В наше время оспаривание договора купли-продажи квартиры или иной недвижимости происходит ежедневно. Между людьми заключаются сделки по переходу имущества, а без сделок не существовало бы такое понятие как экономика страны. Под оспариванием договора купли-продажи недвижимости или движимого имущества понимается такая форма действий, в результате которых происходят движения обратные самому договору. Для правильного следует доказать факт ее незаконности. По сути, без подписанного договора, с юридической стороны, можно оспорить сам факт каких-либо отношений между юридическими или физическими лицами. Разумеется, это не единственная возможность оспорить договор купли-продажи. Договор, заключенный с определенными нарушениями прав какой-либо из сторон является недействительным. Недействительность данных взаимоотношений зависит от обстоятельств дела. Помочь определить данные нарушения на , Вам поможет наш профессионально и в срок.

Можно сказать, что оспаривание договора купли продажи автомобиля или недвижимого имущества - это его расторжение, а значит прекращение. С момента его прекращения, он не будет иметь силы для обеих сторон, заключивших его.

Основания для оспаривания договора купли продажи квартиры или автомобиля может стать то, что:

Срок давности оспаривания договора купли продажи:

Если вы решили начать процедуру оспаривание договора купли продажи земельного участка, квартиры, автомобиля или иного имущества, то помните, что имеется срок оспаривания договора купли продажи:

1. для ничтожных сделок данный срок составляет три года;
2. для оспоримых сделок один год.

В случае, если нарушена воля стороны при заключении сделки, то срок не применяется. Так, если даритель не понимал значения своих действий, то он может заявить о применении последствий недействительности сделки намного позже после заключения таковой.

Кроме того, всегда помните, что любой срок может быть восстановлен через ст. 112 ГК РФ по ходатайству стороны с предоставлением уважительных причин пропуска срока исковой давности.

Почему при оспаривании договора купли продажи квартиры или иного имущества лучше обратиться к нам за юридической помощью?

Недействительным договор купли-продажи может стать только по решению суда. Здесь следует отметить, что в практике нашего бюро имеется большой опыт в судах по делам, мы не раз подавали и выигрывали , а также нам известна . Итак, если вам необходима процедура оспаривание договора купли продажи по безденежности или иным основаниям, то не стоит ожидать, что суд встанет на вашу защиту просто из-за того, что вы подадите иск. Вы должны понимать, что суд это такой орган власти, который должен разрешить спор. Защищать вас и ваши интересы будет только квалифицированный адвокат. Для этого ему потребуется провести анализ договора и понять имеется ли у вас основания для судебного разбирательства. Судебных дел очень много, а процессы по выигрывают лишь те, кто хорошо подготовился. Поэтому тщательно храните все документы и документируйте каждый свой шаг в заключении договора. Чем больше у вас будет доказательств незаконного заключения договора купли-продажи, тем больше вероятность его оспорить.

Пожалуй, всем ясно, что банкротство редко случается внезапно. Обычно к этому процессу готовятся в течение длительного времени. Подготовка может быть разной, но она редко сводится к собиранию имущества должника с целью его последующей продажи и удовлетворения требований кредиторов. Чаще все наоборот. Главная цель подготовки к банкротству — это вывод всего ликвидного имущества как можно дальше от кредиторов. Вывод может оформляться сделками по продаже недвижимости и дорогостоящей движимости (например, станков, машин и пр.), уступками прав требования дебиторской задолженности и прочими действиями, направленными на уменьшение будущей конкурсной массы. Разумеется, все эти сделки совершаются в пользу аффилированных структур.
Но, будучи на месте кредитора, не стоит отчаиваться и опускать руки. Закон о банкротстве предоставляет участникам дела о банкротстве достаточно эффективные инструменты, позволяющие бороться с недобросовестными действиями должника. Главный из них — это оспаривание сделок. В данной статье мы подробно расскажем о том, как с помощью признания сделок должника недействительными можно вернуть в конкурсную массу незаконно проданное имущество.

Какими нормами регулируется процедура оспаривания сделок должника?

Нормы об оспаривании сделок должника достаточно компактно сосредоточены в главе III.1 Закона о банкротстве. Если вы прочитаете эту главу, многое станет ясным.
Но, помимо самого Закона о банкротстве, мы бы советовали ознакомиться с Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 №63. Несмотря на то, что Высший Арбитражный Суд ликвидирован, его разъяснения остаются актуальными и применяются судами.
Также не лишним будет ознакомиться с разделом Гражданского кодекса о недействительности сделок. Нередко недействительная сделка недействительна по нескольким основаниям, и в судебном процессе стоит сослаться на все основания недействительности. Неизвестно, с помощью которого из них удастся добиться успеха.

