Современные способы заработка давно перестали ограничиваться получением зарплаты. Для многих сдача недвижимости в аренду как бизнес очень удачное решение для получения дополнительной прибыли или даже в качестве основного источника дохода. Но стоит отметить, что работа на рынке недвижимости имеет свои подводные камни, в ней имеются и плюсы, и минусы. Поэтому прежде чем начинать ведение деятельности подобного рода, следует максимально подробно изучить все имеющиеся аспекты данной сферы.
- Сколько нужно денег для старта бизнеса
- Какое оборудование выбрать для оснащения жилья
- Какой ОКВЭД для бизнеса на аренде недвижимости
- Какие документы нужны для открытия бизнеса
- Какую систему налогообложения выбрать
- Нужно ли разрешение для открытия
- Технология продаж аренды
- Минусы бизнеса по сдаче в аренду недвижимости
- Плюсы бизнеса по сдаче в аренду недвижимости
Сколько нужно денег для старта бизнеса
Если жилье свое, понадобятся деньги для ремонта и комплектации. Сумма будет зависеть от состояния жилья, уровня строительных работ и оснащенностью бытовой техникой, меблировкой. Вложений в ремонт может быть от 30-60 тысяч, до одного миллиона рублей и выше. Если сдавать офисные помещения, то потребуется приобрести готовое здание, возможно переоборудовать его. Затраты на приобретение, ремонт и оформление помещения обойдется в 3000000 – 4000000 рублей.
Какое оборудование выбрать для оснащения жилья
Если вы сдаете жилье, не экономьте на бытовой технике. Она должна быть сертифицирована, надежна и устойчива к износу. Офисные помещения также требуют оснащения вентиляцией, кондиционерами и прочими атрибутами офиса.
Какой ОКВЭД для бизнеса на аренде недвижимости
Для сдачи в наем своего жилья нужен код ОКВЭД 70.20 - Сдача внаем собственного недвижимого имущества. А именно, такой пункт, как 70.20.1− Передача в аренду своей жилой недвижимости, который включат в том числе сдавание внаем многоквартирных зданий и других жилых домов, квартир и т.д. Обратите внимание, что данные коды не относятся к гостиничному бизнесу. Для сдачи офисов подойдет код ОКВЭД 68.20, который отвечает за аренду и управление собственной или арендованной недвижимостью.
Какие документы нужны для открытия бизнеса
Это зависит от того, как вы оформите бизнес. Если, как ИП, то стандартный набор: паспорт, заявление о госрегистрации, квитанция на уплату госпошлины, копия свидетельства ИНН. Но для сдачи в аренду жилья не требуется обязательной регистрации.
Для сдачи офисных помещений, то есть больших площадей нужно регистрировать ООО. Поэтому нужны будут заявление о гос.регистрации, Устав в двух экземплярах, Решение об учреждении (или Протокол сборов учредителей и договор об основании общества, если ООО учреждается несколькими участниками). Затем квитанция на оплату гос.пошлины.
Какую систему налогообложения выбрать
Если вы просто физ.лицо (резидент), величина налогообложения дохода от аренды составляет 13% . Для индивидуального предпринимателя налог от сдачи жилплощади в аренду составляет 6%. При ИП учитывайте, что еще придется уплачивать определенные страховки. Юр.лицо может использовать общую систему налогообложения. Или упрощенку, когда на ООО меньше 100 работающих, доход за год меньше 150 млн. рублей и прочее). Если компания работает упрощенке, принцип платы налогов такой, как и для ИП.
Нужно ли разрешение для открытия
Никаких лицензий для сдачи в аренду собственной жилплощади или нежилой недвижимости под офисы не требуется.
Технология продаж аренды
Размещайте объявления об аренде, как в интернете, так и в печатных СМИ. Используйте телевидение и радио. Нежилые, как и жилые площади должны быть оборудованы согласно требованиям потенциальных клиентов. Чем выше уровень «фарша» недвижимости, тем больше ее стоимость аренды.
Минусы бизнеса по сдаче в аренду недвижимости
Во-первых, нельзя забывать о налогах. На сегодняшний день арендодатель обязуется выплачивать в виде налогов от 15 до 17% от суммы, полученной в качестве арендной платы.
Министерство финансов рассматривает возможность снижения процентной налоговой ставки, но лишь в случае реализации инициативы по обязательному декларированию дохода со сдачи недвижимости. В этом случае каждый арендодатель будет обязан выплачивать установленный государством налоговый сбор. При любом из вариантов прибыль, полученная с аренды недвижимости, существенно уменьшается в пользу государственных органов.
Во-вторых, придется учитывать амортизацию сделанного ремонта. Зачатую это до 10% от изначально потраченной на мебель и ремонт суммы. Затраты зависят от качества первоначального ремонта, аккуратности арендаторов, наличия маленьких детей, животных и продолжительности срока аренды. Но в любом случае эта сумма существенна, что действует не в пользу арендодателя.
Еще одним минусом является непостоянство арендаторов. Даже при наличии официального договора аренды возможен разрыв отношений между арендаторами и арендодателями. При этом арендатор оказывается в ситуации, когда ему необходимо искать новых клиентов, соответственно на этот период поток прибыли прекращается.
Плюсы бизнеса по сдаче в аренду недвижимости
Построение бизнеса на аренде недвижимости дает уникальную возможность получения легальных доходов. Также путем покупки недвижимости для сдачи в аренду можно легализовать крупные денежные суммы.
Данную разновидность бизнеса часто сравнивают по эффективности с банковскими депозитами, но дело в том, что процентные депозитные ставки не будут оставаться всегда стабильно высокими. Арендная плата же, наоборот, из года в год только повышается, благодаря чему бизнес может процветать и развиваться.
