Жалоба в строительный надзор на застройщика. Тонкости рассмотрения претензии к застройщику об устранении недостатков

Как показывает практика отечественного долевого строительства, мало кому из застройщиков удается построить и сдать строительный объект вовремя и без каких бы то ни было нарушений. В одних случаях ликвидировать нарушения и сократить сроки сдачи дома удается быстро, в других разрешение конфликтной ситуации может затянуться на продолжительное время. Одним из способов «подстегивания» недобросовестного застройщика в подобных ситуациях станет подача жалобы в одну из уполномоченных контролирующих инстанций.

В данной статье мы ответим на следующие поставленные вопросы: что может послужить правомерным основанием для подачи жалоба на застройщика? куда при этом следует обращаться? как составить сам документ и какие особенности при этом следует учитывать? Ответы на эти и другие вопросы ищите далее.

Основания для подачи

Основания для обжалования действий/бездействия застройщика можно распределить на 3 типа, каждый из которых соответствует компетенции органов, которые займутся рассмотрением поданных жалоб.

• Органы местной администрации. Сюда относятся структуры федерального, регионального и муниципального уровней, которые либо направляю взаимодействуют с девелоперами, либо были созданы для контроля их деятельности;

Рассматривают нарушения самого широкого спектра.

• Правоохранительные органы (полиция/прокуратура). Основание для обращения в данные инстанции может стать косвенное/прямое нарушение прав дольщиков. В последствии, по факту подачи жалобы будет возбуждено уголовное дело, а виновные лица привлечены к ответственности и понесут соответствующее наказание. Является одним из самых действенных способов воздействия на недобросовестных девелоперов;
• Судебные органы, занимается рассмотрение не жалоб, а конкретных конфликтных ситуаций. Потому при обращении в него следует составить не претензию, а исковое заявление;

Внимание

Обязательное условие: обращению в суд должна предшествовать попытка разрешения ситуации на досудебном уровне, а именно — подача жалобы самому застройщику. И только в случае, если он не ответит, или его ответ никак не повлияет на разрешение ситуации, следует обращаться в суд.

Вывод : подача жалоба на застройщика является не только отличным способом воздействия на него с целью отстоять свои законные права и интересы, но и шансом получить денежное возмещение за причиненные неудобства, связанные, к примеру, с просрочкой сдачи дома, из-за которых собственник купленной в нем квартиры вынужден нести непредвиденные расходы, арендуя жильё.

Жалобы - стандартный блок

Инстанции обращения

Итак, при наличии претензий к качеству оказываемых услуг со стороны застройщика, дольщик вправе обжаловать их, обратившись в одну из следующих инстанций:

• Госстройнадзор;
• Государственная жилищная инспекция;
• Прокуратура или полиция;
• Роспотребнадзор;

Рассмотрим основания, порядок и особенности процедуры обращения в каждую из перечисленных инстанций:

Обращение в Госстройнадзор

О бращение в данную инстанцию может быть продиктовано наличием одной из следующих причин:

• у застройщика нет лицензии на строительную деятельность;
• возведение конкретного строения проходит без разрешения уполномоченных органов;
• отсутствует публикация проектной декларации на строительный объект;
• наличие нарушений в проекте возведения дома. Например, совершенно незапланированно, рядом с домом началось возведение дополнительного здания с неизвестной целью и предназначением.

При наличии одного из перечисленных оснований следует незамедлительно составлять жалобу и обращаться в Госстройнадзор. Как показывает практика, обращение в данную инстанцию отличается высоким коэффициентом эффективности.

Подавая жалобу в Госстройнадзор следует понимать, что это может спровоцировать остановку строительства, что в последствии негативным образом скажется на сроках сдачи дома. Поэтому лучше всего сделать это на ранних этапах возведения постройки.

При составлении жалобы в Госстройнадзор рекомендуется сослаться на Федеральный Закон «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» , в соответствии с которым при возведении постройки девелопер обязан получить разрешение и заручиться поддержкой соответствующих органов.

Обращение в государственную жилищную инспекцию

Основанием для обращения в государственную жилищную инспекцию может стать нарушением прав дольщиков, касающихся ЖКХ, как на начальной стадии возведения жилой постройки, так и во время её сдачи. Например:

• Застройщик требуется от дольщика оплатить коммунальные услуги за какой-то период времени авансом, утверждая, что так полагается по закону. Однако, это не правда. Оплата коммунальных услуг начинается после сдачи дома, подписания акта приема-передачи и вступления в товарищество собственников жилья, которое занимается вопросами оплаты электро-, тепло и водоснабжения;
• Дольщик заподазривает нарушения Жилищного Кодекса РФ при процессе подсоединения дома к городским коммуникациям.

Обращение в полицию и прокуратуру

Жалоба на застройщика в прокуратуру обладает высокой результативностью, поскольку влияет не сколько на самого застройщика, столько на его генерального директора, который отвечает за организации всего строительного процесса.

Инфо

Если работники прокуратуры сочтут, что тяжесть нарушения, описанная в жалобе дольщика, будет недостаточной для того, чтобы рассмотрением и разрешением конфликта занимались именно они, жалоба автоматически будет перенаправлена в полицию.

Основанием для подачи претензии в прокуратуру может выступить одно из следующих:

• участок земли, на котором возводится многоквартирный дом, по документам предназначен для частного (индивидуального) строительства;
• у застройщика отсутствует разрешение на постройку;
• застройщик отказывается выплачивать пени за период просрочки сдачи дома и вообще как-то контактировать с дольщиками;
• организация девелопера съехала с прежнего адреса местонахождения;
• дольщику стала доступна информация, что деньги, предназначенные на строительство дома, тратятся застройщиком на другие цели.

Обращение в Роспотребнадзор

Претензия в данную инстанцию подается в случае, когда нарушения касаются Закона «О защите прав потребителей». Как правило, подобные нарушения выявляется при сдаче дома и получении квартиры. Например:

• в сдаваемой квартире выполнен некачественный ремонт (отделка);
• имеет место нарушения санитарных и иных норм по Жилищному Кодексу РФ;
• другие нарушения, противоречащие оговоренным в договоре с застройщиком обязательствам.

Основной задачей каждого застройщика является сдача объекта таким образом, чтобы он по завершению соответствовал всем критериям качества и при этом был закончен в срок. Задачи эти весьма сложные и в большинстве случаев сдача объекта откладывается как по объективным причинам, так и из – за различных нарушений.

Что делать в этом случае? Вы можете либо ждать, пока строительные работы завершатся, либо пробовать ускорить их, подавая различные жалобы. Одной из таких претензий является жалоба в прокуратуру на застройщика. Именно о ней и пойдет речь в нашей статье.

Когда и куда можно жаловаться

Жалоба на застройщика может быть подана в самых разных случаях, с претензией можно обращаться практически по любому аспекту их работы. Но при этом некоторые поводы для обращения возникают чаще других. В их перечень входят:

• Нарушение прав собственников и дольщиков;
• Нарушения норма строительства зданий;
• Нарушение норм при проведении самих строительных работ;
• Допуск серьезных ошибок в документации, подделка документов;
• Незаконная или нелицензированная работа;
• Мошенничество в различных сферах деятельности.

Как видите, поводы для обращения весьма разнообразны, так как деятельность застройщика касается самых разных сфер деятельности. Именно поэтому существует очень много инстанций, в которые можно подать жалобу на застройщика. Среди них:

• Руководство самого застройщика . Рассмотрит любые жалобы, но не всегда эффективно. Обращаться обязательно, так как нужна официальная реакция застройщика на претензию;
• Госстройнадзор . Занимается претензиями, связанными с самими строительными работами;;
• Государственная жилищная инспекция . Примет жалобы, касающиеся качества сданного жилья и иных подобных споров между застройщиком и дольщиками, касающихся его эксплуатации;
• Прокуратура . Принимает только обращения, связные с нарушением гражданских прав собственников;
• Роспотребнадзор . Принимает претензии на сервис, предоставляемый застройщиком;
• Суд . Рассматривает любые жалобы и споры, которые не смогли рассмотреть иные инстанции.

Все эти инстанции значительно отличаются друг от друга как формой официального обращения, так и методами работы и проверок. Так что их стоит рассматривать по отдельности более подробно.

Жалобы - стандартный блок

Застройщик

Как только у вас возникнет какая – то проблема со стройкой или сданным объектом вам следует обратиться к самому застройщику. Это очень важно, так как застройщик должен будет предоставить вам официальный ответ, который будет содержать его позицию в данном споре.

Для того, чтобы обратиться к застройщику, вы можете подать письменную или устную претензию. С первой все достаточно просто – вам нужно только сказать руководителю о том, что вас беспокоит. Но такой тип жалобы никак не регистрируется и подойдет только для того, чтобы устранить самые мелкие нарушения или же получить консультацию по интересующей вам проблеме. Поэтому сразу перейдем к письменной претензии.

Письменная жалоба на застройщика может быть написана в свободной форме, но при этом она должна быть составлена в деловом стиле, в ней должны быть четко описанные ваши запросы и подробно описана проблема. В самом тексте нужно подробно указать:

• От кого направлена жалоба;
• К кому направлена жалоба;
• В чем состоит проблема;
• С какими просьбами заявитель обращается;
• Дополнительные данные;
• Дата подачи и подпись.

Инфо

Подается письменная жалоба к застройщику любым удобным способом. Обязательно сохраните у себя одну копию с росписью от застройщика. Ответ на ваше обращение должен придти в течение месяца, в противном случае заявление можно считать проигнорированным. Если письменная жалоба застройщику не принесла результата, то можно обращаться в надзорные службы.

Госстройнадзор, Роспотребнадзор и Жилищная инспекция

Все три эти организации являются надзорными органами, и каждая из них в меру свих полномочий может влиять на деятельность застройщика. Какими именно сферами они занимается было сказано выше и, хоть работают эти организации в разных направлениях, обращение в них происходит по одной и той же форме претензии. Жалоба на застройщика в надзорные службы пишется по следующему образцу:

• Заголовок. Содержит наименование и адрес службы, ФИО и адрес заявителя, контакты;
• Информационная часть. Содержит сведения о застройщике и проводимых им работах, общее описание проблем и причину её возникновения, сведения о реакции застройщика на письменное обращение и перечень просьб к надзорной службе;
• Заключение. Содержит подпись заявителя, дату подачи заявления и опись приложенных бумаг.

Инфо

После подачи обращения надзорная служба должна в течение месяца провести проверку и предоставить вам официальный ответ. Кроме того, вам так же должны будут отчитаться о проделанной работе и выдать постановление, которое вы сможете использовать в дальнейших спорах.

Прокуратура

Жалоба на застройщика в прокуратуру – один из самых серьезных способов добиться справедливости. Прокуратур займется вашим обращением в одном из следующих случаев:

• Застройщик каким – либо образом нарушил гражданские права;
• Застройщик совершил другое преступление, например, был замечен за мошенничеством, нарушением законов при возведении постройки, был уличен в махинациях с собственностью;
• Застройщик проигнорировал постановление, вынесенное курирующей службой.

Обращение в прокуратуру пишется в соответствии со строгим образцом, следовать которому нужно весьма точно:

1. Заголовок. Содержит:
   1. Наименование отделения прокуратуры;
   2. Адрес отделения;
   3. ФИО и звание руководителя;
   4. ФИО и адрес заявителя;
   5. Контакты заявителя.
2. Информационная часть. Содержит:
   1. Сведения по застройщику;
   2. Описание проводимых застройщиком работ;
   3. Описание проблемы, с которой вы столкнулись в процессе работы застройщика;
   4. Описание реакции застройщика на вашу претензию;
   5. Описание других способов мирного урегулирования конфликта, ответы от надзорных служб и и реакция на них застройщика;
   6. Перечень просьб к прокуратуре;
   7. Обоснование просьб с точки зрения закона или заключенного с застройщиком договора.
3. Заключение. Содержит:
   1. Опись приложенных к жалоба на застройщика в прокуратуру бумаг;
   2. Подпись заявителя;
   3. Дату подачи обращения.

Инфо

Жалоба в прокуратуру на застройщика, в отличие от описанных выше, рассматривается всего 15 суток. Но при этом следует учесть, что сроки могут быть значительно расятнуты в том случае, если потребуется подробное расследования. В любом случае, о каждом значительном событии вас будут заранее уведомлять, а по результату рассмотрения жалобы в прокуратуру на застройщика вам предоставят подробный отчет.

Суд

Обращение в суд с жалобой на застройщика – мероприятие крайне сложное, требующее много времени и сил. Но оно имеет свои преимущества:

• Ваша жалоба рассматривается индивидуально, к вашему мнению прислушиваются;
• Суд разбирает любые претензии независимо от их типа;
• Суд может напрямую принуждать застройщика к определенным действиям;
• С помощью суда можно просить компенсации любого типа, предъявлять нестандартные требования.

Обращаться в суд стоит с помощью искового заявления, а не жалобы. При этом форма искового заявления полностью аналогична жалобе в прокуратуру за одним исключением – в заголовке не пишется ФИО и звание уполномоченного представителя – суд назначит его сам. Рассматривается заявление 5 суток, после чего назначается первое заседание. После этого суд от слушания к слушанию будет разбирать вашу проблему, после чего вынесет судебное решение и постановление, внесенное в исполнительный лист.