Какие сделки должника могут быть признаны недействительными в процедуре банкротства?

Закон о банкротстве разрешает оспаривать практически любые сделки должника, в том числе:

• платежи по договорам;
• зачеты, отступные, новации;
• договоры поручительства, залога;
• банковские операции;
• уплату налогов;
• мировые соглашения;
• уплату по исполнительным листам;
• выплату зарплаты;
• брачный договор и пр.
• Каковы основания для оспаривания сделок должника?

Законодательство о банкротстве исходит из принципа, что, если должник дошел до банкротства, то все его имущество должно быть пропорционально поделено между всеми кредиторами согласно величине их требований. Если этот принцип нарушен, то справедливость будет восстановлена судом. По крайней мере, так должно быть в теории.
Основываясь на этом, любая сделка, в результате совершения которой интересам кредиторов был причинен вред, может быть оспорена в процедуре банкротства. Но Закон о банкротстве выделяет два основания оспаривания — это предпочтение и подозрительность. Они применяются в зависимости от периода, когда сделка была совершена. Теперь подробнее.

Сделки с предпочтением.

К ним относятся сделки, совершенные ранее, чем за шесть месяцев до принятия судом заявления о признаниии должника банкротом. Практически любая «серьезная» сделка, совершенная в этот период, когда у должника уже явно были признаки наступающего банкротства, будет означать, что один из кредиторов получил предпочтение перед другими кредиторами. Например, если должник рассчитался за поставленный товар, то его выплата, скорее всего, будет признана недействительной, и контрагента обяжут вернуть все полученное по сделке.
Данный вид сделок достаточно прост в оспаривании. Разумеется, должники зачастую осведомлены об этом и стараются не совершать крупных действий по распоряжению имуществом в течение шести месяцев, предшествующих банкротству.

Подозрительные сделки.

Подозрительность сделки определяется следующим образом:

• если сделка совершена в течение года до принятия судом заявления о банкротстве, то она является подозрительной в случае, когда присутствует занижение стоимости полученного. Например, недвижимость продается по цене, значительно ниже рыночной.
• если сделка совершена в течение трех лет до принятия судом заявления о банкротстве, то она является подозрительной, если преследует цель причинить вред правам кредиторов.

Возможно, вопрос оснований оспаривания сделок все еще не совсем ясен. Это неудивительно, даже профессиональным юристам непросто в них разобраться. Следует отметить, что здесь мы изложили только основные моменты. Поняв, что такое подозрительные сделки и сделки с предпочтением, вы можете оценить действия должника, предшествующие банкротству, на предмет их будущего оспаривания. На практике каждая сделка индивидуальна, и требует особого подхода в определении оснований ее недействительности. ВАС РФ выпустил немало разъяснений на данный счет. Оперируя ими, можно доказывать как недействительность, так и «нормальность» одной и той же сделки.

Может ли кредитор оспорить сделку должника?

Ранее право оспаривать сделки должника принадлежало только внешнему или конкурсному управляющему. Стоит ли говорить, что это создавало определенную почву для злоупотреблений. Но с 1 июля 2015 года Закон о банкротстве подавать заявления об оспаривании сделок любому кредитору, которому принадлежит более десяти процентов реестра кредиторов. Причем в случае, когда оспаривается сделка должника с одним из конкурсных кредиторов, в расчет этих десяти процентов не принимаются голоса кредитора, сделка которого оспаривается. Разумеется, это позитивная тенденция.

Где найти образец заявления об оспаривании сделки должника

Заявление об оспаривании сделки должника вы, как обычно, можете найти в сайта — и для , и для .

Можно ли оспаривать сделки должника в наблюдении?

По специальным основаниям, предусмотренным Законом о банкротстве, подозрительные сделки и сделки с предпочтением можно оспаривать только в процедурах внешнего управления и конкурсного производства. При этом закон не запрещает оспаривать сделки и в процедуре наблюдения, но на общих основаниях. Например, если сделка не соответствует требованиям закона () или совершена со злоупотреблением правом (). Мы бы отметили, что оспаривание сделок в наблюдении — не только право кредитора, но зачастую и необходимость. Имущество, проданное накануне банкротства, может быть перепродано по цепочке следующему покупателю, и так далее. Заявление о признании сделки недействительной, предъявленное как можно раньше, позволит помешать созданию «добросовестного» приобретателя. Также нельзя забывать о возможности просить у суда применения обеспечительных мер.