Приобретенная для сдачи в аренду недвижимость может не только приносить стабильный доход, но и станет отличной опорой в случае предоставления, например, в банке залога на получение кредита.
Недвижимость - актив, позволяющий держаться на плаву даже в условиях кризиса, когда другие источники дохода прекращают свое функционирование или существование.
Даже в том случае, если арендодатель отказывается в продлении договора, имеющуюся недвижимость всегда можно использовать в качестве залога для получения крупных кредитов.
При наличии постоянных надежных арендаторов бизнес превращается в востребованный продукт, который всегда можно продать. К примеру, пустующую коммерческую недвижимость продать в разы сложнее, чем уже отданную в аренду. В данной ситуации важно лишь правильно разрешить вопрос цены.
Категория людей, приобретающих недвижимость для дальнейшей ее сдачи в аренду, занимает немалую долю рынка. Правильное ведение бизнеса - подбор арендодателей, условия договора и прочие аспекты определяют уровень прибыли и возможных расходов арендодателя. На основании этих данных определяется экономическая эффективность подобного формата бизнеса, и если расходы превышают чистый доход, стоит внести некоторые изменения для улучшения существующей ситуации.
Сегодня мы расскажем, что такое субаренда торговых площадей и как на этом можно заработать.
Многие предприимчивые и активные люди задают себе вопрос, каким бизнесом лучше заняться, особенно когда нет денег организовать собственное дело. Вариантов масса только вот какой из них выбрать и не прогореть это конечно же огромный вопрос. Субаренда помещения это реальная возможность зарабатывать ежемесячно деньги при минимальных вложениях.
Что такое аренда субаренда торговых площадей и как можно организовать собственный бизнес не перепродаже торговой площади в помещении.
Аренда — это когда ты за определенную ежемесячную плату снимаешь понравившееся тебе помещение владеешь и распоряжаешься им на правах арендатора согласно заключенному договора аренды с собственником помещения, в котором оговариваются все условия дальнейшей работы. Субаренда это когда ты данное помещение, ежемесячную плату которую уже устанавливаешь ты сам, сдаешь третьим лицам в аренду, и они так же владеют этим помещением согласно договору аренды.
И так начнем. Для начала нужно определиться какое помещение и для какого вида деятельности Вам нужно, вернее, чем бы Вы хотели заниматься или в какой сфере торговли Вы разбираетесь больше всего.
Возьмем, к примеру, продуктовый магазин. Первым делом нужно подобрать подходящее помещение и его месторасположение. Желательно конечно что бы рядом не было продуктовых магазинов и особенно больших супермаркетов, вряд ли Вы сможете конкурировать с такими магазинами где уже все давно налажено.Если же рядом с Вами будет не большой магазинчик например в квартале или уступающий Вам по площади то ни чего страшного, можно пробовать.
Следующий этап, это тоже немаловажно, это что бы Ваше помещение соответствовало всем необходимым правилам пожарной безопасности и санитарным нормам. Желательно что бы был хороший хотя — бы косметический ремонт.
После того как Вы подобрали себе хорошее помещение, нужно выходить на собственника и договариваться о ежемесячной платеже и о других условиях дальнейшей работы.
Что бы определить стоимость помещения нужно знать, сколько составляет средняя стоимость квадратного метра в вашем населенном пункте. Сделать это можно почитав газеты про местную недвижимость либо посмотреть на местном сайте недвижимости. Если собственник просит слишком завышенную цену, то нужно поторговаться, обычно в объявлении стоит цена выше, специально для торга. Если брать большие площади то собственники, как правило, сдают их на порядок дешевле. Чем больше площадь, тем ниже стоимость квадратного метра, а чем меньше площадь, тем выше стоимость квадратного метра. Вывод — чем дешевле договоритесь, тем больше заработаете. Как, и везде.
Еще один момент, нужно попробовать договориться с собственником об отсрочке первого платежа, желательно на пару месяцев для раскрутки магазина, так называемые «каникулы». Нужно это для того что бы привести помещение в соответствующий вид, расставить предпринимателей и потихоньку начать работать. Если этот магазин уже действующий, то возможно все будет наоборот, собственник может поставить условия начать оплату с первого месяца. Мало того еще и потребовать обеспечительный взнос в размере одной арендной платы. В данном случае это уже должен быть реально сильный магазин, со своим потоком покупателей. Если же это магазин новый, то необходимо время пока местные жители к нему привыкнут. Если не будет покупателей, то предприниматели в убыток себе работать не будут и соответственно разбегутся. Ну а если Вы им так же сделаете небольшие каникулы, не совсем бесплатно, а хотя бы за половину обозначенной стоимости то все будет по честному. И Вы в уже в небольшом плюсе и им приятно. Что касается Вашего заработка то решать Вам. В зависимости от того на какую сумму аренды договоритесь с собственником. Но в среднем можно прибавлять от 50% до 100% на квадратный метр. Но не забывайте что это не полностью Ваш заработок. Вам нужно будет с этих денег заплатить зарплату техничкам, охрану и разные непредвиденные расходы. Так что прежде чем начинать внимательно просчитайте рентабельность данного помещения.
Так же нужно не забывать про коммунальные услуги и электроэнергию. В основном это платится арендатором по счетам, отдельно от аренды и составлять в нашем случае будет не мало, особенно электроэнергия так как холодильники потребляют довольно-таки много. Коммунальные платежи можно разделить так же по площадям, между предпринимателями.
