Признание сделки купли продажи недействительной. О признании недействительным договора купли-продажи квартиры: условия и порядок

Для того, чтобы совершаемая сторонами сделка с квартирой считалась действительной, нужно соблюдать определенные требования. Они касаются сделок, их содержания, свободы воли заключающих ее лиц. Если какие-либо требования нарушаются, то возникают основания для оспаривания таких сделок. О том, как происходит признание недействительным договора купли-продажи квартиры, расскажем далее.

Можно ли признать договор купли-продажи недвижимости недействительным? Фото № 1

Любые сделки заключаются ее сторонами для изменения имеющегося у них положения. Покупка (продажа) жилья предполагает прекращение у одного лица и появление у другого прав собственника на квартиру. Для того, чтобы эти изменения были правомерными и порождали последствия для участников сделки, она должна быть законной и юридически грамотной.

Если после ее совершения будут обнаружены какие-либо пороки, то появляются основания для признания ее недействительности. Это означает, что она не может изменять ее сторон, положения заключенного договора не могут применяться ими.

Однако далеко не любые совершенные сторонами сделки можно оспаривать. В этом случае стороны не могут руководствоваться своим усмотрением, а должны следовать установленными законодателем правилами. По своему характеру такие сделки разделяются на ничтожные и оспоримые. Для каждого вида предусматриваются свои условия, порядок, срок для оспаривания, применения последствий их недействительности.

По каким основаниям признавать недействительность сделок?

Основания для признания договора купли-продажи недействительным. Фото № 2

Решая вопрос о том, можно ли оспорить конкретную сделку, следует обратиться к положениям главы 9 ГК РФ. В параграфе втором этой главы приводится полный перечень всех оснований для недействительности сделок. Он является закрытым, и добавить к нему что-либо по своему желанию нельзя.

Говорить о недействительности заключенной сделки можно в случаях:

• ее положениями законов или иных нормативных актов;
• противоречия установленным нравственным номам или основам правопорядка;
• совершения мнимых, притворных сделок;
• совершения недееспособным лицом;
• совершения малолетним (до четырнадцати лет) гражданином;
• заключения противоречащих целям деятельности юридических лиц сделок;
• совершения лицами в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;
• совершения лицами с ограниченной дееспособностью;
• совершения в состоянии существенного заблуждения;
• совершения лицом, которое не осознавало последствия и значение своих действий;
• под влиянием неблагоприятных обстоятельств, в том числе, угроз, насилия, обмана.

Оспаривание сделки по приобретению квартиры

Процедура оспаривания условий договора купли-продажи. Фото № 3

Согласно пояснениям, содержащимся в ГК РФ, оспоримые сделки могут признаваться таковыми только решением суда. Если лицо, заключившее договор на продажу (покупку) квартиры может лишь предполагать, то имеются основания для ее оспаривания.

Однако для установления данного факта требуется обращение в судебный орган. Пока вынесенное судом решение не вступит в силу, договор будет признаваться действующим и действительным. Основаниями для оспаривания сделок может служить их заключение лицом с ограниченной дееспособностью, в возрасте от четырнадцати лет до восемнадцатилетия. Кроме того, она может оспариваться, если имеются сомнения в добровольном свободном и осознанном согласии на ее совершение.

Мнение юриста-эксперта:

В заключаемом договоре купли-продажи отражаются какие-либо условия совершаемой сделки. К таким условиям можно отнести порядок оплаты, передачу имущества или количество прописанных в квартире. Если после заключения сделки не выполнены какие-либо условия, то при обращении в судебные органы такую сделку можно отменить.

В суд должны быть представлены доказательства не исполнения или недобросовестного исполнения условий. Возможен вариант, когда по условиям договора часть денежных средств получена до подписания договора, а оставшаяся часть будет получена после регистрации в рос реестре до какого либо числа. Но по истечении времени окончательный расчет не произведен. Договоренность об отсрочке не достигнута. В таком случае присутствует факт не исполнения условия договора. Доказательством в таком случае будет расписка о получении первой части оплаты и отсутствие второй расписки.

Если в результате заключения сделки объект не передан новому собственнику, отсутствие акта приема передачи так же может стать причиной обращением в суд за расторжением сделки. Встречаются случаи искажения или утаивания информации о зарегистрированных гражданах. В один неожиданный момент может предъявить свое право на проживание прописанный жилец. Выписать такого гражданина возможно будет по решению суда, пока решение не вступит в законную силу, посторонний человек имеет законное право проживать в квартире.

Для предотвращения судебных разбирательств лучше всего тщательно перепроверить приобретаемую квартиру. Не составит большого труда самостоятельно запросить в регистрационном органе сведения о покупаемом объекте. Заплатив 300 руб. и подождав несколько дней можно удостовериться о наличии зарегистрированных прав и узнать, действительно ли квартира принадлежит продавцу и не наложен ли на объект сделки какой-либо арест.

Перед проведением купли продажи необходимо вместе с продавцом посетить ресурсоснабжающие организации и уточнить задолженность по коммунальным услугам. Посетить паспортный стол для решения вопроса о наличии в квартире прописанных граждан. Обратиться в налоговую для решения вопроса о погашении задолженности по долгам продавца. В каждой инстанции лучше сразу брать документ, подтверждающий отсутствие проблем.

Так же нужно обратить внимание на наличие нотариального согласия супруга, в случае, если имущество приобретено в браке, или согласия органов опеки при малолетних собственниках.

В каждом рассматриваемом случае при отсутствии должного документа договор купли продажи можно признать недействительным.

Речь идет о так называемых пороках воли. Например, если лицо подписывало бумаги под воздействием серьезных угроз или при совершении над ним насилия. Сюда же относятся сделки, заключаемые под влиянием заблуждения (существенного), обмана, иных тяжелых обстоятельств, неспособности оценивать свои действия.

Заявить в суд о признании заключенного договора приобретения квартиры недействительным могут сами участники сделки и иные указанные законом лица. Главное условие, чтобы права этих лиц были нарушены ее заключением. Такая сделка должна повлечь для них возникновение каких-либо неблагоприятных негативных последствий.

О ничтожности сделок

Процедура признания сделки купли-продажи недвижимости ничтожной. Фото № 4

Ничтожных сделок от оспоримых заключается в том, что они являются недействительными сами по себе. Это значит, что их не нужно признавать ничтожными, они уже ничтожны в силу нарушения требований закона. Перед судом же можно ходатайствовать о применении ее последствий.

