обусловлена неспособностью предприятия исполнять собственные финансовые обязательства. Прежде всего речь здесь идет о платежах по банковским кредитам и обслуживании кредиторской задолженности перед своими контрагентами. В сложившейся мировой практики для оценки уровня кредитоспособности компании принято прибегать к услугам рейтинговых агентств. Например, Fitch, Moody’s и других.

Операционные риски связаны с активами компании. С теми операциями, которые в их отношении проводятся. Они могут подразумевать как действия самого инвестора, так и деятельность третьих лиц. Например, брокеров или управляющих компаний.

Анализ и оценка

Само по себе понимание существования инвестиционных рисков не может защитить деньги инвестора. Чтобы добиться этого, следует предпринять ряд практических шагов. Прежде всего инвестору необходимо тщательно проанализировать рассматриваемый инвестиционный проект. Проведенный анализ позволит выявить существующие риски. Но чтобы максимально обезопасить инвестиции, необходима их грамотная оценка.

Оценка инвестиционных рисков может производиться с использованием нескольких методик.

1. Экспертный метод является базовым в принятии инвестиционных решений. Он подразумевает привлечение к оценке проекта независимого эксперта по данной разновидности инвестиций. Эксперт изучает потенциальное вложение и дает свое заключение по потенциальному уровню риска.

К экспертизе конкретного проекта могут одновременно привлекаться несколько экспертов. Они могут изучать его совместно или каждый по отдельности. Последний вариант получил название метода Делфи, при котором все эксперты действуют обособленно друг от друга и выносят исключительно независимые суждения. Затем, сопоставив полученные экспертные заключения, можно будет принять окончательное решение.

2. Метод анализа. Данная методика рассматривает целесообразность затрат. Она ориентирована на выявление возможных зон риска. Такой анализ производится непосредственно инвестором или третьим лицом, которое он привлек для подобной оценки рисков.

3. Метод аналогий. Он предусматривает проведение анализа аналогичных инвестиционных проектов, реализованных в прошлом.

4. Метод количественной оценки. Такая методика предусматривает численное определение показателя риска инвестиций. Этот метод оценки содержит в себе несколько независимых аналитических инструментов, которые в совокупности способны обеспечить количественную и качественную определенность при принятии инвестором окончательного решения. Этими инструментами являются:

• определение уровня устойчивости проекта;
• анализ сценариев развития проекта;
• анализ чувствительности проекта;
• имитационное моделирование рисков по методу Монте-Карло.

Перечисленные методы оценки инвестиционных рисков позволяют инвестору принять правильное, обоснованное решение. Чем больше методик будет использовано на практике, тем выше вероятность адекватного результата.

Управление рисками

Грамотное управление инвестиционными рисками позволяет инвестору минимизировать существующие опасности и добиться стабильно высокого дохода от вложений. Существует набор методов и принципов, на которых следует основываться при принятии решения о целесообразности инвестиций.

Базовые принципы:

• риск не должен быть чрезмерным – необходим правильный баланс;
• нельзя рисковать суммой, которая превышает размер собственного капитала или не инвестируй заемные деньги;
• разделение рисков или диверсификация – не вкладывай все средства в один даже очень перспективный актив;
• необходимо четко представлять себе последствия;
• нельзя рисковать большим ради незначительной прибыли.

Руководствуясь перечисленными принципами, инвестор всегда сможет диверсифицировать или существенно уменьшить уровень инвестиционных рисков.

Методы инвестирования с учетом рисков

Существует несколько методик, которые обязательно должен усвоить каждый практикующий инвестор.

1. Обязательное создание инвестиционной стратегии.

Любой инвестор должен понимать, что он делает и какого результата хочет добиться. Для этого существует инвестиционная стратегия. На практике она позволяет наилучшим образом диверсифицировать риски.

Принято выделять следующие виды стратегий:

• консервативная;
• умеренная;
• агрессивная.

Каждая из них определяется конкретным набором инструментов инвестирования или активов и тем уровнем риска, которые они предполагают. Инвестору нужно найти собственный баланс и с учетом этого разработать инвестиционную стратегию, которой он станет придерживаться.