Теперь самое главное, нужно подумать кем заполнить площади.Если Вы думаете что вряд ли сможете привлечь в свой магазин мелких предпринимателей то ошибаетесь. Сейчас города и мелкие населенные пункты слишком активно заполняют торговые сети, а на больших рынках то и дело повышают стоимость торгового места, мелкому предпринимателю просто не куда деваться, они либо сворачивают свой бизнес, либо ищут подходящие места. Есть и сильные предприниматели, которые расширяют свой бизнес и ищут новые торговые точки. Так что если ваш магазин в удачном месте Вы сможете легко найти, кем его заполнить.
Как найти Субарендаторов? Можно самое простое походить по рынкам и заинтересовать Вашим предложением об открытии нового магазина, можно дать задание агентам по недвижимости за определенный процент от первой суммы аренды, а так же можно самому разместить объявление об аренде торговых площадей.
Что бы это был полноценный продуктовый магазин то нужно что бы в нем было все необходимое. Для примера можно походить по городу и посмотреть на разные магазины, что и как там расставлено, какие группы товаров присутствуют, а какие отсутствуют, для себя посчитать все плюсы и минусы.
Самые основные группы это хлеб, молоко, колбаса, рыба, фрукты, заморозка, бакалея и винно-водочный отдел. Если площадь позволяет то можно еще добавить салаты, Сыры, свежее мясо, какие-либо фирменные полуфабрикаты, отдельный отдел с чаем, сухофрукты, приправы и так далее. Все зависит от площади магазина, если останется место, то можно много еще чего поставить.
И так Вы предварительно договорились со всеми предпринимателями, заключили договора субаренды и назначили дату открытия магазина. К этой дате Вам тоже нужно подготовиться, как я уже говорил нужно поставить электросчетчики, заранее договориться с предпринимателями на какие розетки. Так же провести воду можно просто холодную и без канализации в те отделы в которых необходима вода мясо, рыба, молоко, заморозка. Придумать название для магазина и повесить вывеску. На входе в магазин установить график работы магазина, соответственно заранее согласовать его с предпринимателями.
Открытие магазина. Как только у Вас все будет готово нужно дать команду предпринимателям, что бы они начали заезжать и расставляться. Это тоже процесс не маловажный. Обычно когда визуально расставляешь отделы это одно, а когда они уже полноценно встают на место это другое. Когда будут ставить оборудование, площадь либо уменьшится, либо увеличится.
Расставив оборудование, Вы можете запускать магазин в работу.
Специально для ХОБИЗ.RU
Антон Кудряшов, Директор по коммерческим вопросам и развитию бизнеса компании Red Development, Москва
- Пошаговый алгоритм приобретения коммерческой недвижимости
Вне зависимости от того, какую покупку вы планируете и с какой целью (это касается не только приобретения коммерческой недвижимости ), вам предстоит сделать такие шаги.
Покупка коммерческой недвижимости: пошаговый алгоритм
1. Определение цели покупки. Первый вариант - приобретение с целью получения дохода, например для сдачи в аренду или последующей перепродажи. Второй вариант - покупка для себя (под офис, производство, склад и т. д.).
2. Выбор нужного типа недвижимости. Это может быть склад, производственная площадка, торговое помещение, офис. Также на этом этапе стоит определиться со статусом приобретаемой недвижимости. Возможны два варианта. Первый - приобретение коммерческой недвижимости со свидетельством собственности. В таком случае подписывается договор купли-продажи недвижимости. Второй вариант - приобретение коммерческой недвижимости, на которое свидетельство собственности еще не получено (строящиеся и не введенные в эксплуатацию объекты либо недавно построенные здания, находящиеся в стадии ввода в эксплуатацию). При покупке этой недвижимости подписывается договор соинвестирования или подобный ему.
3. Поиск помещения. На этом этапе определитесь, кто будет заниматься поиском. Лучше обратиться к профессиональным консультантам. Их услуги стоят 1-4% цены приобретаемой недвижимости.
4. Осмотр помещения и знакомство с документами. Стоит обратить внимание на соседние постройки, подъездные пути, близость метро. Важно оценить качество здания (как давно смонтированы коммуникации и инженерные системы и насколько они соответствуют современным стандартам, какая компания и когда строила или реконструировала объект). Также нужно узнать, какие компании располагаются рядом (стоматологический кабинет или, например, учебное заведение - не лучшие соседи для солидного офиса). Выясните, есть ли у здания управляющая компания и насколько она заслуживает доверия. Наконец, обратите внимание на объекты инфраструктуры в здании и по соседству. Изучите правоустанавливающие документы, на основании которых продавец получил права на помещение, и закажите свежие выписки из этих документов.
5. Приглашение эксперта. До заключения сделки по приобретению коммерческой недвижимости покупателю нужно привлечь юристов, которые специализируются именно в области купли-продажи коммерческой недвижимости. Нередко случается, что компании приглашают юристов, специализирующихся в других областях, и те за деньги клиента получают новый для себя опыт. При этом они тратят время обеих сторон сделки и деньги покупателя, который оплачивает услуги, на выяснение якобы важных нюансов и ознакомление с документами, не имеющими отношения к делу; юристы даже не могут внятно объяснить, зачем им эти документы и что из них можно узнать, - им просто нужно создать видимость бурной деятельности. Эксперты должны провести юридический due diligence документов на приобретаемый объект недвижимости и оценить, насколько помещение «чисто», а также внести в договор купли-продажи пункты, защищающие интересы покупателя.
6. Изучение договора купли-продажи. Важные аспекты, на которые следует обратить внимание: как производится оплата, как происходит передача недвижимости, какие штрафные санкции предусмотрены для сторон договора в случае нарушения его условий, а также какие гарантии стороны дают друг другу и какова ответственность за их неисполнение.
