Введение
Правовые аспекты ипотеки
Заключение
Список литературы
Введение
Тема ипотеки, ипотечного кредитования крайне актуальна. Актуальность темы заключается в том, что ипотека связана с недвижимостью, которая имела особое значение во все времена. Почти более половины населения России нуждается в улучшении жилищных условий, а одним из вариантов разрешения квартирного вопроса является получение банковского ипотечного кредита на приобретение жилья. Однако до сих пор не удалось сделать ипотеку массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой правовой базы для развития ипотеки.
Ипотека, как способ обеспечения исполнения обязательств, продиктована логикой проводимых в России в последнее десятилетие реформ и поиска правового механизма, обеспечивающего исполнение основного обязательства.
Сегодня как никогда важно понимание правовых и финансовых механизмов, лежащих в основе системы ипотечного кредитования и ипотеки в целом.
Множество проблем, возникающих при ипотеке остаются неисследованными, либо дискуссионными. В последнее время любая публикация об ипотечном кредитовании вызывает довольно оживленную дискуссию, участники которой, как правило, примерно поровну делятся на противников и сторонников.
В России слишком высоки ставки по ипотечным кредитам. Также нестабильная экономическая ситуация - в любой момент может наступить кризис (как происходит в настоящее время), после первой же просрочки платежа по процентной ставке банк выбросит на улицу, а квартиру продаст за бесценок своим людям. Однако у сторонников ипотеки по каждому из вышеперечисленных пунктов - свои контраргументы, заслуживающие достаточно пристального внимания.
Исследование проблем ипотеки, опыта ипотечного кредитования, систематизация сведений, необходимых для понимания механизма ипотеки, могут быть полезными для практиков и российского законодателя.
Настоящая работа основана на действующем федеральном законодательстве, практике его применения в России, аналитических обзорах, статистических данных.
Ипотека рассмотрена в системе способов обеспечения исполнения обязательств, показаны фрагменты истории развития ипотеки и ее правовая природа. Затронуты автором проблемы правового регулирования ипотеки в России, так как данную сферу можно назвать стратегической в масштабах государства. С этим связано и определённое внимание, уделённое автором вопросу о роли государства в регулировании ипотеки.
Объектом данной работы является правовая природа ипотеки в России, предметом исследования - отношения, возникающие при залоге недвижимости.
Основная цель настоящей работы состоит в том, чтобы на основе анализа правовых аспектов ипотеки определить роль ипотеки решении государственных задач.
Этой цели были подчинены следующие основные задачи исследования:
Раскрыть понятие ипотеки;
Рассмотреть правовую сущность ипотеки;
Исследовать проблемы законодательства об ипотеке.
ипотека залог правовой
Возникновение и история развития ипотеки
Ипотека известна давно и успешно применялась за сотни лет до нашей эры в государственных образованиях. Термин «ипотека» (hypoteka - подставка) впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. В то время ипотека означала любой залог под кредит. В Вавилоне также существовало это понятие .
Первоначально в Афинах господствовала личная ответственность за долги, залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство. Особое развитие различные залоговые формы получили в римском праве. При этом исходными конструкциями служили так называемая фидуция (fiduciae - сделка на доверии, доверительная сделка, при которой должник передавал закладываемое имущество в собственность кредитора) и пигнус (pignus - неформальный залог, передача имущества во владение кредитору). При старейшей форме реального кредита у римлян, при fiducia, веритель, получая в виде обеспечения право собственности на определенную вещь, не лишался вследствие этого возможности осуществить требование, для которого был установлен залог.
Система ипотечного права Древнего Рима содержала следующие нормы, которые существуют по настоящее время в современном праве:
1. при нескольких залогах на один предмет действовало правило ипотечного старшинства;
2. в случае невозврата должником долга кредитор был вправе продать заложенное имущество для последующего покрытия из полученных денежных средств удовлетворения своего долга;
3. до продажи имущества кредитор должен был три раза предупредить должника о выкупе им самим предмета залога, и, кроме того, указанное имущество не мог выкупить сам кредитор;
4. если в сумме покупная цена превышала долг должника, то кредитор был обязан вернуть разницу либо обратить взыскание на иное имущество должника, если вырученной суммы не хватало. Однако отсутствие регистрации прав отрицательно сказывалось на ипотечных отношениях. Кредиторы, принимая в залог имущество, не были уверены в чистоте прав на предмет залога.
Разнообразие видов залога было присуще также залоговому праву средневековой Европы и Руси. Ипотека по-прежнему означала залог под кредит, при этом залог был исключительно в виде недвижимого имущества.
В Россию ипотека пришла в XIII веке одновременно с развитием торговых отношений и заемных обязательств и являлась первым видом кредитования. В юридических актах XV века отмечены случаи залога земли в целях обеспечения договора займа. В соответствии с Соборным уложением предметом залога могли быть вещи, принадлежащие лицу на праве собственности. Поэтому поместья нельзя было закладывать. В случае невыполнения должником в срок возложенного на него обязательства заложенные вещи обращались в собственность кредитора.
Оформление залога, согласно ст. 29 Псковской судной грамоты , происходило путем передачи кредитору актов (грамоты) на предмет залога, оно служило доказательством наличия обременения и определяло кредитора держателя грамоты как залогодержателя.
Для более полной защиты своих прав кредиторы получали не только грамоты в подтверждение наличия обременения, но и само обремененное имущество.
С целью дальнейшего повышения гарантий кредитора в залоговых правоотношениях ст. 196 гл. X Соборного уложения 1649 г. ввела безусловный переход к кредитору права собственности на заложенное имущество в случае неисполнения или просрочки исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. На практике это привело к нежелательной тенденции, превращению залога в один из способов отчуждения имущества.
Со временем понимание залога несколько изменилось. Залогодержатель мог вступить во владение (в собственность) имением только с момента неисполнения должником основного обязательства. Указанные формы залогов с переходом заложенного имения залогодержателю в собственность или во владение были обоснованы экономическим положением Руси, где неразвитость торгового оборота определяла в качестве основной ценности земледелие.
В 1714 году Петр Великий объединил поместье и вотчину под единым титулом недвижимых вещей. С 1737 года залоговое право не превращалось в право собственности, а заложенная вещь по указу императрицы Анны Иоанновны подлежала продаже с публичных торгов.
Предпринятая в 30-х годах XVIII века реформа залогового права базировалась на идее защиты обоюдных интересов должников и кредиторов. Она не признавала за залогодержателем права собственности на заложенное имение и закрепила новый взгляд на залоговое право.
Банкротский устав от 19 декабря 1800 года запретил переход права собственности к залогодержателю и предусмотрел норму, согласно которой залог не признавался основанием для возникновения у кредитора права собственности (владения) на заложенное имущество. У последнего возникало право удовлетворения своих требований из стоимости проданного заложенного имущества в публичном порядке с торгов.
Образцами кодификации ипотечного права являются проект Вотчинного устава конца XIX века и Положение о порядке взыскания с недвижимых имений 1893 г. Понятие залога (ст. 43 проекта Вотчинного устава) как обеспечение денежного требования недвижимым имуществом, которое дает кредитору в случае неисполнения должником основного обязательства право на удовлетворение из заложенного имения, действительно по настоящее время. Именно проектом Вотчинного устава был введен основной принцип преимущественного права залогодержателя на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами при неисполнении должником денежного требования. До проекта Вотчинного устава заложенное имение оставалось у должника во владении и пользовании. Однако кредитор-залогодержатель без каких-либо дополнительных оформлений вступал во владение и собственность своего нового имения при неисполнении должником обеспеченного обязательства.
До революции наша страна была одним из мировых лидеров в области ипотечного кредитования. Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились в России в 50-х годах XVIII столетия. Получение ипотечных кредитов было делом избранных (в основном дворян), ипотечное кредитование осуществляли созданные государством казенные дворянские банки, которые функционировали следующим образом. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и Банк выдавал ссуды на 15, 28 лет или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60 - 70% стоимости имущества.
Более широкое развитие ипотека получила во второй половине XIX века после отмены крепостного права. Правительство было вынуждено учитывать тяжелое положение крестьян, номинально получивших свободу и право выкупа земель, но не имевших ни собственных средств, ни возможности получить кредит на эти цели.
В 1754 году был учрежден первый банк с отделениями в Петербурге и Москве. Банк выдавал ссуды в размере от 500 до 1000 руб. сроком до трех лет из 6% годовых под залог помещичьих имений и каменных строений. Крестьянский поземельный банк и Государственный дворянский земельный банк кредиты выдавали на срок, превышающий 60 лет, от 3 до 8% годовых. Механизм кредитования строился на выпуске ипотечных облигаций, которыми и кредитовались заемщики. Эти облигации назывались в Дворянском земельном банке закладными листами, а в Крестьянском поземельном банке - свидетельствами. Некоторые выпуски закладных листов, в отличие от свидетельств, имели номинальную стоимость, выраженную не только в рублях, но и в германских марках, французских франках, голландских гульденах и фунтах стерлингов. Деятельность Ипотечных банков заключалась в выдаче кредитов облигациями, которые в свою очередь выкупались Государственным банком Российской империи в размере 90% их биржевой цены и затем высылались для оплаты в Ипотечный банк .
Вторую группу ипотечных кредитных учреждений составляли городские кредитные общества. Они кредитовали горожан под залог недвижимости. Закладные листы обоих банков имели дополнительные государственные гарантии (гарантировались всеми находящимися в распоряжении Правительства Российской империи средствами).
Первые кредитные общества образованы в 1862 году в Москве и Санкт-Петербурге.
Третья группа - акционерные и сословные земельные банки. В России городские общественные банки являлись самыми старыми из действовавших в XIII - XX веках кредитных учреждений.
К началу XX века в Российской империи существовал достаточно урегулированный рынок поземельных (ипотечных) кредитов. При его организации была реализована идея, имеющая на первый взгляд сугубо теоретическое значение. Суть ее состоит в том, что при организации ипотечных кредитов могут возникать и существовать правовые формы, производные от залога недвижимости, но теряющие акцессорный характер по отношению к обеспечиваемому кредиту. На примере ипотечных кредитов, выдававшихся не в деньгах, а в виде банковских закладных листов, которые являлись по своей сути предъявительскими ценными бумагами. При таком способе кредитования должник передавал в залог банку в обеспечение исполнения своих обязательств по кредитному договору недвижимость, а банк в счет кредитного договора выдавал заемщику не деньги, а закладные листы с купонным доходом. Получив кредит в форме закладных листов, заемщик мог рассчитаться ими со своими кредиторами, продать их на бирже за деньги, т.е. реально имела место ситуация, в которой закладные листы выступали средством расчета.
Понятие об ипотеке как о праве на чужую вещь полностью вошло в состав залогового законодательства, действовавшего до октября 1917 года. На основе такого понимания ипотеки регулировались отношения залогодателя и залогодержателя, которому не предоставлялось права владеть, а тем более распоряжаться заложенным имением.
Революция 1917 года изменила государственный строй России. Гражданский кодекс 1922 года упразднил деление имущества на движимое и недвижимое, и ипотека прекратила свое существование почти на 80 лет. Ипотека начала возрождаться в середине века, вызванная необходимостью восстановления разрушенных войной зданий.
Таким образом, даже краткий исторический анализ позволяет сделать вывод об общей тенденции развития залога в европейском и российском праве. Из столба, врытого в землю должника для обозначения того, что данная земля является обеспечением прав кредитора, институт ипотеки преобразовался в систему, способную участвовать в решении глобальных государственных задач любой страны.
Понятие и место института ипотеки в системе отношений по залогу
Ипотека - это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором.
На взгляд автора, ключевыми в понятии «ипотека» являются термины «недвижимость» и «залог», поскольку первый из них определяет предмет, а второй - характер ипотечных отношений. Следовательно, рассмотрение данных понятий в контексте исследуемой автором темы является необходимым для наиболее полного раскрытия темы.
Недвижимость - это особый объект гражданско-правовых сделок. Она обладает повышенной экономической ценностью, поскольку предназначена для длительного пользования, и, как правило, обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Все это требует специальной регламентации участия недвижимости в гражданском обороте. В действующем законодательстве Российской Федерации понятие «недвижимость» не расшифровывается, оно ограничивается лишь перечислением некоторых объектов недвижимого имущества, но устанавливает различные правовые режимы для вещей движимых и недвижимых. В определении недвижимости в действующем гражданском законодательстве используются критерии - связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта (недвижимость по природе) и отнесение к недвижимости законом (недвижимость в силу закона) .
В целом на основании действующего гражданского законодательства РФ и имеющихся теоретических исследований можно заключить, что к недвижимости относятся «материально реализованные, существенные по объему и стоимости объекты, большинство из которых связаны с землей и зависимы от нее. Гражданский оборот таких объектов - в силу их особой общественной значимости - связан с системой государственной регистрации прав и их перехода специально уполномоченными на то государственными органами» . Данное определение, безусловно, не может быть признано научным, однако именно оно фактически применяется на практике.
Отдельный вопрос - о предмете ипотеки. Согласно ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон «Об ипотеке»), может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Перечень имущества, которое может быть заложено по договору ипотеки, законодательно ограничен. При этом следует иметь в виду, что данный перечень является закрытым и расширительному толкованию не подлежит. Это означает, что иные вещные права на объекты недвижимости в ипотеку не могут быть сданы. Такое разъяснение дано Высшим Арбитражным Судом РФ .
Теперь обратимся к залогу. Залог представляет собой способ обеспечения обязательства (наряду с неустойкой, поручительством, банковской гарантией и задатком). Поскольку гражданско-правовое обязательство само по себе еще не гарантирует его исполнение, существуют меры, которые побуждают каждую из сторон исполнять обязательства надлежащим образом и (или) создают дополнительные гарантии защиты интересов управомоченного лица, предусмотренные законодательством или договором сторон.
Наряду с общими предписаниями, подлежащими применению во всех случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, закон предусматривает применение специальных обеспечительных мер, устанавливаемых по соглашению сторон либо по прямому указанию закона, независимо от причинения убытков кредитору и от наличия у него имущества, на которое может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Такие меры и именуются способами обеспечения обязательств.
Среди способов обеспечения исполнения обязательств одним из самых эффективных, надежных и экономически целесообразных для кредитора является залог.
Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, и требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
Общие положения о залоге содержатся в главе 23 ГК РФ «Обеспечение исполнения обязательств» в параграфе 3 «Залог». Более детально залоговые отношения регламентирует специальный закон, именуемый Федеральным Законом «О залоге» от 29 мая 1992 года N 2872-1, содержащий нормы материального (например, основания возникновения, сфера применения, виды, предмет, основания и последствия прекращения залога содержание и форма договора о залоге) и процессуального (государственная регистрация, порядок обращения взыскания на заложенное имущество и др.) характера.
В экономической жизни нашей страны наблюдается повышение значимости института залога и особенно ипотеки, то есть залога недвижимости, по сравнению с другими видами способов обеспечения исполнения обязательств. Гарантия, поручительство, задаток, неустойка эффективны только при наличии у должника (гаранта, поручителя) денежных средств и имущества в достаточном количестве для удовлетворения требований кредитора, при устойчивом экономическом положении контрагента и его проверенной деловой репутации, что в настоящее время большая редкость.
Ипотеке - разновидности залога, выделенной по критерию предмета (недвижимому имуществу), свойственны многие черты родового понятия залога. Основными являются следующие характеристики:
1. Права залогодержателя (право залога) есть права на чужое имущество.
2. Право ипотеки следует за вещью. Переход права собственности или права хозяйственного ведения от залогодателя к другому лицу не прекращает залоговых отношений.
3. Ипотека производна от основного обязательства. Производность ипотеки от обеспечиваемого ею обязательства проявляется в том, что залоговое обязательство возникает постольку, поскольку существует основное обязательство.
4. Ипотека зависима от основного обязательства. Залоговое обязательство носит акцессорный характер. По той же причине залогодержатель может уступить свои права, вытекающие из залога, лишь вместе с уступкой права требования по основному (обеспеченному залогом) обязательству. В противном случае соглашение об уступке прав, вытекающих из залога, будет юридически ничтожным как противоречащее требованиям закона. Эта зависимость четко отражена в законе . Зависимость ипотеки проявляется и в том, что ипотекой может обеспечиваться только действительное требование: если недействительно основное обязательство, то недействительно и соглашение об ипотеке. Ипотека сохраняет силу, если право собственности на заложенную вещь переходит к третьему лицу. При прекращении основного обязательства прекращается и право ипотеки и т.д.
5. Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств выполняет стимулирующую и защитную функции, побуждая должника до момента нарушения основного обязательства к его надлежащему исполнению. Если ипотека не оказала стимулирующего воздействия на должника, то компенсировать потери кредитора призвано обращение взыскания на предмет залога. Главное для залога (ипотеки) - обеспечить (гарантировать) денежные гражданско-правовые обязательства.
6. Ипотека обладает свойствами вещных и обязательственных правоотношений, поскольку залог, с одной стороны, - это способ обеспечения обязательства должника путем установления относительной правовой связи с кредитором. В то же время существует непосредственная правовая связь залогодержателя и вещи. Поэтому залог имеет двойственную природу и может быть охарактеризован как вещный способ обеспечения обязательств.
7. Ипотека возникает в силу договора или на основании закона (в отсутствие договора ипотеки) при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. К такому случаю, в частности, относятся правоотношения, вытекающие из ст. 77 «Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации» Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Вместе с тем существуют определенные черты, которые позволяют выделить ипотеку как особый вид залога.
1. Ипотеке присуще имущественное содержание, поскольку предметом ипотеки является недвижимое имущество, как имеющееся у залогодателя, так и то, которое он приобретет в будущем, либо имущественные права. Предмет ипотеки по общему правилу обладает значительной экономической ценностью. Значимость его в хозяйственной деятельности, да и просто в жизни граждан, весьма велика.
2. С экономической и правовой точки зрения между обеспечением исполнения обязательства и предметом ипотеки существует определенная связь: ипотека базируется на наличии реального обеспечения материальных ценностей: недвижимости и т.д. При данных отношениях четко прослеживается целевая направленность ипотеки. Чем дороже вещь для должника, тем больше вероятность исполнения им основного обязательства надлежащим образом. Она может обеспечить любое гражданско-правовое обязательство. В соответствии со ст. 3 Закона «Об ипотеке» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
3. Очевидные преимущества ипотеки (залога недвижимости) как способа обеспечения исполнения обязательств касаются в основном только кредитора, так как:
Договор ипотеки обеспечивает кредитору-залогодержателю возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами;
Реальная опасность потерять имущество в натуре (а предметом ипотеки является, как правило, особо ценное, быстроликвидное имущество) является хорошим стимулом для должника исполнить свои обязательства надлежащим образом;
Договор ипотеки позволяет обеспечить наличие и сохранность этого имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором за полученный кредит.
В силу закона имущество, на которое установлена ипотека (залог недвижимости) не передается залогодержателю (ст.338 ГК РФ). Кроме того, по общему правилу залогодатель не вправе распоряжаться предметом залога без согласия залогодержателя (ст. 346 ГК РФ). Именно эти обстоятельства и делают ипотеку достаточно надежной гарантией интересов добросовестного кредитора.
4. С момента возникновения ипотека является ограничением и обременением вещного права залогодателя. «Ограничительный характер ипотеки заключается в запрещении отчуждения или в особых правилах распоряжения заложенным имуществом, а обременительный – в переходе обязанностей залогодателя к любому лицу, приобретшему в собственность заложенную недвижимость» .
5. Термин «ипотека» многофункционален, поскольку применяется в нескольких значениях, а именно:
Для обозначения права залога как возможности кредитору получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенной недвижимости;
Так называют обременение (ограничение) прав залогодателя на заложенное недвижимое имущество;
Для обозначения вида сделки, в случае, когда залог возникает на основании договора.
Подводя итог всему вышесказанному, необходимо отметить, что в разных странах ипотека имеет свое место и смысл, следовательно, и свое специфическое законодательство, регулирующее отношения в данной сфере. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, под ипотекой понимается кредитование исключительно в жилищной сфере. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, с этим связаны вобравшие в себя национальное своеобразие принципы ипотечного кредитования. Исходя из этого, нужно отметить, что в Российской Федерации ипотека и ипотечные отношения находятся в стадии становления.
И ещё. В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. В экономическом отношении ипотека – «важнейший рыночный инструмент обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном уровне платёжной дисциплины, надёжная гарантия прав и законных интересов кредиторов, один из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки рентабельно действующих собственников» .
Правовые аспекты ипотеки
Классифицировать все законодательные акты об ипотеке можно по следующим основаниям:
· по объекту ипотеки (недвижимость и иные объекты, отнесенные законодателем к недвижимости);
· по органу, принявшему акт, (федеральные, региональные, местного самоуправления);
· по юридической силе (законы и подзаконные нормативно-правовые акты).
Классифицировать законодательство об ипотеке можно по виду недвижимого имущества, в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. Т.е. объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Одним из вопросов остается список объектов, относящихся к недвижимости, т.к. ст. 132 Гражданского кодекса разрешает отнести к недвижимости и иное имущество, отнесенное к недвижимости федеральными законами. Таким образом, все законодательные акты об ипотеке можно подразделить на регулирующие отношения по поводу объектов, непосредственно связанных с землей, и регулирующие вопросы ипотеки транспорта как вида недвижимости (включая ипотеку морских судов и судов внутреннего плавания), к которым относятся:
· Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. № 24-ФЗ (с изм. и доп. от 5 апреля, 30 июня 2003 г.; 29 июня 2004 г.).
· Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ (с изм. и доп. от 26 мая 2001 г., 30 июня 2003 г., 2 ноября 2004 г.).
· Федеральный закон от 17 декабря 1998 г. № 184-ФЗ «О присоединении Российско Федерации к Международной конвенции о морских залогах и ипотеках 1993 года».
Кроме того, с практикой применения норм законодательства об ипотеке связаны также и Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а на сегодняшний день и Земельный кодекс РФ.
Наиболее удобным является сочетание классификации по юридической силе и по органу, принявшему нормативно-правовой акт. Наивысшей силой в гражданском праве обладает Гражданский кодекс Российской Федерации, но в залоговых отношениях даже он уступает место Федеральному закону «Об ипотеке».
В настоящее время Закон «Об ипотеке» является основным источником залогового права России, его значение трудно переоценить. Им подробно регламентируются вопросы установления залога, права и обязанности сторон залогового отношения, процедура обращения, взыскания и реализации заложенного имущества, другие существенные вопросы. Законом введен институт закладной.
Первая глава Федерального закона содержит основные положения об ипотеке. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом. При этом определено, что залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Возвращаясь к вопросу о юридической силе Закона «Об ипотеке», важно отметить, что этот закон не отменяет соответствующие нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященные залогу, вместе с тем нормы Закона «Об ипотеке» имеют преимущество по сравнению с нормами других правовых актов, в том числе и ГК РФ. Так, в абз. 1 п. 2 ст. 79 Закона «Об ипотеке» установлено, что со дня введения его в действие нормы Закона о залоге подлежат применению лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону «Об ипотеке». Аналогичным образом решается вопрос о соотношении Закона «Об ипотеке», ГК РФ и других правовых актов. В абз. 2 той же статьи указано, что эти акты применяются в части, не противоречащей Закону «Об ипотеке».
Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Эти и другие положения о государственной регистрации ипотеки содержатся в четвертой главе Закона.
В шестой главе устанавливается порядок перехода прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц. В частности, в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается в установленном Законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой (ст. 42).
Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с положениями девятой главы закона. При этом предусмотрен судебный (ст. 51) и внесудебный (ст. 55) порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Следующим Федеральным законом, непосредственно регулирующим отношения по ипотеке, является Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.
Согласно абзацу первому п. 1 ст. 33 данного Закона, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны приступить к введению Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдаче информации о зарегистрированных правах не позднее чем через 6 месяцев после официального опубликования названного Федерального закона, то есть 31 января 1998 г.
Необходимо отметить некоторые постановления Правительства Российской Федерации, направленные на реализацию упомянутого Федерального закона.
Постановления и распоряжения Правительства Российской Федерации можно обобщить по одному основанию: программы ипотечного кредитования. Они принимаются почти ежегодно и носят практически одно и то же название «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (с изм. и доп. от 8 мая 2002 г.) или «Об утверждении Программы социально-экономического развития РФ на среднесрочную перспективу (2006-2008 гг.)». Данные программы впервые появились с введением в силу Закона и ежегодно вместе с вышеуказанным Законом проходят свой путь эволюции. В них указан целый ряд задач, решение которых планируется в ближайшие годы. В 2002 г. была утверждена подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей», входящая в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 гг. Исходя из паспорта подпрограммы, цель которой - создание системы государственной поддержки молодых семей в решении жилищной проблемы для улучшения демографической ситуации в России, можно назвать следующие ее задачи: разработку и внедрение в практику субъектов РФ правовых, финансовых и организационных механизмов оказания государственной поддержки молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий; содействие инициативам молодежных организаций, направленным на улучшение жилищных и социально-бытовых условий молодых семей; привлечение финансовых и инвестиционных ресурсов для обеспечения молодых семей благоустроенным жильем; оказание за счет средств федерального бюджета поддержки регионам, привлекающим для решения этой проблемы финансовые ресурсы на региональном и местном уровнях.
Следующим уровнем нормативно-правовых актов являются акты министерств, агентств и служб (федеральных и на уровне субъектов). Общее их количество огромно, более двухсот нормативно-правовых актов, заслуживающих отдельного внимания. Они издаются с 1994 г. (например, Письмо ЦБР от 25 мая 1994 г. № 25-1-312 «О проверке правильности оформления ипотеки»).
Все результаты подобной правотворческой деятельности обладают двумя общими чертами: во-первых, все они регулируют отношения ипотеки в силу своей специфики (налоговой, банковской и иной деятельности) и, во-вторых, носят черты правоприменительной деятельности
Можно отметить, что на сегодняшний день каждый банк, предоставляющий ипотечные кредиты, имеет собственные правила для получения кредита. Они являются локальными актами, но имеют большее значение на практике, чем общие положения, чаще всего, сужая круг полномочий для потребителей.
Роль государства в организации ипотеки в РФ
Ипотека давно стала мощным инструментом экономического развития в большинстве стран мира и содержит в себе огромный потенциал, стимулирует экономическую, политическую и социальную стабилизацию общества. По экспертным оценкам, к примеру, ипотечного жилищного кредитования, ипотека в России составляет 0,1% ВВП, что несоизмеримо с масштабами во многих развитых странах мира. В частности, в странах Европейского союза этот показатель достигает 53% ВВП .
Нынешние процессы в экономике практически вывели из правового поля основные способы обеспечения исполнения обязательств. В условиях финансового кризиса, когда надежность основной массы хозяйствующих субъектов стала сомнительной, когда становится все неопределеннее финансовое положение предпринимателей, резко ограничивается применение таких институтов обеспечения обязательств, как гарантия, поручительство, задаток, неустойка, удержание, а также страхование рисков и имущества. Среди способов обеспечения исполнения обязательств ипотека (залог недвижимости), основанная на рыночных принципах, на современном этапе признана приоритетной в осуществлении ипотечных отношений.
Сейчас многие широко интерпретируют понятие ипотеки и как получение кредита под залог недвижимости, и как получение кредита на покупку недвижимости. Следовательно, помимо юридического содержания, ипотека имеет и важное экономическое: это «рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов» .
Система ипотеки должна обеспечивать сопряжение двух составляющих кредитование населения с широкомасштабной поддержкой, гарантией государства.
Наибольшее применение институт ипотеки на сегодняшний момент нашел в жилищной сфере, поскольку ипотека жилища имеет особую конституционную, социальную значимость. Нормативное закрепление и применение продуманных средств правового и организационного механизма ипотеки жилища, системы ипотечного кредитования жилища должны способствовать решению целого комплекса финансовых и социальных проблем для политической и экономической стабилизации в обществе. Поэтому крайне необходима активизация государства в реализации государственных программ финансовой поддержки освоения ипотечного механизма, включающих льготную политику. Государство в развитии ипотеки призвано осуществлять регулирующую роль посредством:
Формирования необходимой для развития кредитных отношений законодательной базы;
Формирование благоприятной налоговой среды, способствующей развитию рынка ипотечного жилищного кредитования;
Обеспечения гарантий инвесторам, вкладывающим свои капиталы в жилищное строительство и развитие ипотеки;
Обеспечения защиты прав залогодержателя при ипотечном жилищном кредитовании;
Создания механизмов социальной защиты заемщиков при процедуре выселения из жилья, заложенного в обеспечение кредита, в случае невыполнения заемщиками своих обязательств по кредитному соглашению с банком;
Повышения регулирующей роли Центрального банка и заинтересованности банковских организаций в предоставлении ипотечных жилищных кредитов.
Все эти положения, на взгляд автора, представляют наибольший интерес с точки зрения их реализации на практике, поскольку только в процессе их применения ипотечные отношения эволюционируют, развиваются, порождая определенные проблемы и пути их решения.
Как уже упоминалось в предыдущей главе, ежегодно Правительством, региональными органами государственной власти, а также органами местного самоуправления принимаются различные новые программы и поправки к уже действующим программам развития жилищной ипотеки.
Так, например, появилась правительственная программа на 1993 - 1995 гг., названная коротко и ясно – «Жилище». За три года реализации программы было построено 125 миллионов жилищ. Ситуация сложилась более чем странная. Отношения собственности в сфере жилищного строительства изменились до неузнаваемости, источники финансирования тоже. Дома стали строить преимущественно на коммерческой основе, а механизмов, которые сделали бы жилье доступным не только для «новых русских», не появилось. Попытка развязать это противоречие была предпринята на новом этапе реализации программы «Жилище», получившей в 1996 г. статус президентской, рассчитанной, как и программа «Жилье-2000», до конца 2000 г., но уже без обещаний отдельных квартир к назначенному сроку .
На сегодняшний день в Федеральной целевой программе «Жилище» (2002 - 2010 гг. и на период до 2013 г.) нашли отражение два направления. Одной из основных задач этой программы является «развитие эффективного рынка жилья и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность приобретения жилья для граждан с достаточным платежеспособным спросом (в т.ч. коммерческая ипотека), и поддержка малоимущих граждан в улучшении жилищных условий за счет средств муниципальных бюджетов в пределах, установленных социальными стандартами (в т.ч. социальная ипотека)» .
Следует отметить, что социальная и коммерческая ипотека - это системы, взаимодополняющие друг друга и направленные на решение жилищной проблемы различных слоев населения. Обе эти системы нуждаются в государственной поддержке на федеральном, региональном и муниципальном уровнях. Чем весомее будет эта поддержка в организационном, юридическом и финансовом отношениях, тем более ускоренными темпами будет решаться жилищная проблема в стране.
В настоящее время в стране зарегистрировано около 200 региональных и муниципальных фондов, активно развивающих социальную ипотеку для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и проживающих в квартирах ниже социальной нормы площади жилья на одного члена семьи. Государственные или муниципальные жилищные фонды находятся вне рыночного регулирования. Учредителями таких фондов обычно выступают администрации городов (они обеспечивают своих граждан жильем, строителей - работой и получают дополнительные налоговые поступления), муниципальные банки, страховые и строительные компании. Основной источник денег для этих фондов - бюджетные средства, хотя иногда в ипотечных программах участвуют и местные банки.
Однако частные субъекты рынка недвижимости полагают, что распространение «региональной бюджетной ипотеки» наносит ущерб эффективному рынку, приучая потребителей к неоправданно низким ценам кредита. По их мнению, широко такие схемы распространиться не могут именно из-за их крайней экономической неэффективности для кредиторов.
По мнению М.П. Логинова, подобные схемы, позволяя решить краткосрочные социальные задачи обеспечения жильем части населения региона, постоянно требуют дополнительных бюджетных средств и не позволяют включить механизм рефинансирования с использованием средств финансового рынка и рынка частных инвестиций . Е.Л. Смирнова считает, что «система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер. Создание субсидируемой системы ипотечного кредитования чрезвычайно рискованно. Ее введение с большой долей вероятности может привести к гибели слабых ростков банковской и контрактно-сберегательной моделей. При этом существуют сомнения в том, что бюджет страны сможет в течение многих лет выдержать нагрузку такого субсидирования» .
Но вместе с тем необходимо заметить, что лозунгу «Ипотека должна стать доступной» не суждено воплотиться в жизнь с рыночными ипотечными процентами. Жилищную ипотеку следует рассматривать не только как самый надежный для кредитора способ обеспечения исполнения обязательств, но и как систему, выполняющую определенные социально-экономические функции в государственной политике страны. Для того чтобы данный институт активно способствовал решению жилищной проблемы, необходимо изменение его правового режима, расширение системы ипотечного кредитования с субсидированием семей с низкими доходами. Придание данному институту несвойственных функций, в частности адресная поддержка жилищной ипотеки на основе различных видов субсидирования, исходит из социальных норм жилья и доходов семьи тех категорий граждан, в которых заинтересованы регионы (в снижение процентной ставки по кредиту, субсидирование первоначального взноса, оплата части нового жилья старым жильем, использование для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту, жилищные субсидии и жилищные сертификаты, создание безопасных условий участия заемщиков в строительстве объектов жилой недвижимости по ипотечной программе и т.д.).
В апреле 1999 г. состоялось всероссийское совещание строителей, посвященное проблемам ипотеки. Во исполнение поручения Президента РФ в январе 2000 г. была утверждена Концепция развития ипотечного жилищного кредитования. В ней наиболее полно отражены основные положения коммерческой ипотеки. В качестве главной цели Концепции определено «...создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных жилищных кредитов».
Большое значение для организации ипотечного механизма в России имеет образование в сентябре 1997г. на государственной основе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию как специализированного института вторичного ипотечного рынка на федеральном уровне. Основная задача Агентства - способствовать развитию жилищного ипотечного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками - первоначальными кредиторами. То есть именно на Агентство возлагается функция привлечения долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения. Схема такова. Банк выдает ипотечный кредит заемщику. Этот долг выкупается у банка АИЖК, с ним же заемщик и расплачивается за кредит. АИЖК выкупает закладные только у тех банков, которые выдают ипотечные кредиты по стандартам самой АИЖК. Деньги для выкупа Агентство берет со свободного рынка, выпуская закладные, которые покупаются самыми разными инвесторами - частниками, страховыми компаниями, пенсионными фондами, банками и т.д. Гарантирует выплаты по облигациям Правительство РФ. Стандарты АИЖК предусматривают выдачу и погашение кредита только в рублях по ставке 15 процентов годовых; минимальный кредитный срок должен составлять от 1 года до 20 лет; первоначальный единовременный взнос заемщика должен быть не менее 30 процентов от стоимости приобретаемого жилья на дату оценки. Ставка действительно низкая и впечатляющая, особенно по сравнению с коммерческими банками, развивающими собственные ипотечные программы, где ставки от 12 процентов и выше в валюте. Но важно отметить, что механизм рефинансирования АИЖК применим только ко вторичному рынку недвижимости. Что же касается рисков по строящемуся жилью, их АИЖК на себя не принимает. АИЖК планирует ввести стандарт кредитования для привлечения денег непосредственно в строительство жилья, поскольку на этапе возведения стоимость площади гораздо более низкая и покупателям потребуется значительно меньше денег на приобретение квартир. АИЖК и Банк Москвы рассматривают формирование и развитие рынка ипотечных ценных бумаг, а также различных финансовых инструментов, базовым обеспечением которых является ипотечное покрытие как одно из приоритетных направлений в своей деятельности.
После утверждения Правительством Российской Федерации Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (Постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. N 28) Госстрой России провел целенаправленную работу по формированию в субъектах Российской Федерации структур, обеспечивающих реализации принимаемых региональных программ ипотечного жилищного кредитования (региональные ипотечные операторы - ипотечные агентства или компании). Это позволило ОАО АИЖК в 2002 - 2003 гг. заключить с 46 регионами Российской Федерации соглашения о совместной, деятельности по развитию системы ипотечного жилищного кредитования.
Особое внимание следует уделить Международной ассоциация ипотечных фондов (МАИФ) - некоммерческой саморегулируемой организации. Учредителями МАИФ являются более 60 отраслевых, региональных и муниципальных фондов из 40 регионов России, находящихся во всех 7 Федеральных округах, а также фонды Белоруссии, Украины и Киргизии. Членами Ассоциации являются региональные ипотечные агентства и корпорации, а также строительно-сберегательные кассы. Одним из инициаторов создания МАИФ являлся первый в России Отраслевой фонд жилищного ипотечного кредитования, объединяющий более 40 предприятий и городов системы Минатома. Созданные в соответствии с Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» фонды являются основными исполнителями федеральных и региональных программ жилищного строительства для военнослужащих, переселенцев, мигрантов, чернобыльцев, ветеранов ВОВ и других категорий граждан.
Всё описанное выше позволяет сделать следующий вывод: ипотека в России имеет место быть, но то, на каком уровне, в каком состоянии – это серьёзнейший вопрос. И чтобы его решить наиболее эффективно, государство в лице его органов и органов местного самоуправления должно выполнять роль координатора, регулятора всех тех процессов, которые происходят в системе ипотечных отношений, очень чётко и быстро решать все проблемы, возникающие в данных процессах.
Проблемы правового регулирования ипотеки в РФ
Основой нормального функционирования системы ипотечного кредитования является совершенствование данного правового института через систему норм как материальных, так и процессуальных, для установления реальных гарантий соблюдения всех условий с тем, чтобы система ипотечного кредитования способствовала решению целого комплекса финансовых и социальных проблем для политической и экономической стабилизации в обществе. Одним из важнейших условий нормального функционирования государства является стабильность законодательства. По сути, лавина новых законов, имитируя за6оту и помощь, не упорядочивает, а усложняет, заводит в тупик решение важных государственных вопросов. «Закон следует принимать не тогда, когда его можно принять, а когда нельзя не принять» . Следовательно, основной проблемой правового регулирования ипотеки необходимо признать проблему несовершенства законодательства.
Основными нормативными актами, регулирующими ипотечные правоотношения, являются:
· 3акон РФ « Об ипотеке»;
· Гражданский кодекс РФ;
· Закон РФ «О залоге» в той части, которая не противоречит первым двум Законам.
Кроме того, с практикой применения норм законодательства об ипотеке связаны также и закон РФ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и Земельный кодекс РФ.
При этом существуют как внутренние противоречия в этих законах, так и противоречия между ними. Отсюда возникает проблема в практике применения ипотечного законодательства, и тормозятся все процессы функционирования ипотеки. Также есть законодательные акты, которые, создают большие препятствия для развития ипотеки, - это и законы о дольщиках, и о жилищных кооперативах, и Жилищный кодекс РФ, хотя прямого отношения к ипотеке эти нормативные акты не имеют, но существенно усложняют процесс становления рынка выдачи кредитов.
Но если базовые законы, касающиеся ипотеки, в стране всё-таки действуют, то ряд необходимых законодательных актов и поправок в действующее законодательство всё ещё ждёт свое очереди. Примером тому может послужить ситуация с ипотечными облигациями. «В первую очередь с точки зрения законодательной базы: многие аспекты дальше законопроектов не зашли, да и выпуск подобного рода облигаций не самый дешёвый и быстрый. А класс инвесторов в этот вид бумаг ещё и не сложился» .
На сегодняшний день рынок выдачи ипотечных кредитов вырос, что является нормальным ходом событий, так и должно происходить на этой стадии развития ипотеки. Государством принимаются меры для развития ипотеки, вносятся поправки в законы. Например, благодаря внесению изменений в налоговое законодательство у кредитного рынка есть все шансы вырасти ещё в ближайшие годы. Следовательно, необходимо усиление публично-правового регулирования ипотеки через регулирование процентных ставок, проведения льготной налоговой политики в области ипотечных вопросов и реализацию специальных государственных программ финансовой поддержки освоения ипотечного механизма.
Но вместе с тем, существует ещё одна очень важная проблема – проблема отсутствия опыта ипотечных отношений вообще и применения законодательства об ипотеке в частности.
При законодательном регулировании ипотечных отношений в Российской Федерации и заключении международных договоров в данной области целесообразно использовать международный опыт, но не замыкаться на соответствующем опыте стран какой-либо одной системы права (континентальной или англосаксонской), а ориентироваться на комбинированный подход по результатам сравнительно-правового анализа в данной области.
Смысл данного тезиса прост: «потенциальные западные инвесторы (а без них, как уже ясно, «ипотечное дело» в России не поднять) должны иметь перед собой «близкий и понятный механизм действия» в данной сфере» .
Ипотечная тематика в принципе является новой для российской правовой системы советского и постсоветского периода. Но «институт залога недвижимого имущества действовал в России до революции 1917 г. как ипотека, а позднее - в виде обычного залога, относящегося в основном к праву государственной собственности» .
Несмотря на обилие отечественных публикаций по ипотечной тематике, отставание российской правовой науки в данной области от соответствующих зарубежных правовых исследований очевидно, и существует настоятельная потребность в ликвидации этого разрыва, в том числе с использованием метода сравнительно-правового анализа института ипотеки в России и в зарубежных странах.
Ипотечные правоотношения характеризуются значительными материалоемкостью и капиталоемкостью соответствующих объектов и объемами единовременно вложенных средств. Для абсолютного большинства потенциальных клиентов это означает использование заемных средств, кредитов. Российское государство в этом плане все менее и менее способно выступать в роли кредитора. Отсюда возрастает значение в данной сфере частных банков и других (в том числе - страховых) учреждений и др. обществ, предоставляющих ссудный капитал в целях извлечения прибыли. Чтобы ипотечное кредитование стало выгодно банкам, необходимо создание эффективных элементов финансового стимулирования, в том числе и на законодательном уровне, развития и поддержки ими ипотеки.
Составной частью системы ипотечного кредитования следует считать рынок услуг по сопутствующим направлениям деятельности (риэлторы, оценщики, брокеры). И создание специальной нормативной основы для данных направлений с учетом особенностей ипотеки является условием формирования профессиональных субъектов, обслуживающих ипотечный рынок.
В заключение можно сделать следующий вывод: появление и развитие в России нового вида социально и экономически значимых отношений требует их законодательного закрепления с учетом их специфики. Формирование нормативно-правовой базы должно быть, в первую очередь, целесообразным, продуманным и эффективным процессом, а результаты законотворчества, то есть законы, понятными, живыми и работающими. Таким образом, на взгляд автора, при создании законодательной базы по ипотеке должны учитываться различные аспекты в этой сфере, а именно:
· научная разработанность;
· практический опыт России и зарубежных стран;
· состояние экономики и социальной сферы;
· соотношение реальной необходимости и возможности принятия и изменения законов;
· результативность и эффективность предлагаемых изменений.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Исходя из результатов исследования можно сделать вывод, что для России необходима система ипотеки и ипотечного кредитования с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, адресной поддержки ипотеки на основе различных видов субсидирования, совершенствования залоговых правоотношений.
Отлаженная система ипотеки содержит в себе огромный потенциал по стимулированию экономической, политической и социальной стабилизации общества. Как и в большинстве стран, ипотека способна стать мощным инструментом экономического развития страны. Ипотека и ипотечное кредитование являются достаточно сложными правовыми институтами. Использовать их необходимо с большой осторожностью, с учетом не только законодательных актов, непосредственно относящихся к ним, но и других законов, регулирующих весь комплекс отношений, связанных с ипотекой жилища и жилищным ипотечным кредитованием. Для устранения нежелательной тенденции неэффективного развития законодательства по ипотеке необходимо совершенствование не только ипотечного законодательства, но и гражданского, жилищного, земельного.
Расширение применения ипотеки как достаточно надежного гаранта прав и законных интересов кредиторов должно позволить в значительной степени разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надёжность капиталовложений, дать мощный импульс жилищному строительству и ряду других важнейших отраслей экономики. Кроме того, люди должны быть уверены в экономической стабильности, в том, что они смогут погашать ссуды и что государство является гарантом накопленных средств, а законодательство действительно упорядочивает отношения. Крайне необходимо создание безопасных и надежных условий участия залогодателей в ипотечных программах, в получении кредита, покупке квартиры и участии в строительстве объектов жилой недвижимости. Под понятием "надежность сбережений" имеются в виду минимальные риски и максимальная защищенность целевых вкладов от инфляции и недобросовестного партнерства. Гарантом таких отношений должно быть государство. Поскольку ипотека имеет социальную значимость, настало время активизации участия государства в данных отношениях, реализации государственных программ, финансовой поддержки освоения ипотечного механизма и гарантии его применения. Государство призвано играть важную роль в создании ипотечной системы посредством:
Формирования правовой базы для надежного и эффективного функционирования системы;
Формирования системы инвесторов;
Создания механизма социальной защиты заемщиков;
Проведения налоговой политики, стимулирующей участников рынка ипотечного кредитования;
Создания необходимых институтов для организации рынка и участия в управлениями.
В нашей работе мы пришли к выводу, что необходимо активизировать и систематизировать процессы развития ипотеки, в том числе и на законодательном уровне. Необходимо совершенствование, упорядочивание ипотечных отношений, создание функциональной законодательной базы, которая позволила бы ипотеке эффективно и наиболее выгодно сочетать интересы различных субъектов: «населения - в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в продуктивной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте» .
Список литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая):федер. закон от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ // Собр. законодательства РФ. - 1994. - №32. - Ст.3301.
2. Земельный кодекс Российской Федерации:федер. закон от 25 окт. 2001 г. № 136-ФЗ // Собр. законодательства РФ. - 2001. - №44. - Ст.4147.
3. Об ипотеке (залоге недвижимости): федер. закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ // Собр. законодательства РФ. - 1998. - №29. - Ст.3400.
4. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер. закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ // Собр. законодательства РФ. - 1997. - №30. - Ст.3594.
5. О залоге: закон от 25 мая 1992 г. № 2872-1 // Собр. законодательства РФ. - 1992. - №23. - Ст.1239.
6. Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства: информационное письмо президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61 // Гарант [Электронный ресурс]:справочно-правовая система. Версия Проф.
7. Грачев И.С. Ипотека в России: время требует правовых гарантий / И.С. Грачев. - М.:Изд-во «Аудитор», 1997. - 156с.
8. Довдиенко И.В. Ипотека: управление, организация, оценка: учеб. пособие / И. В. Довдиенко, В.З. Черняк. – М.: Юнити-Дана,2005.-464 с.
9. Доркина А.В. Проблемные моменты и роль судебных решений при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним// Гарант [Электронный ресурс]: справочно-правовая система. Версия Проф.
10. Как купить квартиру в кредит? Ипотека в России / Отв.ред. Е.Б. Покопцева. - М.: Изд-во ООО «Вершина», 2004. - 362с.
11. Каминская Я.А. К вопросу об определении понятия « недвижимость» в гражданском законодательстве Российской Федерации // Гарант [Электронный ресурс]: справочно-правовая система. Версия Проф.
13. Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки / Е.А.Киндеева, М.Г.Пискунова. - 2-е изд., доп. и перераб. - М: Юрайт-Издат, 2006. - 710 с.
14. Коваленко А.А. Ипотека. Проблемы правоприменительной практики // Бюллетень нотариальной практики. - 2004. - №5. - С.40-42.
15. Кованев А. Ипотечный кризис в России: сценарии и прогнозы // Банковское право.- 2008. - №6. - С.3-5.
16. Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России / М.П.Логинов. - ЭКО: Экономика и организация промышленного производства, 2004. - №9 - С. 115 - 132.
17. Мальцев Р.Н. Проблемы и риски ипотеки в России // Новая правовая мысль. - 2007. - №1. - С.45-49.
18. Марзаганов „@. „M. Ипотечные отношения в России: проблемы гражданско-правового регулирования: автореф. дис. на соиск. учен. степ. канд. юрид. наук / А. М. Марзаганов; Ставропольский гос. ун-т. - Ростов н/Д, 2004. - 22 с.
19. Орлова М. Правовая конструкция законной ипотеки // Российская юстиция. - 2000. - №9. - С.21-22.
20. Пашов Д.Б. Жилищная ипотека в России // Гарант [Электронный ресурс]: справочно-правовая система. Версия Проф.
21. Понька В.Ф. Ипотека в России: проблемы и приоритеты // Журнал российского права. - 2000. - №2. - С.41-50.
22. Радченко И.С. Просто о сложном / И.С.Радченко. - М.: Изд-во «ГроссМедиа», 2008. - 426с.
23. Смирнова Е.Л. Ипотека в системе социально-экономических отношений. Автореф... дис.канад.эконом. наук / Е.Л. Смирнова. – Пб.,2004 – 20с.
24. Туранин В.Ю. Правовое регулирование ипотеки на федеральном и региональном уровнях / В.Ю. Туранин, О.И. Самострелова // Юрист. – 2006.-№6. – С.3 - 7
25. Что мешает развитию ипотечного кредитования в России: Слушания в Государственной Думе // Журнал российского права. – 2003. - №8. – С.124 – 126.
26. Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном // Гарант [Электронный ресурс]: справочно-правовая система. Версия Проф.
Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России // ЭКО: Экономика и организация промышленного производства. 2004. N9. С. 115 - 132.
Смирнова Е.Л. Ипотека в системе социально-экономических отношений. Автореф. ... дис. канд. экон. наук. СПб., 2004. С. 17 - 20.
Мальцев Р.Н. Указ. Соч. С.48.
Банковское право.2008. №6. С.5.
Понька В.Ф. Ипотека в России: проблемы и приоритеты // Журнал российского права. 2000. №2. С.45.
Понька В.Ф. Указ.соч. С.45.
Юрист. 2006. № 6. С.4.
Ипотека в современных условиях является относительно новым понятием, хотя экономическая история России имеет достаточно большой опыт ипотечного кредитования.
Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования.
Уже в XIII – XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления .
В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства – санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк .
29 октября 1768 года манифестом Екатерины II в России впервые юридически был закреплен выпуск бумажных денег – ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды проводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован в 1786 .г с целью организации Ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.
В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод гражданских законов (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами. .
Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения.
С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.
В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1863 г. было учреждено Общество взаимного кредита .
С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально - экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. – 294,9 млн. руб., в 1877 г. – 415 млн. руб. .
Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно - финансовую политику государства.
По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.
В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.
Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдававшие ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.
На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5 - 8,5 процентов годовых.
Государственный дворянский земельный банк основанный в 1885 году поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования – 66,5 лет).
Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102 313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб., однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка.
В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 - 4,5 процентов годовых .
В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудосберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России.
В стране приняло массовый характер возникновение ссудосберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек.
К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. их было уже 15 450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11.
В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.
К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные .
Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно - финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.
Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно - инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.
В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.
Возрождение института залога (ипотеки) в России началось с введения Закона РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» и продолжилось введением Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.
В России из года в год продолжает разрабатываться нормативно-правовая база, создающая условия для осуществления операций с недвижимостью и землей. К настоящему времени сложилась следующая иерархия источников залогового права.
1. Гражданский кодекс РФ. Содержит в части первой главу 23, посвященную способам обеспечения исполнения обязательств. Помимо этого, к залоговым отношениям применяются и другие нормы ГК РФ, в частности, о порядке заключения договоров, об условиях действительности сделок и др. Федеральным законом «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ от 30 декабря 2004 г. № 312-ФЗ объект незавершенного строительства признан недвижимым имуществом, кроме того, введено распространение при ипотеке земельного участка права залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если договором не предусмотрено иное. Количество норм, посвященных залогу, как в первой, так и во второй части ГК РФ, достаточно велико. Таким образом, ГК РФ является, с точки зрения его юридической силы, наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений. Однако нормы о залоге в части первой ГК РФ охватывают далеко не все вопросы, связанные с залоговыми отношениями во всем их многообразии и сложности.
2. Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге». С момента вступления в силу этот закон занял место основного источника российского залогового права. Однако необходимо отметить, что с момента введения в действие части первой ГК РФ именно Кодекс стал основным источником залогового права. Следовательно, Закон РФ «О залоге» «применяется постольку, поскольку он не противоречит» части первой ГК РФ.
3. Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 30 декабря 2004 г. №216-ФЗ) (далее - ФЗ «Об ипотеке»). Необходимыми предпосылками для успешного развития и применения ипотеки являются функционально пригодные нотариальная и судебная системы, реестр государственной регистрации объектов недвижимости и сделок с ними. Следует особо отметить позитивную тенденцию к некоторой унификации и упрощению самой процедуры ипотечного кредитования. Например, на сегодняшний день нотариальное удостоверение договора об ипотеке больше не является обязательным условием оформления договора. Эти изменения произошли в связи с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который вступил в силу с 1 января 2005 года. С принятием изменений с 1 января 2005 года было введено положение о распространении ипотеки в силу закона на земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств, а также на земельный участок, на котором производится строительство или приобретается жилой дом на кредитные средства.
Несмотря на то, что ГК РФ содержит ряд специальных норм об ипотеке (п. 2-3 ст.339, п. 2-5 ст.340, п.1 ст.349 и др.), основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в данном федеральном законе.
4. К источникам залогового права относят также другие федеральные законы, в которых в той или иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений. К таким законодательным актам можно отнести, в частности, федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 29 декабря 2004 года № 196-ФЗ предпринята попытка упростить порядок государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства.
5. С 1 апреля 2005 года вступил в действие Федеральный закон от 30 декабря 2004 года ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты». Закон ввел новые принципы безопасного и эффективного взаимодействия застройщиков и граждан:
· защита прав и интересов граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) в порядке долевого участия;
· снижение рисков участников долевого строительства за счет установления обязанности застройщиков по раскрытию информации как о самих застройщиках, так и о проектах жилищного строительства («проектная декларация»);
· установление обязательных условий, порядка заключения, изменения и исполнения договоров участия в долевом строительстве;
· обязательность государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, чтобы исключить возможность передачи прав на одну строящуюся квартиру или иной объект долевого строительства одновременно нескольким лицам;
· обеспечение возврата застройщиком средств участников долевого строительства при невыполнении договора путем установления залога земельного участка и строящегося объекта;
· государственный контроль за долевым строительством;
· Установление административной за привлечение средств на строительство лицам, не имеющим на это права, за опубликование недостоверной информации в проектной декларации, за нарушение требований к отчетности застройщика.
Документ, в частности, предусматривает при форс-мажорных обстоятельствах преимущественное право взыскания на объект долевого строительства со стороны «дольщиков». Внесенные в июле 2006 года изменения в № 214-ФЗ не решили в полной мере вопрос об одновременном привлечении застройщиком средств как граждан по договорам участия в долевом строительстве, так и банков. С одной стороны, из закона исключены положения о солидарной ответственности банка и застройщика перед участниками долевого строительства, с другой – введенное вместо этого положение о пропорциональном распределении денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, между залогодержателем (банком) и участниками долевого строительства делает кредитование застройщиков по-прежнему рискованным и малопривлекательным для банков.
6. В совокупность источников залогового права входят не только собственно законодательные акты, но и указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, законодательные акты субъектов РФ, нормативно-правовые акты исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. В качестве примера можно привести Постановление правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». .
Ипотекой признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Таким образом, залог является одним из способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. По сравнению с другими способами обеспечения исполнения обязательств: неустойкой, задатком, поручительством, удержанием имущества должника, банковской гарантией, залог является более привлекательным именно с той точки зрения, что с его использованием проще произвести принудительное взыскание.
Залог предполагает наличие у должника имущества, на которое может быть наложено взыскание, однако имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Договор ипотеки является залогом именно недвижимого имущества. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всеете объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (здания, сооружения).
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Договор об ипотеке может быть самостоятельным (то есть отдельным по отношению к договору, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство) или условия о залоге могут быть включены в договор, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство (например, положение об обеспечении своевременного возврата жилищного кредита залогом жилого помещения).
Залогодателем по договору об ипотеке может быть как сам должник по основному обязательству, так и лицо, участвующее в таком обязательстве (третье лицо).
Существенными условиями договора об ипотеке являются:
· предмет договора;
· его оценка;
· обеспечиваемое обязательство;
· размер и срок исполнения обязательства.
Федеральный закон «Об ипотеке» уточняет, что предметом договора ипотеки могут быть:
· Земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельных участков, размер которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления для земель того или иного целевого назначения и разрешенного использования;
· Предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности;
· Жилые дома, квартиры, изолированные части жилых домов и квартир;
· Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
· Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Предметом ипотеки может быть и незаконченное строительство, которое рассматривается как недвижимое имущество, возводимое на отведенном земельном участке. Так, в статье 76 Закона об ипотеке прямо указано, что при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.
Федеральный закон «Об ипотеке» указывает на необходимость оценки предмета договора ипотеки. Такая оценка осуществляется по соглашению сторон, при этом стороны могут самостоятельно договориться о цене предмета либо поручить это третьей стороне.
Предмет залога недвижимости оценивается через достижение соответствующего соглашения залогодателя с залогодержателем. Оценка указывается в договоре в денежном выражении.
Оценка земельного участка при его ипотеке не может быть установлена ниже его нормативной цены, под которой понимается показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости (ч. 1 ст. 25 Закона РФ «О плате за землю»). В соответствии с постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.
В соответствии со ст. 67 Закона об ипотеке к договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
При заключении договора ипотеки, равно как и иного вида договора залога, важным вопросом является то, у какой из сторон договора будет оставлен предмет залога.
В настоящее время в теории права выделяется три вида залога:
o залог с передачей имущества залогодержателю;
o залог с оставлением имущества у залогодателя;
o залог прав.
Рассмотрим вышеперечисленные виды более подробно. Залог с передачей заложенного имущества залогодержателю именуется закладом. В настоящее время заклад предусмотрен ст. 5 Закона от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге». При закладе залогодатель теряет возможность не только самостоятельно распоряжаться имуществом, но также владеть, пользоваться им и, соответственно извлекать из него плоды труда и доходы.
Федеральный закон «Об ипотеке» (п. 3 ч. 1 ст. 1) однозначно устанавливает, что заложенная недвижимость остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных условий ипотеки, по которому залогодатель продолжает владеть и пользоваться заложенным имуществом. Данное правило в отношении ипотеки аналогично норме, закрепленной в пункте 2 ч.1 ст. 338 ГК РФ, то есть имеет место залог не только с оставлением имущества у залогодателя, но и с сохранением его в гражданском обороте, правда с некоторыми ограничениями. При этом виде залога все стороны залогового правоотношения имеют права и обязанности в отношении заложенного имущества. Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие имущества, его стоимость, состояние и условие хранения предмета залога, требовать от залогодателя принятия мер по обеспечению сохранности имущества. Залогодатель несет риск случайной гибели имущества. Он обязан принимать меры к сохранности имущества и не допускать уменьшения его стоимости. Залогодатель вправе владеть и пользоваться имуществом, а также извлекать прибыль, в частности, залогодатель вправе с уведомлением залогодержателя сдавать заложенное недвижимое имущество в аренду.
По залогу прав могут быть заложены как вещные, так и имущественные права: например, право аренды, право на получение доходов в будущем и т.д. Имущественные права, передаваемые в залог, должны иметь денежную оценку. Чаще всего залог прав осуществляется посредством передачи ценных бумаг. В договоре о залоге прав, которые не имеют денежной оценки, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон. Однако из этого не следует, что можно закладывать права неимущественного характера. Не может быть предметом залога авторское право и другие требования, носящие личный характер.
В большинстве случаев ипотека является дополнительным соглашением сторон в обеспечение основного обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, основанного на купле-продаже и т.д.
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству, полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом.
Кроме того, согласно ст. 337 ГК РФ, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
§ в возмещение убытков и в качестве неустойки вследствие неисполнения, просрочки исполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
§ в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством;
§ в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением на заложенное имущество;
§ в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Законом предъявляется ряд требований к обеспечиваемому обязательству, во-первых, оно должно быть названо в договоре с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.
Если обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.
Субъектами залогового правоотношения являются залогодатель и залогодержатель. Залогодатель – это лицо, предоставляющее имущество в залог. Залогодержатель – лицо, принимающее его в залог. Залогодержателем по договору залога всегда выступает кредитор по основному обязательству, то есть кредитор и залогодержатель – одно лицо. Необходимо отметить, что ГК РФ последовательно придерживается принципа совпадения кредитора и залогодержателя в одном лице, так, в соответствии с частью 1 ст. 355 ГК РФ уступка залогодержателем своих прав по договору залога другому лицу действительна, только если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом.
Залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в основном обязательстве (п. 1 ст. 355 ГК РФ). Включение указанного правила в Гражданский кодекс значительно расширяет сферу кредитования, в особенности ипотечного, так как те лица, которые не располагают недвижимостью, не лишаются возможности получить кредит, если другие лица, имеющие в собственности соответствующее недвижимое имущество, выступят залогодателями в обеспечение исполнения обязательств таких заемщиков.
Залогодателем может быть собственник либо лицо, которому предмет залога принадлежит на праве хозяйственного ведения и который вправе распоряжаться указанным имуществом. Поскольку залог имущества предполагает принципиальную возможность его продажи, то устанавливать залог может только лицо, у которого есть право продажи соответствующего имущества. Лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, не вправе распоряжаться недвижимым имуществом без согласия собственника (ч. 2 ст. 295 ГК РФ). Таким образом, договор ипотеки может быть заключен только с собственником недвижимого имущества либо при его непосредственном согласии (п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке).
Необходимо отметить, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга, даже если имущество формально принадлежит только одному из супругов (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).
Возможность залога имущества, находящегося в общей совместной собственности, возникает только по согласию всех собственников, которое должно быть нотариально удостоверено.
Основанием возникновения ипотеки может являться закон либо договор. По договору залогодатель добровольно отдает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом. Договор является основной формой возникновения ипотеки.
В ряде случаев ипотека может возникнуть на основании норм закона. В частности, если квартира приобретается за счет кредита банка в собственность заемщика (п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке»), то приобретенная недвижимость считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи. Данное положение закона является чрезвычайно важным для построения всей системы ипотечного кредитования в России, которая основана на том, что именно приобретаемое имущество является основным обеспечением возвратности кредитных средств.
Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ в статью 20 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке» были внесены изменения. Одним из таких изменений является отмена обязательного нотариального удостоверения договора ипотеки. Основным аргументом для отмены нотариального удостоверения было желание снизить финансовые затраты участников сделки. Нотариальный тариф устанавливался в размере полутора процентов от суммы договора, предмет которого подлежит оценки. Другим аргументом было то, что необходимость в нотариальной проверке действительности сделки отпала, поскольку сам договор помимо прочего подлежит государственной регистрации. Одним из этапов такой регистрации является проведение юридической экспертизы представленных для государственной регистрации документов, которая и делает излишним участие нотариуса в оформлении сделки.
Сейчас система выдачи ипотечного кредитования строится на том, что обеспечение кредита может быть оформлено тремя способами:
O договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующей государственной регистрацией возникающей ипотеки;
O трехсторонним договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны (кредитор, заемщик, продавец) последовательно и практически одновременно фиксируют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю (заемщику), а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;
O договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи.
Так же как и другие гражданско-правовые договоры, договор ипотеки заключается в соответствии с общими правилами гражданского законодательства. Договор ипотеки заключается между залогодателем и залогодержателем в письменной форме. Договор ипотеки подлежит обязательной государственной регистрации. Государственным органом, осуществляющим государственную регистрацию прав с недвижимым имуществом, в настоящее время являются Федеральная регистрационная служба и ее территориальные подразделения. Вступление в силу договора ипотеки закон связывает также с моментом государственной регистрации.
Основные положения Закона об ипотеке следующие:
· предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме без передачи прав залогодержателя другим лицам, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;
· все ипотечные операции подлежат государственной регистрации;
· детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору о переходе прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда);
· заложить можно только ту недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу;
· залог сельскохозяйственных земель регулируется специальным законом.
Таким образом, Федеральный закон об ипотеке предусматривает установление залога недвижимости, которое обеспечивает кредитное обязательство заемщика, при котором кредитор приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Ипотека является более привлекательной именно с той точки зрения, что с её использованием проще произвести принудительное взыскание. Поэтому кредиты, выданные под залог недвижимости, являются для банка более надежными и позволяют существенно снизить кредитный риск.
МОСКВА, 5 сентября - РИА Новости, Артем Блюденов.
Участники ипотечного рынка России зачастую связывают день рождения ипотеки в нашей стране даже не с принятием в 1998 году закона об ипотеке, а с созданием 5 сентября 1997 года единственного в стране института развития ипотеки - "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию". В день рождения АИЖК ведущие игроки рынка вспоминают, какой путь прошел рынок ипотеки в России, как он развивался, какие трудности преодолевал, что за проблемы стоят перед ним сегодня, а также как будет развиваться ипотека завтра.
Начало начал
Примечательно, что схемы, напоминающие ипотечное кредитование, появились в России еще до создания АИЖК и вступления в силу закона об ипотеке. Банки пытались выдавать квазиипотечные кредиты еще в первой половине 1990-х - это были псевдоипотечные кредиты сроком на один год под 36% годовых в иностранной валюте, вспоминает исполнительный директор "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Алексей Шленов.
"Еще 12 лет назад в России отсутствовал такой финансовый инструмент как ипотека - не было ни законодательной и инфраструктурной базы, ни сформированного спроса у населения", - рассказывает заместитель гендиректора АИЖК Андрей Семенюк.
Шленов уточняет, что федеральный закон номер 102 "Об ипотеке" был принят в июле 1998 года.
Этот закон должен был подтолкнуть банки к расширению своего бизнеса через выдачу ипотечных кредитов, а граждан - к покупке квартир с привлечением кредитных средств, но в 1998 году ипотека выдавалась под 40% годовых и сроком на три года, поэтому желающих было очень мало, добавляет эксперт.
По словам Семенюка, в начале работы партнерская сеть АИЖК насчитывала всего три банка, а сейчас в ней 136 банков и 200 небанковских организаций.
Фактически агентство запустило рынок российской ипотеки и способствовало его стандартизации, считает замгендиректора АИЖК. Появление этой организации позволило большому количеству средних и небольших кредитных организаций составить конкуренцию крупным банкам и их ипотечным программам.
"С 2003 года начали активно появляться региональные операторы, которые покупали у банков ипотечные кредиты и рефинансировали их у АИЖК, а в дальнейшем и у других участников рынка. Реально АИЖК начало работать с 2004 года по мере развития сети региональных операторов", - в свою очередь утверждает председатель правления банка "ДельтаКредит" Сергей Озеров.
По мнению банкира, АИЖК фактически привнесло в Россию двухуровневую ("американскую") систему кредитования - среди участников рынка были особо выделены операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному кредитованию), основной целью деятельности которых является рефинансирование кредитных организаций, предоставивших средства на приобретение гражданами жилья.
"Главными вехами в истории развития российского ипотечного рынка, я бы назвал, изменения, которые были внесены в закон о ценных ипотечных бумагах в связи с принятием пакета законов о строительстве доступного жилья, а также создание АИЖК и АРИЖК", - указывает президент Ассоциации региональных банков России (ассоциация "Россия") Анатолий Аксаков.
А вот руководитель службы ипотечного кредитования компании "Инком-Недвижимость" Лев Плецельман к списку важных этапов становления ипотеки добавляет выход на рынок первого негосударственного банка - в 1998 году им стал "ДельтаКредит".
Кстати, сегодня, как обращает внимание эксперт, ипотечные программы есть более чем у 500 банков, а самыми активными участниками рынка являются Сбербанк, ВТБ 24, "ДельтаКредит" и Росбанк.
Докризисный период
Все эксперты, опрошенные РИА Новости, включая представителей АИЖК, склонны считать, что ипотечный рынок начал активно развиваться именно с 2005 года.
"Лишь к 2005 году ипотека начала поворачиваться лицом к заемщику, а процентная ставка сократилась до 14%. Спустя еще три года, банки снизили ставку до 10-12%, а срок кредитования увеличился до 30 лет. В 1999 году ставка составляла 35%, а срок кредитования - 5 лет. В 2000 году ставка сократилась до 30%, а срок кредитования увеличился до десяти лет. Но желающих кредитоваться было мало - в 1999-2000 годах в "Миэль" прошло лишь 17 ипотечных сделок", - признается Шленов.
С точки зрения начальника управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Романа Слободяна, активное развитие рынка ипотеки началось примерно с 2005 - 2007 годов, в период начала значительного роста цен на недвижимость.
Семенюк из АИЖК в свою очередь связывает расцвет ипотеки после 2005 года со снижением уровня инфляции и ставки рефинансирования, которые постепенно создавали подходящие условия для развития ипотечного кредитования. В 2005 году объем ипотечного кредитования составил 56,3 миллиарда рублей, на рынке началась жесткая конкуренция за клиентов, ставки начали снижаться, составив в 2005 году уже 14,9%, напоминает замглавы агентства.
Дальше, по его словам, стали появляться ипотечные продукты без первоначального взноса и без подтвержденного дохода, а банки ввели программы рефинансирования, позволяющие заемщиками улучшать условия кредитования. В 2006 году объем выданных ипотечных кредитов составил уже 263,6 миллиарда рублей, а в 2007 году - 556,5 миллиарда рублей. Стоимость ипотеки к этому времени снизились до 12-13%.
Кризис и восстановление
Расцвету ипотечного кредитования серьезно помешал мировой финансовый кризис 2008 года.
"Кризис 2008 года изменил ситуацию. Из-за отсутствия доступа к длинным деньгам многие банки либо ушли с рынка, либо приостановили свои ипотечные программы. В течение года движения на рынке ипотеки почти не происходило - кредитов выдавалось крайне мало. После пика в 2008 году - 655,8 миллиарда рублей - в 2009 году было выдано ипотеки всего на 152,5 миллиарда рублей, а ставки поднялись до 14% и выше", - говорит Семенюк.
В этот период, рассказывает он, именно АИЖК пришлось заняться спасением ипотеки, ведь многие банки вообще отказались от кредитования приобретения жилья. В 2009 году до 30% всех ипотечных кредитов было выдано при участии агентства.
Для того, чтобы помочь людям, взявшим перед кризисом рискованные ипотечные кредиты и столкнувшимся с проблемами по их выплате, была создана "дочка" АИЖК - ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" (АРИЖК), которое должно было обеспечить разработку и внедрение мероприятий, направленных на поддержку заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации.
"За время работы в АРИЖК поступило около 40 тысяч обращений от заемщиков, было реструктурировало более 10 тысяч кредитов. Сейчас требования к заемщикам на российском рынке вполне лояльные. Идти дальше в смягчении их - идти по пути повышения рисков. Кроме того, это может привести к росту цен на рынке жилья - такое случится, если тепы роста ипотеки будут значительно опережать темпы роста предложения на рынке жилья", - отмечает Семенюк.
Как поясняет собеседник агентства, восстановление ипотечного рынка началось в 2010 году, а к 2012 году рынок превзошел докризисные показатели. По данным аналитического центра АИЖК, в настоящее время каждая пятая сделка с жильем в России совершается с помощью ипотеки. Также в стране при участии АИЖК начали появляться ипотечные программы для отдельных категорий заемщиков - военнослужащих, получателей материнского капитала, молодых ученых, учителей и другие.
Согласно данным Росреестра по Москве, количество ипотечных сделок (в силу закона) в первом полугодии 2012 года возросло по сравнению с аналогичным периодом 2011 года на 18% - до 11,276 тысячи транзакций, добавляет Шленов.
При этом, радуются в АИЖК, если в 2006 году доля сделок с ипотекой в России составляла 9,5%, то в 2011 году - уже 17,6%, а в 2012 - около 20%.
К концу 2012 года в агентстве ожидают, по словам Семенюка, рекордного за всю историю ипотеки объема выданных кредитов - до 1 триллиона рублей.
"Основной урок, который, надеюсь, усвоили банки, состоит в том, что соотношение долга к стоимости жилья (LTV) должно быть разумным, нельзя заигрываться с кредитами без первоначального взноса. Также важно понимание, что опасна не секъюритизация нормальных портфелей, а опасна дальнейшая финансовая инженерия - секъюритизация второго порядка, или переупаковка портфелей откровенно плохих кредитов, например, ниндзя-ссуды (акроним от английского "нет дохода, нет работы, нет активов" - ред.), - подводит итоги кризисного периода Озеров.
Сейчас банки тщательнее оценивают платежеспособность заемщиков, и сильно сократилось количество программ с отсутствием или с минимальным первоначальным взносом, добавляет Плецельман из "Инком-Недвижимости".
Кроме того, обращает внимание эксперт, резко снизился объем ипотеки, выдаваемой в долларах: на сегодняшний момент менее 2% кредитов приходится на валютные программы - покупатели не готовы рисковать, даже несмотря на то что ставки по валютным кредитам в среднем на 2-3% ниже рублевых.
Проблемы дня
В настоящее время, как заявляет председатель правления "ДельтаКредит" Озеров, одним из самых негативных моментов на рынке российской ипотеки является популизм политиков в отношении величины процентной ставки по кредитам.
В реальности, настаивает банкир, этот параметр отражает общеэкономические условия в России.
"Величина ставки - это популярная тема, при этом в обсуждениях подчеркивается, что ставки по ипотеке на Западе значительно ниже, чем российские. Однако следует понимать, что стоимость долгосрочного фондирования в США и Европе значительно ниже, чем в России, а инфляция также меньше 3%", - считает Озеров.
Семенюк согласен, что основная проблема российского ипотечного рынка по сравнению с западными - это отсутствие "длинных" денег. Банки, сетует замгендиректора АИЖК, в основном финансируют выдачу ипотечных кредитов за счет вкладов физических и юридических лиц, а это довольно дорогой и не слишком стабильный источник фондирования, поскольку стандартные сроки депозитов гораздо короче, чем длина ипотечных кредитов.
По его мнению, одна из основных задач на сегодня для институтов развития ипотеки в РФ - работа с секьюритизацией ипотечных кредитов, являющейся одним из главных инструментов поддержания конкуренции и устойчивого развития рынка.
В свою очередь, Озеров к отрицательному фону для рынка российской ипотеки относит агрессивность Роспотребнадзора по штрафованию банков за предложения заёмщикам программы страхования при ипотеке.
"Заёмщики должны иметь право застраховать себя на момент получения ипотечного кредита, если они этого желают. Условия или отказ от сопровождающих ипотеку платежей и сборов скорее должна приводить рыночная конкуренция, а не прямое вмешательство государства", - уверен он.
Также эксперт отмечает удорожание ипотеки в связи с законодательным запретом моратория на досрочное погашение кредитов.
В силу специфики ипотечного кредитования существуют определенные параметры для ипотечных портфелей, среди них, например, должен быть предсказуемый уровень досрочных погашений, чтобы кредитор мог предложить наилучшую ставку, рассуждает Озеров.
"Граждане должны иметь право выбрать период моратория по досрочному погашению, если они этого желают и, таким образом, могут получить более низкую процентную ставку", - подчеркивает он.
Как напоминает Семенюк, в США и Европе люди обычно берут ипотечные кредиты на очень долгие сроки и постепенно погашают их в течение всей жизни, а в России средний срок жизни кредита - 5-7 лет, так как основная масса заемщиков гасит кредиты досрочно.
"В других странах, долгосрочные кредиты давно являются нормой, и для заемщиков абсолютно естественно жить в доме и в течение десятилетий постепенно гасить за него кредит. В нашей стране заемщики, по возможности, стараются как можно быстрее рассчитаться с банком. Кроме того, в западных странах досрочное погашение почти всегда связано с определенными ограничениями: действует либо полный мораторий, либо - довольно большие штрафы", - признает он правоту точки зрения главы "ДельтаКредита".
Наконец, Озеров называет в качестве проблемы российской ипотеки и безответственность ряда банков при урегулировании дефолтных ситуаций, а также неготовность программ поддержки и рефинансирования для проблемных заемщиков.
А вот опасения Аксакова из ассоциации "Россия" вызывает закон о банкротстве физических лиц, который сейчас внесен в Госдуму и распространяется на ипотечное кредитование.
"Ипотека - это залог недвижимости, а фактически принятие этого закона отменяет ипотеку, ликвидирует залог жилья. А он для чего существует? Для того чтобы реализовать этот залог в случае невыполнения обязательств заемщиком. Получается, что фактически нет залога и нечего реализовывать. Я опасаюсь, что если в таком виде закон будет принят, то ипотечное кредитования начнет сходить "на нет", - считает эксперт.
Итоги и перспективы
В первом полугодии 2012 года ставки по ипотеке чуть подросли - до 12,1%, однако участники рынка отмечают, что это обусловлено объективной экономической ситуацией.
"Принимая во внимание нестабильность на финансовых рынках и рост стоимости розничного фондирования, мы видим возможность дальнейшей коррекции ставок в сторону повышения - в течение года они могут незначительно вырасти - до 12,5%", - говорит заместитель генерального директора АИЖК, беспокоясь, что российские банки вынуждены больше полагаться на внутренние ресурсы, а они, естественно, дорожают.
В свою очередь Озеров рассказывает, что со стороны государства оказывается определенное давление на участников рынка, направленное на снижение процентных ставок, а поэтому у кредиторов нет возможности выпустить ипотечные ценные бумаги той доходности, которую хотят получить инвесторы. В результате ипотечное кредитование ограничено за счет того, что оно финансируется преимущественно за счет депозитной базы, обращает внимание собеседник РИА Новости.
Впрочем, в целом у экспертов довольно оптимистичные взгляды на будущее ипотечного рынка, которые не могут поколебать некоторый рост процентной ставки и возможность наступления второй волны финансового кризиса.
"Несмотря на бурное развитие, рынок ипотеки в России пока еще не достиг уровня западных стран. Доля ипотечной задолженности по отношению к ВВП у нас составляет менее 5%, а в Великобритании это соотношение превышает 80%. Поэтому у российской ипотеки имеется огромный потенциал роста", - полагает Озеров.
Слободян добавляет, что в России доля ипотеки в общем объеме сделок с недвижимостью не превышает порядка 40%, а в США эта доля порядка 80-90%, но отечественный рынок постоянно развивается и демонстрирует стабильный рост.
Аксаков также уверен, что "развитие ипотеки идет в положительном направлении".
Ипотека особенно популярна у молодого поколения в возрасте 30-40 лет, отмечает Плецельман. По его наблюдения, как правило, это наемные работники, но в последнее время растет и число заемщиков среди частных предпринимателей.
При этом, добавляет представитель "Инкома", в 2011-2012 годах наблюдается резкое увеличение числа заемщиков старше 40 и даже 50 лет, которые используют ипотечное кредитование для сбережения накопленных средств, а также с целью покупки дополнительной квартиры для сдачи в аренду с целью обеспечения старости.
Несмотря на достаточно серьезные проблемы, которые возникали у многих людей, взявших до кризиса ипотечный кредит, у населения вновь появилась уверенность в завтрашнем дне, и к ипотеке начали относиться как к надежному инструменту, способному решить жилищные проблемы, уверен Шленов.
"Пока рано сравнивать ипотечные системы в России и на Западе. Стоимость денег разная, инфляционные процессы и стабильность финансовой системы также отличаются. На фоне мировой - наша ипотечная система выглядит как только формирующаяся. Однако и кризис, и опыт последних 12 лет помогает банкам формировать качественную систему кредитования", - резюмирует исполнительный директор "Миэль-Сеть офисов недвижимости".
Таким образом, несмотря на то что рынок ипотеки в РФ достаточно сильно отличается от западных аналогов, все эксперты пророчат ему интересное будущее, напоминая, что сделать предстоит еще очень многое. Ведь для многих наших сограждан, особенно тех, кто не попадает под спецпрограммы, ипотека все еще достаточно дорога, а перспективы снижения ставки в российских условиях достаточно туманны.
Введение …………………………………………………………………………..3
I. История возникновения и зарождения ипотеки.
1. Зарубежные модели ипотечного кредитования от Древней Греции до наших дней ……………………………………………………………………5
2 Заклад: ипотека по-русски…………………………………………………7
3. Ипотека в XX веке.………………………………………………………10
4. Немецкая и американская модели. ……………………………………11
5. Современная Россия: возрождение ипотеки. …………………………13
6. Ипотека в период мирового кризиса. …………………………………18
7. Ипотечный кризис США пошел нам на пользу. ………………………20
Заключение…………………………………………………...……………......24
Список литературы.
Введение.
Жизнь в кредит не только возможность получить то, на что сегодня не хватает средств. Это целая философия. Есть люди, которые, не испытывая финансовых трудностей, тем не менее, берут кредит. И потом погашают его, тратятся на обслуживание. Возникает вопрос: зачем? Ответ прост. Если возникнут проблемы, кредитор первым поможет их решить. Ведь он заинтересован в финансовом благополучии заемщика как в гарантии возврата средств. Тем более таких существенных, как при ипотечном кредитовании. А управление самим ипотечным бизнесом – это и наука, и искусство.
Ипотека – это кирпичи в здании экономики. При разумном встраивании она может стать составной частью крепкого фундамента благосостояния государства и благополучия населения. При неразумной же укладке таких кирпичей, сделанной без оглядки на нормы устойчивости всего здания, мы получаем то, что произошло в США: вытащили кирпичик – и все здание пришло в аварийное состояние. Для строителей ипотечного бизнеса в нашей стране такой пример, стал показательным, продемонстрировавшим все опасности пренебрежения строгими нормами в погоне за рублем или долларом. В кризисной ситуации настает момент истины, становится ясно, насколько прочна и разумна система в целом, насколько серьезен и ответственен ипотечный бизнес, как нужно им управлять, как с помощью ипотеки решать жилищную проблему в масштабах всего государства...
Финансовый кризис не только дал новый импульс для развития ипотечного бизнеса, ужесточил требования кредиторов, но и предоставил новые возможности, как участникам рынка, так и потребителям. Вести бизнес стало сложнее, но осталось меньше иллюзий. Выиграли сильные компании, готовые работать с массовым потребителем, понимая, что население стало активным участником рынка и уже не уйдет с него ни при каких обстоятельствах.
Рынок недвижимости в кредит – потенциально самый крупный по объему финансирования потребительский рынок в нашей стране. Иной такой же значимый в этом веке вряд ли возможен. К 2020 г. объем данного рынка составит не менее 24 трлн рублей, такова стратегия развития государства. У российских банкиров, ипотечных брокеров, страховщиков, строителей впереди огромный объем работы. И это, безусловно, повод для оптимизма.
1. Зарубежные модели ипотечного кредитования от Древней Греции до наших дней.
Слово «ипотека» впервые появилось в Греции в конце VII – начале VI в. до н.э. и было связано с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. В 621 г. до н. э. Драконт ввел порядок, согласно которому посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не случайно за ним и его порядком в истории закрепилось название «драконовские законы». В 594 г. до н.э. один из легендарных семи мудрецов древности Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в частности отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, в соответствии с которой имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Таким образом, каждый получал право завещать собственность по своему усмотрению.
3. Ипотека в XX веке
Общими тенденциями зарубежного ипотечного кредитования последних десятилетий можно назвать удлинение сроков кредитов и изменение политики ставок. В континентальной Европе ипотечные кредиты предоставляются на срок от 7 до 20 лет, в США – от 15 до 30 лет. Как правило, их выдают специализированные учреждения или коммерческие банки, при необходимости они могут разделяться на несколько частей.
В 1970-1980-е гг. проценты по ипотечным кредитам почти всегда взимались по твердой процентной ставке. Теперь все чаще применяют плавающие или пересматриваемые процентные ставки. В 1970-е гг. некоторые учреждения в ряде стран предлагали жилищные ссуды под прогрессивные процентные ставки: выплаты ежегодных взносов производились по ставкам, уровень которых первоначально был ниже рыночного, но в дальнейшем постепенно повышался в расчете на ежегодный рост покупательной способности на 3-5%. Однако последующее десятилетие показало, что рост покупательной способности не является непрерывно стабильным, и финансовые учреждения, которые ввели этот тип кредитов, вынуждены были пересмотреть свою политику.
Кроме того, в странах англосаксонских правовых традиций развивалась форма кредита, возвращаемого in fine (в конце). Эта форма кредитования предполагает в течение срока погашения выплату только процентов, но сопровождается договором страхования с накоплениями с другими учреждениями, как правило, по требованию заимодателя, что дает заемщику возможность получить по истечении срока накопленную сумму, необходимую для возврата ссуды, а если «повезет» с инфляцией, то и некоторую прибыль.
Еще одна общая тенденция: практически во всех странах государство играет в ипотечном (в общем-то, коммерческом) процессе ведущую роль. В большинстве стран она сводится к определению общей стратегии развития системы ипотечного кредитования, к выполнению функций надзора и контроля за деятельностью объектов рынка. Обычно данная система является составной частью социальной и жилищной политики государства.
Помимо политического руководства почти во всех западных странах государство различным путем оказывает содействие своим гражданам в приобретении жилья, если они в этом нуждаются. Чаще всего используются три типа государственной помощи: прямая субсидия, или премия, выделяемая семье приобретателя или инвестору, на которого возложено обязательство довести эту помощь до семьи; искусственное снижение стоимости займа путем бонификации процентов (то есть частичной выплаты государством или муниципалитетом процентов по займу); уменьшение облагаемого дохода заемщика на сумму процентов по займу. Так, во Франции льготные жилищные ссуды дополняются собственно финансированием со стороны депозитной кассы муниципального жилья и умеренной квартплатой.
4. Немецкая и американская модели
Выделяют две основные модели ипотечного кредитования – американскую и немецкую. Другие страны используют их либо в чистом виде, либо с некоторыми вариациями.
Базовым отличием германской модели является стимулирование гражданина к накоплению средств на приобретение жилья. Кредитование осуществляется только после того, как определенная часть средств аккумулируется на его счету в специальном институте – стройсберкассе (ССК) или ипотечном банке. В Германии сложилось регулируемое государством сотрудничество этих институтов. Ипотечные банки там являются специализированными институтами, которые могут заниматься только ипотечным кредитованием или кредитованием государства. Система ССК, появившаяся после Первой мировой войны, пользуется активной поддержкой государства. С 1 января 1973 г. они были включены в федеральную систему страхования. Правительство гарантирует выполнение обязательств по отношению к кредиторам, в первую очередь по вкладам, доверенных клиентами ССК. На долю системы ССК приходится около 43 % сумм от общей реализации жилой недвижимости, на долю ипотечных банков – 47 %. Обе эти системы успешно существуют, а конкуренция между ними способствует поддержанию процентных ставок на кредит на низком уровне.
Государство стимулирует накопление частного капитала с помощью премий на жилищное строительство или налоговых послаблений. Вкладчик сам определяет, какой льготой ему воспользоваться. Каждый работающий вкладчик ССК или ипотечного банка имеет право на получение субсидий, которые работодатель перечисляет ему на накопительный счет. Взамен сам работодатель получает льготы по снижению налогооблагаемой базы. Кроме того, вкладчик сберкассы или ипотечного банка имеет право получать ежегодную 10%-ю надбавку к собранной сумме от государства. Объемы жилищных субсидий работодателя и премии от государства дифференцированы в зависимости от уровня дохода вкладчика и от числа детей в его семье. Накопленной за несколько лет (в среднем – до восьми) премией вкладчик может распорядиться только после того, как сумма вклада достигнет размера, заранее обозначенного в договоре с ССК. Чаще всего она составляет 40–50% стоимости покупки или строительства жилья. После этого вкладчик имеет право на получение льготного ипотечного кредита.
Что касается американской модели, то в США правительство напрямую не стимулирует накопления граждан на приобретение жилья, ипотечные кредиты выдаются, что называется, в чистом виде. Там с конца 1930-х гг. прошлого столетия сформировалась так называемая двухуровневая модель ипотечного кредитования, которая до недавних событий позволяла банкам эффективно выполнять функцию кредиторов, а гражданам – улучшать жилищные условия.
Первым уровнем является собственно первичный рынок ипотечных кредитов, выдаваемых ссудосберегательными организациями, взаимно-сберегательными банками, коммерческими банками и ипотечными компаниями. Они предоставляют как гарантированные правительством (по специальным программам для малоимущих, ветеранов и т.д.), так и обычные ипотечные кредиты непосредственным покупателям жилья. Обычными являются такие ипотечные кредиты, которые не обеспечены федеральным правительством. Они составляют около 80% всех выдаваемых ипотечных кредитов.
Второй уровень представлен специализированными, созданными правительством и позднее приватизированными организациями, которые выкупают кредиты у банков, содействуя тем самым «расчистке» их балансов для дальнейшего кредитования. Самые известные структуры второго уровня – Fannie Mae и Freddie Mac.
Они объединяли выкупленные кредиты в однородные пулы, под которые выпускались ценные бумаги (облигации) для дальнейшей продажи сторонним инвесторам. В качестве инвесторов таких бумаг выступали коммерческие банки, сберегательные учреждения, пенсионные фонды, страховые компании, а также правительства штатов и местные органы самоуправления. Таким образом, первичным кредиторам обеспечивался постоянный источник рефинансирования.
Как показал опыт, система секьюритизации ипотечных кредитов оказалась слишком многослойной и на каком-то этапе оценка реальных рисков по ипотечным кредитам дала сбой. В результате американское правительство вынуждено было взять под свой контроль ипотечных гигантов, Fannie Mae и Freddie Mac, дабы не допустить финансового коллапса всей системы.
5. Современная Россия: возрождение ипотеки
После почти 70-летнего перерыва ипотечное кредитование начало возрождаться и в нашей стране. В 1992 г. был принят закон «О залоге». В 1994 г. вышел Указ Президента РФ Б.Н.Ельцина «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищного строительства», согласно которому в регионах начали формироваться местные внебюджетные фонды. Перед ними были поставлены задачи по созданию условий для привлечения внебюджетных источников финансирования жилищной сферы, эффективному использованию средств инвесторов на формирование рынка жилья, содействию развитию производственной базы домостроения.
В конце 1997 г. по инициативе российских депутатов и конгрессменов США в Госдуме была создана комиссия по развитию ипотечного кредитования в России. Тогда американцы поставили вопрос о необходимости принятия закона «Об ипотеке». И только в этом случае в конгрессе США возможно было рассмотрение вопроса о выделении кредитной линии размером $5 млрд на развитие российской жилищной ипотеки.
Комиссия Государственной думы каждые две-три недели проводила заседания, конференции, парламентские слушания и в результате получила поддержку практически от всех губернаторов. Эта работа привела к тому, что в июле 1998 г. подавляющим большинством депутатов Госдумы было преодолено вето президента на закон «Об ипотеке». Суть возражений Бориса Ельцина сводилась к тому, что нельзя говорить об ипотеке при отсутствии собственности на землю и, в первую очередь, на сельскохозяйственные земли. Пришлось настоять на том, что принять закон необходимо уже сейчас, а после его вступления в силу сразу же начать доработку. Впоследствии поправки в закон «Об ипотеке» вносились несколько раз.
На первоначальном этапе российская банковская система была еще очень слаба для развития ипотечного рынка, поэтому внедрять ипотечные продукты начали внебанковские структуры. В 1998-2002 гг. в регионах шло интенсивное формирование фондов жилищного строительства, ипотечных корпораций и ипотечных агентств. Наиболее успешными стали фонды жилищного строительства при президентах республики Татарстан и Башкортостан. Начали активно работать фонды Самарской, Кемеровской, Волгоградской, Смоленской, Белгородской, Ростовской, Астраханской и других областей. Одновременно стали создаваться фонды жилищного строительства Министерства по атомной энергии, концерна Росэнергоатом, Московской железной дороги, позднее был создан фонд «Газпромипотека». Фонды не имели права предоставлять кредиты, но весьма интенсивно выдавали займы, а также строили и продавали по другим схемам, например, по договорам купли-продажи с рассрочкой платежа и оформлением ипотеки в силу закона. Тогда уже была создана основа для того, чтобы консолидировать рынок.
В 2000 г. по инициативе депутатов Государственной думы и операторов ипотечного рынка была учреждена Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ). Главная задача МАИФ – обеспечивать взаимодействие с властями всех уровней в целях участия своих членов в формировании и проведении государственной политики в области развития рынка доступного жилья. Кроме того, МАИФ регулирует работу всех участников объединения: разрабатывает внутренние стандарты работы схем альтернативного финансирования сделок, координирует общую политику и осуществляет контроль над соблюдением принятых в Ассоциации норм. Сейчас членами МАИФ являются 130 организаций, реализующих ипотечные и накопительные схемы приобретения жилья в 60 регионах России.
В 2002 г. начало активно работать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Годом позже были приняты первые консолидированные стандарты, позволившие объединить рынок, создавая региональных операторов. С 2002-2003 гг. началось формирование цивилизованного ипотечного рынка. Члены МАИФ составляют 60% всех региональных и отраслевых операторов, заключивших трехсторонние соглашения с АИЖК. К 2006 г. окончательно сформировалась вертикальная структура АИЖК, тогда же возникло понимание на официальном уровне, что ипотека в России состоялась.
За основу построения системы ипотечного кредитования была взята американская двухуровневая модель. На первом уровне – коммерческие банки, выдающие ипотечные кредиты гражданам. На втором – АИЖК, выкупающее у банков закладные на эти кредиты и таким образом выполняющее функции рефинансирования системы. Выкупаются только те кредиты, которые выданы в соответствии со стандартами, разработанными АИЖК. По этим стандартам до 2008 г. кредитовали 145 банков в 75 регионах. Кроме государственной финансовой поддержки АИЖК имеет право привлекать средства на открытом рынке путем выпуска облигаций, обеспеченных правами требования по кредитам.
На начало сентября 2008г. по стандартам АИЖК было рефинансировано 128611 ипотечных кредитов на общую сумму около 97,4 млрд рублей. Цифра солидная, но явно недостаточная для того, чтобы покрыть потребности банков, потерявших из-за мирового кредитного кризиса доступ к относительно дешевым западным средствам и испытывающих дефицит ликвидности, в долгосрочных ресурсах. Судя по сообщениям в СМИ, многие банки оказались вынуждены сворачивать ипотечные программы. Вдобавок с середины сентября АИЖК существенно ужесточило требования к выкупаемым кредитам и повысило ставку рефинансирования, что, безусловно, повлечет дополнительное удорожание кредитов для заемщиков, а для большинства сделает такие ссуды недоступными. Агентство объясняет свои действия тем, что так же, как и другие участники рынка, столкнулось с ростом стоимости привлечения ресурсов. 19 сентября 2008 г. правительство пообещало повысить свой взнос в уставный капитал АИЖК на 60 млрд рублей. Эта мера способна в какой-то степени поддержать молодой российский рынок ипотечного кредитования.
Процесс охвата населения России ипотекой мог бы развиваться еще быстрее, если бы в стране строилось больше жилья. Для сравнения, Китай уже семь лет строит по 1 кв. м на человека в год. И это несмотря на то, что там численность населения, как известно, превышает 1 млрд. Получается, что они строят 1 млрд кв. м в год. В России, население которой на порядок меньше, объемы строительства еще меньше: 0,2 кв. м на человека. На фоне высокого спроса низкий уровень строительства выливается в очень высокие цены на недвижимость, что мы и наблюдаем сегодня.
К сожалению, в России очень велика себестоимость строительства, высоки цены на стройматериалы и оплата труда рабочей силы. Хотелось бы в этой связи отметить положительный эффект национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Пусть физический объем жилья, построенного в рамках нацпроекта, пока не очень большой, его главное достоинство в другом: он продемонстрировал, что жилье в России можно строить дешевле. Как результат – в последний год темпы роста цен на недвижимость существенно снизились.
Потенциал развития ипотеки в России огромен. К сожалению, у большинства россиян пока нет других возможностей улучшить жилищные условия. О востребованности ипотеки говорят темпы роста рынка – с 2005г. он ежегодно увеличивался в два-три раза. Пока в России с помощью ипотеки продается не более 15 % жилой недвижимости, при этом общая задолженность по ипотечным кредитам не превышает 2,5% ВВП. Это намного меньше, чем в странах с развитой экономикой. Разумеется, нельзя забывать о том, что высокая доля ипотеки в ВВП и большой объем спекуляций на рынке недвижимости могут привести к финансовому кризису. Это и случилось в США, где доля ипотеки превышала 50%. Однако до подобного уровня нам еще далеко. Российские данные несопоставимы с показателями, например, стран Восточной Европы, где на долю ипотеки приходится 10-15% ВВП.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 19 июля 2010 г. №1201-р утверждена«Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года», которая определила новые направления деятельности ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».
Стратегия развития рынка ипотеки была разработана Минрегионом России совместно с Минэкономразвития России, Минфином России, ФСФР России, Банком России при активном участии АИЖК и ряда банков и утверждена.
6. Ипотека в период мирового кризиса
Ипотечный кризис в США начался еще в 2006 году. Главной его причиной стал рост невозвратов жилищных кредитов неблагонадежными заемщиками. Кризис стал заметен и начал приобретать международные масштабы весной 2007 года, когда New Century Financial Corporation, крупнейшая ипотечная компания США, занимающаяся кредитованием ненадежных заемщиков, ушла с Нью-Йоркской фондовой биржи. В течение следующих нескольких месяцев понесли убытки или оказались банкротами десятки подобных компаний. Летом кризис затронул инвестиционные фонды крупнейших финансовых компаний, вложившие средства в ипотечные облигации: Bear Stearns, Goldman Sachs, BNP Paribas. На международных рынках стал намечаться кризис ликвидности. Центробанки всего мира начали вливать в свои финансовые системы десятки и сотни миллиардов долларов.
Ипотечный кризис в США связан с событиями, происходящими в одном из сегментов рынка ипотечного кредитования – сегменте нестандартного кредитования.
Нестандартное кредитование («subprime market») – это, как правило, процесс выдачи ипотечных кредитов заемщикам, которые не могут получить стандартные ипотечные кредиты, т.е. кредиты, выдаваемые по стандартам Фэнни Мэй и других агентств, поддерживаемых Правительством США.
Как правило, у нестандартных заемщиков (subprime borrowers) кредитные риски, т.е. риски невозврата кредита, являются более высокими. Такие заемщики в недавнем прошлом имели просрочки по кредитам, в отношении данных заемщиков выносились судебные решения или осуществлялась процедура обращения взыскания на заложенное имущество, они проходили через процедуру банкротства. Высокая вероятность дефолта нестандартных заемщиков характеризуется низкими оценками кредитных бюро (FICO score менее 660), зачастую такие заемщики не в состоянии предоставить подтверждение своих доходов.
Нестандартные кредиты являются более рискованными для кредитора, т.к. они выдаются заемщикам, не удовлетворяющим традиционным, более консервативным критериям из-за плохой или сомнительной кредитной истории.
В 2006 г. нестандартные кредиты составили 20% от всего объема выданных кредитов, в то время как в 2002 г. – только 6%. Наибольшее распространение среди нестандартных кредитов в США получили кредиты с плавающей процентной ставкой, корректируемой каждый год начиная с третьего. Большинство кредиторов, работающих на нестандартном рынке, осуществляют кредитование с последующей продажей кредитов инвесторам, практически не имея собственных средств, а привлекая краткосрочные банковские кредиты.
Покупка собственного дома считалась в Америке самым выгодным вложением средств. Поскольку цены на недвижимость до 2006 года все время росли, а кредиты дешевели, дом зачастую становился кормильцем семьи. Каждые два года у среднестатистического американца на кредитной карточке накапливалась задолженность в $15-20 тысяч (подарки на рождество и день рожденья, покупка мебели, колечко жене на день Святого Валентина все делалось в кредит). Тогда на выручку приходил дом, который за эти два года вырос в цене. Его владелец шел в банк и перезакладывал свой дом: продавал свой дом себе же за большие деньги, получая разницу в $10-20-30 тысяч, как продавец. Банки тоже зарабатывали на сделке $5-10 тысяч. Таким образом, рост цен на недвижимость обеспечивал рост потребления и рост экономики в целом.
7. Ипотечный кризис США пошел нам на пользу
До 2007 года наблюдался практически двукратный ежегодный рост объемов ипотечного кредитования, пока не разразился кризис ликвидности, инициированный, в первую очередь, крупными игроками-операторами в США. Поскольку у них самая большая денежная масса в ипотеке, ситуация отразилась и на европейских банках. До нас же кризис докатился спустя восемь месяцев, да и то в весьма ослабленном виде. Единственное, на чем серьезно отразился кризис в России, – это рост процентных ставок по кредитам, в том числе по ипотеке. Ставки выросли примерно на 1,5-2%. Но это явление временное, потому что процессы на рынке имеют свою цикличность. Ипотечный кризис не впервые случился в Штатах. Аналогичный произошел в конце 1960-х – начале 1970-х гг. Тогда он был успешно преодолен, и сейчас ситуация выправится. В последние месяцы темпы продаж жилья в Америке стали расти. Произошла санация недобросовестных заемщиков, потому что вся недвижимость, которая была в залоге, так и осталась у кредитных организаций.
В России этот кризис привел к временному отрезвлению, повышению качества работы ипотечных операторов и банков с клиентами. Но и сами заемщики становятся умнее. Как только пройдет несколько десятков или сотен выселений, люди начнут более ответственно относиться к своим обязательствам.
Главная причина недоступности ипотеки сегодня – это высокие цены на жилье, связанные с недостатком предложения на рынке. Между тем цена квадратного метра постепенно стабилизируется. Уменьшается также воздействие отложенного спроса (то есть спроса, не реализованного в прошлом году в связи с надеждами граждан на снижение цен).
Сегодня большие надежды возлагаются на федеральную подпрограмму «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» (она является составной частью федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010гг.). Подпрограмма предусматривает субсидирование процентов по кредитам, предоставляемым строительным компаниям на инженерную подготовку земельных участков. Субсидирование процентов по кредитам будет производиться из расчета ставки рефинансирования Центробанка России. Реализация подпрограммы позволит обеспечить дополнительный ввод жилья.
Сегодня многие боятся наступления в России кризиса, подобного американскому кризису subprime. Но столь «плохих» кредитов у нас пока нет, по крайней мере, они не выдаются в массовом порядке. Subprime-кредиты могут появиться при массовом переходе на плавающую ставку, которая в Америке является основной. В этом случае, если процентные ставки, привязанные к индикаторам рынка, начнут расти, заемщики в силу увеличившихся ежемесячных платежей не всегда смогут продолжать рассчитываться по кредиту. Но пока в России такие кредиты не получили сколько-нибудь массового распространения. Парадоксально, но пример Америки показывает, что другой стороной решения проблемы доступного жилья (то есть когда его будет много) также может стать масштабный ипотечный кризис. Но при имеющемся у нас дефиците кризис, подобный американскому, мы увидим еще не скоро...
Основным фактором, тормозящим лавинообразный рост ипотеки в России, является слабая информированность людей о возможностях этого продукта. Есть примерное понимание, что ипотека – это когда дают деньги на квартиру, но на каких условиях, под какой процент и какие риски присущи этому финансовому инструменту, обычный россиянин представляет плохо. Люди просто не знают ни реальных ценностей, ни угроз ипотеки. Брать же на себя обязанность по продвижению ипотеки в массы пока никто особо не хочет. За рубежом уровень информированности населения гораздо выше, и как следствие, выше показатели покрытия ипотеки. И здесь заслуга банков, риелторов, а также средств массовой информации. Люди не просто не боятся, они понимают, что ипотека – очень удобный и современный способ реализовать свои мечты.
Будущее у ипотеки есть, однако нужно понимать, что в сегодняшних условиях задача развития ипотечного рынка вторична. Можно сказать, что на данный момент в России существует дефицит предмета ипотечной сделки – жилья. Объемы строительства недостаточны для того, чтобы в полной мере удовлетворить существующий спрос, который накапливался в течение нескольких десятилетий. Именно поэтому растут цены, и при упрощении доступа к кредитным ресурсам дисбаланс спроса и предложения только усиливается, что приводит к новому росту цен на квартиры. В этих условиях приобретение жилья даже с помощью кредита – малореальная перспектива для многих людей. Неслучайно, согласно опросам общественного мнения, одной из основных причин, препятствующих развитию ипотеки в России, люди считают быстрые темпы роста цен на недвижимость.
Поэтому необходимо смещать акценты. Мы в большей степени нуждаемся не в стимулировании спроса, который и так высок, а в создании условий, способствующих многократному увеличению предложения жилья на рынке. А значит, речь должна идти о массовой застройке территорий.
Только решение проблем, сдерживающих увеличение объемов строительства жилья, позволит сбалансировать спрос и предложение, сделает рынок стабильным и предсказуемым. Только в этих условиях ипотека перестанет быть фактором, который хоть и не существенно, но влияет на рост цен. Только в этих условиях ипотека станет реальным инструментом, который позволит большинству людей решать жилищную проблему.
Несмотря на то, что в последнее время отечественный сектор низкокачественных ипотечных кредитов уверенно растет – некоторые кредиторы все сильнее смягчают требуемый уровень дохода потенциального заемщика, что усугубляется неразвитой системой кредитных рейтингов физлиц – условий, схожих с предкризисными американскими, пока не создано. Российский ипотечный рынок все же сильно отличается от американского как по объему, так и по структуре. Можно отметить следующие различия, не позволяющие примерить предкризисную американскую ситуацию на текущие российские условия:
· В большинстве случаев ипотечным кредитованием в РФ занимаются коммерческие банки, следовательно, ипотека финансируется депозитами, рефинансирование используется редко;
· В общей структуре активов финансового сектора ипотечные кредиты занимают незначительное место;
· Российские ипотечные кредиторы предпочитают выдавать кредит под фиксированную ставку;
· Цены на отечественное жилье пока не демонстрируют тенденцию к снижению;
· За исключением периодически происходящих всплесков, ликвидность в российской финансовой сфере (с учетом инфляции) остается на умеренном уровне.
Конечно, цены на недвижимость после сильного продолжительного роста могут направиться вниз (как это и произошло в США), от проблем с банковской ликвидностью тоже никто не застрахован, но в целом нет серьезных оснований считать, что на данном этапе развития финансовой системы Россия повторит печальный опыт Соединенных Штатов Америки.
Хотя российской ипотеке не грозит кризис, аналогичный разразившемуся на международных финансовых рынках, многие предпосылки, которые привели к колоссальным потерям ряда ведущих американских ипотечных компаний, характерны и для нашего рынка. России предоставляется уникальная возможность извлечь для себя уроки из кризиса американской ипотеки, изучая негативный опыт других.
Заключение
Вероятно, еще в течение длительного времени мы, говоря о процессах, происходящих в сфере ипотеки, будем уточнять: «до 2008 г.» или «после 2008 г.».
До 2008 г. система ипотечного кредитования была практически безрисковой для кредиторов. Основанием тому послужил существенный рост цен на жилье, объективно обусловленный как ростом платежеспособности населения, так и дисбалансом спроса и предложения. Заемщики, взявшие ипотечный кредит более года назад, в настоящее время имеют надежный залог, порой в разы превышающий размер их кредита. Даже теоретически невозможно представить себе падение рынка, которое обесценило бы недвижимость, приобретенную до 2006г.
Все то, что было сделано, стало прочным основанием для дальнейшего развития ипотечного бизнеса в России. Безусловно, после 2008 г. этот бизнес стал более сложным, но и более вдумчивым. При этом рынок жилья по-прежнему далек от насыщения, и превышение предложения по сравнению со спросом, наступит еще очень не скоро. Это дает возможность инвесторам, застройщикам, кредиторам, брокерам строить масштабный серьезный бизнес, который прослужит десятилетиями, создавая немалые капиталы собственникам. Главным вопросом по-прежнему будет система оценки рисков кредитора, основанная на принятии обязательств обратного выкупа ипотечными брокерами.
В основе системы ипотечного кредитования лежат тонкие финансовые механизмы, нарушение принципов функционирования которых может привести к серьезным негативным последствиям. В свою очередь, увеличение объемов ипотечного кредитования существенно зависит от прозрачности всех отношений и процедур для инвесторов, обеспечивающих рефинансирование первичных ипотечных кредиторов. Ведь именно они определяют все основные правила игры на ипотечном рынке. И самое главное – развитое ипотечное жилищное кредитование обеспечивает доступность жилья только для тех семей, которые имеют накопления и стабильные доходы, достаточные для внесения месячных платежей по ипотечным кредитам. Поскольку при существующих доходах и уровне цен на жилье не более 10% российских семей в состоянии приобретать жилье в кредит, то система ипотечного жилищного кредитования не может служить основным инструментом повышения доступности жилья для граждан России. Все-таки единственный способ снизить цену и сделать ипотеку более доступной – увеличить объемы строительства.
Список литературы:
1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая). Федеральный закон от 30 ноября 1994 года. № 51 // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32.
3. Закон Российской Федерации «О залоге» (в части, не противоречащей ГК РФ). Российская газета. 15 ноября 2006 года. № 422.
4. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства. - 1998. № 29.
5. Евгений Чепенко. Ипотека для граждан. Комментарий к законодательству, схемы и пояснения. Изд. Фонд содействия государственной регистрации недвижимости 2007.
6. С. А. Бабкин Про ипотеку. - Взгляд. - 2009. - № 12
7. Довдиенко. И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008;.
8. Черных Е.В. История и перспективы развития ипотечного кредитования в России. - М.: ЦЭМИ РАН, 2007.
9. Фролов Н.Е. Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы, перспективы // Деньги и кредит. - 2007. - N 8. - С. 9-12.
10. Иванов В.В.Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2009
11. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. – М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2005
12. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения.//Финансы.-2009. -№6
13. Данные Банка России – www.cbr.ru
Введение …………………………………………………………………………..3
I. История возникновения и зарождения ипотеки.
1. Зарубежные модели ипотечного кредитования от Древней Греции до наших дней ……………………………………………………………………5
2 Заклад: ипотека по-русски…………………………………………………7
3. Ипотека в XX веке.………………………………………………………10
4. Немецкая и американская модели. ……………………………………11
5. Современная Россия: возрождение ипотеки. …………………………13
6. Ипотека в период мирового кризиса. …………………………………18
7. Ипотечный кризис США пошел нам на пользу. ………………………20
Заключение…………………………………………………...……………......24
Список литературы.
Введение.
Жизнь в кредит не только возможность получить то, на что сегодня не хватает средств. Это целая философия. Есть люди, которые, не испытывая финансовых трудностей, тем не менее, берут кредит. И потом погашают его, тратятся на обслуживание. Возникает вопрос: зачем? Ответ прост. Если возникнут проблемы, кредитор первым поможет их решить. Ведь он заинтересован в финансовом благополучии заемщика как в гарантии возврата средств. Тем более таких существенных, как при ипотечном кредитовании. А управление самим ипотечным бизнесом – это и наука, и искусство.
Ипотека – это кирпичи в здании экономики. При разумном встраивании она может стать составной частью крепкого фундамента благосостояния государства и благополучия населения. При неразумной же укладке таких кирпичей, сделанной без оглядки на нормы устойчивости всего здания, мы получаем то, что произошло в США: вытащили кирпичик – и все здание пришло в аварийное состояние. Для строителей ипотечного бизнеса в нашей стране такой пример, стал показательным, продемонстрировавшим все опасности пренебрежения строгими нормами в погоне за рублем или долларом. В кризисной ситуации настает момент истины, становится ясно, насколько прочна и разумна система в целом, насколько серьезен и ответственен ипотечный бизнес, как нужно им управлять, как с помощью ипотеки решать жилищную проблему в масштабах всего государства...
Финансовый кризис не только дал новый импульс для развития ипотечного бизнеса, ужесточил требования кредиторов, но и предоставил новые возможности, как участникам рынка, так и потребителям. Вести бизнес стало сложнее, но осталось меньше иллюзий. Выиграли сильные компании, готовые работать с массовым потребителем, понимая, что население стало активным участником рынка и уже не уйдет с него ни при каких обстоятельствах.
Рынок недвижимости в кредит – потенциально самый крупный по объему финансирования потребительский рынок в нашей стране. Иной такой же значимый в этом веке вряд ли возможен. К 2020 г. объем данного рынка составит не менее 24 трлн рублей, такова стратегия развития государства. У российских банкиров, ипотечных брокеров, страховщиков, строителей впереди огромный объем работы. И это, безусловно, повод для оптимизма.
1. Зарубежные модели ипотечного кредитования от Древней Греции до наших дней.
Слово «ипотека» впервые появилось в Греции в конце VII – начале VI в. до н.э. и было связано с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. В 621 г. до н. э. Драконт ввел порядок, согласно которому посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не случайно за ним и его порядком в истории закрепилось название «драконовские законы». В 594 г. до н.э. один из легендарных семи мудрецов древности Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в частности отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, в соответствии с которой имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Таким образом, каждый получал право завещать собственность по своему усмотрению.
Первоначально в Афинах залогом обязательств должника перед кредитором была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью о том, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. На таком столбе (получившем название hypotetheca – подставка, подпорка) отмечались все поступающие долги собственника земли.
Позже столбы были заменены особыми ипотечными книгами. Благодаря применению первоначальных форм ипотеки в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволяющая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в наличии какой-либо земельной собственности, узнать о ее состоянии. Уже тогда для приобретения права собственности на землю или другую недвижимость было недостаточно одного соглашения между продавцом и покупателем, а требовалась специальная официально доступная информация, позволяющая третьим лицам убедиться в существовании такого права.
С течением времени слово «ипотека» стало употребляться для обозначения залога, который служит средством исполнения обязательства заемщика перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества. Существование ипотечной системы, позволяющей достаточно четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создает условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости: земли и строений, производственных объектов или жилых домов. Многовековая практика показала, что ипотечный порядок в принципе благоприятен и для ссудополучателей. Стремясь к приобретению права выкупа заложенной недвижимости, они принимают все меры к погашению кредита, укрепляя тем самым свою платежеспособность и финансовое состояние.
В более широком смысле ипотека – это правовая система, включающая порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по ней последовательно на каждый конкретный момент, и в этом смысле ипотека сравнима с математической системой координат.
Законодательное закрепление ипотеки произошло в Средневековье: на рубеже XIV ст. – в Германии, с конца XVI ст. – во Франции. Ипотечные банки появились в Германии в XVIII в. Первый был основан в Силезии в 1770 г. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств он стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций). С начала XIX в. деятельность ипотечного банка распространяется на мелкие помещичьи владения, а затем и на крестьянские хозяйства.
В США в 1916 г. федеральные земельные банки созданы в 12 округах для выдачи фермерам долгосрочных ссуд под залог их земель. Ипотечные банки были представлены мелкими фермерскими структурами регионального значения.
Во Франции крупнейший земельный банк Credit Foncier de France и его филиал Comptoir des Enterpreneurs (Контора предпринимателей) представляют ссуды землевладельцам и в основном крупным строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей среднесрочных и долгосрочных ипотечных ссуд сроком от 3 до 20 лет.
В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объект их деятельности – кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии – кредитование жилищного строительства.
В Пруссии законченная ипотечная система введена уставом 1782 и 1873 гг., в Австрии – гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г., в Саксонии – уставом 1843 г. и кодексом 1863 г.
В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты: во-первых, применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а через суд. Для кредиторов ипотека становится самым верным средством получить обеспечение по долгам, не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.
2. Заклад: ипотека по-русски
Еще в XIII–XIV вв. на Руси возникают частная собственность на землю и одновременно первый вид кредитования, получивший название «заклад». Широкое распространение залог недвижимого имущества и прежде всего вотчинных (наследственных) земель получил в XV в. (в завершающий период объединения русских земель вокруг Москвы). Первые упоминания о залоге содержатся в Псковской судной грамоте – своде законов Псковской феодальной республики. Одна из особенностей развития ипотеки в этот период заключалась в том, что условия получения ссуды под залог недвижимости мало чем отличались от других форм кредита.
Чрезвычайная ограниченность свободных денежных средств, правовая необеспеченность кредитов делали их очень дорогими. В XV–XVI вв. залог носил, по существу, характер отчуждения. Закладная и купчая считались актами, близкими между собой. Из документов того времени видно, что в случае несостоятельности должника вотчина переходила в собственность кредитора (монастыря, купца, крупного землевладельца), который становился полным ее владельцем. В середине XVII в. в период экономического кризиса потребовалось усиление ответственности должника именно за счет предмета залога. В 1649 г. Соборным уложением, остававшимся в течение почти двух десятилетий главным кодексом России, законодательно предусмотрен безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора. Это уложение разрешило брать ссуды под залог вотчинных (то есть наследственных) земель, правда, без крестьян. Тем самым было положено начало законодательному оформлению ипотеки.
В России ипотека широко использовалась поместным дворянством. В отличие от других стран, где предметом залога была земля, в России до отмены крепостничества закладывались преимущественно «души». В 1770-х гг. из общего количества (около 11 млн) крепостных душ 65% (7 млн) было заложено на сумму 425 млн рублей.