Классическая инвестиционная стратегия выглядит следующим образом:

• консервативные активы - 40%;
• умеренные активы - 40%;
• агрессивные активы - 20%.

2. Динамическое развитие инвестиционного портфеля.

Ситуация на фондовой бирже никогда не стоит на месте. Ежедневно происходит множество событий, которое отражается на стоимости ценных бумаг. Инвестор должен уметь менять конкретную структуру собственного инвестиционного портфеля в зависимости от текущей рыночной конъюнктуры.

3. Обязательное создание инвестиционного плана.

Инвестиционный план подразумевает под собой определение строгой периодичности инвестиций. Другими словами, инвестору нужно определиться с какой частотой он будет вкладывать денежные средства. Каждый день, неделю, месяц или квартал.

Инвестиционного плана обязательно следует придерживаться. Если вы изначально решили инвестировать раз в неделю, то не нужно делать это чаще или реже.

4. Выдерживать сроки произведенных инвестиций.

Любой успешный инвестор обладает двумя добродетелями:

• устойчивой нервной системой;
• терпением.

Никогда не нужно поддаваться панике и реагировать на сиюминутные колебания рынка. Другими словами, не следует преждевременно закрывать долгосрочные вложения из-за краткосрочного снижения цены актива.

Грамотное управление инвестиционными рисками требует от инвестора систематического и четкого исполнения выбранной стратегии инвестирования.

Страхование рисков

Страхование рисков инвестиций является надежным инструментом финансовой защиты, который следует принимать во внимание каждому инвестору. Естественно, не следует страховать все вложения. В противном случае о прибыли придется забыть. Однако страхование наиболее рискованных и высокодоходных активов может стать отличным решением.

В настоящее время страховые компании в России и мире предлагают всем желающим застраховать собственные инвестиции от многочисленных видов рисков. В каждом конкретном случае выбор остается за инвестором. В качестве примера можно рассмотреть страхование следующих рисков:

• деловые;
• политические;
• рыночные;
• инфляционные;
• системные;
• и прочие.

Страхование инвестиционных рисков является действенным механизмом защиты вложений от негативных экономических факторов.

Инвестиционные риски являются объективной реальностью. Совершенно безопасных инвестиций не существует. Чтобы максимально себя обезопасить, инвестору необходимо использовать существующие методики оценки и управления инвестиционными рисками.

Риском называется вероятность причинения вреда жизни и здоровью людей, окружающей среде и имуществу с учетом тяжести этого вреда . Риск тесно связан с появлением опасных ситуаций и размером связанного с ними ущерба, т.е. безопасность и риск - антагонистические понятия. Риск невозможно полностью исключить, но можно его прогнозировать и принять меры как по уменьшению риска, так и по снижению влияния его последствий.

Понятие риска относится и к объектам строительства, и к процессам, происходящим при его возведении. Риски могут приводить к материальному ущербу и потере здоровья людей. Количественно риск можно оценить как отношение вероятного количества опасных событий за единицу времени к количеству объектов, подверженных опасности.

В качестве методологического подхода к рискам строительных объектов можно использовать методику Ростехнадзора .

Строительство зданий и сооружений является открытой динамической системой, поэтому подвержено значительным рискам. Риски в процессе строительства существуют для всех участников инвестиционного процесса. Наиболее серьезны риск инвестора и риск подрядчика, хотя в целом анализ рисков в строительной области еще требует подробного изучения. Следует выделять независимые риски и риски вторичные, возникающие как следствие первичных рисков.

Инвестиционный риск может быть выражен в следующих формах:

• - риск превышения стоимости во время строительства; риск осуществления дополнительных работ и затрат;
• - риск увеличения продолжительности строительства;
• - риск ухудшения качества и основных показателей объекта;
• - риск финансовых потерь;
• - риск повышения эксплуатационных затрат;
• - риск спада продаж продукции.

В частности, возможное превышение стоимости строительства может быть вызвано удорожанием проектных и подрядных работ по сравнению с первоначальной оценкой, увеличением стоимости технологического оборудования, поставляемого заводами, увеличением расходов на службу заказчика и др.