7. Подписание договора. Перед заключением сделки договор лучше сшить, чтобы подписями и печатями оказались скреплены сразу все дополнения и приложения. Важно проверить полномочия сторон на совершение сделки, а также наличие всех требуемых одобрений, если договор подписывается с юридическим лицом, либо нотариально заверенное согласие супруга (супруги), если контрагент лицо физическое. На практике об этом документе забывают чаще всего, поэтому, например, наша компания, в первый раз отправляя список необходимых бумаг, всегда предупреждает, что надо непременно получить согласие супруга (супруги) на сделку.
8. Оплата. Ее механизм в особом описании не нуждается. Помните: в банке обязательно потребуют предоставить договор, по которому производится оплата, или хотя бы его копию.
9. Регистрация недвижимости. После подписания договор купли-продажи недвижимости направляют в Росреестр. Эта структура выдает покупателю свидетельство собственности на недвижимость и зарегистрированный договор ее купли-продажи.
Налоги с приобретения коммерческой недвижимости не платятся. Далее, если компания-собственник сама использует помещение, она платит только налог на недвижимость (он небольшой). Если же вы сдаете объект в аренду, предприятие должно платить также НДС и налог на прибыль, поскольку аренда приносит доход собственнику. Если помещение, как это часто бывает, оформлено на индивидуального предпринимателя или физическое лицо, то платится налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
- Ликвидность недвижимости: как сохранить и приумножить свои деньги
Приобретение коммерческой недвижимости со свидетельством собственности и без: плюсы и минусы
В числе преимуществ приобретения коммерческой недвижимости со свидетельством - очевидная юридическая надежность сделки. Договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, и покупатель получает свидетельство собственности на приобретенный объект. Есть и ряд иных плюсов - например, возможность предложить приобретенное помещение как залог при получении кредита. Это, кстати, еще один из путей использования недвижимости наряду с размещением на купленных площадях собственной компании, сдачей помещений в аренду и перепродажей.
В случае со строящимися объектами, на которые права собственности еще не зарегистрированы, есть риски, связанные со сложностями при оформлении собственности или вводе объекта в эксплуатацию. Такие затруднения чреваты сдвигом сроков, в которые вы сможете начать использовать недвижимость. А среди плюсов этого варианта - цена: объекты, не введенные в эксплуатацию и потому не имеющие свидетельства собственности, продаются дешевле помещений, права на которые уже оформлены.
Говорит Генеральный Директор
Леонид Гуштуров, Генеральный Директор компании «Комкор» (торговая марка «Акадо Телеком»), Москва
Покупая коммерческую недвижимость, выбирайте объекты, на которых представлены несколько поставщиков услуг связи. Тогда Вы сможете получить адекватное ценовое предложение на телекоммуникационные услуги. Уточните, способны ли операторы, работающие на территории бизнес-центра, сохранить номера телефонов Вашей компании при переезде. Например, «Акадо Телеком», помимо номеров, может также перевести в новый офис IP-адреса и VPN-каналы предприятия. Если на объекте наш узел уже есть, эта операция выполняется в течение нескольких часов. Если же в здании нужно организовать новый узел, то, пока идут работы, мы обеспечиваем переадресацию телефонных звонков на имеющиеся стационарные и мобильные номера клиента. У нас есть опыт решения и более сложных задач. Скажем, при переезде головного офиса сотрудники обычно переводятся в новое здание в течение нескольких дней. В таких случаях «Акадо Телеком» поддерживает бесперебойную работу единой компьютерной и внутрикорпоративной телефонии, а также обеспечивает постоянный доступ всех специалистов к информационным системам компании.
Копирование материала без согласования допустимо при наличии dofollow-ссылки на эту страницу
16.09.2015Сегодня частные инвесторы с интересом смотрят в сторону коммерческих площадей на первых этажах жилых зданий. Помещения под бизнес обещают более высокие доходы и низкие сроки окупаемости по сравнению с квартирами в тех же домах, однако инвестиции в этот формат недвижимости несут определенные риски. Участники рынка рассказали DailyMoneyExpert о подводных камнях при покупке коммерческих площадей в жилых домах.
Главное - место
Консультанты единогласно отмечают, что стоимость коммерческих площадей никак не связана со стоимостью квартир в готовом доме или новостройке. «Стоимость аренды или покупки коммерческого помещения в формате стрит-ритейл формируется исключительно за счет локации, трафика и состояния помещения, поэтому стоимость помещений в одном районе может различаться в разы», - поясняет заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Praedium Нелля Имаметдинова.
«Существуют примеры, когда квартиры в доме продавались по $30–50 тыс. за кв. м, а коммерческие площади выставлялись на рынок по $5–10 тыс. за кв. м. Верно и обратное: в старых ветхих хрущевках у метро квартиры продаются по 200 тыс. руб. за кв. м, а торговые площади - по 1–1,5 млн руб. за кв. м. При этом аренда квартиры площадью 40 кв.м в этом доме стоит 40–45 тыс. руб. в месяц, а торгового помещения аналогичной площади - 300–400 тыс. руб. в месяц», - указал управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых.
Основные торговые артерии в центре Москвы - Тверская улица, Столешников переулок, Петровка, Никольская улица, Кузнецкий Мост и ряд других знаковых улиц, где уже исторически установились средние ставки для помещений стрит-ритейла.
«Ставка на помещение в спальном районе рассчитывается в зависимости от близости метро, пешеходного и автомобильного трафика, качества ремонта помещения, поэтому коммерческое помещение в Отрадном может в ряде случаев сдаваться дороже, чем аналогичное по площади помещение на Петровке», - подчеркнула Имаметдинова.
«Ставка, превышающая 15–20% от оборота, обычно является для арендатора психологическим барьером. Таким образом помещение, находящееся вблизи высокого трафика с высоким покупательским потоком, можно будет сдать гораздо выгоднее, чем аналогичное помещение в том же доме, но находящееся в глухой зоне», - считает заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь.
Избыточный метр
В идеале стоимость удачных коммерческих площадей выше, чем квартир в том же доме. «Когда речь идет о помещении на первом этаже в доме, расположенном на первой линии улицы с высоким пешеходным и/или автомобильным трафиком, его стоимость может быть на 30–40% выше стоимости квартир. Недаром в Москве столь актуальна проблема перевода жилья в нежилой фонд», - указал директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG Юрий Тараненко.
«В спальных районах, удаленных от станций метрополитена, нежилые помещения на первых этажах часто остаются невостребованными, особенно если неподалеку находятся супермаркеты. Например, в новых микрорайонах, где нежилые помещения проектируются на первых этажах уже в обязательном порядке, их невостребованность доходит до 60% и, как следствие, эти объекты являются высокорисковыми активами», - подчеркнула руководитель департамента управления жилой инфраструктуры УК CLEVER ESTATE Оксана Савченко.
Проблема не преувеличенная, соглашается с коллегой Тараненко, до 60% помещений на первых этажах в новых микрорайонах остаются невостребованными и пустуют, так как по местоположению или характеристикам не соответствуют требованиям потенциальных арендаторов. То есть, введенные объемы помещений на первых этажах таковы, что предложение сильно избыточно.
В котловане отказано
Примечательно, что сэкономить на покупке коммерческого помещения, приобретая его на стадии котлована также не выйдет. Застройщики предпочитают реализовывать эти площади или незадолго до ввода дома в эксплуатацию, или по ценам, соответствующим готовому объекту.
«Цена на коммерческие площади, как правило, сразу выставляется на уровне, близком к запланированной цене реализации, и в процессе строительства, если и поднимается, то незначительно», - поясняет директор инвестиционного департамента девелоперской компании TEKTA GROUP Роман Семчишин.
Девелопер уточняет, что основной продукт застройщика жилья при реализации проекта - это жилые помещения, а доля коммерческой недвижимости составляет считанные проценты, обычно не более пяти. Следовательно, особой выручки для застройщика коммерческие помещения не делают.
«Девелопер может быть уверен, что продаст квартиры, где бы проект ни реализовывался, а вот коммерческие площади строятся только там, где они нужны. Ведь основной показатель для таких помещений - ликвидность. Если место выбрано неудачно, и собственнику помещения неоткуда взять дополнительных клиентов, кроме как жителей самого дома, то и стоимость квадратного метра будет ниже или примерно равна стоимости жилья», - уточил Семчишин.
Рентабельный бизнес
Таким образом, главный фактор влияющий на ликвидность, рыночную стоимость и арендную ставку коммерческого помещения на первом этаже жилого дома - возможность организовать в его стенах высокодоходный бизнес.
«Если фасад дома выходит на улицу с хорошим трафиком, то помещения будут пользоваться спросом практически у всех форматов торговли», - полагает партнер Rusland SP Роман Евстратов.
«Наибольшей популярностью пользуются бытовые услуги, аптеки, супермаркеты. При этом, не самыми удачными вариантами оказываются, к примеру, цветочные магазины или элитные бутики, магазины одежды или салоны красоты, если в районе уже достаточная насыщенность арендаторами такого профиля», - добавляет Имаметдинова.
«Все зависит от места, окружения и конкуренции, например, открывать третью аптеку в доме, где уже работает две аптеки, - бессмысленно, а вот открыть аптеку в хорошем жилом районе рядом с продуктовым магазином или у метро- очень выгодно», - уточняет Белых.
Он поясняет, что обычно в новостройках открываются продуктовые минимаркеты, алкогольные магазины, турагентства, в активно застраиваемых районах спросом пользуются магазины стройматериалов и товаров для дома, а у метро активно размещаются банки, салоны связи.
Также пользуются популярностью медицинские центры и кафе с ресторанами, спортивные и фитнес-клубы, сауны, стоматологические кабинеты, кондитерские, юридические фирмы и агентства недвижимости.
«Следует помнить, что у каждого бизнеса есть разумный потолок ставки аренды. В среднем считается, что при торговле на аренду должно уходить не более 10–12% от совокупной выручки магазина. Поэтому если расчеты показывают, что в месяц вы будете продавать максимум на 1 млн руб., брать в аренду помещение дороже 100–120 тыс. руб. в месяц не стоит - прогорите», - уточняет Белых.
В настоящее время в девелоперских проектах можно легко найти коммерческие помещения от 50 до 500 кв. м. Самые ликвидные коммерческие помещения, по мнению Семчишина, площадью плюс-минус 50 кв. м. «Эти площади подойдут практически любому предприятию малого бизнеса. Кроме того, даже в кризисное время коммерческие помещения малой площади являются привлекательным инвестиционным инструментом - например, для сдачи в аренду», - уверен девелопер.
«Ставки аренды на небольшие удачно расположенные помещения площадью от 30 до 80 кв. м составляют от 7 до 15 тыс. руб. за „квадрат“ в месяц. Т. е. помещение площадью 50 кв.м стоит от 350 до 650 тыс. руб. в месяц. При этом сопоставимые по площади квартиры в этом доме сдаются по 35–65 тыс. руб. в месяц. Впрочем, коммерческое помещение площадью 50–60 кв. м, расположенное во дворе жилого дома, может стоить 50–60 тыс. руб. в месяц, а хорошо обставленная квартира с евроремонтом - 60–70 тыс. руб. в месяц», - указал Белых.
В среднем доходность от сдачи в аренду московской квартиры составляет сегодня 3–5% годовых. Удачные инвестиции в нежилое помещение могут, по мнению директора департамента коммерческой недвижимости Contact Real Estate Олега Морозова, принести от 9 до 12% годовых.