Какие сделки должника нельзя оспорить?

В Законе о банкротстве выделена специальная категория сделок, которые нельзя оспорить как сделки с предпочтением или подозрительные сделки. Это сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйтственной деятельности. Как их определить?
Во-первых, такие сделки должны быть характерны, типичны для должника.
Во-вторых, цена имущества, которое в них фигурирует, не должна превышать одного процента балансовой стоимости активов должника на последнюю перед сделкой отчетную дату.

Допускается ли оспаривание сделок должника-физического лица?

Как вы помните, с 1 октября 2015 года в российское законодательство новая процедура — банкротство физических лиц. Она сильно отличается от процедуры банкротства организаций. Тем не менее, процедура и основания оспаривания сделок — одни и те же.
Относительно нужности процедуры банкротства физического лица существуют различные мнения. Многие скептично настроенные юристы говорят о том, что банкротство гражданина — это повод для злоупотреблений правом и способ избежать финансовой ответственности. С их опасениями нельзя не согласиться. Но возможность оспаривания сделок — это реальный механизм, который позволит бороться с практикой ухода от кредиторов посредством распродажи имущества родственникам и пр. Все сделки гражданина-должника, совершенные в течение трех лет перед банкротством, могут быть оспорены, а выведенное имущество — изъято у новых собственников и продано с торгов. Такого механизма нет у приставов, например. С этой точки зрения процедура банкротства физических лиц может быть оценена положительно.

Недействительные сделки законодатель делит наничтожные и оспоримые. При этом они имеют разные правовые признаки и последствия. Смысл оспоримости заключается в необходимости доказывать какой-либо факт, имеющий значение для признания ее действительной.

Сделка купли-продажи недвижимости может быть признана оспоримой лишь по решению суда, и является недействительной с момента ее совершения.

Для признания сделки недействительной необходимо подать исковое заявление в Арбитражный суд. Форма и его содержание определяются статьей 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Копии составленного заявления направляются участникам дела.

Если требования о форме и содержании искового заявления были соблюдены - суд в течение пяти дней должен принять исковое заявление к производству и вынести определение, в соответствии с которым возбуждается производство по делу.

Исковое заявление о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено в течение одного года со дня, когда истец узнал о нарушении его прав. Если срок исковой давности пропущен – сделка признается действительной.

Какие сделки являются оспоримыми?

1. Суд может признать недействительной такую сделку, которую совершил гражданин, ограниченный в своей дееспособности без разрешения попечителя.

2. Сделки с недвижимостью,заключенные несовершеннолетними (14 -18 лет), без согласия родителей (опекунов).

3. Сделка с недвижимостью, совершенная под влиянием заблуждения, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителей сторон, при стечении тяжелых обстоятельств.

4. Сделки с недвижимым имуществом, совершенные юридическим лицом, не имеющим на то законных оснований. Если сделка с недвижимостью совершается юридическим лицом и противоречит целям его деятельности, а также в том случае, когда юридическое лицо не имеет разрешения на такой вид деятельности - суд может признать сделку недействительной.

5. Сделки, совершенные представителем или органом юридического лица, с превышением полномочий.

Возможные последствия признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной

Несоответствие закону одного либо сразу нескольких элементовсделки купли-продажи недвижимости может привести к признанию ее недействительной, что, в свою очередь, влечет за собой ликвидацию имущественных последствий, которые возникли в результате её осуществления.

Если ни у одной стороны, заключавшей договор, не было умысла совершить сделку с нарушением законодательства, то обе обязаны возвратить полученное друг другу. Если возврат невозможен, то придется заменить процедуру денежной компенсацией.

Если одна из сторон имела противоправный умысел, то суд может применить к ней меры конфискации. То есть, обратно все по заключенной сделке получит только его партнер. Если же обе стороны при заключениисделки купли-продажи недвижимости действовали, умышленно нарушая закон, то все полученное конфискуется в пользу государства.

Для некоторых сделок законодатель предусматривает дополнительные имущественные последствия, выражающиеся в возмещении убытков потерпевшей стороне.

Оспаривание сделок купли-продажи недвижимости юристами нашей компании

Если вы считаете необходимым оспорить сделку купли-продажи недвижимости – стоит воспользоваться помощью опытных адвокатов – таких, как сотрудники компании «Правовой стандарт».

