Ипотека в сбербанке аннуитетная или дифференцированная. Дифференцированный и аннуитетный платежи по ипотеке: какой выбрать

Полное досрочное погашение ипотеки или частично-досрочное погашение в любом случае выгодно для клиента, но не выгодно для банка. Не каждый может разобраться как правильно погашать ипотечный кредит, как происходит уменьшение выплаты процентов, а также суммы основного долга. Рассмотрим подробнее этот вопрос.

Что такое аннуитетные платежи?

Сейчас банки чаще всего при выдаче ипотечного кредита заключают договор, в котором график ежемесячных платежей подразумевает аннуитетные платежи, то есть клиент ежемесячно выплачивает одинаковую сумму.

Если внимательно присмотреться, то в графике будет две колонки, в одной из них указана сумма процентов, во второй сумма основного долга.

То есть платеж будет ежемесячно одним и тем же, только на первоначальном этапе клиент выплачивает в основном проценты банку. Пропорции составляются исходя от суммы основного долга. Поэтому, если брать ипотечный кредит на большой срок, через несколько лет сумма основного долга по ипотеке практически не уменьшится. К примеру, ежемесячный платеж составляет 20000 рублей, то из них сумма процентов примерно составит 19000, а всего лишь 1000 рублей пойдет в погашение основного долга. Данная схема выплат была позаимствована из практики европейских стран, и, естественно, наиболее выгодна для банка, но не для клиента.

Особенности аннуитетных платежей

Каковы же основные особенности выплаты аннуитетными платежами:

Досрочное погашение при аннуитетных платежах и его виды

Сейчас законодательством предусмотрено отсутствие штрафных санкций за досрочное погашение кредита, а также сумма дополнительных взносов в счет перерасчета суммы основного долга банками, как правило, не ограничена, что позволяет клиенту экономить на выплатах процентов. Существует два способа частично-досрочного погашения кредита, при которых банк при каждом обращении будет делать перерасчет и выдавать новый график. В этом графике также будут прописаны аннуитетные платежи:

• первый способ изменения перерасчета - это уменьшение ежемесячного платежа. В случае внесении дополнительной суммы, клиент имеет право изменить сумму аннуитетного платежа, расчет ведется на весь срок кредитования, сумма будет прописана в дополнительном соглашении с банком;
• второй способ подразумевает уменьшение срока возврата кредита. Перерасчет естественно ведется в зависимости от вносимой суммы, за счет этого при выдаче нового графика будет указан новый срок выплаты.

В обоих случаях выплата дополнительной суммы будет учтена только в сумму основного долга, а не процентов.

Выгода досрочного погашения

Некоторые клиенты думают, что выплачивать частично-досрочно частями невыгодно, но с этим можно поспорить, если понимать порядок начисления процентов. Если даже имеется небольшая дополнительная сумма, которую клиент может потратить на изменение договора, не стоит ее откладывать, а нужно сразу обратиться в банк за перерасчетом. Рассмотрим все возможные плюсы, которые предусмотрены при выплате долга:

• во-первых меняется пропорция выплаты процентов, то есть с изменением суммы ежемесячного платежа % уменьшаются;
• во-вторых снижается финансовая нагрузка, что позволяет в дальнейшем клиенту вкладывать дополнительную свободную сумму уже в уменьшение срока возврата кредита.

В заключении нужно отметить, что в самом начале график платежей с его конечной суммой выплаты при аннуитетных платежах выглядит устрашающе, но если производить дополнительную выплату согласно схеме, которая была описана выше, то можно научиться грамотно возвращать долги банку, при этом выплачивать меньше процентов.

При выборе ипотечного продукта потенциальные заемщики зачастую обращают основное внимание на годовую процентную ставку, срок кредитования, размер первоначального взноса. Однако есть еще один фактор, который оказывает существенное влияние на возможность обслуживать ипотечный займ и на фактические расходы заемщика по ипотечному кредиту. Это – схема погашения, наиболее распространены два варианта:

• ипотека с дифференцированными платежами;
• ипотека с аннуитетными платежами.

Поговорим о каждой из них более подробно.

Ипотека с дифференцированными платежами

Ряд банков предлагают гасить ипотечный кредит по дифференцированной схеме. Ее еще называют «погашение равными долями».