Сопутствующие расходы
«Помимо ежегодного налога на недвижимость, стоимость эксплуатации коммерческой площади на первых этажах обходится в 60–80 руб. за кв. м, а в совокупности с коммунальными расходами ежемесячный платеж составляет 120–140 руб. за кв. м», пояснила Савченко.
Коммунальные платежи в данном случае также выше. В цифрах арифметика следующая: на воду +10%, на тепло + 25%, на электричество + 27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час). В итоге ежемесячная оплата нежилого помещения площадью 100 кв. м на 3- 3,5 тыс. руб. выше, чем у аналогичной по площади квартиры.
«Если же помещение оформлено на индивидуального предпринимателя, то собственник платит 6% от аренды по упрощенной схеме, а если помещение принадлежит физическому лицу, то платится 13% от арендных платежей», - добавил Белых.
С выходом из проекта также могут возникнуть проблемы. «В целом ликвидные квартиры продать легче и быстрее, чем коммерческие помещения, поскольку спрос на жилье несоизмеримо выше. Однако, если сравнивать помещения свободного назначения с хорошим торговым потенциалом, то они более востребованы, чем офисы», - считает руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet Елена Мишина.
«Хорошие и ликвидные коммерческие помещения стоят куда дороже, чем квартиры, поэтому порог входа на этот рынок гораздо выше: с 5–10 млн руб. на столичном рынке коммерческой недвижимости делать нечего, лучше купить квартиру в новостройке на ранней стадии строительства и потом перепродать», - добавляет Белых.
Он уверен, что интересные предложения на московском рынке коммерческой недвижимости, где ликвидность и окупаемость выше, чем у квартир, следует искать в диапазоне 30–100 млн руб. «Инвестор нежилых помещений должен быть куда умнее и грамотнее квартирного инвестора или же воспользоваться услугами профессиональных брокеров. Иначе риск купить неликвид, который потом будет невозможно ни сдать, ни продать, серьезно возрастает», - резюмировал Белых.
Получается, что ликвидные коммерческие помещения, где можно организовать высокодоходный бизнес, могут принести 9–12% годовых от сдачи в аренду. Однако стоимость этих активов превышает аналогичные по метражу квартиры в том же доме, а в погоне на дешевыми метрами инвестор скорее всего приобретет помещение, не пользующееся спросом у арендаторов.
Приветствую! За девять месяцев 2017 года инвестиции в российскую недвижимость выросли на 40% и достигли $1,74 млрд. С другой стороны, за последние четыре года популярность вложений в жилой сегмент упала в три раза (по оценкам аналитиков ЦИАН).
Какой вывод можно сделать? В России явно уменьшается спрос на инвестиции в жилую недвижимость и растет - в недвижимость коммерческую.
Поэтому сегодня мы поговорим об инвестициях в коммерческую недвижимость: варианты, плюсы/минусы, риски и «подводные камни».
Коммерческая недвижимость - это любой нежилой объект, который приносит доход владельцу (склад, офис, парикмахерская, отель, спортзал, бизнес-центр, супермаркет).
Давайте я расскажу про самые распространенные варианты подробнее.
Торговые площадки
В России - это один из самых доходных типов недвижимости. Магазины и торговые центры в месте с большим пешеходным трафиком генерируют владельцу прибыль в тысячи рублей за квадратный метр.
Как это работает? Вы находите земельный участок, строите там торговый центр и сдаете площадки в аренду. Вам даже не придется «заморачиваться» с благоустройством недвижимости. В аренду сдаются голые стены с подведенными коммуникациями. Ремонт, мебель и техника - проблемы арендатора, а не владельца.
Самым интересным направлением коммерческой недвижимости в Москве эксперты считают стрит-ритейл. Раньше для таких объектов переоборудовали квартиры на первых этажах. Сегодня средняя доходность аренды стрит-ритейла составляет 11–12%. Хороший магазин ближе к МКАД окупается за 9–10 лет.
К слову, по итогам первого полугодия 2017-го в торговые площади было инвестировано $690 млн. - максимальный показатель за последние пять лет.
Офисные площадки
Уступают торговой недвижимости по доходности, но тоже приносит владельцам немалую прибыль. Гораздо большую, чем прибыль от сдачи в аренду жилой недвижимости в том же районе.
Когда-то офисная недвижимость считалась самой выгодной инвестицией. А сегодня средняя доходность в офисном сегменте на 0,5–1% ниже, чем в торговом. Спрос растет только на небольшие офисные помещения (100-200 м²) и новые форматы (например, коворкинг).
За последние пять лет ввод новых бизнес-объектов на рынок был минимальным. Что дает надежду на рост арендных ставок в ближайшие год-два. Так что перспективы в офисном сегменте недвижимости есть – но и риски пока высоки.
Индустриальные объекты
В первую очередь, в эту группу входят склады, а также промышленные объекты. В России индустриальная недвижимость большим спросом среди инвесторов не пользуется. Конкуренция на рынке высока, дефицита в свободных объектах пока нет, а долгосрочные договора на аренду заключаются редко.
Исключение - складские помещения. Их охотно берут в аренду интернет-магазины и крупные розничные сети. Наиболее востребованы сегодня крупные складские комплексы площадью от 100 000 м².
Варианты инвестирования в коммерческую недвижимость
Инвестиции в строительство
С момента начала стройки (первый этап из всех стадий строительства) до сдачи объекта в эксплуатацию цена недвижимости вырастает на 40-70%. Но такие инвестиции сопровождаются высокими рисками.
- Во-первых, застройщик может оказаться банальным мошенником или честным банкротом.
- Во-вторых, строительство иногда растягивается на неопределенный срок. Например, из-за резкого роста цен на стройматериалы.
- В-третьих, не так просто найти на готовый объект покупателей или арендаторов. До момента продажи (или в периоды простоя) помещение будет приносить убытки.
Ну, и конечно, инвестиции в строительство требуют серьезного капитала. Тем более, инвестиции в недвижимость коммерческую.
Участие в краудфандинговом проекте
Краудинвестинг - это совместное или «народное» финансирование. Коллективные инвестиции дают возможность поучаствовать в масштабных проектах. В том числе, и в покупке объектов недвижимости. Краудинвестинговые онлайн-платформы отбирают перспективные проекты, делают их первичную оценку и привлекают к финансированию всех желающих.
Крупных площадок в России несколько: StartTrack, VentureClub.co, «Город денег», «Поток» и, конечно, AKTIVO. Проект AKTIVO предлагает новые возможности для пассивного дохода от сдачи недвижимости в аренду через онлайн-сервис.
Как это работает? Команда Aktivo ищет и проводит аудит объектов, выставленных на продажу. Проект ориентирован на недвижимость с доходностью от 13% (это около 2% всех коммерческих предложений на рынке). Чаще всего Aktivo отбирает для инвестирования стрит-ритейл.
Вложить деньги в «квадратные метры» может любой совершеннолетний россиянин с паспортом. Минимальный размер вложений на Aktivo составляет 100 000 рублей.
Для инвестиций создаются монофонды в виде закрытого ПИФа. Помещение, под которое собираются средства, вносится на баланс монофонда. Другими словами, паи фонда заранее обеспечены активом!
Каждый месяц площадка предлагает инвесторам новый объект, разделенный на доли по 1000 рублей (номинальная стоимость). Клиент нажимает кнопку «инвестировать» и через трое суток его доли зачисляются на личный счет. Все объекты Aktivo застрахованы в «Сбербанк Страхование».
Как только выкупаются все доли, пайщики начинают получить доход от сдачи объекта в аренду.
В 2016 году инвесторами площадки Aktivo стало более 200 человек. За год они инвестировали в коммерческую недвижимость 500 млн. рублей. На площадке было выставлено два объекта:
- Супермаркет «Виктория» в Долгопрудном (доходность 12,1% годовых).
- Супермаркет «Пятерочка» в Люберцах (доходность 11,2% годовых).
Доля в паевом фонде недвижимости
В России инвестиции в недвижимость через паи доступны только в закрытых паевых фондах (ЗПИФ). По сути, это обычный ПИФ, но деньги пайщиков вкладываются в недвижимость.
Почему фонд «закрытый»? Потому что войти в него можно только вначале, а выйти (предъявить управляющей компании паи к выкупу) - после завершения. Классические инвестиции формата «купил и держи». Кстати, именно за счет средств ЗПИФН строился торговый центр «Атриум».
Из-за того, что ЗПИФН создаются под конкретные проекты (что-то вроде закрытого клуба «для своих»), они отличаются низкой ликвидностью.
Давайте разберем структуру ЗПИФН на примере «Фонд Коммерческая недвижимость» от УК «Сбербанк Управление Активами».
Фонд ориентирован на долгосрочных инвесторов (рекомендованный срок инвестиций составляет пять лет). Цель фонда: покупка недвижимости и прав на нее для получения в будущем прибыли от сдачи в аренду или перепродажи по более высокой цене.
Фонд инвестирует в долевое строительство по жилым проектам, объекты коммерческой недвижимости и земельные участки в Москве и МО, Казани и Новосибирске. Каждые полгода инвестиционный доход распределяется между пайщиками.
К сожалению, никакого роста «Фонд Коммерческая недвижимость» не показывает. Пока пайщики фонда несут только финансовые потери. С начала года цена пая упала на 10,61%, а за три года – на 30,56%. Сегодня один пай сберовского ЗПИФН оценивается почти в 180 рублей.
Номер в апарт-отеле
Апарт-отели позволяют зарабатывать на сдаче апартаментов в аренду.
Для владельца такого номера есть два способа заработка:
- Активные инвестиции: сдача объекта в аренду (посуточно или помесячно);
- Пассивные инвестиции: заключить договор с управляющей компанией и получать процент от прибыли.
Плюсы инвестиций в апарт-отели:
- Более низкая цена покупки по сравнению с другими жилыми объектами недвижимости (на 10-20%).
- Объект можно купить с хорошей скидкой на стадии строительства (до 30% от цены объекта).
- Номер в апарт-отеле приносит регулярную прибыль без серьезных затрат времени и сил.
Управляющая компания гарантирует инвестору доход, который не зависит от плотности клиентского потока или сезона. Доходность инвестиций обычно сопоставима с процентами по банковскому вкладу. Но в отличие от депозита, у Вас на руках есть физический актив.
В России направление апарт-отелей только зарождается. Пока несколько объектов построено в Москве и в Санкт-Петербурге. Но сегмент перспективный и растет хорошими темпами.
Инвестиции в зарубежную недвижимость
За 10 месяцев 2017 года число запросов на покупку зарубежной недвижимости с целью инвестиций выросло в два раза (по сравнению с тем же периодом прошлого года). Однако это по-прежнему на 45% ниже докризисного уровня.
В 2016-м ТОП-10 стран, популярных у русскоязычных инвесторов, выглядел так: Болгария, Италия, Испания, Германия, США, Греция, Черногория, Турция, Чехия и Франция. Примерно 40% заявок касалось коммерческой недвижимости.
Однако список стран с высокой доходностью объектов выглядит совсем по-другому: Новая Зеландия (15,1%), Латвия (11,5%), Канада (11%), Израиль (9,3%), Венгрия и Австрия (8,5%), Швеция (7,9%), Турция (7,3%), Великобритания (7%) и Болгария (6,7%).
Как выбрать зарубежный объект для инвестиций?