Наша компания значительно облегчит Вам задачу при оспаривании действительности сделки с недвижимостью. Мы не только составим и направим в суд грамотное и мотивированное исковое заявление, но и будем представлять ваши интересы на судебных заседаниях, возможно, даже и без вашего непосредственного присутствия.

Законодательством не воспрещается осуществлять расторжение договора по обоюдному соглашению сторон . Форма расторжения любой сделки должна полностью соответствовать изначальной форме ее заключения. В нашем варианте, договор купли-продажи подлежит письменному оформлению, значит, и процедура его расторжения должна проходить также.

В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи?

Гражданским кодексом предполагается ряд предпосылок, которые оговаривают случаи купли-продажи. Так, расторжение возможно по следующим причинам :

• по волеизъявлению одной из сторон (в судебном порядке либо исключая судебную инстанцию);
• вследствие обоюдного (добровольного) решения сторон;
• были нарушены права и гарантии другой стороны. Для наступления данного основания, потерпевшее лицо должно указать какие убытки были им понесены в связи с незаконным деянием (бездеятельностью) ответчика;
• расторжения сделки могут в некоторых случаях потребовать государственные структуры (например, при нарушении антимонопольных нормативных актов);
• в иных случаях, что были предусмотрены непосредственно договором;
• в случаях предусмотренных гражданским или другим законодательством.

Из вышеуказанного списка можно понять, что причин и у сторон, и у других субъектов, чтобы оспорить договор купли-продажи более чем достаточно.

Право продавца на расторжение договора купли-продажи

Закон в равной мере защищает права, как продавца, так и покупателя. Так, продавец может получить возможность на оспаривание договора купли-продажи, в случае если покупатель не принял проданное имущество (товар) или/и не оплатил объект продажи. Договор может подлежать расторжению и в случае, если покупатель должен был застраховать объект, но такое действие не произвел.

Гражданский кодекс оговаривает, что стороны могут договориться о том, что покупатель может забрать купленный товар по месту его непосредственного нахождения. Поэтомупри невыполнении данного положения у продавца тоже возникает право на оспаривание договора купли-продажи .

Прекращение действия сделки купли-продажи по инициативе покупателя

Прекратить свое существование договор купли-продажи может и по настоянию покупателя . Для этого у него есть такие законные основания:

• продавец отказал предать проданную вещь в оговоренный срок или не передал вообще;
• продавец предал объект продажи, но без документов или без необходимых принадлежностей;
• продавец предал товар несоответствующего качества, ассортимента или есть какие-то другие недостатки товара;
• если обязанность застраховать товар была у продавца, но он такую обязанность не выполнил;

Способы оспаривания договора купли-продажи

Практика показывает, что прекращение действия сделок за обоюдным согласием сторон происходят не часто. Как правило, без потерпевшему лицу не обойтись.

В иске обязательно следует указать причину , которая дает вам право оспорить договор купли-продажи и приложить имеющиеся у вас доказательства нарушений со стороны ответчика.

Для построения правильной защиты в суде и получения решения в вашу пользу нужно воспользоваться услугами надежного адвоката. Ведь только специалист с юридическим образованием может грамотно составить иск с посыланием на соответствующие законодательные акты и последовательно выстроить правильную линию защиты.

Адвокат Гордон А.Э,

Оспаривание нотариальной сделки

В России в течение ряда лет усиленно проталкивается нотариальная монополия на совершение сделок с недвижимостью. Один из этапов уже пройден: на территории России в нотариальной форме должны оформляться договоры при совершении сделок с долями в квартирах, с имуществом несовершеннолетних, со сделками, требующими согласия органов опеки. Эти правила плавно перекочевала в новый закон о регистрации прав на недвижимость (218-ФЗ) и продолжили свое действие с января 2017 года.

Одним из тезисов при введении обязательной нотариальной формы сделок были повышенные гарантии по нотариальным сделкам — предполагалось, что нотариальную сделку будет запрещено оспаривать в суде. То есть, предлагалось внести в закон положения, запрещающие саму возможность оспорить удостоверенную нотариусом сделку с недвижимостью.

Между тем, тысячелетняя практика показывает, что любые сделки могут содержать пороки, в результате которых нарушаются права и собственников недвижимости и прав иных лиц – не участников сделок. И универсальным способом устранить такие нарушения всегда был и остается суд.

Из личной адвокатской практики могу привести пример: при помощи махинаций нотариуса г.Москвы из наследственного имущества пытались вывести квартиру, расположенную в центре Москвы в доме у Государственной думы РФ. Сюжет про эту квартиру периодически показывают по телевизору в качестве примера «черных риелторов». Но о непосредственном участии в деле нотариуса почему-то умалчивают.