Получается, что ничтожность влекут существенные нарушения установленных законодателем к сделкам требований. Они признаются ничтожными, если нарушают принятые законы, нравственные нормы, существующий правопорядок. К таким случаям, к примеру, можно отнести несоблюдение требований к форме заключаемой сделки.

Не может быть действительной сделка, заключенная с участием лиц недееспособных или не достигших возврата четырнадцати лет. Это объясняется тем, что при совершении сделок должна быть явно выражена воля лица на данное действие. Она должна быть свободной, а должно понимать значение того, что делает.

Отдельно выделяется в законе такое основание для ничтожности сделок, как их притворность или мнимость. Заявлять о применении последствий ничтожности совершенной сделки вправе ее стороны. В специально оговоренных законом случаях этой возможностью наделяются и иные лица. В случаях ничтожности сделок, применять ее последствия может также по своей инициативе суд. Например, если это требуется для защиты каких-либо публичных интересов.

О мнимости и притворности сделок

Как признать сделку купли-продажи мнимой или притворной? Фото № 5

Сделки также считаются ничтожными в связи с их мнимостью и притворностью. По сути, оба эти понятия подразумевают, что фактически заключенной сделки не существует. Только при мнимой сделке не имелось вообще намерения ее совершать. А под притворной прикрывалась совершенно другая сделка.

В первом случае на самом деле изменении прав участников сделки не происходит. Прежний собственник, например, продолжает пользоваться жильем, хозяйничать в нем, распоряжаться им. Часто такие сделки преследует цель избежать какой-либо , не оплачивать долги.

Во втором случае куплей-продажей прикрывается какая-либо другая сделка. Чаще всего это дарение, не отличающееся признаком возмездности. Фактически изменения в правовом положении сторон происходят, но на совершенно иных условиях.

Законодателем к притворным сделкам также отнесены и те, которые соответствуют данному виду договоров, но имеют иные условия. Например, если квартира фактически продана за другие деньги. Это может быть вызвано желанием сократить свое налоговое бремя.

При этом следует иметь в виду, что ничтожной является только формально заключенная сделка. Имеющие место на самом деле отношения признаются действительными.

О последствиях установления недействительности сделок

Что следует за признанием сделки купли-продажи недействительной? Фото № 6

Как было сказано выше, сделки недействительные не влекут за собой возникновение () или изменение каких-либо прав их участников. Проще говоря, они не имеют никаких юридически значимых для них последствий. Положения таких договоров применяться не могут. При этом, недействительность сделки наступает не с момента признания ее таковой, а со времени ее заключения.

Поскольку правовых последствий сделка не несет, то при ее недействительности стороны должны вернуться к своему прежнему положению. При купле-продаже предполагается передача жилья обратно продавцу, а уплаченных за него денег – покупателю.

Таким образом, осуществляется предусмотренная двусторонняя реституция. Это означает, что стороны должны вернуть друг другу все, полученное ими по такой сделке. Однако в некоторых случаях возможен только односторонний возврат (реституция). Например, если один из участников сделки ликвидировался. Или когда одна из сторон вела себя недобросовестно. Законом также защищаются права добросовестных приобретателей.

Изъятие купленного жилья у них возможно не во всех случаях. Каждый такой случай отдельно рассматривается судом.

Следует знать, что признание недействительности какой-либо части сделки, не означает ее недействительности в целом.

Сроки для признания сделок недействительными

В какие сроки можно обжаловать условия сделки купли-продажи недвижимости? Фото № 7

При обращении с любыми заявлениями в суды важно помнить о существовании сроков давности. Они имеют важное значение для судьбы рассматриваемого судом дела. Законодателем устанавливаются следующие исковой давности для таких заявлений:

• по оспоримым сделкам — не более одного года;
• по ничтожным – три года для самих участников сделки, до десяти лет для иных лиц.

При этом следует знать, что течение сроков в первом случае начинается с момента, когда лицо могло (должно было) узнать (узнало) о наличии оснований недействительности. Либо с того момента, кода прекратились угрозы, насилие и иные тяжелые обстоятельства.

Во втором случае отсчет ведется с момента заключения самой сделки для ее сторон. Для иных лиц он также считается со времени, когда лицу стало об этом известно. Важно запомнить, что истечение указанных сроков не является препятствием для подачи иска в суд.

Во-первых, можно просить суд о его восстановлении.

Во-вторых, он применяет его не самостоятельно, а только по ответчика.

Если другой стороной заявления о его пропуске не делается, то и обращать на него внимание суд не должен.

Как расторгается договор покупки (продажи) квартиры

Процедура расторжения договора купли-продажи недвижимости. Фото № 8

Недействительность совершенных сделок является не единственным способом их прекращения. Законодательством предусматриваются и основания для ее расторжения. Оно подразумевает прекращение всяческих отношений между ее сторонами.

Поскольку заключается сделка по взаимному согласию сторон, то и расторгать ее нужно также. Если по каким-либо причинам стороны решили отказаться от исполнения заключенной сделки, они составляют соответствующее . Сделано оно должно быть в той же форме, что и сам расторгаемый договор.

Однако далеко не всегда присутствует обоюдное желание обеих сторон на расторжение действующего договора. В этих случаях можно расторгать его только при наличии установленных законом (договором) оснований через суд. Общие основания для судебного расторжения предусмотрены в статье 450 ГК РФ:

• существенное нарушение установленных договором положений;
• иные установленные законом или самим договором случаи.

Существенными могут признаваться такие нарушения, которые причиняют контрагенту серьезный ущерб. При этом он значительно лишается того, на что вполне мог бы рассчитывать при нормальном взаимодействии сторон по сделке.

Основания для одностороннего расторжения

Можно ли расторгнут договор купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке? Фото № 9

Подробно основания, по которым возможно расторжение , прописаны в соответствующей главе ГК РФ. Условно их можно разделить на две группы: для продавцов и покупателей. Продавцам предоставляется возможность отказаться от такого договора в случаях:

• непринятия имущества самим покупателем;
• отказа оплачивать передаваемую квартиру;
• отсутствия страхования квартиры, если оно является обязательным по договору.

Для покупателей устанавливаются такие основания для отказа от сделки:

• при не предоставлении приобретаемой квартиры;
• предоставление , обремененного правами иных лиц, если это не было оговорено и известно покупателю;
• при передаче квартиры с существенными нарушениями качества;
• при невыполнении в указанный срок доукомплектовиия товаров;
• при отсутствии страхования квартиры, если оно является обязательным по договору.