Шаг 1. Определиться с целью вложений:
- Для сохранения капитала на длительный срок подойдут стабильные рынки, где цены практически не меняются (Берлин, Париж, Вена, Лондон, Осло, Копенгаген, Стокгольм, Будапешт). Рентабельность таких инвестиций составляет 4–6% годовых.
- Для преумножения накоплений нужно выбирать рынки с хорошим потенциалом роста и доступные по цене.
Для отбора объектов стоит изучить независимые аналитические обзоры (например, Colliers International или Knight Frank). Главное, не нарваться на очередной «пузырь».
Доходность таких инвестиций может достигать 9% годовых.
Шаг 2. Оценить привлекательность инвестиций.
Сегодня самое выгодное вложение в европейские «квадратные метры» - это покупка объекта на стадии строительства. Лучше покупать либо новую недвижимость, либо объект не старше 10 лет. В таком случае он, как правило, находится в распоряжении девелоперов, а не агентов.
Перед сделкой инвестору придется изучить и объем туристического потока в стране, и текущее состояние инфраструктуры, и востребованность объекта, и цену в рублях за 1 м².
Шаг 3. Не забыть про дополнительные расходы.
Покупая зарубежную недвижимость, будьте готовы к дополнительным расходам: единовременным и регулярным (услуги юриста, нотариуса и риелтора, финансовое посредничество, гербовый сбор, ремонт объекта, налоги, страхование, затраты на управляющую компанию).
Средние единовременные затраты составляют примерно 7% от стоимости объекта, регулярные: 1–1,5% без ипотеки.
Пару слов о жилой недвижимости
Квартира в новостройке
В 2008 году можно было купить квартиру в новостройке и через пару месяцев перепродать ее с доходностью в 40%. Сегодня заработать на перепродаже «первички» крайне сложно.
Приобрести квартиру не проблема – гораздо трудней найти покупателя, готового купить ее «с накруткой». Между моментом покупки и продажи может пройти несколько лет. И все это время владелец объекта несет расходы на содержание объекта. В редких случаях доходность сделок доходит до 20%.
Очень маловероятно, что цены на жилье в России в обозримом будущем вырастут. К Москве это тоже относится, учитывая грандиозные планы московской мэрии по вводу на рынок гигантского объема нового жилья в рамках реновации.
Квартира под сдачу в аренду
В 2017-м покупать жилую недвижимость под сдачу в аренду эксперты не рекомендуют. Серьезные издержки на покупку и содержание жилых квартир «роняют» доходность аренды ниже процентов по депозитам. Уровень дохода от сдачи в долгосрочную аренду в России приближается к европейскому: 4-6% годовых. Да и по временным затратам сдача помещений в аренду больше напоминает свое дело, чем пассивные инвестиции.
Поэтому на вопрос «взять кредит или копить» я обычно отвечаю: «только без ипотеки». Время, когда заработок на жилье перекрывал ставки по ипотеке – уже позади.
Риски и подводные камни
На инвестиции в коммерческую недвижимость в России влияют три группы рисков:
- Политические;
- Экономические;
- Юридические.
В последние годы российская геополитика отличается, мягко говоря, непоследовательностью. Мы резко и неожиданно меняем и приоритеты развития, и союзников. Такие «метания» делают Россию опасной с точки зрения международной безопасности. Не говоря уже о пресловутых санкциях и контрсанкциях.
От статуса «все сложно», в первую очередь, страдает бизнес, связанный с туризмом, торговлей и массовыми мероприятиями. В том числе, и гостиничный.
Экономическая ситуация в России тоже, к сожалению, не безоблачна. И вряд ли что-то кардинально поменяется в ближайшие годы. Ведь кризис 2014-го (в отличие от 2008-го) вызван не внешними, а внутренними факторами. Модель, ориентированная на экспорт сырья, оказалась опасно уязвимой.
Ну, а юридические риски в России всегда были высоки. Каждый год правительство изыскивает новые источники наполнения бюджета. И это, как правило, больно бьет по частному бизнесу. К примеру, с 1 января 2017-го кадастровая оценка недвижимости полностью перешла под контроль государства. Что обогатило чиновников и создало кучу проблем бизнесменам-владельцам недвижимости.
Плюсы инвестиций в недвижимость
- По сравнению с инвестициями в жилую недвижимость, срок окупаемости здесь ниже, а доходность выше.
- На этапе экономического подъема в стране спрос на коммерческую недвижимость всегда растет.
- Может приносить по-настоящему пассивный доход долгие годы, если отдать объект под управление.
- Если вовремя инвестировать в ремонт и обслуживание здания, то с годами стоимость объекта только вырастет.
- Под залог коммерческой недвижимости банки охотно дают кредиты на адекватных условиях.
- В случае обвала фондового рынка, цены на коммерческую недвижимость упадут не сразу, а «с опозданием».
Минусы инвестиций в недвижимость
- Требуется большой стартовый капитал. Гораздо больший, чем в жилую недвижимость.
- Низкая ликвидность вложений. Быстро продать склад или магазин не получится.
- Сложно спрогнозировать, как будут меняться цены на объекты и размер арендной платы.
- Коммерческая недвижимость сильнее реагирует на негативные явления в экономике (падение покупательского спроса, девальвация нацвалюты, локальные кризисы).
Заключение
Во все времена недвижимость – отличный вариант для инвестиций. С годами меняются лишь тренды и направления, а также появляются новые форматы для инвесторов. В 2017-м пользуется спросом торговая недвижимость, апарт-отели и такие страны как Новая Зеландия, Латвия и Канада.
Инвестиции в строительство и ПИФы сегодня низкодоходны. А вот участие в краудинвестинговых проектах популярно, как никогда.