По ходу рассмотрения спора по квартире в суде было установлено, что в махинациях с этой квартирой участвовал не один а несколько нотариусов в г.Москве и Московской области. А всего в преступную схему было вовлечено около десятка Московских и областных нотариусов.

В нашем случае недвижимость оформляли по нотариальным сделкам: были выявлены два нотариальных документа – завещание в нотариальной форме, и договор купли-продажи квартиры в нотариальной форме. Причем, договор был заключен и удостоверен нотариусом через два месяца после смерти наследодателя.

Единственный вариант восстановления прав на недвижимость в таких ситуациях – суд по недвижимости. Как правило — это оспаривание нотариальной сделки.

Основания оспаривания нотариальной сделки, в подавляющем числе случаев, порок воли стороны сделки, как правило, продавца недвижимости, дарителя или завещателя.

Сами принципы оспаривания сделок с недвижимостью одинаковы, отличия в деталях конкретной ситуации и виде сделки – завещание, купля продажа или дарение. По этому, приемы оспаривание сделок рассмотрим на примере оспаривания удостоверенной нотариусом сделки дарения недвижимости.

Оспаривание нотариальной сделки дарения

Дарение – безвозмездная передача имущества одним лицом другому. Оформляется дарение договором дарения или дарственной. При совершении дарения недвижимости договор обязательно совершается в письменной форме, а при дарении доли в праве собственности на недвижимость – обязательна нотариальная форма сделки.

Договор дарения предусмотрен Гражданским кодексом, по этому требования к договору непосредственно изложены в кодексе. Интересно, что согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 574 ГК РФ) договор дарения недвижимости подлежит государственной регистрации. Однако с июля 2013 года это правило не действует.

Не смотря на безвозмездный характер дарения для одаряемого, договор дарения двусторонний и всегда предполагает получение согласия второй стороны принять вещь в дар.

С дарением недвижимости ассоциируется дамоклов меч расторжения договора, отмены дарения или признания дарения недействительным. В виду безвозмездности получения недвижимости всегда есть недовольные, обделенные и тысячи лет существует вопрос: Как оспорить договор дарения (дарственную).

Безвозмездная передача недвижимости или доли недвижимости, в связи с простотой совершения и исполнения договора, а так же отсутствия встречного исполнения, ассоциируется с некими близкими, родственными отношениями сторон договора. Вместе с тем, приходится сталкиваться с ситуациями, когда дарение совершают люди в возрасте и совершают дарение единственной недвижимости совершенно посторонним лицам.

Часто именно дарение становится средством лишения людей единственного жилья. Но дарители об этом узнают спустя месяцы и годы. Тогда остается один выход — оспорить договор дарения (дарственную).

Оспорить договор дарения — значит обратиться в суд с соответствующим иском. Основной способ оспорить договор дарения — признать этот договор недействительным.

Кроме того, в отличие от купли продажи, даритель может 1) отказаться от исполнения договора дарения и 2) отменить дарение.

Завещание так же имеет отличие от купли продажи – завещание отменяется самим завещателем составлением нового завещания. А вот после открытия наследства, для оспаривания пожалуйте в суд.

Признание дарения недействительным

Признание дарения недействительным в суде возможно по тем же основаниям, что и купля продажа – по общим основаниям недействительности сделок установленным в статьях 168 – 179 Гражданского кодекса РФ.

Признание сделки недействительной означает отсутствие у нее правовых последствий, то есть по недействительному дарению перехода права собственности не происходит и значит произведенная на основании такой сделки государственная регистрация собственности на нового собственника должна быть отменена.

Наиболее часто недействительность дарения доказывают ссылаясь на:

1) Совершение договора дарения лицом не способным понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 Гражданского кодекса РФ);

2) Мнимость или притворность дарения (статья 170 Гражданского кодекса РФ);

3) Совершение дарения под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (статья 179 Гражданского кодекса РФ);

4) Нарушение при совершении дарения требования закона или иного правового акта (статья 168 Гражданского кодекса РФ);

5) Отсутствие согласия на совершение сделки третьего лица, когда получение такого согласия установлена законом (статья 173.1 Гражданского кодекса РФ).

По пункту 1:

Не способность гражданина понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 ГК РФ).

При определенных обстоятельствах и навыке такой порок вполне реально доказать в суде. Ситуация опасна тем, что даритель является полностью дееспособным лицом, и только в силу каких-то обстоятельств, утрачивает волевой фактор в период совершения сделки.