В договорах сами стороны могут устанавливать и иные условия для расторжения купли-продажи. Главное, чтобы эти условия не противоречили положениям законодательства.

Решив расторгнуть сделку в одностороннем порядке важно помнить о необходимости предварительного направления соответствующего приложения контрагенту.

Если в установленный в нем срок ответа не последовало или он отказался от расторжения, то можно идти с этим требованием в суд. Соблюдение такого порядка обязательно проверяется судом. При отсутствии подтверждения его соблюдения в принятии заявления судом может быть отказано.

Защита сделок от расторжения и недействительности

Как защитить сделку купли-продажи от признания ее недействительной? Фото № 10

Для заключивших сделку сторон, особенно после ее , ее последующее расторжение или недействительность нежелательны. Представьте, если человек продал свою квартиру и потом заключается сделку по приобретению новой. А при установлении ее недействительности он фактически может остаться без какого-либо жилья. Поэтому перед заключением таких сделок следует внимательно все проверить.

Для покупателей важно хорошо изучить все документы на приобретаемое жилье. Продавец должен обладать правом на ее отчуждение. Кроме того, нужно поверить, нет ли на квартиру обременений и получено ли согласие супруга на сделку с совместным имуществом (при наличии).

Не менее важно, чтобы совершаемая сделка никак не нарушала интересов лиц, не достигших совершеннолетия. Продавцам также желательно проверять способность своего контрагента на совершение такой сделки. Все участники будущей сделки должна выражать свободную волю на ее заключение, и иметь соответствующие правомочия.

Следующим важным моментом является правильное составление и оформление . Они должны включать существенные обязательные условия, не включать противоречащих законам положений. Стороны должны внимательно отнестись к положениям, включаемым в текст документа.

Кроме того, важно ее правильно оформить, пройти процедуру регистрации. Важно помнить, что покупка (продажа) любых недвижимых объектов может быть только письменной и требует последующей регистрации в Росреестре. Заключенная сторонами сделка должна исполняться сторонами в соответствии с ее условиями. В иных случаях будут иметься все основания для ее расторжения.

Лучше всего будет поручить подготовку договора, его оформление опытному юристу. Или, по крайней мере, показать ему подловленный проект будущего договора. Поскольку лица, далекие от юриспруденции, могут и не заметить каких-либо важных нюансов.

Нюансы

Нюансы признания недействительным договора купли-продажи недвижимости. Фото № 11

В вопросах недействительности заключаемых при приобретении квартир разобраться не так уж просто. Данная процедура имеет множество нюансов и тонкостей. При возникновении каких-либо сомнений в действительности заключенной сделки, лучше обратиться за консультацией к специалисту. Он сможет не только подтвердить (развеять) имеющиеся сомнения, но и помочь с составлением необходимой для оспаривания документации.

Однако и при самостоятельном изучении положений закона о недействительности, можно увидеть основания для ее признания таковой. Главное правильно определить подходящее основание и грамотно заявить свое требование. Однако гораздо целесообразнее проявить бдительность на стадии заключения сделок. Поскольку их последующее расторжение или признание недействующими нелегкая процедура.

Выводы

При наличии определенных оснований любой договор покупки может быть расторгнут или оспорен. Поэтому важно заключать его в полном соответствии с требованиями законно.

Не менее важно, чтобы участниками сделки были лица, которые на это правомочны. Иначе придется столкнуться со сложной и зачастую длительной процедурой оспаривания (расторжения) сделок.

Об особенностях признания договоров купли-продажи недействительными вы можете узнать более подробно, посмотрев видео:

Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже Смотрите также Телефоны для консультации

В соответствии с действующим на территории Российской Федерации законодательством в случае продажи квартиры составляется составление специального договора купли-продажи. Данный документ не имеет унифицированного формата, но при этом является правоустанавливающим, применяется для регистрации прав собственности в ЕГРП – едином государственном реестре прав собственности.

В определенных случаях такой договор может быть признан недействительным, но для этого должны иметься действительно серьезные основания (перечисляются в законодательстве).

Общие положения

В соответствии с законодательными нормами РФ каждый гражданин России или же другой страны, а также юридическое лицо (резидент или же нерезидент) имеет право на личную .

Таковой может быть коммерческая или же жилая недвижимость. Право владение подразумевает возможность осуществления различных манипуляций с такой собственностью.

Оно должно быть заверено нотариально – составляется в соответствии с заранее установленными правилами. При этом на основании такого соглашения права собственности на недвижимость обязательно возвращаются продавцу.

Но расторгнуть договор купли-продажи возможно быстро и без затруднений только при выполнении двух условий:

Если имеются определенные разногласия, но сделка не завершена, то имеется шанс расторгнуть такого типа договор через суд. Для этого потребуется в первую очередь попытаться урегулировать вопрос в досудебном порядке.

С этой целью обязательно составляется специальное предложение и высылается второй стороне. Если получен отказ или же ответ в течение 30 суток вовсе отсутствует – возникает основания для обращения в суд.

В соответствующий перечень включено следующее:

Отдельным вопросом является продажа квартиры организацией. Нередко случается, что документы, составляемые предприятием в момент продажи, по какой-то причине не в порядке.

Подобное также является достаточно существенным основанием для признания договора купли-продажи недействительным. Например, подписание было осуществлено не уполномоченным на свершение сделки должностным лицом.

Порядок действий

Сам процесс признания договора купли-продажи недействительным является полностью стандартным.

Для реализации подобного рода процедуры потребуется осуществить следующие действия:

Если же требования истца по какой-то причине не были удовлетворены, то следует обязательно обратиться в суд вышестоящий.

Существует достаточно большое количество различных вариантов разрешения ситуации. По возможности стоит обязательно попытаться разрешить спорную ситуацию мирным путем.

Это позволит существенно сократить время, необходимое для разрешения ситуации в таком случае. Судебное разбирательство подразумевает существенные затраты времени. А также некоторое количество денег.

Как оформляется

Само исковое заявление в рассматриваемом случае обязательно составляется в установленном законодательством порядке.

Это несколько упрощает подготовку документов. Важно лишь помнить о определенных правилах формирования подобных документов.

В первую очередь требуется уделить внимание дате составления. Она должна совпадать с датой подачи иска и заявления. В противном случае документы попросту будут возвращены на доработку.

