Обратимся к особой функции судебной власти, какой является конституционный контроль, то есть проверка законов с точки зрения их соответствия Конституции. Подчеркнем, что речь идет именно о законах - высших после Конституции нормативных актах в иерархии источников права, а также о некоторых близких по значимости к закону нормативных актах, издаваемых высшими органами государственной власти.
Напомним, что судебный контроль за законностью подзаконных управленческих актов осуществляет административная юрисдикция, о чем говорилось выше.
Проверку законов с точки зрения их соответствия конституции в той или иной мере могут проводить различные государственные органы. Например, глава государства, посчитав принятый парламентом закон в чем-то не соответствующим конституции, прибегает к праву вето. Однако только определенная судебная инстанция на основании своих особых конституционных полномочий может путем специальной установленной законом судебной процедуры окончательно и бесповоротно признать закон (или его отдельное положение) несоответствующим конституции и прекратить тем самым его действие. Судебный конституционный контроль - прямое следствие действия принципа разделения властей; ситуации, с которыми приходится разбираться суду, связаны с деятельностью законодательной и исполнительной властей, а
нередко и с их противостоянием, спорами о компетенции и т. д. Суд же по отношению к ним выступает как самостоятельная и независимая ветвь государственной власти.
Родоначальник судебного конституционного контроля - США. Еще в 1803 г. Верховный суд посчитал, что одно из правомочий, которым наделил его Акт о судоустройстве 1789 г., противоречит Конституции. Поскольку речь шла о самоограничении Суда, решение не вызвало реакции со стороны Конгресса, и, быть может, сами его авторы не предвидели, как далеко пойдут его последствия. Правда, даже в первой половине XX в. судебный конституционный контроль играл значительную роль только в США. Первый в Европе Конституционный суд, созданный в Австрии в соответствии с Конституцией 1920 г., был упразднен в результате "аншлюса" страны нацистской Германией. Еще более короткой оказалась история испанского "Суда конституционных гарантий", предусмотренного Конституцией 1931 г. и ликвидированного вместе с ней франкистским режимом.
В настоящее время институт судебного конституционного контроля известен большинству развитых стран и предусмотрен большинством принятых после второй мировой войны конституций.
Более того, эти конституции уделили конституционному правосудию особое внимание. Конституции Италии, Франции, Испании и некоторые другие содержат даже отдельные разделы о нем. Сами Конституции определяют компетенцию органов судебного конституционного контроля, порядок их формирования, по-рядок обращений к ним, последствия признания закона не соот-ветствующим конституции. Законы о конституционных судах, принимаемые в развитие конституционных положений, являют-ся, как правило, органическими.
Все это говорит о важной роли конституционного правосудия. В условиях современного сложноорганизованного общества, требующего постоянной масштабной законодательной деятельности государства, оно является гарантом верховенства Конституции как непреложного принципа правового государства.
Сложились две основные модели конституционного правосудия.
При первой модели конституционный контроль осуществляется общей судебной системой. При этом правом такого контроля может быть наделена каждая судебная инстанция или исключительно верховный суд. Практически именно этот суд является главным носителем и реализатором этого права. Данную модель по праву называют "американской": ее классический пример -США. Она воспринята также в Канаде, Японии, Индии, скандинавских государствах и др. Однако в отличие от Верховного суда США, верховные суды скандинавских государств не проявили сколько-нибудь значительной активности в сфере конституцион-ного контроля.
В странах Европейского континента явно преобладает вторая модель. Здесь конституционное правосудие вверено специальному органу - конституционному суду. Он не возглавляет, подобно верховным судам, инстанционную систему судов. По большей части он один в стране; в тех федеративных государствах, где субъекты федерации имеют свои конституционные суды, эти суды самостоятельны, хотя их компетенция, соответственно, ограничена.
Действующими конституциями используются две процедуры формирования состава суда: парламентская и смешанная.
К чисто парламентской относится порядок формирования Федерального суда ФРГ, половина членов которого (а всего их -16) избираются Бундестагом, а половина - Бундесратом (но не из состава палат). В ряде стран, особенно Восточной Европы, судьи конституционных судов назначаются парламентом по представлению главы государства, а в некоторых (например, в Бельгии), наоборот, главой государства по представлению верхней палаты парламента. Основное в этом последнем варианте - представление, а само назначение носит формальный характер.
В смешанной процедуре парламент принимает лишь частичное участие. Во Франции Президент Республики, Председатели Национального собрания и Сената назначают в Совет каждый по три члена сроком на 9 лет (при обновлении на треть каждые три года). В Италии Парламент избирает пять членов суда, но к ним добавляются еще пять, назначенных Президентом, и пять - Высшим советом магистратуры. Такова же примерно процедура в Испании, где 12 членов Конституционного суда назначаются Королем, четыре - по предложению Конгресса, четыре - по предложению Сената, два - по предложению Правительства и два -по предложению Высшего совета судебной власти.
Профессиональный уровень судей конституционных судов весьма высок; к кандидату на должность конституционного судьи предъявляются и иные требования: возраст, стаж, авторитет, безупречная репутация. Правовой статус конституционного судьи в основном тот же, что и у других судей, с тем, однако, отличием, что назначаются они не пожизненно, а на определенный срок, по большей части на 10-12 лет, и, как правило, не могут быть назначены на новый срок.
Когда конституционный контроль осуществляют общие суды ("американская модель"), то в соответствии с порядком их дея-тельности вопрос о конституционности закона может быть поставлен только в связи с рассмотрением конкретного судебного дела. Это так называемый конкретный контроль. При другой "европейской модели" перечисленные в конституции или законе государственные органы и высшие должностные лица имеют право обратиться с запросом в конституционный суд без какого-либо предварительного обращения в другой суд и даже в ряде случаев безотносительно к наличию конкретного спора или конфликта.
Правом такого запроса обычно наделены: глава государства, парламент (или каждая из его палат), правительство, в ряде стран также группы парламентариев, субъекты федерации.
Это так называемый абстрактный контроль.
Однако большая часть конституционных судов сочетает сегодня обе эти формы, допуская наряду с прямым запросом государственных органов обращения в суд граждан по поводу нарушения их конституционных прав и свобод в порядке конкретного контроля, так называемой индивидуальной конституционной жалобы.
С такой жалобой гражданин или объединение граждан обращается в конституционный суд, полагая, что в конкретной ситуации оказались нарушены их конституционные права вследствие несоответствия конституции примененного закона и в других органах государства, в том числе судебных, они не нашли защиты. Как правило, обращение в конституционный суд в порядке конституционной жалобы возможно лишь после того, как пройдены все судебные инстанции. В странах, где конституционный контроль построен по первой модели, в особом институте конституционной жалобы нет необходимости: он охвачен общим порядком ис-кового производства. К конституционной жалобе близко право общего суда, рассматривающего конкретное дело, приостановить его рассмотрение, если суд посчитает, что подлежащая применению норма закона не соответствует конституции, и обратится по этому поводу в конституционный суд.
Деятельность одних конституционных судов (их меньше) построена на системе предварительного контроля, других (таковых большинство) - контроля последующего.
Предварительный контроль призван не допустить вступления в силу закона, не соответствующего конституции. Во Франции Конституционный совет проверяет соответствие Конституции закона, принятого обеими палатами Парламента до его промульгации Президентом Республики, то есть до его вступления в силу. С запросом о такой проверке в Конституционный суд может обратиться сам Президент, Премьер-министр, Председатель Национального собрания, Председатель Сената, 60 депутатов или 60 сенаторов. Если Конституционный совет объявит оспариваемый закон некон-ституционным, он возвращается в Парламент. Система предварительного контроля действует и в других странах - Португалии, Румынии.
Сторонники этой формы контроля считают ее более совершенной, поскольку здесь менее вероятно появление в действующем праве неконституционных норм, а также потому, что признание неконституционным законопроекта, пусть даже принятого парламентом, не влечет за собой тех последствий, с которыми связана отмена уже вступившего в силу и действующего закона, особенно если отмене придается обратная сила. Однако может случиться и так, что антиконституционная норма минует по ка-
кой-то причине контроль, и тогда, вступив в действие, она окажется вне пределов его досягаемости и будет действовать, пока сам законодатель не вернется к ней, признав тем самым свою ошибку.