Правовым последствием этой ситуации является возможность применения правил статьи 302 ГК РФ, согласно которой имущество, выбывшее из владения собственника в отсутствие его воли, может быть истребовано даже у добросовестного приобретателя.

Выявить наличие такого состояния или предпосылок такого состояния – большей частью не возможно. Проведение сделки в Нотариальной форме по существу не спасает и не устранит проблему временного «помутнения рассудка», или в более общем виде, утраты воли дарителя, по статье 177 ГК РФ. Изменение законодательства и обязание нотариусов проводить фотосъемку участников нотариальных сделок не позволяет выявить внутреннее состояние стороны сделки. В связи с чем у добросовестного приобретателя в 2017 году, как и прежде, возникают огромные риски по любой сделке с недвижимостью. А учитывая по прежнему отсутствующую базу лиц страдающих психическими заболеваниями или обращавшимися за психиатрической помощью, в сделках с недвижимостью по прежнему остаются крайне высокие риски.

Напротив, мошенники, готовясь к сделке готовятся и к предстоящему судебному спору. Готовят схему сделки или цепочки сделок, документы, участников и обеспечивают себе необходимую доказательную базу для суда по недвижимости.

Требования о возврате подаренной недвижимости лицом, не способным в момент совершения сделки понимать значение своих действий или руководить ими, признается судами совершенными помимо воли этого лица. И на основании закона подлежащим возврату этому лицу (статья 302 ГК РФ).

Нужно обратить внимание, что не понимание значения своих действий распространяется не только на саму сделку (дарение, купля продажа или завещание) но и на необходимые сопутствующие юридические действия при совершении и исполнении сделок с недвижимостью. Переход права собственности на недвижимость по сделке в России подлежит государственной регистрации. Стороны для регистрации перехода права должны лично подписать и подать заявление в регистрирующий орган (Росреестр), или выдать на это доверенность.

Таким образом, неспособный понимать значение своих действий не может понимать и значение подписания заявления о регистрации права, и выдачу доверенности на регистрацию.

При изложенных обстоятельствах, огромное значение для данной категории дел имеют доказательства. Хотя для суда одно доказательство не имеет преимущества перед другим, но по данным категориям дел в подавляющем большинстве случаев решающее значение имеет заключение экспертов в судебно-психиатрических экспертизах.

Как минимум при рассмотрении дел данной категории перед экспертами ставится вопрос: мог ли даритель (продавец, завещатель) по договору дарения на момент его заключения, и подписания заявления в Управление Росреестра о переходе права собственности понимать значение своих действий и руководить ими?

Например, до Верховного Суда РФ дошло дело по оспариванию договора дарения и купли продажи, заключенных дееспособным лицом, но не способным в момент совершения сделок понимать значение своих действий и руководить ими.

Истица в марте 2014 г. подарила свою квартиру сестре, которая в мае того же года квартиру продала. Наличие существенного психического заболевания не помешало истице в последствии оспорить сделки в суде, и в сентябре 2015 года суд 1 инстанции уже вынес решение по делу. Правда в иске ей было отказано.

Суд не принял во внимание даже ту самую судебно-психиатрическую экспертизу, согласно которой даритель в силу психического заболевания в момент совершения сделки дарения не мог понимать значение своих действий и руководить ими. То же относится и к написанию заявления на государственную регистрацию перехода права собственности.

Верховный Суд РФ посчитал, что к ситуации надлежит применить статью 177 ГК РФ — недействительность сделки лицом не способным понимать значение своих действий, и статью 302 ГК РФ (истребование имущества у добросовестного приобретателя), и направил дело на новое рассмотрение. (Верховный Суд РФ определение от 29 ноября 2016 г. N 78-КГ16-61).

Существующая судебная практика показывает, что при наличии существенного интереса, а недвижимость это всегда существенный интерес, суды по недвижимости ведутся по оспариванию сделок уже после смерти ее участника. В первую очередь это конечно оспаривание завещаний после смерти завещателя.

Но не отстает оспаривание после смерти и дарений и купли продажи.

По пункту 2:

Мнимые сделки (статья 170 ГК РФ).

Мнимые сделки – сделки, которые совершаются только для вида. Такие сделки ничтожны, то есть недействительны с момента их совершения.