Также понадобится приложить сам текст договора купли-продажи и другие документальные подтверждения того, что сделка является недействительной. Обычно именно на этапе сбора всех требуемых в таком случае документов возникают сложности.

Потому по возможности стоит обратиться к квалифицированному юристу. Оптимальное решение адвокат – но услуг подобного специалиста достаточно велика (цена зависит от сложности дела).

Какие сроки

Необходимо помнить о нюансах, связанных со сроками обращения в суд:

Видео: признание недействительным договора купли-продажи квартиры

Важные нюансы

Одним из самых лучших решений избежать сложностей касательно признания договора недействительным – избегать создания самого подобного прецедента.

Сделать это можно путем закрепления в договоре следующих пунктов:

Чем регулируется

Процесс составления договора купли-продажи, последующее исполнение основных его положений и оспаривание регулируется Гражданским кодексом РФ.

Существует множество нюансов, связанных с процедурой составления договора этого типа. Со всеми ними лучше всего ознакомиться заранее.

Последнее обновление: 02.08.2018

Купить квартиру, зарегистрировать свое право на нее, сделать там ремонт, купить диван, растянуться на нем, и расслабиться - вот мечта обычного Покупателя квартиры. Но в жизни, к сожалению, не всегда все так гладко складывается. В какой-нибудь бочке меда обязательно найдется какая-нибудь ложка дегтя.

По разным оценкам, от 5% до 15% заключенных сделок с недвижимостью оспариваются затем в суде. И часть из них признается судом недействительными (Откроется в новой вкладке.">§2 Главы 9 ГК РФ - Недействительность сделок ).

Что это значит?

Признание Договора купли-продажи квартиры недействительным означает, что заключенный договор не несет в себе никаких описанных в нем юридических последствий, причем, с самого момента его заключения (Откроется в новой вкладке.">п.1, ст. 167 ГК РФ). То есть такой договор как-бы «не считается» - Продавец как-бы не продавал, а Покупатель как-бы не покупал.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) может оказаться недействительным либо в результате оспаривания сделки, либо в результате ничтожности (юридический термин ) самой сделки (Откроется в новой вкладке.">п.1, ст. 166 ГК РФ). Поясним кратко, в чем разница между оспоримой и ничтожной сделками.

Оспоримой сделкой называют такую сделку, которая требует признания своей недействительности в суде, при наличии на то серьезных законных оснований.

Оспаривание сделки и договора купли-продажи квартиры подразумевает обращение заинтересованных лиц в суд с иском о том, что при заключении ДКП их права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Например, наследник, чьи права не были учтены при распоряжении наследством (квартирой ), может подать иск в суд о признании недействительной сделки по распоряжению этим имуществом.

В оспоримых сделках закон предоставляет человеку самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права, или нет (например, договориться с другой стороной полюбовно ).

Результатом оспаривания сделки с недвижимостью может стать решение суда о ее недействительности (или действительности ), исходя из обстоятельств дела.

Какие сделки признаются ничтожными

Ничтожной сделкой называется та сделка, которая была заключена с очевидным нарушением законодательства с самого начала. Другими словами, это сделка, которая не имела права быть заключенной в принципе. Она бесспорно и однозначно недействительна .

Например, это случай, когда Продавец квартиры не имел права ее продавать (например, подделал документы ), или сделка с малолетним была зарегистрирована (каким-то чудом ), что прямо запрещено законом. Т.е. нарушение законодательства налицо, спорить не о чем - и поэтому сделка признается ничтожной .

Ничтожная сделка недействительна в силу своего характера (характера нарушения закона ), а не в результате решения суда. Т.е. она становится недействительной при установлении самого факта такого нарушения. Однако требование о признании факта ее ничтожности может быть заявлено в суд.

Виды ничтожных сделок

Сделка купли-продажи квартиры считается ничтожной , если она заключена с определенными нарушениями закона. Перечень таких нарушений указан в ГК.

Согласно ГК ничтожными являются следующие сделки:

• Сделки, нарушающие закон, и при этом посягающие на права третьих лиц (Откроется в новой вкладке.">п. 2, ст. 168 ГК РФ); «третьи лица» здесь - ключевой фактор, т.к. сделки «просто нарушающие закон» относятся к оспоримым (об этом ниже) .
• Сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (Откроется в новой вкладке.">ст. 169 ГК РФ); здесь предполагается умышленное противоправное действие, например, продажа квартиры по поддельным или недействительным документам .
• Сделки, заключенные с лицами (Откроется в новой вкладке.">ст.171 ГК РФ).
• Сделки, заключенные с малолетними, т.е. с лицами до 14 лет (Откроется в новой вкладке.">ст. 172 ГК РФ); например, когда 13-летний ребенок поставил свою подпись на договоре (хотя за него это должны делать родители или опекуны) .
• Мнимые (фиктивные ) сделки, т.е. сделки, совершенные для вида, без намерения создать реальные правовые последствия (Откроется в новой вкладке.">ст. 170 ГК РФ); например, мнимое («понарошку») дарение имущества должником, с целью избежать описи или ареста этого имущества .
• Притворные сделки, т.е. сделки, прикрывающие собой другие сделки (Откроется в новой вкладке.">ст. 170 ГК РФ); например, когда формальной сделкой дарения прикрывается фактическая сделка купли-продажи с реальной передачей денег .
• Сделки с имуществом, распоряжение которым законодательно запрещено или ограничено, в т.ч. продажа имущества должником или юрлицом-банкротом (Откроется в новой вкладке.">ст. 174.1 ГК РФ).

Разница между оспоримой сделкой и ничтожной заключается также в том, что к ним применяется разный . К оспоримым сделкам - один год, к ничтожным сделкам - три года, с возможностью увеличения этого срока до 10 лет (Откроется в новой вкладке.">ст. 181 ГК РФ).

Таким образом, при подготовке сделки Покупателю квартиры следует, как минимум, исключить признаки ничтожной сделки (см. выше ), а затем постараться не допускать серьезных поводов для оспаривания сделки (см. ниже ). Продавцу об этом можно не очень беспокоиться - в худшем случае квартира просто вернется ему назад через суд.

Основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной

Оснований недействительности сделок может быть множество.

Помимо указанных выше оснований ничтожности , сделка может быть также оспорена , и признана недействительной по целому ряду причин.

В общем случае, недействительной суд может признать любую сделку, не соответствующую требованиям закона или иного правового акта (Откроется в новой вкладке.">п.1, ст. 168 ГК РФ). Чтобы это случилось, в суд должен быть подан иск о признании сделки недействительной , и о применении последствий этой недействительности. Такой иск могут подать как сторона сделки, так и другие заинтересованные лица, а также органы местного самоуправления (например, Органы опеки и попечительства ), или прокуратура.

В результате сделка становится оспоримой , и ее дальнейшая судьба зависит от решения суда.

Законодательство указывает, что сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена и признана недействительной, если:

• Сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица или государственного органа (Откроется в новой вкладке.">ст. 173.1 ГК РФ); например, квартира, полученная , продана без согласия на то рентополучателя .
• Сделка совершена несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (Откроется в новой вкладке.">ст. 175 ГК РФ); например, продажа квартиры 17-летним собственником без согласия на то его родителей .
• Сделка совершена лицом, (Откроется в новой вкладке.">ст. 176 ГК РФ); например, квартира была им продана без согласия своего попечителя и/или без разрешения Органов опеки и попечительства .
• Сделка совершена лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (Откроется в новой вкладке.">ст. 177 ГК РФ); например, Продавец квартиры был пьян в момент сделки, или был под действием наркотиков, или находился в состоянии аффекта (если он сможет затем это доказать, что крайне сложно) .
• Сделка совершена под влиянием существенного заблуждения (Откроется в новой вкладке.">ст. 178 ГК РФ); т.е. сделка, неверно или искаженно выражающая волю стороны; например, если сторона сделки допустила очевидную описку или опечатку в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП); или если Продавец докажет, что он не знал реального положения дел, и никогда не подписал бы договор, если бы знал о его реальных последствиях для себя .
• Сделка совершена под влиянием обмана, угрозы, насилия или стечения тяжелых обстоятельств (Откроется в новой вкладке.">ст. 179 ГК РФ); например, Продавец, попав в криминальную историю, вынужден был продать квартиру за полцены, а Покупатель этим сознательно воспользовался («кабальная сделка») .

В частности, сделка с квартирой также может быть признана судом недействительной, когда:

• — на квартиру имеют право другие наследники ее бывшего владельца («неучтенные» наследники подают иск );
• — не получено согласие супруга(-ги) на продажу квартиры, являющуюся (несогласный ​супруг может подать иск );
• — в результате сделки оказались нарушенными (например, не выполнено условие, указанное в Разрешении Органов опеки и попечительства ), или не выполнено условие ;

Какие еще могут быть основания для оспаривания сделки купли-продажи квартиры Покупателю лучше уточнить на , применительно к условиям конкретной сделки, после того, как будет собрана необходимая информация и документы для покупки квартиры (как это делается - см. Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ ).

Следует, однако, понимать, что само наличие оснований для возможного оспаривания сделки с квартирой , вовсе не означает, что ее обязательно признают недействительной . Суд рассматривает все обстоятельства дела, принимая во внимание действия (Покупателя ), а сами основания должны быть очень существенны, законно мотивированы, и неопровержимо доказаны.

Поэтому Покупателю квартиры рекомендуется, как минимум, знать основные причины оспаривания сделок, признаки ничтожности сделок, а также следить за тем, чтобы последствия сделки для Продавца были разумны и благоприятны. В том числе, чтобы не нарушались (включая родственников Продавца ), имеющих отношение к продаваемой квартире.

Проще говоря, все действия Покупателя квартиры сводятся к тому, чтобы при подготовке сделки исключить причины ее ничтожности, и не оставлять серьезного повода для ее оспаривания .

Вообще, от большинства перечисленных выше оснований для признания сделки недействительной может защитить подготовка и заверение ДКП у .

Нотариус детально вникает в суть заверяемого им договора, требует дополнительные документы и справки для расширения информации о сделке, а также беседует с каждой стороной сделки, выясняя нюансы, и разъясняя сторонам суть и последствия исполнения договора.

Применение последствий признания сделки с квартирой недействительной

Закон утверждает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (Откроется в новой вкладке.">ст. 167 ГК РФ).

Переводя на нормальный язык, это означает, что в случае признания сделки с квартирой недействительной , все обязательства сторон по договору также считаются недействительными (не требуют исполнения ), а если они уже исполнены, то результаты этого исполнения аннулируются.

Каждая из сторон сделки в этом случае должна возвратить другой стороне все полученное по сделке, а если это физически невозможно, то - компенсировать деньгами. Такой возврат в первоначальное состояние (как было до сделки ) называется «двусторонняя реституция ».

В случае с квартирой - р ешение суда будет основанием для собственности на квартиру обратно Продавцу, а Покупатель должен получить обратно свои деньги, в той сумме, которая была указана в Договоре купли-продажи .

При этом, если Продавец не имеет возможности вернуть всю сумму сразу, то суд обязывает его выплачивать Покупателю эту сумму постепенно, и такие выплаты могут растянуться на годы. В этом и заключается главная опасность для Покупателя - в случае признания сделки недействительной, квартиру он теряет сразу, а деньги ему могут возвращаться очень долго, а могут и вовсе не вернуться.

Расторжение Договора купли-продажи квартиры

Юристы - народ пунктуальный и щепетильный. Если обычный человек может выразить мысль разными словами, то с точки зрения юриспруденции - слова со схожим смыслом могут иметь совершенно разные юридические последствия . Это касается, например, понятий «недействительная сделка » и «расторжение сделки ».

Недействительной сделка может оказаться по решению суда, вследствие ее оспаривания , либо вследствие ее ничтожности (см. выше ). Юридическое последствие этого - возврат сторон в исходное состояние (двусторонняя реституция ).

Расторгнуть же сделку (договор ) могут как сами ее участники (по соглашению сторон ), так и суд (по иску одной из сторон ). И юридическим последствием этого будет всего лишь прекращение дальнейшего исполнения обязательств по договору, если судом или самим договором не установлены иные последствия. Законодательное регулирование расторжения договора описано в Откроется в новой вкладке.">Главе 29 ГК РФ .

По закону должно происходить в той же форме, в которой он заключался, т.е. отдельным письменным соглашением. Либо решением суда. Причем, после расторжения договора , стороны не вправе требовать назад того, что было уже исполнено по договору (Откроется в новой вкладке.">п. 4, ст. 453 ГК РФ). Хотя различные виды компенсации ущерба могут быть предусмотрены как в добровольном соглашении о расторжении сделки , так и в решении суда о расторжении .

Основания для расторжения договора

Основания для расторжения Договора купли-продажи квартиры указаны в Откроется в новой вкладке.">ст. 450 ГК РФ .

В общем, все они сводятся к тому, что договор может быть расторгнут судом по требованию одной стороны в случае существенного нарушения договора другой стороной. Звучит логично. Например, Продавец имеет право расторгнуть договор , если Покупатель не выплатил всю сумму за квартиру; а в случае с новостройками - Покупатель имеет право расторгнуть , который он заключил с , если тот вовремя не сдал дом в эксплуатацию.

Главное, что нужно здесь понять Продавцу и Покупателю - это тот факт, что расторгнуть Договор купли-продажи квартиры они могут только в том случае, если он еще не исполнен до конца одной из сторон, или обеими сторонами. Например - до тех пор, пока не зарегистрирован переход права по договору, или пока не выплачены все деньги по условиям договора, или пока Продавец не передал Покупателю квартиру по .

Если же сделка зарегистрирована и полностью завершена, то расторгнуть ее уже не получится. Она может быть только признана судом недействительной (при наличии на то серьезных оснований и доказательств - см. выше ).

Защита от расторжения и недействительности сделок

Грамотная подготовка сделки с недвижимостью (читай ), знание основ законодательства, связанного с подобными сделками (читай ), а также поддержка профильного юриста, и/или заверение договора у нотариуса - вот главная защита от неблагоприятных последствий сделки .

В частности, защитой будут служить и особые условия в Договоре купли-продажи квартиры. Например, условие об ответственности за возможные претензии третьих лиц , ответственность Продавца за скрытые недостатки квартиры, обязательство выписки всех членов семьи, и т. п. Поэтому крайне важно подойти к составлению договора тщательно и продуманно, с помощью .

Каждое слово в договоре, и каждая фраза - имеют значение (т.е. юридические последствия ). Составленные формулировки в условиях договора должны быть понятны, иметь однозначное толкование и не противоречить закону и другим условиям договора.

Шаблонные образцы Договоров купли-продажи могут дать лишь общее представление о том, как такой договор должен выглядеть, и какие разделы он должен содержать. Нюансы конкретной сделки, и «защитные» формулировки в договоре (что особенно важно для Покупателя ) может учесть и грамотно составить только юрист или .

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры - на интерактивной карте « Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ » (откроется во всплывающем окне ).

587 ГК РФ). С момента получения документа о регистрации сделки покупатель начинает законно владеть недвижимостью, а продавец – полученными взамен деньгами.

Статья 587 ГК РФ. Обеспечение выплаты ренты

• При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
• Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств () либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.
• При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

Ненадлежащий пакет документации или сомнительная правоспособность объекта и сторон сделки не допускают регистрацию купли продажи, признавая договор недействительным.

Расторжение договора, или его оспаривание – гражданская процедура, направленная на отмену правовых последствий , следующих за его заключением. Допускается при условии, что договор был заключён надлежащим образом и по сути выступает правоспособным документом. Этим процедура оспаривания отличается от признания договора недействительным или ничтожным (ст. 166 , 167 ГК РФ). Подробно о том, можно ли совершить расторжение договора купли-продажи квартиры до регистрации, читайте , а из вы узнаете о том, допускается ли аннулирование этого документа после гос. оформления.

Нормы оспаривания договора регулируются статьёй 450 ГК РФ и следуют из обязательств сторон, включённых в положения купчей. Если стороны обязались исполнить установленные договорённости, но не исполнили их или исполнили ненадлежащим образом, возникают условия, допускающие прекращение правовых отношений.

Кто может обжаловать?

Продавец вправе инициировать оспаривание сделки :

1. Если им не были получены деньги в полном объёме, указанном в положениях купчей на квартиру. То есть по той или иной причине контрагент уклоняется от предоставления оплаты, или её недоимки.
2. Если новый собственник не вступает в фактические права. То есть, отказывается от подписания акта приёмки жилого помещения, или не вселяется в него.

У покупателя таких причин может возникнуть значительно больше. В их числе:

Перечисленные причины могут признаваться правомерными только при условии, что в положения купчей внесены пункты, подтверждающие их отсутствие. На этом основании делаются выводы о недобросовестности контрагента и нарушении имущественных прав взыскателя. Их актуальность отменяется:

1. Если договором не обещано тех преимуществ, на которые притязает инициатор его расторжения, даже если это представляется очевидным.
2. Когда актом приёмки указывается на имеющиеся недочёты в состоянии помещения (или иные), что существенно повлияло на стоимость квартиры.

Ошибка в составлении

Не может служить причиной расторжения техническая ошибка, допущенная при составлении договора, если она не явилась нарушением интересов одной из сторон. В этом случае составляется , исправляющее ошибку. Соглашение подаётся в регистрирующий орган и корректирует правоспособность сделки .

Серые схемы

Недобросовестные действия контрагента нередко становятся осознанными, заведомо спланированными мошенническими уловками. Они могут иметь различные нюансы, но общие схемы одинаковы. При покупке квартиры от застройщика чаще всего используются следующие:

Подставные компании формируются также на вторичном рынке, это так называемые «чёрные риэлторы» , преступные действия которых отличаются особым цинизмом в отношении участников сделки. Здесь широко применяются:

1. Продажи несуществующего жилья, или не принадлежащей продавцам недвижимости по поддельным документам.
2. Недобросовестно полученные генеральные доверенности, по которым незаконно сбывается недвижимость.
3. Получение аванса или задатка от покупателя, с последующим исчезновением. Иногда – заключение купчей и получение расчёта по договору, с исчезновением по пути к отделению Росреестра.
4. Под видом технической ошибки в предмете договора, продаётся совершенно иной объект с существенно ухудшенными техническими и кадастровыми характеристиками.

Перечисленные случаи допускают оспаривания сделки, но зачастую виновники их заключения не оставляют своих достоверных контактных данных.

ВАЖНО : Исковое производство допускается только в том случае, когда известны паспортные данные ответчика и место его проживания или регистрации.

Сроки исковой давности

Согласно общим нормам сделку можно оспорить в течение года . Срок отсчитывается с того момента, когда был заключён договор, или когда пострадавшая сторона узнала о нарушении собственных имущественных интересов, но не позже, чем через 3 года после подписания купчей.

Если производство дела инициировано притязаниями на жильё со стороны третьих лиц, оспаривание допускается в течение трёх лет с момента завершения регистрационной процедуры. Через 3 года срок исковой давности заканчивается (ст. 196 ГК РФ).

Пошаговая инструкция: как отменить?

В первую очередь нужно выписать претензии, которые потерпевшая сторона предъявляет в качестве причин для расторжения . Далее нужно сверить их с положениями договора, экземпляр которого был получен после регистрации сделки, выписать отдельно и отметить:

• положения, которые требовались к исполнению;
• которые не исполнены полностью или частично;
• исполнены недобросовестно.

Нарушения договорённостей, указанных в тексте непротиворечиво и не допускающих интерпретации, следует подтвердить документально.

Сбор доказательств

По каждому установленному нарушению договорённостей нужно собрать официальные бумаги , которые будут служить обоснованием позиции пострадавшей имущественно стороны. В зависимости от ситуации, в их числе могут быть:

1. Выписки из поквартирной книги или акты управляющей компании о проживании прежних хозяев на отчуждённой жилплощади.
2. Справки из ЖЭУ, заключения эксперта о технических нарушениях.
3. Документы из банка, или из Службы судебных приставов, кадастровая справка об обременении, в случае залога или обременений.
4. Решение органа опеки и попечительства, если сделка нарушила права несовершеннолетних или недееспособных лиц.
5. Иные документальные подтверждения, исходящие из претензий пострадавшей стороны.

Если речь идёт об отсутствии оплаты или передаточного акта – этот факт указывается в исковом заявлении и рассматривается со слов пострадавшей стороны. Доказать неправомерность обвинений должен контрагент сделки.

ВНИМАНИЕ : Судебное производство не назначается, если не предприняты попытки внесудебного урегулирования вопроса.

Досудебное урегулирование

Инициатор расторжения сделки официально обращается к контрагенту с претензионным письмом, в котором указывает пункты и факты не исполненных им обязательств, уведомляя о необходимости прекращения действия договора по соглашению сторон или в судебном порядке путём оспаривания. Составленное письмо лучше всего отправить почтой :

Полученные квитанции об отправке и уведомление о получении письма станут доказательством проведения процедуры. Если будет получен ответ с согласием, контрагенты аннулируют сделку, составив новый гражданско-правовой договор купли продажи, на основании которого объект возвращается прежнему собственнику. При отсутствии ответа в течении месяца, или его отрицательном характере, можно подавать иск.

Куда обращаться?

Подсудность данного вопроса относится к суду общей юрисдикции первой инстанции, которым выступает районный суд по месту расположения объекта недвижимости, в отношении которого возник спор (ст. 28 ГПК РФ).

Статья 28 ГПК РФ. Предъявление иска по месту жительства или месту нахождения ответчика

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.

Если регистрация ещё не завершилась, требуется её приостановить подачей заявления в Росреестр.

Составление заявления

Исковое заявление составляется истцом по установленной форме (ст. 131 ГПК РФ). После составления «шапки» и наименования документа в нём указывают:

1. Характеристики приобретённой (проданной) квартиры, реквизиты договора.
2. Основания, по которым сделка оспаривается. Приводятся цитированием из текста документа, с обоснованием их недобросовестного исполнения (не исполнения).
3. Перечень доказательств, подтверждающих заявленное в иске. Здесь же даются ссылки на свидетельские показания лиц, готовых подтвердить правомерность взыскания.
4. Ссылка на источники законодательства, допускающие прекращение последствий сделки.
5. Просьба к суду о признании иска, двусторонней реституции и внесении соответствующих сведений в Росреестр.

В заключение ставится дата и подпись истца, даётся перечень приложений.

Двусторонняя реституция – мера, принимаемая после признания договора недействительным, которая выражается в возвращении сторонам полученного по сделке и приведение имущественных дел в состояние, существующее до начала заключения договора.

• Сроки

  Исковое производство продолжается не более двух месяцев, если не потребуется отложить заседание для проведения дополнительных мероприятий. Если процедура регистрации ещё не завершена, а приостановлена, по справке из суда приостановка продляется до трёх месяцев. На основании принятого решения, договор вступает в силу или проводится двусторонняя реституция.

  СОВЕТ : В течение 10 дней после получения выписки из решения суда допускается его апелляция в областном или кассационном суде.

  Как себя обезопасить от мошенничества?

  Чтобы избежать рисков, покупателю предварительно нужно проверить правоспособность продавца и убедиться, что объект принадлежит именно ему . Так как мошенники зачастую выставляют к показу не принадлежащие им квартиры, нужно проверить всю документацию, которая должна представляться в оригиналах. Дубликаты правоустанавливающего документа или его нотариально удостоверенная копия вкупе с генеральной доверенностью должна вызвать несомненное опасение.

  При работе с компаниями посредниками, нужно посмотреть их учредительную документацию и лицензии на право заниматься данным видом деятельности. А так же обязательно выйти на официальный сайт компании и запросить в поисках сведения о компании и её сотрудниках.

  Для того чтобы договор можно было оспорить, нужно выписать и сохранить паспортные данные собственника или представительствующего лица. Дополнительные гарантии представит нотариальное удостоверение или титульное страхование купли продажи .

  Полезное видео

  Смотрите видео о признании договора купли-продажи квартиры недействительным:
  

  – это правовой прецедент, в результате которого право собственности на квартиру законно переходит к правопреемнику. По существу, регистрации подлежит не сам договор, а сделка, которая происходит посредством его заключения. Подробно об этой процедуре, а также как — читайте на нашем сайте.

  Заключение

  При не исполнении положений договора, его допустимо оспорить. Для этого пострадавшая сторона собирает доказательства, проводит попытку досудебного примирения, и подаёт исковое заявление. По решению суда сделка признается недействительной.

Сделка - это свершившийся юридический факт. Чтобы признать сделку недействительной, нужны весомые обстоятельства. Особенно тщательно нужно готовиться к делам о признании сделки купли продажи квартиры недействительной - в судах понимают ценность недвижимости в Москве и разбирают такие дела тщательно.

Важно знать: сделки могут быть признаны недействительными по разным причинам. Вы можете узнать их все на консультации - наши юристы подробно расскажут, как признать недействительной сделку по покупке или продаже квартиры.

Какие сделки могут быть признаны недействительными?

Важно знать: с юридической точки зрения признание сделки купли продажи квартиры недействительной отличается от расторжения договора купли продажи квартиры , о чем можно узнать по ссылке.

Недействительность сделки означает, что с юридической точки зрения такая сделка как бы и не заключалась. То есть нужно считать, что этой сделки вообще не было, потому что она была заключена незаконно: с использованием угроз, обмана, либо человеком, который не имел право её заключать - подробнее об этом сказано ниже.

О том, из-за чего суд может признать сделку недействительной, сказано в статьях 166-181 Гражданского кодекса:

• Сделка недействительна, если она противоречит закону. (Пример: человек, которому выдана доверенность на продажу квартиры, не может по этой доверенности купить квартиру сам для себя. Такая сделка недействительна.)
• Сделка недействительна, если она аморальна или противоречит основам правопорядка.
• Недействительна мнимая сделка - то есть сделка, совершённая лишь для вида. (Пример: у человека могут отобрать квартиру за долги. Он продаёт эту квартиру своему родственнику, чтобы её не могли арестовать. Такую сделку купли продажи квартиры могут признать недействительной.)
• Если сделку совершает недееспособный человек, то эта сделка так же недействительна. (Пример: квартирой владеет психически больной человек. Он продаёт квартиру. Его родственники могут требовать признания сделки купли продажи квартиры недействительной, причём для этого даже не нужно обращаться в суд.)
• Недействительна сделка, совершённая лицом в возрасте до 14 лет.
• Сделка недействительна, если требовалось согласие третьего лица на её совершение, но такого согласия не было. (Пример: статья 35 Семейного кодекса указывает, что для продажи квартиры, которая находится в совместной собственности супругов, нужно нотариально заверенное согласие другого супруга. Если этого согласия не было, супруг, который возражает против сделки, может подать в суд. Ещё пример: если квартира принадлежит ребёнку до 14-ти лет, родители не могут продать её так просто. Нужно разрешение органов опеки (часть 2 статьи 37 ГК РФ, часть 3 статьи 60 СК РФ). Если не получить разрешение, опека может подать в суд о признании сделки купли продажи квартиры недействительной.)
• Нельзя совершать сделки с квартирами, распоряжение которыми ограничено. (Пример: суд арестовал квартиру. Её невозможно продать до снятия ареста.)
• Сделка недействительна, если человек, участвующий в ней, не осознавал своих действий, когда заключал сделку. (Пример: человека напоили алкоголем и заставили подписать договор. Можно обратиться в суд за признанием сделки недействительной.)
• Сделку купли продажи квартиры признают недействительной, если одна из сторон сделки существенно заблуждается относительно этой сделки. (Пример: старику с плохим зрением дают на подпись договор купли продажи квартиры, говоря, что это, например, договор аренды или какие-то документы для соцзащиты. Обманутый человек может обратиться в суд, чтобы сделку признали недействительной.)
• Недействительна сделка, совершённая под влиянием обмана, угрозы, насилия. (Пример: человеку приставляют пистолет к голове и заставляют подписать договор купли продажи квартиры - такой договор суд признает недействительным.)

Есть 2 типа сделок, которые признаются недействительными - оспоримые и ничтожные. Чтобы расторгнуть оспоримую сделку, нужно обращаться в суд. Чтобы расторгнуть ничтожную сделку, обращения в суд не требуется, потому что такие сделки недействительны уже сами по себе, и решения суда не нужно.

Хорошо, а как признать оспоримую сделку недействительной?

Для этого нужно обратиться в суд. Сложностей в таких делах достаточно: правильно написать исковое заявление (статья 131 ГПК РФ), приложить к нему все необходимые документы (статья 132 ГПК РФ) и правильно определить подсудность - это самая маленькая часть проблем.

В иске должны быть указаны:

• наименование суда, куда он подаётся (по месту нахождения квартиры);
• имя истца, его место жительства;
• имя ответчика и его место жительства;
• описание ситуации - когда был заключён договор и т.д.;
• причины, по которым суд должен расторгнуть договор. Именно здесь нужно указать одну или несколько причин, описанных выше;
• перечень прилагаемых документов.

Среди этих документов должна быть квитанция об уплате госпошлины, которая по делам о признании сделки купли продажи квартиры недействительной существенная - 13 200 рублей +0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 рублей (пункт 1 части 1 статьи 333.19 НК РФ).

Ну и самая большая сложность в подобных делах - доказать таки в суде, что есть причина признать сделку купли продажи квартиры недействительной. Например, как доказать, что в момент подписания договора продавец квартиры был пьян? Или как доказать, что одной из сторон сделки угрожали?

В практике бывает так, что люди подают иск о признании сделки недействительной, но не прописывают в иске требование восстановить существовавшее ранее положение - то есть вернуть квартиру продавцу, а покупателю - деньги. Если этого не сделать, то придётся подавать новый иск. Часть 2 статьи 167 ГК РФ ясно говорит, что «при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке», то есть прописывать в иске это требование, казалось бы, не нужно - оно ведь уже установлено законом. Но в судах иное мнение. В судах любят, чтобы требование «вернуть всё на свои места» в иске было указано явно.

Важно знать: это только небольшая часть сложностей, которые возникают на практике. Поэтому нужно участие профессионального юриста или хотя бы его консультация.

Почему нужна помощь юриста

Признание сделки купли продажи квартиры недействительной - это последовательность юридических этапов. И вопросы могут возникнуть на любом из них.

Например, нужно ли перед обращением в суд отправлять оппоненту письменное предложение о расторжении договора купли продажи квартиры ? По общему правилу - да, нужно. Но в нашем случае речь идёт не о расторжении договора, а о признании его недействительным, а это разные вещи.

Однако может найтись судья, который решит, что досудебное предложение о расторжении договора нужно. В этом вопросе бывает по-разному. Поэтому лучше воспользоваться услугами опытного юриста и избавить себя от головной боли, связанной с оформлением документов и их подачей в суд.

Кроме того, дело лучше выиграть в первой же судебной инстанции. При отказе можно будет подать апелляцию, но это лишнее время и деньги. Кроме того, когда судья в апелляции меняет решение судьи нижестоящего суда, это косвенный упрёк в непрофессионализме. Поэтому лучше победить сразу.

Помните - признание сделки купли продажи квартиры недействительной - достаточно сложное дело, поскольку нужно доказать в суде, что есть причины для этого признания. Причём нужно быть готовым к тому, что оппонент будет опровергать ваши аргументы. Здесь необходима поддержка квалифицированного юриста или хотя бы грамотная юридическая консультация.

Поэтому обратитесь к нам за бесплатной консультацией о том, что необходимо, чтобы признать сделку купли продажи квартиры недействительной. Консультация полностью бесплатна и ни к чему вас не обязывает. Для этого достаточно позвонить по телефону или оставить сообщение в форме ниже.