При последующем контроле орган судебного конституционного контроля проверяет на соответствие конституции законы, вступившие в силу и, следовательно, на момент проверки уже действовавшие определенное (нередко достаточно длительное) время. Эта система действует в США и других странах, где контроль за конституционностью законов осуществляется общими судами в порядке конкретного нормоконтроля (то есть в связи с рассмотрением конкретных судебных дел), а также в большинстве стран (Германия, Италия и др.), где конституционное правосудие осуществляется специализированными конституционными судами. Преимущество этой системы в том, что при ней никогда не поздно исправить ошибку законодателя, скорректировать пра-воприменительную практику. Только последующий контроль дает возможность обращения гражданина в конституционный суд по поводу нарушения его конституционных прав и свобод. Недостаток системы последующего контроля состоит главным образом в том, что закон, в конечном итоге оказавшийся неконституционным, действовал в течение определенного промежутка времени, оказывая тем самым негативное влияние на правопорядок. Эта система порождает также достаточно сложную проблему действия во времени судебного решения о признании закона неконституционным и, соответственно, утратившим силу, а именно: имеет это решение обратную силу или нет.
Хотя конституции относят к компетенции этих судов и другие вопросы (проверка конституционности политических партий, контроль за результатами общенациональных выборов, споры о компетенции и др.)1, основным и главным в их деятельности является контроль за точным и неуклонным соответствием законодательства и международных договоров (поскольку они считаются источником внутригосударственного права) действующей конституции. Юридические позиции суда при осуществлении этого контроля более чем значительны: он может объявить недействительным как несоответствующий конституции закон, принятый парламентом (а также другие нормативные акты высших органов государственной власти); его решение не может отменить никто. Известным противовесом этому служит правило, согласно которому суд не вправе рассматривать вопрос о конституционности нормативных актов, в том числе законов, по собственной инициативе (принцип "связанной инициативы").
1 В федеративных государствах важная функция судебного конституционного контроля - рассмотрение споров о компетенции между субъектами федерации, а также между федерацией и ее субъектом.
Не менее существен в этой связи принцип политической сдер-жанности, т. е. отказ суда от вмешательства в политические вопросы и ситуации: его деятельность ограничена исключительно рассмотрением правовых вопросов.
Признавая в итоге судебного рассмотрения закон (или его отдельное положение) соответствующим или, наоборот, не соот-ветствующим конституции, суд не только решает судьбу закона. Его решение всегда основано на определенном понимании соответствующей конституционной нормы. Тем самым суд дает толкование этой нормы, которое, как и все решение, носит общеобязательный характер. Конституции многих стран устанавливают, что толкование конституции возможно только в процедуре судебного конституционного контроля. Хорошо известно, каким важным фактором, обеспечившим долголетие Конституции США, было толкование ее положений Верховным судом США в порядке конституционного контроля. Во многих других странах конституционное правосудие также способствует стабильности конституции.
Статья 125
1. Конституционный Суд Российской Федерации состоит из 19 судей.
2. Конституционный Суд Российской Федерации по запросам Президента Российской Федерации, Совета Федерации, Государственной Думы, одной пятой членов Совета Федерации или депутатов Государственной Думы, Правительства Российской Федерации, Верховного Суда Российской Федерации, органов законодательной и исполнительной власти субъектов Российской Федерации разрешает дела о соответствии Конституции Российской Федерации:
а) федеральных законов, нормативных актов Президента Российской Федерации, Совета Федерации, Государственной Думы, Правительства Российской Федерации;
б) конституций республик, уставов, а также законов и иных нормативных актов субъектов Российской Федерации, изданных по вопросам, относящимся к ведению органов государственной власти Российской Федерации и совместному ведению органов государственной власти Российской Федерации и органов государственной власти субъектов Российской Федерации;
в) договоров между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации, договоров между органами государственной власти субъектов Российской Федерации;
г) не вступивших в силу международных договоров Российской Федерации.
(Часть в ред. Закона Российской Федерации о поправке к Конституции Российской Федерации от 5 февраля 2014 г. № 2-ФКЗ.)
3. Конституционный Суд Российской Федерации разрешает споры о компетенции:
а) между федеральными органами государственной власти;
б) между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации;
в) между высшими государственными органами субъектов Российской Федерации.
4. Конституционный Суд Российской Федерации по жалобам на нарушение конституционных прав и свобод граждан и по запросам судов проверяет конституционность закона, примененного или подлежащего применению в конкретном деле, в порядке, установленном федеральным законом.
5. Конституционный Суд Российской Федерации по запросам Президента Российской Федерации, Совета Федерации, Государственной Думы, Правительства Российской Федерации, органов законодательной власти субъектов Российской Федерации дает толкование Конституции Российской Федерации.
6. Акты или их отдельные положения, признанные неконституционными, утрачивают силу; не соответствующие Конституции Российской Федерации международные договоры Российской Федерации не подлежат введению в действие и применению.
7. Конституционный Суд Российской Федерации по запросу Совета Федерации дает заключение о соблюдении установленного порядка выдвижения обвинения Президента Российской Федерации в государственной измене или совершении иного тяжкого преступления.
1. Конституционный Суд РФ - судебный орган конституционного контроля, самостоятельно и независимо осуществляющий судебную власть посредством конституционного судопроизводства. Конституция в статье 125 определяет порядок образования и деятельности, компетенцию Конституционного Суда. Более подробно эти вопросы рассмотрены в Федеральном конституционном законе от 21 июля 1994 г. № 1-ФКЗ «О Конституционном Суде Российской Федерации». По вопросам своей внутренней деятельности Конституционный Суд принимает Регламент Конституционного Суда. В этом документе устанавливаются: порядок определения персонального состава палат; порядок распределения дел между ними; порядок определения очередности рассмотрения дел в пленарных заседаниях; особенности делопроизводства и т. д.
2. Конституционный Суд РФ состоит из 19 судей, назначаемых на должность Советом Федерации по представлению Президента РФ. Предложения о кандидатах на должности судей Конституционного Суда РФ могут вноситься Президенту РФ членами (депутатами) Совета Федерации и депутатами Государственной Думы, а также законодательными (представительными) органами субъектов РФ, высшими судебными органами и федеральными юридическими ведомствами, всероссийскими юридическими сообществами, юридическими научными и учебными заведениями. Каждый судья назначается на должность в индивидуальном порядке, тайным голосованием, большинством голосов от общего числа членов Совета Федерации. В случае выбытия судьи из состава Конституционного Суда РФ представление о назначении другого лица на вакантное место судьи вносится Президентом РФ в Совет Федерации не позднее месяца со дня открытия вакансии. Конституционный Суд вправе осуществлять свою деятельность при наличии в его составе не менее 3/4 от общего числа судей. Полномочия Конституционного Суда РФ не ограничены определенным сроком. Полномочия судьи Конституционного Суда РФ не ограничены определенным сроком. Предельный возраст пребывания в должности судьи Конституционного Суда РФ - семьдесят лет.
Председатель Конституционного Суда РФ назначается на должность Советом Федерации по представлению Президента РФ сроком на шесть лет из числа судей Конституционного Суда РФ. Председатель Конституционного Суда РФ имеет двух заместителей, которые назначаются на должность Советом Федерации по представлению Президента РФ сроком на шесть лет из числа судей Конституционного Суда РФ. Председатель и заместители Председателя Конституционного Суда РФ по истечении срока их полномочий могут быть назначены на должность на новый срок. Председатель и заместители Председателя Конституционного Суда РФ могут по личному письменному заявлению сложить с себя эти полномочия. Сложение полномочий констатируется решением Конституционного Суда РФ.
3. В Регламенте Конституционного Суда РФ на основе Конституции РФ и Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации» устанавливаются порядок определения очередности рассмотрения дел в заседаниях, правила процедуры и этикета в заседаниях, особенности делопроизводства в Конституционном Суде РФ, требования к работникам аппарата Конституционного Суда РФ и иные вопросы внутренней деятельности Конституционного Суда РФ.
4. Конституционный Суд решает исключительно вопросы права. При осуществлении конституционного судопроизводства он воздерживается от установления и исследования фактических обстоятельств во всех случаях, когда это входит в компетенцию других судов или иных органов (части 2 и 3 статьи 3 Закона о Конституционном Суде). Конституционный Суд России решает вопросы исключительно конституционного права. Тем не менее, как показывает практика, Конституционный Суд РФ в своей работе опирается не только на Конституцию, но и на обычные законы, а также на международные пакты о правах человека, исходя при этом, однако, из посылок самой Конституции.
5. Следует подчеркнуть, что Конституционный Суд обладает полномочиями конституционного контроля и не вправе заниматься конституционным надзором, т. е. возбуждать проверку конституционности соответствующих официальных актов по собственной инициативе. Суд конституционной юрисдикции, именно как суд, должен начинать производство только по обращениям уполномоченных на то субъектов и должен быть связан при рассмотрении дела предметом обращения; «суд», полномочный начинать производство по собственной инициативе, является «судьей в своем деле», что противоречит природе правосудия. Поводом к рассмотрению дела является обращение в Конституционный Суд в форме запроса, ходатайства или жалобы. Основанием к рассмотрению дела является обнаружившаяся неопределенность в вопросе о том, соответствует ли Конституции закон (иной акт, конституционность которого может быть проверена Конституционным Судом), или обнаружившееся противоречие в позициях сторон о принадлежности полномочия в спорах о компетенции, или обнаружившаяся неопределенность в понимании положений Конституции, или выдвижение Государственной Думой обвинения против Президента в государственной измене или совершении иного тяжкого преступления (статья 36 Закона о Конституционном Суде). Конституционный Суд принимает решения только по предмету, указанному в обращении, и лишь в отношении той части акта или компетенции органа, конституционность которых подвергается сомнению в обращении. Однако при принятии решения Конституционный Суд не связан основаниями и доводами, изложенными в обращении (часть 3 статьи 74 Закона о Конституционном Суде).
6. В соответствии с Федеральным конституционным законом «О Конституционном Суде Российской Федерации» этот Суд принимает три вида решений: постановления, заключения и определения. Постановления принимаются по делам о соответствии Конституции РФ федеральных законов, нормативных актов Президента РФ, Совета Федерации, Государственной Думы, Правительства РФ и т. д. Решение Конституционного Суда по запросу о соблюдении установленного порядка выдвижения обвинения Президента РФ в государственной измене или совершении иного тяжкого преступления именуется заключением. Все иные решения Конституционного Суда, принимаемые в ходе осуществления конституционного судопроизводства, называются определениями. Постановления и заключения подлежат незамедлительному опубликованию в официальных изданиях органов государственной власти. Они также публикуются в «Вестнике Конституционного Суда Российской Федерации», а при необходимости и в иных изданиях. Определениям же отводится роль как бы вспомогательных актов, принимаемых в ходе осуществления конституционного судопроизводства. Вместе с тем определения Конституционного Суда обладают теми же юридическими свойствами, что и постановления и заключения. Все они окончательны, не подлежат обжалованию, вступают в силу немедленно после их провозглашения. Решение Конституционного Суда действует непосредственно и не требует подтверждения другими органами и должностными лицами, а акты, признанные неконституционными, утрачивают силу. Но если постановления и заключения, как ранее указывалось, подлежат обязательному опубликованию, то определения публикуются в официальных изданиях - «Вестнике Конституционного Суда Российской Федерации», «Собрании законодательства Российской Федерации» лишь по специальному решению при принятии самого определения.
Особое место в судебной системе занимает Конституционный (уставной) суд субъекта Российской Федерации. Такое положение обусловлено кругом вопросов, которыми занимается данный судебный орган и его статусом в системе судов.
Создается такой суд субъектом Российской Федерации, для целей проверки законов принимаемых данным субъектом, органами власти и управления, муниципальными службами на соответствие требованиям Конституции России.
Кроме того, данный судебный орган полномочен давать разъяснения о применении некоторых законодательных норм принятых в субъекте федерации и осуществлять толкование законов вынесенных органами власти в данном субъекте. Так же суд имеет право давать заключение о конституционности законов, актов, и других правовых документов, суд полномочен, определять соответствие таких законов уставу конкретного субъекта федерации. Деятельность уставного суда необходима для поддержания законности и справедливости в отдельном регионе страны в результате законов принимаемых органами власти субъекта или органами муниципальной власти. Зачастую, избранные законодатели в органы власти всех уровней не столь компетентны в некоторых областях права и в таких случаях, работа суда по оценке законности решений принятыми избранными законотворцами просто необходима. Работа такого суда позволяет не допустить нарушения конституционных прав граждан, а тот факт, что суд расположен в регионе позволяет ему быть более доступным для обращения граждан и более оперативным в принятии соответствующих конституционных решений.
Нередко, решения данных судов играют важнейшую роль для стабильности жизни в конкретном субъекте страны, так как своими конституционным решениями они урегулируют возникающие конфликты между разными уровнями власти или различными ведомствами и министерствами.
Многие из решений уставных судов влияют на политически изменения, работу руководителя субъекта или республики и всех уровней власти.
Деятельность уставных судов финансируется из средств бюджета того субъекта федерации где находится данный суд.
Практически каждая сделка с недвижимостью не обходится без соглашения о задатке при покупке квартиры. И правильно составить такой документ – задача, прежде всего, покупателя. Ведь вернуть задаток путем , если сделка сорвется не по его вине, можно при предоставлении соответствующих доказательств. Письменное соглашение о задатке при покупке квартиры и станет таким надлежащим .
Нюансы составления соглашения Вы найдете ниже, как и пример такого документа. Дополнительные вопросы можно задать дежурному юристу сайта.
Пример соглашения о задатке при покупке квартиры
Соглашение о задатке при покупке квартиры
Мы, нижеподписавшиеся,
Понодилов Виталий Александрович, 07 апреля 1972 года рождения, паспорт гражданина РФ серия 04 45 номер 134554, выдан ТОМ Октябрьского района к. Пскова 17.02.1998 года, зарегистрированный по адресу: Россия, Псковская область, г. Псков, ул. Пасхальная, д. 305, именуемый далее «Продавец», с одной стороны, и
Костенко Марина Анатольевна, 12 октября 1982 года рождения, паспорт гражданина РФ серия 11 18 номер 295648, выдан Отелом УФМС России по Ленинградской области в г. Пушкин, зарегистрированный по адресу: Россия, Ленинградская область, г. Пушкин, ул. Ленина, д. 42, кв. 3, именуемая далее «Покупатель», с другой стороны,
а вместе именуемые «Стороны», руководствуясь ст. 380, 549 Гражданского кодекса РФ заключили настоящее соглашение о нижеследующем:
- Покупатель передает Продавцу, а Продавец принимает в свою собственность денежные средства в качестве задатка в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) руб.
- Задаток передается в счет причитающейся с Покупателя денежной суммы в размере 4 500 000 (четыре миллиона пятьсот тысяч) руб. по предстоящему договору купли-продажи квартиры № 105, расположенной по адресу: Россия, г. Псков, ул. Рудная, дом 12, кадастровый номер 31:38:392764:1243, общей площадью 87 кв.м., в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
- При прекращении договорного обязательства по оглашению сторон или вследствие невозможности его исполнения задаток возвращается Покупателю в полном размере.
- При прекращении договорного обязательства по вине Продавца, Продавец возвращает Покупателю двойную сумму задатка в течение 5 календарных дней после предъявления соответствующего требования. Требование считается доставленным Продавцу посредством отправления смс-оповещения на номер телефона, указанный в п. 8 настоящего Соглашения.
- Если исполнение договора невозможно по вине Покупателя, задаток остается у Продавца.
- Сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки без зачета суммы задатка.
- Настоящее соглашение вступает в силу с момента подписания, составлено в 2 аутентичных экземплярах, по одному для каждой из Сторон.
- Реквизиты и подписи Сторон:
Понодилов В.А.
Костенко М.А.
Обязательно ли составлять соглашение о задатке при покупке квартиры
Многие думают, что отдельное соглашение о задатке не обязательно. Передают деньги по расписке, в которой просто указана сумма. С такими документами стоит быть осторожнее – суд посчитает такую денежную сумму авансом, что влечет несколько иные последствия. И это правило прямо предусмотрено ст. 380 Гражданского кодекса РФ.
Какой бы вид документа Вы не выбрали – письменная расписка, отдельное соглашение (как в нашем примере), в составе предварительного договора или , передаваемые денежные средства обязательно должны быть обозначены как задаток.
Содержание соглашения о задатке при покупке квартиры
Нормы о задатке расположены в разделе ГК РФ, посвященном обеспечению исполнения обязательства. Поэтому письменное соглашение расценивается не только как обязанность исполнить договор, но и заключить сделку на оговоренных условиях. Чтобы иметь возможность защитить свои права, учитывайте следующие нюансы:
- укажите цель передачи задатка: обеспечить заключение и исполнение договора купли-продажи квартиры
- квартиру опишите как можно более подробно с указанием места нахождения, кадастрового номера, площади
- обозначьте цену квартиры, чтобы впоследствии не возникло недопонимания по данному вопросу
Последствия отказа от исполнения договора указаны в ст. 381 ГК РФ. Договорному изменению они практически не подлежат, за исключением возможности указать в соглашении о задатке при покупке квартиры возможность взыскать убытки без учета суммы задатка.
При покупке недвижимости, следует внимательно ознакомиться со всеми нюансами процедуры, чтобы радость от покупки в дальнейшем не была чем-то омрачена. К примеру, стоит внимательно изучить договор задатка, предварительный договор купли-продажи, посчитать сумму авансового платежа и проверить соответствие и правильность всех документов. Сделку по покупке недвижимости невозможно заключить сразу же, как только продавец и покупатель договорились между собой. Этот момент может отодвинуться во времени на неделю или даже больше, поскольку требуется подготовить нужный пакет документов. Для того, чтобы упорядочить оформление документов и сохранить достигнутые договоренности, существует задаток. Мы расскажем о том, что это такое, как оформить соглашение, чем он отличается от аванса и какие подводные камни могут быть при оформлении сделки купли-продажи.
Образец соглашения о задатке при покупке квартиры будет представлен в данной статье.
В чем суть этой процедуры?
При достижении договоренности о продаже квартиры необходимо зафиксировать предварительные условия. Это дает возможность покупателю спокойно подготовиться к совершению сделки, а продавцу сформировать необходимый пакет документов к обозначенной дате, не беспокоясь больше о поисках покупателя. Заключение договора задатка при покупке недвижимости - самая распространенная форма оформления достигнутых договоренностей между продавцом и покупателем. Этот способ обеспечивает финансовую защиту при отказе одной из сторон от сделки по купле-продаже квартиры или в случае возникновения желания пересмотреть условия у одной из сторон.
Возможны и другие способы оформления намерений сторон в письменном виде, но лишь выплата задатка ведет к финансовой ответственности за будущую сделку, поэтому к составлению договора задатка необходимо относится очень серьезно. Практическая ценность оформления задатка, согласно статьи 380 ГК РФ, состоит в передаче финансовых средств продавцу, для подтверждения намерений покупателя в приобретении квартиры в определенный договором срок. В свою очередь, по данному договору продавец недвижимого имущества берет на себя обязательства по продаже его конкретному лицу на определенных условиях.
Помимо этого, задаток играет роль гаранта того, что сделка состоится, и квартира будет приобретена тем лицом, которое определено договором, что позволяет владельцу прекратить поиски другого покупателя. Бланк соглашения о задатке при покупке квартиры может пригодиться каждому.
Выплаченная владельцу квартиры сумма далее учитывается при окончательных расчетах во время продажи. Собственно, договор задатка - это документальная форма, фиксирующая условия сделки, при необходимости определения денежных обязательств в отношении любых крупных сделок, не обязательно с недвижимостью. Образец соглашения о задатке при покупке квартиры интересует многих.
Требования к договору задатка
Порядок оформления данного договора, а также общие правила внесения задатка, регламентированы статьей 380 ГК РФ. Эти нормы применяются ко всем видам сделок, которые требуют исполнения финансовых обязательств. Проведение переговоров с покупателем сопровождается письменным оформлением предварительных договоренностей. Всего в российской юридической практике определено три варианта установления предварительных отношений между продавцом и покупателем. Первый - это выдача расписки о том, что получена определенная сумма.
Договор аванса
Второй способ заключается в подписании договора аванса. А при третьем варианте заключается соглашение о задатке. Случается так, что иногда продавец настаивает на том, чтобы получить часть средств в счет будущих сумм от продажи имущества с составлением расписки. Не следует рассматривать данный вариант, поскольку такая расписка от текущего владельца не составляет никакой юридической ценности в отношении проведения предстоящей сделки. Этот вариант чреват неприятными последствиями, особенно для покупателя, поскольку в качестве гарантии будущей сделки выступает лишь слово продавца. Условия возврата задатка должны быть прописаны в договоре.
Написание продавцом расписки необходимо в качестве дополнительного подтверждения передачи средств. В авансовом договоре содержатся условия предстоящей купли-продажи квартиры, но стоит помнить о том, что финансовые обязательства по нему возникают лишь на ту сумму, которая принимается продавцом как частичная оплата. Наличие этого документа не повлечет за собой особенно ощутимых последствий при нарушении договоренностей. В таком случае продавцом возвращается авансовый платеж, а сделка просто считается несостоявшейся. Покупатель в данном случае остается не защищенным, если продавец отказывается исполнять условия сделки. Форма соглашения о задатке довольно проста.
Договор задатка
Договор задатка - это юридический документ, условия которого устанавливаются в результате достигнутых взаимных договоренностей. При таком оформлении сделки, наступление финансовых последствий в результате нарушений условий договора, могут быть серьезными. Договором конкретизируется объект недвижимости, который участвует в сделке купли-продажи, его стоимость, время совершения сделки и окончательное исполнение обязательств.
Аванс и задаток
Еще раз хотим сказать о том, что понятия «задаток» и «аванс» имеют принципиально разное значение. Четких определений аванса нет, поэтому под ним понимается частичная предоплата. При внесении авансового платежа участники сделки не обязаны выполнять требования, установленные договором. Соглашение может быть разорвано, аванс просто возвращен покупателю. При внесении задатка, условия сделки контролируются законодательно. Расторжение договора влечет за собой штрафные санкции не только по возвращению суммы задатка, но и компенсационные выплаты. В практической деятельности применяется и аванс, и задаток, в зависимости от условий сделки и пожеланий участников. Образец соглашения о задатке при покупке квартиры представлен ниже.
Оформление договора задатка
Несоответствие договора задатка установленным законом правилам может привести к крайне негативным последствиям, связанным с возможностью признания документа недействительным. Для того, чтобы избежать такое развитие событий, необходимо корректно составить документы. Договор задатка составляется в письменной форме. Для этого продавец должен представить правоустанавливающие документы на объект недвижимости. Заверять договор у нотариуса не требуется. Участники сделки могут оформить такой договор самостоятельно, но присутствие нотариуса в данном случае будет гарантией для обеих сторон обеспечения легитимности процесса.
Правила
Все обстоятельства сделки будут отражены в договоре по всем правилам, установленным законом, помимо этого нотариус подтвердит дееспособность сторон и удостоверит их право на то, чтобы заключать соглашения подобного рода. Нотариусом также подтверждается, что клиент не имеет мошеннических намерений, а договор заключается по доброй воле обеих сторон. Такой документ становится подтверждением того, что клиенты уведомлены об обязанностях, возникающих из данного договора, и обеспечивает финансовую защиту заинтересованным сторонам (требование ст. 381 Гражданского кодекса).
Нюансы
При самостоятельном оформлении договора задатка, следует учитывать ряд нюансов. Соглашение обязательно должно содержать следующие сведения:
- паспортные данные владельца квартиры и приобретателя;
- стоимость приобретения;
- размеры суммы задатка;
- точные информационные данные об объекте недвижимости (адрес, характеристики);
- период, в который участники сделки обязаны ее заключить;
- условия, при которых могут быть дополнительные расходы, связанные с оформлением сделки;
- обязательство по оплате в двукратном размере при невыполнении одной из сторон условий договора.
Договор составляют в двух экземплярах.
Нужны ли иные документы?
Никаких других документов для оформления задатка, кроме письменного соглашения, не составляется, включая и расписки. Деньги обычно передают продавцу в присутствии третьих лиц. В договоре также можно обязать оплатить задолженность по услугам ЖКХ. До подписания договора задатка специалисты обычно рекомендуют заключение соглашения о покупке (как приложения к договору задатка). Законодательством не установлен четкий размер суммы задатка, но в большинстве случаев эта сумма составляет не более 10 % от общей оговоренной стоимости недвижимости. С осторожностью следует отнестись к заключению сделки в том случае, если продавец соглашается на более маленький задаток. Это может свидетельствовать о том, что он сомневается в отношении продажи недвижимости на оговоренных условиях и в дальнейшем возможен отказ от сделки.
В заключении следует еще раз напомнить: чем более подробно вы составите договор задатка, тем меньше у вас будет проблем в случае, если заключение сделки не состоится.
Образец соглашения о задатке при покупке квартиры в этом вам поможет.