Например, мнимые сделки совершают должники, с которых суд взыскал крупные суммы. Предполагая изъятие недвижимости в будущем, должник-собственник недвижимости «дарит» или «продает» свою недвижимость доверенному лицу (родственнику, подчиненному и т.д.). Юридически недвижимость переходит в собственность другого лица, но фактически владеет и распоряжается недвижимостью прежний собственник. Пользование прежний собственник сохраняет не всегда, что бы не афишировать кто есть реальный собственник.

В чем состоит принцип доказывания противоправности мнимой сделки с недвижимостью? Цель сделки купли продажи или дарения недвижимости — передача собственности на недвижимость. В мнимой сделке эта цель, фактически, не достигается. В мнимой сделке смена собственника происходит только на бумаге.

Более изощренны мнимые сделки супругов, когда цель мнимой сделки — скрыть имущество от возможного раздела супружеского имущества. Будучи в браке супруг скрывает свои доходы и на них приобретает недвижимость, или открыто оплачивает недвижимость и оформляет ее на родственников или доверенных лиц. При этом второй супруг, будучи неискушенным, не понимает действительные цели таких действий. В случае раздела супружеского имущества такая недвижимость разделу не подлежит.

Доказывается совместная собственность на такое имущество крайне трудно и только совокупностью доказательств.

По пункту 3:

Совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).

Даритель под влиянием обмана, насилия или угрозы безвозмездно передает свое имущество в собственность другому лицу. Часто такие сделки с дарением квартиры, домов и другой недвижимости имеют место между родственниками и пожилыми собственниками недвижимости. Сделки при таких обстоятельствах – оспоримые, то есть пока не установлено судом, это действительная сделка.

По делам данной категории для признания сделки недействительной единственный путь — доказать наличие обмана, насилия, угрозы. По совокупности доказательств суд может признать сделку недействительной со ссылкой на статью 179 ГК РФ. А далее на основании статьи 302 ГК РФ появляется возможность истребовать подаренную недвижимость у добросовестного приобретателя.

По пункту 4:

Нарушение требования закона или иного правового акта при совершении сделки с недвижимостью (статья 168 ГК РФ).

Сделки с обстоятельствами нарушения требований закона или иного правового акта при совершении сделок с недвижимостью — оспоримые. Они действительны, пока судом не установлено иное.

В сделках с недвижимостью типичным случаем нарушения закона является продажа недвижимости не собственником. Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своей собственностью. Ссылкой на эту норму обоснованы требования недействительности дарения недвижимости, совершенного неполномочным лицом. При рассмотрении данной категории дел по совокупности доказательств устанавливается, совершен ли договор именно собственником или полномочным лицом. Такие ситуации часто возникают при мошенничестве с выморочными квартирами, которые мошенники продают оформив на себя собственность, или просто подделав паспорт умершего собственника.

Разрешая дело, суды должны исследовать совокупность доказательств и установить, является ли продавец (даритель, завещатель) собственником недвижимости. Участвовал ли собственник в совершении сделки, на какие правовые последствия была направлена воля собственника, выполнял ли собственник действия, подтверждающие фактическое исполнение собственником условий договора. Например, см. дело: Мосгорсуд кассационное определение от 8 декабря 2016 г. N 4г/2-12259/16.

По пункту 5:

Отсутствие согласия третьего лица на совершение сделки, если получение такого согласия установлено законом (часть 1 статьи 173.1 ГК РФ).

Типичный пример таких нарушений — отсутствие согласия второго супруга на продажу недвижимости. Такими доводами обоснована значительная часть споров по недвижимости при разделе супружеского имущества и после. Схему с успехом использую мошенники.

Но будьте внимательны, не редко возникает нарушение прав второго супруга и при добросовестном совершении сделок вследствие ошибок и недостаточной квалификации участников сделок или при регистрации сделок.

Обязательность получить согласие второго супруга на отчуждение (продажу, дарение) недвижимости установлена статьей 35 Семейного кодекса РФ. Правило относится только к общему имуществу супругов.

При установлении судом факта отчуждения недвижимости из состава супружеского имущества без согласия второго супруга риск признания дарения недействительной крайне высок.

Обстоятельством, подлежащим установлению по спорам о нарушениях при продаже совместной собственности, являются: 1) установление статуса совместной собственности на подаренную недвижимость, 2) дарение недвижимости без нотариального согласия второго супруга. Для недействительности сделки обязательным является наличие иска от второго супруга, права которого нарушены.

Срок подачи такого иска – 1 год с даты когда второй супруг узнал или должен был узнать о нарушении его права (часть 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ).

Срок давности недействительности дарения

Срок давности недействительности дарения зависит от оснований, по которым заявляются такие требования.