Утверждение о равных долях относится к телу кредита, поскольку в данной схеме строго установлен размер ежемесячного погашения основной суммы кредита. К части тела кредита прибавляют процент за пользование займом на остаток суммы. Таким образом, у дифференцированной схемы погашения появляется ряд особенностей, в частности:

• ежемесячно сумма выплат будет разной (в зависимости от остатка долга и количества дней в месяце);
• ежемесячный платеж будет плавно уменьшаться по мере выплаты суммы долга;
• при досрочном погашении всего займа или его части будут погашены начисленные за этот месяц проценты, а остальная сумма пойдет на погашение тела кредита.

У такой схемы есть важное преимущество: она позволяет меньше переплачивать по займу, поскольку проценты насчитываются на оставшуюся сумму долга, а она постоянно уменьшается. К примеру, если вы возьмете ипотеку по цене 1 миллион рублей на десять лет под 12,5% годовых, то первый ежемесячный платеж составит 18,75 тысяч рублей, а последний – 8,42 тысячи рублей, что ощутимо ниже. А если учитывать и постепенное обесценивание рубля посредством инфляции, то последние платежи становятся совсем необременительными для заемщика.

Правда у такого преимущества есть и обратная сторона: первые платежи достаточно ощутимы и могут оказаться заемщику просто не по карману. Такой размер ежемесячных выплат сохраняется на протяжении не нескольких месяцев, а нескольких первых лет и это следует учитывать.

Ипотека с аннуитетными платежами

Для аннуитетной схемы погашения кредита характерно сохранение одного и того же размера ежемесячных платежей на протяжении всего периода действия договора. Но со временем изменяется структура основного долга и процентов в них. Так, сразу после взятия кредита заемщик погашает исключительно проценты за пользование деньгами, а ближе к концу срока – непосредственно тело кредита. Если брать исходные данные из приведенного выше примера (1 миллион рублей на десять лет под 12,5%), то сумма ежемесячных взносов составит 14,64 тысячи рублей.

Эта схема является более предпочтительной для банков, поскольку они получают свою прибыль независимо от того когда заемщик погасит долг: своевременно или досрочно. Ипотека с аннуитетными платежами на порядок доступнее, чем кредит с дифференцированной схемой. Она встречается практически во всех кредитно-финансовых учреждениях, выдающих ипотечные кредиты, в то время как равные платежи предлагают лишь некоторые банки.

Преимущества аннуитетных платежей

Среди преимуществ аннуитетной схемы можно назвать ее предсказуемость и стабильность. Заемщик всегда может смело планировать свой семейный бюджет, поскольку сумма долга одинакова из месяца в месяц. С дифференцированными платежами такой стабильности нет, там ежемесячный платеж рассчитывается каждый месяц заново и в зависимости от длительности расчетного периода может быть как менее, так и более предыдущего.

Еще одним важным преимуществом аннуитета является возможность взять более крупную сумму в кредит. Не секрет, что банки устанавливают для каждого заемщика определенный максимальный размер кредита, более которого, по их мнению, он попросту не сможет обслуживать. У некоторых банков это 40% от общего дохода семьи, у других – 50%, третьи смотрят, чтобы по итогу на каждого члена семьи оставалось не менее 7 тысяч рублей.

Но в любом случае эта максимальная планка устанавливается. В случае с дифференцированной схемой первые платежи будут достаточно большими, но принцип установки максимальной суммы займа тот же. Если, например, в банке установлен предел – не более 50% от общего дохода заемщика, то в соответствии нашим примером заемщик должен будет иметь такой доход:

1. дифференцированные платежи – 37,5 тысяч рублей;
2. аннуитетные платежи – 29,28 тысяч рублей.

Разница в доходах достаточно ощутимая. В то же время если заемщик обладает доходом в 37,5 тысяч рублей, то по первой схеме ему дадут в кредит 1 миллион рублей, а по второй он сможет взять больше средств.

Недостатки аннуитетных платежей

Наиболее существенным недостатком является, конечно же, сумма переплаты. В зависимости от срока кредитования она может принимать достаточно внушительные размеры. Механизм возникновения такой разницы следующий: при аннуитетной схеме банк рассчитывает проценты на всю сумму задолженности за весь период кредитования, а при дифференцированных платежах процент начисляется на остаток суммы.

По принятым нами исходным данным за 10 лет переплата по аннуитетной схеме составит около 130 тысяч рублей по сравнению с дифференцированной. А если срок кредитования 30 лет, то разница между схемами достигнет почти миллиона рублей.

Еще одним значительным недостатком можно назвать трудности с досрочным погашением займа. Так, при дифференцированной схеме заемщик может в любой момент уменьшить сумму основного долга, значительно уменьшив тем самым ежемесячный платеж. При аннуитетной схеме сума частичного погашения пойдет на уплату процентов, и лишь после полного их погашения будет уменьшать сам долг. Таким образом, получается, что выплачивать кредит досрочно заемщику попросту невыгодно, поскольку независимо от того, насколько раньше он его внесет, проценты за его использование придется погашать за весь оговоренный заранее срок.

Выходом из этой ситуации может стать аккуратное погашение кредита в срок, а возникшие сбережения можно положить на депозит или направить на собственное развитие.

Для многих наших соотечественников покупка жилья в ипотеку является единственным способом обзавестись собственной недвижимостью. Платить понемногу 10-30 лет для большинства из них легче, чем единым платежом выложить сумму порядка нескольких миллионов. Именно поэтому ипотека с дифференцированными платежами в банках в 2016 году стала очень востребованным кредитным продуктом. Однако далеко не все желающие могут получить подобный заём. Ведь финансовые организации должны быть уверены в надлежащем уровне платежеспособности потенциального клиента.

В чем суть дифференцированных платежей

Обращаясь в банки за выдачей ипотеки, заёмщик, как правило, в первую очередь принимает во внимание процентную ставку. Гораздо реже он изучает условия кредитной программы на предмет наличия разного рода комиссий. А вот на систему платежей не обращает внимания почти никто. Однако следует знать, что конечная стоимость кредита весьма существенно зависит от указанного в договоре способа его погашения.

Дифференцированная ипотека предусматривает выплату основной части долга равными долями, в то время как начисление процентов осуществляется на остаток тела кредита. Отсюда следует, что объём процентов постепенно уменьшается.

В итоге суммы ежемесячных платежей будут отличаться. Заёмщику надо быть готовым к тому, что в первые годы выплаты по ссуде с дифференцированными платежами будут особо ощутимыми, но со временем выплачивать заём станет легче.

Этот фактор служит дополнительной причиной тщательной проверки финансового состояния потенциального клиента. Специалисты банка будут прогнозировать возможность проведения им больших выплат в начальном периоде кредитования. Причём для уменьшения риска невозврата делается такой расчёт с применением подстраховочных коэффициентов, что, конечно же, снижает шансы на получение займа.

Как и любой банковский продукт, ипотека с дифференцированными платежами имеет свои достоинства и недостатки.

Плюсы

К преимуществам займа такого типа относится:

• Значительная экономия при досрочном погашении: на оставшуюся часть проценты не выплачиваются.
• Структура платежа понятна и проста.
• Стоимость страховки меньше, поскольку тело кредита уменьшается каждый месяц.

Минусы

Из негативных моментов подобной ссуды эксперты выделяют такие обстоятельства:

• Чтобы получить дифференцированную ипотеку, необходимо иметь высокий легальный доход.
• Вышеуказанный фактор может обусловить снижение максимальной суммы кредита. Ведь по закону объём выплат не должен быть больше 50 % уровня ежемесячного дохода заёмщика.

Почему дифференцированный график предпочтительнее аннуитетного

Существенным преимуществом дифференцированного платежа является то, что тело кредита начинает уменьшаться с первой же выплаты. А при аннуитетном способе погашения на первых порах сумма основного долга практически не меняется – бóльшую часть выплат занимают проценты.

Рассмотрим вариант, ярко иллюстрирующий, почему дифференцированные платежи по ипотеке выгоднее. Два гражданина взяли подобные кредиты на одинаковый срок, но с разными способами погашения. После того, как прошла половина этого времени, они приняли решение погасить заём досрочно. Банки уже получили к тому моменту по три четверти от суммы планируемых процентных платежей. Но кредитополучатель, взявший дифференцированную ипотеку, должен будет вернуть банку половину долга, а тому, кто предпочёл заём с аннуитетными выплатами, придётся отдать три четверти.

Такая же ситуация прослеживается и в случае, когда на середине срока оба заёмщика объявили дефолт, став неплатежеспособными. Первый отдал банку в общей сложности на 15-18 процентов больше второго, но все же половину основного долга выплатил. Поэтому, потеряв заложенное жильё, он вправе рассчитывать на квартиру, пусть даже однокомнатную. Объём выплаченных «аннуитетным» заёмщиком процентных платежей примерно такой же, но вот основного долга он перечислил банку только четверть.

Дополнительным подтверждением тезиса о бóльшей выгодности для заёмщика дифференцированной ипотеки служат данные, приведенные в двух нижерасположенных таблицах. За основу при расчёте был взят кредит объёмом 1 млн рублей. Процентные ставки – усреднённые (с уменьшением срока кредитования они тоже снижаются).

Прямое сравнение представленных данных показывает, что уровень переплат при аннуитетной схеме выше по сравнению с дифференцированной. И с увеличением срока кредитования разница становится ощутимее. Так, цены 30-летней ипотеки разнятся на 1,29 млн руб., что совсем немало.

Банковские программы с дифференцированным погашением

По вполне понятным причинам сегодня большинство финансовых организаций нашей страны выдают кредиты с аннуитетными платежами. Но существуют банки с дифференцированными платежами по ипотеке. Их названия и условия программ представлены в таблице.

Следует знать, что во всех этих финансовых учреждениях можно взять кредит на жильё и с аннуитетной схемой.

Немаловажным фактором, на который следует обращать внимание в поисках ответа на вопрос, в каком банке наиболее выгодная ипотека с дифференцированными платежами, является размер первоначального взноса. Чтобы получить представление об актуальных цифрах, ознакомьтесь с данными таблицы.

Обратите внимание: Сургутнефтегазбанк разработал программу дифференцированной ипотеки без первоначального взноса (это отображено в таблице). Но она распространяется на покупку жилой недвижимости от определенных застройщиков:

• ГК «Северстрой».
• ООО «Самолет девелопмент».
• ГК МИЦ.
• ГК ТИС.
• ФСК «Запсибинтерстрой».
• ООО «Брусника. Тюмень».
• ОАО «АИЖК».
• ООО «Промстройкомплекс».
• ООО «Стройинвест».
• ООО «Строй Мир».

Все вышеперечисленные банки в качестве обеспечения займа требуют от клиента предоставить залог. Таковым может быть и приобретаемая недвижимость.

Кроме того, банкиры предъявляют определённые требования к возрасту клиента, подавшего заявку на ипотеку, в том числе и дифференцированную. На момент окончания кредитного соглашения заёмщик должен быть не старше 60 (Сургутнефтегазбанк, ) или 65 ( , Петрокоммерц Банк) лет. Но Газпромбанк продемонстрировал некую лояльность в этом вопросе. Заключается она в том, что допускается превышение возраста не более, чем на 5 лет. Однако заёмщик должен будет предоставить в залог дополнительное обеспечение, если оно не было предусмотрено в договоре кредитования.

В заключение следует указать на один негативный момент дифференцированной выплаты по ипотеке. Этот способ не очень удобен с точки зрения планирования личных финансовых затрат. Зная размер своих ежемесячных постоянных доходов и используя аннуитетный метод погашения кредита, клиенту будет легче прогнозировать свой бюджет.

Дифференцированные или аннуитетные платежи по ипотеке: Видео

Ипотека с дифференцированными платежами в банках в 2019 году пользуется не меньшей популярностью, чем кредиты, где действует аннуитетный график погашения. Все же какой ежемесячный взнос выгоднее для клиента – оплата равными или разными частями? Каждый из этих графиков имеет свои преимущества и недостатки, о которых лучше знать перед оформлением ипотеки. Приобретение жилья за счет заемных ресурсов – это долговременный проект, а от графика его выплаты прямо зависит ежемесячная финансовая нагрузка на семейный бюджет в течение всего времени обслуживания кредита.

Что такое дифференцированные платежи

В банковской практике применяют два основных графика погашения займа:

• аннуитетный;
• дифференцированный.

Первый обязывает должника ежемесячно возвращать банку фиксированную сумму, особенность же второго – неодинаковый размер ежемесячного взноса.

Ипотека с дифференцированными платежами так же, как и заем с аннуитетным графиком, предусматривает ежемесячное погашение:

• тела кредита;
• начисленных процентов.

Но, в отличие от аннуитета, здесь сумма делится на равные части пропорционально сроку действия договора. То есть каждый месяц размер выплат по основному долгу одинаков, за исключением последнего, где уплата может немного отличаться за счет округлений.

Основное отличие

Главное отличие займа с графиком погашения тела кредита равными частями от аннуитетного заключается в следующем:

• Аннуитетная схема строится таким образом, чтобы в первую очередь закрывались начисленные проценты. А так как в начале пользования ссудой их размер наибольший, то в структуре ежемесячного взноса преобладают именно проценты. Тело же ипотеки гасится минимально. Постепенное погашение основного долга приводит к снижению начисленных процентов. В результате доля платежа, которая приходится на тело долга, с каждым месяцем увеличивается. Ситуация кардинально меняется после того, как проходит половина срока действия договора. После «экватора» ипотеки уже больше закрывается тело кредита, и проценты быстрее уменьшаются.
  Формула расчета аннуитетной схемы сложнее, чем та, где фигурирует дифференцированная ипотека. Она имеет следующий вид: Р=k*S, где
  • Р – размер ежемесячной уплаты;
  • k – коэффициент аннуитета;
  • S – сумма ипотеки.

  В этой формуле остается разобраться, как рассчитать коэффициент. Чтобы его найти, необходимо воспользоваться следующей задачей:

  • k = %/12 * (1+%/12)N/((1+%/12)N-1),
  • где % – годоваяставка;
  • N – количество месяцев действия договора.
• В ситуации с дифференцированными взносами все намного проще. Сумма делится на количество месяцев действия кредитного договора, а проценты начисляются на фактический остаток задолженности. То есть при заключении договора на 100 000 руб. на 5 лет заемщик ежемесячно, кроме процентов, будет погашать 1 666,67 руб. тела кредита. В связи с тем, что размер долга меняется, величина процентов также будет разная. Погашение тела кредита сразу с больших сумм позволяет быстрее уменьшить размер задолженности, а, значит, сократить переплату.

Преимущества дифференцированных платежей

С первого взгляда кажется, что разница в способе погашения не играет большой роли в обслуживании долга. Однако это не так, и некоторые клиенты это понимают со временем, а правильнее было бы – до подписания договора. Так в чем же дифференцированные платежи по ипотеке лучше аннуитетных:

1. Классическое погашение тела кредита позволяет быстрее сократить задолженность, что способствует уменьшению размера переплаты по кредиту. Другими словами, заемщик экономит на процентах, и чем больше срок и сумма, тем серьезнее экономия. Например, если взять ссуду в размере 800 000 руб. на срок 5 лет под 13,5% годовых, тогда сумма оплаченных процентов по аннуитетной схеме за весь период составит почти 304500 руб. При тех же условиях, но с классическим графиком выплат клиент отдаст банку около 274 500 руб.процентных платежей. Разница составляет 30 000 руб. в пользу дифференцированных выплат.
2. Частичное досрочное погашение ипотеки с классическим графиком быстрее сокращает остаток задолженности. В результате еще больше увеличивается экономия на процентах.
3. Клиенту понятнее структура платежа – проще рассчитать тело кредита и проценты.
4. Размер выплат по страхованию жизни быстрее уменьшается, так как прямо зависит от остатка задолженности.

В то же время график с дифференцированными платежами имеет ряд минусов:

• В начале обслуживания кредита размер ежемесячной платы больше. Если вернуться к нашему примеру, то при аннуитетном погашении ежемесячно придется отдавать 18 407 руб., а при классической схеме максимальный платеж составит почти 22 400 руб. Разница около 4 000 руб.
• Чем меньше взнос, тем больше размер кредита. Проще говоря, при погашении долга фиксированными суммами заемщику могут предоставить больше денег на покупку жилья.
• При аннуитетном погашении проще планировать свои расходы по кредиту, ведь они всегда одни и те же.

с точки зрения экономии, целесообразнее заключить договор с классическим графиком выплат, однако большая сумма займа и простота обслуживания – за ипотекой с аннуитетом.

Стоит отметить, что выбор заемщиком схемы погашения долга среди ипотечных продуктов, которые предлагают российские банки, сильно ограничен. Ведь то, что экономически невыгодно заемщику, интереснее финансовым учреждениям: они больше получат процентной прибыли по кредитам с аннуитетным графиком погашения.

Какие банки с дифференцированными платежами

В каком же банке удастся оформить ипотеку с дифференцированными платежами? Сразу оговоримся, что Сбербанк работает только с аннуитетом, тоже касается и ВТБ24. Как видим, лидеры финансового рынка России не хотят терять своей выгоды. Нужно постараться, чтобы найти финансовое учреждение, где можно оформить заем с классическим графиком выплат. Все же это возможно.

Итак, самые известные банки с дифференцированными платежами по ипотеке:

• РоссельхозБанк. Предлагает взять ссуду на покупку жилья по двум документам – паспорту и второму документу, подтверждающему личность (загранпаспорту, водительским правам и т.д.). Максимальная сумма – 8 млн рублей, срок действия договора – до 25 лет, ставка зависит от условий сделки, категории заемщика – от 12 до 16,0% годовых.
• Газпромбанк. Предоставляет до 10 млн рублей на срок 30 лет по ставке от 13% годовых. Требуемые документы такие же, как в предыдущем банке.

Что выбрать – аннуитетный или дифференцированный платеж по кредиту: Видео