Затраты, связанные с постоянным или временным землеотводом под строительную площадку, могут резко возрастать при несвоевременном резервировании земель под строительство. Земельным кодексом РФ установлено, что резервирование земель для государственных или муниципальных нужд производится на срок до семи лет, в некоторых случаях - до 20 лет. Изъятие земельных участков для нужд строительства допускается путем выкупа или по суду с полным возмещением стоимости участка. Указанный риск реализуется в случае нахождения отдельных участков в частном владении.

Известно, что в случае появления информации о строительстве (а информация о строительстве часто появляется заблаговременно, на этапе проведения публичных слушаний или утверждения градостроительных регламентов) незарезервированные участки раскупаются, и цена на них резко возрастает. Ориентировочно кадастровая стоимость земельных участков промышленного назначения, не находящихся вблизи крупных городов, по данным Публичной кадастровой карты РФ, может быть равна 3-5 млн руб/га.

Одним из самых существенных для производственных строек является риск изменения цены на технологическое оборудование в ходе торгов и подготовки к торгам. Контрактная цена поставляемого оборудования в соответствии с законодательством должна определяться на конкурсе. При этом заводы-изготовители не связаны нормативами или сметными оценками.

Письма, направляемые заводами разработчикам проекта в период определения сметной стоимости, обычно не могут рассматриваться как оферта и не накладывают на изготовителей серьезных обязательств. Кроме того, несмотря на высокую степень централизации активов, определенная часть заводов-изготовителей является не только частными предприятиями, но подчас и зарубежной (офшорной) собственностью. Экономическая политика таких предприятий в отношении российских строек трудно прогнозируема.

Контрактная цена строительно-монтажных работ также обладает волатильностью (изменчивостью), однако в связи с более развитой конкуренцией на подрядном рынке риск изменения цен на СМР для инвестора несколько ниже. Для строек, финансируемых из бюджета, стартовая цена СМР определяется по государственным расценкам, поэтому начальная цена торгов может быть достаточно близка к сметной стоимости. После заключения контракта основные риски изменения цен на строительные материалы, конструкции, строительные машины и оборудование, повышения затрат на заработную плату и накладные расходы несет подрядчик.

Практический опыт

Существует риск выявления дополнительных работ при рабочем проектировании, а также непосредственно в ходе строительства. В некоторых случаях недобросовестные подрядчики умышленно "не замечают" ошибки проектировщиков в перечне и объемах работ до заключения договора, а после заключения договора сообщают о том, что необходимо заключать дополнительные соглашения об увеличении договорной цены. При бюджетном финансировании такие дополнения крайне затруднены в связи с необходимостью пересмотра бюджета, утвержденного представительными органами. Для уменьшения указанного риска техническому заказчику необходимо проводить тщательный контроль проектной и рабочей документации. Иногда по аналогии с "инженером заказчика" вводится институт "ииженера-архитектора", в функции которого входит указанный контроль.

Определенные риски связаны с проведением пусконаладочных работ. Строительными и сметными нормами принято, что в стоимость пусконаладочных работ "вхолостую", относимых на сметную стоимость, входит только заработная плата наладочного персонала; дефекты оборудования, выявленные при производстве пусконаладочных работ, устраняются заказчиком, а дефекты монтажа - монтажной организацией . В действительности нередко для экономии времени во время пусконаладочных работ проводится сборка временных и постоянных электрических схем и трубопроводов, частичный демонтаж и повторный монтаж элементов, проверка герметичности, участие в промывке и продувке трубопроводов и др. Кроме того, монтажники подчас оставляют оборудование собранным по временным схемам.

Кроме того, федеральные и территориальные единичные расценки на пусконаладочные работы существуют для ограниченного круга работ. Для технологического оборудования используются ведомственные нормативы, однако они не проходят регистрацию в Минстрое России и не могут быть применены при бюджетном финансировании. В связи с этим стоимость пусконаладочных работ на завершающих стадиях строительства может значительно превышать начальную оценку.

Риск увеличения продолжительности строительства (в пределе - риск прекращения строительства) часто вызывается недостаточным финансированием, отсутствием квалифицированных кадров и соответствующей строительной техники, недостаточной освоенностью технологий, слабой организацией работ и т.п. Примерно те же причины могут вызвать ухудшение качества строительства, уменьшение мощности объекта по сравнению с проектом, ухудшение других технико-экономических показателей.

Финансовые риски вызываются в первую очередь возможными потерями при нарушении договоров долгосрочного кредитования и иных банковских договоров. Эти риски тесно сопряжены с рассмотренными выше рисками удлинения сроков и удорожания строительства и являются в основном вторичными.

При строительстве за рубежом может возникать "страновой" риск, обусловленный возможным изменением международной обстановки, нестабильностью политических режимов, колебаниями курса валют и др. Наименьшим уровнем риска, как правило, характеризуются страны Западной Европы и Северной Америки.

Не менее важны для инвестора риски периода освоения и эксплуатации построенного объекта. Здесь могут оказывать влияние такие факторы, как риск задержки периода освоения мощности, риск недостижения проектных показателей, риск превышения планируемых эксплуатационных затрат, а также маркетинговый риск, который связан с возможным снижением объема реализации продукции или цены товара. При реализации помещений в жилых и офисных зданиях существует риск спада платежеспособного спроса на покупку квартир, аренду площадей.

• ГОСТ Р 52551-2006 "Системы охраны и безопасности. Термины и определения".
• РД 03-418-01 Методические указания но проведению анализа риска опасных производственных объектов, утв. постановлением Госгортехнадзора России от 10.07.2001 № 30.
• МДС 81-40.2006 "Указания по применению федеральных единичных расценок на пусконаладочные работы (ФЕРн-2001)". Введены в действие постановлением Госстроя России от 01.09.2003 № 160.

При исполнении контрактов подряда в деятельности строительной организации могут возникать различные ситуации, которые сопровождаются возможными ущербами (рисками).

Риск предполагает возможность наступления какого–то неблагоприятного события. Иначе говоря, под риском принято понимать вероятность потери предпринимателем или организацией части своих ресурсов, недополучение доходов или появление дополнительных расходов в результате определенной производственной и финансовой деятельности. Риск в бизнесе существует объективно, независимо от того, осознают ли это сами участники предпринимательской деятельности или нет. Совершенно избежать риска не позволяет сложность возникающих ситуаций и недостаток информации.

Если рассматривать риск как экономическую категорию, то он представляет собой событие, которое может произойти или не произойти, то есть это вероятностная категория. Риск может приводить к трём возможным экономическим результатам:

· отрицательный – ущерб, убыток, проигрыш – то, чего больше всего опасаются менеджеры и предприниматели;

· нулевой – нет ни выигрыша, ни проигрыша, или выигрыш равен проигрышу;

· положительный – выигрыш, выгода, прибыль – то, ради чего стоит идти на риск.

Все риски в зависимости от того, к какому экономическому результату они могут привести, подразделяют на две группы.

Первая группа – чистые риски . Действие этих рисков приводит к отрицательному или нулевому результату. Чистые риски имеют объективные причины, не зависящие от желаний и действий предпринимателей.

Вторая группа – спекулятивные риски . Эти риски могут привести как к положительным, так и к отрицательным результатам. Они предопределяются действиями предпринимателей, которые ради получения больших прибылей готовы рисковать.

Строительная деятельность связана с постоянными изменениями, в ней присутствуют как чистые (в большей степени), так и спекулятивные риски. При исполнении договора подряда выделяют следующие причины появления чистых рисков:

1) неудовлетворительная платежеспособность заказчика;

2) возникновение изменений в проектно – сметной документации, рабочих чертежах;

1) срыв сроков строительства по вине субподрядчиков и генерального подрядчика;

2) недостаточно надёжное материально – техническое обеспечение строящегося объекта;

3) низкая квалификация рабочих и инженерно – технических работников;

4) значительный рост (свыше 100 %) цен на сырье, электроэнергию, комплектующие вследствие высокой инфляции;

5) повышение цен на импортное оборудование вследствие валютных рисков (более 10 %, например, вследствие резкого изменения курса валют);

6) серьезное неисполнение условий контрактов, претензии и иски между партнерами;

7) значительное повышение расходов на оплату труда;

8) недостаточный уровень конкуренции субподрядных строительных фирм по качеству выполняемых работ;

9) значительный рост затрат в связи с изменениями в налогообложении, в нормативной и законодательной базах по ценообразованию, внешнеэкономическим операциям и т.п.;

10) действие «форс–мажорных» обстоятельств в ходе строительства.

Строительство имеет вероятностный характер, существует даже выражение «искусство застройки – это искусство управлять риском». Риск никогда не может быть сведен к нулю, но может быть уменьшен. В практике управления любым проектом существует три способа снижения риска, а именно:

· распределение риска между участниками–партнерами (передача соисполнителю);

· страхование участников проекта;

· резервирование средств на покрытие непредвиденных расходов.

В строительстве, представляющем собой самую продолжительную фазу реализации инвестиционного проекта, чаще всего применяется такой способ учета и снижения рисков, как их передача или страхование.

Строительство остается одной из наиболее прибыльных отраслей деятельности. Инвестиции в жилую недвижимость - это очень хороший вид долгосрочных вложений, других , которые обладали бы столь же высокой доходностью и надежностью, сегодня практически нет.

Такие инвестиции приносят хорошую прибыль, но ее придется подождать, и этот вариант не подойдет вам, если вы хотите получить прибыль быстро .

С другой стороны, если вы настроены серьезно и любите основательный подход, строительство жилой недвижимости - это отличное направление для инвестирования. Чтобы вложения принесли прибыль, важно заранее просчитать риски, которых здесь предостаточно.

В число основных направлений для инвестиций в строительство относятся:

• жилые дома;
• коммерческая недвижимость - к примеру, офисные и торгово–развлекательные центры;
• коттеджные поселки;
• производственные предприятия;
• гостиницы и гостиничные комплексы.

Больше половины всех инвестиций идет на постройку жилых домов и коммерческой недвижимости.

При этом возведение жилья остается наиболее близкой и доступной населению областью для вложения средств в строительство.

Существует три варианта инвестирования в строительство жилья:

• в строящемся доме для себя;
• приобретение квартиры в строящемся объекте для последующей ;
• приобретение квартиры на начальных этапах строительства () для последующей перепродажи.

При покупке квартиры на начальном этапе строительства дома или даже до закладки фундамента цена ее будет максимально низкой . Таким образом, выступая соинвестором при строительстве многоквартирного дома, можно в итоге получить хорошее жилье, не потратив много денег. Однако придется ждать от одного года до нескольких лет, пока дом будет сдан в эксплуатацию.

Стоит отметить, что, строго говоря, в таком случае вы все–таки являетесь потребителем. Однако многие из тех, использует подобные схемы для привлечения средств, будут называть вас инвестором.

Приобретение квартиры для последующей сдачи ее в аренду - хороший способ обезопасить свои сбережения от инфляции и при этом получить прибыль. Доход в виде арендной платы будет небольшим, однако впоследствии при желании квартиру вы сможете продать, чтобы вложить деньги куда–то еще.

Если вы купите одну или несколько квартир в еще на начальном этапе строительства, впоследствии приобретенное таким образом жилье можно будет продать, получив хорошую прибыль.

Механизмы инвестирования

Инвестициями в строительство жилья занимаются:

• инвестиционные фонды;
• девелоперские компании;
• физические лица, которые выступают инвесторами при строительстве домов - дольщики.

Каждая категория применяет свои механизмы банковского кредитования. Вообще же денежные средства в строительство привлекаются через фонды финансирования строительства или фонды операций с недвижимостью, путем использования институтов совместного инвестирования и выпуск целевых облигаций.

Фонды финансирования строительства

Для аккумулирования денежных средств юридических и физических лиц может использоваться Фонд финансирования строительства. Создать его может финансовая компания или банк. Чтобы стать участником фонда, нужно подписать соответствующий договор и внести средства. После этого за вами будет закреплен определенный объект - к примеру, квартира.

После того, как вы выплатите полностью всю сумму, управляющий фондом уступит вам права на эта квартиру и выдаст справку. В ней будет содержаться информация о вас, о Фонде, о выплаченной вами сумме, а также о доме и квартире. После окончания строительства принадлежащая вам жилая недвижимость будет передана вам в пользование.

Фонды операций с недвижимостью

Управляющий Фонда операций с недвижимостью распоряжается средствами, полученными от инвесторов, недвижимостью и другим имуществом, а также имущественными правами и прибылью, полученной в ходе деятельности.

От Фонда финансирования строительства ФОН отличается тем, что его участники не получают в собственность квартиры. Они могут рассчитывать на получение доходов за счет роста цен на жилье.

Таким образом, инвесторы могут не ждать окончания строительства дома - у них есть возможность в любой момент продать все свои сертификаты ФОН или их часть.

Институты совместного инвестирования

К институтам совместного инвестирования относятся паевые инвестиционные и инвестиционные корпоративные фонды. Покупая ценные бумаги ИСИ, вы можете разместить свои средства, чтобы в будущем получить прибыль. Ваши деньги будут направлены на строительство недвижимости. Чаще всего владельцами институтов совместного инвестирования являются сами застройщики.

Паевой инвестиционный фонд представляет собой совокупность активов, которые принадлежат на правах общей долевой собственности инвесторам–участникам фонда. Ими могут быть как физические, так и юридические лица. Собранные средства направляются на строительство жилья, ими распоряжается управляющая компания.

Инвестиционные корпоративные фонды похожи на ПИФы, но имеют некоторые особенности. Они создаются в форме открытых акционерных обществ. Эмитент выкупает приобретенные у него акции, выплачивая их стоимость или предоставляя в собственность держателя акций объект жилой недвижимости. Так же, как и в случае с Паевым инвестиционным фондом, активами распоряжается управляющая компания.

Эмиссия целевых облигаций предприятий

Чтобы привлечь средства, застройщик также может выпустить облигации. Делается это, как правило, еще на этапе подготовки проектно–сметной документации. Такие бумаги могут быть не привязаны в конкретному объекту (дому) и тем более - к конкретной квартире. Они продаются по цене ниже номинальной стоимости, а погашаются по номиналу.

Другой вариант - выпуск целевых облигаций, исполнение обязательств эмитента по которым происходит путем передачи жилой недвижимости.

При этом за держателем облигаций закрепляется определенный объект недвижимости. Эти бумаги обычно выкупаются лотами, и количество приобретаемых потребителем облигаций соответствует числу квадратных метров площади квартиры.

Риски инвестиций в строительство

На рынке строительства жилья присутствует много аферистов, которые обманывают как рядовых граждан, выступающих дольщиками, так и целые компании. Самый распространенный вид мошенничества - бегство с деньгами инвесторов . Обычно таким образом , которым продают несуществующие квартиры, однако даже инвестиционные фонды не застрахованы от подобных ситуаций на 100%.

Чтобы свести риски к минимуму, необходимо обращать внимание на компанию и цену строительства. Лучше, если фирма работает на рынке больше трех лет и имеет хорошую историю (также можно заглянуть в ), при этом цена предлагаемой ей жилой недвижимости не должна быть низкой.

Еще одной распространенной проблемой остается , когда момент сдачи дома в эксплуатацию откладывается на год, два года и даже больше. Если вы инвестировали в строительство такого жилья, полагающуюся вам прибыль вы получите гораздо позже запланированного срока.

Пожалуй, лучшим способом обезопасить себя от подобных ситуаций будет, опять–таки, тщательный выбор компаний для сотрудничества. Если фирма–застройщик работает много лет без срыва сроков, ее можно считать надежной, главное - узнать, не менялось ли в последнее время руководство.

Умение анализировать ситуацию на рынке недвижимости, владение разными способами инвестирования и знание способов диверсификации рисков позволит вам обезопасить свои деньги и получить хорошую прибыль от вложения средств в строительство жилой недвижимости.