По ничтожным сделкам (мнимые, притворные и т.д.) срок давности составляет 3 года с даты начала совершения сделки.

По оспоримым сделкам — срок давности составляет 1 год.

Как оспорить нотариальную сделку с недвижимостью

Оспорить нотариальную сделку с недвижимостью эффективно, возможно только путем подачи иска в суд. При наличии мошенничества и возбуждения уголовного дела, гражданский иск может быть заявлен в рамках уголовного дела. Но мошенники совершенствуются, и часто в рамках уголовного дела защитить вашу недвижимость не удается, приходится вести судебное разбирательство отдельным производством.

Как правило исковых требований должно быть не менее двух: 1) Признать договор дарения (купли продажи, завещание) недействительным. 2) Признать право собственности на недвижимость.

В зависимости от конкретных обстоятельств исковые требования могут быть другими, например, признать наследником, признать принявшим наследство и т.д.

Не редко приходится подавать несколько исков.

В какой суд подается иск?

Исковое заявление по спорам о недвижимости подается в суд по месту нахождения недвижимости (исключительная подсудность).

Подавая иск в суд вам придется рассчитывать только на себя. Вам придется вести процесс: согласно Гражданскому процессуальному кодексу (ст.56) обязанность доказывать лежит на стороне. Суд только может помочь вам в сборе доказательств, оформив судебный запрос. Но где брать доказательства и какие – это ваша забота.

К каждому судебному заседанию вы должны готовиться. Судебное заседание, это не экспромт. Как говориться экспромт – это хорошо подготовленный экспромт.

В моем деле о квартире в центре Москвы мы в течение 1,5 лет доказывали свои права в Тверском районном суде г.Москвы, и доказали.

Помимо судебного способа оспаривания нотариальных договоров, в отдельных случаях закон позволяет расторгнуть договор во внесудебном порядке

Отмена дарения

В отличие от купли продажи, дарение может быть отменено. Отмена дарения может происходить несколькими способами, прямо установленными в Гражданском кодексе.

Отказ от исполнения договора дарения недвижимости

В отличие от других сделок кодекс прямо устанавливает особые правила для договора дарения: даритель может отказаться исполнять уже заключенный договор дарения (ст. 577 ГК РФ).

Отказ от исполнения договора дарения недвижимости допускается, если дарение (исполнение договора) не происходит в момент заключения договора. То есть отказ от исполнения дарения возможен, если заключенный договор будет исполняться в будущем: договор заключен, но не исполнен – недвижимость не передана в дар.

Дело в том, что принцип свободы договора позволяет с одном документе – в договоре дарения объединить и сам договор и передаточный акт, или при заключении договора дарения одновременно подписать два документа — договор дарения и передаточный акт. Тем самым одновременно с подписанием договора дарения можно говорить о его фактическом исполнении. Считается, что в таких случаях отказ от исполнения договора дарения уже не возможен.

По нашему мнению это не совсем так. Дарение недвижимости предполагает государственную регистрацию перехода права собственности на имя одаряемого, для чего даритель должен подать в Росреестр соответствующее заявление.

Полагаем, отказ от исполнения договора возможен как раз в этот момент. Даритель отказывается подать (подписать) заявление на гос регистрацию перехода права собственности, что и будет свидетельствовать об отказе от исполнении договора.

Даритель может мотивировать свой отказ от исполнения договора следующим:

— изменение имущественного или семейного положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня жизни дарителя;

— одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;

— одаряемый лишил дарителя жизни.

Отказ от исполнения договора дарения оформляется в той же форме, что и сам договор.

Отмена дарения недвижимости

Вторая особенность дарения – прямое установление порядка одностороннего расторжения договора дарения: исполненный договор дарения может быть расторгнут только в судебном порядке. Это правило распространяется только на дарение дорогостоящих вещей.

Отмена дарения недвижимости производится по решению суда на основании заявления дарителя при наличии обстоятельств, прямо указанных в законе (статья 578 ГК РФ):

— если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, или лишил дарителя жизни. В последнем случае заявление в суд подают наследники дарителя;

— если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

Расторжение договора дарения недвижимости

Договор дарения недвижимости, как и любая другая двусторонняя сделка – это права и обязанности сторон. Расторжение договора предполагает прекращение обязательств сторон договора на будущее, начиная с момента расторжения. Таким образом, расторжение договора дарения недвижимости возможно до его исполнения, то есть до передачи недвижимости одаряемому или до государственной регистрации перехода права собственности на одаряемого.

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович